MØTEINNKALLING SAKSLISTE

Transkript

1 Utvalg: TEKNIKK- OG NATURUTVALGET Møtested: Møterom Havnås Møtedato: Tid: Eventuelt forfall meldes til tlf Varamedlemmer møter etter nærmere avtale. MØTEINNKALLING SAKSLISTE Saksnr. Arkivsaksnr. Tittel 45/13 13/127 BARNESKOLE PÅ SKJØNHAUG OG BARNEHAGE I BÅSTAD- GRUNNLAG FOR INNARBEIDELSE AV INVESTERINGER I ÅRSBUDSJETTENE OG I HANDLINGSPLANEN /13 13/57 UTVIKLING AV BOLIGER FOR MENNESKER MED NEDSATT FUNKSJONSEVNE - BOLIGER MED MULIGHET FOR HELDØGNS OMSORG - VALG AV LEVERANDØR OG TOMT 47/13 13/347 TERTIALRAPPORT /13 13/519 KLAGE PÅ VEDTAK I TEKNIKK- OG NATURUTVALGET SAK 41/13, GBNR 46/27 - SØKNAD OM DISPENSASJON FRA KOMMUNEPLANENS AREALDEL FOR OPPFØRING AV ENEBOLIG I TETT BEBYGGELSE 49/13 13/549 GRAVSÅSVEIEN 19 GBNR. 28/35 - SØKNAD OM DISPENSASJON FRA REGULERINGSPLAN FOR GRAVSÅSEN FOR KJØP AV TILLEGGSAREAL 50/13 13/583 GBNR 146/1- SØKNAD OM DISPENSASJON FRA REGULERINGSPLAN FOR KOMNESÅSEN FOR FRADELING AV TILLEGGSAREALTIL FRITIDSEIENDOM 51/13 13/660 GBNR. 158/249 KIRKEBYÅSEN 5 - SØKNAD OM DISPENSASJON FRA REGULERINGSPLAN FOR KIEKEBYÅSEN FOR KJØP AV TILLEGGSTOMT

2 52/13 13/713 BLÅBÆRSTIEN 11 GBNR.158/317 - DISPENSASJON FRA REGULERINGSPLAN FOR KIRKEBYÅSEN VEST FOR OPPFØRING AV GARASJE 53/13 13/729 DELEGERTE SAKER Trøgstad, 23. oktober 2013 Wenche Aaser Torp leder

3 Sak 45/13 BARNESKOLE PÅ SKJØNHAUG OG BARNEHAGE I BÅSTAD-GRUNNLAG FOR INNARBEIDELSE AV INVESTERINGER I ÅRSBUDSJETTENE OG I HANDLINGSPLANEN Saksbehandler: Tor-Anders Olsen/Trond Andreas Enger Arkiv: 614 &32 Arkivsaksnr.: 13/127 Saksnr.: Utvalg Møtedato 15/13 Ungdomsråd /13 Eldreråd /13 Råd for mennesker med nedsatt funksjonsevne /13 Arbeidsmiljøutvalget /13 Livsløpsutvalget /13 Teknikk- og naturutvalget /13 Formannskapet /13 Kommunestyret Rådmannens innstilling: 1. Den vedlagte rapporten tas til orientering. 2. Framtidig barneskole på Skjønhaug søkes løst ved å bygge ny barneskole ved Trøgstadhallen /Trøgstad ungdomsskole. 3. Byggeprosjektet skal også søke å løse ungdomsskolens behov for arealer og behovene for flere og bedre arenaer for kultur og idrett. Samlet behov for innendørs gym/idrettsareal skal søkes løst ved utvidelse og modernisering av Trøgstadhallen. Fleksibilitet og samarbeid om arealbruk er føringer for dette. 4. Primært tomteareal for ny barneskole strekker seg fra Ungdomsskolen/Idrettshallen og mot og utover gressbanen 5. Det bygges ny barnehage i Båstad med minimum kapasitetsutvidelse med 30 barn i forhold til dagens nivå, lokalisert til nåværende barnehageareal, men slik at eksisterende bebyggelse kan nyttes til barnehage i byggeperioden. 6. Rådmannen bes om å forberede og gjennomføre en konkurranse på et totalt konsept der ny barnehage og ny skole utvikles og bygges fra en tilbyder, eller hver for seg fra ulike tilbydere, innen en gitt kostnadsramme. Intensjonene (kravspesifikasjonen) for konkurransen beskrives og legges fram for politisk behandling før konkurransen legges ut og innen utgangen av april Brukermedvirkning vektlegges ved utvikling av konkurransegrunnlaget. 7. Hensiktsmessige vedtaksforslag bes utarbeidet av rådmannen og lagt inn i rådmannens budsjettforslag for 2014 og i handlingsplanen for Bakgrunn: Side 3 av 31

4 Sak 45/13 De bygningsmessige kvalitetene ved Skjønhaug skole og ved Båstad barnehage er ikke framtidsrettede. Bygningene trenger betydelige oppgraderinger og utvidelser, eller de må erstattes. Det har vært en lang prosess rundt barneskolesituasjonen på Skjønhaug og barnehagesituasjonen i Båstad. I tillegg er det økt behov for barnehageplasser i kommunen. Alt dette gjør at det nå er meget stort behov for å få vedtatt de vegvalg som gjør det mulig å løse dagens utfordringer på disse områdene i et lengre og varig perspektiv. Saksutredning: Det legges med dette fram en sak som bygger på tidligere arbeid både i de politiske organene i kommunen og i kommunens fagadministrasjoner på områdene skole og barnehage, kultur, teknikk og økonomi. Det henvises i stor grad til dette i den vedlagte rapporten. Det vektlegges også, relatert til tidligere vedtak, at kommunestyret ved ordførerens uttalelse i etterkant av redegjørelsen i kommunestyret den , bekreftet at redegjørelsen kunne ses som svar på de bestillinger som framkommer i siste gjeldende kommunestyrevedtak vedr. dette. Det henvises til den vedlagte rapporten og tilstandsrapporten for Skjønhaug skole utarbeidet av Norconsult, samt annet utredningsarbeid som det i stor grad er referert til i rapporten, samt tidligere saksframstillinger på området. Alt dette ligger til grunn for de vurderinger rådmannen gjør. Signaler fra den nye regjeringen om endringer i kommunestruktur er vektlagt. Men rådmannen mener konklusjonene i saken uavhengig av dette, ville vært de samme. Vurdering: Rådmannen mener signalene fra regjeringen Solberg i regjeringsplattformen, tyder på at det er overveiende sannsynlig at det går mot en endring av kommunestrukturen i Norge. Også Trøgstad kommune vil sannsynligvis bli en del av en større kommune i Indre Østfold. Uansett hvordan en endring på dette området vil bli rent geografisk vil det være viktig å kunne ivareta og videreføre de verdier de fleste trøgstinger ser som viktige i Trøgstadsamfunnet. Gjeldende kommuneplan fastslår en tettstedsstruktur i Trøgstad bygd på stedene Skjønhaug, Båstad og Havnås. Denne tenkningen ligger fast og kommuneplanen rangerer også Skjønhaug som kommunens viktigste tettsted. Et sterkt og attraktivt Skjønhaug tettsted er svært viktig, uansett framtid. Kirke, Bygdetun, Trøgstad Fort, barnehage, skoler, idrettsanlegg og andre kulturelle fellesskapsarenaer som samler og utvikler bygdesamfunnet, er viktige og vil i sum bli enda viktigere framover. Gode barnehager og skoler er bærebjelker i dette. Slike anlegg vil også i større grad enn i dag kunne tilrettelegges for frivillighet og kulturaktiviteter for hele befolkningen også utenom skole- og barnehagetiden. Oppvekstområdet er vedtatt som satsingsområde i kommuneplanen. Barnehage Totalt sett må barnehagene ha kvalitet og kapasitet for at det skal være attraktivt å vokse opp i Trøgstadsamfunnet. Her mener rådmannen det må videreføres en desentral struktur som sikrer et helhetlig tilbud der folk bor og med en rimelig fleksibilitet totalt sett. Derfor foreslår rådmannen at det bygges ny barnehage i Båstad som øker den totale kapasiteten med min. ca. 30 barn. Kostnadsmessig synes rehabilitering og supplerende nybygg ikke å kunne bli billigere enn nybygg og de langsiktige kostnader blir høyere ved et slikt valg. Kvaliteten ved nybygg blir høyere. Side 4 av 31

