Planbeskrivelse. Reguleringsplanforslag for Fugløya STOKKEBOKJÆR A/S. Dato: , revidert ARKITEKT

Transkript

1 RÅDGIVENDE INGENIØRER ARKITEKT STOKKEBOKJÆR A/S Planbeskrivelse Reguleringsplanforslag for Fugløya Hovedbygningen på Fugløya på gnr./bnr. 77/15 Dato: , revidert

2 Planbeskrivelse Reguleringsplan for Fugløya Side 2 av 14 Innholdsfortegnelse 1. Sammendrag s Bakgrunn s Planprosess s Planstatus s Beskrivelse av dagens situasjon i planområdet s Planforslaget s. 4 a. Generelt s. 4 b. Planavgrensing s. 4 c. Arealbruk s. 5 d. Bebyggelse- og anlegg s. 5 e. Teknisk infrastruktur s. 7 f. Grønnstruktur og friluftsliv s. 8 g. Biologisk mangfold s. 9 h. Landskap s.10 i. Universell utforming s.11 j. Kulturminner s.11 k. Barn- og unges interesser s.12 l. Risiko- og sårbarhetsanalyse s Gjennomføring av plan økonomiske konsekvenser for kommunen s Innkomne merknader med kommentarer s Forslagsstillers vurdering s Vedlegg s Sammendrag Intensjonen med planforslaget er å legge til rette for at fritidsbebyggelsen på gnr.77/bnr. 15 skal kunne rives, for å oppføre ny fritidsbebyggelse med tilnærmet samme plassering, grunnflate og utforming som eksisterende bebyggelse. I tillegg vil planarbeidet sikre at den østlige delen av Fulgløya får status som friområde. Allmennheten blir sikret bruksrett til denne delen av Fugløya gjennom en servituttavtale mellom grunneier og Tvedestrand kommune. Utover dette regulerer planforslaget i all hovedsak inn eksisterende forhold på Fugløya. Det er valgt å behandle saken gjennom en planprosess istedenfor gjennom dispensasjon for å få en åpen og god behandling av saken, og for å sikre at de østlige delene av Fugløya får status som friområde gjennom en reguleringsplan. Reguleringsplanforslaget er revidert etter offentlig ettersyn og innsigelser som er fremmet til planforslaget.

3 Planbeskrivelse Reguleringsplan for Fugløya Side 3 av Bakgrunn Det er rådgivende ingeniørfirma Stærk & Co AS og Arkitekt Stokkebokjær AS som fremmer planforslaget på vegne av Olav Nils Sunde. Hovedformålet med planarbeidet er å legge til rette for at eksisterende fritidsbolig på gnr./bnr. 77/15 kan erstattes med en ny fritidsbolig med tilnærmet samme plassering og grunnflate som eksisterende bebyggelse. På denne eiendommen har det vært oppført fritidsbebyggelse tilbake fra ca Planforslaget skal også sikre at de østlige delene av Fugløya skal sikres som friområde. 3. Planprosess Varsel om igangsatt planarbeid ble sendt den med frist for tilbakemelding innen Det kom totalt inn 5 merknader ved varsel om oppstart. Merknadene vedlegges i sin helhet, se vedlegg 2. Sammendrag av merknadene med kommentarer ligger i vedlegg 3. Planforslaget var ute til offentlig ettersyn i perioden I det offentlige ettersynet ble det fremmet innsigelse fra Fylkesmannen i Aust-Agder og Aust-Agder fylkeskommune. Det ble avholdt befaring, og deretter møte/forhandling mellom Tvedestrand kommune og Fylkesmannen i Aust-Agder Stærk & co var også representert på dette møtet. I etterkant av møtet ble det laget et nytt planforslag som imøtekom innsigelsene som Fylkesmannen hadde fremmet, og andre forhold som det ble enighet om. Planforslaget ble datert med revisjonsdato , og oversendt til Tvedestrand kommune med revisjoner av både plankart og reguleringsbestemmelser. Dette planforslaget lå til grunn for meklingen som ble avholdt mellom Tvedestrand kommune og Aust-Agder fylkeskommune Meklingsresultatet ble oversendt Riksantikvaren, som svarte i brev av Fylkesutvalget godkjente endelig meklingsresultat i møte Meklingsresultatet var at bassenget måtte flyttes på baksiden av hovedbygningen. Planforslaget har etter endelig meklingsresultat blitt liggende i bero, frem til høsten 2014 da det ble tatt initiativ om å ferdigstille planforslaget for å få en vedtatt reguleringsplan. Det er avholdt møter med Tvedestrand kommune, og eget møte med representanter fra Tvedestrand kommune og Miljøvernavdelingen hos Fylkesmannen i Aust-Agder før endelige revisjoner av reguleringsplanforslaget. Planbeskrivelse og forslag til reguleringsbestemmelser er oppdatert i henhold til revidert planforslag datert , sist revidert Planstatus På kommuneplanens arealdel for perioden 2007 til 2019 er området avsatt til landbruk-, naturog friluftsområde (lnf-områder). De østlige delene av Fugløya er vist som lnf-område der friluftsliv er dominerende. Planforslaget er dermed kun delvis i samsvar med overordnet plan. Kommunedelplan for deler av kystsonen er siden offentlig ettersyn av reguleringsplanforslaget i 2012 nå vedtatt. Kommunedelplanen omfatter kun eksisterende byggeområder i kommuneplanen for Denne delplanen omfatter dermed ikke Fugløya som er avsatt til lnf-område. Hovedformålet med kommunedelplanen er å avsette byggegrenser mot sjø. Reguleringsplanforslaget for Fugløya foreslår byggegrenser for eksisterende og ny bebyggelse på Fugløya. Området er ikke tidligere regulert, og grenser heller ikke inntil noen reguleringsplaner. 5. Beskrivelse av dagens situasjon i planområdet Fugløya ligger sydøst for Hauketangen på Sandøya. Det er 3 eiendommer på Fugøya, der gnr./bnr. 77/15 omfatter mesteparten av øya. De to andre eiendommene er tidligere utskilt fra gnr. 77/15, og ligger på nordsiden av øya. Det er oppført fritidsboliger på alle de tre eiendommene, i tillegg til at det er oppført flere mindre bygninger på gnr./bnr. 77/15. Fritidsbebyggelsen ligger relativt konsentrert på nordvestsiden av Fugløya.

