BONDEN SOM BYGGHERRE ENTREPRISEFORM, TILBUDSGRUNNLAG OG KONTRAKT. SKJETLEIN GRØNT KOMPETANSESENTER Bjørn Garberg rådgiver landbruksbygg

Transkript

1 BONDEN SOM BYGGHERRE ENTREPRISEFORM, TILBUDSGRUNNLAG OG KONTRAKT SKJETLEIN GRØNT KOMPETANSESENTER Bjørn Garberg rådgiver landbruksbygg 1

2 Prosess

3 ENTREPRISEFORMER Entrepriseform er en modell for organisering av forholdet mellom de tre hovedaktørene i et prosjekt byggherren, prosjekterende og entreprenørene og danner den prinsipielle strukturen for fordeling av risiko og ansvar. Byggherre Risiko og ansvar Entreprenører Prosjekterende 3

4 Entrepriseformer Utførelsesentreprise Totalentreprise 4

5 Entrepriseformer Forskjellen mellom utførelsesentreprise og totalentreprise ligger i hvor prosjekteringen er plassert. Totalentreprise: Prosjektering og utførelse Utførelsesentreprise: Utførelse. Byggherre har ansvaret for prosjekteringen. Begrepet utførelsesentreprise finnes ikke i tradisjonell litteratur men dekker ; generalentreprise, hovedentreprise og delt byggeherrestyrt entreprise. 5

6 Entrepriseformer VALG AV ENTREPRISEFORM Totalentreprise: Entreprenøren har ansvar for prosjekteringen, gjennomføringen og valg av materialer og utførelser for å levere et mer eller mindre spesifisert bygg/del av et bygg. Fordeler: Risiko overføres til totalentreprenøren mot risikotillegg i pris Større sikkerhet for pris, forutsatt liten endringsmengde Unngår grensesnitt mot byggherrens rådgivere/planleggere under gjennomføring. (Forenkler byggeadministrasjonen hos byggherre.) Ulemper: Liten påvirkning av utførelse og kvalitet etter kontraktsinngåelse, krever godt formulert konkurransegrunnlag Vedlikeholds- og drifts hensyn kan bli underfokusert i prosjekteringen Risikotillegg i pris Totalentreprisen velges der tiltakshaverne vil ha minst mulig risiko, og kan være fordelaktig når prosjektet lar seg beskrive gjennom funksjonskrav, evt. et ukomplisert bygg, hvor suksessen ligger i god gjennomføringsevne. 6

7 Modell totalentreprise - en entreprenør Byggherre Planlegger(e) Funksjonsbeskrivelse Tegninger Totalentreprenør Planlegger(e) Byggeledelse Underentreprenør 1 U2 U3, U4 osv NB. Ved bruk av flere totalentreprenører vil det være behov for ekstern byggeledelse

8 Entrepriseformer VALG AV ENTREPRISEFORM Utførelsesentreprise - Hovedentreprise. Byggherren samler de bygningsmessige entreprisene i èn kontrakt med hovedentreprenøren og har egne kontrakter for de øvrige (tekniske) fagene. Hovedentreprenøren får ansvar for rigg og for koordinering av arbeidene mellom alle (side)entreprenørene. Prosjektering inngår ikke i entreprenørens kontrakt og må ivaretas av prosjekterende kontrahert av byggherre. Fordeler: Relativt lavt antall entreprenører Relativt enkel administrasjon av arbeider og kostnader Mindre risiko for byggherre enn delte entrepriser Ulemper Kan utelukke mindre entreprenører Denne entreprisen kan være aktuell i prosjekter hvor hovedarbeidsomfanget er definert, men hvor enkeltfag kan ha større usikkerhet. 8

9 Modell Hovedentreprise Byggherre Planlegger(e) Mengdebeskrivelse Detaljtegninger Byggeleder Entreprenør grunn Betong og overbygg Rør El I-mek

10 Entrepriseformer VALG AV ENTREPRISEFORM Utførelsesentreprise - Generalentreprise. Hele entreprisen leveres av en entreprenør med rigg og koordinering inkludert. Han engasjerer alle leverandører som underentreprenører og har det fulle ansvar for utførelsen av alle arbeider. Prosjektering inngår ikke i entreprenørens kontrakt og må ivaretas av prosjekterende kontrahert av byggherre. Fordeler En entreprisekontrakt og mindre administrasjon for byggherre Klare ansvarsforhold og relativt lav risiko for byggherre Ulemper Høyt administrasjonspåslag Generalentreprise kan være fordelaktig i prosjekter hvor alle fagene er godt definerte, hvor byggherre har sett fordel i å gjennomføre all prosjektering på forhånd. 10

