Områdereguleringsplan Fjøra vest

Transkript

1 Plan ID: Områdereguleringsplan Fjøra vest Føresegner Plan og næring, Sogndal kommune

2 Innleiing Arealføremål (PBL 12-5 og 12-6) I arealdelen til gjeldande kommuneplan for Sogndal er planområdet avsett til sentrumsføremål. Avgrensing av planområdet er synt i plankartet, Plankartet og føresegnene ligg til grunn for utbygging innanfor planområdet. Føresegnene er gjevne i medhald av Plan- og bygningslova Planområdet omfattar følgjande reguleringsføremål (PBL 12-5 og 12-6): PBL 12-5, 1 PBL 12-5, 2 PBL 12-5, 3 PBL 12-5, 6 PBL 12-6 Busetnad og anlegg Bustad (B) Sentrumsføremål (SF) Hotell (H) Avløpsanlegg (AV) Småbåtanlegg i sjø og vassdrag (SA) Naust (N) Leikeplass (L) Kombinert bustad og anleggsføremål Bustad/forretning (B/F) Bustad/forretning/kontor (B/F/K) Forretning/kontor/tenesteyting Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Veg (V) Køyreveg (KV) Torg (T) Gang- og sykkelveg (G/S) Gangveg/gangareal/gågate (G) Anna veggrunn tekniske anlegg Anna veggrunn - grøntareal Parkering (P) Parkeringsplassar med føresegner (P) Grønstruktur Grønstruktur (G) Friområde (FrP) Park (P) Bruk og vern av sjø og vassdrag, med tilhøyrande strandsone Ferdsel (F) Bruk og vern av sjø og vassdrag med tilhøyrande strandsone (FR1) Småbåthamn (SH) Omsynssoner i reguleringsplan Faresone Flaumfare Infrastruktursone Krav med omsyn til infrastruktur Infrastruktursone Rekkjefølgjekrav infrastruktur Gjennomføringssone Krav om felles planlegging Angjeve omsynssone Bevaring kulturmiljø 1

3 1. Innhald Innleiing... 1 Arealføremål (PBL 12-5 og 12-6) Fellesføresegner Rekkjefølgjeføresegner Bygningar og anlegg Bustad B Sentrumsføremål SF Hotell/overnatting H Avløpsanlegg AV Småbåtanlegg SA Naust Leikeplass L Kombinerte føremål Bustad/forretning Fellesføresegner B/F Kombinerte føremål Bustad/forretning/kontor Fellesføresegner Felt B/F/K1- B/F/K Kombinerte føremål Bustad/Kontor/Parkering Kombinerte føremål Forretning/Kontor/Tenesteyting Angitt busetnad og anleggsføremål kombinert med angjevne hovudføremål Forretning/Tenesteyting/Bevertning (F/T/BE) Bustad/Forretning/Tenesteyting/Hotell (B/F/T/H) Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Køyreveg Miljøgate, Fjørevegen Torg Gang- og sykkelveg G/S Gangareal - GA Tilkomstveg Elvebakken Allmenningen Dampskipskaia Fjordstien

4 5.10 Parkering - P Grønstruktur Sentrumsparken Offentleg friområde, park (FrP) Friområde - F Friluftsområde i sjø og vassdrag med tilhøyrande strandsone Ferdsel F Småbåthamn SH Friområde i sjø og vassdrag med tilhøyrande strandsone FR Omsynssoner Flaumsone_ Tiltakssone - Gangbru tilknytt Fjordstien_ Infrastruktursone - Rekkjefølgjekrav gangveg_ Omsynssone bevaring_ Gjennomføringssone - Krav om felles planlegging_

5 2. Fellesføresegner 2.1 I tråd med føresegn 1-5 i arealdel til kommuneplanen kan det verte inngått utbyggingsavtale mellom kommune og utbyggar. Ein føresetnad for utbyggingsavtaler er at tiltaket som eit minimum er i tråd med kommunale minstekrav til utforming Utbyggingsavtale kan nyttast for heile planområdet innanfor alle typar tiltak som lova opnar for, når ein eller fleire føresetnader om avtaleinngåing elles er til stades, jf Utbyggingsavtale kan innehalde føresegner om m.a. følgjande: 1. Veg veganlegg 2. Gangveg gangvegdrag 3. VAR løysningar 4. Parkeringsplassar og -anlegg, parkeringsordningar 5. Park, friområde, friluftsområde 6. Samlingsplassar for ålmenta 7. Forkjøpsrett Utbyggingsavtale er føresett inngått før igangsetjingsløyve vert gjeve, der utbygging i høve vedteken plan med tilhøyrande føresegner også føresett bygging av offentlege anlegg og/eller tilpassing til slike anlegg Utbyggingsavtale er føresett inngått der kommunen eller andre skal ha forkjøpsrett eller tilvisingsrett til ein del av bustadene i eit prosjekt. 2.2 Der anna ikkje er spesifisert vil minimumskrav til parkeringsareal og uteopphaldsareal følgje av arealdel til kommuneplanen. 2.3 For nye tiltak utanfor omsynssone for flaum, men som ligg på 2,5 moh eller lågare, skal risikoen for stormflo identifiserast. Eventuelle førebyggande tiltak skal gjerast i tråd med Byggteknisk forskrift (TEK10). 2.4 Ved alle tiltak skal det vurderast korleis overvatn skal handterast, jf. overvassplan for Sogndal kommune 2013, og førebyggjande tiltak setjast i verk. For nye større bygg med tilnærma flatt tak (helling min. 5 %) eller med svak skråning skal grøne tak vurderast for å forsinke og fordrøye avrenninga. 2.5 Ved funn av kulturminner på land, elv eller i sjø pliktar tiltakshavar å umiddelbart stanse anleggsarbeidet og varsle både Sogndal kommune og kulturavdelinga hjå Sogn og Fjordane fylkeskommune. 2.6 For nye tiltak skal avfallshandtering etablerast innomhus eller som nedgraven avfallsløysing, i tråd med føresegn 1-7 e) i arealdel til kommuneplanen. 4

