Innhold. Styrets årsberetning 4 Resultatregnskap 16 Balanse 17 Noter 19 Kontantstrømoppstilling 25 Revisors beretning 26

Transkript

1 årsrapport 14

2 Innhold Styrets årsberetning 4 Resultatregnskap 16 Balanse 17 Noter 19 Kontantstrømoppstilling 25 Revisors beretning 26 Foto: Oscar Egeberg, Helene Næss, Marianne B. Hansen, Sven O. Nylænder og egne bilder 2

3 Hovedpunkter 2014 Driftsresultat for KOBBL ble 3,7 mnok i 2014, opp fra 2,9 mnok i 2013 Beregnet skatt for KOBBL i 2014 er kr , opp fra kr i 2013 Årsresultat for 2014 ble 2,6 mnok, mot kr 3,2 mnok i 2013 Årsresultat KOBBL Eiendom AS ble -0,3 mnok, ned fra 0,3 mnok i KOBBL forvaltet boliger pr Av dette var boliger i tilknyttede borettslag. KOBBL hadde 11 årsverk ved utgangen av Antall medlemmer i KOBBL pr var 7.155, en økning på 1% eller nto. 62 flere medlemmer. Egenkapitalen er i sterk bedring, og selskapet har nå 6,1 mnok i egenkapital ved årets slutt. Salg av leiligheter i Panorama Beach i Bulgaria, viser en svak positiv utvikling i Ved årsskiftet var 63 av 73 enheter solgt. Boligmassen har en forsikringsverdi ca. 7,8 mrd kroner KOBBL Eiendom omsetter brukte boliger for ca. 186 mnok fordelt på 154 formidlinger KOBBL etablerer sammen med fem andre boligbyggelag eiendomsmeglerselskapet Boligbyggelagene i Norge Oppgjør AS. Selskapet samlokaliseres med KOBBL og KOBBL Eiendom AS. 3

4 Årsberetning VIRKSOMHETEN Kongsvinger og Omegns Boligbyggelag AL (KOBBL) med forretningskontor i Kongsvinger kommune organisasjonsnummer , er et medlemseiet andelslag med vekslende antall andelseiere og vekslende kapital. Formålet er primært på vegne av andelseierne enten enkeltvis eller organisert i borettslag å skaffe boligbygg eller andre bygg som naturlig hører sammen. Boligbyggelagets øvrige formål er nedfestet i lagets vedtekter. Vedtektene finnes på KOBBL sin hjemmeside. KOBBL har de senere år redusert sin virksomhet utenfor kjernevirksomheten og har ved årsskiftet ett heleiet datterselskap; KOBBL Eiendom AS. Byala Eiendom AS ble etablert i 2010 med formål å drifte og selge eiendommen Panorama Beach i Bulgaria. Selskapet eies pr med en ½ part hver av KOBBL og USBL. MEDLEMSORGANISASJON MED VOKSENDE ANTALL MEDLEMMER. Boligbyggelagsbevegelsen i Norge har en historie som går mer enn 80 år tilbake i tid. Boligbyggelagene er samvirke. Folk har gått sammen for å dekke sine boligbehov i troen på at dette lar seg løse bedre, enklere og rimeligere når man står sammen. Norske Boligbyggelag nå er blant de hurtigst voksende medlemsorganisasjonene i Norge. Boligbyggelagene i Norge fikk nye medlemmer i fjor. Netto medlemstilgang var Det representerer en årlig medlemsvekst på overkant av 3 prosent. I dag har Norske Boligbyggelag mer enn medlemmer, og forvalter over boliger i mere enn boligselskap over hele landet. Samtidig som antall medlemmer vokser kraftig hvert år, reduseres antall boligbyggelag gjennom fusjoner. BOLIGPRISUTVIKLING Etter flere år med sterk vekst i Norge, var boligprisene fallende ved inngangen til Til tross for en del dyster spådommer fikk boligprisene en solid vekst gjennom I følge NBBLs prisstatistikk økte boligprisene med 4,3 pst i løpet av Ved utgangen av 2014 var gjennomsnittsprisen på en borettslagsbolig 2,25 millioner kroner. Boligprisene varierer mye fra region til region de høyeste prisene finner vi i Oslo der kvadratmeterprisen i 4. kvartal var kroner, etterfulgt av Stavanger med kroner. Om vi ser bort fra de store byene ligger prisnivået mellom kroner per kvadratmeter. I boligselskap relatert til KOBBL ble det omsatt 213 boliger i Det er en reduksjon fra 2013, da det ble omsatt 232 boliger. Usikkerheten på boligmarkedet fra høsten 2013 ble noe dempet utover året, og i andre halvår i 2014 økte omsetningen av brukte boliger til nivåene på høsten i Gjennomsnittlig pris pr. kvadratmeter for de solgte brukte leilighetene i vårt område var i 2014.

