SAK 54/11 63/78 AVSLAG PÅ SØKNAD OM BRUKSENDRING - VARSEL OM OPPFØLGING AV PÅLEGG OM OPPHØR AV BRUK

Transkript

1 Sørum kommune Plan- og utbyggingsseksjonen Byggesak Ingeniør Håkon Frostad Damveien JESSHEIM Dato : Saknr. : 09/ Saksbehandler : Hans Olav Balterud Arkivkode : 63/78 Deres ref. : / Gradering : SAK 54/11 63/78 AVSLAG PÅ SØKNAD OM BRUKSENDRING - VARSEL OM OPPFØLGING AV PÅLEGG OM OPPHØR AV BRUK TILTAK: Bruksendring, etablering av boenhet TILTAKETS ADRESSE: Arteidvegen 100 ANSVARLIG SØKER: Ingeniør Håkon Frostad TILTAKSHAVER: Amir Hasibullah VEDTAK: Søknad om dispensasjon etter plbl (1985) 7 fra byggeforbud i LNF-område avslås da kommunen ikke kan se at det forligger særlige grunner for å innvilge slik dispensasjon. Søknad om bruksendring avslås i medhold av plbl (1985) 74 nr 1 krav til planløsning og 20-6 (virkninger av reguleringsplan.) Ansvarsrett i tilknytning til tiltaket gis til: SØK: Ingeniør Håkon Frostad - sentralt godkjent Vedtaket er fattet med hjemmel i plan- og bygningslovens (2008) 19-2 og plan- og bygningslovens (1985) 93, 93b og 98, samt gjeldende forskrifter til plan- og bygningsloven. Vedtakene er fattet administrativt i henhold til kommunenes delegeringsreglement, gitt av kommunestyret Klageadgang: Vedtaket kan påklages til fylkesmannen i Oslo og Akershus innen tre uker fra mottakelsen av dette brevet, jf. forvaltningsloven kap. 6 og plan- og bygningsloven 1-9. Evt. klage sendes Seksjonen for plan- og utbygging, Postboks 113, 1921 SØRUMSAND. Klagen vil først bli behandlet av kommunens miljø- og utviklingsutvalg. Hvis vedtaket opprettholdes sendes saken til fylkesmannen i Oslo og Akershus til avgjørelse. I henhold til forvaltningsloven 18, 19 har De som er part i saken anledning til å se sakens dokumenter. En klage kan føre til at avgjørelsen blir omgjort. Bygningsmyndighetene er ikke ansvarlig for tap som tiltakshaver måtte lide ved en slik omgjøring. Ytterligere informasjon vedrørende klageadgang kan fås via kommunens internettsider eller ved direkte henvendelse. 1. SAKSUTREDNING 1.1. Tiltaket: Besøksadresse: Rådhuset, Kuskerudvegen 11 Postadresse: Postboks 113, 1921 SØRUMSAND Fakturaadresse: PB 3, 1921 Sørumsand Sentralbord: Faksnr.: e-post: postmottak@sorum.kommune.no Direkte innvalg: Org.nr

2 Tiltaket omfatter søknad om etablering av boenhet på eiendommen. Tiltaket er allerede gjennomført. Kommunen har gitt pålegg om opphør av bruk gjennom vedtak av Varsling: Naboer er varslet og har ikke kommet med merknader Spesielle forhold: Arteidvegen 100, kjent under betegnelsen NRK- bygget eller Kløftasenderen ble brukt til drift av radiosender. Bygget ble oppført en gang på 1950-tallet og det er antatt at senderen hadde 10 ansatte på det meste. Bygget er i matrikkelen registerert som mediabygning. Etter at senderen ble lagt ned har det etter det kommunen har kjennskap til vært noe ulik virksomhet på eiendommen. Blant annet ble en tid drevet med handel av skytevåpen, våpendeler og ammunisjon. Eiendommen har også vært brukt til lagring av klær for UFF i en midlertidig lagerhall som ble godkjent satt opp. På tidligere forespørsler har kommunen åpnet for at eiendommen kan benyttes for lett næringsvirksomhet som ikke medfører vesentlige ulemper for omgivelsene som følge av økt trafikk, støy eller forurensning eller endrede forskriftskrav for bygningen i seg selv. I brev av gjorde vi oppmerksom på at etablering av vaktmesterleilighet