6 3. Rekkjefølgjeføresegner 3.1 Rekkjefølgjekrav til opparbeiding av teknisk infrastruktur, leike- og uteopphaldsareal og parkering følgjer av føresegn 1-4 i arealdel til kommuneplanen. 4. Bygningar og anlegg 4.1. Bustad B Fellesføresegner I felt med fleire høgdekotar skal gesims- og mønehøgde reknast frå største høgdekote innanfor tiltaket sitt fotavtrykk. For nye tiltak kan ikkje gesims- og mønehøgde overstige differansen mellom største høgdekote innanfor feltet og dei spesifiserte maksimumshøgder Med mindre anna er spesifisert er det ikkje høve til å frådele tomter for nye, sjølvstendige bustadeiningar innanfor desse områda Krav til parkering skal dekkjast på eiga tomt eller gjennom frikjøp Der anna ikkje er spesifisert skal bygningane i felta ha saltak, med takvinkel mellom 35 0 og Blikktak er ikkje tillate som taktekke ved nye tiltak Frittståande uthus/anneks skal vere tydeleg underordna hovudhus på eigedommen, i samsvar med bygningsprinsippa for den eldre bygningsmassen. Uthus/anneks kan ha maksimal gesimshøgde 3,5 meter og mønehøgde 6,0 m over gjennomsnittleg, ferdig planert terreng Felt B Følgjande maksimale tillate fotavtrykk (%-BYA) og møne- og gesimshøgder gjeld for bustadfelta: Felt B1 B2 B3 B4 B5 B6 B7 B8 %-BYA Mønehøgd 18,5 17, ,5 (moh) Gesimshøgd 16 14, ,5 16,5 15,5 13 (moh) Felt B9 B10 B11 B12 B13 B14 B15 %-BYA Mønehøgd 15 19,5 18,5 23, ,5 22,5 (moh) Gesimshøgd (moh) , ,5 21, Felt B2: Omsynssone infrastruktur gjev rekkjefølgjekrav om gangveg før det kan gjerast nye tiltak i feltet. Innanfor feltet kan det oppførast minimum 2 frittståande bustadeiningar. Største tillate fotavtrykk per bustadeining er 150 m 2. 5

7 Eigedommen skal ha tilkomst med innkøyring frå Elvebakken Felt B4: I nordleg del av feltet kan det frådelast og byggjast ein ny einebustad Felt B5: Eksisterande bygning kan rivast til fordel for oppføring av einebustad. Eigedommen skal ha tilkomst via Elvebakken. Krav til parkering vert føresett dekka på eiga tomt eller gjennom frikjøp. Del av eigedom 18/10 som ligg innanfor felt B5 kan frådelast Felt B11: Det kan frådelast og byggjast ein ny einebustad innanfor g/bnr. 18/ Sentrumsføremål SF Maksimal gesimshøgde er 16 moh. Maksimal mønehøgde er 18 moh Eksisterande bygningar kan nyttast som serveringsstad, tenesteyting og/eller utsal for detaljhandel Bygningar som må rivast grunna brannskadar eller andre vesentlege tekniske øydeleggingar og ikkje kan reparerast/vølast, kan ikkje attreisast. Byggelinja og føresegnene for B/F/K9 er gjeldande for nye tiltak. 4.3 Hotell/overnatting H H Det er ikkje høve til å gjere nye større tiltak innanfor H1 utan at det føreligg ny samla vedteken detaljreguleringsplan som inkluderer felt B15, B/F/K10, H1 og Allmenningen. Nye tiltak skal ta omsyn til eksisterande kringliggande bygningsstruktur og den menneskelege dimensjon ved tiltaksgrense mot ferdselsareal Til ny detaljreguleringsplan skal det følgje ein samla illustrasjonsplan for felta B15, B/F/K9, H1 og Allmenningen. Illustrasjonsplanen skal syne byggevolum, utforming, fasade og uterom kring nye tiltak. Illustrasjonsplanen skal også syne at det er teke omsyn til kringliggjande bustadstruktur Ved utarbeiding av detaljreguleringsplan er maks tillate gesimshøgde 27 moh. Maks tillate mønehøgde er 28 moh. Maks tillate høgde for takkonstruksjon er 29 moh H Feltet kan nyttast til hotellføremål med tilhøyrande restaurantdrift, kurs- og konferanselokale, parkeringsareal, internvegar og opparbeida uteareal Fotavtrykka synt i plankartet er førande for utbygging av H2. Mindre utvidingar eller tilpassingar kan tillatast dersom dette er i tråd med hovudintensjonen i planomtalen. Bygningar kan ha kjellar eller underetasje der terreng- og grunntilhøve ligg til rette for det. 6