5 Men det er naturlig nok variasjoner til i prisene. Den laveste kvadratmeterprisen var og den høyeste for omsatte boliger i boligselskap i KOBBL i I 2013 var gjennomsnittsprisen pr kvadratmeter. Det gir en gjennomsnittlig prisstigning på 3,3%. Prisvariasjonene pr. kvadratmeter var i 2013 fra kr til kr Den kraftige boligpris- og gjeldsveksten her i landet har gitt både politikere, eksperter og dem som skal inn på boligmarkedet noen utfordringer. Listen over hva man kan gjøre er lang, men motstanden er stor på flere fronter. I lang tid har debatten rast og advarende pekefingre er blitt rettet mot den bratte veksten i norske boligpriser. Fra utlandet har det også blitt advart gjentatte ganger mot at det norske boligmarkedet er en boble som kan sprekke. Årsaken til bekymringen er like enkel som den er kompleks: De siste årene har boligprisene og gjelden til norske husholdninger vokst langt mer enn lønningene til nordmenn og prisene på andre varer og tjenester enn bolig. Det er flere faktorer som kan forklare dette: Stadig flere flytter mot byene, befolkningen øker, boligbransjen mener det ikke bygges nok, velstanden har økt kraftig og det er mange incentiver for å investere i bolig. Noen mener det er for lett å få mye i lån i Norge, samtidig som bankene viser til at det er svært få som faktisk misligholder boliglånene sine i Norge. Det «alle» imidlertid synes å være enige om, er at veksten i prisene på bolig er for høy til at det kan fortsette slik. Det ligger også forslag om skattegrep i til behandling. Det mye omtalte Scheel-utvalget leverte i desember sin rapport til Finansminister Siv Jensen. Her foreslås det relativt dramatiske endringer i hele skattesystemet, inkludert store endringer i boligskatten. Bekymringen for høye boligpriser er ikke like aktuelt i vår region. Boligprisene for brukte boliger ligger veldig langt under prisene på nye boliger. Det er en av årsakene til at det bygges få nye boliger i boligselskap i vårt distrikt. Vi gleder oss derfor over etableringen av nye boligselskaper. Sameiet Kongssenteret Syd med 18 leiligheter. Fjellflokkvegen med 16 enheter som er under bygging og innflytting i nye terrassehus i Guldbæklia borettslag ferdigstilt i 2014, 10 nye FJELLFOKKVEGEN ER UNDER BYGGING, OG DET BLIR TOTALT 16 NYE ENHETER leiligheter i sameiet Gamle Bæreivei, med innflytting i desember I Lia er det under salg 8 borettslagsleiligheter i Liakollen I borettslag, med ventet ferdigstillelse i Ny E16, bedret togforbindelse til Oslo sammen med relativt lave boligpriser i vår region er positive bidrag til økt etterspørsel etter boliger i vårt distrikt. Lavt rentenivå og forventninger til at dette nivået ikke vil øke de kommende årene bidrar til økt vilje til investeringer i bestående bygningsmasse. KOBBL og boligselskapene har gjennomført og har ytterligere planer om forbedring av boligmassen fremover. Det arbeides også hardt for å få etablert flere boliger med heis i bestående bygningsmasse. BOLIGBYGGELAGENE EIES OG STYRES AV MEDLEMMENE Medlemmene både eier og styrer boligbyggelagene, og det er medlemmene som gjennom de styrende organer bestemmer hva som skal bygges, hvordan boliger skal fordeles og hvordan forkjøpsretten skal praktiseres. BOLIGBYGGELAGENE ER ÅPEN FOR ALLE Alle boligbyggelag er åpne for nye medlemmer. Det er ingen begrensing på hvor mange som kan eie laget. Betaler du en eierandel og en beskjeden årlig kontingent har du skaffet deg en fordel i boligmarkedet til de boligene som ditt boligbyggelag har bygget. Jo lengre du har vært medlem, jo sterkere står du. I boligbyggelagene fordeles boligene på grunnlag av ansiennitet. BOLIGSKAFFING FOR MEDLEMMENE Medlemmene har gjennom sin deltakelse i boligbyggelagene vært med å få etablert og bygget mer enn borettslagsboliger i Norge. Medlemmene som har betalt sin eierandel i boligbyggelaget og sin årlige kontingent får rett til å velge først ved tildeling av nye boliger, og har en 5

6 6 fortrinnsrett ved omsetning av brukte boliger som boligbyggelaget har bygget, betyr bare at formålet med boligbyggelagene oppfylles. UTVIDET FORKJØPSRETT Medlemmenes forkjøpsrett har også blitt mer omfattende som følge av at mange boligbyggelag som KOBBL, har etablert felles forkjøpsrettsordninger som åpner opp for at et medlem kan gjøre bruk av sin ansiennitet i et annet boligbyggelag. Den strukturendring som finner sted i boligbyggelagsverdenen ved at mange boligbyggelag har slått seg sammen gjennom fusjoner, fører også til at medlemmene kan gjøre bruk av forkjøpsrett til langt flere boliger på mange forskjellige steder rundt om i Norge. Retten for enhver til å bli medlem i et boligbyggelag, er sammen med medlemmenes forkjøpsrett og ansiennitet selve grunnfjellet som boligbyggelagene i Norge er basert på. Juniormedlemskap er et alternativ til et ordinært medlemskap i boligbyggelaget for barn og ungdom under 18 år. Et juniormedlemskap gir de unge en mulighet til å skape seg en fordel i form av mange års ansiennitet i boligbyggelaget og i gruppen av boligbyggelag med felles forkjøpsrett, når de senere skal ut på boligmarkedet for første gang. KOBBL I SAMARBEID MED ANDRE BOLIGBYGGELAG Det har i de senere år blåst en fusjonsvind over landet når det gjelder boligbyggelag. I løpet av de siste ti årene har antall boligbyggelag blitt redusert fra 100 i 2001 til 47 boligbyggelag ved årsskiftet. Motivasjonen til å fusjonere er å få større enheter som blir mer effektive, samt at det ivaretar krav til kompetanse, større faglige miljøer, og et bedre servicenivå ovenfor kundene og medlemmene. Trenden fortsetter i 2015 og ventelig vil vi se flere endringer i boligbyggelagstrukturen fremover. Generelt vil kravene til å kunne ta økonomisk risiko ved nybygging bli stadig større. Fusjon mellom boligbyggelag vil være en mulig vei for å kunne styrke muligheten til å oppfylle hovedformålet om, å tilby medlemmer boliger og til bedre å forvalte boliger for medlemmene. En samling på færre enheter kan gi en sterkere finansiell ryggrad og kan resultere i bedre og mer konkurransedyktige tjenester til medlemmene. Styret i KOBBL har så langt ikke funnet det riktig å gå i dialog om fusjon med andre større boligbyggelag. Derimot ønsker KOBBL å samarbeide med andre aktører i bransjen, noe som så langt har gitt gode resultater. Først gjennom «Innlandslagene»