5 Sak 45/13 Barneskole Rådmannen vektlegger at det blir ytterligere viktig å styrke fellesskapsarenaene i kommunen. En ny barneskole som sikrer en arealfleksibilitet med ungdomskolen samt nye og fornyede arealer for kulturskole og allsidig kulturaktiviteter, kan etter rådmannens syn løses i et felles utviklingsprosjekt. Ved å se prosjektene i sammenheng og med kloke og forutsigbare konkurransegrep, mener rådmannen at dette er mulig innen det økonomiske handlingsrommet kommunen har. Dette betyr at rådmannen foreslår å utvikle dette ved å samlokalisere barneskole med ungdomsskole og idrettshall. De totale rammer for skole og barnehage bør være realistisk innen ca. 150 millioner kroner og vil sånn sett være forsvarlig. Utgifter til inventar og utstyr vil kunne komme i tillegg og er ikke tilstrekkelig vurdert til at det kan gis gode nok anslag nå. Kostnadene vil uansett være små i forhold til byggekostnadene og ligge innenfor handlingsrommet. Rådmannen mener videre at kommunens behov for økt omsorg dekkes ved å legge til rette for boliger med heldøgns omsorg, uten at kommunen står for investeringene. Vesentlig utvidelse av sykehjemskapasiteten vurderes i helhetstenkning med de kommuner Trøgstad ev vil danne en større kommune sammen med. Også uten strukturendring på kommunesiden bør Trøgstad kunne tilpasse seg behovene for økt omsorgskapasitet ved selveide boliger som kan avlaste dagens sykehjem noe, samt at en viss utvidelse kan prioriteres etter behov, når situasjonen på kommunesiden er mer avklart. Trøgstadheimen bør uansett utvikles mer i retning av et sosialt- og tjenesteytende kraftsenter for omsorg. Tjenester og service bør kunne ytes til egne pasienter og beboere med behov for service i fellesskap og til andre som bor i tilrettelagt og selveid bolig. Alternativene ved å pusse opp nåværende Skjønhaug skole frarådes, siden det synes å være rammer for å bygge nytt og fordi det erfaringsmessig er større økonomisk usikkerhet i rehabiliteringsprosjekter av denne karakter enn ved nybygg. De langsiktige kostnadene ved nybygg blir normalt lavere enn ved å rehabilitere en såpass krevende bygningsmasse. Videre vil et slikt alternativ etter rådmannens vurdering ikke på samme måte som en ny skole i symbiose med Ungdomsskole og hall, bli den samlende kulturarena som Trøgstadsamfunnet vil trenge framover. Skjønhaug skole kan etter de vurderinger som er gjort, som en nødløsning, pusses opp for mellom 15 og 25millioner kroner. Alle forbedringer og utvidelser ved påbygg som erstatter og supplerer dagens lokaler vil utløse forskriften TEK10 for hele bygningsmassen. Kostnadene med dette vil ligge tett opp mot 100 millioner kroner. På litt lengre sikt vil slike grep, etter rådmannens syn, tvinge seg fram om en velger minimumsløsningen nå. Kun en akutt økonomisk krise kan derfor forsvare en slik løsning, men det vil altså by på betydelige økonomiske og skoleutviklingsmessige utfordringer når behovet for utvidelser og ytterligere oppgraderinger skal løses. Ved ny lokalisering av barneskolen frigjøres et betydelig areal til utvikling av for eksempel sentrumsnære boliger, noe rådmannen mener det vil være et stigende marked for. Ved en utvikling hvor en bruker nåværende gressbane til byggeareal vil et behov for erstatning av denne måtte vurderes grundig. Det kan etter rådmannens vurdering, skapes så store verdier ved utvikling av den gamle barneskoletomten at det vil være mulig å utvikle alternative idrettsarealer med inntekter fra dette utviklingsarbeidet. Dette nevnes som en mulighet, for å vise at de skisserte valg i denne saken også kan bidra til å skape verdier i de prosessene det åpnes for. Side 5 av 31

6 Sak 45/13 Vedlegg: Rapporten Side 6 av 31

7 Sak 46/13 UTVIKLING AV BOLIGER FOR MENNESKER MED NEDSATT FUNKSJONSEVNE BOLIGER MED MULIGHET FOR HELDØGNS OMSORGS - VALG AV LEVERANDØR OG TOMT Saksbehandler: Dag Arne Lier Arkiv: 613 Arkivsaksnr.: 13/57 Saksnr.: Utvalg Møtedato 16/13 Ungdomsråd /13 Råd for mennesker med nedsatt funksjonsevne /13 Eldreråd /13 Arbeidsmiljøutvalget /13 Livsløpsutvalget /13 Teknikk- og naturutvalget /13 Formannskapet /13 Kommunestyret Rådmannens innstilling: Trøgstad kommune inngår avtale med KonseptPluss AS om utvikling av boliger med mulighet for heldøgns omsorg på kommunens tomt ved Skjønhaug skole i krysset Kirkeng/Parkveien. Bakgrunn: I budsjettet for 2012 ble det vedtatt at Trøgstad kommune skal bygge boliger for personer med nedsatt funksjonsevne. Intensjon i prosjektet har hele tiden vært at det skal være mulighet for beboerne å eie sin egen leilighet. I kommunestyrets vedtak ble det vedtatt at Byggekomiteen skal prøve ut en privat utvikling av boligene. Saksutredning: Byggekomiteen har gjennomført en tilbudskonkurranse for å se om det er mulig å gjennomføre prosjektet i privat regi. Byggekomiteen hadde følgende krav til tilbyderne i konkurransen. - Å kunne tilby egnede boliger til brukerne - Opprette borettslag - Være tiltakshaver og planlegge byggeprosjektet - Gjennomføring i hht kommunens krav - Bygge 12 boliger og kommunal driftsdel - Salg og utleie av boligene til aktuelle beboere tildelt av kommunen - Drift av borettslaget Byggekomiteen har fått inn tre tilbud. Alle tre tilbyderne oppfylte kommunens krav til tilbyders organisatoriske og juridiske stilling. Kun en av tilbyderne hadde løsning for etablering, eie/leieforhold og teknisk drift av boligene. Byggekomiteen besluttet derfor å gå videre i avklaringsmøter med denne tilbyderen for å prøve å realisere boligene. Tilbyderen hadde en del forutsetninger for sitt tilbud om gjennomføring i Trøgstad. Det er flere momenter som de er opptatt av, og som de mener er avgjørende for å lykkes med omsorgsboliger på Skjønhaug. Side 7 av 31