4 Planbeskrivelse Reguleringsplan for Fugløya Side 4 av 14 Fig. 1. Ortofoto av Fugløya med eiendomsgrenser inntegnet. Fugløya er en del av den ytre skjærgården i Tvedestrand. Som det framgår av kartene, er øya delt på langs av en markant fjellformasjon som gjør at øya har to høydenivåer. På syd- øst siden av skillet, som er det høyeste, består av stort sett av svaberg, som går steilt ned i sjøen. På nord-vest siden av skillet, som er den laveste delen, oppleves som den diametrale motsetningen til svabergene på syd-øst siden. Området er dekket av en frodig vegetasjon med busker, og digre trær, av til dels eksotisk herkomst. Området har et urskoglignende preg som er en sterk og spennene kontrast til de høyereliggende svabergene på syd- øst siden av skillet. Nye eiere ønsker å opprettholde dette kontrastfylte forholdet. Urskog preget i den nord- vestre delen av øya avtar mot nord- øst, og går over til å bli lave, og vennlige, svaberg. Her er det også flere viker og bukter, og mindre holmer og skjær. Dette området har en lun beliggenhet fra «sydvesten», og blir dermed mye benyttet av folk som legger til med egne fritidsbåter både for dagsbesøk og overnatting. Området syd- vest for, og rundt, bebyggelsen på 77/15, har tidligere vært opparbeidet som en park, etter empirens idealer. Dette vil bli restaurert, og gjenopprettet. Siden ny bebyggelse blir plassert på tilnærmet samme sted, samme størrelser, og etter samme idealer, som eksisterende bebyggelse, vil derfor det opprinnelige parkanlegget, også stå i stil til den nye bebyggelsen. 6 Planforslaget Generelt Reguleringsplanen er utarbeidet som en detaljert reguleringsplan, jf plan- og bygningsloven (pbl) Arealformål og hensynssoner er angitt iht 12-5 og Bestemmelser er utarbeidet iht Denne planbeskrivelsen er utarbeidet iht pbl 4-2. Reguleringsplanforslaget utløser ikke krav om konsekvensutredning. Planforslaget er utarbeidet ved hjelp av digitalt kartgrunnlag (vektordata) i Euref koordinatsystem med et detaljeringsnivå tilsvarende FKB-A. Reguleringsplankartet er utarbeidet i Focus Arealplan 2011 og er konvertibelt med sosi-format, versjon 4.3. Planavgrensing Planområdet omfatter hele Fugløya med Store og Lille Galjerhomen og de mindre holmene på østsiden av øya. Mot vest er de nærmeste mindre holmene tatt med i planområdet. Den ytre planavgrensningen ligger i sjøen rundt Fugløya for å regulere de nærmeste sjøarealene til egnede formål.

5 Planbeskrivelse Reguleringsplan for Fugløya Side 5 av 14 Planavgrensing: Fig. 2. Planavgrensning ved kunngjøring om oppstart av reguleringsplanarbeid. Arealbruk Planområdet omfatter et areal på ca 265 dekar. Nedenunder følger en arealoversikt av de ulike arealformålene: Planforslaget er endret siden det offentlige ettersynet, både i forhold til formål og eierform på formålene. Tabellen og beskrivelse av de ulike formålene er oppdatert i henhold til planforslaget sist revidert Arealformål Symbol Areal (dekar) Frittliggende fritidsbebyggelse FF1-FF3 8,1 Øvrige kommunaltekniske anlegg sanitæranlegg Ø1 0,1 Småbåtanlegg i sjø og vassdrag med tilhørende strandsone S1-S5 1,3 Uthus/naust/badehus båtgarasje/sjøbod N1-N2 0,1 Friluftsområde FR1-FR5 40,1 Friområde F1-F8 66,3 Park P1-P2 2,9 Friluftsformål FR1-FR5 Friluftsområde i sjø og vassdrag o_fs1 143,2 Sum 265,6 Tab. 1. Arealtabell.