7 og nå igjennom Landsbylagene. Grupperingen Landsbylagene, er en interesseforening for boligbyggelag foreløpig lokalisert rundt Oslo. Deltagende boligbyggelag er Kongsvinger, Gjøvik, Hønefoss, Drammen, Larvik og Moss. Gruppen vil ventelig utvides over tid. Grupperingens formål er å fremme erfaringsutveksling, kompetanseutvikling, bedre medlemsfordeler for boligbyggelagenes medlemmer og samarbeid mellom boligbyggelagene. I den tiden vi i «Landsbylagene» har samarbeidet, har vi fått gjennomslag for våre syn i ulike fora, og Landsbylagene fremstår etterhvert som en gruppe av lag som ønsker positiv forandring, med utgangspunkt i vår samvirkebakgrunn. Dette samarbeidet er på god vei til å utvikles videre. Mangelvare innen vår bransje og vårt forretningsområde er bl.a. kapital og kompetanse. Derfor har flere boligbyggelag valgt å fusjonere med andre, og gjerne større boligbyggelag, som har større ressurser både økonomisk og menneskelig kompetanse å trekke på. Vi har i KOBBL valgt en litt annen vei, bl.a. basert på ovennevnte samarbeid og de muligheter som ligger i å tenke mindre tradisjonelt og se de muligheter som finnes. Det er mange utfordringer i et slikt løp, men KOBBL er på god vei. Selskapet har ryddet opp i, og skapt lønnsom drift basert på vår kjernevirksomhet. Utviklingen videre er også å bygge en struktur som gir oss mulighet til å samle kompetanse der det gir gevinst i praksis. Det første skudd på stammen er etablering av et felles eiet oppgjørsselskap, lokalisert i Kongsvinger. Enkelte andre boligbyggelag har tidligere organisert slike selskap. Vårt selskap heter Boligbyggelagene i Norge Oppgjør AS. Navnevalget er slik fordi vi har ambisjoner om å knytte til oss flere attraktive boligbyggelag i Norge fremover. Boligbyggelagene i Norge Oppgjør AS (heretter BONO) eies av Gjøvik og omegns boligbyggelag AL, Ringbo BBL, Nedre Buskerud Boligbyggelag, Larvik Boligbyggelag, Vansjø Boligbyggelag og Kongsvinger og omegns boligbyggelag AL. Selskapets forretningskontor er i Kongsvinger. Selskapets formål er å tilby oppgjørstjenester til eiendomsmeglerforetak og virksomhet som står i forbindelse med dette. Virksomheten skal primært tilby tjenestene boligbyggelagene det eies av eller til disses datterselskap. BONO skal også kunne tilby tilsvarende tjenester til eksterne kunder. Virksomheten er organisert med en selvstendig driftsenhet med egen organisasjon som skal ivareta drift og utvikling av selskapet. Selskapets virksomhet skal likevel knyttes nært opp mot KOBBL. BONO som er samlokalisert med KOBBL håndterer nå alle oppgjørene for KOBBL Eiendom, Garanti Eiendomsmegling Nedre Buskerud og Gjestvang & Partners som er tilknyttet Gjøvik og Omegn Boligbyggelag. BULGARIA, PANORAMA BEACH Bulgaria og prosjektet Panorama Beach ble lansert i 2006/2007 for medlemmene i de tre boligbyggelagene i Kongsvinger, Fredrikstad (FOBBL) og Follo. De siste årene har dette prosjektet krevet betydelige ressurser i administrasjonen og fokus fra styret sin side. Saken har blitt behandlet på samtlige av selskapets styremøter. KOBBL bærer sin andel av alle drifts- og finanskostnader knyttet til dette engasjementet. Kostnader er inkludert i selskapets resultatregnskap. Det Bulgarske eiendomsmarkedet var før finanskrisen ett av de mer interessante av eiendomsmarkedet i Europa, med en høy årlig vekst i prisene. Da finanskrisen slo til i 2008 opplevde Bulgaria, som de fleste andre land, en stor nedgang i etterspørselen etter eiendom. Dette førte til at prisene på eiendom falt og kjøperne til en stor grad uteble. Nå har prisene stabilisert seg og vi registrerer noe økt interesse for boliger i Bulgaria. Byggeaktiviteten meldes å være økende og en forventer at eiendomsmarkedet vil ta seg opp igjen i årene som kommer. Eiendomsprisene er i dag fortsatt meget lave i Bulgaria. Dette gjør at kjøp av ferieleilighet i dag kan bli et godt kjøp over tid, siden det forventes at prisene på leilighetene vil øke i verdi fremover. Det arbeides på bred front, med norske og utenlandske aktører for å selge leilighetene i anlegget. KOBBL vurderer samarbeidet med DNB som godt, og har all grunn til å tro at man vil finne gode finansielle løsninger i forbindelse med et salg av anlegget og en langsiktig finansiering av differansen mellom faktisk salgsverdi og forpliktelsen som KOBBL tidligere har påtatt seg. Ved sist årsskifte er det solgt 63 boliger, og styret har grunn til å tro at salget av leiligheter vil fortsette i 2015 og at de siste 10 enhetene blir avhendet. Dette er et krevende, men særs viktig prosjekt å få avsluttet. Årlig kostnad på drift og finanskostnader belaster KOBBL sitt regnskap med i overkant av en mnok årlig. 7

8 Årsregnskap 2014 KOBBL har i 2014, som for de foregående år, økt sin omsetning. Veksten i topplinjen var på hele 7,7% i 2014 og tilsvarende 6% økning i Det er en vesentlig vekst og spesielt når prisen på forvaltningstjenester og medlemskontingenten heller ikke er prisjustert i de senere år. Samtidig viser regnskapet at kostnadene knyttet til driften ikke øker i samme takt som inntektsøkningen. Det betyr også at effektivisering av driften fortsetter. Selskapet har fortsatt driftskostnader som ligger utenfor kjernevirksomheten. For 2014 er disse henført til driftskostnader mm til anlegget i Bulgaria. Av årets driftskostnader er ca. kr henført til den tidligere Bulgaria satsningen. I tillegg kommer en garanti for lån og rentekostnader knyttet til dette. Personalkostnadene er økt som følge av ny markedssjefstilling. KOBBL har etter hvert ett solid beløp innestående på bank. Renteinntekter bidrar til at finanspostene i sum gir et bidrag til virksomheten ,0 % 20,0 % 15,0 % 0 Driftsres Resultatgrad Ordinært resultat ,0 % 5,0 % 0,0 % Som følge av gode resultater er KOBBL også nå en vesentlig bidragsyter på skattesiden. Beregnet skatt for 2014 beløper seg til i overkant av 1 mnok basert på resultat fra driften og formueskatt. Skattekostnaden ble på kr i Selskapets driftsresultat er bedret også i 2014 og viser et positivt driftsresultat med 3,7 mnok. Tilsvarende var driftsresultatet var ca. 3 mnok i 2013, 2,3 mnok i 2012, og 1,3 mnok i 2011, ,1 mnok og i ,1 mnok. Finanskostnadene er i hovedsak renter knyttet til forpliktelsen overfor lån i DNB til anlegget Panorama Beach tatt opp av TREBBL og senere Byala Eiendom AS. Selskapets ordinære resultat blir således 2,6 mnok i 2014 mot 3,2 mnok i Tidligere ordinært resultat har de siste årene vært 2,8 mnok i 2012 og 2,2 mnok for 2011 og tilvarende 1,0 mnok i I 2009 ble det avsatt ekstraordinært 8 mnok i regnskapet for mulig tap ved realisasjon av anlegget i

