Arna, gnr 287 bnr 942 mfl. Vollavegen boliger, Reguleringsplan, Arealplan-ID gangs behandling

Transkript

1 Byrådssak 450/16 Arna, gnr 287 bnr 942 mfl. Vollavegen boliger, Reguleringsplan, Arealplan-ID gangs behandling KART ESARK Hva saken gjelder: Ard Arealplan AS fremmer på vegne av Monster Holding AS reguleringsplan for Vollavegen boliger som ligger i Vollavegen. Planområdet er på ca. 5,1 daa og er i dag bebygd med tre eneboliger og to uthus. Planområdet avgrenses av Vollavegen i vest, rekkehusbebyggelse i nord, og eneboligbebyggelse i øst og i sør. Figur 1 Oversikt over planområdet, ortofoto og planforslag. Reguleringsplan Kommuneplanens arealdel (KPA) 2010 Områderegulering for Indre Arna (planid ). Gjeldende reguleringsplan Ådnamarka A fra 1966 (planid ) Formål Bebyggelse og anlegg - blandet Pågående Eneboligbebyggelse Eiendommen ligger i et eksisterende boligområde som i hovedsak er bebygd med eneboliger og rekkehus. Planområdet ligger i en vestvendt skråning ned mot Vollavegen. Det er omtrent 8 meter høydeforskjell i planområdet. Like øst for planområdet skrår terrenget bratt opp mot fjellet Ådnanipa. Hovedformålet med planforslaget er å regulere til formål blokkbebyggelse (BBB) i form av et leilighetsbygg med 12 boenheter fordelt over 4 etasjer. Fellesparkering er planlagt i 1. etasje. En av eneboligene (Vollavegen 20) og de to uthus som ligger innenfor formålet BBB forutsettes revet for å gjøre plass til nybygget. I planen inngår også to eksisterende eneboliger nord og øst for BBB. Disse er tatt med da de ligger på samme eiendom gnr/bnr 287/942. Boligene foreslås med formål frittliggende småhusbebyggelse (BFS1 og BFS2), hovedsakelig i tråd med eksisterende situasjon. Det foreslås noe økt utnyttelsesgrad og byggehøyde for BFS1 og BFS2, for å gi rom til mindre tiltak på eiendommen. Formål blokkbebyggelse (BBB): - Flateareal for felt BBB er 1350 m². - Foreslått utnyttelse er satt til BRA=1336 m² 1

2 - Byggehøyden er på k +63, høyde på bygger er satt til maksimalt 12 meter. - %-BRA er på 79% inkl. uteoppholdsarealet BUT og adkomstveg SV2 - Blokken er planlagt med 12 boligenheter fordelt over 4 etasjer. - Størrelsene på leilighetene varierer mellom ca. 50m 2 og 100 m². BFS1 har et areal på 412 m², med foreslått utnyttelsesgrad 48 %-BRA. BFS2 har et samlet areal på 512 m², med foreslått utnyttelsesgrad er satt til 46%-BRA. Det oppgis en samlet utnyttelsesgrad for planområdet på 60%-BRA. Planen tilrettelegger for fortetting og høyere utnyttelse, enn området har i dag. Forslagsstiller oppgir at det skal opparbeides 476 m² felles uteoppholdsareal BBB fordelt på to arealer som ligger på ulike nivåer. Ett i sør på ca. 156 m² og ett areal i nordøst på ca. 320 m². Det meste av tilgjengelig uteoppholdsarealet får beliggenhet i terreng, arealet i sør er foreslått på dekke. Felles uteareal er vist i illustrasjonsplan, vedlegg E. Privat uteoppholdsareal er hovedsakelig balkonger på 7,3-9,2 m². En av leilighetene har privat hage med inntil 46 m². De eksisterende eneboligene i planområdet oppgis å ha minimum 150 m² private uteoppholdsareal. Parkering er foreslått løst som fellesparkering i store deler av nybyggets 1. etasjer med avkjørsel fra Vollavegen. Totalt 15 parkeringsplasser for BBB, i tråd med KPA 2010, hvorav 12 plasser for beboere i parkeringsgarasjen og 3 gjesteparkeringsplasser som overflateparkering langs Vollavegen. For eksisterende eneboliger, Vollavegen 16 og 18, skal parkering løses på egen grunn. Planområdet har adkomst via Vollavegen, en kommunal vei med ensidig fortau. Planforslaget viser veg og fortau som i eksisterende situasjon. Vegen har standard tilsvarende vegnormal, mens fortauet er 0,5 m for smalt. Det foreslås en ny avkjørsel fra Vollavegen, som gir tilgang til parkeringsareal for BBB. I tillegg beholdes eksisterende avkjørsel. Deler av planområdet har en helning på over 45 grader. Multiconsult har utført en skredfarevurdering av planområdet, og finner at det ikke er skredfarlig terreng i overkant av planlagt boligkompleks. Det er stilt krav til at sprengningsarbeid skal følges av en geolog og at øvrige sikring foretas før oppstart. For opplysninger om planområdet, planforslaget, konsekvenser av planforslaget samt