Varsel om oppstart ble gjort første gang 11. januar 2011, nytt varsel ble så gjort 6. desember Planen ble stilt i bero og gjenopptatt.

Transkript

1 1 Planbeskrivelse Gangdalen 18/124, 125 m.fl. - detaljregulering Plan nr 1193 Dato 15. mars 2016, rev. 12. august 2016, rev. 9. sept Bakgrunn Forslaget fremmes av Møvik byggetjenester AS for utbyggere Rebekka Olsen/ Mur i Sør Eiendom AS. Hensikt med planen er å tilrettelegge for oppføring av to boliger på allerede fradelte tomter, samt legge til rette for nødvendig infrastruktur til tomtene og møteplass/lek for bebyggelsen i stikkveien her som helhet. Varsel om oppstart ble gjort første gang 11. januar 2011, nytt varsel ble så gjort 6. desember Planen ble stilt i bero og gjenopptatt. Beskrivelse av dagens situasjon i planområdet Planområdet ligger mellom allerede utbygde tomter på en solrik kolle. Eiendommene er etablert med egne matrikler i Det er noe kantvegetasjon rundt kollen. Det er ikke gjort funn som kulturminner mv i området. Kollen avsluttes naturlig mot veg i syd og vegen er tidligere opparbeidet for feltet. Mot nord er det et terrengsprang mot annen bebyggelse, selve kollen ligger litt over vegplan i syd og er flat på toppen, faller ut mot vest og øst. Tilkomst blir fra syd. Side 1 av 10

2 2 Tomtene har vært fradelt i flere tiår og planen var at daværende eiers egne barn skulle etablere seg her. Dette er ikke aktuelt og tomtene selges. Andre boliger i området er oppført på og 60 tallet. Det er god kapasitet på teknisk infrastruktur. Det er ikke fortau i området, men i og med feltet har høy alder og at vegen er en blindvei med etablerte tomter så vil ikke utbyggingen medføre endringer på dette. Området ligger sentralt i Gangdalen og har trygg skolevei, og godt skoletilbud i bygda. Det er litt i overkant av 100 m til kvartalslekeplass. Ca. 50 meter til store skogområder (Baneheia Nord). I og med tomtene har ligget ubebygd så har det vært lek på tomtene. Dette har variert på grunn av beboeres alderssammensetning. Imidlertid er dette private tomter som er fradelt til boligformål. Det er kort veg til riksveg 9 på Strai, der det er busstilbud mot sentrum, til Vennesla og for øvrig også videre til Setesdalen. Gang og sykkelveg til skoler er gjennom boligområdet Gangdalen, via Sagebakken og deretter på off. g/s veg til Hommeren. På Hommeren er det også kirke, barnehage og idrettsanlegg. Planstatus Området er stort sett ferdig utbygd. Det er i nyere tid gitt delingstillatelse til ny tomt like sydøst for tomt 22, uten at plankravet er gjort gjeldende. Kommuneplanens arealdel viser planområdet som byggeområde for boliger. Området bidrar positivt til kommuneplanens (i 2016) tre satsningsområder: Byen som drivkraft, byen det er godt å leve i, og Klimabyen. Øvrige formål og bestemmelser i gjeldende kommuneplan er fulgt i plankart og bestemmelser. Beskrivelse av planforslaget Hovedgrep Arealdisponeringer er vist i planforslaget, se kart nedenfor. Det er avsatt areal til lekeområde/ møteplass for beboere i området. Tomtene ligger på en kolle, det er derfor avsatt naturområde i ytterkant, endrer ikke på eierforholdet, men vil være en buffer mot naboer og viktig for å kunne beholde kantvegetasjonen. Området f-bg er en eldre garasjetomt som tilhører ulike boliger utenfor planområdet. Side 2 av 10

3 3 Plankart: Arealoversikt: Formål Felt/Beskrivelse SOSI Areal Sum Bolig B1, Vestre (18/125) ,2 Bolig B1, Østre (18/124) , ,9 Garasje BG ,6 170,6 Trafo BE ,9 16,9 Kjørevei SKV , ,4 Annen veigrunn - Grønt SVG ,1 Annen veigrunn - Grønt SVG ,6 Annen veigrunn - Grønt SVG ,6 Annen veigrunn - Grønt SVG ,8 370,1 Naturområde GN ,7 654,7 Friområde GF ,1 Friområde GF ,3 699,4 Sum totalt 5 329,9 Side 3 av 10

