TILLEGGSLISTE FOR FORMANNSKAPET

Transkript

1 Aurskog-Høland kommune TID: kl. 11:00 STED: FORMANNSKAPSSALEN TILLEGGSLISTE FOR FORMANNSKAPET Eventuelle forfall meldes til politisk sekretariat på telefon Varamedlemmer møter kun etter nærmere avtale. SAKSLISTE: Sak nr. Innhold: 126/14 HØRINGSSVAR - ENDRINGER I FORSKRIFT OM ENERGIUTREDNINGER FRIST Plansaker: 127/14 MINDRE ENDRING I REGULERIONGSPLANEN FOR SKATTUMLIA 128/14 DISPENSASJON FOR OPPFØRING AV NÆRINGSBYGG PÅ EIENDOMMENE 32/1/3 OG 32/35 Bjørkelangen, Jan A. Mærli ordfører

2 SAK NR.: 126/14 Utvalg: FORMANNSKAPET Lnr.: 9343/14 Møtedato: Arkivsaksnr.: 14/1149 Saksbeh.: Ole-Christian Østreng Arkivnøkkel.: S00 &13 Styre/råd/utvalg: Møtedato: Sak nr: Formannskapet /14 HØRINGSSVAR - ENDRINGER I FORSKRIFT OM ENERGIUTREDNINGER FRIST Vedlegg: 1. Høringsbrev m/vedlegg fra Norges vassdrags- og energidirektorat, datert Forslag til høringsinnspill fra Aurskog-Høland kommune Saksopplysninger: Norges vassdrags- og energidirektorat (NVE) ønsker å fjerne områdekonsesjonærenes, eksempelvis Hafslund og Høland og Setskog El-verk i vårt kommune, plikt til å utarbeide lokale energiutredninger og energiutredningsmøte. Det tas sikte på at dette skal tre i kraft fra 1. august i år. NVE ønsker høringsinnspill i forhold til dette. Bakgrunnen for at NVE ønsker å fjerne ordningen med lokale energiutredninger, er at de mener at erfaringene som er gjort med ordningen tilsier at det ikke lenger er nødvendig å skaffe til veie og publisere denne type kunnskap lenger. NVE mener at ordningen derfor har utspilt sin rolle. Hensikten med forskriften om lokale energiutredninger er å få mer kunnskap om energisituasjonen i kommunene. Relevante bestemmelser: - forskrift 7. desember 2012 nr om energiutredninger Vurderinger: Aurskog-Høland kommune ønsker å gi vår uttalelse til NVE knytta til forslaget om å fjerne ordningen om lokale energiutredninger. Bakgrunnen for dette er at vi mener at ordningen om lokale energiutredninger ikke har utspilt sin rolle og bør beholdes. Se vedlagte forslag til høringsbrev fra Aurskog-Høland kommune.

3 Konklusjon: Aurskog-Høland kommune avgir høringsuttalelse knytta til forslaget om å fjerne ordningen for lokale energiutredninger slik det framkommer i vedlagte forslag til høringsinnspill. Rådmannens innstilling:. Aurskog-Høland kommune avgir høringsuttalelse knytta til forslaget om å fjerne ordningen for lokale energiutredninger slik det framkommer i vedlagte forslag til høringsinnspill. 3

