SAKSFRAMLEGG. Saksbehandler: Næringskonsulent Arkiv: U00 Arkivsaksnr.: 11/

Transkript

1 SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Næringskonsulent Arkiv: U00 Arkivsaksnr.: 11/ VURDERING KJØP AV AREALER TAFTØY NÆRINGSPARK Ferdigbehandles i: Kommunestyret Saksdokumenter: Reguleringsplan Taftøy Næringspark reguleringsbestemmelser av Notat om Taftøy Næringspark fra rådmann i Aure av Sluttregnskap Nordlandet vassverk Kjørsvikbugen Grense Sør-Trøndelag av F - 211/11 Mulighetsstudie ved NBUS finansiering F - 69/12 Mineralanalyser NGU finansiering F - /12 Mandat for arbeidet med prosjektet felles formannskap Aure og Hemne av K - 16/13 Arealutviklingsprosjektet framgangsmåte og finansiering, Hemne K - 24/13 Arealutviklingsprosjektet framgangsmåte og finansiering, Aure F - 149/13 Mandatet og arbeidet videreføres felles formannskap Aure og Hemne Rapport NGU, Mineralkvalitet mai 2012 Rapport mulighetsstudie NBUS juni 2012 Rapport Innflagging januar 2014 Avtaleutkast kjøpekontrakt Oversikt over aktiviteter i prosjektet Saksopplysninger: Innledning/Bakgrunn Taftøy Næringspark er regulert til industriformål og gjeldende plan er vedtatt Samlet areal på ca 613 da, og 278 da i sjø og ligger på grensa mellom Hemne og Aure kommuner. Landarealet på Hemne sin side er 238 da og på Aure sin side 375 da. Det effektive arealet vil avhenge noe av hvilke virksomheter som etableres på området og hvordan man opparbeider og utnytter det. Tidligere har vi konkurrert om flg prosjekter; - EWOS; etablering av fiskefôrfabrikk Statoil; fjellhaller for lagring av kondensat Taftøykalk; etablering av kalkproduksjon 2005 Området ligger fortsatt uberørt og kan benyttes til industrietableringer. Av hensyn til grunneierne, omgivelsene for øvrig og området i seg selv er det behov for å avklare hva man vil med arealene. I henhold til notat av om Taftøy Næringspark hadde kommunene brukt Kr fordelt med 50 % på hver til planlegging og erverv av 3 hytter på området. Fremføring av vann beløp seg til Kr som ble fordelt med Kr på hver av kommunene og kostnader til mengdemåler Kr Til sammen har kommunene brukt Kr Trekkrør for strøm er dekket av NEAS og Hemne Kraftlag, ca Kr Før mulighetsstudien ble i gangsatt dette prosjektet ble i gangsatt er det brukt nærmere 5,0 mill samt ikke registrert arbeidstid.

2 Gjeldende reguleringsplan og avtaler Reguleringsplanen fra 2005 gjelder til området eventuelt omreguleres Etter 10 år er reguleringsplanen ikke gyldig som ekspropriasjonsgrunnlag Intensjonsavtaler mellom Hemne kommune og grunneiere på hemnesida er utgått Intensjonsavtaler mellom Aure kommune og grunneiere på auresida er ikke utgått Samarbeidsavtalen fra 2004 mellom Aure og Hemne kommuner om Taftøyan er vedtatt av kommunestyrene og er ikke tidsbegrenset eller sagt opp Hovedsamarbeidsavtalen mellom Aure, Hemne og Hitra gjelder ikke for Taftøy Næringspark (jf rådmann i Aure sitt notat av ) Hovedsamarbeidsavtalen gjelder derimot for Industriområde Øst, og vil aktiveres dersom det blir etablert virksomhet på området som nytter naturgass som råvare og/eller energikilde Hemne kommune finansierte en mulighetsstudie (2011/12) for å lodde interesse hos noen potensielle etablerere og konkretisere handlingsalternativer. Denne er avsluttet. Andre områder som kan inngå i et felles prosjekt er i første rekke Industriområde Øst på Tjeldbergodden. Fordi områdene er såvidt ulike og med forskjellige eiere, har man valgt å avklare Taftøy Næringspark først. Taftøy Næringspark reguleringsplankart. Landareal i Hemne 238 da, i Aure 375 da. Samlet areal 613 da med ca 1,3 km strandlinje.