9 Bulgaria. Før 2009 er det ikke avsatt for de finansielle forpliktelser som påhviler lånet til TREBBL/ DNB. Det er fortsatt noe usikkerhet knyttet til når og hvor stort det endelige salgsprovenyet blir ved avhending av Panorama Beach. FINANSIERING OG LIKVIDITET Det har tidligere vært en prioritert oppgave å sikre tilstrekkelig likviditet. Selskapets arbeidskapital er nå på et nivå som avspeiler selskapets nåværende virksomhet og må karakteriseres som meget god. BALANSE Selskapets balanse er i løpet av 2014 økt fra 14,4 mnok til 18,5 mnok. Hovedårsaken til dette er økning av selskapets bankinnskudd og økning av egenkapitalen. 40 % 20 % 0 % -20 % -40 % -60 % -80 % -100 % -120 % Egenkapital andel SOLIDITET Nedskrivninger, tap på krav og fordringer samt garantiforpliktelser har tidligere år redusert KOBBL sin egenkapital. Bokført egenkapital ved årsskiftet er god, også hensyntatt årets resultat. Nivået på egenkapitalen legger fortsatt noen begrensninger på KOBBL sin virksomhet fremover. Tiltakene som er iverksatt og de positive effekter dette har på KOBBL sitt driftsresultat og kapitalstrøm har og vil gjøre at selskapet over tid ytterligere styrker sin soliditet. Styret og administrasjonen legger denne rammebetingelsen til grunn, og vil videreføre virksomheten på områder, eller i allianser der kapital ikke blir en vesentlig begrensende faktor Bankinnskudd Sum egenkapital KOBBL har ca kr i netto fordring på datterselskapet KOBBL Eiendom AS. Denne fordringen er knyttet til netto av lån og foreslått konsernbidrag i Tidligere mellomværende mellom KOBBL og datterselskapet er betalt i KOBBL sitt bankinnskudd er økt fra fjoråret med 2,7 mnok til 13,7 mnok. Selskapet har ikke gjennom året og ei heller ved årsskiftet trukket på selskapets kassekreditt. Selskapets egenkapital er ved årsskiftet positiv med 6,1 mnok. Årsaken til at egenkapitalen ikke er høyere selv med de siste års gode resultater er henført til realiserte tap og avsetninger for ventede forpliktelser. Satsingen i Bulgaria har så langt belastet KOBBL sine regnskap med over 20 mnok og dermed redusert egenkapitalen tilsvarende. Selskapet har utarbeidet kontantstrømoppstilling, der de viktigste kapitalstrømmene fremkommer. Når denne beretning skrives kjenner vi ikke det endelige utfall av salget av anlegget Panorama Beach i Bulgaria og de konsekvenser dette måtte medføre. Risikoen er over årene redusert som følge av KOB- BLs gode resultater fra sin kjernevirksomhet. Hvis det viser seg at et salg av prosjektet Panorama Beach ikke oppnår det beløp som er forventet kan dette forårsake et betydelig realisert tap for eierne, som omtalt ovenfor. Kostnader påløper prosjektet inntil det er solgt. Pr er det avsatt 8 mnok for mulig tap knyttet til garantiforpliktelse overfor DNB. Drifts- og finanskostnader er avsatt med kr for FORVALTNING KOBBL er forretningsfører for 80 boligselskap. Pr hadde KOBBL forvaltning og forretningsførsel for til sammen boliger i 67 tilknyttede borettslag, 222 boliger i 6 frittstående 9

10 BYFESTEN EN AV ARTISTENE VAR MATOMA FRA FLISA borettslag og 106 boliger i seks boligsameier. KOBBL er også forretningsfører for en stiftelse. NYE BOLIGSELSKAP I 2014: Gamle Bæreiavei (sameie) Pålastua (sameie) Fjellflokkvegen (borettslag) Guldbæklia (6 nye enheter i eksisterende borettslag) Sameiet Kongssenteret Syd KOBBL tilbyr alle sine forvaltede lags styrer styreportal. Over halvparten av lagene benytter styreportalen. KOBBL har som målsetning at alle lag skal benytte seg av styreportalen. FORKJØPSRETT Ansiennitet i KOBBL kan vise seg å være svært viktig den dagen man skal kjøpe seg en borettslagsleilighet, enten som ung eller gammel. Den ansiennitet man opparbeider gjennom medlemskap i KOBBL vil også kunne nyttes bl.a. ved kjøp av boliger forvaltet av 25 boligbyggelag fordelt over det ganske land. TEMAKVELDER OG STYRESEMINAR Temakvelder og styreseminar er tjenestetilbud til de forvaltede lags styremedlemmer og arrangeres for å gi styremedlemmene relevant fagkunnskap. Antallet deltagere som deltar på seminarene viser at tjenestetilbudene har kommet for å bli. MEDLEMSBLADET BOBRA OG VIKTIGE KOMMUNIKASJONSKANALER Informasjonsarbeid til medlemmene er viktig. Informasjon om medlemsbedrifter og medlemsfordeler blir gjort kjent både gjennom medlemsbladet Bobra og på KOBBL s hjemmeside. Medlemsbladet Bobra kommer ut 4 ganger i året i et opplag på eksemplarer. BoBra NR 1/2015 Medlemsblad for Kongsvinger og omegns boligbyggelag AL Foto: Cecilie Sæther BYFESTEN KOBBL var også i 2014 stolt bidragsyter til Byfesten i Kongsvinger. KOBBL syntes ideen om en gratis byfest for alle var god, og valgte å bidra sammen med andre, slik at byfesten skulle bli en realitet. Byfesten er et familiearrangement som også byr på aktiviteter i Mølleparken og internasjonal matkultur på den røde plass. TRIVSELSPRISEN KOBBL har i 2014 videreført samarbeidet med DNB om utdeling av Trivselsprisen, en pris som skal gi støtte til trivsels-fremmede prosjekter i Kongsvinger kommune. Årets jury besto av Hermann Johansen, representant fra Elevrådet ved Øvrebyen videregående skole Helge Thommassen, Kongsvinger kommune Roar Løkken, Glåmdalen - Jan Egil Melby DNB og Sven O. Nylænder fra KOBBL. 10 Unngå brann side 10 Gi parketten lang levetid side 18 Nytt borettslag side 24 1