oppsummering og kommentarer til uttalelser og merknader vises til forslagsstillers planbeskrivelse, vedlegg C. For utfyllende opplysninger vises til vedleggene (materiale utarbeidet av forslagsstiller). Innkomne merknader og uttalelser ved offentlig ettersyn Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i tidsrommet Det kom inn 6 private merknader og 8 uttalelser fra høringsinstanser som er oppsummert og kommentert av plankonsulenten i vedlegg D. I uttalelsene og merknadene blir det i hovedtrekk pekt på følgende: Private merknader: Bekymring for redusert trafikksikkerhet i Vollavegen som følge av utbygging. Vegen kan ikke belastes med flere biler uten at vegen utbedres. Boligblokk vil være ruvende og dominerende i området. Offentlige uttalelser: Fylkeskommunen. Ønsker reduksjon av utnyttelsesgrad, og at løsninger for bygg og uteareal endres. Trafikketaten. Stigningsforhold på avkjørsler anbefales ikke brattere enn 1:20. Byggegrense på 4 meter mot veikant vil ikke være til hinder for drift og vedlikehold av vegen, såfremt alle instillasjoner plasseres innenfor byggegrensen. Grønn etat. Bestemmelsene må sikre at det etableres enkeltstående trær mellom blokkbebyggelsen og veien. 2

3 Byantikvaren. Ønsker ikke at Vollavegen 20 rives. Ønsker vern av Vollavegen 16 gjennom reguleringsplanen. Endringer etter offentlig ettersyn Endringene som er foretatt etter offentlig ettersyn fremgår av vedlegg D. Alt planmateriale er oppdatert i henhold til endringene. Kort oppsummert innebærer endringene Gjesteparkeringsplasser er flyttet til felt BBB, og SPP utgår. Noe større areal er avsatt til uteoppholdsareal BUT etter at gjesteparkeringen er flyttet. Felt BFS2 er utvidet, og %-BRA nedjustert som følge av dette. Planen åpner for samme BRA i m² som tidligere. Det er stilt rekkefølgekrav til at snarvei mellom Vollavegen og Indre-Arna Vegen skal tilrettelegges for gående med barnevogn og sykkel ( , vedlegg B). Snarvegen ligger utenfor planområdet. Det henvises til Fagetatens vurdering for etatens synspunkt på aktuelle tema. Fagetatens vurdering Fagetaten har vurdert alle aktuelle tema. Nedenfor følger en noe forkortet versjon av fagetatens kommentarer til de aktuelle hovedproblemstillingene i saken. For mer utfyllende kommentarer og opplysninger om øvrige tema henvises til fagetatens notat (vedlagt) og forslagsstillers planbeskrivelse (vedlegg C). Hovedformål/ plangrep Fagetaten slutter seg til formålet bolig innenfor planområdet, men vurderer at foreslått utnyttelsesgrad er for høy sett i forhold til tomtens størrelse og form, og områdets strøkskarakter. Forslagsstiller har ikke fulgt fagetatens anbefalinger om å redusere tiltaket. Planforslaget levert til 2. gangs behandling er således tilnærmet uforandret fra det forslaget som ble levert til offentlig ettersyn når det gjelder utnyttelsesgrad og bebyggelsestype. Etter fagetatens vurdering er det også behov for å endre plangrepet noe for å unngå for stor skjæringer. Dette vil også gi bedre tilpasning til områdets eksisterende bebyggelse, og sikre kvalitet i utearealene. Utnyttelsesgrad og byggehøyder Bebyggelsestype og utnyttelsesgrad har vært et hovedtema fra starten av planprosessen. Etter fagetatens vurdering er foreslått bebyggelse for stor for den aktuelle tomten. Tomten er smal og bratt, og fremstår mer som en resttomt enn en god fortettingstomt. Det er dermed en utfordring å få uteoppholdsarealer med god tilgjengelighet og gode solforhold, og fagetaten vurderer at disse forholdene ikke er tilfredsstillende løst i planforslaget. Foreslått utbygging medfører at det dannes en ca. 4 meter dyp sjakt i bakkant av bygget, hvor det etableres svalganger (figur 2). En slik løsning reiser spørsmål rundt hvilke klimatiske forhold dette rommet vil få, innsyn/utsyn, samt lysforhold for rom som vender ut mot sjakten. Fagetaten anbefaler ikke denne løsningen. Fagetaten vurderer at foreslått boligblokk med fire etasjer vil bryte drastisk med den gjeldende strøkskarakteren i området, og den vil ha en dominerende virkning i gatebildet. Kommuneplanens bestemmelse pkt. 23 slår fast at: «ny bebyggelse skal tilpasses strøkskarakteren med hensyn til høyde og grad av utnytting», og pkt. 6: «nye bygninger skal utformes i samspill med de bygde omgivelsenes karakter gjennom begrunnet valg av form, volum, skala, fasade og materialbruk». Slik fagetaten vurderer det, imøtekommer ikke forslagsstiller disse bestemmelsene i foreliggende planforslag. 3