3 Taftøy Næringspark fremføring av infrastruktur Merk: Vannrør og trekkrør for strøm er ført fram til tomtegrense Taftøy Næringspark. Fremføring av gass er prosjektert. Luftspenn for midlertidig strømtilførsel er kun foreslått. Status mulighetsstudie og analyser Noen potensielle etableringsprosjekter er kontaktet Mineralbedrifter er kontaktet og viser til dels stor interesse for masseuttak Det er tatt mineralprøver, finansiert av Aure og Hemne, med vurdering av fjellkvalitet for Industriområde Øst og Taftøyan utført av NGU Prøvene viser nest høyeste kvalitet, dvs det kan benyttes i asfalt som legges på veier i by og land med unntak av områder med svært høy trafikk TBU samordner markedsføringen og oppfølging av prospektive etableringer Mineralbedriftene og potensielle etableringer er informert om kommunal framdrift og kommunene må ta stilling til oppfølging av disse når hovedalternativ er valgt Innflaggingsprosjekt Fase 1 gjennomført (se nedenfor) Mandat Felles formannskapsmøte Aure og Hemne ; valgte å forfølge hovedalternativ; a) Arealene erverves, grovplaneres og forsynes med basis infrastruktur. Modeller for eierskap til arealene og omfang av tilrettelegging med infrastruktur vurderes i prosjektet. Omfatter både Taftøy Næringspark og Industriområde Øst. Kommunestyrevedtak i Hemne KS 16/13 av , Aure KS 24/13 av beskriver fremgangsmåte. Hemne vedtok også finansiering i samme sak, Aure i separat behandling. Kostnader fordeles på Aure og Hemne med 50 % hver, til sammen inntil a) Kr ,- til forarbeid etablering av tomteselskap b) Kr ,- til forhandlinger om masseuttak Felles formannskapsmøte Aure og Hemne ber om at arbeidet fortsetter etter vedtatt plan. Kommunestyrevedtak i Hemne KS 16/13 av , Aure KS 24/13 av Oppsummering av arbeidet som er gjort under hvert punkt. 1) Arbeidsgruppe redigere avtalen

4 Avtalen er gjennomgått og aktuelle endringer beskrevet. Ikke underskrevet. 2 a) Gjennomføre forhandlinger med grunneierne om å etablere tomteselskap Grunneierne ønsket ikke å delta i tomteselskap, ref av b) Hvis negativt på a) innledes forhandlinger om kjøp av arealene Forhandlinger gjennomført og resultatet foreligger, se beskrivelse i saksintimasjonen og vedlagte avtaleutkast. 3 a) Gjennomføre forhandlinger med mineralbedrifter for å avdekke betingelser/vilkår. Det er gjort enkle undersøkelser om interesse fra mineralbedrifter og vurderinger av potensialet, og det er sannsynlig at det er et middel til å tilrettelegge området. Videre kan salg av fjell gi noe inntekter avhengig av hva kommunene prioriterer å legge inn i en avtale. b) Inngå avtaler Det var en feilslutning, vi kan ikke inngå den type avtaler for et område vi ikke eier. Vi møtte også noen protester mot sprenging og knusing i mange år av hensyn til friluftsinteresser. Og fant det hensiktsmessig å avvente til etter et eventuelt erverv når man kan diskutere konkrete uttaksregimer. 4) Når punktene 1, 2 og 3 er gjennomført, skal resultatet av det avklarende arbeidet som er gjort legges fram som sak for kommunestyrene i Aure og Hemne der en bestemmer den videre prosess for prosjektet. Fremlegges i denne saken. 5) Aure kommune forskutterer kostnadene i prosjektet, Hemne faktureres for 50 % av prosjektkostnadene. Økonomi i arealprosjektet Kostnader i prosjektet hittil: Opparbeidelseskostnader fra Norconsult, Adv Bjerkan & Stav, diverse Kr Grunneieradvokat SteenstrupStordrange Estimat « SUM Kr Det gir et behov for tilleggsfinansiering på ca Kr ,- eks mva, med forbehold om sluttregnskap fra adv SteenstrupStordrange. Status Innflagging Hovedoverskrift Energikrevende industri Om olje/gass sakset fra prosjektbeskrivelsen. «Prosjekt «Innflagging Tjeldbergodden og Taftøyan» sitt hovedformål vil være å kartlegge og deretter presentere industriområdene for ulike næringsaktører som kan se dette området som interessant i en strategisk utvikling i Midt-Norge. Prosjektet tar utgangspunkt i 4 fokusområder, basert på dagens allerede høye aktivitet og vekstscenariene for de kommende årene: Offshore - Oljeselskaper som har aktivitet i Norskehavet - De største leverandørbedriftene - Relevante underleverandører Oppdrettsnæring

