RAPPORT 2013:10 EN ANALYSE AV BOLIGMARKEDET I TO SØR TRØNDELAGSREGIONER «KYSTEN ER KLAR» «BLILYST»

Transkript

1 RAPPORT 2013:10 EN ANALYSE AV BOLIGMARKEDET I TO SØR TRØNDELAGSREGIONER «KYSTEN ER KLAR» «BLILYST» Áila Márge Varsi Balto, Vigdis Nygaard, Stig Karlstad

2

3 Tittel: Forfattere: Norut Alta Rapport: ISBN: Oppdragsgiver: Prosjektleder: Oppsummering: Emneord: En analyse av boligmarkedet i to Sør Trøndelagsregioner «Kysten er klar» «Blilyst» Áila Márge Varsi Balto, Vigdis Nygaard, Stig Karlstad 2013: Sør Trøndelag fylkeskommune Vigdis Nygaard Denne rapporten er en analyse av boligmarkedet i to kommunegrupper i Sør Trøndelag med til sammen 17 kommuner. Den tar for seg hver enkelt kommune i «Kysten er klar» samarbeidet (Osen, Roan, Åfjord, Bjugn, Ørland, Rissa, Agdenes, Snillfjord, Hemne, Hitra og Frøya), og «Blilyst» samarbeidet (Oppdal, Rennebu, Midtre Gauldal, Selbu, Holtålen og Røros). Rapporten beskriver dagens boligmarked i enkeltkommunene, og ser dette i sammenheng med befolknings og sysselsettingsutviklingen. Videre analyseres kommunens tilrettelegging for boligutvikling, og erfaringer fra privat næringsliv mht. rekruttering og boligformidling. Deretter følger en felles analyse hvor alle 17 kommunene ses i sammenheng. Boligmarked, Kysten er klar, Blilyst, tomter, reguleringsplan, boligpolitikk, startlån, kommunale boliger Dato: November 2013 Forsidebilde: Utgiver: Rørostunet moderne boløsninger på bygda. Illustrasjon: Lerche arkitekter AS Norut Alta AS, Kunnskapsparken, Markedsgata 3, 9506 ALTA Telefon: Epost: post@finnmark.norut.no

4

5 Norut Alta Rapport 2013:10 Forord Denne analysen tar for seg boligmarkedet i to samarbeidsregioner i Sør Trøndelag fylke; «Kysten er klar» som dekker de ytre kystkommuner og «Blilyst» som er innlandskommuner i fjellregionen. 11 kystkommuner i Sør Trøndelag inngår i samarbeidet «Kysten er klar». Ambisjon for kommunesamarbeidet er å være den mest spennende kystregionen i Europa basert på de ressurser, fortrinn og kvaliteter som regionen har, og jobber innenfor tre hovedsatsningsområde rer: Omdømmebygging og gode bolysttiltak. Kompetanseutvikling. Helhetlig arealforvaltning. Kommunesamarbeidet omfatter Osen, Roan, Åfjord, Bjugn, Ørland, Rissa, Agdenes, Snillfjord, Hemne, Hitra og Frøya, og Sør Trøndelag fylkeskommune. Blilyst er et utviklingsprogram for 6 kommuner i Sør Trøndelag. Verdiene som ligger til grunn for Blilyst er å ville, å våge og å vokse. Satsingsområdene fra 2011 til 2014 er: Stedsutvikling og omdømmebygging, Kompetanse og næringsutvikling Naturbasert reiselivsutvikling Kommunesamarbeidet omfatter Oppdal, Rennebu, Midtre Gauldal, Selbu, Holtålen og Røros, og Sør Trøndelag fylkeskommune. I september 2012 ble det gjennomført et seminar i Trondheim hvor kommunene i samarbeid med Sør Trøndelag fylkeskommune så på muligheten for å gjennomføre en kartlegging og utarbeide felles verktøy for å møte utfordringene med riktig type og nok boliger i kommunene. Denne rapporten er utarbeidet på grunnlag av et ønske om å foreta en boligmarkedsanalyse av de aktuelle kommunene for å få et bedre kunnskapsgrunnlag for å sette i verk tiltak. Analysen er gjennomført av forskerne Áila Márge Varsi Balto, Vigdis Nygaard og Stig Karlstad ved det regionale forskningsinstituttet Norut Alta. Tilrettelegging av statistiske data er gjort av forsker Ivar Lie.

6 Analysen er gjort på oppdrag av Sør Trøndelag fylkeskommune. Datamateriale til analysen er hovedsakelig samlet inn gjennom telefonintervjuer med nøkkelpersoner i kommunene og noen bedrifter. Vi vil takke alle som har stilt opp og delt sin kunnskap med oss. Alta, november 2013 Even Stenberg Konstituert direktør Norut Alta as Vigdis Nygaard Seniorforsker Norut Alta as

7 Norut Alta Rapport 2013:10 Innhold FORORD... 5 INNHOLD INNLEDNING KOMMUNEANALYSE METODE FOR INNSAMLING AV INFORMASJON/DATA METODISKE UTFORDRINGER OSEN KOMMUNE BEFOLKNINGS OG NÆRINGSUTVIKLING BOLIGTILBUDET I KOMMUNEN KOMMUNAL TILRETTELEGGING FOR BOLIGUTVIKLING ARBEIDSKRAFT OG REKRUTTERING OPPSUMMERING ROAN KOMMUNE BEFOLKNINGS OG NÆRINGSUTVIKLING BOLIGTILBUDET I KOMMUNEN KOMMUNAL TILRETTELEGGING FOR BOLIGUTVIKLING ARBEIDSKRAFT OG REKRUTTERING OPPSUMMERING ÅFJORD KOMMUNE BEFOLKNINGS OG NÆRINGSUTVIKLING BOLIGTILBUDET I KOMMUNEN KOMMUNAL TILRETTELEGGING FOR BOLIGUTVIKLING ARBEIDSKRAFT OG REKRUTTERING OPPSUMMERING BJUGN KOMMUNE BEFOLKNINGS OG NÆRINGSUTVIKLING BOLIGTILBUDET I KOMMUNEN KOMMUNAL TILRETTELEGGING FOR BOLIGUTVIKLING ARBEIDSKRAFT OG REKRUTTERING OPPSUMMERING ØRLAND KOMMUNE BEFOLKNINGS OG NÆRINGSUTVIKLING BOLIGTILBUDET I KOMMUNEN KOMMUNENS TILRETTELEGGING FOR BOLIGUTVIKLING ARBEIDSKRAFT OG REKRUTTERING OPPSUMMERING RISSA KOMMUNE BEFOLKNINGS OG NÆRINGSUTVIKLING BOLIGTILBUDET I KOMMUNEN KOMMUNENS TILRETTELEGGING FOR BOLIGUTVIKLING ARBEIDSKRAFT OG REKRUTTERING... 50