4 Figur 2 Snitt gjennom nybygg og Vollavegen 18 sett fra sør mot nord. Nærhet til store kollektivårer er et argument for fortetting. Planforslaget ligger forholdsvis nær Arna stasjon og Øyrane torg. Det er ca meter å gå til Arna stasjon, via etablert snarveg med trapper mellom Vollavegen og Indre Arna-vegen og videre på gang/sykkel-veg langs jernbanesporet. Forslagsstiller foreslår å utbedre snarvegen mellom Vollavegen og Indre Arna-vegen ved å legge skinner e.l. i trappene slik at gående med sykkel og barnevogn lettere kan benytte denne vegen. Fagetaten er enig i at nærhet til kollektivknutepunkt åpner for at en her kan vurdere en høy utnyttelsesgrad. Samtidig ser fagetaten at prosjektet, og området rundt, mangler en del kvaliteter som er sentrale for en såpass høy utnytting, og stiller spørsmål ved om planforslaget er et hensiktsmessig fortettingsprosjekt. Eiendommen ligger i et utbygget boligområde hvor tilbudet til gående og syklende er begrenset, og hvor kapasiteten på Vollavegen er presset ved dagens situasjon. Fagetaten vurderer at planforslaget ikke ivaretar eller tar hensyn til områdets kvaliteter, slik kommuneplanen setter som en forutsetning for høyere utnyttelse enn 60%-BRA (pkt i KPA2010). Blokkbebyggelse vil være et fremmedelement i det miljøet eiendommen er en del av og bryter helt med det eldre våningshuset, Vollavegen 16, som er nærmeste nabo i nord. Et sentralt poeng er også at planforslaget sliter med å få til uteoppholdsareal med kvalitet og med god tilknytning til boligblokken. Det er ikke ønskelig at fortetting skal medføre økt biltrafikk i området. Slik fagetaten vurderer det, er det trolig at foreslått prosjekt vil bli bilbasert da tilknytningen og avstanden til Indre Arna sentrum, og et godt kollektivtilbud, er i overkant for stor til at en vil velge bort bilen. Parkeringsnormen forutsetter at hver boenhet kan ha egen bil. Fagetaten vurderer det som positivt at leilighetsbygget er oppdelt i tre bygningsdeler som er forskjøvet i forhold til hverandre, da dette bryter opp fasaden og bidrar til et noe «lettere» uttrykk. Fagetaten mener likevel at omfanget av planforslaget er for stort og anbefaler følgelig reduksjon i utnyttelsesgrad innenfor formål blokkbebyggelse (BBB) og at bygningskroppens lengde reduseres fra 3 til 2 bygningsdeler og senkes 1 etasje. Et slikt grep vurderes å gi et bygg som samsvarer bedre med den rådende områdestrukturen, samtidig som det vil kunne muliggjøre større og mer sammenhengende utearealer med bedre kvaliteter. Foreslått redusert boligblokk vil også gi rom for fortetting i dette området, men etter fagetatens vurdering, en fortetting som er mer i balanse med omkringliggende bomiljø og bygningsstruktur. En reduksjon av boenheter vil også gi redusert trafikkbelastning på Vollavegen sammenlignet med foreliggende planforslag, og generere en mer akseptabel økning i trafikk på den eksisterende vegen, jf. avsnitt om trafikkforhold. Uteoppholdsareal Fellesareal De 12 nye boenhetene i boligfelt BBB utløser krav om 12 x 30 m² = 360 m² fellesareal. Forslagsstiller oppgir at det totalt er satt av 476 m² fellesareal for boligblokken. Dette er løst på to arealer som ligger på 4

5 ulike terrengnivåer. Omtrent 156 m² er plassert like sør for boligblokken på nivå med 2. etasje på kote +53,66. Omtrent 320 m² ligger nordøst for nybygget på kote Arealet i sør er koblet til gateplan i Vollavegen med en rampe. Hovedtilkomst til fellesarealet i nordøst er via rampe som er koblet til byggets 4. etasje (illustrert på figur 3). Fra gateplan er mulig tilkomst via rampe og trapp nord for bygget, eller via adkomstveien til Vollavegen 18. Etablering av 12 nye boenheter utløser krav om at minst 100 m² av uteoppholdsarealet skal settes av til småbarnslekeplass. Areal i nordøst. Adgang via rampe, eller via vei. Areal i sør. Adgang via rampe. Figur 3 Utklipp av illustrasjonsplan som viser felles utearealer avgrenset med blåstiplet linje. Fagetaten vurderer at tilgjengeligheten for uteoppholdsarealene er