SAKSFRAMLEGG. Saksbehandler: Hans Ole Wærsted Arkiv: L12 Arkivsaksnr.: 15/929 DETALJREGULERING NOREFJELLSTUA- FØRSTEGANGSBEHANDLING

Transkript

1 SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Hans Ole Wærsted Arkiv: L12 Arkivsaksnr.: 15/929 DETALJREGULERING NOREFJELLSTUA- FØRSTEGANGSBEHANDLING Vedlegg: Plankart datert Bestemmelser udatert Planbeskrivelse udatert Notat utbyggingsplaner Utbyggingsavtale for Norefjellstua datert Saksopplysninger: Krødsherad kommune mottok komplett planleveranse for reguleringsplan Norefjellstua. Planen erstatter i sin helhet tidligere godkjente bebyggelsesplan Norefjellstua, samt deler av reguleringsplan H6 (Område I, og L). Planområdet er totalt 65 daa stort. Administrasjonenes vurdering av planforslaget Innkommet planforslag er i tråd med Krødsherad kommunes krav til samlet planleveranse, og administrasjonen mener planbeskrivelsen gir en utfyllende og riktig beskrivelse av området. Det henvises til planbeskrivelsen for utfyllende informasjon. Hele området er oppramset i bestemmelsene til kommunedelplan for Norefjell (vedtatt ) 4: «Gjeldende reguleringsplan skal fortsatt gjelde». Området Norefjellstua er avsatt til område med kombinert formål, turistformål og fritidsbebyggelse mens området innenfor reguleringsplan H6 er avsatt til fritidsformål. Planforslaget er i overenstemmelse med overordnet planverk. Historikk: Krødsherad kommune har de siste årene hatt relativt mye dialog med eierne av Norefjellstua, og det er gjennomført to dispensasjons-prosesser knyttet til endret vegfremføring i dette området. Disse søknadene har kommunen avslått, og det er stilt krav om omregulering av eiendommen dersom adkomst skal endres. Kommunen har også anbefalt grunneierne om å samarbeide om en reguleringsplan for hele planområdet, for på denne måten å kunne planlegge en bedre helhet. Det er derfor positivt at det nå er oversendt et samlet planforslag og over hele området, og forslaget viser med stor tydelighet at det her er flere problemstillinger som må vurderes både administrativt og politisk. Problemstillinger knyttet til område I og L i reguleringsplan for H6.

2 I gjeldende reguleringsplan er området avsatt til leilighetsbygg, og tanken med gjeldende reguleringsplanen er at man skulle bygge et leilighetskompleks med underjordisk parkering. Det er stilt krav om at det skal utarbeides en utomhusplan før byggetillatelser kan innvilges. Oversendte planforslag reduserer utnyttelsen i området, og området foreslås oppdelt i totalt 14 tomter fra m2. Ny vegløsning i området sees i sammenheng med adkomst til Norefjellstua. Generelt ønsker kommunen en stor utnyttelse i sentrale områder, men samlet sett er reguleringsplanen fornuftig, med økende utnyttelse mot slalomløypa. Tomtestørrelsen er vesentlig mindre enn øvrige tomter i området i reguleringsplanen for H6, og utbyggingen virker å harmonere godt med nabolaget. Problemstillinger knyttet til området for gjeldende bebyggelsesplan Norefjellstua Planforslaget endrer den historiske planen rundt hvordan dette området skal utbygges. I gjeldende bebyggelsesplan er det planlagt at det skal bygges hotell og utleie med totalt m2 BRA. I det nye planforslaget er det lagt inn et næringsområde, hvor det skal bygges et nytt serveringssted/afterski, samt inntil 96 utleieleilgheter. Utleieleighetene kan omgjøres til selveierleiligheter uten utleieklausul etter 10 års bruk i utleie. Se kart nedefor som viser endring av utnyttelse. Eksisterende bebyggelsesplan Planforslag En slik endring av formålet får en del konsekvenser, og bør diskuteres grundig politisk. Administrasjonen har forsøkt å sette opp noen problemstillinger som kan vektlegges i en slik diskusjon. Planforslaget er undersøkt juridisk, og foreslåtte bestemmelser er lovlige.