6 Planbeskrivelse Reguleringsplan for Fugløya Side 6 av 14 Forslag til plankart, datert , sist revidert : Fig. 3. Utkast til plankart, datert , sist revidert Bebyggelse og anlegg Nåsituasjon i området Fugløya består av tre eiendommer. På hovedeiendommen gnr./bnr. 77/15 er det oppført flere bygninger. Hovedhuset ble oppført av skipsmegler Ludvig Aadnesen, og brukt som sommerresidens for familien utover på 1900-tallet. Hovedbygningen er fra Pga. tilbygg på syd-østsiden av eksisterende hovedhus, har bygget blitt forskjøvet,slik at det ikke lenger ligger sentrisk i forhold til den opprinnelige aksen, som går fra bryggeanlegget og gjennom den markante hagen mellom brygge og huset. Rett vest for hovedhuset ble det oppført en paviljong som tidligere var forbundet med hovedhuset via en overbygd passasje. Mot øst ligger det et mindre anneks. I tillegg er det oppført et lite murbygg og flere mindre utedoer/boder på eiendommen. Bryggeanlegg til eiendommen ligger i en skjermet bukt på vestsiden av øya. Fra bryggen og opp til hovedhuset har det tidligere vært opparbeidet et parkanlegg som er etablert i en naturlig forsenking i terrenget. Hovedbygningen ligger på det nærmeste 93 meter fra sjøen, og ligger skjermet og relativt godt skjult på innsiden av svabergene på utsiden og med noe lavere terreng og vegetasjon som omkranser bygningsmassen mot øst og nord.

7 Planbeskrivelse Reguleringsplan for Fugløya Side 7 av 14 Fig. 4. Bebyggelsen og parkanlegget på gnr./bnr. 77/15. Stærk & Co as har gjennomført en tilstandsvurdering av bygningsmassen på eiendommen. Konklusjoner fremkommer i rapport datert De to andre eiendommene på øya, gnr.77 og bnr. 324 og 325, er utskilt fra gnr./bnr. 77/15 og ligger på nordvest siden av øya. På bnr. 324 er det oppført en fritidsbolig i tillegg til mindre adkomstbrygger ved sjøen. På bnr. 325 er det oppført en fritidsbolig i tillegg til brygge og en mindre sjøbod som er oppført i tilknytning til bryggen. All bebyggelse ligger konsentrert på nordvestsiden av Fugløya, og de tre fritidsboligene ligger med en avstand på ca meter fra hverandre. En må bruke egen båt for å komme til Fugløya. De eneste bryggeanleggene som finnes på øya, er i tilknytning til de private fritidsboligene på vestsiden. Det er ingen veier på Fugløya, kun stier. Byggeområde for frittliggende fritidsbebyggelse omfattet i planforslaget til offentlig ettersyn et større sammenhengende byggeområde som omfattet all fritidsbebyggelse på Fugløya. Området for fritidsbebyggelse er nå redusert og delt opp til å omfatte avgrensede byggeområde rundt hver enkelt fritidseiendom, FF1-FF3. Byggeområde FF2 og FF3 inkluderer areal mot bryggeanlegg S1 og S2. Reguleringsplanen legger opp til at så å si all bygningsmasse på gnr./bnr. 77/15, i område FF1, skal rives. Dette gjelder hovedbygning, paviljong, anneks og alle de tre frittliggende utedoene/ vedbodene. Det eneste bygget som er tenkt bevart er en murt bod, som ikke fremkommer på plankartet, som ligger mellom hovedhuset og annekset. Som erstatning skal det oppføres ny hovedbygning, paviljong og anneks som alle skal plasseres tilnærmet der eksisterende bygg står i dag og med tilnærmet samme grunnflate. Det vil ikke bli oppført bygninger til erstatning for de mindre uthusene/bodene. Paviljongen får eksakt samme plassering. Etter det offentlige ettersynet og meklingsrundene er annekset trukket enda nærmere hovedbygningen. Annekset er nå endret i størrelse fra 6,5*4 (2 etasjer) til 7*7 (én etasje). Hovedbygningen tenkes flyttet noen meter mot nord for å gjenopprette aksen fra hovedbygningen gjennom parkanlegget ned til bryggeanlegget. Bygget skal fortsatt oppfattes som et 1 ½ etg hus, og ha hovedetasje og innredet loft. I tillegg tillates det at det opparbeides kjeller/ underetasje. Intensjonene for ny bebyggelse skal være den samme som for eksisterende bebyggelse. Anlegget skal fortsatt oppleves som et herskaplig empire hus, med tilhørende paviljong, anneks og utearealer. Bebyggelsen skal fortsatt være hvitmalt trehusbebyggelse, med innslag av naturstein. %BYA er satt til 25 %. I meklingsrundene var det benyttet et revidert plankart som viste %BYA på 22%. Denne er nå økt med 3 % for å sikre at alle tiltak utendørs også er omfattet av %BYA. Plassering av ny bebyggelse er vist på plankartet, og det er vist en ytre byggegrense rundt alle tiltakene på gnr./bnr. 77/15. All nyoppført bebyggelse skal tilfredsstille gjeldene energikrav. Det åpnes også opp for at det kan anlegges badebasseng og tennisbane i direkte tilknytning til bygningsmassen på gnr./bnr. 77/15. Bassenget var i planforslaget til offentlig ettersyn planlagt rett vest for paviljongen. Aust-Agder fylkeskommune fremmet innsigelse til denne plasseringen, og vedtok at bassenget måtte flyttes bak hovedbygningen på eiendommen. På revidert planforslag er nå bassenget plassert bak hovedbygningen, i nærheten av tennisbanen. Tennisbanen er snudd i forhold til plasseringen på plankartet ved offentlig ettersyn. Tiltakene er avmerket på plankartet. Byggeområdet rundt de to andre fritidsboligene på gnr. 77, bnr. 324 og 325 er redusert etter det offentlige ettersynet på bakgrunn av innsigelse fra fylkesmannens miljøvernavdeling. Det er