ville være søknadspliktig og kreve oppgradering av eksisterende avløpsanlegg. Etablering av familieleilighet ble det opplyst ikke kunne påregnes godkjent. På bakgrunn av henvendelser fra blant annet brannvesenet om bruk av lokaler i Arteidvegen 100 til bolig, sendte kommunen den brev til hjemmelshaver Amir Hasibullah med krav om redegjørelse. Kommunen mottok brev fra hjemmelshaver den I brevet ble det bekreftet at deler av lokalene ble benyttet som vaktmesterleilighet. Hjemmelshaver viste til at han hadde nevnt dette for kommunen i tidligere møte, uten å ha mottatt noen reaksjon på dette. Videre opplyste han at han selv er bosatt på Kongsvinger og har behov for å ha noen boende på eiendommen for å passe på inventaret og de varene som lagres der. Den sendte kommunen varsel om pålegg om opphør av bruk. Kommunen viste i varselet til at man ikke kunne finne at det foreligger noen tillatelse for boenheter på eiendommen og viste i den forbindelse til brev fra hvor kommunen også hadde konkludert med det samme. Vi gjorde videre oppmerksom på at en tillatelse ville betinge en dispensasjon fra kommuneplanens arealdel. Det ble gitt frist til den for å avvikle boforholdet. Kommunen mottok tilsvar til varselet den Den fattet kommunen vedtak om pålegg om opphør av bruk. Kommunen fant ikke at det var innkommet noen nye opplysninger som tilsa en annen vurdering enn hva som tidligere hadde framkommet. Frist for å etterkomme pålegget ble satt til Etter initiativ fra hjemmelshaver ble det avholdt møte med kommunen den Det ble laget et referat fra møtet. I møtet redegjorde saksbehandler for hvordan hjemmelshaver kunne forholde seg til vedtaket, og gjentok fra tidligere brev at det er anledning til å søke tiltaket godkjent i ettertid. Den mottok kommunen søknad om enkle tiltak for bruksendring og godkjenning av leilighet fra ansvarlig søker Håkon Frostad på vegne av Amir Hasibullah. I brev av omgjorde kommunen søknaden til ordinær søknad, under henvisning til at tiltaket vil være i strid med gjeldende arealplan og avhengig av dispensasjon for å kunne tillates. Søknad om bruksendring var for øvrig for mangelfull til at den kunne tas til behandling.

3 Etter avtale med tiltakshaver ble det avholdt befaring med to representanter fra Sørum kommune og leietaker den Bygget brukes i all hovedsak som lagerbygg for møbler. Deler av første og andre etasje er innredet som leilighet. Det vises til vedlagte plantegninger, oversiktstegninger hvor leiligheten er angitt med skravur. 3 Kommunen hørte for øvrig ikke noe mer fra ansvarlig søker i forhold til manglene som ble påpekt i vårt brev av Den fant kommunen å ferdigbehandle søknad om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel og avslå søknaden. Det vises til vurderingene som framgår i forhold til dette i vedtaket. Vedtaket er rettidig påklaget i klage mottatt Saken ble behandlet av kommunens Miljø- og utviklingsutvalg i møte den Utvalget tok ikke klagen til følge og saken ble oversendt Fylkesmannen i Oslo og Akershus for endelig avgjørelse. Kommunens vedtak ble opphevet av Fylkesmannen gjennom vedtak av og hjemvist for ny behandling. Kompletterende søknad om bruksendring er mottatt kommunen En av innvendingene fra Fylkesmannens juridiske avdeling som medførte av vedtaket ble opphevet var at siden kommuneplanformålet LNF-formålet er brukt som avslagshjemmel, skulle saken vært oversendt berørte sektormyndigheter