4 4 Bebyggelse, struktur og tiltak Bygninger er plassert inn mot kollens høyeste punkt med øverste plan, nederste plan blir da på en bedre måte tilknyttet avkjørsler til tomtene og det fallende terrenget mot øst og vest. Detaljer er satt i plankartet og bestemmelser. Estetikken i området er forsøkt fulgt. Området er utbygd tidligere og bebyggelsen som er oppført har ulike saltaksformer og boliger har stort sett 2 etasjer. Antall etasjer er videreført i planen. Nedenfor vises tverrsnitt gjennom høyeste punkt på kollen, sett fra syd: Grønnstruktur Det har vært et ønske å koble området opp mot hovedveg inn til området i nordvestre del av planen. På grunn av store høydeforskjeller med sterk stigning er det ikke aktuelt å bruke dette som atkomst mot hovedvegen. Det er allikevel lagt inn korridor som knytter dette sammen. Det anlegges møteplass med sandlek med 211 m² (litt under normen på 250 m²). Størrelsen er redusert litt i forhold til normen fordi normen skal dekke et mye høyere antall boliger enn hva tilfellet er i denne delen av området. Det er også lagt vekt på at møteplassen skal være tilgjengelig fra kommunal veg. Planen vil da være optimal mot kommuneplanens bestemmelse 9 uteareal for opphold, lek, rekreasjon og idrett. Samferdselsanlegg/ trafikk Veitype og geometri er i denne planen tilpasset eksisterende forhold. Kommunen selv er vegeier, men det er i området etablerte private anlegg på kommunal grunn som gjør at veinormalene for snuhammer mv. ikke kan legges til grunn. Veinavn Dagens veinavn «Gangdalsveien» skal benyttes. Teknisk infrastruktur Eksisterende infrastruktur skal benyttes. Området har kommunalt vann- og avløpsnett. Universell utforming Nye boenheter oppføres med tilgjengelighet jfr. TEK 10. Det er krav om universell utforming på møteplassen LEK, uteareal for allmennheten. Side 4 av 10

5 5 Barn og unges interesser Området har vært i bruk av barn i området i og med at tomta har ligget her ubebygd. Tomtene har vært eiet privat og det har vært opp til eier å tillate slik bruk. Kommunen har holdt på kravet til felles møteplass LEK, som her oppfylles. Det har også vært gitt tilbud til kommunen om tilskudd for opprusting i stedet for å opparbeide nytt areal da det er stor og opparbeidet kvartalslekeplass i nærområdet øst for omsøkte plan. Avstand i overkant av 100 meter. Kommunen krever egen møteplass/lekeplass som vist i plankart og skisse. Kravene til tilstrekkelige og velegnede leke- og oppholdsarealer sommers- og vinterstid for barn i ulike aldersgrupper er dekket. Risiko- og sårbarhetsanalyse Emne Forhold eller uønsket hendelse Vurdering Nei Ja og merknad Naturgitte forhold Er området utsatt for snø- eller steinskred? Er det fare for utglidning (er området geoteknisk ustabilt)? Er området utsatt for springflo/flom i sjø/vann? Er området utsatt for flom i elv/bekk, herunder lukket bekk? Er det radon i grunnen? Ikke målt, blir ivaretatt i byggesakene Infrastruktur Annet (angi) Vil utilsiktede/ukontrollerte hendelser som kan inntreffe på nærliggende transportårer, utgjøre en risiko for området? Side 5 av 10

