Sammenfatning av forprosjekt- Vedlegg 1

Transkript

1 Rambøll Norge AS Sammenfatning av forprosjekt- Vedlegg 1 Drammen Eiendom KF Marienlyst bad (Rev. 0)

2 Marienlyst bad Forprosjekt Oppdragsnr.: Oppdragsgiver: Drammen Eiendom KF Oppdragsgivers repr.: Tore Justad Oppdragsleder Rambøll: Kjell I. Brandsæter Medarbeidere: Rev. 0 Dato Utarb. Kontroll Godkjent Antall sider: 16 Rapport 16 Vedlegg Rambøll Norge AS Torgeir Vraas plass 4 Pb 2394 Strømsø N-3003 DRAMMEN

3 Forord Vedlagte forprosjekt er en bearbeidet utgave av prosjektet fra Hovedelementene i badeanlegget er beholdt, inklusive 50m basseng og velværeavdeling. Bygningskroppen er noe forenklet og enkelte funksjoner er flyttet. Materialbruk og tekniske løsninger er i hovedsak beholdt. Badeanlegget fremstår nå som mer arealeffektivt samtidig som nye arealer kan tas i bruk uten store tilleggskostnader. Nye arealene kan benyttes både til undervisnings-formål og idrettsaktiviteter. For å få full oversikt over prosjektet, må revidert forprosjekt sees i sammenheng med prosjektet fra I det etterfølgende materiale, er det i første omgang endringene som er beskrevet. Drammen 28. april 2006 Rambøll Norge AS Kjell Brandsæter 3

4 Innhold 1. Bakgrunn Endringer i forhold til 2003-prosjektet...6 Gjennomførte endringer: Vurderte endringer: Oppsummering revidert prosjekt Parkering Utomhusanlegg Byggekostnader Driftskostnader Driftskostnader tekniske anlegg Driftskostnader bygg Kostnadsoverslag Nytt badeanlegg Rehabilitering utebad Inventar og utstyr Fremdrift Entrepriseform Risikobetraktning Prosjektgruppe, referansegruppe og rådgivere

5 1. Bakgrunn Forprosjektet er utarbeidet på grunnlag av bearbeidet prosjekt fra 2003 og bystyrets behandling av saken, senest høsten Her ble det vedtatt at 50m basseng og velværeavdeling skulle inngå i prosjektet. Videre skulle badeprosjektet revideres både når det gjelder form, funksjoner, materialbruk, tekniske løsninger og økonomi. Erfaringer og tekniske løsninger som har tilkommet siden 2003 skulle vurderes for å sikre kvalitet og kostnader. Likedan skulle entrepriseform vurderes for å sikre kvalitet på utførelse, fremdrift og å hindre kostnadsoverskridelser. Prosjekteringsgruppen har, i samarbeid med Drammen Eiendom, eldrerådet, rådet for funksjonshemmede, hovedverneombudet, skolene i Drammen, Norges Svømmeforbund, Idrettsrådet og Helsetjenesten vurdert alle relevante sider ved prosjektet innenfor en forholdsvis kort tidsramme. Resultatet som fremlegges her, er en avveining av ønsker og synspunkter som har fremkommet i våre møter. Bygget er blitt mer kompakt, og bygningskroppen er forenklet og bygningsvolumet er bedre utnyttet. Det er nå kjeller under hele bygget, etter anbefaling fra prosjekteringsgruppen. Her ligger det et potensiale for fremtidig utnyttelse til nye aktiviteter. Det er også lagt inn et disponibelt areal på 240m2 i 3. etg. Dette var tidligere et åpen volum over to etasjer. Sammen med andre frigjorte arealer i 3. etg. utgjør dette ca. 440m2 disponibelt areal. Dette kan, om ønskelig, innredes til undervisningsformål. Disponibelt areal er medtatt som opsjon. Nærmere beskrivelse av innhold og løsninger, finner en ved å studere det etterfølgende materialet. Det ble i 2005 utarbeidet en rapport av Rambøll om Bruk av OPS som finansierings- og avtaleform for nytt helårsbad på Marienlyst i Drammen. Rapporten anbefalte en prosjektkostnad på 185 mill kr, uten marginer og reserver, for et anlegg med 25m basseng. Opprusting av utebadet og parkering var heller ikke inkludert. Tillegg for 50m basseng ble anslått til å koste 35 mill kr. Prosjektkostnaden for et anlegg med 50m basseng ble dermed på 220 mill kr. Prisene var basert på 2003-nivå. Det har vært en prisstigning på 10,7% frem til og med mars Dette tilsvarer en økning på 23,5 mill kr. Dagens byggekostnad ville dermed vært på 243,5 mill kr. uten marginer, reserver og utvendige arbeider. Rapporten belyste også muligheten for merverdikompensasjon og tildeling av spillemidler. Det ble ikke valgt å gå videre med prosjektet som et OPS-prosjekt. 5

