PLANBESKRIVELSE Rev

Transkript

1 PLANBESKRIVELSE Rev Detaljregulering for Feda brygge og småbåthavn PLAN ID Tiltakshaver: Kvinesdal kommune 1. HENSIKT MED PLANEN Hensikten med planen er å legge til rette for leiligheter med nær tilknytning til sjø. Samtidig som det legges til rette for å etablere kontor. Det er lagt vekt på at småbåthavna skal kunne drives som før med mulighet for utvidelse og en mer ryddig arrondering. Tilpasning til eksisterende bygningsmiljø er vektlagt og kvalitetssikret med 3D-illustrasjoner. 2. OVERORDNET PLANVERK Størstedelen av området inngår i reguleringsplan for Feda brygge og småbåtanlegg vedtatt den Området er utvidet med ca 8 daa nord for gamle E39. Dette areal tenkes i hovedsak nyttet til omlegging av veg og til bolig / næring / friområde / avløpsanlegg (i fjellhall). Det utvidede planområdet inngår i dag i reguleringsplan for Feda vedtatt Formål i gjeldende plan er bolig og jordbruk/skogbruk (industriområde er utgått siden det ikke er med i senere vedtatt kommunedelplan). 3. BESKRIVELSE AV DAGENS SITUASJON I området som liger innenfor plan for Feda brygge og Småbåthavn vedtatt er det begynt utfylt med steinmasser. Store deler av planområdet bærer preg av å ha vært et vegkryss på tidligere E39. Området ligger nær opp til Feda kirke og bevaringsverdig bygningsmiljø på Nera Feda. Virkningen av denne plan vil bli vurdert opp mot det som er hjemlet i gjeldende plan. Gjeldende reguleringsplan blir derfor 0-alternativ. Planens virkninger på naturmiljø vil bare bli vurdert der inngrep hjemlet i ny plan faller utenfor områder der det i eldre plan er hjemlet inngrep. 4. PLANENS BEGRENSNING Planen begrenser seg til å omfatte et område på ca 45 daa inkludert sjøareal. Plankartene viser eksakt hvor planområdet befinner seg. 5. PLANKART I henhold til kart- og planforskriften 9, er det utarbeidet to plankart - ett plankart for bebyggelse på terrengnivå og ett for bebyggelse under terrengnivå. Dette er gjort for at plankartene skal være bedre leselig. 6. PLANENS REGULERINGSFORMÅL Reguleringsplanen omfatter følgende reguleringsformål: Bebyggelse og anlegg (PBL 12-5, pkt 1) - Boligbebyggelse (B1-B2) 1

2 - Boligbebyggelse blokkbebyggelse (BB1A-C, BB2A-C,BB3A-C, BB4A-C, BB5A_B) - Andre typer bebyggelse og anlegg (f_trapp) - Renovasjon(o_REN) - Lekeplass (f_lek) - Bolig/foretning/kontor (B/F/K1-6) - Næring/tjenesteyting (N/T1-2) - Vann og avløpsanlegg (o_a1)(under bakken) Samferdsel og teknisk infrastruktur (PBL 12-5, pkt 2) - Kjøreveg (o_fv, o_v1,3 og 5, f_v2 og 4) - Fortau (o_s1-2) - Gangveg/gangareal (o_s4, f_s3) - Annen veggrunn - tekniske anlegg (o_av1-4, AV5-9) - Holdeplass o_h1-2 - Leskur o_l1-2 - Havn (o_ha) - Parkeringsplasser (o_p1 og o_p7, f_p2-5, f_p6 og P8) - Parkeringsanlegg. (PH1-2) (under bakken) Grønnstruktur (PBL 12-5, pkt 3) - Grønnstruktur Landbruks-, natur og friluftsområder (PBL 12-5, pkt 5) - Jordbruk(J1-J3) Bruk og vern av sjø og vassdrag (PBL 12-5, pkt 6) - Småbåthavn (VA1-VA4 og o_va5) Hensynssoner (PBL 12-6) - Frisikt (H140_1-8) - Ras og Skredfare (H310_9) - Høyspenningsanalegg (H370_10) - Bevaring av kulturmiljø (H570_11 12) Beskrivelse av planens løsninger: 6.1 Bebyggelse og anlegg Generelt Omriss av planlagt bebyggelse, som stemmer overens med vedlagte illustrasjoner, er inntegnet i plankart. Linjer for planlagt bebyggelse er ikke juridisk bindende. Byggeområdene er derfor gjort små slik at plassering av bygg skal være så forutsigbar som mulig. Det er satt krav om at bebyggelse skal ha utforming som sikrer tilgjengelighet for alle. Byggets uttrykk er i tillegg til høyder, areal og plassering beskrevet med angivelse av tillatte farger og material. 2