8 Sak 46/13 De viser til NOU 2001:22 som har fokus på livskvalitet og vektlegger spesielt: - Fra bruker til borger - Bryte ned barrierene for personer med nedsatt funksjonsevne - Større ansvar for eget liv - Integreres i samfunnet - Tilgang til servicefunksjoner og infrastruktur - Boliger i tråd med Husbankens krav I henhold til Lov om kommunale helse- og omsorgstjenester 3-7 skal "kommunen medvirke til å skaffe boliger til personer som ikke selv kan ivareta sine interesser på boligmarkedet, herunder boliger med særlig tilpasning og med hjelpe- og vernetiltak for dem som trenger det på grunn av alder, funksjonshemming eller av andre årsaker". «Kommunen har ansvar for å tilby nødvendige helse- og omsorgstjenester» etter Helse- og omsorgstjenesteloven 3-1. Trøgstad kommune må bygge boliger som er gode for alle mennesker uavhengig av funksjonshemming. Trøgstad kommune har et særlig ansvar for å ivareta de som ikke har god økonomi. For å kunne oppnå disse målene er boligenes beliggenhet svært viktig. Tilbyderen mener at sentral beliggenhet er avgjørende for å lykkes med omsorgsboliger. Byggekomiteen er enig med tilbyder i at en sentral beliggenhet har mange fordeler, bl.a.: - Mindre risiko knyttet til annenhåndsverdi. - Brukergruppen er sammensatt av mange typer mennesker og annenhåndsbruk kan ikke knyttes opp til en spesiell brukergruppe. - Driftsfordeler for kommunen med å samle flere enheter sentralt (effektiv tjenesteproduksjon). - Fordeler for brukerne med nærhet til servicefunksjoner som dekker de daglige behovene (butikk, apotek, lege, frisør, tannlege osv). - Lettere tilgjengelige kulturaktiviteter, bygdedager, 17. mai arrangement osv. - Øker muligheten for å møte andre mennesker og forebygger ensomhet. - Gjør det enklere å møte andre mennesker til dagaktiviteter innenfor en kort avstand. - Bidrar til å styrke Skjønhaug som et sentrum. - Kort vei til kollektiv transport. - Bidrar til mindre transportutgifter og forurensning. Sentral beliggenhet har også noen ulemper, bl.a.: - Lenger avstand til marka og store turområder. - Lenger avstand til dagsenteret på Fortet som er arbeidsplassen til en del av dagens aktuelle brukere. Dagsenteret på Fortet er midlertidig leid pga. brannen i Hølandsveien 22, og det er ikke avklart hvor det blir i framtida. - Mindre landlig beliggenhet for de som ønsker det. Vurdering: Trøgstad kommune har i flere år vurdert ulike tomter. De to siste åra har det vært mest oppmerksomhet om Fortlia i Gravsåsen. Her var det tilgjengelig tomt hvor prosjektet kunne gjennomføres. I konkurranseinnbydelsen ble det også åpnet for å komme med tilbud på Side 8 av 31

9 Sak 46/13 alternativ tomt. Byggekomiteen har fått inn ett tilbud som oppfylte alle kravene i konkurransen, men tilbyder hadde som forutsetning at det skulle være en tomt, fortrinnsvis kommunal, og i radius på 300 meter fra området ved Busstorvet. Prosessen har tilført administrasjonen ny informasjon og verdifull kompetanse om utvikling av omsorgsboliger. Trøgstad kommune bør ha en mer helhetlig strategi rundt omsorgsboligtenkningen. Byggekomiteen har derfor bedt kommunen se på alternative tomter i sentrum for å kunne gjennomføre prosjektet som tilbudt. Administrasjonen har sett på alternative tomter i sentrum. - Hølandsveien 12. Eier av tomta har tilbudt kommunen å kjøpe, men den er liten og bratt og det anses som vanskelig å få til gode uteområder. Vurderes som ikke aktuell i denne omgang. - Parkveien 2. Eies av Indre Østfold boligbyggerlag og er ideell med kort vei til servicefunksjoner. Administrasjonen har hatt dialog med eier, men vi har ikke kommet til noen avtale. - Krysset Kirkeng/Parkveien, hjørnet på uteområdet til Skjønhaug skole der den gamle hoppbakken var. Denne er egnet med kort avstand til servicefunksjoner. - Festningsveien 17, gamle militærgarasjer mellom innkjøringen til hallen og Festningsåsen. Mange i brukergruppa ønsker denne, men den er ikke innenfor sentrumsringen på 300 meter og er derfor ikke aktuell i denne omgang. Slik administrasjonen ser det er det to av tomtene som er aktuelle nå, det er Parkveien 2 og krysset Kirkeng/Parkveien. Vi har så langt ikke kommet til noen avtale med boligbyggerlaget. Administrasjonen anser det som enklest og en god løsning å velge krysset Kirkeng/Parkveien. En viss avstand fra sykehjemmet anses også å være positivt for potensielle beboere slik flere uttrykker det. Brukergruppa er delt i synet om bygging på en sentrumstomt eller i Gravsåsen. I siste brukermøte kom det fram at flere foretrakk Kirkeng/Parkveien framfor Parkveien 2 på grunn av trafikken på RV22. Annenhåndsverdi for boligkjøperne kan være en risiko som må bæres av den enkelte eier. Husbanken gir tilskudd tilsvarende 30 % av byggekostnadene opp til kr pr bolig, forutsatt at de brukes som omsorgsboliger i minst 30 år. Selv om aktuell brukergruppe i dag vil bo i Gravsåsen vet vi ikke hvordan det er på et senere tidspunkt ved et eventuelt eierskifte. Hvis den ikke blir bebodd av tilskudds-berettiget bruker, må den forholdsmessige delen av statstilskuddet betales tilbake. Etter anbudsrunden i våres er det gjennomført 3 samarbeidsmøter mellom foreldregruppa til brukerne, byggekomiteen og administrasjonen. På det siste møte var også tilbyder til stede og presenterte seg. Som nevnt er brukergruppa delt når det gjelder beliggenhet. Reglene for momskompensasjon har også endret seg. Nå er det mulig for kommunen å bygge omsorgsboliger og videreselge uten at kravet om tilbakebetaling av momskompensasjonen inntrer, som følge av videresalg. Det betyr at problemstillingen med 25 % dyrere boliger for de som skal eie, er borte. Noen foreldrerepresentanter mener derfor at kommunen bør avslutte samarbeidet med tilbyder og gjennomføre prosjektet i kommunal regi i Gravsåsen. Foreldregruppa har signalisert at de ideelt sett ønsker omsorgsboliger to steder, ett bofelleskap i sentrum og ett i Gravsåsen. Ved en utvikling av tomta Kirkeng/Parkveien vil man kunne starte en regulering av tomta nå i høst, prosjektering og planlegging parallelt med regulering, byggestart tidligst vår/sommer Side 9 av 31