6 2. Endringer i forhold til 2003-prosjektet De viktigste endringene kan oppsummeres på følgende måte: 2.1 Gjennomførte endringer: Utbygget mot vest som inneholdt terapibasseng, er fjernet, og bassenget er plassert inne i badehallen. Arealet reduseres med 337m2 i kjeller og 1. etg. Garderobehuset er forkortet med 2,7m til fordel for tilsvarende utvidelse av badehallen. Varmtvannsbassenget og banebassenget er noe redusert i størrelse, og et boblebasseng er fjernet. Terapibassenget er innbygget med skjermbare glassvegger og tak. Dette gir et areal i 2. etg. som kan benyttes av badehallen og velværeavdelingen. Det er innpasset et eget mindre garderobeanlegg med direkte forbindelse til terapibassenget. Disponibelt areal i 2. etg. innredes som tilleggsgarderober. Tribunen i garderobehuset er fjernet til fordel for enklere klimaskille og nye lokaler til møterom og stevnekontorer. Teknisk rom, vaskeri og personalgarderobe i 3. etg. er flyttet til kjeller. Frigjorte arealer på 440m2, er forberedt for undervisningsformål tilknyttet idrettsfag. Arealene er medtatt som opsjon. Ny personheis fra kjeller til 3. etg. med tanke på undervisningsformål. Heis og sjakt er medtatt som opsjon. Kjeller er utvidet til å dekke hele bygget, etter en samlet anbefaling fra prosjekteringsgruppen. Dette gir nye arealer til teknisk rom for garderober, personalgarderober, vaskeri, lager samt et disponibelt areal på 690m2. Disponibelt areal er uinnredet, men kan innredes og benyttes til ulike aktiviteter. Konsekvensene ved utvidelse av hovedbassenget til 25m bredde, og 10m stup, er utredet, men ikke anbefalt medtatt i forprosjektet. Bruttoareal eksklusive kjeller er økt med 70m2. 6

7 2.2 Vurderte endringer: Omfang av glass i fasadene. Vi har valgt å beholde glassarealet av estetiske og tekniske årsaker. Driftskostnadene øker noe. Bærekonstruksjonene er vurdert på nytt, men vi har valgt i hovedsak å beholde opprinnelige løsninger. Arkitektur. Bortsett fra at utbygget med terapibassenget er fjernet, er arkitekturen uendret. Materialbruk fra 2003-prosjektet er vurdert, men beholdt uendret. 2.3 Oppsummering revidert prosjekt Sammen med et rehabilitert utebad, vil det nye helårsbadet fremstå som et komplett badeland med 50m basseng, bølgebasseng, motstrømskanal, stupetårn, trenings-, terapi- og barnebassenger samt boblebad og sklier. I tillegg vil velværeavdelingen og mulighetene for tillegg av andre aktiviteter, utfylle basisaktivitetene og gjøre anlegget til et komplett opplevelsessenter. Bygget med store glassflater og en særpreget arkitektur, vil markere seg sterkt blant anleggene på Marienlyst og bidra at hele området får et betydelig arkitektonisk løft. 7

