Klage på avslag - søknad om oppføring av boligblokk med 110 bruksenheter på eiendom gnr. 138 bnr. 767 i Hammarn 14, Bodø Eiendom AS

Transkript

1 Byggesakskontoret Saksframlegg Dato Løpenr Arkivsaksnr Arkiv / / /767 Saksnummer Utvalg Møtedato 08/68 Delegert kommunaldirektøren Teknisk avdeling 09/14 Planutvalget Klage på avslag - søknad om oppføring av boligblokk med 110 bruksenheter på eiendom gnr. 138 bnr. 767 i Hammarn 14, Bodø Eiendom AS Bodø panorama 3 er byggetrinn 4 i Breivika, og er en videreføring av Panorama 1 og 2. Bygget består av tre blokker integrert i hverandre. Byggetrinn 4 betegnes som: Blokk E (garasje i to plan) Blokk I (Høyblokk i maksimalt 9 plan) Blokk K (Høyblokk i maksimalt 9 plan) Blokk L (lavblokk i to plan) Det planlegges 110 leiligheter totalt BRA på m² og BYA m². 1. Klagen Klagen er fremsatt i rett tid. 2. Saksopplysninger Byggeplass: Hammarn 14, 8003 Bodø Eiendom: 138/767 Tiltakshaver: Bodø Eiendom AS Bygningsnr: Ansvarlig søker: Skanska Norge AS Tiltakstype: Boligblokk på 5 eller flere etasjer Tiltaksart: Nye bygg og anlegg - frittliggende Klager: Advokat Stede G. Nilsen Datert: Klage på administrativt vedtak av Søknaden er datert , mottatt Det foreligger ikke protester til søknaden. Søknaden ble avslått i medhold av midlertidige retningslinjer for behandling av plan- og byggesaker innenfor rød flystøysone, vedtatt av planutvalget Den ble igangsettelsestillatelse for forberedende grunnarbeider, dvs. planering av byggeområde gitt for byggetrinn 3.

2 Søknaden er datert , mottatt , gjelder forberedende grunnarbeider, dvs. planering av byggeområdet. Søker redegjør for at byggherren for Bodø Panorama, Bodø kommune og entreprenørene ser store fordeler med å gjennomføre de tyngre grunnarbeider for byggetrinn 3 i direkte etterfølgelse av arbeidet for byggetrinn 2. I det tilfelle at en velger å utsette spreningsarbeider for byggetrinn 3 til oppstart av dette, vil belastningen ved å ha sprengning på nabotomten komme på nytt. I tillegg vil denne sprengning ta lengre tid, da sprengningsjobben blir vanskeligere pga. det da oppførte byggetrinn 2. Den ble dispensasjon gitt for justering av bebyggelsesplan for Hammarn, Steinbruddet og Pelle Molins plass, plan nr , vedtatt Dispensasjonssøknad for justering av bebyggelsesplan i Bodø Panorama, byggetrinn 3 er datert , mottatt Begrunnes med at blokk I ligger for nært blokk G i den opprinnelige, godkjente planen, og vil dermed redusere sikt og lysforhold til begge disse blokkene. En annen konsekvens av dette, er at uteområdet mellom blokkene vil føles for trangt og neppe innby til bruk av f. eks lekeplass/uteplass. For å bøte på dette har planlegger gjort volumstudier av bebyggelsen, der blokk I skyves vestover ca 15 m mot blokk J. Avstanden mellom blokk I og J er i godkjent bebyggelsesplan så stor at en slik forskyvning ikke skaper noe problem. En konsekvens av dette er at blokk K naturlig faller bort. For å erstatte dette areal, foreslås å forlenge blokk I sørover med 1 akse (ca 5,5 m) Spissen av blokk I kommer ikke lenger frem (nordover) enn hva som er godkjent. Konsekvensene for bebyggelsen vurderes til det bedre for alle berørte parter. Avstanden mellom blokk G og I gjør at utsikt og lysforhold mellom disse blir bedre. Utomhusområder mellom disse blokkene vil få mer luft. Flyttingen i seg selv anses uvesentlig for blokk J, da avstanden mellom alle blokkene blir omtrent lik. Utvidelsen av blokk I sørover vil medføre en bagatellmessig redusert siktelinje for beboerne i blokk G. Fristilt areal etter blokk K inngår i friområde. For naboer med gnr/bnr 138/2559, 4586 og 2393 vil dette medføre at disse ikke får 8 leiligheter i blokk K inntil eget uteareal, samt at siktkorridor mot sjøen forbedres. Byggesakskontoret hørte Byplankontoret i anledning behandlingen av søknaden. Byplankontoret uttalte følgende: I henhold til vedtatt bebyggelsesplan for Bodø Panorama er det tydelig at blokkene G og I kommer nært hverandre. En flytting av blokk I vil føre til mer luft mellom blokkene og gi bedre kvalitet på utearealet her. Byplankontoret har derfor ingen merknader til dispensasjonssøknaden. Bygningssjefen vurdering er: Under henvisning til det som er anført ovenfor finner bygningssjefen at vilkårene for å gi dispensasjon er til stede og at søknaden kan godkjennes. 3. Forholdet til plan/lover 3.1 Plangrunnlag Eiendommen omfattes av reguleringsplan for Hammarn, Steinbruddet og en del av Pelle Molins Plass, plan nr , vedtatt og bebyggelsesplan for Hammarn, Steinbruddet og Pelle Molins Plass, vedtatt Området er regulert til boliger.

