Saksframlegg. Ark.: L Lnr.: 8521/13 Arkivsaksnr.: 13/ REGULERINGSENDRING FOLLEBU SENTRUM (MINDRE ENDRING OMRÅDE B6)

Transkript

1 Saksframlegg Ark.: L Lnr.: 8521/13 Arkivsaksnr.: 13/ Saksbehandler: Lars Kristian Hatterud REGULERINGSENDRING FOLLEBU SENTRUM (MINDRE ENDRING OMRÅDE B6) Vedlegg: 1: Situasjonskart som viser forslag til endringer. 2: Brev fra Kjetil Sevaldsen, sak/dok.nr. 13/590-1 SAMMENDRAG: Det søkes om endringen av takvinkler, utnyttelsesgrad og avkjørsel innenfor område B6 i reguleringsplanen for Follebu sentrum og reguleringsplan for Rv 255 Jørstad Segalstad bru. Administrasjonen mener de omsøkte endringen ikke vil komme i strid med intensjonene som ligger bak reguleringsplanene og tilrår at endringene godkjennes. SAKSOPPLYSNINGER: Det vises til brev sak/dok.nr. 13/590-1 fra Kjetil Sevaldsen datert med vedlegg. Sevaldsen har fått utarbeidet en skisse til utbyggingsplan for eiendommen «Solero» gnr. 132 bnr. 50 i Follebu. Som det framgår av situasjonsplanen foreslås det å ordne bebyggelsen i 3 grupper, hver med 8 boenheter, med inngang til et felles tun. Hver gruppe vil få parkering for 12 biler i fellesanlegg nærmest vegen. Gjeldende regulering og planbestemmelser Eiendommen som er tenkt utbygd omfattes i hovedsak av reguleringsplan for Follebu sentrum (2007). I planen er arealet avsatt til byggeområde (B6) med formål boligbebyggelse. På dette området kan det etter planbestemmelsene tillates eneboliger og/eller frittliggende småhusbebyggelse med inntil 4 sammenhengende enheter. Bygningene skal ha saltak med takvinkel grader, og prosent bebygd areal (% BYA) inklusive uthus/garasje skal ikke overstige 25 % av tomtens areal. Den øverste delen av eiendommen ligger innenfor reguleringsplan for Rv 255 Jørstad-Segalstad bru (2005). Denne delen av eiendommen er benevnt som byggeområde «bolig 8» i reguleringsplanen der det kan tillates eneboliger, der tillatt bebygd areal (%BYA) ikke må

2 overstige 30 % av tomtas areal. Ny bebyggelse skal her ha saltak eller annen form for skråtak. Takvinkelen skal være grader. Adkomsten til utbyggingsområdet er sikret ved privat felles avkjørsel (FA3) som inngår i reguleringsplan for Follebu sentrum. Plan- og bygningsloven bestemmelser om mindre endringer i reguleringsplan. Etter PBL kan planutvalget gjøre mindre endringer i godkjent reguleringsplan. Før det treffes vedtak om mindre reguleringsendring skal saken forelegges berørte myndigheter og eiere/festere av eiendommer som direkte berøres av vedtaket skal gis anledning til å uttale seg. Høring. Saken har vært oversendt berørte myndigheter på høring. Eier av eiendommer som direkte berøres av endringene har hatt anledning til å uttale seg. Forslag til mindre endringer i reguleringsplan for Follebu sentrum (understreket): Reguleringsbestemmelsene pkt. 4.2: «Alle bygningene innenfor boligområdene skal ha saltak med takvinkel mellom grader. For boligområdet B6 kan det tillates oppført bebyggelse med moderne arkitektonisk utforming, for eksempel flate takkonstruksjoner. Som hovedregel og spesielt ved eksponert beliggenhet, skal møneretningen følge terrenget.» Reguleringsbestemmelsene pkt. 4.3: «Prosent bebygd areal (%-BYA) inklusive uthus/garasje, skal ikke overstige 25 % av tomtens areal, med unntak av område B6 der det kan tillates prosent bebygd areal (%- BYA) på 30 %.» Reguleringsbestemmelsene pkt. 20.1: Plankartet: «FA3b er felles for framtidig utbygging av boenheter på eiendommen (gnr/bnr) 132/50 i henhold illustrasjonsplan som skal godkjennes av planutvalget, samt for eiendommen 132/116.» Eksisterende avkjørsel på vestsida av eiendomsgrensen for «Solero» gnr 132 bnr 50 reguleres til felles avkjørel (FA3b) slik den er opparbeidet. Forslag til mindre endringer i reguleringsplan for Rv 255 Jørstad Segalstad bru (understreket): Reguleringsbestemmelsene pkt. 1.2: «Ny bebyggelse skal ha saltak eller annen form for skråtak. For boligområdet (bolig 8) kan det tillates oppført bebyggelse med moderne arkitektonisk utforming, for eksempel flate takkonstruksjoner.»