8 7.5 OPPSUMMERING AGDENES KOMMUNE BEFOLKNINGS OG NÆRINGSUTVIKLING BOLIGTILBUDET I KOMMUNEN KOMMUNAL TILRETTELEGGING FOR BOLIGUTVIKLING ARBEIDSKRAFT OG REKRUTTERING OPPSUMMERING SNILLFJORD KOMMUNE BEFOLKNINGS OG NÆRINGSUTVIKLING BOLIGTILBUDET I KOMMUNEN KOMMUNAL TILRETTELEGGING FOR BOLIGUTVIKLING ARBEIDSKRAFT OG REKRUTTERING OPPSUMMERING HEMNE KOMMUNE BEFOLKNINGS OG NÆRINGSUTVIKLING BOLIGTILBUDET I KOMMUNEN KOMMUNAL TILRETTELEGGING FOR BOLIGUTVIKLING ARBEIDSKRAFT OG REKRUTTERING OPPSUMMERING HITRA KOMMUNE BEFOLKNINGS OG NÆRINGSUTVIKLING BOLIGTILBUDET I KOMMUNEN KOMMUNAL TILRETTELEGGING FOR BOLIGUTVIKLING ARBEIDSKRAFT OG REKRUTTERING OPPSUMMERING FRØYA KOMMUNE BEFOLKNINGS OG NÆRINGSUTVIKLING BOLIGTILBUDET I KOMMUNEN KOMMUNAL TILRETTELEGGING FOR BOLIGUTVIKLING ARBEIDSKRAFT OG REKRUTTERING OPPSUMMERING OPPDAL KOMMUNE BEFOLKNINGS OG NÆRINGSUTVIKLING BOLIGTILBUDET I KOMMUNEN KOMMUNENS TILRETTELEGGING FOR BOLIGUTVIKLING ARBEIDSKRAFT OG REKRUTTERING OPPSUMMERING RENNEBU KOMMUNE BEFOLKNINGS OG NÆRINGSUTVIKLING BOLIGTILBUDET I KOMMUNEN KOMMUNENS TILRETTELEGGING FOR BOLIGUTVIKLING ARBEIDSKRAFT OG REKRUTTERING OPPSUMMERING MIDTRE GAULDAL KOMMUNE... 97

9 Norut Alta Rapport 2013: BEFOLKNINGS OG NÆRINGSUTVIKLING BOLIGTILBUDET I KOMMUNEN KOMMUNENS TILRETTELEGGING FOR BOLIGUTVIKLING ARBEIDSKRAFT OG REKRUTTERING OPPSUMMERING SELBU KOMMUNE BEFOLKNINGS OG NÆRINGSUTVIKLING BOLIGTILBUDET I KOMMUNEN KOMMUNENS TILRETTELEGGING FOR BOLIGUTVIKLING ARBEIDSKRAFT OG REKRUTTERING OPPSUMMERING HOLTÅLEN KOMMUNE BEFOLKNINGS OG NÆRINGSUTVIKLING BOLIGTILBUDET I KOMMUNEN KOMMUNENS TILRETTELEGGING FOR BOLIGUTVIKLING ARBEIDSKRAFT OG REKRUTTERING OPPSUMMERING RØROS KOMMUNE BEFOLKNINGS OG NÆRINGSUTVIKLING BOLIGTILBUDET I KOMMUNEN KOMMUNENS TILRETTELEGGING FOR BOLIGUTVIKLING ARBEIDSKRAFT OG REKRUTTERING OPPSUMMERING OPPSUMMERING OG REGIONALE VURDERINGER STRUKTURELLE UTFORDRINGER UTFORDRINGER KNYTTET TIL NÆRINGSLIV OG ARBEIDSKRAFT UTFORDRINGER KNYTTET TIL KOMMUNAL ORGANISERING OG SATSING MENTALE UTFORDRINGER BRUK AV STARTLÅN KOMMUNALE BOLIGER BEHOV FOR ET BEDRE FUNGERENDE PRIVAT UTLEIEMARKED ANBEFALINGER VEDLEGG STATISTISKE DATA

10 1 Innledning De 17 kommunene i «Kysten er klar» og «Blilyst» regionen har ulike utfordringer både innad i sin region, og mellom de to regionene. Noen opplever folkevekst og stor innflytting, og kan ha problemer med å tilby gode boliger der de trengs. Andre opplever befolkningsnedgang, og ønsker å legge til rette for større tilflytting/tilbakeflytting. Noen har en stor utenlandsk arbeidsinnvandring som en følge av mangel på arbeidskraft i visse næringer. Slike eksempler er øykommunene Hitra og Frøya med ekspansjon i oppdrettsnæringen, og fjellkommunen Midtre Gauldal med en stor næringsmiddelbedrift. Flere kommuner står også overfor store utbygginger som vil føre til nye arbeidsplasser og tilflytting. Slike eksempler er bygging av ny kampflybase på Ørland og vindkraftutbygging på Fosen. I disse tilfellene kan virkningen av tilflytting komme ikke bare i utbyggingskommunene, men også i nabokommunene. Dette forutsetter imidlertid at det finnes tilgjengelige og attraktive boliger, og at kommunene kan imøtekomme ulike bokvaliteter og ønsker. Flere av kommunene er tiltrekkende for fritidsformål; kystkommunene med en attraktiv skjærgård og innlandskommunene med fjell og skisport. Regionene har en nærheten til Trondheim flere kommuner kan oppleve et press for å legge til rette for hyttebygging og bruk av fraflytta boliger til fritidsformål. Kommunenes politikk på dette området varierer, og styrer til en viss grad utviklingen. Erfaring fra andre deler av landet viser at stor etterspørsel og generelt høyt prisnivå på fritidsboliger og tomter til fritidsformål kan påvirke tilbudet og prisnivået på boligmarkedet. Presset på boligmarkedet i de ulike kommunene påvirkes også av nærhet til større bolig og arbeidsmarkedet, slik som Rissas, Selbu og Midte Gauldal sin nærhet til Trondheim, Snillfjord og Agdenes til Orkdal osv. Kommunens størrelse (areal og befolkningsmessig), endinger i befolknings og næringsstrukturen samt bosetningsmønster, er andre viktige faktorer som påvirker tilbud og etterspørsel på boligmarkedet. Avstanden mellom kommunene i regionene er variabel med noen som ligger forholdsvis isolert til, mens andre har en god kommunikasjon med mulighet for pendling over kommunegrensene. Pendlingstallene viser noe mobilitet mellom bostedskommune og arbeidskommune både innad i regionen og mellom regionen og Trondheim. Hvor befolkningen velger å bo i dag og fremtiden, kan avhenge av flere forhold som arbeid, attraktivitet, nærhet til familie og venner, og ikke minst vurderinger rundt risiko og tilbud i boligmarkedet. 4