8 Planbeskrivelse Reguleringsplan for Fugløya Side 8 av 14 vist byggegrense rundt eksisterende fritidsboliger og terrasser. Det tilrettelegges for en fremtidig mindre utvidelse av fritidsboligene i bakkant av eksisterende bebyggelse. I møte i teknikk-, planog naturkomiteen ble det vedtatt at max BYA på hver av disse eiendommene skulle settes til 120 m 2. De tre eksisterende private bryggene i tilknytning til fritidsboligene er regulert til småbåtanlegg i sjø og vassdrag med tilhørende strandsone, S1-S3. Det er vist en byggegrense rundt bryggene. Mindre justering av bryggen i område S3 kan gjennomføres. I tilknytning til friområde mot øst var det regulert inn en offentlig brygge mot nord i planforslaget som var ute til offentlig ettersyn. I meklingsrundene ble dette endret ved at det ble regulert inn en mindre renovasjonsbrygge mot nord, S5, og en brygge langs fjellet i bukten på innsiden av Store Galjerholmen, S4. Bryggen i område S4 er det foreslått en annen lokalisering av enn i det reviderte planforslaget, pga. eksisterende fortøyningsmuligheter på fjellet rett ved, og adkomst til bryggen. Dette er diskutert med kommunen og representanter fra miljøvernavdelingen hos Fylkesmannen i møte Det er regulert inn to områder for uthus/naust/badehus N1- N2. N1 er eksisterende sjøbod som er oppført ved bryggen i tilknytning til fritidsboligen på gnr./bnr. 77/325. Det er vist byggegrense rundt eksisterende bygning, som innebærer at den ikke kan utvides. I tillegg er det foreslått å kunne oppføre nytt båthus/sjøbod ved eksisterende bryggeanlegg til gnr./bnr. 77/15. Bygningen som en planlegger skal inneholde båtgarasje og en bakenforliggende bod, og har en grunnflate på i underkant av 50 m 2. Etter vedtak i teknikk-, plan- og naturkomite tillates båtgarasjen oppført med en utnyttelse på BYA=40 m 2, og en maks mønehøyde fra gjennomsnittlig terreng på 5,0 m. Bygningen er tenkt oppført med saltak, med en vinkel på mellom 35 og 45 grader. Båthuset planlegges oppført ved eksisterende bryggeanlegg, og plassert inn mot terrenget som stiger mot syd. Båthuset vil kun bli synlig når en ser inn på eiendommen rett vestfra. Fra syd, nord og øst, vil det ikke være synlig for allmennheten. På østsiden av øya foreslår planforslaget å regulere inn et større område til friområde. Her er det regulert inn et område for øvrige kommunaltekniske anlegg-sanitæranlegg, Ø1. Innenfor området planlegges det oppført et mindre sanitærbygg med toalett og renovasjon. Virkning av planforslaget Fugløya har vært brukt til fritidsbebyggelse i snart 100 år, helt fra Aadnesen familien bygde eksisterende hovedbygning på gnr./bnr. 77/15 som sommerresidens. Det ble plantet og anlagt en større park på øya, og den fremstod nok tidligere som betydelig mer privatisert enn det området rundt eksisterende bebyggelse gjør i dag pga. gjengroing. Visuelt sett vil de bebygde områdene fremstå svært likt som dagens situasjon. I forhold til privatiseringseffekt og landskapsvirkning vil ikke oppføring av ny bebyggelse med hovedbygning, paviljong og anneks medføre noe vesentlig endring i forhold til i dag. Når det gjelder oppføring av båthus er dette foreslått oppført rett ved eksisterende brygge, inntil svaberget som omkranser bryggen. Området fremstår som helt privatisert i dag. Pga plasseringen helt inntil svaberget ligger også den nye bygningen godt i landskapet. Visuelt sett henger båthuset fint sammen med hovedbygning og paviljongen som et felles fritidsanlegg. Det er også kun når en kommer vestfra en vil se båthuset og resten av bygningsmassen. Oppføring av båthus vil dermed ikke ha innvirkning på to av de viktigste hensyn bak byggeforbud i 100- metersbeltet til sjøen, nemlig allmennhetens interesser og landskapshensyn. Basseng og tennisbane, som tenkes etablert rett ved ny bygningsmasse på gnr.77/bnr. 15, vil ligge fint i terrenget og ikke bli synlig fra sjøen. Begge disse anleggene ligger nå i revidert planforslag på baksiden av hovedbygningen. Anleggene vil også ligge i områder som er helt privatisert i dag. Eksisterende bygningsmasse på de to fritidseiendommene på nordsiden tillates utvidet noe på baksiden av eksisterende bygninger. Dette vil heller ikke medføre endringer for allmennhetens interesser eller landskapshensyn. På østsiden av Fugløya medfører planforslaget en større endring i forhold til oppføring av tiltak som bryggeanlegg og bygning for sanitær og renovasjon i et område der det tidligere ikke har vært etablert tiltak. Tiltakene er på den annen side anlegg som skal gjøre Fugløya mer tilgjengelig og attraktiv for allmennheten å bruke, og medfører dermed at allmennhetens interesser blir bedre ivaretatt.

