Nord-Fron kommune. Politisk sak. Reguleringsplan for Møllehaugen - 1. gongsbehandling

Transkript

1 Nord-Fron kommune Politisk sak Reguleringsplan for Møllehaugen - 1. gongsbehandling Utval Saksnr Møtedato Saksbehandlar Planutval 076/ Hanne-Kristine Risdal Saksansvarleg Arkiv Arkivsaknr. 14/336 Reidun Inger Tøfte L12, &21 Journalpost 15/10241 Vedlegg: 1. Planavgrensning Klevstadlykkja eksisterende plan 2. RP Møllehaugen A2 SOSI45 UTM Planføresegner 4. Planforklaring 5. ROS-analyse 6. Notat overordna vurdering Kvamsfjellet Oppsummering av saka: Kommunen har motteke planforslag for fortetting av fritidsbustader eigedomar innanfor gjeldande reguleringsplan for Klevstadlykkja på Kvamsfjellet. Planforslaget viser 21 nye hyttetomter. Det er ikkje lagt opp til nye hyttetomter i gjeldande kommuneplan. Planutvalet har uttrykt seg positive til søknad om fortetting. Retningsliner i regional plan for Rondane - Sølnkletten viser til moglegheit for fortetting i utviklingssona, men at dette må avklarast på overordna nivå. Bakgrunn for saka: Området Klevstadlykkja ligg sentralt på Kvamsfjellet, vest for Bjørgebu. Gjeldande reguleringsplan for Klevstadlykkja hytteområde (vedlegg 1) var vedteke i kommunestyret Føresegnene har seinare vore endra av kommunestyret i vedtak av (gjerdereglar), (nye gjerdereglar) og (nye reglar for anneks). Grunneigarane Ole Kristian Rudland (327/1) og Fredrik og Christian Pine Gundersen (327/ ) søkte i brev av om endring av gjeldande plan med fortetting av delar av reguleringsplan for Klevstadlykkja. Planutvalet stilte seg positive til søknaden i PU-sak 27/14, Planutvalet bad i same sak om at oppstartsvarsel skulle sendast til alle partar innanfor grensene for gjeldande reguleringsplan. På vegner av grunneigarane har Norconsult AS sendt inn forslag til reguleringsplan, jf. vedlegg 2-5. Planområdet er om lag 79 daa og ligg aust for Fv 419 (Rondablikkvegen) og Bjørgebu camping. Innanfor planområdet ligg det 11 fritidseigedomar som er bebygd. I tillegg er det to tomter som delvis ligg inne på eigedomen til forslagsstillarane, og som difor delvis er vist i plankartet. Planen legg til rette for 21 nye tomter. Planområdet ligg innanfor utviklingssona (sone 3) i regionalplan for Rondane- Sølnkletten. Retningsliner for desse områda er at arealføremål skal avklarast på kommuneplannivå. Generelt for denne sona er at det blir lagt vekt på samfunnsmessig utvikling, samtidig som det skal takast omsyn til villrein ved at det er

2 krav om avbøtande tiltak og kanalisering av ferdsel og anna aktivitet for å dempe ferdsel og aktivitetar inn i nasjonalt villreinområde (sone 1). For nye utbyggingsområde prioriterast fortetting og utviding av eksisterande byggjeområde, med krav om reguleringsplan. I PU-sak 140/14, behandla planutvalet sak om prioritering av plansaker. Det vart her vedteke å setje i gang overordna vurdering av moglegheit for fortetting av hyttetomter på Kvamsfjellet. Det var allereie da gitt klarsignal for å setje i gang planarbeid for fortetting av Møllehaugen som ei av to private reguleringsplanar i Klevstadlykkja. Som oppfølging av dette og for å imøtekome krav om ei overordna vurdering, er det laga eit notat med overordna vurderingar. Notatet (vedlegg 6) er utan nokon konkret konklusjon. Gjeldande plan: Gjeldande reguleringsplan frå 2000 (vedlegg 1) viser stort sett romslege og spreidde tomter med større område regulert til friluftsareal innimellom. Innanfor gjeldande plangrense er det 49 eksisterande fritidseigedomar og 28 ubebygde regulerte tomter. Det er regulert inn 2 skiløyper gjennom planområdet. I følgje Rondane-Kvamsfjellet turløypelag har det ikkje vore preparert løyper her dei siste åra. Det har til tider vore trakka med scooter. Det går råk gjennom planområdet mot Sukkertoppen og det er skilta mot «villmarkscamp» (gapahuk) aust for Klevstadlykkja. Innhald i planforslaget: Forslag til plankart jf. vedlegg 2, viser 7 nye tomter