11 Norut Alta Rapport 2013:10 Tidligere forskning 1 viser at mekanismene i boligmarkedet i distriktskommuner skiller seg vesentlig fra byer og pressområder hvor forholdet mellom tilbud og etterspørsel i stor grad reguleres i det private boligmarkedet. De to regionene som her analyseres består av både presskommuner med visse voksesmerter og kommuner som opplever befolkningsnedgang og begrenset ny næringsaktivitet. Presskommunene kan derfor oppleve utfordringer i boligmarkedet som ligner på de som finnes i større byer og regionsentra, mens de mindre, mer perifert beliggende kommunene har kjennetegn som likner typiske distriktskommuner. Dette utfordrer regiontankegangen ved at kommunene delvis konkurrerer om å tiltrekke seg nye innbyggere, men at det også er et potensial for et samarbeid på tvers av kommunene for i fellesskap å løse boligmarkedsutfordringene. I pressområder er ofte kommunens rolle i boligpolitikken konsentrert rundt tilrettelegging for tomteutvikling og bistand til personer og grupper som har vansker med selv å komme seg inn på boligmarkedet (boligsosialt arbeid), mens boligutvikling overlates til det private markedet. I typiske distriktskommuner med få private utbyggingsaktører kan det være behov for at det offentlige, og primært kommunen, engasjerer seg på en mer aktiv måte, også ved å stimulere til samarbeid med næringslivet. 1.1 Kommuneanalyse Dette arbeidsnotatet presenterer en analyse av boligmarkedet i hver enkelt kommune. I det første kartet nedenfor vises «Kysten er klar» kommunene Osen, Roan, Åfjord, Bjugn, Ørland, Rissa, Agdenes, Snillfjord, Hemne, Hitra og Frøya. I det andre kartet vises «Blilyst» kommunene Oppdal, Rennebu, Midtre Gauldal, Selbu, Holtålen og Røros. 1 Nygaard, V. red (2010) En analyse av små, usikre eller stagnerende boligmarkeder. Norut Alta Rapport 2010:13. 5

12 Osen Roan Åfjord Bjugn Frøya Ørland Brekstad Rissa Hitra Agdenes Snillfjord Kyrksæterøra Hemne Orkanger Stjørdal Trondheim Kart: Ivar Lie, Norut Alta Orkanger Stjørdal Trondheim Rennebu Støren Midtre Gauldal Selbu Holtålen Oppdal Oppdal Røros Røros 6

13 Norut Alta Rapport 2013:10 Den kommunale analysen gir et bilde av nåsituasjonen på boligmarkedet ved blant annet å beskrive den kommunale boligmassen, tomtesituasjonen og planstatus for fremtidig tomteog boligutvikling. Her er vi interessert i å se om den kommunale tilretteleggingen og tempoet i denne er i tråd med de behovene og kravene innbyggerne og potensielle tilflyttere uttrykker. Her vil vi også komme inn på næringslivets behov for rekruttering og om boligmarkedet er med på å begrense bedrifters mulighet til å etablere seg eller ekspandere i regionen. Disse utviklingstrekkene vil ses i sammenheng med endringer i befolkningsutviklingen, sysselsettingsutviklingen og næringsutviklingen i kommunen, samt hvordan kommunal og annen innsats påvirker boligmarkedet. Samarbeider kommunen med private utbyggingsaktører, næringsliv, finansieringsinstitusjoner samt statlige og fylkeskommunale myndigheter? Er det slik at denne innsatsen er med på å tette gapet mellom tilbud og etterspørsel i boligmarkedet, eller er det behov for en sterkere innsats? I analysen prøver vi å få fram hvilke mekanismer som er i sving på det lokale boligmarkedet og hvordan ulike aktører opptrer og samhandler. Formålet med den kommunale studien har vært å identifisere utfordringer de ulike kommunene har i sitt boligmarked, og om disse kan være et hinder for etableringer både for bedrifter og for enkeltpersoner som ønsker å bosette seg i kommunene. Vi har særlig vært interessert i å kartlegge forholdet mellom tilbud og etterspørsel i boligmarkedene, og hvordan kommunens engasjement i boligpolitikken påvirker disse forholdene. Det skal gjøres en analyse av utfordringene og mulighetene i disse kommunene, og kostnadene og risikoen for den som skal etablere seg. Det er viktig å få fram noen gode historier om hvordan det jobbes på disse feltene, og hvilke erfaringer som er høstet i de forskjellige kommunene. Gjennom dette ønsker en å få belyst hvordan ulike boligutfordringer krever ulike løsninger. 7

14 Tette gapet mellom tilbud og etterspørsel Analysemodell kommune INNSATS kommunal privat andre aktører Eksisterende boligmasse Endringer i befolkningss. sysselssetting næringsutv. Endring Skaper et boligmarked med tilbud og etterspørsel Nåstatus boligmarked Kommune x, y Veien videre Nye behov Nye løsninger Nye tiltak Nye samarbeidskonstellasjoner Etter de 17 kommuneanalysene vil det vil bli foretatt en oppsummerende regional analyse hvor alle de kommunene sees under ett. Vi vil trekke fram forskjeller og likheter fra kommuneanalysene, og nåsituasjonen vil være utgangspunkt for å drøfte regionale drivkrefter/mekanismer/impulser som kan påvirke boligmarkedet i regionene. Her vil vi blant annet belyse forhold som innbyggeres mobilitet der ulik bo og arbeidskommune muliggjøres av utbygde og planlagte samferdselstiltak, som korter ned reisevei. Hvordan vil slike forhold virke inn på boligmarkedet i regionen i fremtiden? De kommunene som har et godt boligtilbud, er best forberedt, tilrettelegger for tilflytting, vil trolig ha større sjanse for å holde på sine innbyggere og få tilflytting. I arbeidet med å styrke enkeltkommuners attraktivitet, kan det oppstå en situasjon med konkurranse om bofaste og tilflyttere mellom kommunene. Det vil derfor være viktig å identifisere områder/tiltak hvor kommunene kan samarbeide, og andre områder hvor den enkelte kommune bør operere på egenhånd og i en potensiell konkurranse med andre. Det kan derfor være nyttig å se noe 8