5 - De største oppdrettsselskapene i Midt-Norge - De største leverandørbedriftene til næringen Industri - Annen type industri som kan ha behov for store sjønære arealer innenfor sin virksomhet - Mineralbedrifter som har interesse i uttak av stein fra industriområdene Havneutvikling transportstrømmer - Dialog med havneselskap m.m.» Fase 1 er gjennomført og det er gjort følgende vurderinger og konklusjoner så langt. Annen Industri Kan være aktuelt, og markedsføring av tilrettelagte områder i relevante kanaler kan bidra til kjennskap hos noen som er på jakt etter sjønære areal ved leia. Det har imidlertid vært vanskelig å identifisere industrier for direkte bearbeiding. Havneutvikling Kai og helst allmenningskai er aktuelt. Havneutvikling er noe annet og mer. Aktivitetene viser seg ofte å gi små sysselsettingseffekter og er gjerne svært arealkrevende. Utvidelse av Taftøy Næringspark er mulig mot Kjørsvikbugen, og medfører noen ekstra kostnader på grunn av identifiserte fornminner i sjø. Et annet hensyn i vurderingen av hvor langt en vil og kan gå den veien, er settefiskanlegget og dets utviklingsrom. Havnesporet ble derfor nedprioritert i denne fasen. Offshore Prosjektet fant at utviklingen går mot at gassleveransene til Tjeldbergodden blir sikrere fordi det blir tilgang til gass fra flere leverandører, i dag er det bare en. Det kan også gi mulighet for lavere priser gjennom konkurranse eller ved at man kan få tilgang til «restkapasitet» i markedet. Uavhengig av dette presses markedsprisene ned på grunn av skiferolje/-gass fra Nord-Amerika. Videre er situasjonen i dag at man ikke har avklarte betingelser for - etablering på ledige arealer - gasspriser/-betingelser - av den grunn også synergier med eksisterende virksomheter, selv om det langt på vei lar seg beskrive inntil et visst presisjonsnivå Noen konklusjoner * Aktørene som kan ha nytte av å etablere virksomhet på Tjeldbergodden (ved metanolfabrikken) er i hovedsak internasjonale, og markedsføring/salg må skje f eks i Europa. * En forutsetning for å kunne gjøre det er å ha avklarte priser og betingelser for tilgang areal, gass og andre ressurser. I dag er det ikke avklart og det kan f eks løses ved å utvikle et industriparkkonsept. Havbruk/Marint/Oppdrett Veksten i oppdrettsnæringen har vært eventyrlig og hittil gjort spådommer om stans i veksten til skamme. De siste 20 årene fram til 2010 har veksten vært 10 % pr år, nærmere 8 dobling av volum (ref. Verdiskaping basert på produktive hav i , av DKNVS og NTVA). I prognosene regner en med at veksten i % vil avta, og f eks at man i 2030 har tredoblet produksjonen og behovet for fôr fra Størrelsen på næringen gjør allikevel at vi snakker om svært stor aktivitetsøkning.

