Tilstandsrapport. 4. Bera terrasse 2D 3026 DRAMMEN. over DRAMMEN KOMMUNE. Gnr. 117 Bnr. 909 Seksj.nr. 5 Eierbrøk: 188/17458

Transkript

1 Bjørg Strømmen Takstmann MNTF Hegdehaugsveien 31, 0352 Oslo Hotvetveien 92, 3018 Drammen e-post: Org.nr: Tilstandsrapport over 4. Bera terrasse 2D 3026 DRAMMEN Gnr. 117 Bnr. 909 Seksj.nr. 5 Eierbrøk: 188/17458 DRAMMEN KOMMUNE Utført av: Bjørg Strømmen Oppdrag Befaringsdato:

2 Tilstandsrapport over 4. Bera terrasse 2D 3026 DRAMMEN Gnr. 117 Bnr. 909 Seksj.nr. 5 Eierbrøk: 188/17458 DRAMMEN KOMMUNE Sammenfattet beskrivelse Eiendommen ligger flott til i nye Bera Terrasse med inngang fra bakkeplan på baksiden av bygget. Kort avstand til bussholdeplass, skole, barnehage, alpinbakke og marka med flotte turmuligheter sommer som vinter. Meget gode solforhold og flott utsikt fra terrassen. Opparbeidede fellesarealer. Asfaltert innkjørsel og gårdsplass. Parkering i felles gårdsplass og i egen garasje i nærliggende blokk. Ikke opplyst om noen spesielle forhold. Eventuell ferdigattest eller eventuelle pålegg for eiendom er ikke fremlagt eller opplyst om ved befaringen. Når det gjelder romfordelingen, presiseres det at denne er angitt uten hensyn til byggeforskriftens krav til rom, og rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige etter NS Tilstandsrapport konklusjon Kunden / rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen, hvis det finnes feil eller mangler som bør rettes opp. Hvis dokumentet er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for oppdatering. Rapporten er utarbeidet som "Nivå 1"- rapport i hht. NS 3424 basert på visuell befaring uten inngrep i byggverket, eventuelt supplert med enkle målinger. Selv om det foreligger tilstandsanalyse er det likevel påkrevd å undersøke eiendommen grundig før kjøp, ref. "lov om avhending av fast eigedom" Det er viktig å være klar over at tilstandsrapporten kun er en rapport på nivå 1, dvs. at det ikke er foretatt inngrep i bygningskonstruksjonene. Det er derfor nødvendig å ta forbehold om evt. skjulte feil og svikt som ikke sees ved en vanlig visuell befaring (det som betegnes som "mulig skjult svikt" i henh. til NS3424). Vanligvis har de fleste bygningsdeler som utsettes for slitasje en levetid på år, i henhold til erfaringer og anvisninger som blant annet Byggforsk har dokumentert. Dette vil gjenspeiles i ansettelse av tilstandsgraden, da alder betraktes som et symptom på svikt i forhold til bygningens opprinnelige referansenivå. Alder behøver nødvendigvis ikke bety at bygningsdelen er i ferd med med å miste sin funksjon, men takstmannen må i slike tilfeller gi signaler om faktiske forhold slik at kjøpere får korrekt og saklig opplysning om bygningen. Når det gjelder tilstanden forøvrig henvises til beskrivelse av de forskjellige bygningsdeler. Besiktigelsen ble foretatt med de begrensninger som følger av at boligen var delvis møblert. Takstformidlingen A/S Org.nr av 11

3 Takstkonklusjonen baserer seg på objektet i den stand og slik det presenterte seg på takseringsdagen. Tilstanden på tekniske anlegg: Pipe-/ildsteder, røranlegg for vann- og avløp-/sanitærutstyr, samt elektriske anlegg er ikke vurdert. Nøye gjennomgang av levetidsbetrakninger ansees som vesentlig ved kjøp av brukt bolig. Endring i bruk, kombinert med elde og utidsmessighet, kan føre til at det over tid kan dukke opp skjulte feil som man ikke kan se ved en vanlig visuell befaring Bjørg Strømmen Takstformidlingen A/S Org.nr av 11