15 Norut Alta Rapport 2013:10 fram i tid hvilke konsekvenser manglende samarbeid kan få, og hvilke muligheter et samarbeid kan gi regionen som et hele. 1.2 Metode for innsamling av informasjon/data Tre ulike datakilder er brukt i arbeidet med rapporten; offentlig statistisk på kommunenivå, skriftlig dokumentasjon om boligrelaterte forhold fra kommunen, samt intervjuer med informanter på kommunenivå. Vi har brukt statistikk samlet inn fra SSB og boligmarkedsstatistikken. Her følger en beskrivelse av dataene som er brukt, og hvilke årstall de er hentet fra. Når disse dataene refereres til i teksten i kommunekapitlene, vil de ikke forklares ytterligere. Data på innbyggertall i kommunen har vi valgt å bruke 1. januar 2013, siste tilgjengelige begynnelse på et år. Tall på befolkningsutvikling har vi hentet for siste femårsperiode og for siste tiårsperiode Tiårsperioden viser oss de litt lange trendene, mens femårsperioden gir en indikasjon på endringer de siste årene. Tallene angis som prosentvis endring for den gitte perioden. Den samme argumentasjonen har vi brukt for å vise sysselsettingsutviklingen i to tidsperioder, med siste tilgjengelige tall fra 4. kvartal Her måtte vi gå to år lenger bak i tid da det ikke forelå tall for 2012 og 2013 da datautkjøringen ble gjort. Så her har vi altså brukt tiårsperioden og femårsperioden , men med tall fra utgangen av året. Beregningen av sysselsettingsutviklingen er gjort ut i fra registrert arbeidssted. I Noen kommuner i «Kysten er klar» regionen har stor pendling over kommunegrenser. Vi bruker tall på innpendling fra 4. kvartal 2011, basert på sysselsatte på arbeidssted, og hvor bostedet er i en annen kommune. Tallene angis som prosent av den totale sysselsettingen i innpendlingskommunen. Tall på utpendling viser til bosatte i kommunen som finner sitt arbeid i en annen kommune, i prosent av sysselsatte med bosted i kommunen. Vi har også data på hvilke kommuner det pendles mest til eller fra. Boligdata som er brukt er hovedsakelig presentert som gjennomsnitt i løpet av en femårsperiode da variasjoner mellom år kan gi store utslag i små kommuner med få enheter. Tidsperiodene som brukes er avhengig av hvilke år det finnes tilgjengelig data for, og vi har brukt de siste, mulig oppdaterte årene det finnes data for. Vi bruker tidsperioden for gjennomsnittspris av omsatte boligeiendommer, omsatte fritidseiendommer, antallet omsatte boligeiendommer, nybygging ved antallet igangsatte boliger, og pris på omsatte fritidsboligeiendommer. Denne tidsperioden bruker vi også på data om antall startlån brukt i % av alle boligomsetninger, gjennomsnittlig startlånsbeløp i % av alle omsetninger med startlån, og alle omsetninger totalt. Startlån tas opp av kommunene fra Husbanken til videre utlån til innbyggere, og gir en indikasjon på kommunens engasjement og villighet til å bidra 9

16 til at flere skal kunne skaffe seg en egen bolig. Det er også forbundet en viss risiko ved at kommunen må bære deler av tapet ved misligholdte lån. Siste tilgjengelig år hvor det finnes data på boligmassen (antallet boliger i kommunen og andel eneboliger) er fra Når vi bruker data på boligenes prisstigning, regnes disse ut som et årlig gjennomsnitt fra femårsperiodene til Statistikken presenteres på kommunenivå, og brukes under analysene av hver enkelt kommune. Vi har også valgt å sette statistikken sammen i tabells form bak i arbeidsnotatet slik at det skal være mulig å sammenligne tall mellom kommunene og i forhold til et snitt for landet, for distriktskommuner med små, usikre og stagnerende boligmarkeder og Sør Trøndelag fylke. Vi har innhentet skriftlig dokumentasjon fra kommunene. Strategidokumenter, planer for samfunns og boligutvikling. Status for byggeklare tomter, reguleringsplaner og områdeplaner. Boligsosialt arbeid, kommunale boliger Det er gjennomført intervju med nøkkelpersoner: kommuneadministrasjon (næringssjef, rådmann, plansjef/teknisk, startlånsansvarlig, andre nøkkelpersoner) en bedrift som har hatt utfordringer med å skaffe boliger til ansatte Oppdragsgiver har vært behjelpelig med å finne kontaktpersoner inn i den enkelte kommune. Det har hovedsakelig vært en hovedkontaktperson som har god oversikt over boligmarkedet i kommunen, og denne har anbefalt andre personer som kan utfylle bildet ytterligere. Antallet personer vi har snakket med i hver kommune har variert. I de minste kommunene har det vært nok med en eller to som har god oversikt over boligmarkedet. I de større kommunene har vi måttet snakke med flere personer, ofte opp mot 4 5 for å få et fullstendig bilde. Intervjuet med hovedinformanten har vært på rundt en time, mens lengden på intervju med supplerende informanter som har fått et begrenset antall spørsmål å svare på, har vært av kortere varighet. Vi har gjennomført ett bedriftsintervju i hver kommune. Valg av bedrift er hovedsakelig fremkommet i dialog med hovedinformanten i kommunen, og hvor kriteriet har vært at det er en stor og viktig arbeidsplass i kommunen som har eller har hatt utfordringer med å finne bolig til sine ansatte. Til sammen er det gjennomført ca. 65 intervjuer. Alle intervjuene er gjennomført over telefon, og dokumentinnhentingen er gjort via e mail eller kommunenes hjemmesider. Informasjonsinnhentingen til dette prosjektet er gjort fra februar til november Dette er viktig å ha i mente da informasjon fort blir utdatert. Således gir rapporten et 10

17 Norut Alta Rapport 2013:10 øyeblikksbilde slik boligmarkedssituasjonen var på det tidspunktet informasjonen ble samlet inn. 1.3 Metodiske utfordringer En utfordring når det meste av datagrunnlaget består av personintervju, er at forskjellige informanter kan ha ulike syn og oppfatninger om det det spørres om. Hvilke utfordringer og type informasjon som vektlegges vil også avhenge av informantens posisjon i kommunen. Et begrenset antall intervjuer kan derfor påvirke fremstillingen slik den gjengis, og i dette prosjektet har det ikke vært ressurser til å sjekke alle fakta ved å få flere til å uttale seg om de samme problemstillingene. Intervjuformen over telefon og ikke direkte besøk hos informantene og kommunene, har ikke gitt forskeren mulighet til å betrakte det studerende objekt boligmarkedet ved selvsyn. Vi har valgt ikke å bruke navn på våre informanter eller sitere informantene direkte. Analysen omfatter et stort antall kommune hvor mye faktainformasjon og vurderinger er samlet inn. Intervjuene i denne analysen er gjort av tre ulike forskere, og kommunene er fordelt mellom disse. Intervjuguiden har vært den samme for alle intervjuene, og utskrivingen og analysen i kommunekapitlene følger samme oppbygging og disposisjonen. Det kan likevel være ulike måter å skrive på, og vektleggingen av de forskjellige temaene kan variere noe mellom forskerne. Bruk av statistiske data har også noen utfordringer som går på at vi har med små kommuner å gjøre og at små endringer kan gi store utslag. Få enheter og omsetninger gir et tynt grunnlag for å kunne slutte noe om den reelle utviklingen. Likevel vil det kunne belyse noen viktige utviklingstrekk, retningen på utviklingen, og farten på utviklingen. De statistiske dataene som er hentet er primært brukt til å belyse en utvikling som har foregått over noe tid, og med etterslep i rapportering vil det være data som i hvert fall er 1 2 år gamle, i enkelte tilfeller 3 4 år. Intervjudataene har den fordelen at de belyser situasjonen slik den er i dag og kan derfor utfylle de mer historiske dataene. I noen kommuner kan ting endret seg på forholdsvis kort tid, og dette er noe som de statistiske dataene ikke nødvendigvis har fanget opp. 11

