Gamle Møglestu Gård - Detaljregulering - Offentlig ettersyn 2 gang

Transkript

1 Behandles av: Møtedato: Utv. Saksnr: Planutvalget /16 Arkivnr: PlanID , GBR - 32/1 Arkivsaksnr.: 13/ Saksbehandler: Esben Gundersen Tittel: avdelingsingeniør Dok.dato: Gamle Møglestu Gård - Detaljregulering - Offentlig ettersyn 2 gang Administrasjonens forslag: I medhold av plan- og bygningslovens legges forslag til detaljregulering for Gamle Møglestu gård datert sist revidert med tilhørende bestemmelser datert og planbeskrivelse, sist revidert ut til offentlig ettersyn Behandling i Planutvalget PUV- 057/16 Administrasjonens forslag vedtas: I medhold av plan- og bygningslovens legges forslag til detaljregulering for Gamle Møglestu gård datert sist revidert med tilhørende bestemmelser datert og planbeskrivelse, sist revidert ut til offentlig ettersyn. Saksopplysninger: Sammendrag av saksgang og beskrivelse: WSP Norge AS (tidligere Faveo Prosjektledelse AS) og Haarklau og Lindeberg AS fremmer på vegne av Lillesand kommune forslag til detaljreguleringsplan for Gamle Møglestu gård i Lillesand kommune. Hensikten med dette forslaget er at Lillesand kommune ønsker en omdisponering av deler av eiendommen, gnr. 32/1, til bolig- og offentlig formål. Dette samtidig som en ønsker å ivareta kultur-, natur-/verneinteresser i miljøet rundt Gamle Møglestu gård. Tidligere saksgang (forkortet): Planutvalget vedtok i møte (sak nr. 010/15) å legge forslag til detaljregulering for Gamle Møglestu Gård med tilhørende planbestemmelser og planbeskrivelse ut på offentlig ettersyn. Høringsfristen gikk ut I høringen varslet Aust-Agder fylkeskommune v/ avdeling for kulturminnevern innsigelse, og ønsket dialog/ arbeidsmøter for å komme frem til en bebyggelse som bedre ivaretok de kulturhistoriske verdiene som preget både eiendommen og landskapet rundt. I sak 111/15 «Gamle Møglestu Gård prinsippsak» ( ) vedtok bystyret at det skulle gjennomføres møte med Riksantikvar og Aust-Agder fylkeskommune for å avklare rammer for videre regulering og fremtidig drift av Gamle Møglestu gård. Dette møtet er avholdt (deltakere: Riksantikvar, Aust-Agder fylkeskommune, Lillesand kommune v/ ordfører,