på Rudland sin eigedom nemnd som F04, F05 og F06. Innanfor Gundersen sin eigedom er det vist 14 nye tomter, nemnd som F01, F02 og F03. Tomtestorleik varierer frå ca. 900 m2 til ca m2. Tomtene i sør (F05 og F06) vil få ny tilkomstveg V07 frå Fv. 419 via eksisterande vegar V03 og V05. Tomtene i F01 er vist med tilkomst frå Nysetervegen, via eksisterande veg til gnr. 327 bnr. 14 (jf. vedlegg 1). Tomtene i F02, F03 og F04 er vist med tilkomst frå Fv. 419, via eksisterande veg V03 og ny V04. Innanfor planområdet er det vist areal for vassforsyningsanlegg (VA 01). Det er tenkt at dei nye tomtene skal knytast til eksisterande anlegg og avlaupsleidning. Areala mellom byggjeføremål og vegar er vist som grønstruktur. Det går råk gjennom området som er vist som turdrag T01 og T02. I forslag til føresegner er det i stor grad lagt opp til lagt opp til vidareføring av gjeldande føresegner. Det er likevel fremja forslag til ulike reglar for utforming for tomtene i sør og tomtene i nord. For dei to områda er det forslag om slike reglar: Felt A (nord, Gundersen): «Det åpnes for å fravike tradisjonell byggestil. Bygningene skal utformes slik at de innehar gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til deres funksjon og deres bygde og naturlige omgivelser og plassering, jf. plan- og bygningsloven 29-2.» Felt B (sør, Rudland): «Bygging av fritidsboliger, uthus og anneks skal tilpasses en tradisjonell byggestil med hensyn til takform (saltak), takvinkel (22-30 grader) og materialbruk (matte og mørke farger, taktekking i torv, tre eller stein). Bygg skal bare bygges med en etasje. Gesimshøyden skal være maksimalt 3,20 meter over gjennomsnittlig planert terreng.

3 Hyttene skal ha møneretning som er tilpasset terrenget, og skal som hovedregel følge høydekotene». Resterande føresegner er felles for dei to områda. I forslaget er det lagt opp til noko høgare utnyttingsgrad med maks bruksareal 25 % per tomt, og at bruksarealet per tomt skal ikkje vere over 180 m2, inkludert parkeringsareal på 30 m2. Planfagleg vurdering: Ved varsel om oppstart har det kome 13 merknader. Samandrag og forslagsstillar sine vurderingar av desse kjem fram av planforklaringa s Merknadene frå fylkesmannen i Oppland (FMO) og Oppland fylkeskommune (OFK) viser i hovudsak til omsynet til villreinen og retningslinene i regional plan for Rondane-Sølnkletten. Frå OFK blir det bedt om at moglegheiten for avbøtande tiltak undersøkjast og omtalast og at samla vurdering av fortetting/utbygging i dette området blir innarbeida i planforklaringa. FMO ber kommunen avvente fortetting og ny regulering for Møllehaugen for å få avklart endeleg arealføremål gjennom rullering av kommuneplan, jf. regional plan. Vidare meiner FMO at dersom kommunen fremmar denne saka isolert, utan samla vurdering av planlagde tiltak på Kvamsfjellet, kan tiltaket vere i strid med nasjonal villreinpolitikk. Det er laga eit notat med vurdering av tiltak på Kvamsfjellet på overordna nivå, i forhold til moglegheiter for nye utbyggingstiltak i sone 3 på Kvamsfjellet, sett opp i mot avbøtande tiltak, aktivitetar og kanalisering av ferdsel. Det blir her også lagt til grunn kunnskapsgrunnlaget og forskingsresultat i samband med utarbeiding av regionalplan for Rondane-Sølnkletten. Regionalplanen seier at sone 3 skal vere ei utviklingssone. Vidare retningsliner i regionalplan er at nye utbyggingsområde skal leggjast som fortetting eller i tilknyting til eksisterande byggjeområde. Ut i frå dette er planforslaget i tråd med regional plan med tanke på at det her er foreslått fortetting. Spørsmålet er om foreslått tiltak og omfang i eit heilskapsbilete vil vere i konflikt og gje negative konsekvensar for villrein. I og med at ein i den regionale planen har definert soner for utvikling, bør det liggje til grunn at kunnskapen tilseier at tiltak kan gjerast i desse sonene, utan at det må til ytterlegare kompliserte utgreiingar. Undersøking av