6 6 -hendelser på veg -hendelser på jernbane -hendelser på sjø/vann/elv -hendelser i luften Vil utilsiktede/ukontrollerte hendelser som kan inntreffe i nærliggende virksomheter (industriforetak etc.), utgjøre en risiko for området? -utslipp av giftige gasser/væsker -utslipp av eksplosjonsfarlige/brennbare gasser/væsker Medfører bortfall av tilgang på følgende tjenester spesielle ulemper for området: -elektrisitet -teletjenester -vannforsyning -renovasjon/spillvann Dersom det går høyspentlinjer ved eller gjennom området: -påvirkes området av magnetisk felt fra el.linjer? -er det spesiell klatrefare i forbindelse med master? Er det spesielle farer forbundet med bruk av transportnett for gående, syklende og kjørende innenfor området: -til skole/barnehage? -til nærmiljøanlegg (idrett etc.)? -til forretning etc.? -til busstopp? Brannberedskap -omfatter området spesielt farlige anlegg? -har området utilstrekkelig brannvannforsyning (mengde og trykk)? -har området bare en mulig atkomstrute for brannbil? X kommunal veg. Tidligere bruk Er det mistanke om forurensning i grunnen fra tidligere virksomheter? Omgivelser -bensinstajsjon/bilverksted/tankanlegg -mekanisk verksted/skipsverft -galvaniseringsverksted -impregneringsverk -avfallshåndtering/deponi -gjentatte rivingsarbeider/rehabilitering av bygninger fra byjord: sentrale og eldre bydeler -gruver: åpne sjakter, steintipper etc. -militære anlegg: fjellanlegg, piggtrådsperringer etc. -annet (angi) Er det regulerte vannmagasiner i nærheten, med spesiell fare for usikker is? Finnes det naturlige terrengformasjoner som utgjør spesiell fare (stup etc.) Vanlig sikring må utføres av tomteeiere der det er nødvendig, utenfor planområdet er det ikke Side 6 av 10

7 7 aktuelt å sikre. Ulovlig virksomhet Annet (angi) Sabotasje og terrorhandlinger - er tiltaket i seg selv et sabotasje-/terrormål? - finnes det potensielle sabotasje-/terrormål i nærheten? Registrering av miljøforhold/forurensning/støy viser ikke forhold som har negativ innvirkning på planområdet. Overvannshåndtering og blågrønne løsninger Overvannsproblematikk er ikke tema for disse to eiendommene som planen består av. I dag er det skrint fjell her. Ved opparbeidelse av 2 tomter vil en bedre fordrøyning skje i tomtenes hage, plen og tilførte løsmasser. Naturmangfold Vi har vurdert området ut fra 8 12 i Naturmangfoldloven. Lov av 19. juni 2009 nr. 100 om forvaltningen av naturens mangfold. Disse prinsippene er lagt til grunn i planleggingen. 8 Kunnskapsgrunnlaget: Tilgjengelige databaser som bl.a. Artsdatabanken og Naturbasen er lagt til grunn for vurderinger for den planlagte utbyggingen. Følgende forhold er funnet unødvendig å utrede: Støyforhold og trafikkberegninger. Det vises også til ROS-analysen. 9 Føre var prinsippet: Man anser at kunnskapsnivået er tilstrekkelig i forhold til effekter på naturmangfoldet. Føre-var-prinsippet kommer ikke til anvendelse jf 8 da kunnskapsgrunnlaget synes å være ivaretatt. 10 Økosystemtilnærming og samlet belastning: Utbyggingen vil foregå i løpet av kort tid. Infrastruktur er etablert fra før i området. Under selve utbyggingsperioden er det derfor lite trolig at utbyggingen vil ha negativ effekt på miljøtilstanden i nevneverdig grad. Området er delvis hogd ut. 11 Kostnadene ved miljøforringelse: Slike kostnader bæres av utbygger og tiltakshavere. Det vises til vurdering jfr Miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder: Miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder blir avklart i prosjekteringen for de enkelte tiltak. Naturmiljø Nasjonale og regionale føringer er hensyntatt og danner grunnlag for planarbeidet. Naturbasene og artsdatabanken er undersøkt, og det er ikke registrert viktige funn innenfor planområdet. Planområdet er en kolle som er landskapsmessig markert som en selvstendig del i området. Det er ikke registrert utvalgte naturtyper, truede eller nær truede naturtyper i området. Artskart fra Artsdatabanken viser heller ingen truede arter i aktuelt område. Rekreasjonsinteresser/ rekreasjonsbruk Områdene i denne delen av kommunen byr på gode uteområder og mange måter å rekreere på, det er en relativ nærhet til sjø og skog. Side 7 av 10