for uttalelse. Dette er nå gjort og både Fylkesmannens miljøvernavdeling og Akershus fylkeskommune har uttalt seg negativt om tiltaket. Søknaden behandles etter plan- og bygningsloven av Byggetomten: Eiendommen er tilknyttet privat vannverk og har privat avløpsanlegg, septiktank. Avkjørsel skjer til kommunal veg, Arteidvegen Gjeldende plangrunnlag: Eiendommen ligger innenfor område som i kommuneplanen er avsatt til landbruk-, natur- og friluftsliv (LNF-område). I LNF-område er det byggeforbud for tiltak som ikke er direkte forbundet med landbruksvirksomhet Uttalelser fra annen myndighet: Kommunens planfaglige vurdering: Kommunens planmyndigheter har vurdert søknaden på nytt og gitt tilbakemelding pr e-post den som sammenfattes i følgende punkter. Da søknaden gjelder en bruksendring av eksisterende bygg, synes ikke tiltaket å gi vesentlige ulemper i forhold til vern. Gjennom nabovarsling og politisk klagesaksbehandling anses hensyn til medvirkning og demokratiske prosesser tilstrekkelig ivaretatt. Det er ikke sannsynlig at det finnes ukjente interesser som ikke avdekkes gjennom dispensasjonsbehandlingen. Området ligger nær, men ikke innenfor en sone med middels faregrad i forhold til potensielle kvikkleireskred. Det bør foretas en geoteknisk vurdering av sikkerheten. Tiltaket innebærer etablering av en ny boenhet. I forhold til kommunen boligpolitikk skal saken vurderes på lik linje med et nybygg. Kommunens planmyndighet vurderer at tiltaket ikke er i tråd med kommunens utbyggingsstrategi: det skal bygges sentralt ved kollektivknutepunktene, hovedsakelig ved Frogner og Sørumsand. Kommunen har vedtatt å begrense boligbyggingen til i gjennomsnitt 100 boliger pr. år, i tillegg til noe sentrumsfortetting. Det betyr at

4 4 kommunen må prioritere hvilke prosjekter som skal få bygge ut innenfor kvoten. Kommunen vil da prioritere tettstedene ved kollektivknutepunktene, og områder som reguleres, fremfor å gi dispensasjoner i LNF-området. Kommunen har gjennomgående over tid hatt en restriktiv holdning til boligbygging i LNF-områdene. Dette er for å styrke tettstedene og kollektivknutepunktene som bolig og handelssentra, redusere bilbruk og styrke kollektivgrunnlaget, utbygging skal skje i områder med trafikksikre forhold som gang- og sykkelveg, med sikre- og korte skoleveger. Alle disse hensynene er relevante for vurderingen av denne konkrete bruksendringssaken. I dette tilfellet ligger bygget i et landbruksområde, 3 km. fra Lindeberg stasjon, og 6 km. fra Frogner sentrum med butikker, skoler og idrettsanlegg. Det er gang- og sykkelveg mellom Lindeberg og Frogner, men ikke fra Lindeberg til Arteid. Planmyndigheten kan ikke i denne søknaden se tilstrekkelige fordeler som oppveier de store ulempene i forhold til planhensynene. Akershus Fylkeskommune: Akershus Fylkeskommune har uttalt seg til søknaden den Fylkesrådmannen finner at en dispensasjon som omsøkt vil undergrave intensjonen i kommuneplanen. I tillegg vil den kunne skape forventning om likebehandling i tilsvarende saker. Fylkesrådmannen støtter kommunens vurdering at det ikke foreligger en klar overvekt av fordeler for etablering av boenhet og fraråder at kommunen gir dispensasjon. Fylkesrådmannen ber videre om å få oversendt kopi av eventuelt vedtak i saken. Fylkesmannens miljøvernavdeling: Fylkesmannens miljøvernavdeling har uttalt seg til søknaden den Ut i fra miljøvernhensyn og målsetting