TILLATELSE TIL DISPENSASJON PÅ VILKÅR Svar på søknad om tillatelse til tiltak etter plan- og bygningsloven kapittel 19.

Transkript

1 ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER SEKSJON FOR BYGGESAK Allehelgens gate 5 Postboks 7700, 5020 Bergen Telefon Telefaks postmottak.byggesak@bergen.kommune.no Sweco Norge AS Storetveitvegen BERGEN Deres ref. Deres brev av Vår ref. Emnekode Dato /35 EBYGG VIAS TILLATELSE TIL DISPENSASJON PÅ VILKÅR Svar på søknad om tillatelse til tiltak etter plan- og bygningsloven kapittel 19. Eiendom : Gnr 13 Bnr 453 Tiltakets adresse : Mølleveien 7 Tiltakets art Tiltakshaver : Nybygg bolig : KJELD HENDRIK HELLAND-HANSEN Saksgrunnlaget: Saken gjelder søknad om dispensasjon fra grad av utnytting i gjeldende reguleringsplan. Tiltaket har en grad av utnytting oppgitt til 29,4 % bebygd areal (BYA). Bakgrunnen for dispensasjons-søknaden er oppføring av bolighus med to boenheter og med BYA større enn gitt i gjeldende reguleringsplan. Rettslig grunnlag: Saken er behandlet etter plan- og bygningsloven (pbl) med tilhørende forskrifter; byggteknisk forskrift (TEK10) og byggesaksforskriften (SAK10). Historikk: Det er gitt rammetillatelse til oppføring av bolighus med to boenheter, datert Vedtaket påklaget Klage gis ikke oppsettende virkning datert Ny klage mottatt Igangsettingstillatelse gitt Utsatt iverksettelse av vedtak varsel om mulig omgjøring av vedtak datert VEDTAK: Det vises til søknad om dispensasjon, med innsendt dokumentasjon, mottatt bygningsmyndigheten

2 Dispensasjoner: Med hjemmel i plan- og bygningsloven 19-2 gis dispensasjon fra plan- og bygningsloven 12-4, Rettsvirkninger av reguleringsplan, hva gjelder reguleringsplan R , bestemmelsenes 3, punkt vedrørende økning av BYA til 29,4 %. Etter en samlet vurdering av tiltaket vil fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene. Verken hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. Dispensasjonen gjelder for oppføring av bolig med to boenheter. Det legges til grunn at areal regulert til bolig er vist med gul farge i reguleringsplan og er på ca. 503 m 2. Parkeringsareal holdes utenfor arealberegningen. Vilkår for dispensasjon: Det skal etableres atkomst som sikrer allmenn ferdsel gjennom parsellen til friområdet, jf. reguleringsplan nr , bestemmelsene 7, punkt 7.4.2, før det kan gis ferdigattest/midlertidig brukstillatelse for bolighuset. Gangstien skal også holdes åpen i byggeperioden. Tidligere gitte tillatelser: For øvrig gjelder de vilkår som er satt i tidligere gitte tillatelser. SAKSUTREDNING/BEGRUNNELSE FOR VEDTAKET: Planstatus: Eiendommen omfattes av reguleringsplan nr vedtak i kraft og er regulert til bolig. Eiendommen omfattes også (nordlige del) av reguleringsplan Mindereguleringen fra Den er i kommuneplanens arealdel vist som bebyggelse og anlegg og grønnstruktur. Dispensasjon: Tiltaket kommer i strid med bestemmelse vedrørende grad av utnytting i gjeldende reguleringsplan. En tillatelse som omsøkt kan derfor bare gis dersom det med hjemmel i planog bygningsloven 19-2 kan gis dispensasjon fra bestemmelsen. For at dispensasjon kan gis, kreves det i henhold til plan- og bygningsloven 19-2 at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Hovedhensynet bak bestemmelsen om maksimalkrav til tomteutnyttelse er å regulere bygningers volum over terreng og bygningers totale areal sett i forhold til behovet for uteoppholdsareal, belastning på infrastruktur og forholdet til omgivelsene (jf. TEK (1)). Hensynet til bokvalitet, harmonisk helhet, områdets form, topografi, lokalklima, lysforhold, landskap og hensynet til naboer blir ivaretatt. Hva som er ansett som akseptabel utnytting har sammenheng med hvordan området som helhet disponeres. Tiltaket vurderes ikke å komme i strid med de hensyn bestemmelsen/ planen skal ivareta. Søkers begrunnelse: Forholdene til omgivelsene rundt med hensyn på tiltakets volum er allerede underlagt en grundig vurdering i gitte rammetillatelse. Det vises i den forbindelse til at det i Side 2 av 6