9 Planbeskrivelse Reguleringsplan for Fugløya Side 9 av 14 Teknisk infrastruktur: Nåsituasjon i området Det går en lavspentlinje over fra Sandøya. Det er lagt avløpsledning fra eiendommene på Fugløya med felles pumpestasjon på gnr./bnr. 77/324. Det ligger en vannledning med sommervann fra Sandøya over til nordøstsiden av Fugløya. Lavspentlinje fra Sandøya til Fugløya blir opprettholdt som i dag. VA-ledninger skal legges til øya. Virkning av planforslaget Teknisk infrastruktur vil bli avklart gjennom tekniske planer som skal utarbeides for området. Dette vil i hovedsak omfatte løsninger for vann- og avløp. Grønnstruktur og friluftsliv Nåsituasjon i området Øya fremstår som en typisk sørlandsøy både når det gjelder topografi og vegetasjon. På utsiden er det blankskurte svaberg, med lyng og lav vegetasjon, mens på innsiden er terrenget slakere med blanding av løvtrær og bartrær. Det som er spesielt med Fugløya er at tidligere har deler av øya har vært opparbeidet, beplantet og fremstått som en park. En finner spesielt store rododendron busker her som ble plantet da Aadnesen-familien brukte øya på første halvdel av 1900-tallet. Det meste er nå gjengrodd. Østsiden av Fugløya er mye brukt til sjøbasert friluftsliv. Det er fint å fortøye her, og mange bruker øya både til dagsturer og som et sted å ankre opp båten for overnatting. Området er kun i begrenset grad tilrettelagt for allmennheten. Fig. 5. Svabergene på østsiden av Fugløya Det er også fint å bade på Fugløya både fra svabergene og fra en strand inne i en av buktene på østsiden. Det er flere stier på Fugløya. Disse går mellom fritidsbebyggelsen på vestsiden av øya, østvest over øya, og fra østsiden opp til svabergene på utsiden der en har vid utsikt utover havet. Hele østsiden og store deler av sydsiden av Fugløya var foreslått regulert til offentlig friområde o_f1 i det offentlige ettersynet. Dette gjaldt hele området som var avsatt til lnf-område der friluftsliv er dominerende på kommuneplanens arealdel, i tillegg til et større område videre sydvestover på øya. Intensjonen bak å regulere det til offentlig friområde, var at kommunen skulle overta området. Disse områdene ville da allmennheten både kunne ferdes og oppholde seg i, i henhold til friluftslovens bestemmelser.