10 Sak 46/ Reguleringsprosessen tar 6-12 måneder avhengig av hvor mange innspill og hensyn som må behandles. Byggetiden er ca. 12 måneder. Det aktuelle tilbudet er fra KonseptPluss AS som ønsker å tilby fleksible boformer med tilrettelegging for alle med behov for heldøgns omsorg. De tilbyr: - Leiligheter som er identiske med kommunens forprosjekt i Gravsåsen (de har brukt kommunens tegninger). - Beboeren får muligheten til å eie/bo i boligen så lenge som mulig. - Beboeren kontrollerer sin egen økonomi (må ikke betale 75/85 % av sin pensjon/inntekt som vederlag). - I dagens tilbud er pris pr leilighet inkl. fellesarealer kr Leiepris pr mnd. Inkl. fellesutgifter kr (fratrukket bostøtte kr pr mnd.). - Fellesutgifter pr mnd. kr Månedlige kostnader vil kunne endre seg noe i den videre prosessen, men for den enkelte beboer vil det ikke overstige nivået for kommunale boliger med heldøgns omsorg. - Kommunen slipper kostnader til investering, drift og vedlikehold av boliger. - Kommunen har ansvar for å gi tjenester etter Helse- og omsorgstjenesteloven. - Boligene leveres i henhold til Husbankens krav til boliger for heldøgns omsorg. - Kommunen har tildelingsrett og plikt. Trøgstad kommune har ingen forpliktelser overfor KonseptPluss AS og kan når som helst avslutte samarbeidet inntil avtale er skrevet. Da det i innledende fase er reist spørsmål rundt tidligere kontakt/samarbeid mellom rådmannen og Totalprosjekt AS, som er moderselskapet til KonseptPluss, kan dette med fordel belyses. Totalprosjekt AS var ved omstilling av Forsvarets eiendommer engasjert av selskapet Skifte Eiendom til å bistå dem i dette arbeidet blant annet i Fredrikstad. Det ble da dannet et samarbeid mellom Fredrikstad kommune, hvor nåværende rådmann i Trøgstad arbeidet som Plan og miljøsjef, og Skifte Eiendom for å få til en ønsket omstilling av Forsvarets eiendommer. Spesielt dreide dette seg om eiendommer i og utenfor Gamlebyen. Plan og miljøsjefen var sentral i dette arbeidet fra Fredrikstad kommunes side. Dette resulterte i et utviklingsarbeid som fortsatt pågår der. Totalprosjekt AS var også engasjert av Værste AS ved utvikling av Fredrikstad Stadion og det var nødvendig plan- og byggesakskontakt med Fredrikstad kommune ved Plan- og miljøseksjonen i den sammenheng. Konklusjon: Brukergruppa er differensiert og de aktuelle brukerne har forskjellige behov. Kommunen klarer ikke å tilfredsstille alle ønsker og behov på et sted. Trøgstad kommune må bygge boliger som er gode for alle mennesker uavhengig av funksjonshemming. Trøgstad kommune har et særlig ansvar for å ivareta de som ikke har god økonomi. KonseptPluss oppfyller alle kravene i anbudskonkurransen og er dermed kvalifisert til å utvikle omsorgsboligene. Alternativt kan man avslutte samarbeidet med KonseptPluss. Men de var den eneste tilbyderen som oppfylte konkurransekravet. Kommunen må i så fall starte prosessen på nytt. Den aktuelle tomta (i krysset Kirkeng/Parkveien) er kommunens eiendom og forberedelsene kan begynne umiddelbart. Tomta er på leiregrunn og det må gjøres stabiliserende tiltak, noe man må gjøre ved alle større byggeprosjekter nede på Skjønhaug. Man antar at kostnadene Side 10 av 31

11 Sak 46/13 knyttet til peling ikke er større enn kostnadene for sprenging i Gravsåsen. Normale kostnader for dette er innarbeidet i tilbudet fra Konsept Pluss. Byggekomiteen har styrt hele prosessen og vært med i samarbeidsmøtene med foreldregruppa. I byggekomiteens møte 11. oktober i sak 19/13 gjorde byggekomiteen vedtak om å anbefale kommunestyret å gå videre med KonseptPluss AS på tomta Kirkeng/Parkveien. Rådmannen følger byggekomiteens anbefaling om å gå videre med KonseptPluss AS og utvikle boliger med mulighet for heldøgns omsorg på tomta i krysset Kirkeng/Parkveien. Utskrift sendes: - Byggekomiteen - Brukergruppa Side 11 av 31

12 Sak 47/13 TERTIALRAPPORT Saksbehandler: Anne Teig Arkiv: 210 Arkivsaksnr.: 13/347 Saksnr.: Utvalg Møtedato 17/13 Ungdomsråd /13 Eldreråd /13 Råd for mennesker med nedsatt funksjonsevne /13 Arbeidsmiljøutvalget /13 Livsløpsutvalget /13 Teknikk- og naturutvalget /13 Formannskapet /13 Kommunestyret Rådmannens innstilling: Tertialrapport tas til etterretning. Saksutredning: Det vises til tertialrapport som følger saken som vedlegg. Vedlegg: - Tertialrapport Utskrift sendes: - Kontrollutvalget - Indre Østfold Kommunerevisjon Side 12 av 31

13 Sak 48/13 KLAGE PÅ VEDTAK I TEKNIKK- OG NATURUTVALGET SAK 41/13, GBNR 46/27 - SØKNAD OM DISPENSASJON FRA KOMMUNEPLANENS AREALDEL FOR OPPFØRING AV ENEBOLIG I TETT BEBYGGELSE Saksbehandler: Hans Gunnar Raknerud Arkiv: GBNR 46/27 Arkivsaksnr.: 13/519 Saksnr.: Utvalg Møtedato 48/13 Teknikk- og naturutvalget Rådmannens innstilling: 1. Klagen tas ikke til følge. 2. I medhold av plan- og bygningsloven 19-2 gis Arnfinn Karlsrud dispensasjon fra kommuneplanens arealformål for omdisponering av eiendommen 46/27 fra LNF-område til boligformål. 3. Tillatelsen gis på vilkår av at det tinglyses nødvendig veirett for den nye parsellen over annen eiendom, samt tilsvarende rettigheter for føring og vedlikehold av vann- og avløpsledninger. 4. Dersom det under arbeidet med tilrettelegging av tomten treffes på automatisk fredede kulturminner i form av helleristninger, brent leire, keramikk, flint, groper med trekull og/eller brent stein eller lignende, skal arbeidet stanses og fylkeskonservatoren varsles, jf. Kulturminneloven 8, 2. ledd. 5. Saken oversendes Fylkesmannen i Østfold til endelig avgjørelse. Bakgrunn: Behandling/vedtak i Teknikk og naturutvalget den sak 41/13: Teknikk og naturutvalgets behandling: Ordet i saken: Sveinung Sloreby (H) Teknikk og naturutvalgets vedtak: Rådmannens innstilling enstemmig vedtatt (7 st.). Teknikk- og naturutvalgets vedtak er da: 1. I medhold av plan- og bygningsloven 19-2 gis Arnfinn Karlsrud dispensasjon fra kommuneplanens arealformål for omdisponering av eiendommen 46/27 fra LNF-område til boligformål. 2. Tillatelsen gis på vilkår av at det tinglyses nødvendig veirett for den nye parsellen over annen eiendom, samt tilsvarende rettigheter for føring og vedlikehold av vann- og avløpsledninger. 3. Dersom det under arbeidet med tilrettelegging av tomten treffes på automatisk fredede kulturminner i form av helleristninger, brent leire, keramikk, flint, groper med trekull og/eller brent stein eller lignende, skal arbeidet stanses og fylkeskonservatoren varsles, jf. Kulturminneloven 8, 2. ledd. Bakgrunn: Trøgstad kommune har mottatt en søknad fra Arnfinn Rakstad Karlsrud datert 10. juli 2013 om tillatelse til å benytte sin tidligere fradelte tomteparsell gbnr. 46/27 som boligtomt i Side 13 av 31