3 rammetillatelsen er gitt dispensasjon for tiltakets høyde, og at det er vurdert konkret byggets avstand til nabogrense, byggets visuelle kvaliteter samt forholdet til eksisterende tursti. Det vil være motstridende å si at byggets høyde og avstand til tursti og omkringliggende eiendommer er uproblematiske, men at volumet ikke skal kunne godtas. Videre må ulempene ved at tomteutnyttelsen overskrides anses som svært beskjedne, noe som fremgår av den gitte rammetillatelsen hvor det er behandlet og vurdert de tema som nå er påklaget med hensyn på byggets høyde samt plassering i forhold til omkringliggende eiendommer og tursti. Når byggets høyde og utstrekning på tomten er vurdert uproblematisk i vedtaket følger det naturlig at bygningens volum i henhold til regulert utnyttingsgrad også må godtas. Ulempene vil være få. Tiltakets bebygde areal, høyde, avstand til nabogrense, de visuelle kvaliteter og forholdet til tursti er vurdert i rammetillatelsen. En dispensasjon fra grad av utnytting vil ikke endre tiltakets ytre rammer, men vil tilfredsstille lovens krav om dispensasjon fra grad av utnytting for tiltaket. I søknad om rammetillatelse er tomteutnyttelsen oppgitt å være 22 % BYA som tilsvarer tillatt bebygd tomteareal etter reguleringsplanen I beregningen er det lagt til grunn et tomteareal bestående av to adskilte områder, et areal på 502,8 m 2 som ligger innenfor reguleringsplan hvor boligen søkes oppført og et annet areal på 335 m 2 som ligger utenfor reguleringsområdet. I rammetillatelsen er det lagt til grunn de arealberegningene som er gjort i søknaden og at tiltaket ikke krever dispensasjon fra krav om tomteutnyttelse. I reguleringsplanen er det avsatt en boligtomt på ca. 503 m 2. Bestemmelsen om tomteutnyttelse i stiller krav til utnyttelse av de tomtene som er avsatt til bebyggelse innenfor planområdet. Arealet på 335 m 2 ligger utenfor reguleringsplanen og vurderes ikke som en del av boligtomten. Dette arealet kan da ikke tas med i beregningsgrunnlaget for tomteutnyttelsen, men arealet vil likevel kunne nyttes som del av atkomst, ekstra parkering med videre, samt tilrettelegging for tursti. Etter en samlet vurdering av tiltaket vil fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene. Verken hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. Med hjemmel i plan- og bygningsloven 19-2 gis dispensasjon fra plan- og bygningsloven 12-4, Rettsvirkninger av reguleringsplan, hva gjelder reguleringsplan R , bestemmelsenes 3, punkt vedrørende økning av BYA til 29,4 %. Nabovarsling: Det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i plan- og bygningsloven 21-3, og det er registrert felles merknad fra Thomas og Barbara Rogge, Møllevegen 8, Harald og Rønnaug Katharina Totland, Møllevegen 6, Hans og Antonella Z. Munthe-Kaas, Møllevegen 4, Mikael Aksdal, Møllevegen 3, Jon R. og Anne Myhre, Møllevegen 2, Magnus Haldorsen og Ingfrid Salvesen Haldorsen, Møllevegen 1 og Kjell-Erik Wiborg, Lyngbakken 2. Merknadene går i hovedsak på at for de nærmeste naboene vil ulempene bli betydelige. Bygningen vil fra øst fremstå som en 18,5 m lang og opp til 8,6 m høy konstruksjon. I tillegg kommer støttemurer til terrasse som fortsetter videre sydover. Også for allmenheten vil ulempen være store ved overskridelse av tillatt bebygd areal. Reguleringsbestemmelsene er utformet med tanke på å bevare friområdets karakter, og byggets størrelse vil derfor være av stor betydning. Denne tomten utgjør pr. i dag innfallsporten fra nord til friområdet, og er den viktigste inngangsporten til skogen. Det er derfor av stor betydning at friområdet ikke i for Side 3 av 6