6 Forproduksjon Dobling av lakseproduksjonen i Norge fram til 2030 tilsvarer ca 10 fullskala fabrikker á tn. Veksten i Midt-Norge tilsvarer 2-3 fabrikker av denne størrelsen. Tilgangen på marine oljer er begrenset og alger kan designes for å gi olje av ønskede kvaliteter. Teoretisk kan bedre utnyttelse av oppfiskede ressurser gi nok olje i år framover. EWOS (fôrprodusent) estimerte i fjor tidsvinduet til 2-6 år. Verdikjede CO2 Alger er heterotrofe (fermenteringsprosess på sukker og gjær) eller fototrofe (fotosyntese lys og CO2). Et eventuelt jernverk tar ut en god del CO2 i produksjonsprosessen og det kan nyttes til fototrofe alger. Heterotrofe alger blir allerede produsert og er slik sett en aktuell metode, om CO2 ikke skulle bli tilgjengelig. Leverandørindustri Underleverandører til havbruksnæringen; mærer, slakteriteknologi, bygg og anlegg, flåter, båter, vedlikehold, styringssystemer.., vokser i takt med næringa. Det har f eks vist seg vanskelig å få denne type aktivitet inn i hemnebassenget pga smittevern og logistikk. Dessuten kan produksjonen være mer arealkrevende enn det som er tilgjengelig. Annen Industri kan være aktuelt, og markedsføring av tilrettelagte områder i relevante kanaler kan bidra til kjennskap hos noen som er på jakt etter. Det har imidlertid vært vanskelig å identifisere industrier for direkte bearbeiding. Ironman Avklaring ventes i første kvartal neste år. Prosjektet er beskrevet i andre sammenhenger, senest i sak om tilleggsfinansiering. Hvis Ironman kommer, vil aktiviteten bidra til at behovet for tilgjengelige arealer i øker. Hvis Ironman ikke kommer, vil kommunenes behov for annen aktivitet være større. Og det er ikke alle som har nytte av å ligge tett på metanolfabrikken, for noen tvert om på grunn av at sikkerhetskravene fører til forhøyede driftskostnader. Avtale om kjøp I prosessen med forhandlingene er det hentet fram eksempler fra andre erverv av næringsarealer. Grovt sett gjelder to scenarier; a) Kjøp av begrenset område og/eller direkte av bedrift, der anvendelsen er sikret på kjøpstidspunktet gir relativt høy pris. b) Kjøp av store ubearbeidede arealer der kommunene ikke har avtaler om etablering gir relativt lav pris. Taftøy Næringspark hører inn under scenarie b). Kommunene har siden samarbeidet om Taftøyan området startet arbeidet ut fra en modell der en deler kostnader og inntekter med 50 % på hver.

7 Avtalen med grunneierne mangler detaljer fra grunneiernes advokat om fordeling og betalingsmåte og -tid, og det må tas forbehold om godkjenning av avtalen i ettertid. Fremforhandlet pris er den høyeste pris rådmennene ville anbefale for sine kommunestyrer, og tilsvarer i underkant av 20/- kr/m2 ( kr : m2). Kommunenes rente ved låneopptak er ca 3 %. Totalt Pr kommune Det gir en samlet årlig rentekostnad på 3 % av Kr 12 mill = Kr /2 = Kr Nedbetaling over 30 år gir årlige avdrag på 12 mill/30 = Kr /2 = Kr Til sammen Kr /2 = Kr Det medfører en likviditetsbelastning på hver kommune Kr ,- i år 1. Rentedelen vil reduseres i takt med nedbetalingsplanen forutsatt stabilt rentenivå. Andre kostnader Oppmåling og fradeling Kr /- x 2 Kr Dokumentavgift 2,5 % av 12 mill Kr Tinglysingsgebyr Kr 525/- x 2 x 2 Kr Til sammen Kr På hver kommunekr /2 Kr Vedlagte avtale er utkast fra grunneiernes advokat med noen vesentlige endringer, og uten spesifikasjoner av fordeling mellom grunneierne og oppgjørsform og tid. Innholdet forutsettes godkjent av grunneierne for så vidt gjelder elementer med økonomisk virkning, det gjelder også heftelser og bestemmelser som kan gi kostnader eller innvirker på disponeringen av arealene på sikt. Finansiering Hemne basert på låneopptak av 50 % av kjøpesummen Over drift Kr Næringsfond i 3 år, deretter over budsjett « SUM renter og avdrag Kr Betalingsutsettelser er ikke drøftet i forhandlingene. Låneopptak og utbetaling skjer i Vedtak med utbetaling slik at låneopptak og belastninger i kommunebudsjettet skjer først i 2016, kan eventuelt tas opp med grunneierne hvis det er et gjennomførbart alternativ. Eksempel: Opparbeiding og tilrettelegging av ca 55 da med utfylling for 300 m kaifront Tall fra tilbudsunderlaget til Biomar Hele tusen Tomteopparbeidelse ca 55 da, utfylling 300 m mot sjø Kr Veg og tekniske anlegg « Rigg/drift/prosjektering «9 742 Grunnerverv « Sum kostnader Kr Bedriftsandel « Kommunal forskuttering Kr Eiendomsskatt ville om lag ha finansiert låneopptak til å dekke den kommunale forskutteringen inklusive hele eller deler av avdraget.