4 Forutsetninger Denne rapporten er utarbeidet av en frittstående og uavhengig takstmann som ikke har noen bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Denne tilstandsrapporten er en tilstandsbeskrivelse utført iht. NTFs regler og NS 3424/3451. "Nivå 1" er registreringsnivået, basert på kun visuelle observasjoner uten inngrep i byggverket, eventuelt supplert med enkle målinger. NS 3424 angir at Tilstandsgrader (Tg) fra 0-3 skal benyttes for å angi grader av tilstandssvekkelse. 0: ingen symptomer, 1: svake symptomer, 2: middels kraftige symptomer, 3: kraftige symptomer. Tilstandssvekkelser angis ikke for bygningsdeler hvor Tg 0 er registrert. Takstmannen kan ikke gjøres ansvarlig for manglende eller feil opplysninger om skader som bare kan avdekkes ved inngrep i bygningsdeler eller komponenter. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil eller mangler som bør rettes opp. Hvis dokumentet er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for oppdatering. Egne forutsetninger Takstmannen er ikke ansvarlig for manglende opplysninger om feil eller mangler som han ikke kunne oppdage etter å ha undersøkt takstobjektet slik god takstskikk tilsier. Det ikke er kjent om bebyggelsen er beheftet med skjulte eller åpenbare feil eller mangler som ikke er nevnt i taksten, eller offentlige pålegg som ikke er utført eller betalt. Det henvises til Styrets årsberetning. Taksten er avholdt etter beste skjønn og i henhold til gjeldende instruks og retningslinjer.heftelsesanmerkninger er ikke vurdert med mindre det er angitt. Alle arealer er oppmålt på stedet/evt. fra plantegninger, og iht. NS 3940, uten hensyn til byggeforskriftenes krav. Det er ikke foretatt ytterligere undersøkelser for evt. mangler i forhold til byggeforskrifter, med mindre slik informasjon blir spesifisert. De registrerte feil/mangler baserer seg på visuell befaring, uten inngrep i konstruksjoner, og baserer seg videre på de opplysninger som ble gitt under befaringen. Utvendig er boligen kun besiktiget fra bakkeplan. Møbler og inventar er ikke flyttet av takstmannen under befaringen. Rekvirent Rekvirert av: Bengt Børmarken Besiktigelse, tilstede Dato: Bjørg Strømmen Takstmann - Bengt Børmarken Eier, som påviste eiendommen og ga opplysninger Dokumentkontroll Dokumenter fremvist: Skjøte Tegninger Kvitt. fellesutgifter Årsberetning/regnskap EDR Opplysninger vedr. hjemmel er hentet fra EDR./Norges Eiendommer. Eiers egenerklæring Andre dok./kilder: Eier Opplysninger gitt av eier ved befaring. Forretningsfører Takstformidlingen A/S Org.nr av 11

5 Eiendomsdata Matrikkeldata: Gnr. 117 Bnr. 909 Seksj.nr. 5 Sameiets navn: Fellesutg. pr mnd.: Hjemmelshaver: Tomt: Konsesjonsplikt: Adkomst: Vann: Avløp: Regulering: Offentl. avg. pr. år: Boligsameiet Bera Øvre Kr Fellesutgifter inkl. kabel-tv, vaktmester, forsikring, felles strøm, utvendig vedlikehold og gass a-konto. Bengt Børmarken Eiet tomt. Areal ,4 m² Andel fellesareal: 316 m² Ideell andel av tomt. Areal i flg. Norges Eiendommer. Nei. Offentlig. Offentlig. Offentlig. Ja. Kr Beløpet er stipulert. Forsikringsforhold Forsikringsselskap: Tennant Forsikring. Avtalenummer: Kommentar: Bygningsforsikring er felles for sameiet, polise er ikke fremlagt ved befaring. Bygninger på eiendommen Seksjon i terrassehus Byggeår: Terrassebod Byggeår: Garasje Byggeår: Kjellerbod Byggeår: Opplysning er hentet fra Norges Eiendommer Opplysning er hentet fra Norges Eiendommer Opplysning er hentet fra Norges Eiendommer Opplysning er hentet fra Norges Eiendommer. Takstformidlingen A/S Org.nr av 11