ferdselsmønster i Rondane nord (NINA-rapport av 2014) viser at dei fleste held seg i stor grad på eksisterande infrastruktur, både sommar og vinter, noko som gir forutsigbar ferdsel. Vidare kan det sjå ut som at folk vel enkel tilrettelegging og komfort på turen, og at dei som søkjer meir villmarksprega landskap er i mindretal. Dette bør vere gjeldande, også for besøkjande på Kvamsfjellet. Det visast til vedlegg 6. Området har godt tilrettelagte sti- og løypenett, som kanaliserer ferdsel utanom sone 1. Dei naturgitte forholda gir også ei barriere inn mot nasjonalparken, og er med på å halde aktiviteten utanfor leveområda for villrein i stor grad og slik sett truleg gje mindre negative konsekvensar. Klevstadlykkja ligg mot Tjønnseterfjellet, der det er observert bukkeflokkar på våren og forsommaren. Det går råk til Gråhøa og Sukkertoppen. Ferdsel utanom desse råka i Tjønnseterfjellet skjer truleg i svært liten grad. Statens vegvesen ber om at det må takast inn rekkjefølgjebestemmelse om utbetring av kryss ved Fv 419 og privat tilkomstveg. Vidare må det søkjast om utvida bruk av avkøyring for tomtene i nord, ved bommen til Per Gynt seterveg. Forslagsstillar vil søkje om utvida bruk av avkøyring ved frådeling av tomter. Frå planfagleg side meiner ein dette bør avklarast parallelt med reguleringsplanen, da det vil vere lite

4 tenleg å regulere- og frådele nye tomter dersom ikkje tilkomst er avklart i forkant. Krav om rekkjefølgjebestemmelse bør følgjast opp i planføresegnene. Mattilsynet peiker på at det er krav om registrering av felles vassforsyning. Dersom minst 20 hus/hytter er tilknytt felles vassforsyning er dette godkjenningspliktig. Etablering av fleire vasspostar for å unngå kravet er ikkje lovleg. Det er ikkje avklart korleis vassforsyning dei nye tomtene skal ha. Kommunen planlegg vatn- og avlaupsleidning på Kvamsfjellet. Dersom dette blir realisert er det aktuelt å knyte til dei nye tomtene, både til offentleg vatn og avlaup. Krav om tilknyting til offentleg vatn og avlaupsleidning bør kome fram av reguleringsføresegnene, jf. pbl (krav til tilknyting for fritidsbebyggelse gjeld berre dersom det er bestemt i plan). Ein del av merknadene frå naboar/hytteeigarar i området er basert på ei førebels skisse frå april I følgje konsulenten, er planforslaget som nå ligg føre endra i frå denne skissa, delvis etter innspel frå naboane undervegs. Av merknadene kjem det fram at enkelte av naboane er skeptiske, eller i mot for høg utnytting og tett plassering av nye tomter inn mot eksisterande bebyggelse, fordi området da mister sitt særpreg. Ein kan ikkje sjå at planforslaget som nå ligg føre viser ei særleg tettare utbygging, enn enkelte andre hyttefelt i dei sentrale delane av Kvamsfjellet. I den sørlege delen i planområdet er tomtene i stor grad plassert inntil kvarandre, med noko avstand mot eksisterande bebyggelse. Likevel er det vanskeleg å unngå at nokon vil få fleire naboar rundt seg. I området i nord er det særleg FF05E og FF06E som med foreslått plassering vil få nye tomter nærmare seg. Tomtene F02 og F03 i dette området er lagt inntil kvarandre og langs eksisterande veg, slik at denne kan nyttast som tilkomst til dei nye tomtene. Tomtene nemnd som F01 er også lagt inntil kvarandre og er planlagt med tilkomst frå Nysetervegen, via eksisterande privat veg. Med ei slik utbygging vil området nødvendigvis endre noko karakter, og det vil vere viktig med fokus på god tilpassing til eksisterande omgjevnader, landskap, eksisterande bebyggelse mm. Vidare blir det frå enkelte hytteeigarar peikt på lite forutsigbarheit med omsyn til at gjeldande reguleringsplan er frå 2000-talet, og at dei fleste hytteeigarane har kjøpt hytte her, nettopp på grunn av dei romslege friareala og med føresetnad av at det ikkje er vist ytterlegare hyttetomter i planen. Vidare er det frå enkelte peikt på kommunen sin strategi for utbygging på Kvamsfjellet, med tilrettelegging av