3 Bestemmelsene til reguleringsplan: 2: - Byggehøyde Kotehøyde på gesims skal for byggeområde B 1 ikke overskride kote 33, for B2 skal den ikke være over kote 30. Kotehøyder regnes fra NGO nullkote. Ingen vertikalt sammenhengende bygningsfasade skal likevel være høyere enn 20 m, målt fra terreng til gesims. Kommunen kan tillate at heis/trappehus og ventilasjonsrom overskrider den maksimale gesimshøyden med inntil 3 m. - Utnyttelsesgrad Utnyttelsesgraden for hele byggeområdet sett under ett, skal ikke være over BYA = 50 %. Tiltaket viser en grad av utnytting på 41,4 %. 3: - Parkering Det skal anlegges 1 parkeringsplass pr. leilighet. Dersom det bygges spesielle leiligheter, kan krav til antall parkeringsplasser reflektere det reelle behovet. 70 % av parkeringsplassene skal legges under bebyggelsen, eller i parkeringsanlegg under bakken. Parkeringsdekningen er tilfredsstillende. Eiendommen omfattes også av kommunedelplan for Bodø sentrum, KDP301, vedtatt Krav til lydforhold og vibrasjoner Bygning og/eller brukerområde som er del av bygning, skal beskyttes mot støy og vibrasjoner utenfra eller som oppstår ved forventet bruk av bygningen. Det skal legges særlig vekt på brukernes behov for tilfredsstillende lydforhold ved arbeid, søvn, hvile og rekreasjon., jf. TEK 7-4 første ledd. Plan- og bygningslovens bygningstekniske krav om lydforhold suppleres med andre verktøy som skal beskytte mot støy, for eksempel retningslinje for behandling av støy i arealplanleggingen. Retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging, T-1442 av , fremkommer det av innledningen at retningslinjen er veiledende og ikke rettslig bindende. I saksfremlegget til planutvalget av under sak PS 07/143 i møte den Praktisering av flystøysoner i plan- og byggesaker, er konklusjon og anbefalingene følgende: På bakgrunn av de nye fløystøysonene i Bodø innføres det midlertidige retningslinjer for behandling av reguleringsplaner og byggesaker innenfor rød sone. Retningslinjene skal gjelde fram til vedtak av ny kommuneplan. Hensikten med retningslinjene er å unngå å bygge nye boenheter som får større støybelastning enn det som er anbefalt i gjeldende regelverk (Retningslinje T-1442 vedtatt og byggeforskriften NS 8175). Flystøysonene vises på vedlagte kart og som er utgitt i SINTEF-rapport A 1654 Beregning av fløystøy etter T-1442 for Bodø lufthavn/hovedflystasjon på oppdrag av Forsvarsbygg Utvikling. Formålet er å implementere flystøysonene i arealdelen, hvor retningslinjene skal ivareta at i mellomperioden at disse blir fulgt ved nye planprosesser og i byggesaker. Søker redegjør for at det er planlagt bruk av støyisolerende vinduer og balansert ventilasjon i BT4, som sikrer at kravene til innendørs lydnivå i oppholdsrom i henhold til NS 8175 klasse C tilfredsstilles. NS 8175 stiller også krav til lydnivå på utendørs oppholdsareal. På grunn av flystøyets karakter er det vanskelig å skjerme balkonger og takterrasser for støyen. Lydteknisk vurdering er foretatt av Norconsult AS v/enno Swets, Siv.ing. MRIF, sekjsonsleder akustikk.