3 Norefjell er avhengig av trafikk hele uken for å utvikle seg videre som reiselivsdestinasjon. Økning i besøks/overnattingstall spesielt i midtuke er viktig for at det skal være driftsgrunnlag for videreutvikling av Norefjell skisenter, tilstrekkelig omsetning i serveringssteder, skiutleie mm. Per i dag er midtuke trafikken for dårlig, mens det i helger og ferier er bedre belegg. Kommunen har historisk ønsket å sikre bygging av «varme senger» gjennom å regulere sentrale områder til næringsformål. Utfordringen er at lønnsomheten ved å bygge til utleieleiligheter er dårligere enn ved å bygge fritidsenheter, og derfor blir ikke disse enhetene bygget ut, og sentrale områder blir liggende ubebygd. Forslagsstilleren, NPU kjenner denne problemstillingen bedre enn de fleste, siden de også eier Norefjell skisenter. De er derfor ekstra avhengig av å sikre at det er tilstrekkelig med utleiesenger tilgjengelige. Gjennom dialog har de forklart deres forretningsmodell, og hovedårsaken til at de ønsker å regulere inn muligheten for å endre planstatus til fritidsformål etter 10 år, er at de på denne måten kan få finansiert opp utbygging gjennom låneopptak. Da får bankene en større sikkerhet, siden annenhåndsverdien av leiligheten er høyere dersom det ikke foreligger utleiklausuler. Det er viktig å sikre at de mest sentrale områdene skal være sikret til næringsformål, samtidig som det er viktig at gode prosjekter blir realisert. Området Norefjellstua er sentralt, men det er generelt avsatt store arealer til næringsformål i kommunedelplanen for Norefjell. Spesielt området rundt Skistua, men også S1 og S2 er ubebygde, og har en beliggenhet som er gode for næringsbebyggelse. Slik sett kan man argumentere for at det i nåværende situasjon er viktigere å realisere bygging av leiligheter for på denne måten å øke kundegrunnlaget og omsetningen på Norefjell. Administrasjonen mener for øvrig at Afterski/ serveringsvirksomhet fortsatt skal være i dette området, siden man da kan stå på ski «hjem» selv om heiser er stengt. Planforslaget legger også dette til grunn. Administrasjonen har konkret vurdert hvorvidt BFF10 bør endres til å bli et kombinert byggeområde på lik linje med F/T 1, og tvungen utleie i 10 år. På denne måten ville arealet som avsettes til næringsformål harmonere mere med arealet som var avsatt til næringsformål i eksisterende bebyggelsesplan. Administrasjonen har ikke foreslått endring på dette punkt men det er et av de politiske valg som kan gjøres. Administrasjonen hadde primært ønsket at det forelå en revidert kommunedelplan for Norefjell før man omregulerer såpass sentrale områder som Norefjellstua. En kommunedelplanprosess vil ta tid, og tomtesalg og leilighetsbyggingen i planområdet er tenkt å finansiere videreutvikling av Norefjell skisenter, og da i første omgang nytt snøproduksjonsanlegg. Dette er en så viktig investering for hele Norefjell at administrasjonen av denne grunn anbefaler at planen tas opp til vurdering. Rekkefølgekrav Historisk har kommunen brukt rekkefølgekrav for å sikre utbyggingsrekkefølge. Tanken med dette er at utbygger må realisere næringsvirksomhet og deretter kan bygge ut mer lukrative utbyggingsområder når de mindre lønnsomme prosjektene er bygget ut. Planforslaget inneholder ingen rekkefølgebestemmelser, og forslagsstiller mener at slike bestemmelser virker mot sin hensikt. Forslagsstiller mener at man gjennom realisering av lønnsomme prosjekter får økt handlingsrom, og på denne måten kan realisere utleieenhet. Forslagsstiller har lagt ved deres planlagte utbyggingsrekkefølge som er vedlagt saken i eget vedlegg.