11 Modell - generalentreprise Byggherre Planlegger(e) Mengdebeskrivelse Detaljtegninger Generalentreprenør Byggeledelse Underentreprenør 1 U2 U3, U4, U5 osv

12 ENTREPRISEFORMER VALG AV ENTREPRISEFORM Utførelsesentreprise - Delt byggherrestyrt entreprise. Her inngår byggherren separate avtaler med en rekke entreprenører for de ulike fagområder.(grunn, betong, tømrer, elektro, osv.) Prosjektering ivaretas av prosjekterende kontrahert av byggherren. Byggherren, ofte i samarbeid med en engasjert byggeleder, har ansvaret for å styre og koordinere alle aktørene i prosjektet. Fordeler Full nytte av konkurransen mellom entreprenører Åpner opp for mindre entreprenører Tettere dialog mhp å endre og påvirke de etterfølgende arbeider Tettere dialog mhp å kunne påvirke kostnadsutviklingen Lave totale påslag og administrative kostnader hos entreprenører 12

13 ENTREPRISEFORMER VALG AV ENTREPRISEFORM Utførelsesentreprise - Delt byggherrestyrt entreprise. Ulemper Økt krav til prosjektledelseskompetanse hos byggherre Nødvendig med solid byggadministrasjon /byggeledelse Stort omfang av koordinering av grensesnitt med påfølgende risiko for ventetid med kostnadskonsekvenser. Økt risiko for kontraktuelle problemstillinger mellom entrepriser Størst risiko for byggherre sammenlignet med de øvrige vanlige entrepriseformene Delte entrepriser kan være fordelaktig ved oversiktlige prosjekt med klare grensesnitt og enkle konstruksjoner. 13

14 Modell byggherrestyrt sideentreprise Byggherre Planlegger(e) Mengdebeskrivelse Detaljtegninger Byggeleder Entreprenør 1 E2 E3, E4, E5 osv

15 ENTREPRISEFORMER VALG AV ENTREPRISEFORM Regningsarbeid. Entreprenøren gjør arbeidet byggherren spesifiserer og avregner etter medgått tid og materiell. Det avtales timepriser og påslag for innkjøpt materiell. 15

16 ENTREPRISEFORMER VALG AV ENTREPRISEFORM Byggherrenes dilemma!!. Byggherrestyrte utførelsesentrepriser Fare for udekkede grensesnitt mellom de ulike entreprenørene Krever svært detaljert planleggingsarbeide Krever vanntett anbudsunderlag. Manglende poster kan gi store overskridelser og dissens Gir sterk konkurranseeffekt adgang til å delta for mindre bedrifter. Lett å sammenligne tilbud. Krav til entreprenørene må tydelig gå fram i konkurransegrunnlaget. Krever byggeledelse / koordinering utgifter til byggeleder. 16

17 ENTREPRISEFORMER VALG AV ENTREPRISEFORM Totalentreprisen Gir byggherren lavere risiko Byggherren betaler en risikopremie for tryggheten, da entreprenøren(e) normalt vil ha et visst risikopåslag Det er ingen grunn til å anta at denne entrepriseformen gir en lavere totalkostnad for byggherren. Ved totalentreprise pass på! Totalentreprenøren har rett til å velge materialer og utførelser. Enkle og minimalistiske løsninger - høye drift/levetidskostnader. Spesifiser tilbudsgrunnlaget nøye slik at entreprenørens anbud inkluderer de utførelser byggherren ønsker. (letter også sammenligning) 17

18 ENTREPRISEFORMER VALG AV ENTREPRISEFORM KONKLUSJON Byggherren må treffe valg ut fra en vurdering av egen kompetanse og tilgjengelige ressurser til styring og oppfølging av prosjektet. Uansett entrepriseform er det viktig med god oppfølging underveis for å sikre at prosjektforutsetningene blir ivaretatt. Grunnlaget for suksess eller fiasko legges i planleggingsfasen. Påstand : 90 % av premissene for suksess er lagt når 10% av kostnadene er påløpt. 18

19 ANBUD NY DRIFTBYGNING Øya videregående skole Grunnarbeid Bet.arbeid Bet.element Tre-arbeid VVS-arbeid El-arbeid Maling/flis I-Mek Andre arb. m/vindu-dører BILLIGST mva TOTAL ENTREPRISE (NØKKELFERDIG)

20 TILBUDSGRUNNLAG Når entrepriseform er valgt og forprosjektet fullført kan prosjektet settes ut i en tilbudskonkurranse. VIKTIG UANSETT ENTREPRISEFORM! Bruk anerkjente konkurranseregler og respekter disse Oppgi hvilke kontrakts bestemmelser som gjelder Alle utførelser og ytelser er medtatt i konkurransegrunnlaget slik at innkomne tilbud representerer prisen på en komplett utførelse. Sørg for å ivareta grensesnittene mellom entreprenørene i delte entrepriser. Dokumentene angir entydig ønskede utførelser og kvaliteter slik at tilbudene kan sammenliknes kun ut fra tilbudssum. NB: En plantegning er sjelden et godt nok grunnlag for å innhente tilbud fra entreprenørene på. RISIKOPREMIE! 20