11 TRIVSELSPRISEN 2014 GIKK TIL DRUM LADIES OG GLOMMASVINGEN JANITSAR Prisen er en hederspris som deles ut med formål om å skape engasjement og å motivere Kongsvinger kommunes befolkning til å tenke kreativt. Den skal bidra til å gjøre Kongsvinger til et sted vi alle kan trives i og være stolte av. Prisen kan tildeles borettslag, enkeltpersoner, lag eller foreninger i Kongsvinger kommune. Prisvinneren skal gjennom sitt engasjement og vilje til å gjøre noe som gagner flere, ha bidratt til å skape et bedre miljø, felleskap, samhold og økt trivsel i hele eller deler av Kongsvinger kommune. Fjorårets vinner var Kongsvinger Skøyteklubb. Tidligere vinnere har vært sportslig leder og styreleder Trond Erik Bråthen og Grethe Tuhus Bråthen, Scene U, Vennersberg 1 brl, Byen Vår, Torsdag på festningen, KIL ski og Puttaras venner. Det er mange enkeltpersoner, lag og foreninger som gjør en strålende innsats for sitt nærmiljø. Heldigvis er det mange som viser at denne innsatsen blir satt pris på. Hvert år sendes det inn mange gode forslag til juryen. I Juryen har også denne gang hatt mange og gode kandidater å velge mellom. Juryen har kommet frem til følgende: Glommasvingen janitsjar og Drum Ladies fortjener Trivselsprisen for Glommasvingen janitsjar oppsto da de slo sammen Skarnes Hornmusikk og Kongsvinger bymusikk, er altså et interkommunalt korps for Sør-Odølinger og Kongsvingerfolk. Glommasvingen er meget aktive under sin kunstneriske leder Knut Harald Jensen. For uten årlige konserter med ulike temaer har de deltatt en rekke ganger, med gode plasseringer, i NM for korps. De har sin selvfølgelige plass i 17. maifeiringene i distriktet, og er alltid å høre i forbindelse med julegateåpningene i Kongsvinger og andre trivelige anledninger. Glommasvingen har mottatt Kongsvinger kommunes kulturpris. Drum ladies er bare 2 1/2 år gamle, men har allerede rukket å bli et fast og fargerikt innslag i bybildet. Med taktfast spill, humor og stilige uniformer har de rukket å gjøre seg bemerket i 17. mai tog, på gallaer, Liv i leiren og en rekke andre anledninger. Ildprøven var deltakelse på Lillehammerreveljen, bl.a sammen med Garden i fjor vår. I juni skal damene representere Kongsvinger på nasjonalt dametrommestevne i Tromsø, og oppdragene står i kø utover våren og sommeren. Øivind Roos har vært kunstnerisk leder siden starten. Prisen er for 2014 på kr i tillegg til et diplom tegnet av kunstneren Alf-Kaare Berg. Prisen ble delt ut ved et arrangement på Kongssenteret 28. februar TEKNISK TJENESTE En viktig tilleggstjeneste til den ordinære økonomiske og administrative forvaltningen, er de tekniske tjenestene til KOBBL. Det tilbys teknisk rådgivning, tilstandsvurderinger, vedlikeholdsplanlegging, prosjektering og byggeledelse. Det legges opp til økt aktivitet i avdelingen i tiden som kommer. Teknisk avdeling har i dag en ansatt og en innleid person. Avdelingen har hovedfokus på å bistå boligselskap i Kongsvinger og omegn med teknisk rådgiving, prosjekt- og byggeledelse, HMS-planlegging, tilstandsvurderinger og vedlikeholdsplanlegging. I tillegg til tekniske tjenester tilbys praktisk skadeoppfølging i forbindelse med bygningsskader. Dette innebærer at KOBBL har fullmakt til raskt å kunne iverksette skadeutbedring på boligselskapets eiendom. KOBBL s kjennskap til bygningsmassen og tekniske anlegg muliggjør rask iverksetting av 11

12 INNGLASSING AV BALKONGER I NEDRE LANGELAND III BRL skadeforebyggende tiltak i samråd med boligselskapets styre. Avdelingen arrangerer også temakvelder til boligselskapenes styremedlemmer og har som formål å heve kunnskapsnivået til alle som har verv og ansvar i boligselskap. Dette for å skape trygghet i rollen som styremedlem, noe som vil ha positiv effekt for alle i boligselskapet. Et effektivt og kompetent styre som tar gode avgjørelser og forvalter interessene til beboerne på best mulig måte. Avdelingen ser også på å utvikle eksisterende bygningsmasse i Kongsvinger. Her blir det satt fokus på helhetlige løsninger ved rehabilitering. Ved å fokusere på energieffektiviserende tiltak som oppgradering av fasader, balkonginnglassing, balansert ventilasjon, ser man samtidig på muligheten av å bygge en ekstra etasje med flotte leiligheter. Samlet sett kan borettslagene oppnå estetiske og arkitektoniske løft samtidig som man har gjort tiltak for å bedre inneklima. EIENDOMSMEGLING Datterselskapet KOBBL Eiendom AS har 7 ansatte ved årsskiftet. I 2014 ble virksomheten omstrukturert noe, og en og en halv stilling blir flyttet over i nyopprettet oppgjørsselskap og samarbeidspartner BONO Oppgjør. Dette betyr at selskapet i det videre retter fokus mot eiendomsmegling og salg. En endret modell reduserer sårbarheten mot konjunkturer og selskapet blir mer slagkraftige da driften spisses i den skarpe enden, dvs rendyrke meglervirksomheten og ansette flere meglere. Hovedfokus er, og skal fortsatt være, omsetning av borettslagsboliger der vi er den største aktøren lokalt, men selskapet satser i årene som kommer mer på omsetning av eiet bolig og prosjekterte boliger. «KOBBL kan Kongsvinger», er vår enkle, mye markedsførte og veletablerte «oneliner». Vi har kompetente medarbeidere i alle ledd og følger videreutdanningskravene vi er underlagt til punkt og prikke. Gjennom vår interesseorganisasjon NEF, kurses vi jevnlig for å alltid være fullstendig oppdatert særlig på det juridiske. Selskapet har behov for visningsassistenter. Det er også her krav til utdanning. De som bidrar her må gå et medhjelperkurs og bestå en eksamen, eller de må ha bestått sine eksamener på eiendomsmeglerstudiet, første studieår. KOBBL EIENDOM AS ER MEDLEMMENE I KOBBL SIN EGEN MEGLER! KOBBL Eiendom AS har vært og skal alltid være den beste og tydeligste aktøren i byen. KOBBL Eiendom er best på borettslag, og vi jobber hardt videre for å være nettopp det. Vi vil også i vår markedsføring tydeliggjøre at vi har som intensjon å også bli Kongsvingers ledende aktør på salg av eneboliger. 12

