INNSIGELSER MOT REG.PLAN nr , SKJOLDNES BOLIGOMRÅDE.

Transkript

1 Bergen Kommune Etat for byggesak og private planer Potboks BERGEN. e-post: Nesttun, INNLEDNING Det vises til mottatt varsel om begrenset høring av vedr. Skjoldnes Boligområde. Videre vises til forhåndskonferanse med etat for byggesak og private planer v/merete Hauge og Trond Haugen vedr. utbygging av vår eiendom Sundtsveg 60 og konferanse med saksbehandler Anne Margit Bratten og Merete Hauge vedr. både Skjoldnes Boligområde og utbygging av vår eiendom. Undertegnede selskap; Pelicahn AS er forretningsfører og representerer sameiet Sundtsveg 60, g.nr. 40, br. nr Tomten er benevnt FS4 i reguleringsplanen og er regulert som Frittliggende småhusbebyggelse. Den ble overtatt av oss i Alle våre innspill er således nye i forhold til tidligere plan. Da en mulig utbygging av vår eiendom i stor grad henger sammen med hvordan Skjoldnes Boligområde utvikles, tillater vi oss som grunnlag for våre insigelser å redegjøre kort for våre utbyggingsplaner for FS4 og å inkludere noen forhold som vedrører begge eiendommene samt noen spørsmål rundt reguleringsplanens fellesbestemmelser som vi håper å motta svar på. INNSIGELSER MOT REG.PLAN nr , SKJOLDNES BOLIGOMRÅDE. STRUKTUR Vi har tilnærmet oss prosjektet på vår tomt FS4 ved å se nærmere på den eksisterende boligtopografien og omgivelsene. Vi ønsker oss et prosjekt som kommuniserer med dagens situasjon og skala. Tomten FS4 er innadvendt. Kvalitetene som vil komme på tomten er det utbygger og arkitekten som iscenesetter. Kvalitetene er et resultat av boligenes plassering som skaper rom, mellomrom, slipper inn lys, og gir kommunikasjon. Tun er en velutprøvd boligstruktur i vestlandsk byggeskikk. Vi foreslår organiseringen av de nye boligene som et klyngetun. Det gir en terrengtilpasset oppdeling av bygningsmassen og danner et felles uterom i midten av boligenes plassering. Vi foreslår 6 boliger, organisert som 3 tomannsboliger. Boligene er plassert i forhold til hverandre med tanke på landskap, sol og kotehøyde. Boligene snur ikke ryggen til eksisterende hus på tomten, men hendvender seg inn mot eksisterende bolig som integreres, og blir en deltaker i den foreslåtte tunstrukturen. Vi beskriver dette såvidt detaljert for å vise at det er fullt mulig å planlegge for en organisering av nye boliger, også på Skjoldnes Boligområde, som ligger innenfor kommunedelplan og som er tilpasset den eksisterende bebyggelsen. I ovennevnte møter ble