8 Møneretning skal vere langs kotane som synt på planen Det er ikkje høve til å bygge høgare på eksisterande bygningsmasse. Maks tillate gesimshøgde er 19 moh. Maks tillate mønehøgde er 19,5 moh. Maks tillate høgde for takkonstruksjon er 22 moh Bygningsmassen til hotellkroppen kan utvidast mot søraust, som synt i plankartet. Utviding kan byggast høgare enn eksisterande bygningsmasse. Maks tillate mønehøgde er 24 moh. Maks tillate høgde for takkonstruksjon er 28 moh Den austvendte bygningsfasaden som er synleg frå Elvebakken skal samspele med den eksisterande busetnaden her. Utforming, materialbruk og fargeval i trehusmiljøet skal vere utgangspunkt for tilpassing av bygningsfasaden. Tilpassing skal dokumenterast gjennom illustrasjonsplan. Illustrasjonsplanen er bindande for ordinær byggesakshandsaming Krav til parkering følgjer av føresegn 1-6 i arealdel til kommuneplanen. Spesifikasjon av dei funksjonar som skal reknast er 0,5 parkeringsplassar og 0,2 sykkelparkeringsplassar per gjesterom. Det skal reknast 3 parkeringsplassar og 4 sykkelparkeringsplassar per 1000 m 2 BRA bevertning (restaurantdrifta). Det skal ikkje reknast parkeringsplassar for kurs- og konferanselokale. Ved utrekning av tal plassar skal det rundast av oppover til næraste heile tal Del av parkeringskravet skal løysast som parkeringsanlegg på bakkenivå. Fotavtrykket er synt i illustrasjonsplan. Taket på parkeringsanlegget skal opparbeidast som hotellhage Det skal vere ein ålment tilgjengeleg passasje over H1 mellom Gravensteinsgata i nordvest fram til og med hotellet sitt parkeringsareal i søraust Breidde på intern tilkomstveg på hotelltomta skal vere minimum 5 meter Areal som vert føresett nytta som uteareal kring eller på hotellet skal ha parkmessig utforming og opparbeiding Største tillate bygde areal (BYA) for feltet = 55 % Bygningar innanfor eigedom 20/9 som må rivast grunna brannskadar eller andre vesentlege tekniske øydeleggingar og ikkje kan reparerast/vølast, kan ikkje attreisast. Arealet skal opparbeidast i samsvar med reguleringsplanen. Utanom alminneleg vedlikehald kan det ikkje utførast tiltak på eigedommen definert i pbl Avløpsanlegg AV Innanfor føremålet er det pumpehus for hovudkloakken frå Sogndal sentrum. Det kan berre etablerast installasjonar som har tilknyting til denne bruken. 4.5 Småbåtanlegg SA Feltet er ferdselsareal i fjorden som kan nyttast til småbåtanlegg for bustadføremål på felt B/F Det er høve til å anleggje felles flytebryggjer for små fritidsbåtar. Det kan ikkje gjerast tiltak som kjem i konflikt med ferdselsleia til fartøy som skal legge til Dampskipskaia, snøggbåten spesielt. 7

9 4.5.3 Ved etablering av felles flytebryggjer for små fritidsbåtar skal eigar av g/bnr. 18/67 få tilbod om å nytte seg av ein båtplass i småbåtanlegget Det er ikkje høve til å anleggje mindre enkeltståande bryggjer/flytebryggjer eller båtopplegg. 4.6 Naust I felt N1 er maks tillate gesimshøgd 4 moh. Maks mønehøgd er 5,5 moh. Takvinkel skal vere mellom Det er ikkje tillate å nytte naust for varig opphald Areal føre nausta regulert til Fjordsti kan ikkje nyttast til aktivitetar som hindrar det ålmente tilgjenge langs elva. 4.7 Leikeplass L Området er avsett til felles leikeplass for g/bnr. 18/ Plassen skal opparbeidast som nærleikeplass for dei yngste 4.8 Kombinerte føremål Bustad/forretning Fellesføresegner I bygg med forretning og/eller tenesteyting er det ikkje tillate å nytte areal på bakkeplan til bustadføremål B/F B/F1 Alternativ (Alternativ 1) Feltet er flateregulert med krav om ny vedteken detaljreguleringsplan før det kan gjerast tiltak. Detaljreguleringsplanen skal dokumentere omsyn og tilpassing til områdeplanen sine føresegner og krav frå planomtalen til B/F1. Ved utarbeiding av detaljreguleringsplan skal det leggjast til grunn at maks tillate gesimshøgde skal vere 20 moh. Maks tillate mønehøgde skal vere 20 moh. Største tillate bruksareal (%-BRA) for feltet = 240 % (Alternativ 2) Feltet er flateregulert med krav om ny vedteken detaljreguleringsplan før det kan gjerast tiltak. Detaljreguleringsplanen skal dokumentere omsyn og tilpassing til områdeplanen sine føresegner og krav frå planomtalen til B/F1. Ved utarbeiding av detaljreguleringsplan leggjast det til grunn at maks tillate gesimshøgde skal vere 36 moh. Maks tillate mønehøgde skal vere 36 moh. Største tillate bruksareal (%-BRA) for feltet = 540 % Til ny detaljreguleringsplan skal det følgje ein samla illustrasjonsplan for felta B4-B9, B/F1, SA1 og Dampskipskaia. Illustrasjonsplanen skal syne byggevolum, utforming, fasade og uterom kring nye tiltak og eksisterande bygningar. Til illustrasjonsplanen skal det også følgje illustrasjonar av utbygging sett ifrå Elvebakken, Sentrumsparken, Øyane, Hagelin og Rv 5 Helgheimsvegen og Kjørnes på motsett side av Sogndalsfjorden. Illustrasjonsplanen vert lagt til grunn ved handsaming av detaljreguleringsplanen på lik linje med føresegner og planomtale. 8