3 Takvinkler og gavler er uttrykk fra Feda som er videreført i et moderne formspråk. Videre er det i bestemmelsene angitt fargepalett som er eksisterende farger fra stedet. Hvitt er hovedfarge og utgjør ca. 80 %. Landskapet med fjellet i bakgrunnen tillater at en kan bygge høyere enn ellers på Feda. Bygningskroppene har vekselvis flate og mønte tak i forskjellige høyder. Dette vil gi et åpent uttrykk totalt sett, og også gi en bedre utsikt for bakenforliggende bebyggelse. Hovedfasaden mot sydvest og sjøen har uteplasser og åpne fasader som gir gode utsikt og solforhold. For øvrig vises til vedlagte illustrasjoner Boligbebyggelse B1-2 Formålet blir liggende utenfor eksisterende planområde for Feda Brygge. I gjeldende plan er det ikke regulert inn bebyggelse i B2. B1 viser eksisterende bebyggelse med planlagt garasje. Landskapsmessig ligger området tilbaketrukket med forholdsvis svak helling. Dette vil være en fordel både i forhold til eksisterende bebyggelse og landskapsmessig. Det ligger ikke til rette for friluftsaktiviteter i området B2 på grunn av vanskelig adkomst og fare for fallulykker. Adkomst til området er mulig fra sørsiden, men dette fordrer ferdsel langs og eller kryssing av hovedvegen. Adkomst denne vegen krever også lite tilrådelig forsering av gammel trapp. I tillegg er det fysisk mulig å komme inn i område fra nord. Dette medfører at en må gå gjennom privat hage i B1. I forbindelse med detaljplanlegging av B1-2 ble det avdekket behov for driftsbygninger i området J1. Dette er innregulert for å gjøre det mulig å drive landbruk på eiendommen. Naturtypen et tørr og grunnlendt og påvirket av inngrep i forbindelse med tidligere tankanlegg. Ut fra erfaring er denne naturtypen artsfattig. Anleggene som allerede er etablert og delvis fjernet medfører at det er lite naturlig miljø igjen innenfor det foreslåtte byggeområdet. Bygging i området vil derfor ikke medføre tap av naturmangfold. I tillegg vil en få mulighet til å rydde opp i rester fra tankanlegget. Det gjenstår noen betongkonstruksjoner mens tette tankanlegg er fjernet. Det forventes ikke forurensingsfare forbunnet med anleggsaktivitet i området Blokkbebyggelse-BB1-5 For blokkbebyggelse er det satt følgende begrensninger: BYA skal ikke overstige 95 %. Samtidig er det satt begrensning i tillat høyde og bruksareal. Høyder for gulv i 1. etasje BB1 og BB2 er lagt på kote 5.2. Disse to byggene har innregulert parkeringskjeller på kote 3.5. BB3-5 har inngangsparti på kote 2.5. Parkering for BB3-5 er beregnet løst på bakkeplan. Dette vil medføre at bebyggelsen som ligger nærmest sjøen ligger en etasje lavere en den som er planlagt bak. Dette for å skape en naturlig avtrapping opp fra havnivå mot bakenforliggende fjell. 3