18 2 Osen kommune Osen kommune er en kystkommune lengst nord i Sør Trøndelag med et areal på 387,1 km2. Kommunen grenser til Roan i Sør Trøndelag og Namdalseid og Flatanger i Nord Trøndelag. Nærmeste byer er Namsos (76 km) og Steinkjer (81 km). Osen har veiforbindelse med de andre bygdene sør på Fosenhalvøya ved Rv. 715, som fortsetter oppover Steinsdalen til Namdalseid med forbindelse videre til Namsos og Steinkjer. Seter i nord har forbindelse via fylkesvei til Rv. 766 i Flatanger. Osen kommune har lange tradisjoner som landbrukskommune, og næringen har satt sitt preg på bosetningsmønsteret. Kommunen har flere grender, i tillegg til stor grad av spredt bosetting for øvrig. Mulighet for å bo landlig anses som en verdi som kommunen ønsker å opprettholde og videreføre. Hoveddelen av bosetningen ligger i Steinsdalen og ved kysten rett utenfor. Administrasjonssenteret Osen ligger her ved Steinsdalselvas utløp. Det er også noe bosetting på Seter nord for Svesfjorden og på Skjervøyene helt i sørvest. 2.1 Befolknings og næringsutvikling 1. januar 2013 hadde Osen kommune 1010 innbyggere. Folketallet har gått en del tilbake siden den annen verdenskrig, og den siste tiårsperioden med 8 %. Det har ifølge en informant i kommunen sammenheng med at arbeidsmarkedet er lite i kommunen. De viktigste næringene er jordbruk med hovedvekt på husdyrhold, fiske og virksomheter knyttet til lakseoppdrett. Industrien er beskjeden; her finnes bl.a. pukkverk og plastrørfabrikk. Antallet aktive innenfor jordbruk synker. Fiskeri er den næringen som har størst verdiskapning i kommunen i dag. Aktiviteten er imidlertid ikke så stor at den kan bidra til å forhindre fraflytting, er vurderingen fra en informant i kommunen. Sysselsettingen har sunket i samme takt som befolkningstallet, med 7 prosent fra Osen grenser heller ikke til andre kommuner eller tettsteder med et større arbeidsmarked, slik at pendlingsmulighetene er begrenset, og kommunen utgjør en egen bo og arbeidsregionen. Statistikken viser imidlertid at Osen har relativt mye utpendling for arbeid i annen kommune, med 27 prosent utpendling i Innpendlingen i 2011 var på 12 prosent. Ifølge en informant i kommunen finnes det et utviklingspotensial blant de etablerte bedriftene, men en ekspandering er avhengig av flere ting. Pallefabrikken er knyttet til oppdrettsindustrien som igjen kan påvirke den naturlige fiskebestanden i havet. Utvikling og ekspandering henger sammen med hverandre. Disse bedriftene oppleves som rimelig stabile i dag. 12

19 Norut Alta Rapport 2013:10 Den kompetansen som bedriftene har behov for finnes i kommunen, men det det er noe utenlandsk arbeidskraft i landbruket. Det kommer avløsere fra Latvia, Polen og Litauen. Den utenlandske arbeidskraften strømmet til for et par år siden. Per dags dato er det bare utlendinger i avløseryrket. Det påvirker derimot ikke boligmarkedet ettersom avløserne bor på gården de jobber på. De har fast stilling og skatter til kommunen. 2.2 Boligtilbudet i kommunen Prisen på omsatte boliger i Osen kommune lå i gjennomsnitt på 0,66 millioner mellom Det tyder på at boligene ikke oppnår høye priser på markedet, og Osen har lavest gjennomsnittpris på boliger blant kommunene på kysten i Sør Trøndelag. Boligmarkedet er lite variert og 90 % av boligmassen var eneboliger i Kommunen som er en landbrukskommune har mange gårdsbruk. Det har vært en nedgang i antall aktive bruk, men disse gårdene omsettes heller sjelden på det frie markedet. Boligene som ligger nærmest butikker og skole (kommunesenteret) ligger høyere i pris enn de som ligger mer perifert. I kystsonelinja derimot, har ikke avstand til fasiliteter noe å si. Fritidsboligmarkedet påvirker og presser prisene opp i disse områdene. Det private boligmarkedet i kommunen er lite, og boligeiere ønsker verken å leie ut eller å selge boligene sine. Ofte blir fraflytta boliger stående som feriehus. Det er en generell trend på kysten. I 2011 var 32 prosent av boligene i kommunen fritidsboliger. I regulerte boligfelt var det i 2011 totalt 21 boligtomter tilgjengelig. I kommunens arealplan er det eldre regulerte områder for boligutvikling i Lian og Lauvåsen, i tillegg til to nye regulerte boligområder. Områdene som er avsatt og utvidet i planforslaget er Seter med 18 dekar og Sundet med 3 dekar. Det anses for å dekke etterspørselen for en tiårsperiode, med forbehold om at det ikke skjer noen store endringer på arbeidsmarkedet. Utfordringene på boligmarkedet er at det omsettes få boliger. I Osen var det 11 omsetninger per 1000 boliger mellom I realiteten utgjør det omtrent 7 boliger i gjennomsnitt årlig. Osen har det laveste antallet omsetninger blant kystkommunene i Sør Trøndelag. 5 av disse omsetningene var nybygg. Sett i sammenheng med antall omsetninger på Osen er andelen nybygg forholdsvis høy, men i forhold til andre kommuner er den fortsatt lav. Blant de brukte boligene som omsettes, er det for det meste eldre boliger som omsettes. Boligprisene i kommunen ligger såpass lavt at mange ikke anser det som lønnsomt å bygge nytt. Nybygg vil sannsynligvis selges med tap. Prispolitikken på de kommunale tomtene er at disse selges til kostpris, omtrent for en tomt. Tomteprisene anses for å være billig og de nye regulerte boligområdene vurderes for å ligge attraktivt til med nærhet til fasiliteter som butikk og skole. Kommunen samarbeider i liten grad med private utbyggere, men er i ordinær dialog og følger de vanlige 13