21 TILBUDSGRUNNLAG Komplett tilbudsgrunnlag Bok 0, Generelle tilbudsbestemmelser Bok 1, Tilbudsspesifikasjoner (kravspek) Bok 2, Tilbudsdokument 21

22 VALG AV ENTREPRENØR Entreprenør velges på grunnlag av de tildelingskriterier som er angitt i tilbudsdokumentene. -Gunstigste pris? -Byggetid? -Mest fordelaktige tilbud? -Kompetanse i bedriften? Osv. Formell behandling er nødvendig for å unngå juridisk etterspill. Bruk standardiserte tilbudsregler og følg dem. 22

23 VALG AV ENTREPRENØR Ha respekt for entreprenørene som har brukt mye ressurser på å delta i konkurransen. Avslutt konkurransen som forutsatt i tilbudsgrunnlaget på en rettferdig måte. Ny tilbudsstandard gir muligheter for forhandlinger etter tilbudsåpning (NS 8410) 23

24 KONTRAKT MED ENTREPRENØR Tilbudsdokument skal angi hvilken entrepriseform / type kontrakt som skal legges til grunn. Bruk standardiserte kontraktsbestemmelser NS 8405 Utførelsesentreprise NS 8406 Utførelsesentreprise (forenklet ) NS Totalentreprise 24

25 KONTRAKT MED ENTREPRENØR Kontraktsdokumenter. Er ikke annet avtalt inngår følgende dokumenter i kontrakten. a) Avtaledokument b) Eventuelle referater eller skriftlig materiale fra oppklarende drøftelser eller forhandlinger avholdt etter at tilbud ble inngitt, som er godkjent av begge parter. c) Entreprenørens tilbud. d) Skriftlige avklaringer og eventuelle referater eller skriftlig materiale fra befaringer eller konferanser - før tilbud ble inngitt e) Tilbuds eller konkurransegrunnlaget f) Standard kontraktsbestemmelse. Ved motstrid gjelder rekkefølgen utførelse som kun vises på tegning er ikke en del av kontrakt beskrivelse gjelder foran tegning 25

26 KONTRAKT MED ENTREPRENØR Forhold på byggeplassen Entreprenøren skal holde god orden -regelmessig opprydding etter eget arbeid og fjerne avfall etter dette - opprydding for entreprenørens regning etter varsel. Stillaser og ubetjente heiser skal vederlagsfritt kunne benyttes av andre entreprenører og byggherren så fremt det ikke skjer til fortrengsel for entreprenøren. Bruk av underentreprenør Entreprenøren har rett til å sette bort deler til UE. Entreprenør skal varsle byggherren om hvilke deler nektelse kun dersom saklig grunn Framdrift Entreprenøren skal utarbeide og legge fram framdriftsplan for egne arbeide Om nødvendig inngår også revisjon av framdriftsplanen. 26

27 KONTRAKT MED ENTREPRENØR Endringer. Byggherren kan skriftlig pålegge entreprenøren endringer ikke av vesentlig annen art enn det kontrakten omfatter sum inntil 15% av netto tillegg av kontraktssum. Partene har krav på justering av vederlaget og tidsfrister endringen medfører. Avvik i forhold til kontraktens mengdeangivelse på poster som skal avregnes etter enhetspriser utgjør ingen endring så fremt det ikke vesentlig overstiger det entreprenøren burde ha tatt i betraktning Entreprenøren har plikt til å utføre alle pålegg han får fra byggherrens representant - entreprenøren har selv ansvaret for å varsle om han mener pålegget gir grunnlag for ekstra oppgjør eller fristutsettelse. 27

28 KONTRAKT MED ENTREPRENØR Fakturering, betaling og indeksregulering Entreprenøren kan kreve betalt månedlige avdrag - verdien av utført arbeid er fakturagrunnlaget. Det skal trekkes 10% (totalentreprise 7,5%) av avdragsgrunnlaget til innestående beløp har nådd 5 % av kontraktssummen. Etter dette skal det faktureres uten fradrag. Innestående beløp faktureres i sluttfakturaen. (NB FDV og opplæring) Generell betalingstid på faktura er 28 dager. Endringsarbeid betales når byggherre, etter forlangende, er varslet og er klar over de økonomiske konsekvensene med endringene. Hvis ikke annet er avtalt, indeksreguleres kontraktssummen i henhold til bestemmelser i NS NB: Ingen fakturaer skal betales før forsikringsdokument og evt. bankgaranti er framlagt for byggherre. 28