4 SAK NR.: 127/14 Utvalg: FORMANNSKAPET Lnr.: 9390/14 Møtedato: Arkivsaksnr.: 14/1558 Saksbeh.: Henry Michael Ødegaard Arkivnøkkel.: GA 34/186 Styre/råd/utvalg: Møtedato: Sak nr: Formannskapet /14 Kommunestyret / MINDRE ENDRING I REGULERIONGSPLANEN FOR SKATTUMLIA Vedlegg: 1. Søknad datert Illustrasjonsplan datert Illustrasjonsplan datert Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): Gjeldende reguleringsplan Endret planbeskrivelse Endrete reguleringsbestemmelser Saksopplysninger: I felt B er det i gjeldende reguleringsplan hjemmel for 4 blokker med 6 leiligheter i hver, til sammen 24 leiligheter. Det er prosjektert og søkt rammetillatelse for sammenbygde blokker som gir en lang bygningskropp med til sammen 33 leiligheter. Dette er utenfor det gjeldende reguleringsplan hjemler. Det foreligger ikke hjemmel for å gi rammetillatelse. Reguleringsplanen må endres, derav søknaden datert om endringer i reguleringsplanen. Gjeldene reguleringsplan har følgende ordlyd: «Felt B reguleres til 4 boligblokker hver på 3 etasjer og med 6 leiligheter i hver blokk. Blokkene vil få flatt tak.» Dette ønskes endret til følgende: «Felt B reguleres til 1 sammenhengende boligblokk på 3 etasjer bestående av 4 like blokker á 6 leiligheter og med et mellombygg med 9 leiligheter. Det skal anlegges garasjeanlegg i kjelleren. Garasjen regnes ikke som etasje. Blokken skal ha flatt tak.» Behovet for reguleringsendringen begrunnes først og fremst med følgende: «Årsaken til de endringene som er gjort er beregninger og vurderinger som er gjort i etterkant av planens

5 godkjennelse sett i forhold til prosjektets gjennomførbarhet økonomisk i forhold til hva boligmarkedet er villig til å betale for leiligheter på Løken.» Om landskap og estetikk sies det følgende: «Rent landskapsmessig vil endringen ha svært lite betydning på det visuelle bilde i forhold til naboers innsyn verken fra nord, øst, syd eller vest. Videre er høyden på det nå omsøkte bygget ikke blitt endret i forhold til tidligere illustrasjonsplan med profiler.» Naboer er varslet. Samtlige naboer har gitt sitt samtykke. Relevante bestemmelser: Dette er primært en reguleringsendring som betinger behandling etter plan- og bygningslovens ledd, vanlig reguleringsendring, hvor kravet til behandling er det samme som for ny reguleringsplan, dvs. en behandlingstid på 8-12 måneder. Tiltakshaver ønsker behandling som mindre endring etter samme paragrafs 2.ledd. Administrasjonen understreker i den forbindelse lovgivers intensjoner slik de følger av departementets lovkommentarer: «..Det er hensiktsmessig at mindre endringer kan behandles på en enklere måte. Med mindre endringer menes endringer som ikke har nevneverdig betydning for noen berørte parter eller interesser. Vurderingen av hva som er «mindre vesentlig endring» har etter den praksis som er utviklet etter PBL 85 ofte vært for vid. Forutsetningen er at begrepet «mindre endring» skal vurderes snevrere. Saken skal forelegges berørte myndigheter før det treffes slikt vedtak, og eierne og festerne av eiendommer som direkte berøres av vedtaket skal gis anledning til å uttale seg. Hensikten er at for å avklare om en endring kan regnes som «mindre», skal de myndigheter som er berørt og eiere og festere av eiendommer som direkte berøres av endringene, ha hatt anledning til å uttale seg. Dersom det foreligger innvendinger til endringene fra de berørte myndigheter eller private, vil ikke endringene kunne anses som «mindre». Da vil saken måtte behandles som vanlig reguleringsendring.» Ut fra dette forutsetter søknaden om mindre reguleringsendring samtykke fra samtlige naboer. Myndigheten til å fatte mindre reguleringsendring er tillagt kommunestyret. Vurderinger: Reguleringsendringen innebærer ingen endringer i høyder eller utnyttelsesgrad. Det er en endring i organisering av bygningskropp(er) i felt B. Søker argumenterer for at endringen har liten betydning for landskap og estetikk. Det er mulig det har mindre betydning gitt de bygningsmodulene som brukes. Bygningsmodulene gir muligheter for variasjon innenfor store volum. På den annen side kan det argumenteres for at 4 blokker ville gitt rom mellom bygningene som på en bedre måte kunne bidratt til å knytte bebyggelsen på feltet sammen både sosialt og visuelt. I og med at alle naboer og beboere har gitt sitt samtykke til endringen, ser vi imidlertid ingen grunn til å gå nærmere inn på denne siden av saken. 5