20 prosedyrene for regulering av private og kommunale boligtomter for private utbyggere som ønsker å bygge for videre salg. Kommunen har per dags dato fire kommunale boliger. Ettersom det er behov for flere, har kommunen i samarbeid med en privat utbygger planlagt å bygge ytterligere fem kommunale boliger. De kommunale boligene brukes i hovedsak som gjennomgangsboliger til kommunalt ansatte som har behov for det. Dersom de får en situasjon hvor folk får økt behov for bolig på sosialt grunnlag, vil de kunne få utfordringer med kapasitet på kommunale boliger. Kommunen har imidlertid ikke hatt behov for sosiale boliger tidligere, og det er per dags dato bare 6 arbeidsledige i kommunen. Det er mulighet for å leie boligene for andre også, dersom boligene står ledig. De kommunale boligene er eldre boliger og leieprisene er ganske lik det private markedet. Det er forholdsvis billig å bo i Osen kommune. De nye kommunale boligene bygges med 2 soverom og er på 80 kvm, og skal fungere som gjennomgangsboliger. Kommunen må ha et tilbud til folk som etablerer seg i kommunen, men ønsker å leie før de eventuelt kjøper eller bygger bolig. 2.3 Kommunal tilrettelegging for boligutvikling En informant i kommunen påpeker at de sliter de med å få politisk gjennomslag for en tankegang om at flere boliger kan føre til økt sysselsetting. Den tradisjonelle tankemåten er at arbeidet må være på plass før man kan skaffe seg bolig. Informanten er av den oppfatning at det kan fungere motsatt også. Attraktive boliger gjør kommunen attraktiv, og innbyggere som ønsker å bli vil finne løsninger for å skaffe arbeid også. I kommuneplanens arealdel , vedtatt i 2011, framkommer det at de fra kommunens side ønsker planrevisjonen for å tilrettelegge for en videre utvikling av Osen til å bli og å være en kommune hvor industri, fiskeri og landbruk har en god sameksistens. Kommunen har ingen kommunale tilskudd til boligetablering, men bruker startlån aktivt. Statistikken viser at 36 % av alle boligomsetninger fra 2008 til 2012 hadde startlån som finansiering. Gjennomsnittlig startlånbeløp har ligget på 36 % av kjøpesummen i det samme tidsrommet. Antallet boligomsetninger totalt er ikke så høyt slik at kommunen mener det trekker opp prosenttallene. De vurderer ikke det årlige totalbeløpet de videreformidler hos Husbanken for å være stort. Startlån prioriteres til unge nyetablerere og til de som ikke har tilstrekkelig med egenkapital til boligkjøp, og er behovsprøvd. Tendensen er ifølge en informant i kommunen at startlån sjeldent brukes til nybygg. I stedet brukes det ofte i forbindelse med kjøp av brukt bolig. Kommunen har ikke noe standardbeløp eller rast prosent av kjøpesummen de går etter når det gjelder startlånstildeling. Normalen er imidlertid opp til 30 %, men prosentsatsen kan overstiges dersom det er behov. Ved enkelte tilfeller finansieres opp til 100 % med startlån. Fra kommunen ser de behov for et mer aktivt engasjement fra Husbanken i kommunens boligmarked med de forskjellige tilskuddsordningene som de har. 14

21 Norut Alta Rapport 2013:10 Ettersom kommunen har mange eldre hjemmeboende, og erfaring viser at eksisterende bebyggelse oftest blir overtatt som fritidsbolig av slektninger, trengs det boligtomter til unge etablerere. I planen er det avsatt bebyggelsesarealer for et lengre utviklingsrom enn planperioden. Dette er gjort med hensikt for å gi etablerere både forutsigbarhet om vekst og utviklingsrom samt valgfrihet i lokalisering. Osen kommune har et betydelig potensial for videre utvikling av fritidsnæringer. I arealplanen er det satt av betydelig areal til formålet. Tjenester til kommunens fritidsinnbyggere kan i fremtiden føre til økt behov for tjenesteyting både i privat og offentlig regi. I regulerte felt er det i dag totalt 131 hyttetomter tilgjengelig. Det er et politisk satsingsområde å tilrettelegge for fritidsbebyggelse og avledet næring i kommunen. I løpet av de 10 siste årene har det vært en generell økning i antall fritidsboliger i Sør Trøndelag på ca. 20 %. Det finnes ikke egne tall for Osen, økningen antas å være tilsvarende. Osen kommune har i dag ca. 500 fritidsboliger, og det forventes at økningen i planperioden vil være på minimum 25 %. Selv om det i denne planrevisjonen er lagt inn vesentlig mer arealer som skal tas i bruk til bebyggelse og anlegg enn tidligere, vil det geografiske området som kommunen utgjør fortsatt være preget av landbruksarealer, beitemark og fjell, og landbruksnæringen vil fortsatt være den største brukeren av kommunens arealer. I de tilfeller der helårsboliger brukes som fritidsboliger har kommunen tatt tak i utfordringen med å opprettholde kommunale helårsavgift på boligene. Det er gitt avslag på alle søknader om å omgjøre faste boliger til fritidsboliger. De har hatt mange klagesaker, men kommunen har fått medhold fra fylkesmannen. Kommunen kan ikke hindre folk i å bruke boligene som fritidsbolig. De har imidlertid ikke innført boplikt eller andre likende lovregulerende virkemidler. For å lette presset fra fritidsboligmarkedet er det regulert 9 fritidsbebyggelses områder. Dermed kan de fastholde argumentet om at helårsboliger skal brukes som helårsboliger og ikke som fritidsboliger siden det finnes nok tomter til fritidsformål. Fritidsboligmarkedet påvirker prisen ellers i markedet. Det har skjedd at det har blitt konkurranse mellom kjøpere som ønsket det som helårsbolig og kjøpere som ønsket å bruke det som fritidsbolig. Fritidsboligkjøpere har ofte mer kapital i bakhånd, enn andre kjøpere. Et privat utbyggingsprosjekt skal detaljreguleres i løpet av sommeren. 19 boenheter skal bygges nært opp til Hurtigruteleia. Fra kommunen har de et krav om at boligene skal omsettes som helårsboliger, men det er svært sannsynlig at fritidsboligmarkedet er mest interessert i kjøp i det planlagte området. I tillegg er det planlagt et utbyggingsprosjekt i Setervika. Det er sannsynlig at det blir det en miks av både helårs og fritidsboliger med ulike leilighetstyper. Styrking av næringslivet er en strategi kommunen kan ta i bruk for å prøve å endre tendensen med nedgang i folketall og stagnering av boligmarkedet, ifølge en informant i 15

22 kommunen. I forlengelsen av det er spørsmålet om kommunen skal være en aktiv aktør for å styrke næringslivet. For å få et løft i næringslivet er man avhengig av kapitalsterke investorer. Kommunen vil ikke nødvendigvis være den beste aktøren for å styrke næringslivet, men kommunen bør tilrettelegge. Kommunen har arbeidet ganske aktivt med et nedlagt fiskeslakteri, men sliter med å få noen seriøse aktører til å etablere seg. Kommunen får stor verdiskapning av fiskeindustrien og har et fiskemottak og fiskeoppdrettsanlegg, og to havgående fartøy er hjemmehørende i kommunen. Ettersom bedriftene er relativt stabile ser ikke kommunen at det er noen store rekrutteringsutfordringer blant de etablerte bedriftene. I kommunen derimot opplever de mangel på sykepleiere og lærekrefter i skolene. Det har sin årsak i naturlig avgang og utfordringer med å få ny arbeidskraft til Osen. Det er stor konkurranse om disse ressursene overalt, og Osen oppleves ikke som attraktivt nok. 2.4 Arbeidskraft og rekruttering I Osen er ingen store bedrifter som rekrutterer arbeidskraft utenfra. Vi har valgt Nordfosen pukkverk som bedrift for å få et innblikk i hva aktører utenfor kommunen mener utfordringene på boligmarkedet er. Nordfosen pukkverk startet opp som et lite steinbrudd av lokale aktører i Senere ble det oppkjøpt av et konsern. Bedriften er godt lokalt forankret, og har i dag både nasjonale og lokale eiere. Produksjonen ble etter hvert utvidet pga. bra kvalitet på produktet og tilgjengeligheten for utskipning til sjøs. Steinbruddet ligger i et område som ikke er til stor belastning for nærmiljøet. Pukkverket produserte 480 tonn stein i fjor. I perioder har de hatt produksjon for opp mot en million tonn. Halvparten av produksjonen går til offshore virksomhet og installasjoner i Nordsjøen. Den andre halvparten av produksjonen går til entreprenørfirmaer i midt Norge. Produksjonsmengden har som en konsekvens også til dels vært styrt av offshoreaktivitet. Da offshore virksomhetene var som størst hadde Nordfosen pukkverk sin produksjonsrekord. I dag har de ti ansatte fordelt på åtte årsverk. Produksjonssesongen varer fra påske til november, men de har gått ned til ett skift for å ha stabilt arbeid for de faste ansatte i bedriften. De fleste av de faste ansatte er lokale som er bosatt i kommunen. De har noe pendling fra andre kommuner, og daglig leder selv pendler fra Overhalla kommune, som er 12 mil unna. Daglig leder veksler mellom dagpendling og ukependling, alt etter arbeidsmengde. Dersom produksjonsmengden øker igjen, løser bedriften behovet for økt arbeidskraft med å leie inn arbeidere etter behov og kjører flere skift. De leier fortrinnsvis inn arbeidstakere som er bosatt i kommunen fra før, eller fra i entreprenørbedrifter i nærheten. Entreprenørfirmaer har ofte den fleksibiliteten som pukkverket har behov for i en slik situasjon. Kompetansen bedriften har behov for er personell for vedlikehold av utstyr, driftsoperatører som maskinførere, samt regnskap og administrasjonsansatte. Bedriften har 16