8 3. Parkering Sykkelparkering og parkering for brukere med spesielle behov er plassert nær hovedinngangen. Parkering forøvrig er vist langs Schreiners gate og Ordfører Ingebrigtsens gate med til sammen 101 plasser. Opparbeidelse av disse parkeringsplassene inngår ikke i prosjektet, men er ført opp som opsjon. Kostnadene er beregnet for å oppfylle kommunale krav, inklusive tekniske anlegg. Det er regnet med masseutskifting ned til 0,5m, oppbygging av nytt bærelag, nytt slitelag av asfalt, kantstein, overflateavvanning med sandfang, kabelgrøft og gatebelysning, plen og beplantning. Parkeringsplasser var heller ikke medregnet i 2003-prosjektet. Her var parkeringsbehovet dekket innenfor Helhetsplanen for Marienlyst som skulle ivareta all parkering for området. 8

9 4. Utomhusanlegg Nivået på badeanlegget er uendret og ligger på cote +3,7. Nivået er valgt ut fra geotekniske og opplevelsesmessige hensyn. Aktivitetsgata ligger på ca. cote +2,8. Høydeforskjellene mot tilstøtende terreng løses lokalt. Tidligere planer om å heise Aktivitetsgata til +3,6 er lagt på is, men vurderes nå på nytt i forbindelse med arbeidet som er igangsatt for helhetsplanen for Marienlyst. Plassen foran hovedinngangen og mot nordvest er hevet fra cote +2,8 til +3,6 med jevnt fallende plan mot eksisterende terreng. Dette markerer hoved-inngangen og gir en opplevelse for det badende publikum til å være noe hevet og ha utsikt over Marienlyst Idrettspark. Det er kun anlegget på egen tomt frem til Aktivitetsgata og nødvendige anlegg langs bygningen og ved inngangspartiene som er inkludert i dette prosjektet. Begrensningene er markert på utomhusplanen. 9

10 5. Byggekostnader Kostnadene for prosjektet er beregnet med utgangspunkt i anbudene fra prosjektet. Det er tatt hensyn til endringene i prosjektet og generell prisstigning. Markedet er for tiden under sterkt press pga. stor byggeaktivitet. Det er vanskelig å beregne effekten av dette, men det kan føre til ytterligere prisøkning. Vi har valgt å legge inn en margin på 7% på beregnede kostnader for å ta hensyn til dagens markedssituasjon. Dette ivareta også tiltenkt entreprisemodell. Det er valgt tekniske løsninger og materialer som er tilpasset et badeanlegg, med tanke på en god miljøprofil og lave driftskostnader. Byggekostnadene er først og fremst styrt av arealer og funksjoner mens arkitektonisk utforming, materialvalg, konstruktive og tekniske løsninger har, i denne sammenheng, mindre betydning. Det er beregnet god standard på materialer og tekniske anlegg tilpasset hard belastning fra publikum og et krevende bademiljø. I tillegg til dette medfører grunnforholdene noe økte fundamenteringskostnader. Det er valgt å gå videre med store glassfelter i fasadene selv om driftskostnadene øker noe i forhold til et redusert glassareal. Dette er nødvendig for å gi anlegget det rette uttrykk og ønske om å eksponere inneaktivitetene. Samtidig sikres god kvalitet i utførelsen ved at materialoverganger reduseres. Beregnet pris pr. m2 ligger på samme nivå som tilsvarende anlegg bygget de siste årene. Stupebasseng og hovedbasseng er bygget sammen for å kunne benytte et felles renseanlegg. Det samme gjelder for bølgebasseng og motstrømskanal. Det er medtatt stupetårn med 1m svikt, 3m svikt og 5m fast plattform. Det er fremkommet ønske om 10m eventuelt 7,5m stup, men dette vil få store konsekvenser for byggets høyde og utforming. Tilleggskostnadene er beregnet til ca. 10 mill. kr. i tillegg til økte driftskostnader pga. økt volum. Løsningen medfører også en uheldig arkitektonisk løsning, og er ikke anbefalt medtatt i prosjektet. Svømmebasseng har 8 baner og rullestolrampe for funksjonshemmede. 8 baner dekker behovet for konkurranser, mosjon og trening. Det er vurdert å øke bredden på bassenget til 25m slik at det kan svømmes på tvers ved behov for flere 25m baner. Dette lar seg vanskelig gjøre innenfor byggets nåværende bredde. Økt bredde medfører økte kostnader og plassproblemer på tomten. Tilleggskostnadene for dette er beregnet til ca. 20 mill. kr. men er ikke anbefalt medtatt i prosjektet. I stedet er det valgt å montere en dockport som kan dele bassenget i to. Dette gir 25 og ca. 23,5 meters lengder. Ved behov for 50m baner, vil dockporten være parkert i en forsenkning i bassengbunn. Totalt sett er dette det gunstigste alternativet. 10