3 Nedenfor følger et sammendrag av de merknader som foreligger til planendringen. Merknad Eidsiva Nett AS, datert , j.nr. 13/ Eidsiva har lavspentnett innenfor området, dette vil komme i konflikt med foreslåtte reguleringsendring. Utbygger må bekoste endringer av nettet etter gjeldende regler for anleggsbidrag. Dersom planarbeidet utløser behov for økning i kapasitet innenfor planområdet er det også ønskelig å bli involvert i en tidlig planfase for best mulig løsning. GLØR IKS, datert , j.nr. 13/ Planendringen legger opp til mange boenheter på et lite område, GLØR vil påpeke at det er viktig å finne en renovasjonsløsning som tilfredsstiller beboernes behov, samtidig som GLØR s krav til tilgjengelighet og sikkerhet ivaretas. Spesielt vegsystem, som må etableres slik at rygging inne i boligområdet kan unngås. Der det forutsettes at vi skal kjøre, må vegutforming og snuplasser tilfredsstille kravene til kjøring med lastebil, kjøretype L. GLØR mener det primært bør vurderes felles plasser for avfallsbeholdere, og mulig sambruk av beholdere vurderes. Delvis underjordiske beholdere er meget gode alternativer til dette. GLØR ber om at dette blir tatt med videre i planprosessen. Statens vegvesen, datert , j.nr. 13/ Endringsforslaget omfatter blant annet endret adkomstløsning fra fylkesveg 255. Atkomstendringen gjelder opprettholdelse av dagens fellesavkjørsel (FA3b) fra fylkesveg 255. Denne er i gjeldende plan visst som stengt og slått sammen med FA3, ca. 60 meter nærmere sentrum. Det foreslås å regulere denne fellesavkjørselen FA3b til eiendommene 132/50 og 132/116. Bakgrunnen for at reguleringsplanen for Follebu sentrum la opp til å stenge denne avkjørselen var i hovedsak stigningen på den. Avkjørselen ble imidlertid ikke stengt i forbindelse med tiltakene langs fylkesvegen gjennom Follebu. I stedet ble denne avkjørselen og tilknytningen til fylkesvegen utbedret. Fartsgrensen på strekningen er nå satt ned til 40 km/t. Ut fra den stedlige situasjonen i dag og slik endringsforslaget er utformet, kan vi akseptere at reguleringsplanen endres på dette punktet. Vi forutsetter at stenging av vegen videre oppover i Kommentar Merknaden tas til etterretning. Administrasjonen forutsetter at kravet til vegutforming og at valg av renovasjonsløsning blir fulgt opp i samarbeide med GLØR og avsatt nødvendig areal i illustrasjonsplanen til dette. Kjøresperre innarbeides i reguleringsendringen. Støy beregninger utført av Statens vegvesen etter T-1442, viser en støyprognose år fram i tid. Nederste del av utbyggingsområde B6 ligger i gul-sone. Gul sone er i følge veilederen en vurderingssone hvor kommunen bør vise varsomhet med å tillate etablering av nye boliger etc. Ved etablering av nye bygninger med støyfølsomt bruksformål i gul sone, skal kommunen kreve en støyfaglig utredning, som synliggjør støynivåer ved ulike fasader på de aktuelle bygningene og uteoppholdsareal. Utredningen skal