10 Ny detaljreguleringsplan skal vidareføre føremål om ålment opphaldsareal og gangtrafikk langs strandlinja innanfor feltet, i tråd med 10, punkt 1 i reguleringsplan «Saften», vedteke Til ny detaljreguleringsplan skal det følgje ein prinsipplan som sikrar at fasadar langs ålment opphaldsareal og gangvegar, særskild langs strandlinja, er utåtvende og vert utforma med høg arkitektonisk kvalitet. Bygningsfasadar langs ålment opphaldsareal og gangvegar, utan funksjonar som bidreg til ein levande fasade, skal utformast med bevisste farge- og materialval som forsterkar opplevinga av det ålmente opphaldsarealet. Prinsipplanen skal godkjennast av kommunen og leggjast til grunn ved søknad og handsaming av rammeløyve Krav til felles uteopphaldsareal etter arealdel til kommuneplanen skal løysast innanfor planområdet. God utforming av uteareala skal sikrast gjennom detaljreguleringsplan. Felles uteopphaldsareal på bakkeplan skal vere ålment tilgjengeleg. Privat uteopphaldsareal kan sikrast ved takterrasse/balkongar eller tilsvarande Parkeringskrav skal løysast som parkeringsanlegg innanfor planområdet eller gjennom frikjøp. Overflateparkering er ikkje tillate, med unntak av parkering for rørslehemma Ved etablering av parkeringsanlegg innanfor B/F1 skal tiltakshavar for detaljreguleringsplan utarbeide ein analyse av noverande vegkapasitet frå Rv 5 Gravensteinsgata ned til og med B/F1, sett i forhold til endra køyretøyfrekvens. Uoversiktleg utforming av vegnettet, samt framtidig trafikktryggleik for mjuke trafikkantar, støy og trafikkstøv, er sentrale tema i ei slik analyse Bygningar innanfor eigedom 18/67 som må rivast grunna brannskadar eller andre vesentlege tekniske øydeleggingar og ikkje kan reparerast/vølast, kan ikkje attreisast. 4.9 Kombinerte føremål Bustad/forretning/kontor Fellesføresegner For nye tiltak er det er ikkje tillate å nytte areal på bakkeplan til bustadføremål Kvar einskild eining skal enten ha uteplass på balkong på minimum 7 m 2 eller privat uteplass på bakkeplan eller oppå bygningen, på minimum 7 m 2 per eining. Jamfør føresegn 1-6 c), punkt 3 i arealdel til kommuneplanen, kan gode fellesløysingar redusere kravet til privat uteopphaldsareal Krav til universell utforming, parkeringsareal, felles uteopphaldsareal, leikeplassar og særskilde føresegner for tiltak innanfor sentrumsføremål følgjer av føresegn 1-6 i arealdel til kommuneplanen Parkeringsanlegg/-kjellar skal etablerast ved nye tiltak i B/F/K-felt innanfor samla plan for parkering i sentrumsområdet. Ved alle nye tiltak skal det i samråd med kommunen vurderast mulegheit for parkeringsanlegg/-kjellar Det kan byggjast tilbaketrekt toppetasje innanfor dei felt der det ikkje er krav om skråtak. Angitt mønehøgd er gjeldande som høgast tillate byggehøgde og gjeld som gesimshøgde ved flat takkonstruksjon for tilbaketrekt toppetasje. Ytterkant vegg for toppetasje skal vere minimum 6 m innanfor ytterkant vegg på underliggande bygningskonstruksjon. 9

11 Nye bygningar skal ha lyse fargar på fasaden, møneretning skal vere parallell med gatestrukturen som fasaden vender mot Ved nye tiltak skal tiltakshavar(ar) presentere ein samla illustrasjonsplan for gjeldande felt. Illustrasjonsplanen skal syne byggevolum, utforming, fasade og uterom kring nye tiltak. Illustrasjonsplanen skal også dokumentere at føresegner og overordna krav er teke omsyn til og imøtekomme. Med mindre anna er spesifisert skal illustrasjonsplanen leggjast til grunn ved handsaming av tiltak Nye tiltak skal ta omsyn til eksisterande kringliggande bygningsstruktur og den menneskelege dimensjon ved tiltaksgrense mot ferdsels- og/eller uteopphaldsareal Felt B/F/K1- B/F/K Følgjande maksimale fotavtrykk (%-BYA) og maks møne- og gesimshøgder gjeld for felta med kombinert føremål Bustad/forretning/kontor: Felt B/F/K1 B/F/K2 B/F/K3 B/F/K4 B/F/K5 B/F/K6 %-BYA Mønehøgd 25 20, (moh) Gesimshøgd 21 17, (moh) Felt B/F/K7 B/F/K8 B/F/K9 B/F/K10 B/F/K11 B/F/K12 %-BYA Mønehøgd ,5 (moh) Gesimshøgd (moh) Felt B/F/K2: Eksisterande bygning kan nyttast til næring/butikk og leilegheiter i andre etasje. Fasaden mot Fjørevegen skal vere utåtvend. Nye tiltak skal ta omsyn til og tilpassast den særeigne trehusbusetnaden på Elvebakken. Bygning skal ha skråtak og trekleidning på fasaden. Før eventuelt byggeløyve i tiltakssaker vert gjeve, skal det innhentast uttale frå kulturavdelinga i fylkeskommunen Felt B/F/K5: Byggelinja mot vest skal følgjast ved nye tiltak eller utviding av eksisterande bygning. Tilgjengeleg tilgrensande areal innanfor B/F/K5 kan nyttast som ferdselsareal, beplanting, møblering, eller kombinasjon av desse Felt B/F/K6: Utelagring av avfall skal gjerast i låst avfallscontainarar og skur, eventuelt i lag med sykkelparkering. 10