13 MEDLEMSTILBUD KOBBL er en medlemsorganisasjon og jobber systematisk med å fremskaffe attraktive medlemsfordeler. Hovedformålet er å skaffe medlemmer bolig, men det skal lønne seg å være medlem, både for dem som har dekket sitt boligbehov og for dem som er medlemmer med tanke på et mulig fremtidig behov. Særlig populært er tilbudene innen forsikring og byggevarer. ØKONOMIAVDELINGEN Avdelingen har ansvar for regnskap og økonomi for KOBBL med datterselskap og forvaltede borettslag, stiftelse og sameier. I tillegg til regnskap, likviditet og budsjettering, har også avdelingen ansvar for innkreving av felleskostnader, behandling av lånesøknader, lønn, innkjøp, fakturering og styreportal. ANSATTE, ARBEIDSMILJØ OG LIKESTILLING Ved årsskiftet var det 11 årsverk. Samlet lønn, pensjonsytelser og sosiale kostnader var kr Sykefraværet i 2014 var 4,2% og 2013 var fraværet 3,8%. KOBBL har samarbeidsavtale med NAV om et mer inkluderende arbeidsliv. Boligbyggelagets styre består av to kvinner og tre menn. Styrets leder er mann. Av boligbyggelagets ansatte er ni kvinner og tre menn. To lederstillinger er besatt av kvinner ved utgangen av året. Boligbyggelaget følger likestillingslovens bestemmelser og tilstreber likestilling ved valg av tillitsvalgte og ved nyansettelse. Styret og ledelsen mener at den faktiske tilstand når det gjelder likestilling er tilfredsstillende og at det derfor ikke er nødvendig å planlegge eller iverksette spesielle tiltak for å forbedre situasjonen. Boligbyggelaget arbeider aktivt med helse, miljø og sikkerhet (HMS). Det har ikke vært registrert skader eller ulykker i løpet av regnskapsåret. KOBBL med sine medarbeidere forsøker til enhver tid å være i fremste linje på de fleste områder, så også på markeds- og informasjonssiden. Våre medarbeidere har derfor i løpet av året deltatt på kurs og seminarer i regi av NBBL og våre samarbeidspartnere. YTRE MILJØ KOBBLs virksomhet påvirker ikke det ytre miljø utover det som må regnes som normalt for tilsvarende virksomhet. MØTER - REPRESENTASJON KOBBLs ordinære generalforsamling ble avholdt 18. juni 2014 og behandlet de saker som etter lov og vedtekter tilligger generalforsamlingen. Styret har i 2014 avholdt 10 møter og behandlet 108 saker. REVISOR KOBBLs regnskap og regnskapene til våre tilknyttede borettslag, sameier og stiftelse er revidert. Beretninger er avgitt til de respektive generalforsamlinger. KOBBL POSTEN - et nyhetsbrev fra KOBBL til styrene 01/2015 Styret vil gi honnør til alle KOBBL sine ansatte for god innsats i Styret takker samtlige tillitsvalgte i boligselskapene for konstruktiv medvirkning til KOBBLs utvikling. FORVALTNINGSAVDELINGEN Forvaltningsavdelingen har ansvaret for sentralbord og drift av lokalene i Brugata 16, medlemsog markedsaktivitetene, teknisk tjeneste og boligforvaltning av de forvaltede selskap, inklusiv forsikringsporteføljen og skadebehandling. En del av medlems- og markedsaktivitetene består i å utgi medlemsbladet Bobra, ha oppdaterte hjemmesider samt utvikle medlemstilbudet til KOBBL sine medlemmer. HMS BEKJEMPELSE AV SKADEDYR NYTT FRA KOBBL KOBBL POSTEN SENDES UT TIL STYREMEDLEMMENE I BOLIGSELSKAPENE 13

14 ANSATTE I KOBBL PR Sven O. Nylænder Heidi Bjørnstad Anne Grethe Solheim Kristin Aurbekkholen Tone Cathrine Krybelsrud Cecilie Thinn Ada Bakken Marianne B. Hansen Harald Furholt Karen Marie Torp Hansen Tom Langholm Yuphin Chaisaen Hesbøl Administrerende direktør Økonomisjef Regnskapskonsulent Økonomikonsulent Regnskapskonsulent/fagansvarlig Regnskapskonsulent Økonomikonsulent Kunderådgiver Forvaltningskonsulent Forvaltningskonsulent Bygningskonsulent Renholder STYRET I KOBBL Leif M. Næss Anne Trolie Odd Henning Dypvik Eva Julie Løken Harald Furholt Styreleder Styrets nestleder Styremedlem Styremedlem Styremedlem (ansattes representant) VARAMEDLEMMER Synne Stolpe Tom Haget Einar Strømstad Randi Hansen Heidi Bjørnstad 1. varamedlem, møter fast i selskapets styremøter 2. varamedlem 3. varamedlem 4. varamedlem Varamedlem (ansattes representant) VALGKOMITE Medlemmer: Egil Leikåsen Mimi K. Trømborg Turid Skevik Rune Monsen Sven O. Nylænder Varamedlemmer: Bjørn Arild Lund Anita Skoglund Halvor Ravn Holøyen Trude Torp Nilsen Tone C. Krybelsrud (valgt av styret i KOBBL) (valgt av styret i KOBBL) REVISOR: BDO AS 14