6 Arealer og anvendelse AREALBEREGNING Arealmålingene i denne rapporten måles etter bransjestandarden Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling av boliger. Retningslinjene har NS 3940:2007 som utgangspunkt, men inneholder presiseringer for arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter. Ved motstrid mellom NS 3940:2007 og Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger eller annen tolkningstvil er de spesielle reglene for arealmåling av boliger i takstbransjens retningslinjer lagt til grunn. Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger utgis av Informasjonsselskapet Verdi og er også tilgjengelig på og De viktigste presiseringene er: - Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted. - Bruttoareal (BTA) er ved taksering definert som arealet som begrenses av omsluttende yttervegg i gulvhøyde og /eller til midt i skilleveggen til annen bruksenhet og/eller fellesareal. - Bruksareal (BRA) er bruttoarealet (BTA) minus arealet som opptas av yttervegger. Måleverdige AREALER Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal. Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal. Rom skal ha atkomst og gangbart gulv. Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige. MARKEDSFØRING Ved markedsføring av boliger skal BRA og P-ROM oppgis. Primærrom- og sekundærrom (P-ROM og S-ROM) Denne rapporten viser hvilke rom som inngår i hver av de to kategoriene. Fordelingen er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn. En bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører. For beregning av bygningsarealer i forbindelse med tomters utnyttelse gjelder egne måleregler. Seksjon i terrassehus - arealer Etasje Bruttoareal Bruksareal BRA m² Anvendelse BTA m² Totalt Primær Sekundær P-rom S-rom 3.etasje Entré/gang, wc, 3 soverom, bad/wc, vaskerom/teknisk rom, stue/spisestue, kjøkken, bod Sum bygning Seksjon i terrassehus - romfordeling Etasje Primærrom Sekundærrom 3.etasje Entré/gang, wc, 3 soverom, bad/wc, Bod vaskerom/teknisk rom, stue/spisestue, kjøkken Terrassebod - arealer Etasje Bruttoareal Bruksareal BRA m² Anvendelse BTA m² Totalt Primær Sekundær P-rom S-rom 3. etasje Innvendig kledd med (ubehandlede) gipsplater. Sum bygning Takstformidlingen A/S Org.nr av 11

7 Garasje - arealer Etasje Bruttoareal Bruksareal BRA m² Anvendelse BTA m² Totalt Primær Sekundær P-rom S-rom Terrengnivå Parkering for en bil og noe lagringsplass. Sum bygning Kjellerbod - arealer Etasje Bruttoareal Bruksareal BRA m² Anvendelse BTA m² Totalt Primær Sekundær P-rom S-rom U.etg Lagringsbod som har adkomst fra 3. Bera terrasse. Sum bygning KONSTRUKSJONER OG INNVENDIGE FORHOLD Seksjon i terrassehus Lokalisering Bygningsdel/beskrivelse T.grad Seksjon i terrassehus 210 Grunn og fundamenter, generelt Grunnmasser av fjell, sprengsteinsfylling og pukk. 225 Yttervegger Utvendige fasadeplater/marmorock. Påkostninger: Blokkene ble kledd om med Mamoroc fasadeplater, dette arbeidet ble utført i Taktekning og membraner Flatt tak med papp/folietekking. Taket er ikke nærmere besiktiget. 233 Vinduer Vinduer med energiglass. Det er montert el-styrt markise og (manuell) takmarkise på terrasse. Utvendige (manuelle) persienner på tilsammen 3 vinduer i 2 soverom. Isolert utgangsdør av god kvalitet. Energiglass er datostemplet Vinduer og dører er av nyere dato og i bra stand. TG: 1 Merknad: Isolerglass har normalt 5 års garantitid. Takstformidlingen A/S Org.nr av 11

8 253 Belegg/overflater på innvendige gulv, trapper og ramper inklusive gulvlister Etasjeskiller av støpt betong. Overflater har parkett og fliser. Påkostninger: Ny parkett i 2008 i gang, bod og 1 soverom. Normalt god tilstand på overflater. TG: 1 Merknad: Flislagt golv i bad/våtrom har i flg. NBI./Byggforsk normalt forventet teknisk levetid ca år. 254 Overflater på innside yttervegg og innvendige vegger Overflater med malte plater, tapeter og fliser. Hvite profilerte dører og skyvedører. Påkostninger: Nymalte vegger. Normalt god tilstand på innvendige overflater. TG: Overflater på innvendig himling Himlinger har malte plater. Jevnt over godt vedlikeholdt, overflater er hele og i normalt god TG: 1 stand. 262 Balkonger Terrasse på ca. 50 m² oppført i betong med adkomst fra stue og kjøkken. Tregulv (som er overflatebehandlet i 2010). Areal er ink. rekkverk/blomsterkasser. Normalt god tilstand på synlige overflater. TG: Piper, plassbygde ildsteder m.v. Gasspeis i stue med marmor omramming. 270 Fast inventar, generelt Plassbygd garderobeskap i entre/gang. Skyvedørsgarderobe dels med speil i bod og 1soverom. Innredningene er nye og i god stand. TG: Utstyr for sanitærinstallasjoner Kobber, plast og rør i rørsystem. 198 liter Oso varmtvannsbereder fra Sentralstøvsuger og balansert ventilasjon med varmegjennvinner. Røropplegg er ikke kontrollert av takstmann. For VVS - sanitærutstyr er dette kun en enkel overflatebeskrivelse, ingen tilstandsbeskrivelse. Takstformidlingen A/S Org.nr av 11