11 6. Driftskostnader 6.1 Driftskostnader tekniske anlegg Prosjekteringsgruppen har beregnet energi-, drifts- og vedlikeholdskostnader for alle tekniske anlegg i prosjektet. Dette gjelder vvs-anleggene, elektrotekniske anlegg og vannrenseanleggene. Energikostnadene utgjør den største posten av driftskostnadene. Basert på en energipris på 0,75 kr/kwh, både for fjernvarme og elektrisitet, beløper dette seg til ca. 2,2 mill kr/år. Drift av renseanleggene og ventilasjon, er den andre store posten i driftsbudsjettet. Dette beløper seg til ca. 1,9 mill kr/år. I tillegg til energi- og driftskostnader, er det beregnet vedlikeholdskostnader både for vvs-tekniske anlegg og elektrotekniske anlegg for til sammen 1,0 mill kr/år. Totale drifts- og vedlikeholdskostnader for tekniske anlegg, blir dermed på kr. 5,1 mill kr/år ekskl. mva. eller kr ,- inkl. mva. Drift og vedlikehold av eksisterende utebad inngår ikke i beregnede driftskostnader for nytt badeanlegg. 6.2 Driftskostnader bygg Erfaringstall fra Holteprosjekt viser vedlikeholdskostnader for badeanlegg på opp mot 82 kr/m2/år. I tillegg må det regnes med utskiftinger for inntil 109 kr/m2/år. Til sammen utgjør kostnadene for bygningsmessig vedlikehold inntil 191 kr/m2/år. Med et bruksarealer, inkl. deler av kjeller på ca. 7500m2, kan årlige bygningsmessige driftskostnader anslås til kr ,- ekskl. mva. eller kr ,- inkl. mva. 11

12 7. Kostnadsoverslag 7.1 Nytt badeanlegg Vedlagte kostnadsoverslag viser byggekostnader på kr ,- pr Det må også legges til for marginer, reserver og markedsrisiko. Aktiviteten i byggemarkedet er i dag meget høy. Vi vil derfor anbefale at det legges til min. 7% på prosjektkostnaden for å ivareta dette. Byggebudsjettet blir dermed på kr ,- Siden 2003 prosjektet, som hadde et tilsvarende budsjett på kr ,- har det vært en prisstigning på ca. 10,7%. Prisregulert ville 2003 prosjektet i dag kostet ca. kr ,-. For revidert prosjekt er det lagt inn noe høyere marginer for å ivareta økt markedsrisiko prosjektet var basert på innhentede anbud, mens dagens prosjekt må ta høyde for en langt større usikkerhet pga. høyere byggeaktivitet. Parkering langs Schreinersgate og Ordfører Ingebrigtsens gate, 101 P-plasser er ikke inkludert og beregnet til kr , Rehabilitering utebad Det må avsettes kr ,- til rehabilitering og opprusting av utebadet. 7.3 Inventar og utstyr Overvåkningsanlegg (drukningsalarm) er ikke medregnet og beregnet til kr ,-. Løst utstyr i kafeteria, kjøkken, fellesrom, baneutstyr etc. er ikke inkludert. Dette har tidligere vært vurdert til kr ,-. Til kunstnerisk utsmykking har det tidligere vært avsatt kr ,- Samlet budsjett for inventar og utstyr blir dermed kr ,- 12

13 8. Fremdrift Forutsatt at prosjekteringen kan fortsette kontinuerlig etter innlevert forprosjekt, kan byggestart skje høsten Så snart sommersesongen for utebadet er avsluttet 1.9. kan riving og forberedende arbeider starte. Dette kan gjennomføres som selvstendige entrepriser, uavhengig av hovedprosjektet, for å spare tid. Badeanlegget vil da kunne stå ferdig til sommersesongen Rehabilitering av utebadet vil bli utført i sommerhalvåret Hele område for eksisterende utebad vil fremstå som et anleggsområde så lenge byggearbeidene pågår. Dette betyr at utebadet blir stengt for sommersesongen