4 Administrasjonen har ikke lagt inn noe forslag til rekkefølgekrav i forslaget til vedtak utover krav til bygging av skibru, jfr punkt om stier og løyper nedenfor. Det bemerkes at en rekkefølgebestemmelse vil være det eneste juridisk bindende i forhold til utbyggingsrekkefølge. Det er likevel en klar forventing til at utbyggingen skjer i tråd med NPU s notat om utbygging, jfr vedlegg. Parkeringsareal Planforslaget legger opp til 1,5 parkeringsplass per leilighet, hvorav 0,5 p-plasser ikke kan reserveres, men være fellesparkering. Administrasjonen mener dette er et minimum, men ved å sikre 0,5 plasser til fellesplasser får en bedre fleksibilitet i utnyttelsen av parkeringsarealene og administrasjonen mener derfor at en kan gå for forslaget. For leilighetene med utleieplikt er forøvrig følgende tillegg lagt inn under punkt 2.7.1: «Gjesteparkering kan dekkes ved bruk av arealer i tilfredsstillende avstand utenfor planområdet. Avtaler om dette skal da framlegges ved byggesak.» Administrasjonen er usikker på hvorvidt det er hensiktsmessig å åpne for at parkeringsarealer kan tillates utenfor planområdet. Norefjell er lite tilpasset kollektivreisende, siden det ikke går jernbane eller annen offentlig transport hit, og man er relativt avhengig av privatbil for å kjøre opp. Når man først har kommet til Norefjellstua er for øvrig behovet for bilbruk lite, og da kan man i teorien benytte en fjernparkering, og ha en bil tilgjengelig innen planområdet. Men erfaringsmessig fungerer slike ordninger dårlig i praksis, da alle ønsker seg bekvemme løsninger. Vil man kjøre bagasje opp til leilighetene, for så å parkere ved f.eks Skistua og la bilen stå der under oppholdet? Administrasjonen tror ikke det, og foreslår derfor at denne bestemmelsen tas ut av planen. Mulighet for valg mellom leilighetsutbygging eller hytteutbygging. For områdene BFF 6,7 og 8 har forslagsstiller lagt inn bestemmelsen medenfor: «Fritidsbebyggelse: Områdene merket BFF 6, 7 og 8. Områdene skal bebygges enten etter 2.5 eller 2.6 i disse bestemmelsene. Valg mellom disse byggemåtene skal foretas ved første byggesak innen det enkelte delområde. Ved første byggesak skal det leveres situasjonsplan som viser disponering av hele delområdet med evt tomtedeling og denne vil da være bindende for hele delområdet.» Områdene er totalt ca 8 daa, og dersom man velger å bygge kun hytter her vil man få en utnyttelse på totalt 8-10 hytter. I planbeskrivelsen er det estimert totalt 62 leiligheter i disse områdene ved bygging av leiligheter. Totalt sett er utnyttelsen av området i planforslaget, både innenfor I/L og bebyggelsesplan Norefjellstua blitt vesentlig reduert i forhold til etablerte planer. Administrasjonen mener at dette området er såpass sentralt at man bør fjerne denne valgmuligheten, og kreve at det skal bygges leiligheter her. Stier- og løyper