problematisk. Det anses som en dårlig løsning at størsteparten av det felles uteoppholdsarealet for boligblokken er foreslått lagt på baksiden av bygget og på et platå som ligger 6 meter over gateplan, der hovedtilkomsten til arealet er via rampe fra blokkens fjerde etasje. Uteoppholdsarealet er dessuten vendt mot nordøst, og sol-skygge illustrasjonene (vedlegg I) viser at solforholdene på dette arealet ikke er optimale. Figur 4 viser solforholdene ved vårjevndøgn klokken Figuren er dog noe misvisende da arealet i nordøst er utvidet med ca. 120 m² etter offentlig ettersyn. Dette ekstra arealet vil trolig ha gode solforhold. I tillegg er muligheten for å holde tilsyn fra boligblokken med barn som leker på uteoppholdsarealet, begrenset grunnet beliggenheten. Planforslaget må sikre uteoppholdsarealer med god tilgjengelighet og gode kvaliteter. Fagetaten vurderer at forslagsstiller ikke har løst dette gjennom planforslaget. Utearealer med kvalitet er en viktig premiss for forebyggende folkehelse og trivsel, og det skal settes av gode arealer til formålet. Hordaland fylkeskommune er kritisk til foreslåtte løsning for uteoppholdsarealer og anbefaler at «kvalitet på uteareal vert en premiss for utforming av bustaden og ikkje ein minimumsløsning på restareal». Fagetaten mener at foreslåtte reduksjon i utnyttelsesgrad åpner for at en kan finne nye løsninger for uteoppholdsarealet som er bedre tilknyttet boligene, og med bedre solforhold, enn det foreliggende planforslag viser. Private uteoppholdsareal Private uteoppholdsarealer for BBB er hovedsakelig lagt på balkonger. En av leilighetene har privat hage på 46 m². Eksisterende eneboliger i planområdet har min. 150 m² private arealer innenfor egen tomt. Fagetaten har ingen kommentarer til planforslagets løsning av private uteoppholdsarealer. Naboforhold De to boligene som inngår i planområdet, vil bli sterkest berørt av den foreslåtte utbyggingen. Vollavegen 18 får nybygget tett opp mot seg og vil som følge av dette få dårligere sol- og utsiktsforhold. Det er kun 5 meter mellom byggegrensen for felt BBB og nabohuset i øst (se figur 2 neste side). 5

6 Vollavegen 16 ligger like nord for foreslått nybygg og vil få mer skygge på sørsiden av boligen midt på dagen, samt redusert utsikt sørøst. Boligen henvender seg mot nordvest og vil av den grunn bli mindre berørt av utbyggingen enn Vollavegen 18. Fagetaten anbefaler at den nordligste bygningsdelen av BBB tas ut, og at byggegrensen trekkes ca. 10 meter sørover. En slik reduksjon vil medføre at en mindre del av Vollavegen 18 vil ligge bak boligblokken, og det vil gi mer luft mellom byggene. Dersom byggegrensen trekkes sørover, og det vedtas en reduksjon på 1 etasje for BBB, vil det gjøre at Vollavegen 18 sine sol- og utsiktsforhold vil bli betydelig bedre enn ved foreliggende planforslag. Videre er det fordelaktig at nybygget trekkes lengre bort fra det eldre våningshuset på Vollavegen 16 som byantikvaren ønsker å verne, jf. understående avsnitt om verneinteresser. Verneinteresser Byantikvaren har i etterkant av offentlig ettersyn i uttalelse til planforslaget anbefalt at Vollavegen 20 blir bevart i planen. Byantikvaren informerer om at Vollavegen 20 er en Bruvik-hytte fra 1968 med stor grad av autentisitet. Planen forutsetter riving av denne hytten, og forslagsstiller mener uttalelsen kommer for sent og krever for store endringer av plangrepet til at det er aktuelt å følge byantikvarens anbefaling. Fagetaten anbefaler reduksjon av lengde og høyde av foreslått boligblokk. Det har i den forbindelse vært vurdert om etatens anbefaling skal være at bygget reduseres i nord eller i sør. Ved å ta ut en bygningsdel i sør ville det kanskje la seg gjøre å bevare Vollavegen 20, mens en reduksjon i nord vil være positivt for de mest berørte naboene Vollavegen 16 og 18. Etter en samlet vurdering har fagetaten landet på en anbefaling om å redusere bygningsmassen i nord og slik trekke bygget bort fra eksisterende nabobebyggelse. Dette umuliggjør bevaring av Bruvik-hytten. Fagetaten anbefaler dermed ikke bevaring av Vollavegen 20. I byantikvarens merknad anbefales også vern av Vollavegen 16 gjennom at det legges en hensynssone over det eldre våningshuset og hagen, og