2 det kommentert fra fagetatens side at slike prosjekt som vi foreslår på FS4 er ønskelige og sogar drømmeprosjekter sett fra kommunens side. Vi stiller derfor spørsmål ved hvorfor man i det hele tatt vurderer å godkjenne en bebyggelseplan på Skjoldnes Boligområde som så totalt bryter med slike vurderinger. I den foreslåtte reguleringsplanen ligger B6 (bygg 11) og B7 (bygg 12+13) som overdimensjonerte strukturer tett opp mot FS4 og bryter helt med den eksisterende bygningstopografien i området. Disse strukturene har en høyde på C + 48, og skaper en veldig brå overgang til vårt prosjekt. Vi reagerer på at strukturene ikke er betydelig lavere og har en gradvis nedtrapping i byggehøyde mot nabotomten FS4. Villa-, småhus- og rekkehusbebyggelse ville ivareta slike hensyn i motsetning til massive høye blokker. SKALA Vi har foreslått en boligbebyggelse i samme høydeskala som eksisterende hus på tomten FS4. I henhold til tomtens premisser, synes vi det er upassende med høyere bebyggelse enn 2 etasjer, når vi ønsker å inkludere eksisterende bolig, og integrere vårt prosjekt i eksisterende skalaomgivelser. B6 og B7 med sine 5 etasjers høyder; C+ 48, sprenger skalaen i henhold til omgivelsenes eneboligstruktur, og vil fremstå som overdimensjonerte. B6 OG B7 vil danne en massiv vegg mot FS4. Siden det er høye bygninger og det ikke foreligger noen form for gradvis nedtrapping i bygningsmassens skala, skaper dette et brutalt møte med tomten FS4. Fraværet av gradvise overganger i skala forsterker B6 og B7 som massive, overdimensjonerte bygninger i situasjonen. I tillegg vil høydebestemmelsen C+ 48 legge tomten FS4 i skygge det meste av ettermiddag/kveld, og forringe tomtens bokvaliteter og verdi vesentlig. Vi kan ikke se at det er tatt tilstrekkelig hensyn til områdets skala når det gjelder planleggingen av området øst for Skjoldneslokket, B5-B8 (bygg 10-14) Hovedkarakteren for dette området er eneboliger. Bygg B6 og B7 fremstår som fremmedgjorte i sin egen kontekst når man ser på den generelle skalaen for området. Dette er veldig tydelig fra Sundts veg 60/FS4. Når man kommer kjørende på Sundts veg ned mot Fritz C. Riebers veg, virker skalaen og strukturene på B6 og B7 også uforløste. Vi ber om at denne situasjonen blir belyst og tatt opp til videre diskusjon for forbedringer. Vi ønsker bedre forutsetninger for kommende boligprosjekt på FS4. Dette kan gjøres ved å endre bebyggelsesplanen eller evt. redusere høyden på B6 og B7 som vender ut mot FS4 vesentlig. Vi stiller oss uforstående til hvordan fagetaten kan fremstille det som om den nye planen er bedre enn den forrige for naboene i øst. Det skrives at byggehøyder avtrappes, at siktakser og grønne forbindelser oppnås og at det nå er lange, slanke bygningskropper. Men i realiteten er jo den avtrapping av B6 og B7 som vi forsto forelå i det forrige forslaget nå fjernet eller snudd. Såvidt vi kan se er B7 (bygg 11) sogar øket fra kote 45 til kote 48. Og hvorvidt bygningskroppene er smale eller brede, når de ligger med langsiden rett mot naboeiendommen, er også uten betydning. Vi setter her vår lit til fagetatens egen kommentar om at man vil se nærmere på byggehøyder i B6 og B7. GENERELT I fagetatens kommentarer synes det som om man i veldig stor grad legger til grunn de opplysninger som fremkommer fra Skjoldnes Boligområdes utbygger uten å gå inn og sjekke

3 og kvalitetssikre de vurderinger som er gjort. Såvidt vi forstår av bl.a. flere naboer er det en hel rekke faktafeil og fordreininger av realitetene i det som er presentert av utbygger. Vi må kunne ha sikkerhet for at kommunen står som vår garantist for at disse forholdene virkelig er korrekte dersom prosjektet utvikles videre. Det virker som man har vært veldig opptatt av å vurdere prosjektet sett fra Troldhaugen og fra øyene i Nordåsvannet, men nesten helt har glemt hvordan prosjektet virker inn på naboeiendommene i området. Tross alt er det et fåtall mennesker i en begrenset tidsperiode som skal betrakte prosjektet fra øyene i Nordåsvannet, mens de som skal bo på naboeiendommene er mange flere og de skal bo der 365 dager i året. Endelig er det vårt inntrykk at man i veldig stor grad legger vekt på at det såkalte lokket med grøntområde over motorvegen og forbindelseslinjer til sjøen som vesentlige kvaliteter. Vi vil opplyse om at det også idag er flere åpne forbindelseslinjer til sjøen som brukes regelmessig av beboerne i området. Ved i så stor grad å se hen til utbyggernes interesser og i så liten grad ta hensyn til eksisterende eiendommer, bidrar kommunen bare til en massiv overføring av bokvalitet og verdier fra de eksisterende eiendommene i området og til de nye utbyggerne. Bomiljø, luft, støy og sikt blir vesentlig forringet for de eksisternde eiendommene, herunder spesielt vår eiendom FS4 som er blant de lavest beliggende i området. Vi vedlegger 3D presentasjoner og foto av en fysisk modell av vår planlagte utbygging av tomten FS4 sett i forhold til forslaget fra Skjoldnes Boligområde. SPØRSMÅL VEDRØRENDE REGULERINGSPLANENS FELLESBESTEMMELSER FOR SKJOLDNES UTNYTTING Ved prosjekteringen på tomten FS4, Sundts veg 60 blir vi forvirret over misforholdet angående byggehøyder; I reguleringsplanen står det : max byggehøyde C , mens definisjonen på frittliggende småhusbebyggelse, er satt til max 7 meter til gesims. UTFYLLENDE PLANER Angående rammesøknad står det i 1, 1.1 at det skal vedlegges en oversikt over barnehagekapasitet. Vi lurer på hvorvidt denne redegjørelsen gjelder for tomten vår. UNIVERSELL UTFORMING I 1.4, står det Det skal legges til rette for god universell tilgjengelighet for alle brukergrupper på de offentlige arealene, og fra boligene til uteoppholdsareal. Dette er vi innforstått med. Vi har videre fått vite at vi ellers skal følge bestemmelsene for universell utforming som gjelder for Fana kommuneplan. I denne kommuneplanen under punkt 8; universell utforming, står det blant annet at alle nye boenheter i senterområder og minimum 30% av boenhetene i andre byggeområder skal utformes etter prinsippene om universell utforming. Etter å ha vært på forhåndskonferanse, er vi blitt informert om at de 30% gjelder i vårt tilfelle. Det vil si at de totalt 6 boligene vi prosjekterer, er det kun 2 av boligene som skal være universelt utformet. Vi er klar over at det kommer nye bestemmelser for universell utforming.