14 Sak 48/13 spredt bebyggelse. Formålet med omdisponeringen er å benytte den fradelte parsellen som tomt til egen bolig. Søknaden ble behandlet 4. juni 2013 i Teknikk- og naturutvalget, sak 24/13. Søknaden ble godkjent i medhold av plan- og bygningsloven 19-2, i tråd med rådmannens innstilling. Saken var forelagt Fylkesmannens miljøvernavdeling og Østfold fylkeskommune for uttalelse. Ingen av de berørte planmyndighetene hadde merknader til en eventuell dispensasjon. I brev datert 13. oktober 2013 klager Karlsruds naboer Camilla Dedekam og Annikken Støa på kommunens vedtak. Saksutredning: Klagen er mottatt i Trøgstad kommune 16. oktober. Dedekam og Støa mottok melding om vedtak fra Trøgstad kommune datert 24. september. Med fratrekk for postgang er klagefristen på 3 uker er overholdt, og klagen fremsatt rettidig. I klagen skriver Dedekam og Støa at det biologiske mangfoldet ikke er vurdert grundig nok i dispensasjonssaken, og krever blant annet at kommunen fremlegger en rapport fra befaring som kan begrunne påstanden om at det ikke foreligger registreringer av verdifullt naturmangfold på, eller i nærheten av eiendommen. I tillegg til dette mener klagerne at en ny bolig i området vil medføre en økt fortetting i området som ikke er ønskelig, og stiller spørsmål om hvorvidt dette medfører endring kommunens ansvar for vann- og avløpsordninger i Tosebygda. Vurdering: Klagerne leverte flere nabomerknader til Arnfinn Karlsruds dispensasjonssøknad. Disse ble vurdert ved 1. gangs behandling av saken og gjentas ikke her. I sin klage hevder Dedekam og Støa at kommunen ikke har foretatt en grundig nok kartlegging av det biologiske mangfoldet på stedet. Ved første gangs behandling av saken ble Arnfinn Karlsruds søknad grundig vurdert etter Naturmangfoldlovens bestemmelser om bærekraftig bruk og prinsippene om dette i Denne vurderingen gjentas ikke her. Klagerne har videre ønske om å «motta kopi av rapport fra befaring og begrunnelse for at det ikke foreligger registrering av verdifullt kulturmangfold på eller i nærheten av eiendommen». Kommunen har vurdert om befaring er nødvendig, men har ikke funnet grunn til å foreta befaring av området. For det første er vår lokalkunnskap i området god, og etter en helhetsvurdering finner vi at saken er tilstrekkelig opplyst gjennom sakens dokumenter og andre kilder, jf Forvaltningsloven 17. Med andre kilder mener vi særlig kulturminnedatabasen «Askeladden» og naturdatabasen «Artsdatabanken» på internett. Ingen av disse kildene viser funn av særlig verdifullt natur- eller kulturmangfold på det aktuelle stedet eller i nærheten. I tillegg er saken forelagt fylkeskonservatoren og Miljøvernavdelingen hos Fylkesmannen i Østfold som ikke hadde innvendinger mot søknaden. Klagerne bringer videre opp fortettingsgrad i det eksisterende boligfeltet i Tosebygda, og hvorvidt en byggetillatelse på denne tomten endrer Trøgstad kommunes ansvar for vann- og avløpsløsninger i området med henvisning til NOU 2006:6 og Vann- og avløpsanleggsloven. Side 14 av 31

15 Sak 48/13 Til dette kan vi bare henvise til at området allerede i dag er forsynt med kommunalt vann. I tillegg refererer vi til Kommunestyrets vedtak fra sitt møte i sak 3/12: 1. Kommunedelplan for vannmiljø vedtas med de redaksjonelle endringene som fremgikk av saksfremlegget i k.sak 78/ Avløp fra spredt bebyggelse er eiers ansvar. Alle avløpsanlegg for spredt bebyggelse skal minst fungere etter minimumskravene i gjeldende forskrift innen Brukere av avløp fra spredt bebyggelse som for egen regning og kostnad ønsker å koble seg på kommunalt ledningsnett skal mot ordinær påkoblingsavgift og oppfylling av kommunens anleggskrav ha anledning til dette. 4. I handlingsplanen pkt. 8.1 tas punktet om oppgradering av Skjønhaug renseanlegg ut og erstattes med: Graving av overføringsledning for avløpsvann til Mysen renseanlegg I kommuneplan for Trøgstad er hele Tosebygda definert som område for Landbruk, Natur og Friluftsliv (LNF) der det bare er spredt boligbygging. Disse områdene omfattes av punkt 2 i kommunestyrets vedtak i sak 3/12, som avklarer at avløp fra spredt bebyggelse er eiers ansvar. Avløp fra spredt bebyggelse ligger ikke innenfor virkeområdet til Vann- og avløpsanleggsavløpsloven, jf. samme lov 1, tredje ledd: «Lova her gjeld ikkje for mindre vass- og avløpsanlegg.» Klagernes argumenter om at kommunen tar på seg et økt ansvar for avløpsløsninger i spredt bebyggelse ved å tillate boligbygging I Tosebygda anses dermed som tilbakevist. I tillegg må det nevnes at Teknikk- og næringsutvalgets vedtak fra 2002 (fradelingsaken) allerede har vurdert flere av disse spørsmålene og kommet frem til at en fradeling av den omsøkte tomten til boligformål var forsvarlig. Dette vedtaket har også skapt en forventning for søker om at delingstillatelsen ville være et første skritt på veien frem til en byggetillatelse på tomten. Camilla Dedekam og Annikken Støa har ikke bedt kommunen om å gi sin klage oppsettende virkning. Forvaltningsloven 42 angir at det kan besluttes at et vedtak ikke kan gjennomføres (utsatt iverksetting) før klagefristen er ute, eller inntil klagen er avgjort. Førsteinstansen (kommunen) kan på selvstendig grunnlag beslutte at vedtaket ikke skal gjennomføres før klagesaken er avgjort, selv om det ikke er begjært av en part, dvs. at vedtaksorganet etter eget tiltak kan beslutte utsatt iverksetting. Rådmannen har vurdert om utsatt om klagen fra Dedekam og Støa kan medføre oppsettende virkning, og har, etter en helhetsvurdering, kommet frem til at det ikke er ikke er aktuelt å anbefale et slikt vedtak i denne saken. Dette begrunnes på følgende måte: Det er fattet et politisk vedtak om dispensasjon. Rådmannen ser på dispensasjonen som kurant. Beslutning om oppsettende virkning ville få store konsekvenser for utbygger på grunn av den lange behandlingsfristen i klagesaker (12 uker). Konklusjon: Side 15 av 31