6 Det er viktig for kommunen at det realiseres leiligheter også på Løken. På Løken er det svært begrensede arealressurser i tilknytning til sentrum. Det er viktig å utnytte arealene på en god måte. Økonomiske vurderinger: Endringen har ingen økonomiske konsekvenser for kommunen. Alternativer og konsekvenser: Kommunen kan avslå søknaden. Konsekvensen blir at tiltakshaver må omprosjektere slik at prosjektet kommer innenfor bestemmelsene i gjeldende reguleringsplan. Kommunen kan avslå søknaden, med krav om at reguleringsendringen må behandles etter plan- og bygningslovens ledd, vanlig reguleringsendring, hvor kravet til behandling er det samme som for ny reguleringsplan, dvs. en behandlingstid på 8-12 måneder. Konklusjon: Rådmannen anbefaler at omsøkte endring godkjennes som en mindre endring av reguleringsplanen for Skattumlia. Rådmannens innstilling:. Kommunestyret godkjenner at reguleringsbestemmelsenes 4. punkt 1, i reguleringsplanen for Skattumlia endres til følgende: Felt B reguleres til 1 sammenhengende boligblokk på 3 etasjer bestående av 4 like blokker á 6 leiligheter og med et mellombygg med 9 leiligheter. Det skal anlegges garasjeanlegg i kjelleren. Garasjen regnes ikke som etasje. Blokken skal ha flatt tak. Vedtaket er fattet med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-14, 2.ledd. 6

7 SAK NR.: 128/14 Utvalg: FORMANNSKAPET Lnr.: 9393/14 Møtedato: Arkivsaksnr.: 14/908 Saksbeh.: Henry Michael Ødegaard Arkivnøkkel.: GA 32/1/3 Styre/råd/utvalg: Møtedato: Sak nr: Formannskapet /14 Formannskapet /14 SØKNAD OM DISPENSASJON FRA REGULERINGSPLANEN FOR ULVEHAUGEN, FOR ETABLERING AV FORRETNING PÅ 32/1/35, LØKEN Vedlegg: 1. Flyfotografi 2. Søknad om dispensasjon datert Situasjonsplan datert Fasadeoppriss datert Brev fra vegvesenet datert Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): Reguleringsplan for Ulvehaugen Saksopplysninger: Det planlegges oppført en Rema-forretning på tomta til tidligere Sentrum kro på Løken. Bygging av butikk er i hovedsak i samsvar med gjeldende reguleringsplan. Det avviker i forhold til byggegrenser, privat atkomstvei og takform, derav dispensasjonssøknaden. Når det gjelder byggegrensene har saken vært oversendt vegvesenet for uttalelse. Vegvesenet konkluderer slik: «Dersom plasseringen ikke kommer i konflikt med krav til frisikt eller nødvendig areal til drift og vedlikehold av veg/gangveg, kan vi godta omsøkte plassering.» Den private atkomstveien går på gjeldende reguleringsplan tvers gjennom eiendommen til nordenforliggende enebolig. Det er inngått avtale mellom partene som sikrer denne enebolig atkomst uavhengig av den regulert atkomstveien.