10 Planbeskrivelse Reguleringsplan for Fugløya Side 10 av 14 Alle holmene på østsiden av Fugløya o_f2-o_f8 var også foreslått regulert til offentlig friområde. I revidert planforslag er nå alle de tidligere offentlige friområdene foreslått endret til annen (privat) eierform, da grunneier nå fortsatt ønsker å eie områdene. Grunneier/tiltakshaver ønsker fortsatt at allmennheten skal bruke områdene som det var et offentlig friområde, og denne bruksretten skal derfor sikres gjennom en privat servituttavtale mellom Tvedestrand kommune og grunneier. Sanitæranlegg Ø1 og bryggene S4 og S5 er også endret til annen eierform, da grunnen de ligger på fortsatt skal være i privat eie. I bestemmelsene, servituttavtale og utbyggingsavtale sikrer en likevel at det skal kunne oppføres offentlige anlegg på disse områdene. Utbyggingsavtalen legger opp til at tiltakshaver skal bekoste opparbeiding av disse anleggene, og deretter overdra de vederlagsfritt til Tvedestrand kommune. Denne løsningen er diskutert med administrasjonen i Tvedestrand kommune, og miljøvernavdelingen hos Fylkesmannen. I friområdet på land kan en tilrettelegge for tiltak som vil fremme bruken av området i friluftssammenheng. Det vil bl.a være mulig å oppføre bryggeanlegg og fortøyninger for å legge til med fritidsbåter. Eksisterende stier i friområdene er innmålt og markert på plankartet med stiplet linje. I tillegg er det tegnet inn et bestemmelsesområde for «planlagt sti». Dette er en trasé som kan tilrettelegges slik at en får en rundløype på Fugløya. I traséen for planlagt sti er det store høydeforskjeller i et område. Terrenget må her justeres med en fylling, som kamufleres som skogbunn for å kunne etablere sti i dette området. På vestsiden av Fugløya var områdene i innsendt planforslag foreslått regulert til privat friområde F1-F7. Bakgrunnen for dette var at formålet ble valgt for at det skulle henge sammen med det grønne formålet på østsiden av øya. Områdene var også foreslått regulert til private friområder da dette var og er områder som fortsatt skal være eiet av private og ikke overdras til kommunen. Slik en tolket lovverket ville det være friluftsloven som styrer ferdsel og opphold i området, selv om det ville være regulert til private områder. I møte i teknikk-, plan- og naturkomiteen ble det vedtatt at disse områdene skulle endre formål til offentlig friluftsområde, o_fr1-o_fr5. Etter forhandlinger høsten 2012 i forbindelse med innsigelsen fra Fylkesmannens miljøvernavdeling ble disse områdene endret til privat eierform igjen, da en så at disse områdene ikke var aktuelle å overta av det offentlige. Dette ble gjort på det reviderte kartet, revidert , som var revidert etter forhandlinger med Fylkesmannens miljøvernavdeling. Dette er opprettholdt i sist revidert planforslag. I område park _P1 er det i dag rester av parkanlegget som strekker seg fra hovedhuset på gnr./bnr. 77/15 ned til bryggeanlegget. I bestemmelsene er det åpnet opp for at dette parkanlegget kan restaureres og opparbeides igjen. Området er endret noe fra det offentlige ettersynet, og etter innsigelser da byggeområdene ble redusert, og parkområdet i P1 ble utvidet opp mot hovedbygningen. Eksisterende plen som tidligere lå under byggeområde FF1 på eiendommen gnr./bnr. 77/325 er nå foreslått regulert til parkformål P2. Dette ble også gjort etter innsigelsen mot utstrekning av byggeområdene.

11 Planbeskrivelse Reguleringsplan for Fugløya Side 11 av 14 Fig. 6. Parkanlegget fra hovedbygningen ned mot sjøen. Eksisterende stier mellom fritidsboligene på østsiden er tegnet inn. Disse ligger både i byggeområdet og i friluftsområde. Det er tatt inn en fellesbestemmelse om at terreng og vegetasjon i størst mulig utstrekning skal bevares innenfor områdene regulert til grønnstruktur. Virkninger av planforslaget Ved at en regulerer hele den østlige og store deler av den sydlige delen av Fugløya til friområde, sammen med inngåelse av en servituttavtale, sikrer en allmennhetens bruk av området bedre enn tidligere. Fugløya blir også mer tilgjengelig og attraktiv å bruke ved at det kan oppføres bryggeanlegg for allmennheten og sanitærbygg. Vegetasjon i friområdene skal i all hovedsak bevares, noe som innebærer at den overordna grønnstrukturen på øya blir opprettholdt. Eksisterende stier og en planlagt fremtidig sti opp til sjømerke/varden på østsiden av Fugløya er regulert inn. Dersom en opparbeider den planlagte stien vil en få en fin runde å gå tur på når en er i land på øya. Biologisk mangfold (vegetasjon/dyr) Nåstituasjon i planområdet Naturbasen, artsdatabanken og databasen fra Skog og landskap er sjekket ut. På naturbasen er det i sjøområdene på sydsiden av Fugløya vist et område med nasjonalt eller regionalt prioriterte naturtyper. Fra fylkesmannens miljøvernavdeling er det opplyst at den ene registreringen er skjellsand og den andre er bløtbunnsområde i strandsonen. Begge har verdi viktig. Det er ingen treff i noen av basene som viser noen spesielle registreringer på land. Fugløya består i dag av nakent fjell i noen partier, lyng/mose og lavere vegetasjon i andre partier, i tillegg til skog med både løvtrær og bartrær. De delene av sjøområdene der det er registret prioriterte naturtyper er regulert til friluftsområder i sjø og vassdrag. Formålet hjemler ikke spesielle tiltak i sjø, og bestemmelsene til formålet presiserer at det kun kan tillates brygger/mindre småbåtanlegg i tilknytning til friområdet på østsiden av Fugløya. Landarealene som er ubebygd er regulert til offentlig og privat friområde. Det er tatt inn en fellesbestemmelse om at vegetasjon i størst mulig utstrekning skal bevares, men at det tillates vanlig skjøtsel og rydding for å forhindre gjengroing. Dagens situasjon vil dermed i hovedsak bli opprettholdt i forhold til vegetasjon. Virkninger av planforslaget Planforslaget vil i utgangspunktet ikke medføre tiltak som innebærer at biologisk mangfold i særlig grad blir berørt. I de sjøområdene der det er registreringer legges det ikke opp til tiltak, og registreringene vil dermed ikke bli berørt av planforslaget. Planområdet er vurdert i henhold til naturmangfoldloven. Det er ikke registrert utvalgte naturtyper innenfor planområdet. En vurderer dermed at forskrift om utvalgte naturtyper etter naturmangfoldloven ikke kommer til anvendelse. Landskap Nåsituasjon i området Fugløya har de typiske landskapstrekkene fra flere øyer som ligger ute i havgapet langs Sørlandskysten, med blankskurt svaberg som faller markant mot havet på yttersiden av øya, mer lettkupert landskap på innsiden av øya og flere holmer, skjær og grunner. Den bebyggelsen som finnes på øya er plassert godt i landskapet, der hovedbygningen på gnr./bnr. 77/15 ligger lunt til på innsiden av svabergene, i en skorte i terrenget og godt tilbaketrukket fra sjøen. De to andre fritidsboligene som er av nyere dato er også oppført på innsiden av øya, uten at det er foretatt store terrenginngrep.