4 området følges opp. Dette kan evt. gjøres med en kjøresperre. Vi forutsetter for øvrig at det gjøres detaljerte støyberegninger for området, og at tiltak gjennomføres i tråd med rundskriv T Fylkesmannen i Oppland, datert , j.nr. 13/ Endringene gjelder en økning av BYA fra 25 til 30% for området B6 i reguleringsplanen for Follebu sentrum, samt at det åpnes for flate takkonstruksjoner i område B6 samt i området bolig 8 i reguleringsplan for rv. 255 Jørstad Segalstad bru. Begge endringene omfatter gnr. 132 bnr. 50. Videre er det noen mindre endringer i adkomstforholdene. Fylkesmannen har ingen merknader til de foreslåtte endringer. Tor Nässelqvist og Kari Aasvang Nässelqvist, datert , j.nr.13/ Vi synes prosjektet er spennende og ønsker det velkommen i nabolaget, men vi har et par punkter angående vei som det bør tas hensyn til. For B blir avkjøring til parkeringsgarasje midt i svingen utfordringen her sier seg vel selv, med mer trafikk forbi denne samt at biler som skal opp må ha en viss fart på vinterføre. Vi har til tider selv problemer med å komme opp veien på vinterføre For C vil avkjøring med dagens veg gå 2-3 meter fra hovedinngangen til Solevegen 10A, noe som vi ikke synes veldig mye om. Vi mener denne avkjøringen bør gå av lenger ned i vegen og legges på utbyggers tomt. Foreslår at vegen til og fra denne parkeringskjelleren og adkomst mellom byggene legges inn på grunnen til 132/50. Hvor er gjesteparkering for området? Solevegen er privat vei og vi synes som sagt lite om at vi får biler flere ganger om dagen rett forbi hovedinngangen vår. Vi støtter Solevegen sitt krav og krever også at det blir lagt fast dekke på vegen senest 5 år etter byggestart. senest foreligge samtidig med rammetillatelse i byggesaker. Merknaden tas til etterretning. Kommentar. Det har vært kontakt mellom utbygger og Nässelqvist, på bakgrunn av dette er det blitt enighet om å justere senterlinje av vegen gjennom svingen med 3-5 meter for å få en slakere og bredere vegtrase. Tilsvarende er planlagt vegtrase til øverste del av området flyttet, slik at denne følger eiendomsgrensen mellom 1322/50 og 132/10 for å imøtekomme Nässelqvist ønske å få vegen lengre unna hovedinngangen. Gjesteparkering forventes å vises i illustrasjonsplanen. Solevegen er en privat veg og kravet til fast dekke er et privat rettslig spørsmål som reguleringsmyndigheten eller forvaltningen ikke tar stilling til. Oppland fylkeskommune, datert , j.nr. 13/

5 Endringene dreier seg om en økning av BYA til 30% for område B6. Videre skal bygninger iht. gjeldende reguleringsplan ha saltak eller annen form for skråtak. Det åpnes for at bygninger kan ha flate takkonstruksjoner i dette området og i området bolig 8 i reguleringsplan for rv 255 Jørstad Segalstad bru. Det er videre endringer i adkomstforholdene. Det er positivt at kommunen vil åpne for høyere arealutnyttelse. Når det gjelder takkonstruksjoner har eksisterende bebyggelse skråtak. På et generelt grunnlag behøver ikke saltak eller skråtak være hovedregel for ny bebyggelse. Samtidig vil det være viktig med tanke på videre utvikling av Follebu sentrum at ny bebyggelse harmonerer med eksisterende bebyggelse. Vi anbefaler derfor en videre arkitektonisk bearbeidelse med innslag av mindre skråtak for å myke opp inntrykket. Vi har for øvrig ingen merknader til de foreslåtte endringene. Solevegen Vel, datert , j.nr. 13/ Vi synes prosjektet er spennende og ønsker det velkommen i nabolaget. At veien til områdets nederste del A ikke stenges er meget positivt. Vi håper og tror at det som er tegnet inn som gang- og sykkelveg forblir det og ikke en rundkjøring- blir det sperre her? Tidligere planlagt trafikk i Solevegen var en økning med 4 boliger nå blir det 16 boenheter med tilhørende biltrafikk. Veien er i dag ikke dimensjonert for dette. Veien har i dag også en utfordring i teleløsningen. Veien må før utbygging utbedres breddes og legges om den er heller ikke dimensjonert for stor trafikk av tyngre kjøretøy. Det vil bli en utfordring mellom de nederste husene i Solevegen, slik at man får dette til på en fornuftig måte. Fra svingen opp mot Solevegen 10 må veien breddes slik at biler kan møte hverandre. Det foreslås at halvparten av veien legges på 132/50 og andre halvpart på 132/10. Dette fordi veien er bratt og til tider vanskelig å komme opp om vinteren, og med planlagt trafikkøkning så vil biler møtes. For B blir avkjøring til parkeringsgarasje midt i svingen utfordringen her sier seg selv. For C vil avkjøring med dagens veg gå 2-3 meter fra hovedinngangen til Solevegen 10A, noe som vi ikke synes veldig mye om. Vi mener denne avkjøringen bør gå av lenger ned i vegen og legges på utbyggers tomt. Merknaden tas til etterretning. Kjøresperre innarbeides i reguleringsplankartet. Det har vært kontakt mellom utbygger og Nässelqvist, på bakgrunn av dette er det blitt enighet om å justere senterlinje av vegen gjennom svingen med 3-5 meter for å få en slakere og bredere vegtrase. Tilsvarende er planlagt vegtrase til øverste del av området flyttet, slik at denne følger eiendomsgrensen mellom 1322/50 og 132/10 for å imøtekomme Nässelqvist ønske om å få vegen lengre unna hovedinngangen. Gjesteparkering skal vises i illustrasjonsplanen jfr. 2.2 i reguleringsbestemmelsene. Solevegen er en privat veg og kravet til fast dekke og tiltak for utbedring av vegen, samt fordeling av andeler langs vegen er et privat rettslig