knytter bestemmelser til hensynssonen. Det legges ikke opp til rivning av Vollavegen 16 gjennom planforslaget, og forslagsstiller har ikke motforestillinger mot at gårdsbygningen vernes gjennom en hensynssone. Ettersom merknaden fra byantikvaren er kommet inn såpass sent, er fagetaten og plankonsulent blitt enige om at dette medtas i fagetatens anbefaling til vedtak for ikke å forsinke planprosessen. Trafikkforhold Vollavegen har 6 meter bred kjørebane og 2 meter bredt fortau på vestsiden av vegen. Kjørebanen er iht. standard for gjeldende dimensjoneringsklasse Sa1, mens fortauet er 0,5 meter smalere enn anbefalt i håndbok N100. Forslagsstiller vurderer likevel at dette er tilstrekkelig sett i forhold til trafikken planforslaget genererer og foreslår å beholde eksisterende tverrprofil. Trafikketaten støtter dette. Etaten vurderer at størrelsen på utbyggingen er for liten til å utløse krav om endret fortausbredde. Veglovens bestemmelse 29 andre ledd stiller krav om en byggegrense på 15 meter fra midtlinje på kommunal veg. Byggegrensen i planforslaget er 4 meter fra vegkant og 8 meter fra midtlinjen i Vollavegen. Trafikketaten skriver i sin høringsuttalelse til offentlig ettersyn at «en byggegrense på 4 meter mot veikant ikke vil være til hinder for drift og vedlikehold av vegen». På forslagsstillers 6 Figur 4 Sol-skygge illustrasjoner på uteoppholdsarealer (grønt) kl mars.

7 illustrasjonstegninger vises en del av garasjeanlegget i sør (med to parkeringsplasser) delvis utenfor byggegrensen og kun 2,5 meter fra vegkant (se figur 5). Fagetaten kan ikke anbefale at en del av bygningskroppen plasseres såpass nærme Vollavegen og vurderer at en byggegrense 4 meter fra vegkant i seg selv utfordrer dette forholdet. I reguleringsbestemmelsene og åpnes det for at parkeringsgarasje kan etableres 2,5 meter fra vei og med en høyde på kote Fagetaten anbefaler at bestemmelse Parkeringsgarasje skal minimum være 2,5 meter fra regulert veikant og maks høyde kote 54,0 m strykes, og at bestemmelse endres til: Tiltak nevnt i Pbl 29-4 b, samt forstøtningsmurer, parkering og parkeringsgarasje, trapper og trafostasjon kan plasseres nærmere veikant og nabogrensen enn regulerte byggegrenser, i samsvar med Ved offentlig ettersyn kom det flere henvendelser fra naboer som er bekymret for redusert trafikksikkerhet i Vollavegen som følge av realisering av planforslaget. Det påpekes at Vollavegen er skolevei for barn som skal til Ådnamarka skole. Situasjonen på vegen i dag beskrives i merknadene som presset og uoversiktlig. Krysset ved Gotvollen, Vollavegen og Indre Arna-vegen, et par hundre meter sør for planområdet, omtales som et utrygghetspunkt hvor det er lite ønskelig med mer trafikk uten utbedringer. Den anbefalte reduksjonen av tiltaket som følger av planforslaget vil medføre reduksjon i antall boenheter, noe som igjen vil gi mindre belastning på Vollavegen og i det omtalte krysset. I fagnotatet til offentlig ettersyn bemerket fagetaten at det er uheldig at gjesteparkering for boligblokken er lagt på baksiden av bygget, og at den naturlige tilkomsten til bygget for gjestene vil bli via bakveien. Forslagsstiller har i revidert planforslag flyttet de tre gjesteparkeringsplassene til felt BBB, på dekke langs Vollavegen. Figur 5 illustrerer foreslått parkeringssituasjonen for boligblokken. Fagetaten ser at forslagsstiller har forsøkt å imøtekomme etatens merknad med dette grepet, men mener at foreslått løsning ikke er god. Manøvreringsarealet foran boligblokken blir smalere, og det ser ut til å kunne bli en trang og uoversiktlig situasjon i denne adkomstsonen. Fagetatens forslag til reduksjon av planforslaget vil medføre færre parkeringsplasser, og gir muligheter for bedre parkeringsløsninger enn slik det er vist i foreliggende planforslag. Figur 5 Illustrasjon av foreslått parkeringsløsning for boligblokk, sett fra Vollavegen. Universell tilgjengelighet Planforslaget tilrettelegger for tilkomst til uteoppholdsarealene via ramper med maksimal stigning på 1:12. Det er ikke stilt krav til minimumsbredde på rampen. Fagetaten vurderer at foreslått bruk av rampen 7