8 Kravet i reguleringsplanen for Ulvehaugen er at bebyggelsen skal ha skråtak. Forretningen planlegges bygd med flatt tak. Med den form og det volum som er valgt på forretningen, er det ikke mulig å bygge med skråtak. Det må i så fall velges et annet konsept. Naboer er varslet. Det foreligger ingen merknader. Relevante bestemmelser: Plan- og bygningsloven Vurderinger: Tomta ligger sentralt på Løken. Løken sentrum er i ferd med å få et estetisk løft gjennom bygging av miljøgata. Tomta ligger nær opp til kirke og kirkegård og tilstøtende boligområder. Prosjektet slik det er framlagt tilfører ingen arkitektoniske kvaliteter til sentrum. Det har i og for seg en grei plassering av bygg og parkering, men selve bygget er en svær firkant der fasadene er planlagt som malte flater. Parkeringen er en åpen asfaltert flate. Vi foreslår følgende forutsetninger for dispensasjonen: 1. Fasaden på bygget gis en kledning i form av en kombinasjon av tre og tegl. 2. Parkeringsplassen skjermes mot nord og øst med en skjermvegg i trematerialer. Grøntarealene på utsiden av skjermen beplantes med vegetasjon som kan vokse seg til ca. samme høyde som skjermen. 3. Som en forutsetning for byggetillatelse må det framlegges en detaljert utomhusplan, med en detaljert beskrivelse av beplantning og vegetasjon. Godkjent utomhusplan må være gjennomført før det kan gis brukstillatelse for forretningen. Dette er i tråd med reguleringsbestemmelsene for området som har følgende ordlyd på dette punkt: «Det skal legges vekt på at terreng rundt bebyggelse, parkerings- og lekeplasser samt langs kjøre- og gangveger får en tiltalendeutforming ved jordkledning, tilsåing og nyplanting. Felles parkeringsplasser kan kreves skjermet mot tomter/bebyggelse med beplantning.» Økonomiske vurderinger: Dette er et privat utbyggingsprosjekt som ikke involverer kommunen økonomisk. Alternativer og konsekvenser: Dispensasjon kan avslås. Det kan kreves utarbeidet en detaljreguleringsplan for prosjektet. Tiltakshaver er forespurt om muligheten av å bygge et kombinert forretnings- og boligbygg. Reguleringsplanen hjemler boliger i en annen etasje. Det har ikke vært interessant for tiltakshaver å se nærmere på et slikt prosjekt. Tomta ligger svært sentralt på Løken. Det er marginalt med tomteområder på Løken. Et alternativ ville være å forutsette at en detaljreguleringsplan for tomta skal inneholde sentrumsnære leiligheter. 8

9 Konklusjon: Rådmannen anbefaler at dispensasjonen innvilges på anførte forutsetninger. Rådmannens innstilling: Formannskapet godkjenner søknaden datert om dispensasjon fra reguleringsplanen for Ulvehaugen. Det dispenseres fra følgende forhold: 1. Det dispenseres fra reguleringsplanen byggegrenser mot omkringliggende fylkesveier. 2. Det dispenseres fra regulert felles avkjørsel til gnr. 32, bnr Det dispenseres fra reguleringsbestemmelsenes krav om skråtak. Dispensasjonen er gitt på følgende vilkår: 1. Fasaden på bygget gis en kledning i form av en kombinasjon av tre og tegl. 2. Parkeringsplassen skjermes mot nord og øst med en skjermvegg i trematerialer. Grøntarealene på utsiden av skjermen beplantes med vegetasjon som kan vokse seg til ca. samme høyde som skjermen. 3. Som en forutsetning for byggetillatelse må det framlegges en detaljert utomhusplan, med en detaljert beskrivelse av beplantning og vegetasjon. Utomhusplanen skal videreføre elementer fra miljøgata. Godkjent utomhusplan må være gjennomført før det kan gis brukstillatelse for forretningen. 4. Det forutsettes at plasseringen ikke kommer i konflikt med krav til frisikt eller nødvendig areal til drift og vedlikehold av vei/gangvei.» Vedtaket er fattet med hjemmel i plan- og bygningslovens Vedtaket kan påklages innen 3 uker i henhold til forvaltningsloven. Behandling i FORMANNSKAPET: Lars Henrik Sundby (SP) erklærte seg inhabil i denne saken. Forslag fra (H) (KrF) (AP) om å utsette saken og hvor det bes om at administrasjonen tar opp følgende med utbygger: Formannskapet anser at dette bygget vil være et viktig og synlig bygg i tettstedet Løken og at utbygger vurderer på nytt følgende: 1. Estetikk i forhold til øvrig bebyggelse. 2. Vurdere fasade og åpenhet mot sentrum. 3. Vurdere saltak i hht. reguleringsbestemmelsene. 4. Byggets plassering på tomten med hensyn til inngang og parkeringsplasser ut mot veg. Forslaget vedtatt med 7 stemmer, (H) 1, (KrF) 1 og (AP) 5, mot 1 stemme fra (FrP). 9