9 3.etasje Wc Bad/wc 400 Elkraft, generelt Skjult anlegg, sikringsskap med automatsikringer. Eier opplyser at el- anlegget fungerer tilfredsstillende. Det foreligger ingen samsvarserklæring i sikringsskap. For El- anlegget er dette kun en enkel beskrivelse, ingen tilstandsbeskrivelse. 450 Elvarme, generelt Elektriske panelovner i noen rom. Gulvvarme i baderom. 540 Alarm- og signalsystemer, generelt Røykvarsler og brannslokkningsapparat. 253 Belegg/overflater på innvendige gulv, trapper og ramper inklusive gulvlister Overflater har parkett. 254 Overflater på innside yttervegg og innvendige vegger Overflater med malte plater. 255 Overflater på innvendig himling Himlinger har malte plater. 315 Utstyr for sanitærinstallasjoner Klosett og søyleservant. For VVS - sanitærutstyr er dette kun en enkel overflatebeskrivelse, ingen tilstandsbeskrivelse. 360 Luftbehandling, generelt Balansert ventilasjon. 253 Belegg/overflater på innvendige gulv, trapper og ramper inklusive gulvlister Overflater har fliser med gulvvarme. TG: 1 Påkostninger: Nye fliser over de originale. Det er ikke indikert unormalt utslag ved fuktsøk. Sluk av plast, ok fall til sluk i gulv. Flislagt gulv i bad/våtrom har i flg. NBI./Byggforsk normalt forventet teknisk levetid ca år. 254 Overflater på innside yttervegg og innvendige vegger Overflater med fliser. Det er ikke indikert unormalt utslag ved fuktsøk. Flislagte vegger i bad/våtrom har i flg. NBI./Byggforsk normalt forventet teknisk levetid ca år. Takstformidlingen A/S Org.nr av 11

10 Vaskerom/teknisk rom Kjøkken 255 Overflater på innvendig himling Himlinger har malte plater. 315 Utstyr for sanitærinstallasjoner Klosett og bidèt. Ny baderomsinnredning med heldekkende servant. Ny dusjvegg i glassbyggersten, glassdør. Sanitærutstyr (wc, servant, vasker etc.) har i flg. NBI./Byggforsk normalt forventet teknisk levetid ca år. Det ble foretatt fuktsøk med Protimeter i vegger i bad. Det ble ikke avdekket unormal fuktighet. God kvalitet på innredning og utstyr. For VVS - sanitærutstyr er TG: 1 dette kun en enkel overflatebeskrivelse, ingen tilstandsbeskrivelse. 360 Luftbehandling, generelt Balansert ventilasjon. 900 Annet Badet er fra byggeår, men det er nye gulvfliser og montert nytt baderomsinnredning av god kvalitet. TG: Belegg/overflater på innvendige gulv, trapper og ramper inklusive gulvlister Overflater har fliser. Sluk av plast, fall til sluk. 254 Overflater på innside yttervegg og innvendige vegger Overflater med malte plater. 255 Overflater på innvendig himling Himlinger har malte plater. 315 Utstyr for sanitærinstallasjoner Skyllekar i stål, røropplegg til vaskemaskin og varmtvannsbereder. For VVS - sanitærutstyr er dette kun en enkel overflatebeskrivelse, ingen tilstandsbeskrivelse. 360 Luftbehandling, generelt Balansert ventilasjon. 253 Belegg/overflater på innvendige gulv, trapper og ramper inklusive gulvlister Overflater har parkett. TG: 1 Takstformidlingen A/S Org.nr av 11

11 254 Overflater på innside yttervegg og innvendige vegger Overflater med malte plater. 255 Overflater på innvendig himling Himlinger har malte plater. 272 Kjøkkeninnredning Kjøkkeninnredning med heltre profilerte fronter som er nymalt. Hjørnehette over komfyr. Integrert komfyr/topp, kjøl/frys. Oppvaskmaskin (ikke integrert). Vegg over kjøkkenbenk er flissatt. Innredningen er i god stand, godt utstyrt kjøkken. Det er ikke indikert fukt på gulv, vegg eller benkeplate. TG: 1 Garasje Lokalisering Bygningsdel/beskrivelse T.grad Garasje 200 Bygning, generelt Garasje oppført med støpt betonggulv og gips i tak og vegger. Uisolert leddport med automatisk åpner. Takstformidlingen A/S Org.nr av 11