8 krever en minimumsbredde på 1,2 meter, og dette er lagt inn som en bestemmelse i fagetatens forslag til vedtak. Fagetaten vurderer at felles uteoppholdsareal har dårlig tilgjengelighet, spesielt gjelder dette arealet i nord. For trinnfri adkomst til uteoppholdsarealet BUT må en via heis for så å benytte rampe som er knyttet til byggets fjerde etasje. Utearealet i sør ligger lavere og har bedre tilgjengelighet, med mulig trinnfri adkomst fra gateplan. Fagetaten vurderer at planforslaget må sikre uteoppholdsarealer som er bedre tilknyttet boligene. Foreslått reduksjon av planforslaget åpner for at det kan finnes rom for utearealer med bedre tilgjengelighet. Forslagsstiller vil utbedre snarvegen mellom Vollavegen og Indre Arna-vegen ved å legge skinner e.l. i trappene slik at gående med sykkel og barnevogn lettere kan benytte denne vegen. Det åpnes for at stigningen kan overskride krav til universell utforming, men foreslått oppgradering vil likevel gi bedre tilgjengelighet for snarvegen enn dagens situasjon. Fagetaten er positiv til tiltaket. Støy Deler av planområdet ligger innenfor gul sone for vegtrafikkstøy. Støyrapport (vedlegg M) konkluderer med at beregnet støynivå tilfredsstiller kravene i T-1442 «Retningslinje for behandling av støy i arealplanleggingen». Barn og unges interesser Forslagsstiller oppgir at det ikke er funnet spor av barns lek innenfor planområdet. Det ligger to friområder i nærheten av planområdet. Friområdet i vest ligger i nær tilknytning til boligblokken, og er tilrettelagt for lek med flere etablerte lekeapparater på området. Planområdet ligger i nær tilknytning til Arna kyrkjelyds barnehage. Nærmeste kommunale barnehage er Indre Arna barnehage, ca. 750 meter unna for gående. Nærmeste barneskole er Ådnamarka barneskole, som ligger ca. 1 kilometer fra planområdet. Barnehage- og skolekapasiteten i Arna bydel er god. Naturmangfold For vurderinger av planforslagets virkning på naturmangfold etter naturmangfoldloven 8-12 vises til pkt 9.9 i planbeskrivelsen (vedlegg C). Det konkluderes der med at planforslaget ikke vil ha vesentlig virkning for naturmangfoldet i området. Fagetatens konklusjon Fagetaten slutter seg til hovedformålet bolig, men har vesentlige merknader knyttet til hovedgrepet i planforslaget. Etter fagetatens vurderinger er utnyttelsesgraden i prosjektet for høy på den gitte tomten. Tiltaket som følger av planforslaget må etter fagetatens vurdering i større grad tilpasses områdets karakter og eksisterende bebyggelse. Planforslaget må også sikre felles uteoppholdsarealer med gode kvaliteter og tilgjengelighet. Dette er forhold som ikke er løst i foreliggende planforslaget. Etter fagetatens vurderinger må planforslaget endres på følgende hovedpunkter for å være tilfredsstillende: Felt BBB: - Byggehøyde justeres ned til kote + 60,00. - Bygget reduseres med 10 meter i nord, og frigjort areal nyttes til felles uteoppholdsareal. - Utnyttelsesgrad %-BRA justeres ned i tråd med endringene i volum (byggehøyder og utnyttelsesgrad). Felt BFS1 - Hensynssone H570 Bevaring av kulturmiljø legges over Vollavegen 16 med tilhørende hage, og det knyttes reguleringsbestemmelse til hensynssonen. 8

9 Fagetaten anbefaler forslaget til reguleringsplan med overnevnte endringer. Dersom anbefalte endringer av byggehøyde og lengde vedtas, må planbeskrivelse og plankart med tilhørende bestemmelser bearbeides slik at dokumentene gjenspeiler bystyrets vedtak. Byrådets vurderinger Byrådet er positiv til formålet bolig i planområdet, i tråd med arealformålet i KPA 2010 (bebyggelse og anlegg). Området vil trolig gjennomgå noe fortetting, tatt i betraktning den korte avstand til Arna stasjon. Planområdet grenser til allerede utbygde boligområder, og i nærområdet er det butikksenter og andre tjenestetilbud. En utbygging her vil dermed bygge opp under eksisterende tjenestetilbud og detaljhandel og kan bidra til en god fortetning forutsatt at fagetatens råd om reduksjon av bebyggelsestype og utnyttelsesgrad følges. Byrådet har også noen egne endringsforslag. Byggegrense, utnyttelsesgrad og uteoppholdsareal Byrådet slutter seg til fagetatens vurdering og begrunnelsen for at foreslåtte nybygg må reduseres i lengde og høyde, samt at uteoppholdsarealet må økes. I forbindelse med ny tilrettelegging for innsyn i sakene etter at fagetaten har avgitt sin