16 Sak 48/13 Klagen fra Camilla Dedekam og Anniken Støa bringer ikke inn momenter i saken som enten: a) ikke allerede er vurdert tidligere i behandlingen av saken, eller b) ikke er relevante for sakens utfall. Rådmannens konklusjon blir derfor at teknikk- og naturutvalget bør opprettholde sitt vedtak fra sak 41/13. Saken blir dermed å oversende til klageinstansen Fylkesmannen i Østfold for endelig avgjørelse. Vedlegg: Klagebrev fra Camilla Dedekam og Annikken Støa 4 Nabomerknader fra Camilla Dedekam og Annikken Støa Brev fra Camilla Dedekam til Trøgstad kommune datert Saksfremstilling TN-sak 41/13 Ikke trykte vedlegg: Øvrige saksdokumenter i arkivsak 13/519. Ikke trykte vedlegg kan fås utlevert ved henvendelse til servicetorget. Utskrift sendes: Annikken Støa Camilla Dedekam Arnfinn Karlsrud Fylkesmannen i Østfold Side 16 av 31

17 Sak 49/13 GRAVSÅSVEIEN 19 GBNR. 28/35 - SØKNAD OM DISPENSASJON FRA REGULERINGSPLAN FOR GRAVSÅSEN FOR KJØP AV TILLEGGSAREAL Saksbehandler: Hans Gunnar Raknerud Arkiv: GBNR 28/35 Arkivsaksnr.: 13/549 Saksnr.: Utvalg Møtedato 49/13 Teknikk- og naturutvalget Rådmannens innstilling: 1. I medhold av plan- og bygningsloven 19-2 gis Bjørn Strandkås dispensasjon fra reguleringsplanen for Gravsåsen for kjøp av ca. 300 m 2 fra Trøgstad kommunes eiendom gbnr. 28/ Arealet selges for kr. 74,- pr m 2. Kjøper må dekke alle kostnader ved salget. Bakgrunn: Trøgstad kommune har mottatt skriftlig søknad fra Bjørn Strandkås datert 12. mars 2013, der han ber om å få kjøpe tilleggsareal til sin boligeiendom i Gravsåsveien 19, gbnr. 28/35. Saksutredning: Planstatus: Arealet som Strandkås ønsker å kjøpe er en del av Gravsåsen boligfelt. Eiendommen er omfattet av kommuneplanens arealdel, vedtatt av kommunestyret Eiendommen er vist som eksisterende tettbebyggelse. Eiendommen omfattes også av reguleringsplan for Gravsåsen, egengodkjent av Kommunestyret Det omsøkte arealet er regulert til friområde. Gravsåsveien 19 er på totalt m 2 og hjemmelshaver er Bjørn Strandkås. Eiendommen er bebygd med en enebolig med grunnflate 125 m 2 og en frittstående garasje med grunnflate 75 m Begrunnelse: Følgende momenter er anført som begrunnelse for søknaden: Parsellen skal benyttes som tilleggsareal til boligeiendommen gbnr. 28/35. De eksisterende bygningers plassering innfrir ikke kravet til byggegrense mot naboeiendom. Søker ønsker at en opparbeidet plass bak garasjen skal innlemmes i tomtearealet. 3. Nabovarsling: Trøgstad kommune har varslet naboer om tiltaket, og det er ikke kommet inn noen merknader til søknaden. 4. Uttalelse fra andre myndigheter: Søknaden berører ikke forhold der overordnede myndigheter er berørte parter. Det er derfor ikke innhentet forhåndsuttalelser fra fylkeskommune eller fylkesmann. 5. Behandling etter annet lovverk: Side 17 av 31

18 Sak 49/13 Søknaden må behandles etter bestemmelsene om bærekraftig bruk i naturmangfoldloven 4 og 5. Vurdering: Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra juridisk bindende bestemmelser i arealplaner etter skriftlig søknad og etter nærmere angitte saksbehandlingsregler. Godkjent plan innebærer at arealbruken er vurdert gjennom en omfattende beslutningsprosess hvor de ulike interessene har hatt anledning til å delta. Det skal derfor ikke være en kurant sak å fravike reguleringsplaner gjennom dispensasjoner. Dispensasjon vil derfor være mest aktuelt ved midlertidige og tidsbestemte unntak, men kan også gis ved varige unntak hvor det likevel ikke er ønskelig å endre selve planen. For å kunne gi dispensasjon kreves det at plan- og bygningsmyndighetene på en uttømmende måte løfter frem og vurderer de saklige hensyn som gjør seg gjeldende i den konkrete saken. 1. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra eller hensynene i lovens formålsbestemmelse blir vesentlig tilsidesatt. 2. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. 3. Foreliggende statlige og regionale rammer, planer og mål skal tillegges særlig vekt. 4. Kommunen bør ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet mot tiltak langs sjø og vassdrag i plan- og bygningslovens 1-8, når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om saken. 5. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Når det skal tas en endelig beslutning om hvorvidt det er grunnlag for gi dispensasjon etter reglene i plan- og bygningslovens 19-2, skal det i tillegg gjøres en samlet vurdering av fordeler og ulemper ved å gi dispensasjon. Dersom dispensasjon skal kunne gis må fordelene ved å gi dispensasjon skal være klart større enn ulempene. Forvaltningslovens regel om å vektlegge det kommunale selvstyret kommer således i betraktning kun ved interesseavveiningen om dispensasjon skal gis når lovens formelle vilkår for å gi dispensasjon er oppfylt. Til punkt 1: Det omsøkte arealet er regulert til friområde, men det dreier seg om et mindre areal på 300 m 2 mot bratt trerreng. En omdisponering av denne teigen vil neppe ha noen betydning allmennhetens bruk av resten av friområdet. Til punkt 2: En dispensasjon vil ikke ha konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet i området. Dispensasjonssøknaden er nabovarslet, og det er ikke kommet negative merknader til tiltaket. Til punkt 3: Regionale og statlige rammer og målsetninger påvirkes ikke av dette beskjedne tiltaket. Til punkt 4: Søknaden berører bare lokale forhold, og det har derfor ikke vært naturlig å forespørre overordnede instanser om forhåndsuttalelser. Side 18 av 31