4 3.3 Vilkår for å dispensere Når særlige grunner foreligger, kan kommunen, dersom ikke annet er fastsatt i vedkommende bestemmelse, etter søknad gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser i denne lov, vedtekt eller forskrift., jf. pbl. 7 første ledd, første punktum. Det kan settes vilkår for dispensasjonen., jf. 7 første ledd, siste punktum. Ved dispensasjon fra kommuneplanens arealdel, reguleringsplan, bebyggelsesplan eller fra denne lovs 17-2 og 23, skal fylkeskommunen og statlige myndigheter hvis saksområde blir direkte berørt, være gitt høve til å uttale seg før dispensasjon gis., jf. pbl. 7 tredje ledd i.f. For å bevare planen som et viktig styringsredskap for kommunens arealforvaltning, skal det derfor ikke være kurant å fravike planen ved dispensasjon. Uttrykket særlige grunner må sees i forhold til de offentlige hensyn som plan- og bygningslovgivningen skal ivareta. Særlige grunner som kan begrunne en dispensasjon er i første rekke knyttet til areal- og ressursdisponeringshensyn, for eksempel at vurderingen av arealbruken er endret etter at planen ble utarbeidet. Behandlingen av den enkelte søknad om dispensasjon må foretas ut fra en konkret og reell vurdering av de faktiske forhold, og de hensyn som ligger til grunn for den aktuelle planen eller den aktuelle bestemmelsen må vurderes opp mot de hensyn som anføres i dispensasjonssakene. 4. Uttalelser Byplankontoret: Bodø panorama 4 ligger, som det fremkommer av saken, innenfor rød sone. Planutvalget har vedtatt midlertidige regler for hvordan de endrede støysonene og kravene skal håndheves. Iht disse kan dette tiltaket ikke godkjennes. Søknaden om dispensasjon kan derfor ikke godkjennes. Med bakgrunn i det har vi ikke gått inn i de andre forholdene i søknaden som det er bedt om tilbakemelding på. 5. Dispensasjon/Mindre vesentlig reguleringsendring 5.1 Støy Det søkes om dispensasjon for etablering av nye boenheter i rød flystøysone, samt dispensasjon fra kravet om utendørs skjerming. Det er planlagt bruk av støyisolerende vinduer og balansert ventilasjon i byggetrinn 4 som sikrer at kravene til innendørs lydnivå i oppholdsrom i henhold til NS8175, klasse C tilfredsstilles. NS8175 stiller også krav til lydnivå i utendørs oppholdsareal. På grunn av flystøyens karakter er det vanskelig å skjerme balkonger og takterrasser mot støyen. Det søkes med dette om tillatelse til å bygge innenfor rød sone, samt dispensasjon fra kravet om utendørs skjerming. 5.2 Høyde (høyblokk) Det søkes også om dispensasjon for overskridelse av sammenhengende fasadehøyde for blokk I og K. Overskridelsen for maksimal fasadehøyde på hjørne mot sjøen med inntil 2,8 meter. Deler av fasaden i blokk F (byggetrinn 2) mot sør har tilsvarende problematikk. Fasader mot sjøen har en maksimal høyde på 22,6 meter over en lengde på 21,2 antall meter pr. blokk. Fasaden mot sør har en maksimal høyde på 21 meter over en lengde på ca. 4 meter.