6 Foreslår at vegen til og fra denne parkeringskjelleren og adkomst mellom byggene legges inn på grunnen til 132/50. Hvor er gjesteparkering for området? Solevegen er privat vei og kostnadene fordeles i dag andelsmessig mellom oppsitterne i og etter utbygging vil utbygger/nye eiere bli avkrevd etter avtalt fordelingsnøkkel. Solevegen Vel krever også at det blir lagt fast dekke på veien senest 5 år etter byggestart. Norges vassdrags- og energidirektorat (NVE), datert , j.nr. 13/ NVE påpeker at planområdet ligger i tilknytning til vassdrag, og området kan potensielt være flom- og erosjonsutsatt. Dersom kommunen velger å gi dispensasjon, forutsetter NVE at man har dokumentert tilstrekkelig sikkerhet mot flom, jf. TEK , og at dette er ivaretatt før utbyggingen kan starte. Dersom det er aktuelt å gjøre en vannlinjeberegning for å få vannhøyden ved en 200-års flom som grunnlag for dimensjonering av bekkeløpet, må en benytte NVE s retningslinjer 2/2011, der minimum byggegrense mot mindre elver/bekker er 20 meter på hver side av vassdraget. NVE anbefaler da at man regulerer dette området som hensynssone og tilknytter bestemmelser som ivaretar det hensynet sonen er ment å vise. spørsmål som reguleringsmyndigheten eller forvaltningen ikke tar stilling til. Administrasjonen anbefaler at følgende bestemmelse innarbeides i reguleringsbestemmelsen: «Før utbygging på B6 kan starte må det dokumenteres tilstrekkelig sikkerhet mot flom, jfr. pbl 12-7 og TEK 7-2.» VURDERING: Det vises til høringsuttalelsene ovenfor og administrasjonens vurderinger av disse. Det foreligger ikke noen innsigelse eller vesentlig merknader fra offentlige myndigheter. Administrasjonen foreslår tilleggstekst til 2.2 i bestemmelsene for å imøtekomme NVE sine merknader: Tillegg til 2.2: «Før utbygging på B6 kan starte må det dokumenteres tilstrekkelig sikkerhet mot flom, jfr. pbl 12-7 og TEK 7-2.» Det er fortatt en justering av vegen etter innspillene fra Solevegen Vel og Nässelqvist, senterlinjen er flyttet 2,5 5 meter gjennom svingen for å få en slakere sving og bredere trase. Planlagt vegtrase opptil øverste del av området er flyttet slik at denne nå følger eiendomsgrensen og kommer noe lengre vekk fra hovedinngangen på Sole. Administrasjonen mener dette gir en tilfredsstillende vegløsning for etablerte beboere og for de planlagte byggene.

7 Naturmangfold: En sjekk av aktuelle data viser at det er ikke registret noen sårbare arter eller naturtyper innenfor det aktuelle området. Administrasjonen mener at omsøkte endringer i reguleringsplanen ikke vil få nevneverdige negative konsekvenser for andre berørte parter eller interesser, og at planutvalget har myndighet til å treffe vedtak i saken. Hovedtrekkene i den tidligere godkjente reguleringsplanen blir ikke endret. Etter en samlet vurdering mener administrasjonen at omsøkte endringer vil gjøre området egnet til utbygging etter omsøkte skisseforslag og tilrår at forslaget godkjennes. Rådmannen foreslår at det gjøres følgende vedtak: Med hjemmel i Plan- og bygningslovens godkjennes mindre endring i reguleringsplanen for FOLLEBU SENTRUM, slik som omsøkt og med de justeringer i henhold til vedlagte situasjonskart datert , og på følgende vilkår: 1. Før utbygging i gul støysone kan tillates må det foreligge en støyfaglig utredning, som synliggjør støynivåer ved ulike fasader på de aktuelle bygningene og uteoppholdsareal. Utredningen skal senest foreligge samtidig med søknad om rammetillatelse. Nødvendige avbøtende tiltak skal gjennomføres slik at bygninger tilfredsstiller anbefalte grenseverdier for støy.