4 For at hvert enkelt bygg skal få et oppmyket uttrykk lik det som er vist i illustrasjonen er det i bestemmelsene satt så spesifikke bestemmelser som mulig i forhold til byggehøyder, takutforming og møneretning Andre typer bebyggelse og anlegg (f_trapp) Formålet er inntegnet for å få forbindelse mellom garasjeplan og boligene som ligger over parkering under bakken i BB1-BB Renovasjon (o_ren) Det er avsatt areal til å plassere avfall fra boligene slik at effektiv bortkjøring er mulig Lekeplass (f_lek) Areal for lek med krav til enkle lekeapparat er inntegnet sentralt i byggeområdet Bolig/ forretning/ kontor (B/F/K1-6) Innenfor området tillates det mønehøyde opp til kote 20. Dette kan isolert sett virke høyt. Sett i sammenheng med bebyggelsen i naboområdet der det tillates mønehøyde på kote 18 m vil dette bare virke som en mindre differanse. Bygget ligger også lengst vekk fra den verneverdige bebyggelsen på og rundt kirkegården. Innenfor formålet er det tenkt forretning/kontorer i 1. etasje. I dette inngår også produksjon av høyteknologiutstyr samt annen ikke støyende virksomhet. På bakkeplan er det også mulig å etablere parkering under bygget i sammenheng med f_p5. I de øvrige etasjene er det mulig å kombinere formålene bolig, forretning og kontor Næring/ Tjenesteyting (N/T) Bebyggelsen er planlagt å være en del av småbåthavna og fungere som en servisefunksjon for området. Næring/tjenester skal i første rekke være tilknyttet bruken av småbåtområdet. Bebyggelsen er opptegnet i 3D-visningen uten at det er tegnet fasader for disse. Det settes likevel krav til høyder, omfang, farger og eksteriør i bestemmelsene. 3D-visning illustrerer at bebyggelsen glir godt inn i landskapsbildet Anlegg for offentlig vann og avløp o_a Det er planlagt avløpsanlegg inne i fjellet slik at dette blir minst mulig synlig. Anlegget er inntegnet på plankart 2 under bakken Samferdsel og teknisk infrastruktur Kjøreveg o_fv er planlagt opparbeidet med vegbredde 7m. Avkjørsler skal utformes som vist i plankartet Fortau (o_s1-2) Fortauene er innregulert med tanke på fremtidig videreføring mot Feda sentrum. Fortau har regulert bredde 3m, dette gir plass til en asfaltert bredde på ca 2.5 m Gangveg Internt i boligområdet er det inntegnet felles gangveger (f_s3). Langs bryggekant fra B/F/K gjennom VA1 og VA2, mot o_p1 er det tegnet videre offentlig tilgjengelig gangveg til Nera Feda. Det vil være offentlig gangforbindelse gjennom hele området. 4

5 6.2.4 Annen veggrunn Formålet er lagt til langs vegene for å fange opp nødvendig sidearealareal i forbindelse med veg og fortau. Arealet er tilpasset planlagte murer vist med linjer i plankartet. o_av 3 og 4 tegnet i forbindelse med avkjøring til brygge på o_v3. Arealet skal være overkjørbart for at lange kjøretøy som har adgang til brygge skal få enkel adkomst. Det er da beregnet at kjøretøy må ankomme østfra og rygge ned mot brygge. Belegningsstein eller lignende må være opphevet for å virke avvisende på ordinær trafikk Holdeplass (o_h1-2) Det er inntegnet holdeplass for buss på begge sider av fylkesvegen Leskur (o_l1-2) Leskur er inntegnet i forbindelse med holdeplasser Havn (o_ha) Området er innregulert for at man skal kunne ilandføre større enheter fra båttransport Parkeringsplasser og parkeringsanlegg: Parkeringsplasser er angitt i plankartet, utnyttelsen er nærmere beskrevet i ved i presentasjoner vedlagt. Parkeringsanlegg er plassert under BB1 og 2 på kote 3.5 (vises i plankart 2). Antall parkeringer er beregnet ut fra følgende: Boenheter for: BB1 = BB2 = BB3 = BB4 = BB5 = Totalt 8 leiligheter 8 leiligheter 7 leiligheter 7 leiligheter 5 leiligheter 35 leiligheter Utgjør 53 p-plasser iht 1,5 plasser pr boenhet. Hvorav 18 plasser er gjesteparkering og 35 plasser er for boligene. Disse er fordelt på følgende måte: PH1 = 14 plasser PH2 = 14 plasser f_p4 = 13 plasser (hvorav 6 plasser er gjesteparkering) f_p2 = 6 plasser (gjesteparkering) f_p3 = 6 plasser (gjesteparkering) Totalt = 53 plasser B/F/K BRA hele B/F/K er 3430 m2, som er fordelt slik: BRA kontorer = 2660 BRA boliger = 770 (det er 6 boliger) Parkering= 1 plass pr 100 m2 kontorer og 1,5 pr boenhet: 5