23 Norut Alta Rapport 2013:10 inntrykk av at det kan være problematisk å finne godt kvalifiserte på arbeidsmarkedet innenfor bygg og anlegg og innenfor vedlikehold. Der opplever de arbeidsmarkedet for å være stramt. Ofte løser det seg med at mange som jobber på anlegg vil tilbake til hjemtraktene etter hvert og ønsker et mer stabilt arbeidsted i nærheten av bosted/hjemplassen. Da vil en bedrift som Nordfosen pukkverk være aktuell. Bedriften har hatt god tilgang på kvalifiserte folk, og har dermed ikke hatt noen problemer med å rekruttere. Bedriften har heller ikke hatt noen større utfordringer med å skaffe bolig til egne ansatte. Bedriften er såpass lokalt forankret at det ikke har vært vanskelig. Bedriften har ikke hatt samarbeid med kommunen om tilflytting eller å skaffe boliger. De er imidlertid aktiv med nyrekruttering i form av å være en lærlingbedrift og deltar på utdanningsmesser. Bedriften samarbeider med kommunen om de lærlinger som ønsker å bli i kommunen, men mener kommunens største utfordring er manglende tilgang på førstegangsbolig for unge nyetablerere. Fra bedriftens side vurderer de bolig for å være en viktig forutsetning for at bedriften skal være attraktiv for tilflyttere og rekruttering i framtiden. De ser at kommune ligger i et område hvor mye av den eldre boligmassen går over til å bli fritidsboliger. Det kan gjøre at det kan bli utfordrende for ungdom og førstegangskjøpere å få tilgang til bolig dersom de må konkurrere med fritidsboligkjøpere. Dersom bedriften øker produksjonen, vil de komme i en situasjon hvor de er nødt til å rekruttere flere arbeidere igjen, og da vil de ha behov for boliger. Spesielt dersom de må hente inn folk utenfor kommunen, vil bedriften måtte bistå. Kommunen ønsker å få faste arbeidsplasser til kommunen, men det har ikke bedriften mulighet til ved kortvarige økninger i produksjonen. En av løsningene bedriften muligens vil gå for da er å skaffe bolig i form av brakker o.l. Det vil ikke være aktuelt for bedriften selv å engasjere seg i boligbygging så lenge antallet ansatte er stabilt. Hvis de kommer i en situasjon med flere pendlere, da kan det bli aktuelt. 2.5 Oppsummering Aktører i næringslivet vurderer mangel på førstegansbolig for ungdom som den største utfordringen i boligmarkedet i Osen. Dette kan føre til at unge ikke klarer å etablere og bosette seg i kommunen. Slike gjennomgangsboliger bør være rimelige, moderne og ha attraktiv beliggenhet. Det samme gjelder for å tilrettelegge og tiltrekke seg innbyggerne som har arbeid i nabokommuner. Det er riktignok lange avstander, 5 10 mil til nabokommunene. Det kan begrense muligheten for tilflyttingen til kommunen. Det kan være vanskelig for kommunen å forhindre utviklingen med fritidsboligsektoren som utkonkurrerer boligsektoren, men de bør få på plass en boligstrategi for ungdom. Kommunen bør videre ta hensyn til at nyetablerere og boligkjøpere gjerne vil ha boligene sentralt i forhold til skole og barnehage. 17

24 Det er risikabelt å etablere seg på boligmarkedet i kommunen, spesielt med nybygg. Boligprisene er så lave at de ikke kan forvente å få den prisstigningen som boliger har i for eksempel pressområder. En etablering med ny bolig vil derfor være aktuelt for de som har en lang tidshorisont på sin etablering. For de som ønsker å kjøpe en brukt bolig er derimot inngangsbilletten lav, men med liten omsetning er det begrensede valgmuligheter. 18

25 Norut Alta Rapport 2013:10 3 Roan kommune Roan er den nest nordligste kommunen på Fosenhalvøya. Mot sør grenser kommunen mot Åfjord, mot øst til Namdalseid og mot nord til Osen. Roan preges av spredt bygdestruktur og bosettingsstruktur. Det meste av bosetningen ligger på strandflaten ved fjorden og i Hoffstaddalen samt i tettbebyggelsen Bessaker. Øyene er for det meste fraflyttet, bortsett fra Brandsøya som har broforbindelse til fastlandet. Kommunen har ingen tettsteder og ingen sentrumsstruktur, men det finnes et administrasjonssenter ved Berfjorden med kommunehus, sykehjem og kirke. Roan har veiforbindelse gjennom Åfjord sørover til resten av Fosen, og gjennom Osen til byene Namsos og Steinkjer. 3.1 Befolknings og næringsutvikling 1. januar 2013 hadde Roan kommune 996 innbyggere. Befolkningsutviklingen har vært negativ, med 9 % nedgang i løpet av de ti siste årene. Det oppleves som en dramatisk utvikling for kommunen. Når antallet innbyggere går ned blir det også vanskelig å opprettholde aktiviteten ved skolene. Elevtallet har sunket med 30 % de siste ti årene. Til tross for en nedgang i innbyggertall har likevel sysselsettingsutviklingen har vært stabil, med 1 % økning fra 2001 til Roan har et begrenset arbeidsmarked, noe som kan forklare at det er mer utstrømming enn innstrømming av arbeidskraft til kommunen. Statistikken viser at innpendlingen er på 15 %, mens utpendlingen er på 26 %. Utpendlingen er jevn mellom Åfjord og Trondheim (7 % til begge). Nabokommunen Åfjord har et noe større arbeidsmarked og utgjør også bo og arbeidsregionen for Roan. Veiprosjektet «en time til byen» som er under planlegging, vil forbedre kommunikasjonen til Trondheim. Det planlagte veiprosjektet forventes imidlertid ikke å forandre arbeidskraftmobiliteten ytterligere. Roan er en tradisjonell fiskeri og landbrukskommune. Eksistensgrunnlaget for størstedelen av Roan kommunes befolkning betegnes for å være knyttet til utnyttelse av naturressursene på land og i havet. Med sin bosettingsstruktur, næringsstruktur og lave innbyggertall er kommunen svært sårbar for endringer i primærnæringenes rammebetingelser og utviklingspotensial. For eksempel har salget av melkekvoter på Roan hatt en nedgang på 13 % de siste årene. Roan kommune er den kommunen i Sør Trøndelag med høyeste samlet sysselsettingsprosent innen offentlig virksomhet, jordbruk og fiske (76 %). Roans største enkeltarbeidsplass er kommuneadministrasjonen. Den største arbeidsplassen i kommunen bortsett fra kommunen selv er et lakseslakteri med 35 ansatte, og et fiskemottak med 25 ansatte. Begge bedriftene har tatt i bruk utenlandsk arbeidskraft. I tillegg finnes fire 19