12 Felt B/F/K7: Det er ikkje høve til å gjere nye større tiltak innanfor feltet utan at det føreligg ny samla vedteken detaljreguleringsplan for heile feltet. Feltet skal utviklast under eitt med ein heilskapleg kvartalsstruktur og høg arealutnytting. Det er ikkje høve til å gjere nye tiltak før det er etablert parkeringskjellar/-anlegg under bakkenivå. Parkeringskjellar kan utvidast mot aust under Sentrumsparken. Ved utbygging kan ikkje parkering for fastbuande løysast som overflateparkering. Noverande bustadrekke langs Gildevangen kan skjermast mot innsyn i 1. etasje med gjerder, plantevekstar og/eller hekk. Det er ikkje tillate å føre opp murar for å hindre innsyn. Gang- og sykkelvegen langs sørvestsida av feltet kan ikkje realiserast før tilgrensande bygningsstruktur innanfor feltet er innordna byggelinja i plankartet Felt B/F/K8: Det er ikkje høve til å gjere nye større tiltak innanfor feltet utan at det føreligg ny samla vedteken detaljreguleringsplan for heile feltet. Detaljreguleringsplan skal også omfatte felt P5. Innanfor feltet skal eksisterande parkeringsplassar oppretthaldast og driftast som del av kommunal parkeringsordning. Kommunal tilkomstveg til parkeringsplassane skal oppretthaldast, denne er synt som stipla linje i plankartet. Desse krava fell frå ved ei samla utbygging av B/F/K8. Det er ikkje høve til å gjere nye tiltak i feltet før det er etablert parkeringskjellar/-anlegg under bakkenivå. Parkeringskjellar-/anlegg skal også erstatte eksisterande parkeringsplassar innanfor feltet. Minstekrav for utbreiing av parkeringsarealet er føresett som stipla linje i plankartet. Parkeringskjellar kan utvidast mot aust under Sentrumsparken. Illustrasjonsplan skal omfatte felta P4, B/F/K3, B/F/K4 og B/F/K8. Det skal oppretthaldast passasje for fotgjengarar og syklistar mellom Allmenningen og Sentrumsparken på ein sørvest-nordaust-akse gjennom feltet. Dette gjeld også ved gjennomføring av nye tiltak Felt B/F/K9: Det er ikkje høve til å gjere nye større tiltak innanfor feltet utan at det føreligg ny samla vedteken detaljreguleringsplan for heile feltet. Med unntak av bygning som er regulert til riving kan eksisterande bygningar nyttast til same føremål som i dag, men ved utarbeiding av ny detaljreguleringsplan vert planføremålet med føresegner og byggelinje lagt til grunn for tiltaket. For nye austvende bygg er maks tillate gesimshøgde 24,5 moh. Maks tillate mønehøgde er 27,5 moh. For nye øvre bygg er maks tillate gesimshøgde 20 moh. Maks tillate mønehøgde er 22 moh. Største tillate bebygde areal (BYA) for feltet = 80 %. 11

13 Felt B/F/K10: Felta ligg under omsynssone med krav om felles planlegging, jf. føresegn 7.5. Føresegnene for omsynssona omtalar kva tiltak som kan gjerast utan at det vert krav om utarbeiding av detaljreguleringsplan. Høg utnytting skal ligge til grunn i planframlegget. Som del av plandokumentet skal tiltakshavar(ar) presentere ein samla illustrasjonsplan for gjeldande felt. Illustrasjonsplanen skal syne byggevolum, utforming, fasade og uterom kring nye tiltak. Illustrasjonsplanen skal også syne at det er teke omsyn til kringliggjande bustadstruktur. Følgjande skal innarbeidast som del av detaljreguleringsplan: Bygningsfasadar skal vende ut mot ferdselsareal. Nye bygningar skal ha lyse fargar på fasaden, møneretning skal vere parallell med gatestrukturen som fasaden vender mot Felt B/F/K11: Det er ikkje høve til å gjere større nye tiltak innanfor feltet. Bygningsfasaden kring bygningen/ i 1. etasje, skal vere utåtvend og attraktiv. 1. etasje skal innehalde publikumsretta verksemd, som til dømes detaljhandel. Frukttrea innanfor eigedom 17/56 skal, så langt som muleg, takast vare på Felt B/F/K12: Eksisterande bygning kan nyttast som overnattingsstad med tilhøyrande funksjonar. Fasaden mot Fjørevegen skal vere utåtvend. Nye tiltak skal ta omsyn til og tilpassast den særeigne trehusbusetnaden på Elvebakken. Bygning skal ha skråtak og trekleidning på fasaden. Før eventuelt byggeløyve for nye tiltak vert gjeve, skal det innhentast uttale frå kulturavdelinga i fylkeskommunen Kombinerte føremål Bustad/Kontor/Parkering Parkeringsarealet bør oppretthaldast som i dag, men det kan byggast på nye etasjar for bustad og/eller kontor Maks tillate gesimshøgde er 18 moh. Maks tillate mønehøgde er 21 moh. Største tillate bebygde areal (BYA) for feltet = 100 % Eit påbygg skal ta særlig omsyn til eksisterande kringliggande bygningsstruktur og strandsona sin profil som heilskap. Utforming skal gjerast med lyse fargar på fasaden samt skråtak. Det er ikkje tillate med store glasfasadar, sett i forhold til vindaugsløysingar i kringliggjande bustadar. Møneretning skal vere orientert tilsvarande som for Sentrumsbygget. Det kan ikkje gjerast tiltak på fasaden som overskrider føremålsgrensa (t.d. balkong/altan). 12