5 Gjennomsnitt fasadehøyde for blokk I og K er henholdsvis 18,5 meter og 16,6 meter. Søknaden må sees i sammenheng med byggetrinn 1 og 2, for det ble gitt dispensasjon for samme forhold. Avviket er en faktisk overskridelse på 2,6 meter i byggetrinn 2 og 3, hvor det ble tillatt bygget 3 meter høyere enn i byggetrinn 1. I henhold til plan vil byggetrinn 2 og 3 utføres med tre inntrukne etasjer i stedet for to. Hensynet med å velge inntrukket 2 etasjer er at bygningen vil gis en overordnet geometri likt med byggetrinn 1. Ved å velge tre inntrukne etasjer vil dette bryte med de arkitektoniske prinsipper lagt til grunn i området. Søker kan ikke se at avviket skal har konsekvenser for omkringliggende bebyggelse. 5.3 Bygningform Gavlvegg fra 5-9 etasje mot sør for blokk K roteres mot klokken slik at denne flukter med vegg i blokk E. Årsaken til endringen er at den omtalte vegg var plassert skrått opp på garasjen, noe som vil ha medført svært kompliserte bæresystemer for å ivareta parkeringsplasser og mulighet for fri passasje gjennom garasjen. En positiv effekt av tiltaket skal være at leiligheten gis en mer spennende og spesiell utforming. 5.5 Uteområdet Søker vil endre kotehøyden på de interne veger til en mer praktisk kotehøyde mht fallforhold og innkjøring til byggene. Endringen skal ikke ha annen konsekvens enn bedrede kjøreforhold. Bebyggelsesplanens angivelse av veg og fylling i sjøen viser seg fra byggetrinn 1 å være knapp, både med hensyn til høyde på fylling, krappe svinger på veg, samt noe knapp avstand til sjøen. Søkers dialog med Kommunalteknisk kontor ved kommunen skal det ha blitt besluttet å kunne heve vegen mot sjøen til kote 3,5. Dette vil også gjøres for byggetrinn 2 og 3. Konsekvensen av dette er at overkant på gulv i 1. etasje heves til kote 4. Videre planlegges det å fylle ut mer masse i sjøen for å rette ut veier samt skape mer plass til friområder. Foten av utfylling krysser tidvis formålsgrensen i ett punkt avhengig av flo eller fjære. Vi har tillatt oss å strekke formålsgrensen noe, slik at fyllingen i praksis ikke vil krysse denne. Søker ser ingen problematiske konsekvenser i dette. 6. Klagen Klager anfører at retningslinjene for flystøysoner ikke er juridisk bindende og ikke kan være et selvstendig avslagsgrunnlag. Om det materielle innholdet til retningslinjen skal den etter sitt innhold kun få anvendelse for nye boenheter. Ordlyden trekker i retning å faktisk ramme nye byggesøknader, og følgen er at den ikke kan ha vært ment å få anvendelse på tillatte og igangsatte byggearbeid. Følgen av gal rettsanvendelse skal føre til at tillatelsen er ugyldig. Det skal foreligge særlige grunner for å innvilge søknaden, og på den bakgrunn skal søker ha rettskrav på å få søknaden godkjent. Prosjekteringen viser at avbøtende tiltak mot støy innendørs er ivaretatt. For øvrig er det gitt igangsettingstillatelse den for grunnarbeid på tomten til byggetrinn 4. Grunnarbeidet er i dag ferdigstilt. Tillatelsen skal være en del av etappene for fullføring av panorama 4, og derfor skal igangsettelsen for grunnarbeid være bindende for bygningsmyndigheten til å godkjenne byggesøknaden.