nye, større område dei seinare åra, og at haldninga nå er at ny utbygging bør skje som fortetting. Private kan når som helst på eige initiativ sende inn forslag til reguleringsplan, eller endringar, jf. pbl Ny bebyggelse som fortetting er i tråd med nasjonale retningsliner for areal- og transportplanlegging. Ein kan såleis ikkje sjå at dette er spesielt for Nord-Fron kommune. Frå planfagleg side er ikkje dette nokon enkel sak. Kommunen har etter planoppstart fått andre innspel til nye hyttetomter på Kvamsfjellet, som det er ønskje om å få vurdert i samband med komande rullering av kommuneplan. Det er klart at behandlinga av denne planen vil gje eit visst signal til andre, sjølv om kvart enkelt område må vurderast separat og sjølvstendig, samtidig som ein må ha med seg heilskapen. Slik sett er det frå planfagleg side det ideelle å få vurdert tiltaket i samband med kommuneplan. Ikkje minst er omsynet til villrein vanskeleg å vurdere i denne samanheng. Isolert sett vil høgst truleg dette planforslaget ikkje ha negative verknader for villrein. Det er likevel vanskeleg å seie noko om kva framtidige og planlagde tiltak på Kvamsfjellet vil ha å seie, samla sett, sjølv om Kvamsfjellet

5 kanskje er ein av dei plassane der det ligg til rette for å få til vidare utvikling, utan store negative konsekvensar. Evt. innspel om nye tiltak bør i alle fall avventast til komande kommuneplanrullering. Dersom planutvalet vedtek å leggje planen ut til offentleg ettersyn bør det gjerast enkelte justeringar: I planforslaget er regulert skiløype delvis fjerna. Desse bør innarbeidast i kartet. Råket frå Nysetervegen bør visast som turveg langs V01 og justerast ved tomt lengst aust i planområdet, da dette er ein naturleg turveg frå hyttene ved Årvillingen og vidare ned mot Furusjøen. Nye reglar for gjerde og anneks bør innarbeidast. For område B (sør i planområdet) bør planføresegnene justerast i tråd med forslaget som er lagt ut til offentleg ettersyn i samband med sak om samordning av regelverk for hytteområde. Dvs. maks mønehøgde 6.0 m, maks gesimshøgde 4, 0 m og takvinkel gr. Tomteutnytting 10 % BRA (jf. gjeldande reguleringsplan). Plangrensa bør justerast slik at FF05E og FF06E i heilskap ligg inne i planen. Den delen av gjeldande reguleringsplan for Klevstadlykkja som omfattar ny plan må opphevast ved endeleg vedtak. Miljøfagleg vurdering: Blir lagt fram i møte, evt. ved offentleg ettersyn. Rådmannsleiinga si vurdering: Det blir vist til den planfaglege vurderinga. Nye hyttetomter har vore- og er stadig diskusjonstema på Kvamsfjellet. Dette viser at folk vil ha hytter her og vil bruke området. Området er såleis samfunnsmessig viktig for Nord-Fron. I utgangspunktet er det positivt med engasjement og initiativ til tiltak i privat regi og rådmannsleiinga er generelt sett positiv til fortetting i tilknyting til eksisterande bebyggelse og infrastruktur. Samtidig er det mange omsyn som skal vurderast og vektast i ein planprosess som dette, der det er lagt opp til nye hyttetomter i eit etablert hyttefelt og der området ligg i randsone mot villreinområde. Rådmannsleiinga støttar den planfaglege vurderinga om at evt. nye innspel om tomter på Kvamsfjellet bør avvente til komande kommuneplanrullering. Med bakgrunn i planutvalet sitt vedtak ved behandling av søknad om å setje i gang planarbeid legg administrasjonssjefen saka fram for planutvalet med slik Innstilling: 1. Jf i plan- og bygningslova vedtek planutvalet å leggje forslag til reguleringsplan for Møllehaugen ut til offentleg ettersyn slik det går fram av vedlegga 1-4, med følgjande endringar i plandokumenta: 1.1 Planføresegnene får slik ny setning: Dersom det skal leggjast inn vatn er det krav til at fritidsbustaden blir tilknytt offentleg vatn og kloakkleidning dersom dette er ført fram. 1.2 Planføresegnene får slik ny setning: Avkøyring frå Fv. 419 skal utbetrast og godkjennast av Statens vegvesen før området blir utbygd.