14 4.11 Kombinerte føremål Forretning/Kontor/Tenesteyting Området omfattar berre eksisterande kaibygning. Det er ikkje rom for vidare utbygging i området. Området ligg i omsynssone for bevaring av kulturmiljø Eksisterande bygningseksteriør skal takast vare på Bygningen skal nyttast til ålmenne føremål. Til dømes offentleg toalett, venterom, overnattingsrom, bevertning, offentleg eller privat tenesteyting, samt andre føremål som kan vere naturleg for å drifte kaiområdet og gjestehamn Angitt busetnad og anleggsføremål kombinert med angjevne hovudføremål Forretning/Tenesteyting/Bevertning (F/T/BE) Det er ikkje tillate å rive bygg som inngår i bevaringsområdet Bygningsmessige endringar på eksteriør skal på førehand godkjennast av kommunen Bygningen kan haldast ved like under føresetnad av at den opphavlege stilen vert ivareteken gjennom målestokk/proporsjonar, takform, fasadar, vindaugeinndeling, dør- og vindaugeutforming og materialval Utvendig fargesetjing skal tilpassast bygningen sin opphavlege tidsepoke Om opphavleg byggjestil tidlegare er broten, kan bygningen byggjast om dersom endringane gjev eit meir korrekt bilete av den opphavlege byggjestilen Største tillate bebygde areal (BYA) for feltet = 40 % Bustad/Forretning/Tenesteyting/Hotell (B/F/T/H) Maks tillate gesimshøgde er 19 moh. Maks tillate mønehøgde er 22 moh. Største tillate bebygde areal (BYA) for feltet = 48 % Det er ikkje høve til å gjere nye større tiltak innanfor feltet utan at det føreligg ny samla vedteken detaljreguleringsplan som inkluderer felt B15, B/F/K9, H1 og Allmenningen Til ny detaljreguleringsplan skal det følgje ein samla illustrasjonsplan for felta B15, B/F/K9, H1 og Allmenningen. Illustrasjonsplanen skal syne byggevolum, utforming, fasade og uterom kring nye tiltak. I samråd med kommunen skal det vurderast mulegheit for parkeringsanlegg/-kjellar Ved utarbeiding av detaljreguleringsplan skal bygningsfasadar mot ferdselsareal vere utåtvende, men det kan skjermast mot innsyn i 1. etasje med gjerder, plantevekstar og/eller hekk. Det er ikkje tillate å føre opp murar for å hindre innsyn. Møneretning skal vere parallell med gatestrukturen som fasaden vender mot. Nye bygningar skal utformast med lyse fargar på fasaden samt skråtak I ny detaljreguleringsplan skal det takast omsyn til eksisterande kringliggande bygningsstruktur og den menneskelege dimensjon ved tiltaksgrense mot ferdsels- og/eller uteopphaldsareal. 13

15 5. Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur 5.1 Køyreveg Areala er avsett til offentlege køyrevegar. Vegbreidda kan utvidast til dei maksimale breidder som kjem fram av plankartet. 5.2 Miljøgate, Fjørevegen Vegnettet kan utbetrast til dei maksimale breidder som kjem fram av plankartet Køyrevegen skal saman med langsgåande gang- og sykkelveg på begge sider utformast som ei miljøgate med fokus på dei mjuke trafikantane Utforming av miljøgata kan gjerast gjennom: opphøgde gangfelt, fortausutvidingar, gjennomgåande kantstein i kryss for å understreke vikeplikt, oppmerking av langsgåande parkeringsplassar, refugar i gangfelt, beplanting og møblering av gang- og sykkelveg, belysning Det skal nyttast materiale av god kvalitet og ein bevisst variert utforming Gangarealet langs miljøgata skal utformast slik at gangretning vert eintydig for blinde og svaksynte, til dømes ved bruk av ledelinjer i dekket. 5.3 Torg Arealet skal leggjast til rette for utandørs opphald, torg med tilrettelegging for handel frå bodar og tilsvarande Ved trong for større torgareal kan det, etter avtale med Sogndal kommune, nyttast areal i Sentrumsparken og/eller eventuelt tilgjengeleg areal innanfor B/F/K Gang- og sykkelveg G/S Breidde på gang- og sykkelvegane kjem fram av plankartet. Der tilhøva ligg til rette for det kan gang- og sykkelvegane utbetrast til regulert standard. Der føremål for gang- og sykkelveg kjem i konflikt med eksisterande bygningsstrukturar kan det berre krevjast utbetring i tråd med reguleringa dersom gjeldande bygning(ar) vert erstatta eller riven G/S1 kan berre anleggjast dersom eksisterande bygningsstruktur i felt B/F/K 7 vert erstatta eller riven. 5.5 Gangareal - GA På gangareala skal det vere ferdselssone fritt for hindringar i minimum 2,5 meter samanhengande breidde GA1 er atterhaldt syklistar og fotgjengarar, men fastbuande kan nytte det som køyretilkomst til sine eigedommar GA2 skal opparbeidast som del av miljøgata. Resterande areal utanfor ferdselssona bør opparbeidast med beplanting langs køyrevegen og/eller møbleringssone langs byggfasadane. Val av dekke på gangarealet skal vere tilsvarande langs heile miljøgata. Det skal etablerast ledelinje i ferdselssona. 14