anbefaling, har byrådsavdelingen mottatt synspunkt fra plankonsulent på fagetatens innstilling til denne sak (se vedlegg fra Ard arealplan, Forslagsstillers redegjørelse av konsekvensene av fagetatens innstilling til 2. gangs behandling av reguleringsplan for Vollavegen boliger ). Byrådet ser av planprosessen at forslagsstiller har gjort noe tilpasning ved å øke uteoppholdsareal og redusere utnyttelsesgrad fra opprinnelig utgangspunkt, uten å redusere antall bygningsdeler eller senke bygget. Dette får direkte innvirkning på kvalitet av uteoppholdsarealer og tilpassing av boligblokk til naboforhold og strøkskarakter. I plankartet, planbestemmelsene og planbeskrivelsen er %-BRA innenfor delfeltet for blokkbebyggelse oppgitt til 99 %. At tomten er bebygget med to eneboliger er ikke noe argument for en slik høy utnyttelse av et lite delområde av den samme tomten. Området må sees i en helhet, og tomtens beskaffenhet sammen med ønsket kvalitet av fortetting, ligger også premisser for utbyggingen. Fagetaten har tidlig i planprosessen påpekt behovet for redusert bebyggelse. Byrådet fastholder derfor at utnyttingsgraden må reduseres slik at boligblokken blir bedre tilpasset til nabobebyggelsen og strøkskarakter, og for å oppnå bedre tilgjengelighet og kvalitet på uteoppholdsarealet. Et slikt grep vil gi bedre bokvalitet både for eksisterende boliger og for beboere i den nye blokken. Parkering Bestemmelsene i kommuneplanens arealdel (P4) er det krav til minimum 1,4 plasser pr 100 m 2 bolig BRA, inkludert besøksparkering. Byrådet ønsker at dette skal reduseres ved at endres til «Det skal etableres 1,2 parkeringsplasser per 100 m 2 BRA boligareal. Maksimum 1 bilparkeringsplass per boenhet». Av samme grunn ønsker byrådet at alle parkeringsplasser for boliger tilrettelegges med strømuttak, og kreve minimum 2 sykkelparkeringsplasser under tak pr 100m 2 bolig BRA (sistnevnte er for øvrig delvis innarbeidet i reguleringsbestemmelsene). Forslag til tillegg under «Det skal etableres strømuttak for samtlige parkeringsplasser.» I tillegg foreslår byrådet at en parkeringsplass avsettes til bildeling ved at følgende føyes til under «En parkeringsplass skal forbeholdes bildeling.» Gjesteparkering må også løses på en måte som ikke er til hinder for ferdsel innenfor BBB. For BF1-2 skal parkering løses på egen tomt og det vises videre til bestemmelsene i kommuneplanens arealdel der det i P4 er satt krav til minimum 1 parkeringsplass pr boenhet. Byrådet mener antall parkeringsplasser per enhet bør reguleres til maksimum 2 plasser inkludert biloppstillingsplass. Bestemmelse endres «Det skal etableres maksimum 2 biloppstillingsplasser.» 9

10 Byrådet er ellers positiv til at eksisterende snarveier får bedre fremkommeligheten for fotgjengere og syklister. For å skape gåbyen Bergen, slik det legges opp til i KPS, må det tilrettelegges for at det å gå eller sykle blir førstevalg, både til skole, butikk og aktiviteter i nærområdet. Arkitektur, estetikk og kvalitet Urbanisering og fortetting av byen stiller strenge krav til arkitektur av høy kvalitet. Byrådet har som mål å sette fokus på arkitektonisk kvaliteter. En vurdering av planforslaget med tanke på arkitektur, estetikk og kvalitet er derfor ønskelig. Under felles bestemmelser er det derfor behov for en ny bestemmelse 1.1 «Alle bygg skal gis en god materialbruk og en utforming med høy arkitektonisk kvalitet. Det må redegjøres for bygningers plassering og utforming, slik at det kan oppnås god funksjonell og arkitektonisk helhetsvirkning i forhold til eksisterende omgivelser.» Resterende bestemmelser under 1 «Felles bestemmelser» får ny nummerering. Energi Det vises bl.a. til bestemmelse 14 i kommuneplanens arealdel (KPA, 2010) som setter krav til energibruk og mål i KPS om å redusere klimagassutslipp fra bygninger og skape en klimavennlig byutvikling. Byrådet arbeider også for økt bruk av mer bærekraftige, arealeffektive løsninger som passivhus, plusshus, grønne tak, klimavennlige ventilasjonsanlegg, bruk av solenergi o.l. Byrådet foreslår at følgende tas inn i i en ny 2.1 bestemmelsene: «Ved søknad om tiltak skal det redegjøres for tiltakets energibehov og bruk av alternative fornybare energikilder, samt de vurderinger