14 9. Entrepriseform Det bør velges en entrepriseform som muliggjør rask byggestart og sikrer god kvalitet for utførelse og økonomi. Det anbefales derfor at forberedende arbeider som rivearbeider og omlegging av tekniske anlegg i grunnen, sendes ut på egen entreprise. Disse arbeidene kan dermed foregå samtidig som detaljprosjekteringen fullføres og nødvendig tid til anbud i hht. Lov og Forskrift om Offentlige anskaffelser blir gjennomført. Sikring av kvalitet ivaretas ved at prosjektet blir detaljprosjektert før anbud og at byggherren kontrollerer utførelsen i byggeperioden uavhengig av entreprenøren. Det forutsettes at prosjekteringsgruppen følger prosjektet også i byggefasen Økonomi skal ivaretas ved en grundig gjennomgang av prosjektet før byggestart, og med små muligheter for endringer underveis. Dette peker i retning av en totalentreprise etter modell av Gulskogen skole, eller Kunnskapsparken. Avhengig av beslutninger og fremdrift før anbudsutsendelse, kan en slik entreprisemodell starte som en samspillskontrakt basert på påslagsprosenter, enhetspriser, foreløpige kostnader og gjennomføringsevne. I løpet av den innledende fasen i byggeperioden endres kontrakten til en totalentreprise med en kontraktsum med incitamentavtaler (regler for fordeling av tap og gevinst), eller tradisjonell totalentreprise med fast sum. Prosjektet kan også gjennomføres som en tradisjonell totalentreprise basert på et fullført prosjektmateriale, men dagens markedssituasjon gjør denne fremgangsmåten noe mer usikker. En ren totalentreprise er noe mer krevende for entreprenørene før kontraktsinngåelse. 14

15 10. Risikobetraktning Den største usikkerheten i prosjektet er knyttet til dagens høye aktivitet i byggebransjen. Det er knapphet på ressurser og prisene bærer preg av dette. De største entreprenørene er engasjert i store og langsiktige kontrakter og interessen for å ta på seg nye oppdrag er begrenset. Vi har anbefalt en entreprisemodell som reduserer entreprenørens risiko ved at valg av entreprenør skjer på grunnlag av gjennomføringsevne, påslagsprosenter og enhetspriser. I prosessen frem til en endelig kontraktssum, kan nødvendige justeringer gjøres, slik at ønsket målsum innfries. Vi har, på grunnlag av dette, anbefalt en margin på kalkulerte priser på 7%. Prosjektet er nå godt bearbeidet. Det er tidligere gjennomført et detaljprosjekt med anbud, og usikkerheten i forhold til løsninger og planlegging skal være vurdert. Selv om prosjektet nå er revidert, er hovedelementene beholdt. Vi mener derfor at usikkerheten i forhold til prosjektering er redusert, sammenlignet med et normalt forprosjekt. Samlet sett anbefaler vi en margin og reserve på 7% for revidert prosjekt. Dette skal i første omgang ivareta usikkerheten i markedet, men også noe for usikkerheten i selve prosjektet. Detaljprosjektering av revidert prosjekt gjenstår. Marginen er høyere enn for 2003-prosjektet som var basert på innkomne anbud. 15

16 11. Prosjektgruppe, referansegruppe og rådgivere Prosjektgruppen har bestått av: Tore Justad Arne H. Kristoffersen Roy Themte Hanne Voll Larsen Kjell Brandsæter Daglig leder Drammen Eiendom KB Daglig leder Drammensbadene Drammen Eiendom KB Hovedverneombud Drammensbadene Prosjektleder Rambøll Følgende rådgivere er reengasjert: Arkitekt Byggeteknikk VVS-teknikk Elektroteknikk Bovim-Fuglu-Svingen AS Prosjektutvikling Midt-Norge AS VVS Norplan AS Elconsultteam Drammen AS Referansegruppen har bestått av: Eldrerådet v/ Rådet for funksjonshemmede v/gerd Everly Solberg Hovedverneombudet v/svein Sunne Skolene i Drammen v/mette Liang Norges Svømmeforbund v/per Rune Eknes Idrettsrådet v/arne Langelie Andersen Helsetjenesten v/tom Hartz Nilsen 16