2 rådmann og kommunalsjef). Videre vedtok bystyret at administrasjonen, gitt positive signaler fra Riksantikvar og Aust-Agder fylkeskommune, skulle arbeide videre med et alternativ med inntil 20 boliger. Basert på dette har administrasjonen, sammen med forslagsstiller, gjennomført fire arbeidsmøter med Aust-Agder fylkeskommune. Riksantikvaren har deltatt i ett av disse og også blitt konsultert underveis i prosessen. Planforslaget er tilpasset signaler gitt i møter og annen kommunikasjon. På bakgrunn av det foreliggende planforslaget har Aust-Agder fylkeskommune signalisert at de trekker sin innsigelse og støtter de faglige grepene som er gjort for å ivareta kultur- og verneinteressene på eiendommen. Administrasjonen omtaler og omhandler planforslaget med utgangspunkt i endringen som er foretatt fra forrige offentlige ettersyn. Endringene er allikevel av en slik karakter og området har en offentlig og allmenn interesse at administrasjonen anbefaler at planen igjen skal sendes ut til fullt offentlig ettersyn. Det er allikevel en prosessuell mulighet for at planen kun skal sendes ut til offentlig myndigheter med innsigelsesmyndighet. Den muligheten er tilstede for politikerne, men det er ikke administrasjonens anbefaling da vi ønsker å tilrettelegge for mest mulig medvirkning. Administrasjonen gjør allikevel ikke en vurdering av de forhold som allerede er vurdert i tidligere planforslag. Vi viser også til fullstendig planbeskrivelse som ikke er endret siden forrige vurdering unntatt kapittel 9 som tar for seg hvilke endringer som foreligger ved denne korsvei. Formålet for ny boligbebyggelse endres fra kombinasjonsformål til rent boligformål. Endring har bakgrunn i at Lillesand kommune opprinnelig ønsket mulighet for etablering av omsorgsboliger i området. Dette er ikke lenger aktuelt. Det er innført en hensynssone som gir vernemyndigheter uttalerett ved søknad om rammetillatelse slik at intensjonene fra arbeidsmøtene blir godt nok ivaretatt når det søkes om rammetillatelse og bygget skal vurderes om det tilfredsstiller kravene i reguleringsplanen og de kravene som vernemyndighetene har til den antikvariske vurderingen. Terrengområdet for ny bebyggelse senkes 1,5 m. Nivåforskjellen skaper et markert skille mellom de vernede bygningene og de nye som kommer til. Ny bebyggelse blir liggende lavere og får derved en mer underordnet karakter. Tilpasset konsept er redusert i antall enheter (ca. 20, mot inntil 35 tidligere), leilighetsareal (ca BTA, mot ca BTA tidligere) og byggehøyder/ etasjer (2 etasjer mot inntil 3 etasjer tidligere). Parkering for ny boligbebyggelse søkes fortsatt primært etablert under bakken, med noen plasser for gjesteparkering og virksomheter innen tjenesteyting på bakkenivå. Det som i dag er dyrket mark innenfor planområdet beholdes fortsatt som grøntareal, og forblir i offentlig eie for å sikre buffersonen mellom boligområdet og landbruksareal. Arealet blir omgjort til formål "landbruk" i motsetning til dagens formål "tjenesteyting". Vurdering: Planforslaget er beskrevet godt i form av mye skisser, snitt og illustrasjoner. Det er ikke meningen at planforslaget skal vise hvordan alle detaljer tenkes løst, det skal kun omhandle hovedgrepene og de faglige utfordringene skal belyses, vurderes og løses. De faglige utfordringene ved dette planarbeidet har vært å sikre hensynet til kultur- og verneinteressene i området og da spesielt med tanke på hvordan et nytt prosjekt vil innvirke på stedets karakter sett i et landskapsperspektiv og videre målt opp mot opplevelsen av å være tilstede på området og at man fremdeles kan oppleve de historiske kvalitetene gården har. Det har vært et utfordrende arbeid med mange interesser som krysses. Administrasjonen har hele tiden hatt fokus på hvilket mulighetsrom som ligger i utviklingen av området med tanke på å sikre videre forvaltning av Møglestu innenfor det som kan være akseptabelt i et kulturminneperspektiv. De faglige vurderingene om utrykket til gården har i store trekk vært gjort av Aust-Agder fylkeskommune kulturminneseksjon sammen med Riksantikvaren, arkitekt Knut Haarklau og

3 planavdelingen. De faglige rådene har dreid seg mye om gårdens historie sett i landskapsrommet samt detaljering av form og utrykk som er avgjørende for opplevelsen av gården i et historisk perspektiv. Møglestu var og er et betydelig element i landskapet og var en dominerende storgård i sin velstandsperiode. Det som forslaget gjør nå er å underbygge den visuelle opplevelsen av gården som en dominant i landskapsrommet. Derfor kan man oppleve det nye forslaget til bebyggelse som en forlengelse og utvidelse av gårdsfunksjonen ved at bygningene utrykker et mer "uthus" preg og slik sett fremstår fremdeles det fredede innhuset som beboelseshuset på en enda større gård. Samtidig vil dette nye "uthuset" fremstå underordnet ved at det legges lavere i terrenget med lavere mønehøyde enn både innhuset og uthuset på den eksisterende gården. Også formen på det nye tiltaket underbygger uthus-tanken og at man omfavner og avgrenser gårdsbebyggelsen med et innvendig tun og hage. Det tillates ikke utkragede balkonger på den siden som er vendt inn mot tunet, derimot er restriksjonene på den fasaden som vender bort fra gårdstunet ikke så veldig sterke og vil tillate litt arkitektonisk spillerom. Dette er en bevisst tanke da man også må ivareta attraktiviteten til de som skal bo i området. Det er viktig med mye dagslys i leilighetene og det er en del funksjoner som nødvendigvis må ha et visst arkitektonisk spillerom. Vi viser til fullstendig planbeskrivelse fra forslagsstiller og gjentar at revisjonen av planbeskrivelsen er i kapittel 9. Plankart og illustrasjonsskisser er revidert for å reflektere det nye forslag i likhet med et nytt sett bestemmelser. Kommentarer fra tidligere offentlig ettersyn er omtalt av forslagsstiller i eget notat. De fleste kommentarer fra offentlige myndigheter er hensyntatt i det reviderte planforslaget. Kommentarer fra publikum er tatt til orientering og tatt med i vurderingen ved utarbeidelse av dette nye forslaget. Vi understreker at dette er en arealplansak hvor man forvalter et lovverk etter plan- og bygningsloven. Den videre forvaltningen av selve området og dens videre funksjon tilhører en annen saksgang i kommunen. Vi viser for øvrig til sakens øvrige dokumenter som ikke blir spesielt omtalt men som er tilgjengelig på kommunens innsynsløsning. Konklusjon: Planforslaget legges ut til offentlig ettersyn. Planforslaget kan sendes til begrenset ettersyn kun til innsigelsesmyndigheter hvis politikerne ønsker det, men det er administrasjonens vurdering at planforslaget har slik offentlig interesse at man går en ny full runde med offentlig ettersyn. Saksdokumenter: Planbeskrivelse rev pdf Forslag reguleringsplan_kart - datert revidert pdf Forslag til reguleringsbestemmelser - datert pdf Forslag reguleringsplan_illustrasjon - datert pdf Detaljregulering av Gamle Møglestu Gård - offentlig ettersyn Konsekvensutredning kulturminner og kulturmiljø Møglestu_ (L)(708204) Vedlegg 2. FM sin sjekkliste for reg planer.miljoverninteresser.pdf (L)(705014) Vedlegg 4. Sjekkliste for oppfølging av barn og unges interesser.pdf (L)(705012) Vedlegg 5. Sjekkliste ROS.pdf (L)(705011) Vedlegg 12. Vernevedtak.Møglestu.pdf (L)(705004) Innsigelse Gamle Møglestu gård - revidert planbeskrivelse m m Gamle Møglestu gård - detaljregulering