5 Selve planområdet er ganske optimalt planlagt, omkranset av skiløyper og alpinnedfart, og skliløyper inn i planområdet. Den gamle nedfarten «Mannekengen» er en del av disse skliløypene, men ikke lenger et sammenhengende grøntområde. Administrasjonen mener dette er fornuftig. Øvre Djupsjøløype avsluttes i planforslaget ved innkjøringen til utbyggingsområdet. Administrasjonen ser gjerne at denne løypen fortsetter, aller helst helt ned til Skistua, og med et fornuftig krysningspunkt for beboerne i Norefjelltunet over alpinbakken. Her er det flere alternativer til fremføring, og denne problemstillingen bør vurderes i en mer overordnet plan. Administrasjonen anser dette forslaget som «godt nok», og har ikke krevd at denne problemstillingen utredes ytterligere. Øvre Djupsjøløype krysser også 903- vegen nordvest i planområdet. Bestemmelsene åpner for skibru over vegen, og det er lagt inn tilstrekkelige bestemmelser i forhold til dimensjonering av brua. Problemstillingen her er knyttet til når brua skal bygges, og hvem som skal bekoste bygging av denne. Administrasjonen har utarbeidet en utbyggingsavtale basert på kommunens standardavtale, og hvor kommunens normale prinsipper legges til grunn. Kommunen har som hovedprinsipp at intern infrastruktur skal bekostes av utbygger. Innenfor planområdet er alle skiløyper bygget ut med unntak av skibrua. For å sikre utbyggingen må det innreguleres en rekkefølgebestemmelse. Administrasjonen anbefaler at følgende bestemmelse innarbeides: «Skibru over 903-vegen merket SKI/V skal være opparbeidet før feltene BFF6- BFF10 kan innvilges igangsettelsestillatelse.» Også her er det politiske vurderinger som må avveies. Historikken knyttet til denne brua er lang, og i gjeldende regulering ligger det inne en kostnadsfordeling mellom infrastrukturfondet og utbygger. Videre var det her flere andre utbyggere som opprinnelig skulle deltatt i spleiselaget for å realisere denne brua, og man kan også argumentere med at behovet for skibru kommer fordi det er bygget en veg som ikke kommer dette planområdet til gode. Administrasjonen mener det er viktig å få bygget skibrua, som anslagsvis koster 2,5 millioner kroner og at det derfor legges inn et rekkefølgekrav og at utbygger dekker kostnaden. Alternativet er at utbygger skal bygge brua når de mener dette er riktig, eller man kan vurdere å gi fritak for ordinære infrastrukturbidrag i deler av utbyggingsområdet, f. eks: BFF 3 BFF 5 (14 tomter a ) og/eller F/T1 og F/T2 (98 leiligheter a ) Samlet vurdering: Som synliggjort ovenfor er det mange utfordringer og problematiseringer i reguleringsplaner som befinner seg i sentrale områder, spesielt nå, når gjeldende kommunedelplan begynner å bli gammel. Plan- og bygningsloven er klar på at det er forslagsstillers forslag som skal presenteres for planutvalget. Administrasjonen har hatt en løpende dialog, og anbefalt visse justeringer. Planutvalget har lov til å revidere deler av forslaget, de har lov til å sende forslaget i retur, og be om endringer, eller legge forslaget slik det foreligger fra forslagsstiller ut til offentlig ettersyn.

6 Administrasjonens forslag er å legge planforslaget ut til offentlig ettersyn med de endringer som fremgår av saksutredningen. Den historiske bebyggelsesplanen for Norefjellstua virker vanskelig å realisere. En litt letter utbygging med totalt ca. 250 leiligheter, tilrettelagt for utleie, hvorav det er utleieklausul i 10 år for ca. 30 % av leilighetene vil slik forslagstiller fremstiller det, være lettere å iverksette. En utbygging vil bidra til økt aktivitet og flere utleieenheter i nærområdet til skisenteret. Utbyggingen vil også gi økt omsetning og investering i skisenteret som er viktig for Norefjell som reiselivsdestinasjon. Til grunn for administrasjonens anbefaling er det en klar forventing til at utbygging og investering i skianlegget skjer i tråd med NPU s notat. Ut fra ovenstående vil rådmannen anbefale formannskapet å fatte slikt vedtak: Reguleringsplan for Norefjellstua legges ut til offentlig ettersyn ihht plan- og bygningslovens med følgende endringer: bestemmelse 2.3 tas ut, og bestemmelse 2.4 endres til følgende ordlyd: Fritidsbebyggelse: Områdene merket BFF 6 til og med 10. Områdene skal bebygges etter 2.6 i disse bestemmelsene. Bestemmelse 2.7.1, følgende avsnitt tas ut: Gjesteparkering kan dekkes ved bruk av arealer i tilfredsstillende avstand utenfor planområdet. Avtaler om dette skal da framlegges ved byggesak. Ny bestemmelse, 6.1: Rekkefølgebestemmelse: Skibru over 903-vegen merket SKI/V skal være opparbeidet før feltene BFF6- BFF10 kan innvilges igangsettelsestillatelse. Utbyggingsavtale for Norefjellstua legges ut til offentlig ettersyn ihht plan- og bygningslovens 17-4