8 8 Kulturminner Det er ikke registrerte funn av kulturminner i området. Folkehelse Vi kan ikke se at det er faktorer i området eller i planen som kan gi negativ innvirkning på befolkningens helse. Konsekvensutredning Det er ikke krav til konsekvensutredning for planforslaget. Gjennomføring av plan og økonomiske konsekvenser for kommunen Det er varslet arbeid med utbyggingsavtale med kommunen. Det er planlagt utarbeidelse av utbyggingsavtale høsten Offentlige arealer skal overføres kommunen. Det er allerede kommunal drift av offentlig veg på stedet. Planforslaget har ikke detaljer som øker kommunal drift. Planprosess og medvirkning Oppstartsmøte Underveis i prosessen har det vært flere møter med kommunen. Det har også vært søkt om dispensasjon fra plankrav for oppføring av boliger. Resultatet ble at plankravet er gjort gjeldende, noe også innspillene fra offentlige etater inneholder. Varsel om oppstart av planarbeid: Varsel om oppstart av planarbeid ble gjort første gang i 2008, 10. januar 2011, og 6. desember I tillegg ble det varslet søknad om dispensasjon fra plankravet, der offentlige etater gav tilbakemelding om at plankravet bør følges. Mottaker av oppstartsvarsel: Offentlige høringsinstanser: Fylkesmannen i Vest-Agder Vest-Agder Fylkeskommune Midt-Agder Friluftsråd Telenor NVE Kr. sand brann og redning IKS Kristiansand kommune div. etater inkl. Barne- og unges representant, ng. vesenet, Eldrerådet, Rådet for funksjonshemmede. Ideelle foreninger /naboer: Eiere av GB 18/110,120,121,122,123,124,125,126,129,131,133,134,195,196,197,203,285,423 Medvirkning Det har vært flere versjoner planforslag på området. Første planforslag innehold 2 tremannsboliger totalt 6 boenheter, 2. forslag innehold 2 tomannsboliger totalt 4 boenheter. Siste forslag som nå fremmes inneholder 2 eneboliger. Det har vært tilskrevet naboer for hvert tilfelle. Naboer har hatt Side 8 av 10

9 9 merknader til fortetting utover de tomter som er etablert. Det har også vært befaring med naboer og byutviklingsstyret på stedet. Det er avholdt flere møter med kommunen underveis. Innkomne innspill Offentlige: Kristiansand kommune, 13. april 2011, 14. februar 2013, 8. mai Mail av 11. mars Diverse kommentarer og innspill er diskutert med fagetatene. Kommentar: Innspillene fra kommunen er fulgt opp i forslag til plan. I saken vedr. dispensasjon fra plankrav ble det sist avgitt uttalelser og føringer fra: Fylkesmannen i Vest-Agder, 15. mars 2012: Råder kommunen til å kreve reguleringsplan for et større område. Kommentar: Områdene er fra før utbygd, det er flere nyere planer som tilgrenser området. I avklaringer med kommunens etater er resultatet blitt å opprettholde infrastrukturen i området og lage planforslaget med tilpasninger til eksisterende infrastruktur, samt opprette møteplass /lekeareal for denne stikkveien. Vest-Agder Fylkeskommune,28. februar 2012: Avklare lekeområder. Mener plankravet bør overholdes. Det er ikke registrert automatisk fredete kulturminner i området. Kommentar: Uttalelsen er fulgt opp i forslag til plan. Private: Felles skriv fra beboerne i «Del av Gangdalen», Gangdalsveien 14, 18, 24, 26, 28, desember Mener at kollen må bevares. En stor utfordring med parkering og adkomst i området. Ønsker at ny bebyggelse skal tilpasses eksisterende byggestil. Det må avsettes betydelige områder til lekearealer. Kommentar: Midtre del av kollen blir beholdt. Bebyggelsen har beholdt samme etasjeantall som eksisterende bygg. Dvs. i skrånende terreng med underetasje og første etasje, loft uten fullverdig etasje. På grunn av kort avstand til kvartalslekeplass, og få boenheter i denne stikkveien er foreslåtte størrelse på lek/ møteplass akseptert av kommunens parkvesen med omsøkte størrelse. Vi oppfatter at naboene også er imøtekommet. Side 9 av 10

10 10 Forslagsstillers vurdering av planforslaget: Forslagsstiller begrunner valg av løsningene i planforslaget som gode og tilpasset terreng og landskap samt de allerede etablerte forhold i området på en god måte. Tomtene har en god beliggenhet og er solrike. Området har gode oppvekstvilkår. Barn og unges interesser er ivaretatt ved at det skal opparbeides møteplass med sandlek i planområdet. Det finnes også gode akemuligheter, kvartalslekeplass med balløkke og nærhet til friluftsområder med svært gode kvaliteter like utenfor planområdet. Bevegelseshemmede og orienteringshemmedes behov for tilgjengelighet vil bli ivaretatt så langt det er mulig etter topografi, etablerte forhold og slik PBL angir i lov og forskrifter. Se også reguleringsbestemmelsene for området. Side 10 av 10