6 1.3 I planføresegnene blir %BRA endra til 10 % (jf. gjeldande plan). 1.4 Gjeldande reglar for anneks og gjerde blir innarbeida i planføresegnene. 1.5 For område B blir reglar for takvinkel og høgder endra slik: takvinkel skal vere gr. Maks mønehøgde er 6,0 m og gesimshøgde 4, Plankartet skal endrast slik at skiløyper/etablert turveg visast. Dette inneber at enkelte tomter må justerast og tilpassast dette. 1.7 Tomt lengst aust må endrast slik at turveg treffer tilkomstveg og ikkje stoppar midt på tomta. 1.9 Plangrensa blir justert slik at FF05E og FF06E i heilskap ligg inne i planen. 1.8 Det blir delegert til administrasjonssjefen å gjere redaksjonelle endringar i plandokumenta. Administrasjonssjefen i Nord-Fron Arne Sandbu PU-076/ Behandling: Administrasjonen orienterte om saka, der det også vart vist til innspel frå O.K. Rudland, F. Gundersen og C. Gundersen i tillegg til søknad frå Else Brøgger om deling av tomt 327 bnr. 72. Odd Sletten la fram følgjande forslag til slik endring av pkt. 1.3 i innstillinga: Alt. 1: For BFF 02 er lovleg tomteutnytting er 25 % (BRA = 25 %) Alt. 2: For BFF 02 er lovleg tomteutnytting er 10 % (BRA = 10 %) Alt 3: For alle tomter til fritidsformål innanfor planområdet, er lovlig tomteutnytting BYA = 20% Forslaget frå Odd Sletten vart samrøystes vedtatt. Mathias Kjæstad la fram forslag om et tilleggspunkt i pkt. 1.5: For felt A blir reglar om utforming lagt ut i 2 alternativ: Alt 1: Det åpnes for å avvike tradisjonell byggestil, jf. forslagsstillers framlegg til bestemmelser, pkt. 4 f). Alt 2: Bygninger skal utformes med tradisjonell byggestil. Forslaget frå Mathias Kjæstad vart samrøytes vedtatt. PU vedtok samrøystes at pkt. 1.8 går ut. Der pkt. 1.9 blir 1.8. Punkta 1, 1.1, 1.2, 1.4, 1.7 og 1.8 vart samrøystes vedtatt.

7 PU la fram følgjande forslag til nytt pkt. 2: Planutvalet finn ikkje grunnlag for å utvide planområdet og avviser difor innspel frå Else Brøgger, datert Forslaget vart samrøystes vedtatt. PU-076/ Vedtak: 1. Jf i plan- og bygningslova vedtek planutvalet å leggje forslag til reguleringsplan for Møllehaugen ut til offentleg ettersyn slik det går fram av vedlegga 1-4, med følgjande endringar i plandokumenta: 1.1 Planføresegnene får slik ny setning: Dersom det skal leggjast inn vatn er det krav til at fritidsbustaden blir tilknytt offentleg vatn og kloakkleidning dersom dette er ført fram. 1.2 Planføresegnene får slik ny setning: Avkøyring frå Fv. 419 skal utbetrast og godkjennast av Statens vegvesen før området blir utbygd. 1.3 I planføresegnene blir lovleg tomteutnytting lagt ut i 3 alternativ: Alt. 1: Lovleg tomteutnytting er 25 % BRA. Alt. 2: Lovleg tomteutnytting er 10 % BRA. Alt. 3: Lovleg tomteutnytting er 20 % BRA. 1.4 Gjeldande reglar for anneks og gjerde blir innarbeida i planføresegnene For område B blir reglar for takvinkel og høgder endra slik: takvinkel skal vere gr. Maks mønehøgde er 6,0 m og gesimshøgde 4, For felt A blir reglar om utforming lagt ut i 2 alternativ: Alt 1: Det åpnes for å avvike tradisjonell byggestil, jf. forslagsstillers framlegg til bestemmelser, pkt. 4 f). Alt 2: Bygninger skal utformes med tradisjonell byggestil. 1.6 Plankartet skal endrast slik at skiløyper/etablert turveg visast. Dette inneber at enkelte tomter må justerast og tilpassast dette. 1.7 Tomt lengst aust må endrast slik at turveg treffer tilkomstveg og ikkje stoppar midt på tomta. 1.8 Det blir delegert til administrasjonssjefen å gjere redaksjonelle endringar i plandokumenta. 2. Planutvalet finn ikkje grunnlag for å utvide planområdet og avviser difor innspel frå Else Brøgger, datert