som er gjort for å oppnå redusert klimagassutslipp. Lavenergi- eller passivhus skal vurderes for bygningene for å tilstrebe lavt energibruk og miljøriktig energiforsyning.». Resterende bestemmelser under 2 «Utfyllende planer og dokumentasjon» får ny nummerering. Byrådet støtter fagetatens vurderinger, og anbefaler planen vedtatt med de endringer/tillegg som går fram av saken og innstillingen. Begrunnelse for fremleggelse for bystyret: I henhold til plan og bygningslovens (2008) 3-3, 2.ledd, ligger det til bystyret selv å vedta reguleringsplan, jfr Komite for miljø og byutvikling skal avgi innstilling i saken. Byrådet innstiller til bystyret å fatte følgende vedtak: 1. I medhold av plan- og bygningslovens 12-12, jf. samme lovs 12-11, vedtas følgende forslag til detaljregulering: A. Arna, Gnr 287 Bnr 942 mfl. Vollavegen boliger. Arealplan-ID , vist på plankart sist datert med følgende endringer: a. Plankartet påføres henssynssone H570 Bevaring av kulturmiljø legges over Vollavegen 16 med tilhørende hage. b. Byggegrensen for felt BBB mot Vollavegen 16 i nord trekkes 10 meter lengre sør. Frigjort areal gjøres om til felles uteoppholdsareal (BUT). c. Byggehøyden for BBB justeres ned 3 meter til kote +60,00. d. Utnyttelsesgrad %-BRA justeres ned i tråd med gitte endringer i volum. e. Prinsippet med forskyvning i bygningskroppen, som vist i illustrasjonsplanen, gjøres juridisk bindende. B. Tilhørende reguleringsbestemmelser datert/revidert med følgende endringer: 10

11 a. Ny bestemmelse 1.1 «Alle bygg skal gis en god materialbruk og en utforming med høy arkitektonisk kvalitet. Det må redegjøres for bygningers plassering og utforming, slik at det kan oppnås god funksjonell og arkitektonisk helhetsvirkning i forhold til eksisterende omgivelser.» b endres til «Tiltak nevnt i Pbl 29-4 b, samt forstøtningsmurer, parkering, trapper og trafostasjon kan plasseres nærmere veikant og nabogrensen enn regulerte byggegrenser, i samsvar med » (Utomhusplan) c strykes. d. Ny bestemmelse 2.1: «Ved søknad om tiltak skal det redegjøres for tiltakets energibehov og bruk av alternative fornybare energikilder, samt de vurderinger som er gjort for å oppnå redusert klimagassutslipp. Lavenergi- eller passivhus skal vurderes for bygningene for å tilstrebe lavt energibruk og miljøriktig energiforsyning.» e endres «Beboerparkering og gjesteparkering skal skje på BBB. Det skal etableres 1,2 parkeringsplasser per 100 m 2 BRA boligareal. Maksimum1 bilparkeringsplass per boenhet» Følgende setninger føyes til under «Det skal etableres strømuttak for samtlige parkeringsplasser. En parkeringsplass skal forbeholdes bildeling.». f endres: «Det skal etableres et fortau eller intern gangvei langs Vollavegen, og det kan plantes enkelte trær. Det skal etableres en forbindelse fra inngangsparti mot nord til utomhusarealene.» g endres «Det skal etableres maksimum 2 biloppstillingsplasser.» h tilføyes «Minimumsbredden på rampen skal være 1,2 meter.» i. Til Hensynssone H570 Bevaring av kulturmiljø tas inn: 7.2 Sone med angitte særlige hensyn Bevaring kulturmiljø H570, «Innenfor hensynssonen står det et eldre våningshus med tilhørende hage. Området skal på grunn av kulturhistorisk verdi i størst mulig grad bevares. Byggets hovedform kan ikke endres. Bebyggelsen kan bygges om innvendig og mindre endringer utvendig kan tillates i samråd med antikvarisk myndighet.» 2. Planbeskrivelse må oppdateres slik at vedtatte endringer gjenspeiles i dokumentene. 3. Før kunngjøring må plankart, illustrasjonsplan og tilhørende reguleringsbestemmelser rettes i samsvar med bystyrets vedtak. Dato: 13. desember 2016 Dette dokumentet er godkjent elektronisk. Harald Schjelderup byrådsleder Anna Elisa Tryti byråd for byutvikling 11

12 Vedlegg: Fagnotat datert med følgende vedlegg: Plankart, datert Reguleringsbestemmelser, datert Forslagsstillers planbeskrivelse, datert Merknadskommentarer og oppsummering av endringer, datert Illustrasjonsplan, datert D-illustrasjoner, datert Snitt, datert Sol og skygge, eksisterende, datert Sol og skygge, ny situasjon, datert Veiprofiler for f_sv1, datert Kulturminnedokumentasjon, datert januar 2015 Skredvurdering, datert Støyrapport, datert VA-kart, datert VA-rapport, datert januar