6 2660/100 = 27 plasser for kontorer 6 leil. x 1,5 = 9 plasser for boliger Totalt plasser = 36 plasser 6.3 Grønnstruktur Grønnstruktur Er inntegnet mellom bebyggelsen for å lage et trivelig utomhusmiljø. Det er viktig å lage et boligfelt som er tilpasset terrenget i størst mulig grad. Vakre omgivelser påvirker trivsel både utenfor og innad i feltet. Det skal derfor være grøntområder der hvor det er mulig rundt blokkbebyggelsene. Området tenkes benyttet til barn så vel som voksne 6.4 LNRF-områder Jordbruk Formålet er inntegnet i områder som ikke skal endre status fra landbruk. Det er også lagt til rett for at det skal kunne settes opp landbruks bygg i tradisjonell utforming. 6.5 Bruk og vern av sjø og vassdrag Småbåtanlegg i havneområde i sjø og vassdrag VA1-4, o_va5 Etter ny planlov ble vedtatt er det samme formål for arealer på land og i sjø. Området på land er kalt VA1 og 2 (fordi arealet deles av en gangveg). Område o_va5 er offentlig brygge. Mens område i sjø er kalt VA 3 og 4. Hvert område har tilhørende bestemmelser. Innenfor område VA1 er det lagt inn mulighet for å oppføre et mindre servicebygg. I område VA 3 og 4 er det mulighet for å anlegge flytebrygger samt plasser langs land. VA3 er eksisterende anlegg innenfor molo mens. VA 4 er utenfor molo der det også kan anlegges bølgebryter. I området VA3 er det registrert en ålegraslokalitet. I innspill fra fiskeridirektoratet hevdes det at ålegresslokaliteten er avhengig av moloen på utsiden. Aktiviteten i båthavna synes ikke å være til hinder for ålegresset utover de områdene som får skygge fra båter. Innen for moloen vil en alltid være avhengig av et visst manøvreringsareal, det vil derfor alltid være areal med gunstige vekstvilkår for ålegresset. I VA4 er det mulighet til å anlegge både flytebrygger og brygger langs land. Anlegg i dette området vil ikke ha særlig innvirkning på livet i sjøen utover det som tillates av utfylling i forbindelse med byggeområder på land. Flytebryggene anlegges på dypt vann, noe som medfører at gjennomstrømning ikke endres. Servicebygg må oppføres i h.h.t. bestemmelser for at bygget skal harmonere med det øvrige planområdet og bygningsmiljøet ellers på Feda. o_va5 er offentlig brygge som skal gi folk mulighet for å legge for et dagsbesøk på Feda. Det er også satt bestemmelser for å ivareta miljøet i båthavna. Dersom det skal foregå vedlikehold på rampe eller opplag av båter i området må det anlegges oljeavskiller og fastdekke. Etter krav fra fiskeridirektoratet settes tillatt parkeringsdekning til 0,5 plasser per båtplass. 6