12 Planbeskrivelse Reguleringsplan for Fugløya Side 12 av 14 Planforslaget hjemler ingen nye tiltak som vil få store konsekvenser for landskap eller landskapsvirkning. På østsiden i friområdet kan det oppføres to mindre bryggeanlegg og et mindre sanitærbygg. Bryggene vil naturlig nok medføre noe endret landskapsvirkning, men formålet med bryggene er å gjøre Fugløya bedre tilgjengelig for allmennheten. På vestsiden av øya i tilknytning til byggeområdene for fritidsbebyggelse vil det være erstatningsbygg som skal oppføres. Nye tiltak i tilknytning til fritidsbebyggelsen er en tennisbane og et basseng, men disse vil bli liggende på terreng og vil dermed ikke få noe fjernvirkning. Det eneste nye tiltaket det legges til rette for er et båthus ved eksisterende bryggeanlegg i område S3. Virkninger av planforslaget Planforslaget hjemler ingen tiltak som vil medføre vesentlige inngrep i landskapet, og også i liten grad endring av landskapsvirkningene. Det offentlige bryggeanlegget som skal oppføres i friområde, er tenkt lagt langs svaberget. Bygningen for sanitæranlegg skal oppføres inne i et område med tett vegetasjon. Bygningsmassen kan etableres uten terrenginngrep av betydning. Bygningen vil bli liten, og vil ikke få noe større betydning for landskapsvirkningen. Den vil også kun være synlig fra mindre deler av sjøen. Den nye bebyggelsen på gnr./bnr. 77/15 er som nevnt flere steder tidligere tenkt oppført tilnærmet med samme grunnflate og plassering som eksisterende bebyggelse. Hovedbygningen vil bli noe høyere, men arkitektonisk vil den bli oppført med sterk inspirasjon fra arkitektur på eksisterende bygninger. En kan derfor ikke se at dette vil medføre noen større endringer av landskapsvirkningen. Når det gjelder båthuset/sjøboden er dette oppføring av en ny bygning. Det skal oppføres på den private bryggen som ligger i området i dag. Bygningen vil få en god terrengtilpasning ved at den ligger inntil svaberget mot sør, og vil kun bli synlig dersom en kjører forbi med båt langs vestsiden av øya. Fra utsiden av øyen vil ikke båthuset bli synlig. Oppføring av nytt bygg vil dermed ikke få noe fjernvirkning, og heller ingen silhuettvirkning. Tiltaket med oppføring av båthus/sjøbod vil dermed få svært liten betydning i forhold til landskapsinntrykket av bebyggelsen på Fugløya, og landskapsvirkninger for øvrig. Universell utforming Nåsituasjon i området Planområdet er i dag ganske utilgjengelig i mesteparten av området. Det er noen stier som er mulige å gå på, men som ikke er universelt utformet verken i forhold til underlag, stigningsforhold, eller fremkommelighet for øvrig. Hovedformålet med planforslaget er å hjemle oppføring av en fritidsbolig til erstatning for eksisterende, og det vil ikke bli stilt noe spesielle krav i forhold til universell utforming gjennom planforslaget. I friområdet kan det oppføres et enkelt bryggeanlegg og et mindre bygg for sanitæranlegg. Det vil bli lettere å benytte området for flere med slik tilrettelegging. Det planlegges ikke opparbeidet spesielle tiltak for å ivareta universell utforming av tiltakene i dette området. Virkninger av planforslaget På grunn av intensjonen og formålene med reguleringsplanen medfører ikke planforslaget at det blir gjennomført noen spesielle tiltak i forhold til universell utforming. Kulturminner Nåsituasjon i området Det er ikke registrert kulturminner på Fugløya på noen av databasene som er undersøkt, og heller ingen bygninger som er oppført i Sefrak-registeret.