4 stor grad blir privatisert og preget av et dominerende bygg. Det vises også til tidligere merknader i saken. Søkers kommentarer: I merknaden vises det hovedsakelig til dispensasjonssøknaden, men også til tidligere innsendte klager. Nabomerknaden fremstår i stor grad sammenfallende med det som tidligere er fremkommet i saken, hvor det rettes innvendinger mot tiltakets høyde og volum, virkning for naboer og forholdet til nærliggende område. Tiltakshaver har ikke noe ønske om å begrense tilgang til tilgrensende friområde. Videre kommenteres det fra tiltakshaver at det kun er 1 av de tilgrensende naboeiendommer som har signert på merknadsskrivet. Etat for byggesak og private planer sitt skriv om mulig omgjøring av vedtaket datert er grunnet i forståelsen av reguleringsplanens bestemmelse om tomteutnyttelse. Øvrige forhold i saken er vurdert i gitt rammetillatelse. Herværende dispensasjonssøknad sendes for å imøtekomme Etat for byggesak og private planers tolkning av reguleringsbestemmelse knyttet til tomteutnyttelse. Uttalelse/krav fra andre myndigheter: Saken har vært oversendt Fylkesmannen i Hordaland og de har gitt uttalelse datert : Uttale - Bergen - Gnr 13 Bnr Mølleveien 7 - Nybygg bolig - Grad av utnytting - Dispensasjon Fylkesmannen viser til kommunen sitt brev datert med uttalefrist Saken gjelder søknad om dispensasjon fra grad av utnytting i gjeldende reguleringsplan. Eiendommen omfattes av reguleringsplan nr fra 1997 og er regulert til bolig. En mindre del av eiendommen omfattes av reguleringsplan nr fra Denne delen er i kommuneplanens arealdel vist som bebyggelse og anlegg. Fylkesmannen har ingen merknader til utnyttelsesgraden på tomten. Vi bemerker imidlertid at tomten ligger like ved et friområde, og en sti gjennom parsellen er innfallsporten fra nord til dette skogområdet. Vi mener at det er viktig å ivareta allmenn ferdsel og sikre tilgang til byens grønne lunger. Kommunen bør sette vilkår som sikrer allmenn ferdsel gjennom parsellen til friområdet ved et eventuelt vedtak om dispensasjon. ALMINNELIGE BESTEMMELSER: Bortfall av tillatelse: Tillatelse til dispensasjon faller bort etter 3 år, jf. plan- og bygningsloven Myndighet: Saken er behandlet og avgjort administrativt i medhold av delegert myndighet. Klageadgang: Denne avgjørelse er et enkeltvedtak etter forvaltningslovens bestemmelser som kan påklages av partene til overordnet forvaltningsorgan innen 3 uker, jf forvaltningsloven 28 ff. Orientering om rett til å klage på forvaltningsvedtak er vedlagt som siste side i dette vedtaket. En slik klage kan føre til at avgjørelsen blir omgjort. Kommunen er ikke ansvarlig for tap som tiltakshaver måtte lide ved en slik omgjøring. Side 4 av 6