15 UTVIKLINGEN VIDERE KOBBL tar sikte på å være en viktig samarbeidspartner i forbindelse med boligutvikling i regionen og en ledende leverandør av forvaltningstjenester og forretningsførsel både for borettslag og andre boligselskap. KOBBL vil videreutvikle sitt tilbud til medlemmene gjennom bl.a. oppføring og utvikling av boliger og tekniske tjenester. KOBBL vil fremforhandle avtaler med leverandører av varer og tjenester som kan komme medlemmene til gode. FORUTSETNING FOR FORTSATT DRIFT Styret mener at årsregnskapet med tilleggsopplysninger i noter og årsberetning, gir et rettvisende bilde av årets drift, boligbyggelagets finansielle stilling samt oversikt over eiendeler og gjeld. Etter styrets vurdering er det ikke inntrådt forhold etter regnskapets avslutning som er av betydning utover det som ovenfor er beskrevet for bedømmelse av boligbyggelagets stilling. Årsregnskapet er avlagt under forutsetning av fortsatt drift. Til grunn for dette ligger retningslinjer for virksomheten, iverksatte tiltak, gjeldende strategi og budsjett for KOBBL vil styrke medlemsorganisasjonen bl.a. gjennom god kommunikasjon med medlemmene og med publikum i sin alminnelighet. 15

16 RESULTATREGNSKAP NOTE Salgsinntekter Andre driftsinntekter Viderefakturering Sum driftsinntekter Lønnskostnad Avskrivning av varige driftsmidler Viderefakturering Annen driftskostnad 5, Sum driftskostnader Driftsresultat Konsernbidrag Annen renteinntekt Inntekt fra tilknyttet selskap 0 0 Nedskrivning av finansielle omløpsmidler Rentekostnader Ordinært resultat før skatt Skattekostnad Ordinært resultat Ekstraordinære kostnader 0 0 Årsresultat Overføringer: Avsatt til dekning av tidligere udekket tap Avsatt konsernbidrag Avsatt til annen egenkapital SUM

17 BALANSEREGNSKAP EIENDELER NOTE Anleggsmidler Varige driftsmidler Driftsløsøre, inventar o.l Sum varige driftsmidler Finansielle anleggsmidler Investeringer i datterselskap Investeringer i aksjer og andeler Sum finansielle anleggsmidl Sum anleggsmidler OMLØPSMIDLER Fordringer Kundefordringer Kortsiktig fordring selskap i samme konsern Fordring konsernbidrag Fordring tilknyttet selskap Andre fordringer Sum fordringer Bankinnskudd, kontanter o.l Sum omløpsmidler Sum eiendeler

18 EGENKAPITAL OG GJELD NOTE EGENKAPITAL Innskutt egenkapital Selskapskapital Sum innskutt egenkapital Opptjent egenkapital Annen egenkapital Udekket tap Sum opptjent egenkapital Sum egenkapital GJELD Avsetninger for forpliktelser Pensjonsforpliktelser 0 0 Sum avsetninger og forpliktelser 0 0 Langsiktig gjeld Langsiktig gjeld prosjekt 0 0 Annen langsiktig gjeld 0 0 Kortsiktig gjeld Leverandørgjeld Betalbar skatt Skyldige offentlige avgifter Annen kortsiktig gjeld Sum kortsiktig gjeld Sum gjeld Sum egenkapital og gjeld

19 NOTER NOTE 1 REGNSKAPSPRINSIPPER Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapsloven og i samsvar med god regnskapsskikk for små foretak. Tjenester inntektsføres etter hvert som de leveres. Klassifisering og vurdering av balanseposter Omløpsmidler og kortsiktig gjeld omfatter poster som knytter seg til varekretsløpet. For andre poster enn kundefordringer omfattes poster som forfaller til betaling innen ett år etter transaksjonsdagen. Anleggsmidler er eiendeler bestemt til varig eie og bruk. Langsiktig gjeld er gjeld som forfaller senere enn ett år etter transaksjonsdagen. Omløpsmidler vurderes til laveste av anskaffelseskost og virkelig verdi. Kortsiktig gjeld balanseføres til nomineltbeløp på etableringstidspunktet. Anleggsmidler vurderes til anskaffelseskost. Varige anleggsmidler avskrives etter en fornuftig avskrivningsplan. Anleggsmidlene nedskrives til virkelig verdi ved verdifall som ikke forventes å være forbigående. Langsiktig gjeld med unntak av andre avsetninger balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Fordringer Kundefordringer og andre fordringer er oppført i balansen til pålydende etter fradrag for avsetning til forventet tap. Avsetning til tap gjøres på grunnlag av individuelle vurderinger av de enkelte fordringene. Varige driftsmidler Varige driftsmidler balanseføres og avskrives over driftsmidlenes levetid dersom de har antatt levetid over 3 år og har en kostpris som overstiger kr Direkte vedlikehold av driftsmidler kostnadsføres løpende under driftskostnader, mens påkostninger eller forbedringer tillegges driftsmidlets kostpris og avskrives i takt med driftsmidlet. Aksjer Anleggsaksjer og andre langsiktige investeringer balanseføres til anskaffelseskost. Investeringene blir nedskrrevet til virkelig verdi dersom verdifallet ikke er forbigående. NOTE 2 ANDRE DRIFTSINNTEKTER Provisjoner Medlemskontingent Andre driftsinntekter

20 NOTE 3 LØNNSKOSTNADER Lønnskostnadene består av følgende poster: Lønn Sykepengerefusjon Arbeidsgiveravgift Pensjonskostnader Andre ytelser Sum lønnskostnader Boligbyggelaget hadde pr ansatte, tilsvarende 11 årsverk Alder over under 40 år 1 1 Lønn til adm.direktør Pensjonspremie adm.dir Andre ytelser adm. dir Honorar til styret Det er ikke ytt lån eller annen sikkerhetsstillelse til fordel for direktør, styremedlemmer eller til ansatte i boligbyggelaget. Pensjoner Alle ansatte i boligbyggelaget er gjennom avtale tilknyttet pensjonsordning i Kommunal Landspensjonskasse, herunder også avtale om AFP, som tilfredsstiller minstekravene i Lov om obligatorisk tjenestepensjon. Når det gjelder selskapets pensjonsforpliktelser, anses den årlige pensjonspremien som årets pensjonskostnad. 20