13 Planbeskrivelse Reguleringsplan for Fugløya Side 13 av 14 Det er to sjømerker på Fugløya. Dette er to runde tørrmurte varder i sort med hvitt belte som er etablert i Disse vardene fungerte tidligere som inseilingshjelp og «formerke» for den store varden på Borøya som kalles Bjørka. Sjømerke på Fugløya østkant. Foto: R. Hanssen Hovedbygningen og de andre bygningene på gnr./bnr. 77/15 er oppført fra 1926 og utover, men er delvis ombygd i ettertid. Eiendommen er ikke registrert i sefrak-registeret. Det er ikke oversendt uttalelse fra kulturvern i fylkeskommunen i Aust-Agder ved oppstart av planarbeid. Ved telefonkontakt er det gitt tilbakemeldinger på at de vil komme med uttalelse ved offentlig ettersyn. En har valgt å regulere de to sjømerkene/vardene til hensynssone bevaring-bevaring av kulturmiljø H570_1-H570_2 for å markere at sjømerkene er viktige kulturminner langs Sørlandskysten. Det er ikke foreslått å regulere noe av bygningsmassen eller anlegg i tilknytning til bygningsmassen til bevaring av kulturmiljø, siden det ikke er registreringer i Sefrak-registeret og heller ikke kommet innspill om dette fra kulturvernmyndighetene. Barn og unges interesser Nåsituasjon i området Barn- og unges interesser i området i dag er bruken av øya til friluftsformål. Planforslaget regulerer de østlige delene av øya til friområde, og det åpnes opp for etablering av offentlige brygger langs land og sanitæranlegg i tilknytning til friområdet. Virkninger av planforslaget Planforslaget sikrer ytterligere bruken av deler av Fugløya til friluftsformål, også for barn- og unge, gjennom regulering av større arealer til friområde og bruksrett gjennom servituttavtale, og bedre tilrettelegging for adkomst og opphold med brygger og sanitæranlegg. Det legges ikke opp til spesielle tilrettelegginger for barn- og unge i områdene avsatt til bebyggelse- og anlegg, da dette kun er 3 fritidseiendommer. Risiko og sårbarhetsanalyse Utfylt sjekkliste for risiko- og sårbarhetsundersøkelse følger vedlagt, se vedlegg 2. Planforslaget innebærer ikke at det er spesielle hensyn som må tas i forhold til risiko og sårbarhet. Gjennomføring av plan økonomiske konsekvenser for kommunen Planforslaget regulerer ikke inn offentlige områder på det reviderte planforslaget. I reguleringsbestemmelsene presiseres det at bryggene S4 og S5, og sanitæranlegg i område Ø1 skal være offentlige anlegg. Tiltakshaver skal bekoste opparbeiding av anleggene, før de deretter skal overdras vederlagsfritt til kommunen. Det utarbeides utbyggingsavtale mellom tiltakshaver og kommunen som sikrer disse forholdene.

14 Planbeskrivelse Reguleringsplan for Fugløya Side 14 av 14 Innkomne merknader med kommentarer Det kom inn 5 uttalelser ved varsel om oppstart. Alle uttalelsene vedlagt i vedlegg 2. Det er også gitt et kort sammendrag av hver uttalelse med kommentarer i vedlegg 3. Forslagsstillers vurdering Utgangspunktet for planforslaget er tiltakshaver sine planer om å erstatte eksisterende bebyggelse på gnr./bnr. 77/15 med ny fritidsbebyggelse. For å sikre en så åpen og avklarende prosess som mulig, har en valgt å gå via et reguleringsplanarbeid før en søker om de ulike tiltakene som ønskes gjennomført, istedenfor å gjøre det gjennom en byggesaksbehandling med dispensasjon. Gjennom et reguleringsplanarbeid kan en også avklare flere forhold på Fugløya, som sikring av de østlige delene av øya til friområde. De vestlige delene av planområdet omhandler områder for bebyggelse- og anlegg. Dette området har vært privatisert i nærmere 100 år med bebyggelse, opparbeidet hage og bryggeanlegg. Slik en vurderer planforslaget vil de tiltakene det åpnes opp for ikke medføre noen endring i forhold til allmennhetens bruk av området, landskapsvirkning eller andre hensyn som bør ivaretas i strandsonen. De østlige delene er i det reviderte planforslaget foreslått av satt til friområde, men med annen (privat) eierform. Allmennhetens bruksrett til området skal sikres gjennom servituttavtale mellom grunneier og Tvedestrand kommune. Vedlegg Forslag til reguleringsplankart datert , sist revidert Forslag til reguleringsbestemmelser datert , sist revidert Vedlegg 1: Sjekkliste for risiko- og sårbarhetsundersøkelse Vedlegg 2: Innkomne merknader til kunngjøringsfasen Vedlegg 3: Sammendrag av innkomne merknader med kommentarer