5 Vilkår for å reise sak for domstolene om vedtaket: Partene gjøres herved oppmerksom på at søksmål om gyldigheten av vedtaket eller krav om erstatning som følge av vedtaket, ikke kan reises uten at vedkommende part har nyttet sin adgang til å klage over vedtaket, og at klagen er avgjort av høyeste klageinstans som står åpen (fylkesmannen). Søksmål skal likevel i alle tilfelle kunne reises når det er gått 6 måneder fra klage første gang ble fremsatt, og det ikke skyldes forsømmelse fra klagerens side at klageinstansens avgjørelse ikke foreligger, jf. forvaltningsloven 27 b. Ved all videre kontakt i denne saken, vennligst referer til saksnummer Saker som behandles ved etaten kan følges på internett via kommunens nettside: For å få tilgang til å se dokumenter og kommentarer i saker som gjelder din eiendom, må du logge deg på "Din side" med nettadresse: Saksbehandler for denne saken har telefonnr og e-postadresse: Vigdis.Aspenes@bergen.kommune.no ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER for byggesakssjefen Dette dokumentet er godkjent elektronisk. Vigdis Aspenes - saksbehandler Per Magne Eide - Fungerende gruppeleder Kopi: KJELD HENDRIK HELLAND-HANSEN, LYNGBAKKEN 7, 5067 BERGEN Fylkesmannen i Hordaland, Kommunal- og Samfunnsplanavdelinga, Postboks 7310, 5020 BERGEN Thomas og Barbara Rogge, Postboks 2507 Slettebakken, 5068 BERGEN Harald og Rønnaug Katharina Totland, Møllevegen 6, 5067 BERGEN Hans og Antonella Z. Munthe-Kaas, Møllevegen 4, 5067 BERGEN Mikael Aksdal, Møllevegen 3, 5067 BERGEN Jon R. og Anne Myhre, Møllevegen 2, 5067 BERGEN Magnus Haldorsen og Ingfrid Salvesen Haldorsen, Møllevegen 1, 5067 BERGEN Kjell-Erik Wiborg, Lyngbakken 2, 5067 BERGEN Side 5 av 6

6 Orientering om rett til å klage på forvaltningsvedtak: Klagerett: (forvaltingslovens 28) Hvem kan det klages til: (forvaltingslovens 28) Den som er part eller har rettslig klageinteresse, har rett til å klage over vedtaket. Klageinstans er Fylkesmannen i Hordaland. Klagen sendes til: Bergen kommune, Etat for byggesak og private planer, Postboks 7700, 5020 Bergen. Klagefrist: (forvaltingslovens 29, 30 og 31) Klagefristen er tre uker fra den dag underretningen om vedtaket kom frem til vedkommende part. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Dersom klagen kommer inn etter fristens utløp vil den bli avvist. Klagen kan imidlertid tas under behandling når det foreligger særlige grunner, som tilsier at klagen blir prøvd. Det må derfor opplyses om årsaken til forsinkelsen. En klage som er avgjort av Fylkesmannen, kan ikke påklages videre. Rett til å kreve begrunnelse: (forvaltingslovens 24 og 25) Klagens innhold: (forvaltingslovens 32) Utsetting av gjennomføring av vedtaket: (forvaltingslovens 42) Dersom en part mener at vedtaket ikke er begrunnet, kan det settes frem krav om det. Slik krav må fremsettes innen klagefristen utløp. Klagefristen blir i så fall avbrutt og ny frist begynner å løpe fra den dag begrunnelsen er kommet frem til klager. I klagen må det nevnes det vedtaket som det klages over og hva som ønskes endret. Den må begrunnes og for øvrig vise til de momenter som kan være relevante for bedømmelsen av saken. Klagen må dateres og undertegnes av klager eller hans fullmektig. Selv om partene har klagerett, kan vedtaket vanligvis gjennomføres straks. Det er imidlertid gitt adgang til å søke om å få utsatt iverksettingen av vedtaket, inntil klagefristen er ute eller klagen er avgjort. Fylkesmannen kan på selvstendig grunnlag ta stilling til begjæring om utsettende virkning. Rett til å se sakens dokumenter og kreve veiledning: (forvaltingslovens 11) Med visse begrensninger har partene rett til å se dokumentene i saken. Det må ved et slikt ønske tas kontakt med Kundesenteret til Etat for byggesak og private planer i Allehelgens gate 5. Der vil en også kunne få nærmere veiledning om adgangen til å klage og den videre saksbehandlingen. Kostnader ved klagen: (forvaltingslovens 36) Det er adgang til å kreve dekning for nødvendige og vesentlige kostnader i forbindelse med klagesaken, f. eks advokatbistand, der vedtaket er endret til gunst for klager. Kravet må være fremsatt innen 3 uker etter at underretning om det nye vedtaket er kommet frem til vedkommende part. Det kan også søkes om å få dekket utgifter til nødvendig advokathjelp etter lov om fri rettshjelp. Fylkesmannens kontor eller advokat kan gi nærmere veiledning. Side 6 av 6