10 Vedtak i FORMANNSKAPET: Saken utsette og administrasjonen tar opp følgende med utbygger: Formannskapet anser at dette bygget vil være et viktig og synlig bygg i tettstedet Løken og at utbygger vurderer på nytt følgende: 1. Estetikk i forhold til øvrig bebyggelse. 2. Vurdere fasade og åpenhet mot sentrum. 3. Vurdere saltak i hht. reguleringsbestemmelsene. 4. Byggets plassering på tomten med hensyn til inngang og parkeringsplasser ut mot veg. NYE SAKSOPPLYSNINER: Nye vedlegg: 6. Redegjørelse for estetisk utforming REMA 1000 Løken av tegninger A3 vedlagt i farger til faste medlemmer Nye saksopplysninger: Punktene i formannskapets vedtak er formidlet videre og drøftet i møte med utbygger. Tilsvar til formannskapets vedtak fra utbygger foreligger i form av oversendelse fra AMB arkitekter as v/sivilarkitekt Laust Østergaard datert Prosjektet er tilført materialbruk som samsvarer bedre med materialbruk for øvrig i sentrum, dvs. det er lagt inn elementer med tegl og tre. Elementene er brukt på en slik måte at det skapes større variasjon i fasadeutrykket. Ca. halvparten av fasadene foreslås dekket med tre og tegl. 2. Det er gjort tiltak for å knytte inngangspartiet mer mot sentrum. Selve inngangen er ikke flyttet, men det er som det framgår av tegningene gjort tiltak både på bygget og utomhusarealene for bedre å markere inngangspartiet. 3. Slik bygget er prosjektert egner det seg ikke for saltak. Og å omprosjektere prosjektet for å få et hensiktsmessig volum som egner seg for saltak, vurderes ikke som aktuelt av utbygger. 4. Foreslåtte plassering av bygg og p-plass er valgt ut fra hensynet til innfartsparkeringen, hensynet til naboer, forholdet til sentrum, tomtas topografi, tomtas arrondering og gitte forutsetning om atkomst fra Sandumveien. Gitt disse hensyn og forutsetninger mener utbygger foreslåtte plassering av bygg og p-plass, er den optimale. Rådmannens innstilling:. Formannskapet godkjenner søknaden datert om dispensasjon fra reguleringsplanen for Ulvehaugen. 10

11 Det dispenseres fra følgende forhold: 1. Det dispenseres fra reguleringsplanen byggegrenser mot omkringliggende fylkesveier. 2. Det dispenseres fra regulert felles avkjørsel til gnr. 32, bnr Det dispenseres fra reguleringsbestemmelsenes krav om skråtak. Dispensasjonen er gitt på følgende vilkår: 1. Fasaden på bygget gis en kledning i form av en kombinasjon av tre og tegl. 2. Parkeringsplassen skjermes mot nord og øst med en skjermvegg i trematerialer. Grøntarealene på utsiden av skjermen beplantes med vegetasjon som kan vokse seg til ca. samme høyde som skjermen. 3. Som en forutsetning for byggetillatelse må det framlegges en detaljert utomhusplan, med en detaljert beskrivelse av beplantning og vegetasjon. Utomhusplanen skal videreføre elementer fra miljøgata. Godkjent utomhusplan må være gjennomført før det kan gis brukstillatelse for forretningen. 4. Det forutsettes at plasseringen ikke kommer i konflikt med krav til frisikt eller nødvendig areal til drift og vedlikehold av vei/gangvei.» Vedtaket er fattet med hjemmel i plan- og bygningslovens Vedtaket kan påklages innen 3 uker i henhold til forvaltningsloven. 11