26 hønserier i kommunen med 10 ansatte i den største, og to entreprenørbedrifter med 10 ansatte på hver. Roan kommune står foran store utbygginger. Kommunestyret har hatt en offensiv og positiv holdning til etablering av vindkraftverk i kommunen. Bessaker vindpark ble åpnet for fire år siden. Det er Norges nest største vindpark. Den produserer nok energi til alle innbyggerne på Fosen og genererer årlig 2,6 millioner i eiendomsskatt til Roan kommune. Sarepta AS vil bygge omtrent 100 vindturbiner som produserer fem ganger så mye energi som Bessakerfjellet vindpark. Konsesjon ble gitt i august 2013, og utbyggingen og driften et vil øke sysselsettingen i kommunen. I tillegg skal det etableres kampflybase på Ørland. Til tross for at mange av nabokommunene til Roan planlegger for stor tilflytting i forbindelse med utbyggingen av Ørland kampflybase, er det ikke sannsynlig at det vil bli noe stort antall dagpendlere fra Roan. Fra kommunens side tror de i stedet at behovet for fritidseiendommer vil øke. Reiselivsnæringen er allerede i vekst og det er også et økende antall fritidseiendommer i kommunen. Kommunen ønsker å utarbeide en strategi for det stadig økende antallet «fritidsinnbyggere». 3.2 Boligtilbudet i kommunen Gjennomsnittsprisen for bolig i Roan er blant de laveste sammenliknet med andre kystkommuner i Sør Trøndelag. Fra lå den i snitt på 0,75 mill. Boligmarkedet i kommunen fremstår som begrenset med lite sirkulasjon av boliger. Årlig omsettes i gjennomsnitt 16 boliger per 1000 boliger, altså i reelle tall bare 8 boligomsetninger i året. Av disse igjen utgjør i gjennomsnitt 1 boligomsetning nybygg. Usikkerhet om en vil få pengene igjen ved salg, ser ut til å begrense nybyggingen. Det er omtrent halvt om halvt med eneboliger og småbruk som omsettes. Det er stort sett god standard på boligene i kommunen. Kommunen har begrenset med ulike typer boliger, og hele 91 % av boligene er eneboliger. Boligmarkedet er relativt ensidig og det mangler utleieboliger på det private boligmarkedet. Kommunen har riktignok gjennomgangsutleieboliger blant de kommunale boligene, men disse er forbeholdt kommunalt ansatte. Kommunen har for en tid tilbake solgt de fleste kommunale utleieboligene, og står pr dags dato igjen med fire. Boligene er solgt til folk som har etablert seg i kommunen. Det er en utfordring for næringslivet som har behov for utleieboliger både av litt mindre størrelse og eneboliger til familier. Både fiskemottaket og fiskeslakteriet i kommunen har behov for gjennomgangsboliger i rekrutteringsøyemed. Andelen fritidsboliger av boligmassen var 30 % i Gjennomsnittsprisen for omsatte fritidsbolig ligger svært tett opp til boligprisene, med 0,67 millioner i gjennomsnitt. Det er flere av helårsboligene som er omgjort til fritidsboliger. Kommunens politikk overfor fritidsboligmarkedet er positivt og de stiller seg positive til å omgjøre helårsboliger til 20

27 Norut Alta Rapport 2013:10 fritidsboliger. Kommunen anser det som bedre at det bor folk i husene deler av året enn at husene står helt tomme. På gårdsbrukene er det boplikt, og det har ifølge informanten kun ført til frustrasjon blant eierne og ikke til tilflytting. Bygging i strandsonen er kommunestyret positiv til mens fylkesmannen er negativ. Det er ikke samsvar mellom de lokale ønsker og sentrale myndigheter. Informant i kommunen mener at nasjonale føringer og reguleringer hindrer den lokale politiske viljen og utviklingen. Tomtetilgangen er god. Kommunen har til sammen 20 ledige tomter. Disse har imidlertid stått ledige lenge. Tomtene selges til kostpris, og til tross for lave priser har det vært lite interesse for dem. Det har antageligvis sammenheng med at tomtene ikke er de mest attraktive. Folk ønsker gjerne tomt med utsikt og beliggenhet nærmere sjøen. Det er regulert to nye private felt, hvor det ene er ferdig opparbeidet, mens det andre er under arbeid. Det er solgt to tomter i det ene feltet. Kommunen har organisert arbeidet med boligtilrettelegging gjennom næringskonsulenten og har skaffet en oversikt over ledige boliger, både til salgs og til leie. Meningen er at informasjonen skal være lett tilgjengelig spesielt for bedrifter og næringslivet i kommunen. 3.3 Kommunal tilrettelegging for boligutvikling Kommuneplan for Roan gikk ut for tre år siden, og kommunen har ikke utarbeidet noen ny plan og oppdaterte, konkrete mål for boligpolitikken. Det de har av oppdatert planverk er kommunal planstrategi og økonomiplan. I økonomiplanen for og inneværende års budsjett peker kommunen på stramme økonomiske tider i perioden framover, men også meget spennende utviklingsmuligheter. Ifølge den kommunale planstrategien ser kommunen at de har en viktig rolle i å skaffe tilveie god tjenesteproduksjon og god tilrettelegging for næringsutvikling og bolyst. De negative prognosene for befolkningsutviklingen gjør at kommunen anser næringsutvikling og bolyst for å være av særskilt betydning. Framskriving av befolkningsstatistikken viser at kommunen kan regne med en nedgang i årene som kommer. Det er større grunn til å planlegge for at utbyggingen av Roan Vindkraftverk med mulige tilleggsaktiviteter vi gi økt tilflytting. Det er også grunn til å regne med økt sysselsetting innen både primærnæring, oppdrett og entreprenørvirksomhet. I tillegg skjer det en del utbygginger i øvrige kommuner på Fosen. Dette vil kunne føre til at flere ønsker å bosette seg også i Roan. Kommunen anser imidlertid det som mer sannsynlig at det er presset på fritidseiendommer og fritidstomter blir langt større enn det er i dag. Kommunen har i den forbindelse en målsetning om å tilrettelegge nye boligtomter og nye fritidstomter. 21