7 Det legges vekt på at båtforeninga kan drive videre innenfor området uten at planen er til hinder for den daglige driften. I tillegg er det tillatt å reparere molo der denne er ødelagt. Moloen kan også åpnes slik at det blir en bru mellom moloen og o_s Hensynssoner Frisiktsoner (H140_1-8) Er inntegnet i forbindelse med avkjørsler Ras og skredfare (H310_9) Sonen er tegnet inn i tråd med rapport utarbeidet av Arentz og Kjellesvig. Bestemmelsene henviser til rapporten da det ikke er mulig å få inn detaljert beskrivelse av tiltakene i bestemmelsene Høyspenningsanlegg inkludert høyspentkabler. Sone er inntegnet rundt trafoanlegg. 7. AVVIK FRA GJELDENDE REGULERINGSPLAN Høyeste tillatte mønehøyde i eldre plan er kote 14 denne høyden økes nå til kote 18 for de to bakerste enhetene, BB1 og2, mens fremre rekke BB3-4, ligger på kote Område B/K/F ligger lengst vekk fra eksisterende bygningsmiljø på Feda, og det tillates mønehøyder inntil kote 20. Terrenget rundt byggene er hevet slik at synlig høyde på byggene, som ligger innenfor BB1-5 ikke blir mer en Innbyrdes avtapping av høyder byggene i mellom, samtidig som hvert enkelt bygg får fasader med varierende høyder, vil medføre at byggenes egentlige høyde vil bli mindre iøynefallende. Terrenghøyder faller gradvis ned mot sjøen for å skape små sprang i høyder. Vest for BB1 er det inntegnet en forhøyning på terrenget. Denne er lagt inn for ytterligere å minske synlig høyde på byggene sett fra Feda Kirke. Tillat areal for byggeområde i eldre plan er ca 9 daa. Dette er redusert til 6.5 daa. All bebyggelse planlagt i forbindelse med molo i sjø er nå trukket tilbake. Samlet sett vil den nå planlagte bebyggelse virke mindre dominerende på omgivelsene. Kanal og lagunepreg er fjernet i forhold til gjeldende plan, da dette virker fremmed i forhold til stedet. 8. FORHOLDET TIL BARN OG UNGE Det skal være en lekeplass i området. Lekeplassen ligger sentralt og godt tilgjengelig med gangareal fra alle bygg. Lekeplassen er trukket vekk fra sjøkanten slik at farer forbunnet med lek nær sjøen kan unngås. 9. TILGJENGELIGHET Det er satt karv til universell utforming av hele området. Det er også i bestemmelsene for o_s5 satt krav om at rullestolbrukere enkelt skal kunne komme inn og ut av båt i dette området. 10. TRAFIKKSIKKERHET Boligene liger vent vekk fra vegen med god avstand til denne. Byggegrense er satt til 10m fra vegens senterlinje. Gangveger er lagt slik at gangtrafikk ledes vekk fra hovedvegen. I tillegg er det regulert inn fortau ut av området langs hovedveg. Bussholdeplass opprettholdes på begge sider av hovedvegen. 7

8 11. FLOM Vi har vurdert at flom i vil ha liten innvirkning på vannstanden i Feda Fjorden. Likevel er Laveste bebyggelse lagt til kote 2.5. Kote 2.3 er oppgitt som høyeste tenkelige havvannstand for springflo med 100 års returperiode, når det tas hensyn til høyeste prognose for havvannsstigning. Viser til rapport om Havnivåstigning utarbeidet av Direktoratet for samfunnssikkerhet og beredskap. Kote 2.3 er brukt som nedre grense for bebyggelse i flere lignende prosjekter med nærhet til sjø. 12. SAMMENDRAG Gjennom planprosessen har hensyn til eksisterende bebyggelse på Feda blitt nøye vurdert. Vi mener forslaget presenterer boligtomter med svært høy verdi som vil bidra til å forskjønne området. Planen setter også av areal til kontor/næring. 8