16 5.5.4 GA3 skal vere del av gang- og sykkelvegsystemet langs Gildevangen og mot Sentrumsparken. Det skal vere fri sone for ferdsel i minimum 3 meter samanhengande breidde. Tilgjengeleg tilgrensande areal innanfor B/F/K5 kan nyttast som ferdselsareal, beplanting, møblering, eller kombinasjon av desse. 5.6 Tilkomstveg Elvebakken Vegnettet kan utbetrast til dei maksimale breidder som kjem fram av plankartet Vegnettet er atterhaldt syklistar og fotgjengarar, men fastbuande kan nytte det som køyretilkomst til sine eigedommar Det er ikkje tillate med gjennomkøyring for motorkøyretøy. 5.7 Allmenningen Allmenningen skal oppretthaldast i tråd med dagens situasjon på grunnlag av illustrasjonsplan utarbeida av arkitektkontoret A38, dagsett Dampskipskaia Arealet er ålment tilgjengeleg og kan nyttast til aktivitetar knytt til føremål på F/K/T eller etter nærare avtale med Sogndal kommune Det skal ikkje plasserast permanente fysiske installasjonar som hindrar manøvreringsareal og oppstillingsplass for bussar. 5.9 Fjordstien Fjordstien er offentleg gangveg og skal stette krav til universell utforming. Regulert breidde varierer mellom 2-3 meter, som synt på plankartet. Fjordstien er ikkje open for motorisert ferdsel. Eventuelle unntak kan berre gjerast etter avtale med kommunen. Eigedommar som ikkje har annan køyrbar tilkomst, vil i særskilde høve kunne nytte Fjordstien som tilkomst etter avtale med kommunen Fram til Fjordstien er endeleg etablert langs Sogndalselvi til og med Stedje bru, kan Fjordstien knytast til parkeringsarealet til Quality Hotell Sogndal for passasje fram til og med gangsambandet langs Rv 5 (Gravensteinsgata) Parkering - P Eksisterande overflateparkeringsplassar kan ikkje fjernast før desse er dokumentert erstatta i underjordisk parkeringsanlegg med rimeleg gangavstand til publikumsfunksjonar i Sogndalsfjøra Overflateparkeringsplassar skal driftast som korttidsparkeringar gjennom kommunal parkeringsordning Parkeringsarealet P5 kan inkluderast som del av samla utbygging og med same føremål som for felt B/F/K8. Det er berre høve til å gjere dette dersom det er dokumentert at eksisterande parkeringsplassar innanfor P5 vert erstatta i underjordisk parkeringsanlegg innanfor P5 og/eller B/F/K8, og at det kan dokumenterast konkret interesse/trong for utbygging på P5. 15

17 6. Grønstruktur 6.1 Sentrumsparken Området er sett av til offentleg friområde Park. Det kan setjast opp leikeapparat og enkle bygg som fremjar føremålet for området. Natursteinsmurar, gangstiar, vassarrangement, sitjeplassar, belysning, utsmykking og andre parkmessige installasjonar kan opparbeidast. Ingen tiltak kan setjast i verk utan godkjenning av kommunen Det er tillate å byggje parkeringskjellar/-anlegg under parkføremålet og mellomliggande vegareal Bygningar innanfor eigedom 18/41 som må rivast grunna brannskadar eller andre vesentlege tekniske øydeleggingar og ikkje kan reparerast/vølast, kan ikkje attreisast. Eigedommen skal då innlemmast og opparbeidast som del av parkarealet Bygningar innanfor eigedom 18/17 som må rivast grunna brannskadar eller andre vesentlege tekniske øydeleggingar og ikkje kan reparerast/vølast, kan ikkje attreisast. Eigedommen skal då innlemmast og opparbeidast som del av parkarealet. 6.2 Offentleg friområde, park (FrP) Områda er sett av til offentleg friområde Park. Det kan setjast opp leikeapparat og enkle bygg som fremjar føremålet for området. Natursteinsmurar, gangstiar, vassarrangement, sitjeplassar, belysning, utsmykking og andre parkmessige installasjonar kan opparbeidast. Ingen tiltak kan setjast i verk utan godkjenning av kommunen. 6.3 Friområde - F Føremålet er landdelen av gjestehamn. Området skal gjevast ei tiltalande, parkmessig utforming, med tre, plantar, benkar o.l. i tillegg til naudsynte anlegg for gjestehamna. 7. Friluftsområde i sjø og vassdrag med tilhøyrande strandsone 7.1 Ferdsel F Det kan ikkje installerast permanente fysiske installasjonar i ferdselsarealet. Manøvreringsarealet for fartøy framfor kaianlegget skal alltid vere tilgjengeleg. 7.2 Småbåthamn SH Føremålet utgjer sjødelen av gjestehamna. Det kan etablerast gjestehamn for småbåtar Ein båtplass i gjestehamna skal reserverast eigedom 18/26, som har båtplass i området i dag Innanfor føremålet kan det berre etablerast anlegg/installasjonar som er tilknytt bruken av området etter føremålet. 7.3 Friområde i sjø og vassdrag med tilhøyrande strandsone FR Elva skal reknast som del av det tettstadsnære friluftsområdet i Sogndal sentrum Det er ikkje høve til å gjere inngrep eller tiltak i elva. Unntaket gjeld for oppføring av ny bru innanfor tiltakssona. 16