29 KONTRAKT MED ENTREPRENØR Overtakelse Kontraktsarbeidet overtas av byggherren ved overtakelsesforretning. Entreprenøren skal skriftlig innkalle - 14 dagers frist. Partene har plikt til å møte - unnlater en av partene kan den andre parten gjennomføre alene. Partene skal i felleskap gjennomføre en aktsom befaring. Det skal føres protokoll Minimum innhold: - Hvem som er til stede - Mangler som måtte påvises. - Frist for utbedring av mangler og tidspunkt for evt. etterbefaring - Hvorvidt kontraktsarbeidet overtas eller nektes overtatt. Ved nektelse skal årsaken begrunnes i protokollen - det samme ved uenighet om en påstått mangel - protokollen skal signeres 29

30 KONTRAKT MED ENTREPRENØR Overtakelse fortsettelse Byggherren kan nekte å overta dersom det påvises slike mangler at disse eller utbedringen av dem kan hindre den forutsatte bruken av kontraktsarbeidet. Virkninger av overtagelse. a) Eventuell dagmulkt slutter å løpe. b) Risikoen for kontraktsarbeidet går over til byggherren. c) Entreprenørens forsikringsplikt opphører d) Reklamasjonsfristen begynner å løpe e) Entreprenøren skal sende sluttoppstilling og sluttfaktura. f) Sikkerhet (bankgarantier) nedtrappes. 30

31 KONTRAKT MED ENTREPRENØR Sluttoppgjør Entreprenøren sender byggherren en sluttoppstilling innen 2 mnd fra overtakelsen. Sluttoppstillingen skal gi en fullstendig oversikt over partenes mellomværende med følgende innhold: Alle fakturerte og betalte krav Alle fakturerte krav som ikke er betalt Alle avviste krav fra byggherre som entreprenøren opprettholder Alle krav som entreprenøren mener å ha som enda ikke er fakturert. Krav som ikke er medtatt i sluttoppstillingen kan ikke fremsettes etter 2 mnd fra overtakelse (unntak for arbeid som skal utføres etter overtakelsen, krav på innestående, evt indeksregulering) Byggherren skal betale innen 2 mnd regnet fra mottakelsen av sluttoppstillingen vedlagt sluttfakturaen. Eventuelle innsigelser eller krav mot entreprenøren må fremsettes innen betalingsfristen, hvis ikke mister byggherren denne muligheten. 31

32 KONTRAKT MED ENTREPRENØR Forsinkelse Sluttfristen for kontraktsarbeidene er dagmulktbelagt. Andre frister er bare dagmulktbelagt dersom dette er presisert i kontrakten. Dagmulkten pr hverdag skal utgjøre: 1 promille av kontraktssummen ved overskridelse av sluttfristen, men ikke mindre enn promille av kontraktssummen for den del av kontraktsarbeidet som skal være ferdigstilt til en dagmulktbelagt delfrist, men ikke mindre enn 750. Dagmulktansvaret er begrenset til 10 % av kontraktssummen Byggherren kan ikke kreve erstatning i stedet for dagmulkt. 32

33 KONTRAKT MED ENTREPRENØR Mangler Det foreligger en mangel dersom kontraktsarbeidet ved overtakelsen ikke er i den stand byggherren har krav på etter kontrakten. Entreprenøren har rett og plikt til å utbedre en mangel med mindre utbedringene vil bli uforholdsmessig store i forhold til det som oppnås. Byggherren skal sette en rimelig frist for utbedring - ikke rettet innen fristen - entreprenøren betaler utbedring utført av andre forhåndsvarsel kreves. Prisavslag kan kreves i stedet for utbedring Reklamasjon kan ikke framsettes senere enn (3) 5 år etter overtagelsen 33

34 KONTRAKT MED ENTREPRENØR Dagmulkt. Byggherren kan kreve dagmulkt - på del - frister kun dersom det er avtalt Dagmulktssats 1 promille pr hverdag - maks 10 % av kontraktssum. Byggherren kan ikke kreve erstatning i stedet for dagmulkt. Mangler. Det foreligger en mangel dersom kontraktsarbeidet ved overtakelsen ikke er i den stand byggherren har krav på etter kontrakten. Entreprenøren har rett og plikt til å utbedre en mangel med mindre utbedringene vil bli uforholdsmessig store i forhold til det som oppnås Byggherren skal sette en rimelig frist for utbedring - ikke rettet innen fristen - entreprenøren Gårdbrukeren betaler utbedring utført skal av andre lykkes! forhåndsvarsel kreves. Prisavslag kan kreves i stedet for utbedring Reklamasjon kan ikke framsettes senere enn (3) 5 år etter overtagelsen 34