6 Utbyggingsavtalen av mellom Bodø eiendom AS og Bodø kommune skal tale for at tillatelsen for grunnarbeid er første steg mot realiseringen av Panorama 3. Til slutt anfører klager at planutvalget ikke har kompetanse til å vedta retningslinjer som innskrenker gjeldende planer som ellers skal kunne gi søker rettskrav å få innvilget søknaden. Det viser for øvrig til klagen. 7. Bygningssjefens vurderinger 7.1 Flystøy Bygningssjefen vil bemerke at tiltakshaver kan i prosjekteringen se til at de bygningstekniske krav for støy blir ivaretatt. Støy innendørs er av søker redegjort for å være ivaretatt. Lek- og oppholdsareal på bakkenivå er skjermet av innskjæring i terreng, slik at det er altanene i høyden som vil være utsatt for flystøy. For disse vil bygningsmyndigheten kunne vilkårsette at støydempende tiltak, som skjerming mot flyplassen skal ivaretas, før igangsettelsestillatelse blir gitt. Klager gis medhold i at retningslinjen for behandling av støy i arealplanleggingen ikke er et selvstendig avslagsgrunnlag. I denne sak er reguleringsplan, bebyggelsesplan vedtatt og søker vil på et planmessig grunnlag ha rettskrav på å få innvilget søknaden. 7.2 Avviksvurdering Søknaden avviker fra planen, og på den bakgrunn må det vurderes om det foreligger særlige grunner, jf. pbl. 7 for å dispensere fra de bestemmelser søknaden avviker fra. Tidligere er det gitt tillatelse til å avvike fra maksimal overskridelse av sammenhengende fasadehøyde i byggetrinn 1 og 2. Konsekvensen er at bygningen I og K får 2 tilbaketrukne etasjer, mot 3 tilbaketrukne etasjer. Bygningssjefen finner at tidligere tillatelser, samt søker begrunnelse taler for å dispensere fra plan for omsøkte tiltak. Angående plassering av bygning K på eiendommen, søkes det å rotere blokk K mot klokken, slik at bygning K flukter med vegg i blokk E. Bygningssjefen finner at avviket er mindre i forhold til innvilget dispensasjon fra bebyggelsesplan om å endre plasseringen av bygg I. Endring av plassering av bygg K vil ikke endre eller forringe de hensyn plan skal ivareta. Bygningssjefen finner ikke at tiltaket avviker fra plan ved at overkant av gulv i 1. etasje heves til kote 4. Angående terrenginngrep i strandsonen for fylling av masse i sjøen for å rette ut veier, samt skape mer plass til friområder og å endre kotehøyden på de interne veger til en mer praktisk kotehøyde med henhold til fallforhold og innkjøring til byggene, vil ikke være et inngrep i strandsonen som forringer eller setter til side hensynene i bebyggelsesplanen. Det samme gjelder søknaden om å kunne heve vegen mot sjøen til kote 3,5.

7 Bygningssjefen vil bemerke at tilsvarende høyde for kotehøyde for veg er tillatt i byggetrinn 1 og 2, og omsøkte søknad om å anlegge veg i samme høyde vil falle naturlig i forlengelse av vegen. Forslag til vedtak: Planutvalget finner klagen begrunnet, og omgjør avslaget av i medhold av forvaltningsloven 33 om å oppføre boligblokk med 110 bruksenheter i Hammarn 14. Planutvalget innvilger dispensasjon i medhold av plan- og bygningsloven 7 fra reguleringsplan for Hammarn, Steinbruddet og en del av Pelle Molins Plass, plan nr , vedtatt og bebyggelsesplan for Hammarn, Steinbruddet og Pelle Molins Plass, plan nr , vedtatt , for å tillate økt høyde på sammenhengende fasadehøyde, plassering av bygning K på tomten slik at denne flukter med vegg i blokk E, samt omsøkte endring av kotehøyde på interne veger. Planutvalget innvilger dispensasjon i medhold av plan- og bygningsloven 7 fra planens formålsgrense og plan- og bygningsloven 17-2 for terrenginngrep i strandsonen for skape mer plass til friområder. Rammesøknaden datert behandles administrativt. Henrik K. Brækkan kommunaldirektør Saksbehandler: Kjell-Arne Mathisen/Geir Andreassen Tor Åseng bygningssjef Trykte vedlegg: 1. Klage av Dispensasjonssøknaden 3. Situasjonskart 4. Perspektivtegning

8

9

10

11

12

13

14

15

16

17

18

19

20

21

22