19 Sak 49/13 Til punkt 5: Det foreligger en begrunnet skriftlig søknad om dispensasjon. Søknaden er nabovarslet, og det er ikke kommet negative merknader til tiltaket. Vurdering etter Naturmangfoldloven: Dispensasjonssøknaden er også vurdert etter bestemmelsene om bærekraftig bruk i naturmangfoldsloven av 19. juni og 5 som setter opp forvaltningsmål for naturtyper, økosystemer og arter. I henhold til 7 i samme lov skal følgende prinsipper ligge til grunn som retningslinjer ved utøving av offentlig myndighet, blant annet ved forvaltning av fast eiendom: 1. Offentlige beslutninger som berører naturmangfoldet skal så langt det er rimelig bygge på vitenskapelig kunnskap om arters bestandssituasjon, naturtypers utbredelse og økologiske tilstand, samt effekten av påvirkninger. Kravet til kunnskapsgrunnlaget skal stå i et rimelig forhold til sakens karakter og risiko for skade på naturmangfoldet. 2. Når det treffes en beslutning uten at det foreligger tilstrekkelig kunnskap om hvilke virkninger den kan ha for naturmiljøet, skal det tas sikte på å unngå mulig vesentlig skade på naturmangfoldet. Foreligger en risiko for alvorlig eller irreversibel skade på naturmangfoldet, skal ikke mangel på kunnskap brukes som begrunnelse for å utsette eller unnlate å treffe forvaltningstiltak. 3. En påvirkning av et økosystem skal vurderes ut fra den samlede belastning som økosystemet er eller vil bli utsatt for. 4. Tiltakshaveren skal dekke kostnadene ved å hindre eller begrense skade på naturmangfoldet som tiltaket volder, dersom dette ikke er urimelig ut fra tiltakets og skadens karakter. 5. For å unngå eller begrense skader på naturmangfoldet skal det tas utgangspunkt i slike driftsmetoder og slik teknikk og lokalisering som, ut fra en samlet vurdering av tidligere, nåværende og fremtidig bruk av mangfoldet og økonomiske forhold, gir de beste samfunnsmessige resultater. Til punkt 1: Det foreligger ingen registreringer av verdifullt kulturmangfold på, eller i nærheten av den aktuelle eiendommen. Til punkt 2: Det planlagte tiltaket anses som så lite omfattende at føre-var-prinsippet ikke kommer til anvendelse. Punktene 3 5 er vurdert som lite relevante for denne dispensasjonssaken, og en samlet konklusjon blir derfor at forholdet til naturmangfoldloven ikke får noen konsekvenser for vurderingen av søknaden. For at dispensasjon skal kunne gis må fordelene ved å gi dispensasjon være vesentlig større enn ulempene. Søkers begrunnelse i saken er av en generell karakter som kan fremføres av mange villaeiere med lignende ønsker, og en eventuell dispensasjon kan dermed medføre en praksis og presedens som kan gjøre det vanskelig for kommunen å oppnå de målsetningene som ligger til grunn for tidligere vedtak i kommunens arealplaner. I dette tilfellet er det likevel rådmannens oppfatning at lovens krav for å gi dispensasjon er oppfylt. Trøgstad kommune har gitt Strandkås tillatelse til en bygningsplassering på sin eiendom som medfører Side 19 av 31

20 Sak 49/13 at det blir for liten plass på tomtens østre del. Som en konsekvens av dette bør det dispenseres slik det kan ryddes opp i de stedlige forhold Konklusjon: Rådmannen finner at fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene, og går derfor inn for at søknaden fra Bjørn Strandkås imøtekommes. Økonomiske konsekvenser: Prisen Trøgstad kommune forlanger for arealet er fastsatt gjennom tidligere vedtak. Her heter det at den til enhver tid gjeldende grunnpris i boligområdet Gravsåsen, skal benyttes ved salg av tilleggsarealer i andre boligfelt. Prisen er for tiden kr. 70,- pr. m 2. Behandling av delingssøknad etter Plan- og bygningsloven 20-1 er belagt med et gebyr på kr ,-, jf. Trøgstad kommunes gebyrregulativ. Behandling av dispensasjonssaker med påfølgende politisk behandling medfører et gebyr på kr ,-, jf. Trøgstad kommunes gebyrregulativ. Gebyret for oppmålingsforretningen vil beløpe seg til kr ,- (2013-priser). Bortfall av tillatelse: Dersom oppmålingsforretning ikke er rekvirert innen 3 år etter at tillatelsen ble gitt faller tillatelsen bort. Vedlegg: - Situasjonsplan - Utsnitt av reguleringsplan Utskrift sendes: - Bjørn Strandkås Side 20 av 31

21 Sak 50/13 GBNR 146/1 SØKNAD OM DISPENSASJON FRA REGULERINGSPLAN FOR KOMMERÅSEN FOR FRADELING AV TILLEGGSAREAL TIL FRITIDSEIENDOM Saksbehandler: Hans Gunnar Raknerud Arkiv: GBNR 146/1 Arkivsaksnr.: 13/583 Saksnr.: Utvalg Møtedato 50/13 Teknikk- og naturutvalget Rådmannens innstilling: 1. I medhold av plan- og bygningsloven 19-2 gis Terje Johansen dispensasjon fra reguleringsplan for Komnesåsen for fradeling av ca. 200 m 2 tomteareal fra eiendommen Klufterud gnr. 146, bnr. 1. Arealet skal benyttes som tilleggstomt til fritidseiendommen gnr. 146, bnr Tomtens grenser skal utformes i samråd med oppmålingsavdelingen i Trøgstad kommune. Bakgrunn: Trøgstad kommune mottok en søknad fra Terje Johansen om tillatelse til å fradele ca. 200 m 2 tomteareal fra sin landbrukseiendom Klufterud gnr. 146, bnr. 1. Saksutredning: 1. Beskrivelse av eiendommene og planstatus: Den avgivende eiendommen Klufterud gbnr. 146/1 består av totalt 84 dekar fulldyrket jord, 19 dekar innmarksbeite, 284 dekar produktiv skog og 28 dekar annet areal. Bebyggelsen på eiendommen består av 2 helårsboliger og tre andre bygninger med landbruksformål. Hjemmelshaver er Terje Johansen. I kommuneplanen er eiendommen vist delvis som LNFområde og delvis som område for fritidsbebyggelse. Det omsøkte arealet omfattes av reguleringsplan for Komnesåsen fra 1981 og er vist som friareal. Mottakereiendommen 146/23 ligger i hytteområdet Komnesåsen i Båstad og eies av Andreas Rognlie Glomnes. Den er på totalt 888 m 2 og er bebygd med en hytte med grunnflate 30 m 2 og et anneks, som kommunen ikke har noen bygningsinformasjon om. I kommuneplanen er eiendommen vist som område for eksisterende fritidsbebyggelse. Eiendommen omfattes også av reguleringsplan for Komnesåsen fra 1981 og er vist som areal for hyttebebyggelse. 2. Begrunnelse: Følgende momenter er anført som begrunnelse for søknaden: Det omsøkte arealet skal selges som tilleggsareal til fritidseiendommen gbnr. 146/23. Eieren trenger større tomt for tilbygg til sin hytte. 3. Nabovarsling: Søker er fritatt fra nabovarsling for dette tiltaket da naboer ikke anses å bli berørt av en eventuell delingssak. 4. Uttalelser fra andre kommunale avdelinger: Næringsavdelingen uttaler at søknader om deling av eiendom som kan nyttes til jord- eller skogbruk vanligvis må behandles etter bestemmelsene i jordlovens 12. Den omsøkte tomta Side 21 av 31