4 BALANSERT VENTILASJON Under 1, 1.7 støy, står det at bygningene skal ha balansert ventilasjon. Vi lurer på om det i vårt tilfelle er muligheter for annen type ventilasjon enn dette. BOSS Under 1, 1.8 massedeponering og avfallshåndtering, står det i at det skal etableres boss sug. Vi er usikre på om dette også gjelder for FS4. PARKERING I 2.9, står det at B1-B8 skal ha parkeringsdekning på 1.4 bil pr 100m2 BRA. Det står ikke noe om hvilke parkeringsbestemmelser som gjelder for vår tomt. Men etter telefonsamtale med A.M Bratten , fikk vi bekreftet at samme parkeringsbestemmelser også gjelder for FS4. Vi er klar over at det kommer nye bestemmelser for parkering. ADKOMST I reguleringsplanens fellesbestemmelser, foreligger det ingen spesifikk informasjon om adkomst til tomten FS4. Det eneste som blir nevnt, er 7, : Fav8 skal stenges med fysisk stengsel ved Sundts veg. Vi ønsker å stå fritt i forhold til adkomst, slik at vi kan få åpning for avkjørsel langs Sundts veg til FS4. Vi vil ta initiativ til et møte med samferdselsetaten for å bringe klarhet i dette. Det vil imidlertid ikke være mulig å få til før fristens utløp, og vi ber derfor om utsatt frist for å komme med innsigelser hva gjelder adkomst, inntil dette møtet er avholdt, iallefall innen utløpet av juni måned. AVSLUTNING - Vi ber om at Skjoldnes Boligområdes forslag til reguleringsplan avvises. - Vi er selvsagt innforstått med at de nevnte eiendommer bygges ut i tråd med eksisterende bebyggelse og innenfor bestemmelsene i kommundelplanen, dvs. med villa, småhus- eller rekkehusbebyggelse innenfor 7 meters gesimshøyde og 9 meters maksimal totalhøyde. - I det minste må dette gjelde for området øst for motorveien, som kan betrakets som et adskilt område i forhold til resten av planområdet. Vi legger uansett til grunn at hele planområdet reduseres kraftig i omfang og høyder og tar hensyn til eksisterende bebyggelse, siktlinjer mm. - Vi ber om utsatt frist for å komme tilbake med ytterligere merknader vedr. adkomst til vår eiendom FS4 innen utløpet av juni når vi har fått avklart avkjøringsforholdene for denne med samferdselsetaten. Vi imøteser svar på de spørsmål som er reist i forhold til fellesbestemmelsene. Med vennlig hilsen Pelicahn AS, Skjoldveien 76, 5221 NESTTUN. Paul-Chr. Rieber 2 Vedlegg

5