om bærekraftig utbyggingsmønster støtter Fylkesmannens miljøvernavdeling kommunens faglige vurdering i saken om at søknaden bør avslås. Saken anses ikke å berøre nasjonale eller regionale hensyn innenfor Fylkesmannens ansvarsområde og overlater til kommunen å gjøre de nødvendige vurderinger i forhold til sin rolle som plan, miljø- og landbruksmyndighet. Sørum kommunalteknikk KF: Bygningen er tilknyttet med septiktank. Kommunen anser at den omsøkte endringen betinger endret utslippstillatelse. Bruk av septiktank er i strid med lokal forskrift om utslipp fra spredte avløpsanlegg. Eiendommen planlegges tilknyttet til offentlig avløp. Sørum kommunalteknikk KF opplyser at gjennomføring av tilknytning vil skje i den nærmeste framtid. Kommunen antar derfor at vilkårene om utslipp i samsvar med forurensningslovens bestemmelser vil kunne etterkommes Dispensasjoner: Plan- og bygningslovens 7 ga mulighet til å dispensere fra lov, vedtekt, forskrift og planer dersom det foreligger særlige grunner. For at lovvilkåret særlige grunner skal være oppfylt, må det foreligge spesifiserte, klare grunner som etter en nærmere konkret vurdering veier tyngre enn de hensyn bestemmelsene skal ivareta. Tiltaket er i strid med kommunens strategi for boligbygging og bosetting og strider også med regionale retningslinjer for samordnet areal- og transportplanlegging. Kommuneplanen med fastsettelse av arealformål er et av kommunens viktigste verktøy for å styre arealutnyttelsen i kommunen og sikre gjennomføring av nasjonale, regionale og kommunale målsettinger om samordnet areal- og transportplanlegging. Vi er av derfor av den oppfatning at følgene ved at et område blir avsatt som LNF-område har mer vidtrekkende konsekvenser enn hva Fylkesmannens juridiske avdeling har lagt til grunn i sitt vedtak. Det vil ikke være tilstrekkelig å vurdere kun lokale miljø- og naturhensyn slik det kan ha vært tradisjon for tidligere.

5 5 Tiltaket vil bryte med kommunens overordnede arealstrategi. Kommunen viser til uttalelsene fra berørte sektormyndigheter som støtter kommunens vurdering. Kommunen kan ikke se at det foreligger en overvekt av særlige grunner for å innvilge dispensasjon som omsøkt og fatter nytt vedtak om avslag Kommunens samlede vurdering: Kommunen finner ikke lokalene egnet til bruk som boligformål. Det vises avholdt befaring på stedet. Lokalene har nær tilknytning til lagerlokaler, blant annet med utsyn fra kjøkken og ned i utstillingslokaler/ lager. Kommunen mener at tiltaket ikke tilfredsstiller kravene til god planløsning og utseende etter 74 nr 1. Tiltaket er i strid med gjeldende plangrunnlag som avsetter eiendommen til LNF-formål. Kommunen har ikke funnet grunnlag for å kunne innvilge dispensasjon. Tiltaket må derfor avslås, jf plbl Pålegg om opphør av bruk varsel om ytterligere sanksjoner: Det vises til vårt vedtak om pålegg om opphør av bruk datert den med frist for å etterkomme pålegget den Dette vedtaket står endret. Kommunen varsler i medhold av forvaltningslovens bestemmelser om at det vil være aktuelt å vurdere videre sanksjonsformer i form av tvangsmulkt etter planog bygningslovens bestemmelser dersom ikke pålegget er etterkommet innen Med hilsen Hans Olav Balterud Avdelingsingeniør Dette dokumentet er godkjent elektronisk og ekspedert uten underskrift. Kopi til: Amir Hasibullah, Erik Werenskiolds veg 13, 2213 KONGSVINGER Akershus Fylkeskommune (sak 2010/16714)