22 Sak 50/13 ligger imidlertid i et område som i reguleringsplan er lagt ut til annet formål enn landbruk og dermed faller utenfor lovens virkeområde jf. jordloven 2. Vurdering: Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra juridisk bindende bestemmelser i arealplaner etter skriftlig søknad og etter nærmere angitte saksbehandlingsregler. Godkjent plan innebærer at arealbruken er vurdert gjennom en omfattende beslutningsprosess hvor de ulike interessene har hatt anledning til å delta. Det skal derfor ikke være en kurant sak å fravike reguleringsplaner gjennom dispensasjoner. Dispensasjon vil derfor være mest aktuelt ved midlertidige og tidsbestemte unntak, men kan også gis ved varige unntak hvor det likevel ikke er ønskelig å endre selve planen. For å kunne gi dispensasjon kreves det at plan- og bygningsmyndighetene på en uttømmende måte løfter frem og vurderer de saklige hensyn som gjør seg gjeldende i den konkrete saken. 1. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsene det dispenseres fra eller hensynene i lovens formålsbestemmelse blir vesentlig tilsidesatt. 2. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. 3. Foreliggende statlige og regionale rammer, planer og mål skal tillegges særlig vekt. 4. Kommunen bør ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet mot tiltak langs sjø og vassdrag i plan- og bygningslovens 1-8, når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om saken. 5. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Når det skal tas en endelig beslutning om hvorvidt det er grunnlag for gi dispensasjon etter reglene i plan- og bygningslovens 19-2, skal det i tillegg gjøres en samlet vurdering av fordeler og ulemper ved å gi dispensasjon. Dersom dispensasjon skal kunne gis må fordelene ved å gi dispensasjon skal være klart større enn ulempene. Forvaltningslovens regel om å vektlegge det kommunale selvstyret kommer således i betraktning kun ved interesseavveiningen om dispensasjon skal gis når lovens formelle vilkår for å gi dispensasjon er oppfylt. Til punkt 1: Det omsøkte arealet er regulert til friområde, men det dreier seg om et mindre areal på 200 m 2 rett bak veggen på en eksisterende hytte. En omdisponering av denne teigen vil neppe ha noen betydning allmennhetens bruk av resten av friområdet. Til punkt 2: En dispensasjon vil ikke ha konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet i området. Til punkt 3: Regionale eller statlige rammer og mål påvirkes ikke av dette beskjedne inngrepet. Til punkt 4: Søknaden berører bare lokale forhold der overordnede myndigheters interesser ikke er berørt, og det er derfor ikke innhentet forhåndsuttalelser fra Fylkesmannen eller fylkeskommunen. Side 22 av 31

23 Sak 50/13 Til punkt 5: Det foreligger en begrunnet, skriftlig søknad om dispensasjon. Generelt kan det sies at betydelige eller vesentlige fravikelser fra reguleringsplanens bestemmelser normalt bør skje ved reguleringsendring i samsvar med plan- og bygningsloven Hva som er å anse som en betydelig eller vesentlig fravikelse fra reguleringsplan og tilhørende reguleringsbestemmelser, vil måtte vurderes konkret i forhold til reguleringsplanens bestemmelser og forholdene i det aktuelle området. Dersom tillatelse til et byggetiltak er i strid med reguleringsformålet, eller medfører en betydelig endring i byggestil og utforming av det aktuelle området, bør bygningsmyndighetene normalt gå veien om reguleringsendring. Ved valget mellom dispensasjon eller reguleringsendring vil et sentralt moment også være om fraviket er ment å være konkret og midlertidig, eller som et permanent avvik med generell gyldighet for det aktuelle reguleringsområdet. Denne saken gjelder et konkret forhold i en liten del av et større hyttefelt der en hytteeier ønsker et tilleggsareal for å kunne føre opp et tilbygg til sin hytte, og det er ikke sannsynlig at naboer eller andre vil påvirkes negativt av tiltaket. På bakgrunn av dette mener rådmannen derfor at det ikke er nødvendig å gå veien om en reguleringsendring for å gi tillatelse til det omsøkte tiltaket. Dispensasjonssøknaden er også vurdert etter bestemmelsene om bærekraftig bruk i naturmangfoldsloven av 19. juni og 5 som setter opp forvaltningsmål for naturtyper, økosystemer og arter. I henhold til 7 i samme lov skal følgende prinsipper ligge til grunn som retningslinjer ved utøving av offentlig myndighet, blant annet ved forvaltning av fast eiendom: 1. Offentlige beslutninger som berører naturmangfoldet skal så langt det er rimelig bygge på vitenskapelig kunnskap om arters bestandssituasjon, naturtypers utbredelse og økologiske tilstand, samt effekten av påvirkninger. Kravet til kunnskapsgrunnlaget skal stå i et rimelig forhold til sakens karakter og risiko for skade på naturmangfoldet. 2. Når det treffes en beslutning uten at det foreligger tilstrekkelig kunnskap om hvilke virkninger den kan ha for naturmiljøet, skal det tas sikte på å unngå mulig vesentlig skade på naturmangfoldet. Foreligger en risiko for alvorlig eller irreversibel skade på naturmangfoldet, skal ikke mangel på kunnskap brukes som begrunnelse for å utsette eller unnlate å treffe forvaltningstiltak. 3. En påvirkning av et økosystem skal vurderes ut fra den samlede belastning som økosystemet er eller vil bli utsatt for. 4. Tiltakshaveren skal dekke kostnadene ved å hindre eller begrense skade på naturmangfoldet som tiltaket volder, dersom dette ikke er urimelig ut fra tiltakets og skadens karakter. 5. For å unngå eller begrense skader på naturmangfoldet skal det tas utgangspunkt i slike driftsmetoder og slik teknikk og lokalisering som, ut fra en samlet vurdering av tidligere, nåværende og fremtidig bruk av mangfoldet og økonomiske forhold, gir de beste samfunnsmessige resultater. Til punkt 1: Det foreligger ingen registreringer av verdifullt kulturmangfold på, eller i nærheten av den aktuelle eiendommen. Side 23 av 31

24 Sak 50/13 Til punkt 2: Det planlagte tiltaket anses som så lite omfattende at føre-var-prinsippet ikke kommer til anvendelse. Punktene 3 5 er vurdert som lite relevante for denne dispensasjonssaken, og en samlet konklusjon blir derfor at forholdet til naturmangfoldloven ikke får noen konsekvenser for vurderingen av søknaden. For at dispensasjon skal kunne gis må fordelene ved å gi dispensasjon være vesentlig større enn ulempene. Søkers begrunnelse i saken er av en generell karakter som kan fremføres av mange grunneiere/hytteeiere med liknende ønsker, og en eventuell dispensasjon kan dermed medføre en praksis og presedens som kan gjøre det vanskelig for kommunen å oppnå de målsetningene som ligger til grunn for tidligere vedtak i kommunens arealplaner. I dette tilfellet er det likevel rådmannens oppfatning at lovens krav for å gi dispensasjon er oppfylt. Dette er det eneste brukbare alternativet for hytteeieren til å kunne føre opp et tilbygg til sin hytte på egen eiendom. En dispensasjon vil, etter rådmannens mening, gi en god løsning både for hytteeier, hans naboer og området som helhet. Konklusjon: Rådmannen finner at fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene, og går derfor inn for at søknaden fra Terje Johansen imøtekommes. Økonomiske konsekvenser: Behandling av delingssøknad etter Plan- og bygningsloven 20-1 er belagt med et gebyr på kr ,-, jf. Trøgstad kommunes gebyrregulativ. Behandling av dispensasjonssaker med påfølgende politisk behandling medfører et gebyr på kr ,-, jf. Trøgstad kommunes gebyrregulativ. Gebyret for oppmålingsforretningen vil beløpe seg til kr ,- (2013-priser). Bortfall av tillatelse: Dersom oppmålingsforretning ikke er rekvirert innen 3 år etter at tillatelsen ble gitt faller tillatelsen bort. Vedlegg: - Situasjonsplan - Utsnitt av reguleringskart Utskrift sendes: - Terje Johansen - Andreas Glomnes Side 24 av 31