4 Revidert plankart og bestemmelser - Gamle Møglestu går Status etter arbeidsmøtet tilbakemelding på ny planskisse Tilbakemelding på forslag til plan Status etter arbeidsmøtet 9/2 - be om nytt møte med kulturminnevern Forslag til plan for Gamle Møglestu gård Uttalelse etter jordloven i sak om detaljregulering Innspill til referat fra møte Detaljregulering Møglestu Gård - ber om uttalelse Ettersending av to nye alternativer angående bebyggelse Møglestu - videre fremdrift Justering av planforslag - referat fra møte Oversender kopi av dokumenter sendt fylkeskommunen og riksantikvaren Uttalelse til begyggelse på Gamle Møglestu Gård Betingelser for deltagelse i prosjekt Gamle Møglestu gård - Detaljregulering Gamle Møglestu gård - Kort orientering om videre prosess Kopi av brev til kulturvernmyndigheter om Møglestu Møglestu - ber om møte Gamle Møglestu gård - Forespørsel om arbeidsmøte med fylkeskommunen Riksantikvarens vurdering Innspill fra Statens vegvesen Merknader til detaljregulering av Gamle Møglestu Gård Høringsuttalelse Merknad - detaljregulering av Gamle Møglestu Gård Vedlegg til merknad Merknad - reguleringsplanen for Gamle Møglestu Gård Merknad - detaljregulering gamle Møglestu gård Innsigelse Uttalelse Uttalelse Plangebyr - Gamle Møglestu Gård Avisannonse - offentlig ettersyn Gamle Møglestu Gård Melding om offentlig ettersyn - Detaljregulering av Gamle Møglestu Gård Svar på oversending av forslag til reguleringsplan Forslag til reguleringsplan Tilbakemelding fra administrasjonen vedrørende kapasitet på vann- og avløpsanlegg for Gamle Møglestu Gård Referat fra møte om støy/trafikkberegninger Detaljregulering av Gamle Møglestu Gård- ang vedtak av planprogram Dokumentasjon på Møglestu - fredningen Kulturminnevern Gamle Møglestu Gård Fredningsvedtak på lokalitetsid Etterspør fredningsvedtak Svar på hendvendelse om status og fremdrift Møte vedrørende status og videre fremdrift Gamle Møglestu Gård detaljregulering Purring Forespørsel om møte med planavdelingen Rapport fra registrering etter automatisk fredete kulturminner Melding om offentlig ettersyn av planprogram for omregulering Kommentarer til planprogram Merknader - Møglestu Gård Uttalelse til planprogram - Gamle Møglestu gård Merknader - Møglestu Gård Merknader - Gamle Møglestu Gård

5 Fylkesmannens uttalelse til høring av planprogram for Gamle Møglestu gård Melding om offentlig ettersyn - planprogram Avisannonse - offentlig ettersyn planprogram Innspill om nedbygging av matjord Uttalelse til oppstartsmelding fra FK - kulturminnevern Gamle Møglestu gård - purrer på uttalelse til oppstartsmelding Merknad - Gamle Møglestu gård Innspill Oppstartsmelding Gamle Møglestu Gård Varsel om oppstart detaljregulering Møtereferat Forespørsel om oppstartsmøte