8 Kommunale anleggsbidrag for å få økt strømkapasitet og fremføring av gass er ikke medregnet. Andre vesentlig forhold ikke nevnt ovenfor * Mulig salg av fjell Mineralbedrifter etterlater i så fall området grovplanert med anleggsvei, utfylt i sjø etter avtale. Kan gi inntekter, avhengig av kvalitet, mengde og uttaksregime. Krever at man erverver området. * Havneselskapet bygger kai hvis behovet er tilstede. * Arealet kan omsettes hvis kommunene på et senere tidspunkt bestemmer seg for ikke å tilrettelegge for industri. Økonomiske konsekvenser: Driftsbudsjettet øker med Kr Næringsfondet reduseres med Kr hvert år i tre år Miljømessige konsekvenser: Kjøp innebærer ingen miljømessige konsekvenser. Tilrettelegging og etablering på området vil i sin tur få miljømessige konsekvenser som vil bli vurdert i hvert tilfelle. Mulige personalmessige konsekvenser: Kjøp innebærer marginale konsekvenser. Tilrettelegging og etablering på området vil i sin tur medføre ressursbruk som vil bli vurdert i hvert tilfelle. Konsekvenser for universell utforming: Ikke relevant Konsekvenser for barn og unge: Arbeidsplasser og muligheter på sikt.

9 Rådmannens tilråding: Alt 1 Taftøy Næringspark et areal på om lag 613 da med en avtalt pris på 12 millioner norske kroner. Hemne kommune kjøper arealet i Taftøy Næringspark i henhold til vedlagte reguleringsplan sammen med Aure kommune og bevilger inntil Kr ,00, kroner seks millioner 0/00, for å finansiere 50 % av kjøpesummen. Kjøpet finansieres ved låneopptak. Hemne kommunes andel av omkostninger Kr ,00 dekkes over drift. Rentene finansieres over næringsfond de tre første årene. Det forutsettes at Aure kommune gjør tilsvarende vedtak og finansierer resterende Kr ,00. Det tas forbehold om godkjenning av avtalen med grunneierne når deres forslag foreligger. Rådmann får fullmakt til å foreta nødvendige budsjettreguleringer og organisere kjøpet innbefattet å avtale oppgjørsform og tidspunkt. Alt 2 Kjøp av grunn i Taftøyan Næringspark gjennomføres ikke av budsjettmessige årsaker. Behandling/tilråding fra Formannskapet den sak 176/14 Behandling: Formannskapet fremmet følgende endringsforslag til rådmannens alt. 2 : Kjøp av grunn i Taftøyan Næringspark gjennomføres ikke på nåværende tidspunkt av budsjettmessige årsaker. Ved alternativ votering ble alt. 2 med endringsforslag enstemmig tilrådd. Vedtak: Kjøp av grunn i Taftøyan Næringspark gjennomføres ikke på nåværende tidspunkt av budsjettmessige årsaker.