18 8. Omsynssoner 8.1 Flaumsone_320 Nye tiltak innanfor omsynssona skal dimensjonerast i tråd med Byggteknisk forskrift (TEK10), for å tåle utfordringane ved elveflaum og/eller stormflo. 8.2 Tiltakssone - Gangbru tilknytt Fjordstien_ Området er merka av som avgrensing for trasé for ny bru. Ny bru er ein del av Fjordstien Brua skal detaljprosjekterast og godkjennast av både NVE og Fylkesmannen si miljøvernavdeling. Ved detaljprosjektering skal det gjerast miljøfagleg vurdering av planlagt plassering. Breidde, utforming og overflate skal sjåast i samanheng med øvrig utforming av Fjordstien Brua skal ikkje vere open for køyring med bil, motorsykkel eller liknande. Unnateke er brøyting og vedlikehald Godkjennande myndigheit skal sjå til at brua får ei god form og materialbruk. Spesielt med omsyn til brukara. 8.3 Infrastruktursone - Rekkjefølgjekrav gangveg_430 I forkant av eller samstundes med nye tiltak i B2, skal det i nordvestre del av feltet opparbeidast eit gangvegsamband mellom Elvebakken og Fjordstien. Gangvegen skal utformast med jamn stigning og utan trappesteg. Breidda skal vere minimum 2,5 meter. Gangvegen skal vere offentleg og ålment tilgjengeleg. 8.4 Omsynssone bevaring_ Bevaring av trehusmiljø Ved byggesakshandsaming skal det ligge føre dokumentasjon på at tiltaket tek omsyn til og vidareførar bygningsprinsippa frå det eldre trehusmiljøet, gjennom utforming og materialbruk. Gamle detaljar skal ivaretakast og opphavleg fargebruk vidareførast. Ved endring av nyare bygningsstrukturar skal tiltaket gjerast med føremål om å vidareføre bygningsprinsippa frå det eldre trehusmiljøet Uthus, skur og tilsvarande er del av det eldre trehusmiljøet og skal takast vare på Før eventuelt byggeløyve i tiltakssaker vert gjeve, skal det innhentast uttale frå kulturavdelinga i fylkeskommunen Med unntak av følgjande eigedommar er det ikkje tillate å rive eller fjerne eksisterande bygningar: 18/8 18/13 18/38 18/61 18/111 19/ Bygningar som likevel må rivast grunna brannskadar eller andre vesentlege tekniske øydeleggingar og ikkje kan reparerast/vølast, skal byggast opp att på same stad. Ved attreising kan kommunen stille krav til at nytt bygg skal plasserast, utformast og/eller verte gjeve eit volum som var likt eksisterande eller som vidareførar bygningsprinsippa for tidsepoken i feltet. 17

19 8.4.2 Minnestein Allmenningen Det kan ikkje gjerast tiltak som fysisk skadar minnesteinen eller hindrar ålmenta sin tilgang til å vitje steinen på nært hald. 8.5 Gjennomføringssone - Krav om felles planlegging_ Innanfor gjennomføringssona kan det ikkje gjennomførast nye tiltak etter pbl 20-1, før det er utarbeidd ein samla detaljreguleringsplan for heile sona. Det vil til dømes sei at det ikkje kan oppførast nye, byggjast på eller på anna måte utvidast eksisterande funksjonar eller gjerast bruksendringar. Oppdeling av brukseiningar i bustad er heller ikkje tillate. Det kan gjerast vurdering om unntak frå denne føresegna for tiltak som ikkje kjem i konflikt med planføremålet. Til dømes vedlikehald/restaurering og oppføring av garasjar, uthus og tilsvarande, tilknytt eksisterande funksjonar Etter avtale med kommunen kan det utarbeidast mindre detaljreguleringsplanar for enkeltområder innanfor sona. Høg utnytting skal ligge til grunn for detaljreguleringsplan Bygningar som må rivast eller av anna grunn ikkje lenger kan nyttast til sitt opphavlege føremål, kan ikkje attreisast utan ein samla detaljreguleringsplan Byggelinje/-grense innanfor aktuelle felt ligg til grunn for nye tiltak og detaljreguleringsplan. 18