21 NOTE 4 AVSKRIVNING VARIGE DRIFTSMIDLER Inventar og kontorlokaler Anskaff.kost inventar/kontorlokaler Årets tilgang inventar Årets avgang Akkumulerte avskrivninger Bokført verdi Årets ordinære avskrivning 20 % Kontormaskiner Anskaffelseskost Årets tilgang 0 0 Årets avgang 0 0 Akkumulerte avskrivninger Bokført verdi 0 Årets ordinære avskrivning 20 % Sum bokførte avskrivninger NOTE 5 ANNEN DRIFTSKOSTNAD Noen kostnadsarter: Prod.- og distribusjonskostn. medlemsblad Avtaler IT/Kommunikasjon Leiekostnader lokaler Driftskostnader Bulgaria Leiekostnader lokaler er som følger: Brugata Tilsvarende annonseinntekter for medlemsblad NOTE 6 KONSULENT OG ANDRE HONORARER Kostnadsført revisjonshonorar eks.mva Andre tjenester fra revisor eks.mva Godtgjørelsen gjelder boligbyggelaget. 21

22 NOTE 7 FINANSINNTEKTER/FINANSKOSTNADER Konsernbidrag fra Kobbl Eiendom AS Utbytte BBL Datakompetanse Renteinntekter Rentekostnader Netto finansposter NOTE 8 SKATTEKOSTNAD OG UTSATT SKATT Skattekostnaden knyttet til det regnskapsmessige resultat består av betalbar skatt og endring i netto utsatt skatt. Utsatt skatt i resultatregnskapet er skatt beregnet på endringer i midlertidige forskjeller mellom skattemessige og regnskapsmessige verdier. I stedet for å vise årets skattemessige disposisjoner brutto i regnskapet, bokføres skatteeffekten som en del av årets skattekostnad. Utsatt skatt avsettes som langsiktig gjeld i balansen. I den grad utsatt skattefordel overstiger utsatt skatt, kan utsatt skattefordel under visse forutsetninger medtas i balansen iht god regnskapsskikk. Årets skattekostnad fremkommer slik: Ordinært resultat før skattekostnad Ekstraordinære kostnader 0 0 Permanente forskjeller Endring midlertidige forskjeller Fradrag skattemessig underskudd Avgitt konsernbidrag med skattevirkning Grunnlag betalbar skatt Betalbar skatt, 27% herav Skatteandel av avgitt konsernbidrag Endring utsatt skatt 0 0 Formuesskatt Skattekostnad i resultatregnskapet Spesifikasjon av grunnlag for utsatt skatt Forskjeller som utlignes: Anleggsmidler (driftsmidler) Omløpsmidler (fordringer etc) Gjeld (avsetninger etc) Skattemessig underskudd Grunnlag netto utsatt skatt Utsatt skatt/fordel Det er valgt å ikke aktivere utsatt skattefordel. 22

23 NOTE 9 FORDRINGER Kortsiktige fordringer mm Kobbl Eiendom AS Kundefordring Kortsiktig lån KE Konsernbidrag Sum fordringer i samme konsern NOTE 10 KORTSIKTIG GJELD Annen kortsiktig gjeld Det er avsatt kr ,- til dekning av kostnader som forventes påløpt i Disse kostnadene fordeler seg slik: Prosjekt Beløp Avsetning forventet tap ved salg Panorama Beach, Bulgaria Drift- og rentekostnader Panorama Beach Når det gjelder Panorama Beach så har KOBBL ansvar for 1/2 av rentekostnader lån og kostnader ifbm. pågående salgsarbeid og løpende driftskostnader. Pantstillelser KOBBL AL har kausjonsansvar for DNB Bank ASA s lån til Byala Eiendom AS med kausjonsansvar pål. kr ,-. NOTE 11 BANKINNSKUDD OG KONTANTER Bankinnskudd Bankinnskudd (bundne midler) Kontantkasse 0 45 Skattetrekkskonto (bundne midler) Sum Bankinnskudd (bundne midler) er knyttet til forpliktelser Byala Eiendom. 23

24 NOTE 12 INVESTERINGER I AKSJER OG ANDELER Investeringer i aksjer og andeler Egenkapitalinnskudd KLP Aksjer Byala Eiendom AS Aksjer i BBL Partner AS BONO AS Øvrige aksjer og andeler Selskap Forretnings Eier-/ Stemmeandel Ordinært Egenkapital -kontor resultat Byala Eiendom AS Ski 50 % Investeringer i tilknyttede selskaper er vurdert etter kostmetoden. NOTE 13 ANDELSKAPITAL Boligbyggelagets andelskapital er innbetalt av lagets medlemmer. Antallet medlemmer pr var (7.090 stk ) Andelens pålydende er kr. 500,- Andelseierene har ikke personlig ansvar for lagets forpliktelser. NOTE 14 AKSJER I DATTERSELSKAPER Investeringer i datterselskaper er vurdert etter kostmetoden. I samsvar med god regnskapsskikk for små foretak er det valgt å ikke utarbeide konsernregnskap. Selskap Forretnings Eier-/ Stemmeandel Resultat 2014, Egenkapital -kontor etter skatt KOBBL Eiendom AS Kongsvinger 100 % Bokført verdi aksjer kr ,- Morselskapet har hatt følgende transaksjoner med datterselskapet i 2014: Honorar regnskap kr ,-. NOTE 15 INVESTERINGER I TILKNYTTET SELSKAP MV. Fordring tilknyttet selskap, Byala Eiendom AS, er er totalt og er henført til aksjekjøp og investeringstilskudd 24

25 Kontantstrømoppstilling Likvider tilført / brukt på virksomheten: A Ordinært resultat før skatt Resultatandel i datterselskap/tilknyttet selskap Betalbar skatt Tap ved avgang anleggsmidler Ordinære avskrivninger Endring i utestående kundefordringer Endring i leverandørgjeld Endring i andre tidsavgrensningsposter Netto likviditetsendring fra virksomheten Likvider tilført / brukt på investeringer: B Investeringer i varige driftsmidler Innbetaling fra salg av varige driftsmidler Investering i aksjer Endring i andre investeringer Netto likviditetsendring fra investeringer Likvider tilført / brukt på finansiering: C Sum A-C Utlån til konsernselskaper Innbetaling fra konsernselskaper Innbetalt andelskapital nye medlemmer Netto likviditetsendring fra finansiering Netto endring i likvider i året Kontanter og bankinnskudd pr Årets endring Kontanter og bankinnskudd pr I tillegg kommer ubenyttet kassekreditt 25

26

27

28 Kongsvinger og omegns boligbyggelag AL Besøksadresse: Brugata 16, 2212 Kongsvinger, Postadresse: Postboks 8, 2201 Kongsvinger Tlf: , E-post: