NUMMER 1 - APRIL 2014 FRA LEIE-BOLIG SAKER I DETTE NUMMERET. Svakt boligmarked betyr hett leiemarked. Mye nytt innen skatt og avgift

Transkript

1 NUMMER 1 - APRIL 2014 UTLEIENYTT FRA LEIE-BOLIG SAKER I DETTE NUMMERET Svakt boligmarked betyr hett leiemarked Mye nytt innen skatt og avgift Husleieloven blir endret Den gode utleieboligen Fortsatt en god investering?

2 2 Svakt boligmarked betyr hett leiemarked SIDE 3 Mye nytt innen skatt og avgift Husleieloven blir endret SIDE 7 SIDE 9 Den gode utleieboligen Fortsatt en god investering? SIDE 10 SIDE 11

3 3 Roger Bjørnstad, sjeføkonom, Samfunnsøkonomisk analyse Svakt boligmarked betyr hett leiemarked Med fall i boligprisene har nyboligsalget i Oslo sviktet. Boligbyggingen også. Befolkningsveksten fortsetter imidlertid. Det er grunn til å vente stor etterspørsel etter leieobjekter. opptrer annerledes enn nordmenn flest Holdt sammen med befolkningsveksten, på boligmarkedet. Andelen som eier egen gir det over 3,3 nye personer per nye bo- bolig er lavere, og andelen som leier er lig. Når det samtidig er kun 1,9 personer i tilsvarende høyere. Det er grunn til å tro hver husholdning i Oslo, vet vi at befolk- at de også bor flere personer per bolig, ningsveksten skaper et akutt boligbehov. Befolkningsveksten i Oslo er blant den og bokostnadene er høye. Behovet for Da er det bekymringsfullt at salget av nye fler boliger blir uansett ikke lavere i årene boliger nå stuper. Utbyggere vil nok nå som kommer. tenke seg om før de setter i gang med høyeste i landet. I de tre siste årene har veksten i gjennomsnitt vært på personer årlig. Av dette står nettoinnvand- siden de relativt sett har lavere inntekt nye boligprosjekter. Salget av nye boliger Samtidig med befolkningsveksten har det i Oslo var 50 prosent lavere i januar og innenlandske flyttestrømmene har snudd. imidlertid blitt bygget relativt lite boliger februar i år sammenliknet med samme Tidligere flyttet det også flere nordmenn ringen fra utlandet for over halvparten. De Nå går de ut av Oslo, og inn til forstedene. i Oslo. I 2011 ble det igangsatt bygging periode i fjor. I denne tomånedersperio- av nesten boliger. Deretter har den ble det bare solgt 140 nye boliger, inn enn ut av Oslo. byggingen falt. I gjennomsnitt de siste tre mot 283 i fjor. I januar og februar ble det årene, har det blitt igangsatt kun kun igangsatt bygging av 43 boliger i Nyinnflyttere fra utlandet dominerer boliger årlig. Oslo. Det laveste som har blitt registrert altså når økningen i behovet for boliger i siden statistikken begynte i Oslo skal forstås. Innvandrerne i byene

4 4 Salgssvikten innen nyboliger skyldes prisnedgangen vi har opplevd i bruktboligmarkedet. Fra august til desember i fjor falt boligprisene i Oslo med 6,1 prosent. I januar og februar har prisene tatt seg noe opp igjen, slik de normalt gjør disse månedene. Likevel har usikkerhet omkring hvor lenge boligprisnedgangen vil vare gjort boligkjøpere mer avventende. Boligselgere har derimot fått hastverk. Et overskudd av boliger i markedet har forsterket prisnedgangen. Nyboligkjøpere må betale en høy pris for nye boliger. Når prisene i bruktmarkedet samtidig har falt, og utvalget av boliger der er stort, er det mindre grunn til å kjøpe en ny bolig nå. Et nyboligkjøp nå innebærer ikke innflytting før om kanskje flere år. Hva du får for bruktboligen din da Nyboligkjøpere må betale en høy pris for nye boliger. Når prisene i bruktmarkedet samtidig har falt, og utvalget av boliger der er stort, er det mindre grunn til å kjøpe en ny bolig nå. Roger Bjørnstad, sjeføkonom er usikkert. Usikkerheten rammer altså nyboligmarkedet ekstra hardt. Uansett om vi nå vil oppleve en ny nedgang i boligbyggingen i Oslo eller ikke, så trenger befolkningen langt flere boliger. Det er mangelen på boliger som har drevet prisene opp. Prisveksten har balansert etterspørselen etter boliger til det som har vært tilgjengelig. Resten av den underliggende etterspørselen har i stedet vendt seg mot leiemarkedet. Det har presset prisene opp også der. Nå kommer også de som med dagens boligprisutsikter ikke tør å kjøpe bolig inn i leiemarkedet. SSB publiserer leiepriser. Gjennomsnittsleiene er ikke direkte sammenlignbare mellom årganger, da hver årgang bygger på uavhengige utvalg og utleieobjektene derfor kan være ulike med hensyn på variabler som er viktige for fastsettelse av leien. Større metodeendringer i 2012 gjør også tallene lite egnet for sammenligninger over år. Med disse viktige forbeholdene viser denne statistikken at leieprisene per kvadratmeter for landet som helhet har økt med 47 prosent fra 2008 til Da er det kontrollert for metodeendringen i Til sammenlikning har bruktboligprisene økt med 31 prosent. Med oppbremsingen i bruktboligmarkedet, skapes det altså et større press i leiemarkedet. Når salget av nye boliger svikter, bygges det mindre. Men siden befolkningsveksten fortsetter, får vi med det nye ubalanser i boligmarkedet. Det er uheldig. Kanskje kan boligbyggingen holdes oppe ved at flere utbyggere bygger nytt for å leie ut i stedet for å selge? Befolkningsutviklingen Befolkningen i Oslo økte med personer siste fire kvartaler. Nettoinnvandringen var 6200 personer. Befolkningsøkningene var noe lavere enn prognosen fra SSB Fødselsoverskudd Netto, innflytting innenlands Netto, innvandring Figur: Befolkningsveksten de fire siste kvartalene, fra 1.kvartal 2013 til 4. kvartal 2013, og sammenlignet med samme periode i årene før. Kilde: Statistisk sentralbyrå Folkevekst Befolkningsframskriving (SSB)

5 K3 2006K4 2007K1 2007K2 2007K3 2007K4 2008K1 2008K2 2008K3 2008K4 2009K1 2009K2 2009K3 2009K4 2010K1 2010K2 2010K3 2010K4 2011K1 2011K2 2011K3 2011K4 2012K1 2012K2 2012K3 2012K4 2013K1 2013K2 2013K3 2013K4 Renteutviklingen Vi har hatt fem år med rekordlavt rentenivå. Bankene har imidlertid økt utlånsrentene til boliglånskundene. Figur: Renteutviklingen Kilde: Statistisk sentralbyrå og Norges Bank Differanse Styringsrente Utlånsrente inkl. provisjon (Rammelån med pant i bolig) 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% jan. 04 mai. 04 sep. 04 jan. 05 mai. 05 sep. 05 jan. 06 mai. 06 sep. 06 jan. 07 mai. 07 sep. 07 jan. 08 mai. 08 sep. 08 jan. 09 mai. 09 sep. 09 jan. 10 mai. 10 sep. 10 jan. 11 mai. 11 sep. 11 jan. 12 mai. 12 sep. 12 jan. 13 mai. 13 sep. 13 jan. 14 Boligpriser Boligprisveksten har avtatt markert høsten De tre siste månedene har 12-månedersveksten vært negativ. Prisfallet har vært større i Oslo enn landsgjennomsnittet. Figur: Utvikling boligpriser Oslo og Akershus, 12-månedersvekst Kilde: EFF Akershus Oslo Boligbygging Boligbyggingen har vært stabil de tre siste årene, men har vært svært lav i januar og februar i år Figur: Igangsatte boliger i Oslo og Akershus Kilde: Statistisk sentralbyrå Akershus 2003 Oslo Jan. - Feb. 13 Jan. - Feb. 14

6 feb. 04 jun. 04 okt. 04 feb. 05 jun. 05 okt. 05 feb. 06 jun. 06 okt. 06 feb. 07 jun. 07 okt. 07 feb. 08 jun. 08 okt. 08 feb. 09 jun. 09 okt. 09 feb. 10 jun. 10 okt. 10 feb. 11 jun. 11 okt. 11 feb. 12 jun. 12 okt. 12 feb. 13 jun. 13 okt. 13 feb Nyboligsalget Nyboligsalget har falt og antall usolgte boliger har økt. I februar 2014 var det 3045 usolgte boliger i Oslo og Akershus. Figur: Antall ledige og solgte boliger (høyre akse) Kilde: Samfunnsøkonomisk analyse Antall ledige Antall solgte Alderssammensetning i Oslo, historisk og framskriving Tabellen viser befolkningens alderssammensetning i 1994, 2004, 2014 og 2024 (SSB framskriving), og endringen i befolkningen de siste tre årene. Kilde: Statistisk sentrelbyrå år (21%) (22%) (22%) (22%) år (35%) (36%) (37%) (36%) år (23%) (26%) (25%) (24%) år (17%) (13%) (13% (14%) og oppover (5%) (5%) (3%) (3%) Sum Prosentvis vekst i viktige størrelser for norsk økonomi Kilde: Statistisk sentralbyrå BNP-Fastlands Norge 2,6 3,4 2 1,9 2,4 2,9 2,8 Bruttoinvestering i bolig 16,1 7,3 6,4-2,2-1,8 3,1 1,9 Arbeidsledighetsrate AKU (nivå) 3,3 3,2 3,5 3,7 3,9 3,9 3,8 Årslønn 4,2 4 3,9 3,8 3,5 3,5 3,6 Norsk økonomi Veksten i norsk økonomi er svak. Arbeidsledigheten har økt, også i Oslo. Lønnsveksten kan betraktes som god og rentene vil være lave lenge. KPI 1,2 0,8 2,1 2,3 1,6 1,7 2,1

7 7 Antall solgte nye boliger i prosent av boliger til salgs Kilde: Samfunnsøkonomisk analyse Apr 2013 Jun 2013 Aug 2013 Okt 2013 Des 2013 Feb 2014 Oslo vest/sentrum 20% 17% 10% 15% 4% 7% Oslo øst/syd 28% 24% 11% 15% 7% 10% Oslo nord 25% 24% 15% 15% 12% 12% Asker og Bærum 31% 25% 15% 17% 9% 9% Follo 22% 21% 21% 14% 13% 11% Nyboligsalget Nyboligsalget er lavt på hele Østlandet. I perioden fra desember til februar 2014 ble det solgt 327 boliger i Oslo og Akershus. Salget utgjorde bare 10 prosent av boligene som har vært til salgs i perioden. Nedre Romerike 21% 24% 12% 17% 10% 9% Øvre Romerike 25% 24% 13% 16% 25% 12% Advokat Therese Karoline Gjerde, Advokatfirmaet PricewaterhouseCoopers AS Mye nytt innen skatt og avgift Mange av årets nyheter innen området skatt, avgift og fradrag får stor betydning for eiere av utleieboliger. Det er viktig å forstå konsekvensene, og om mulig ta fornuftige grep. Fra årsskiftet ble arveavgiften fjernet. Samtidig kom nye regler om skattemessig kontinuitet på eiendommens inngangsverdi. Dette kan ha stor betydning for den som eier en utleiebolig personlig. Før var hovedregelen at omsetningsverdi på arvetidspunktet ble mottakers nye inngangsverdi. Nå overtar mottaker givers eller arvelaters inngangsverdi, altså opprinnelig kjøpspris pluss påkostninger. Det er denne verdien som legges til grunn for beregning av skattepliktig gevinst og fradragsberettiget tap ved senere realisasjon. Påkostninger samt omkostninger knyttet til kjøp og salg kan redusere den skattepliktige gevinsten. Det er derfor viktig at gamle kjøpekontrakter, arveavgiftsvedtak og kvitteringer oppbevares i lang tid, for å sikre at skatten blir beregnet korrekt ved et senere salg. Viktig unntak For å få oppskrevet inngangsverdien diskuterte mange overføring av eiendom før nyttår. Dersom overføringen anses som et unødvendig mellomledd, kun for å spare skatt og avgift, kan skattemyndighetene se bort fra disposisjonen. Slik overføring kan derfor være utfordrende. Et viktig unntak fra kontinuitetsreglene gjelder boligeiendom en giver eller arvelater kunne solgt med skattefri gevinst på overføringstidspunktet. I slike tilfeller får mottaker ny inngangsverdi tilsvarende markedsverdi ved overføringen. Har eier eid boligen i minst ett år, og brukt den som egen bolig minst ett av de to siste

8 8 årene i egen eiertid, kunne den vært solgt med skattefri gevinst og pengene overført som arv eller gave uten avgift. Derfor unntaket som utligner forskjellen i slike tilfeller. Dersom man kan planlegge dette, er det mulig å tilpasse seg før overføring til neste generasjon. Økt skattegrunnlag For noen år siden ble reglene for fastsettelse av ligningsverdi på fast eiendom endret fra å være skjønnsmessige til å bli sjablonmessige. For sekundærbolig fastsettes en ligningsverdi basert på en kvadratmetersats multiplisert med boligens areal. Kvadratmetersatsen fastsettes årlig av Skattedirektoratet og skal bygge på beregninger foretatt av Statistisk Sentralbyrå (SSB), differensiert ut fra boligtype, areal, byggeår og geografisk beliggenhet. For sekundærboliger var det for % av denne verdien som skulle medtas i formuesskattegrunnlaget. For inntektsåret 2014 er det 60 %. Samtidig er satsen for formuesskatt redusert fra 1,1 % til 1 %, og innslagspunktet for formuesskatt er økt fra kr til Pass på fradragene Skattepliktig utleie av privateid bolig innebærer fradragsmuligheter. Det er bare nettoresultatet, etter at alle utgiftene er trukket fra, som skal skattlegges. For den som leier ut bolig utenfor næringsvirksomhet skal inntekter og kostnader føres i skjema RF-1089 som legges ved selvangivelsen. Ofte er det lurt å spesifisere i eget vedlegg, særlig hvis du er i tvil om du har rett på fradraget. Her er en oversikt over de viktigste fradragene du kan ha krav på: Løpende eierkostnader som kommunale avgifter, eiendomsskatt, strøm, vann, forsikring og internettilgang Fradrag som følge av skattepliktig utleie av helt eller delvis møblert leilighet. Ved kortvarig leie (mindre enn tre år) hvor eier selv bruker innboet før og etter utleieperioden kan fradraget skjønnsmessig settes til 15 prosent av brutto leieinntekt. I andre tilfeller kan innbo fradragsføres etter reglene for avskrivning av driftsmidler. Møbler med verdi under kroner eller varighet mindre enn tre år kan fradragsføres direkte. Når verdien er høyere og varigheten lenger må innboet avskrives etter saldometoden, som innebærer at man fradragsfører 20 prosent årlig til verdien faller under kroner, og så fradragsfører restbeløpet. Avskrivningene beregnes i skjema RF-1219 Reiseutgifter knyttet til visning, vedlikehold eller tilsyn med boligen Vedlikeholdskostnader på en regnskapslignet utleiebolig. Påkostninger er derimot ikke fradragsberettiget løpende, men kan legges til inngangsverdien. Påkostninger er utgifter som setter boligen i en høyere standard enn den har hatt. Fradragsretten begrenses hvis du selv har bodd i boligen i ett eller flere av de foregående fem årene. Reduksjonen skal gjøres med 10 % for hvert av årene uten skattepliktig leieinntekt, for den del av kostnadene som overstiger kroner. Ved utleie mindre enn halve inntektsåret gis det ikke fradrag for vedlikeholdskostnader. Det kan selvsagt også være andre fradragsmuligheter enn de som er nevnt her, men vær klar over at reglene kan være forskjellige for deg som leier ut bolig du selv har bodd i, delvis bor i eller skal flytte inn i igjen. Dette bør derfor undersøkes konkret.

9 9 Advokat Elin Constance Greiff, fagansvarlig i LeieBolig Husleieloven blir endret Kommunal- og moderniseringsdepartementet (KMD) har foreslått endringer i husleieloven som kan få stor betydning for utleierne. Forslagene er ennå ikke vedtatt. Endringene gjelder heving av minstetid for tidsbestemte avtaler, forbud mot å pålegge leietaker søksmålsbyrden i garantiavtaler og konsekvensene av brudd på offentligrettslige krav gitt av hensyn til liv og helse. Den foreslåtte bestemmelsen når det gjelder det sistnevnte lyder slik: «Brudd på offentligrettslige krav som er stilt i lov eller i medhold av lov av hensyn til liv og helse skal alltid anses som en mangel ved husrommet». Dette vil også gjelde for boliger som leies ut «som de er». Etter dagens regler vil manglende oppfyllelse av offentligrettslige krav som for eksempel rømningsveier og el-sikkerhet omfattes av et generelt forbehold om boligens tilstand ved utleie «som den er», og vurderes på lik linje med andre forhold med hensyn til om dette anses som en mangel. Partene har stor avtalefrihet, også når det gjelder boligens tilstand. Økt utleieransvar Det finnes pr i dag ingen godkjenningsordning for utleieboliger. Alle bygninger må likevel oppfylle de byggekrav som gjaldt ved oppføringen eller ved senere endring og rehabilitering. For eksempel gjelder kravene i plan- og bygningsloven og byggeteknisk forskrift (TEK 10) for nyoppførte bygninger. Lov om brann- og eksplosjonsvern, forskrift om brannforebyggende tiltak og tilsyn samt folkehelseloven har også bestemmelser som gir visse krav til husrom. Indirekte vil disse reglene danne en standard for hvilke krav som stilles til en utleiebolig, herunder oppfyllelse av krav som skal sikre «liv og helse». De foreslåtte endringene skal i henhold til departementets høringsnotat ikke medføre noen realitetsendring i rettstilstanden, men er ment å «skjerpe avtalepartenes oppmerksomhet på forhold som kan ha betydning for liv og helse». Ordlyden signaliserer likevel at det legges et større ansvar på utleiere med hensyn til å sørge for oppfyllelse av offentligrettslige krav, og at utleiere generelt må ta større ansvar for oppfyllelse av disse. Fem års minstetid Departementet har foreslått at minstetiden for tidsbestemte leieavtaler økes til 5 år. Begrunnelsen er et ønske om økt bostabilitet i leiemarkedet, særlig for barnefamilier. Endringen gjelder kun minstetiden. Eksisterende muligheter for å avtale kortere leietid, for eksempel for boenheter som ligger i samme hus som utleiers bolig, vil fortsatt være i behold. Dagens minstekrav til leietid er 3 år for tidsbestemte leieavtaler. Det er imidlertid mulig å avtale at kontrakten er oppsigelig for en eller begge parter for hele eller deler av leieperioden, med de begrensede oppsigelsesmuligheter dette gir utleier. Trolig vil en økning av minstetiden først og fremst beskytte leietakere som utleier ikke ønsker å fortsette å leie ut til. Den gode leietaker vil alltid få fornyet sin kontrakt så lenge utleier skal fortsette å leie ut boligen. Muligheten for å bli kvitt dårlige leietakere og foreta hyppigere og større justeringer av husleien enn indeksregulering gir adgang til vil derimot reduseres dersom forslaget vedtas. LeieBoligs erfaring er imidlertid at leietiden i praksis ofte ikke reguleres av kontraktene, da store deler av leieforholdene avsluttes før minstetiden er utløpt. Garantiavtaler forbud mot «on demand»-klausuler Det foreslås også å innføre et forbud mot å inngå garantiavtaler som velter søksmålsbyrden over på leietaker. Slike avtaler har medført at utleier i prinsippet uten begrunnelse kan få utbetalt garantibeløpet fra garantiselskapet dersom leietaker ikke går til rettslige skritt innen en gitt frist. Det har vært nokså vanlig å ha en slik klausul i garantivilkårene. Det er imidlertid gitt signaler om at flere tilbydere av garantiproduktet allerede har endret eller skal endre sine vilkår på dette punktet. I praksis vil endringen bety at utleier vil ha søksmålsbyrden også i utleieforhold hvor leieboliggaranti er brukt som sikkerhet. Dette er imidlertid i tråd med generelle bevisbyrderegler og ikke mer byrdefullt enn ved bruk av depositum. LeieBolig følger fremdriften i disse sakene tett, og kommer tilbake med mer informasjon når det kommer en avklaring. For nærmere informasjon om forslagene, høringsnotat m.m. se: dep/kmd/dok/hoeringer/hoeringsdok/ 2013/horing---forslag-til-endringer-ihusleie.html?id=731244

10 10 Ilan Bolstad, Teamleder, utleie Den gode utleieboligen Å kjøpe for å bo og kjøpe for å leie ut er to vidt forskjellige ting. Her er rådene som kan hjelpe deg til å finne de beste utleieobjektene. Nærhet til arbeid og skole er gjerne viktigst for den som skal leie. I Oslo og Akershus betyr dette ofte tett ved et større knutepunkt. Mange leietakere kommer fra andre distrikter eller fra utlandet. De ser praktisk på valg av område, og legger sjelden vekt på strøkets status. Differansen i leiepris fra Oslo vest til Oslo nord og øst er ikke større enn 10 til 15 prosent i favør av vest. Ved kjøp er prisdifferansen rundt 25 prosent. Derfor oppnår utleierne gjerne best avkastning i forhold til investeringskostnaden i randsonen nord og øst i byen, og deler av Romerike i Akershus. Det samme er treroms på 50 til 65 m2. Soverom på minimum 7-8 m2. Er boligene større kan man vurdere om det bør bygges midlertidig soverom i deler av stuearealet, forutsatt at planløsningen fortsatt virker naturlig. Bod i kjeller fremfor lagringsplass i boligen er å foretrekke for eier, da man kan ta ekstra betalt for utleie av bod. Faste innredninger i hovedrom er gunstig for å redusere slitasjen, og gjør boligen lettere tilgjengelig for utleie. I entreen kan det være garderobeskap, oppheng, skostativ og matter på gulvet. På kjøkkenet er beskyttelse av veggene er viktig. Laminerte plater er ofte praktisk. Hvitevarer bør være på plass. Alle rom bør ha montert takbelysning. På badet er dusjkabinett en fordel for å unngå vannskader. Knagger og oppheng er smart å montere. Mange leietakere etterspør vaskemaskin. Ilan Bolstad, Teamleder, utleie Laminat på gulvene er kostnadsreduserende som alternativ til parkett. På badet er dusjkabinett en fordel for å unngå vannskader. Knagger og oppheng er smart å montere. Mange leietakere etterspør vaskemaskin. Det er viktig å påse at det er god utlufting. På soverommet er garderobeskap viktig, og TV-uttak populært. Oppheng for gardiner og bilder bidrar til redusert slitasje. Rullgardiner og faste installasjoner av denne typen er å foretrekke. Ellers er det viktig å huske på brannsikkerheten, og sørge for at slukkeutstyr og røykvarslere er i orden. Strøm og eventuelt varmt vann må kunne avleses for at leietaker skal bli fakturert direkte. Når det gjelder opplegg for TV og internett vil det redusere eiers kostnader hvis leietaker abonnerer selv. Den som leier vil ofte legge vekt på andre sider ved boligen enn den som kjøper for å bo. Arealeffektivitet er viktig, gjerne også større soverom og mindre fellesrom. Om boligen ligger i første eller tredje etasje spiller mindre rolle. Betalingsvilligheten for bodplass, parkering, takterrasse og grøntanlegg er også generelt lav. Det er stykkpris på leiligheten i forhold til boareal som gjelder. En toroms på 35 til 40 m2 er ideell.

11 11 Håvard Tverdal, Salgsansvarlig Fortsatt en god investering? Etter en prisøkning i boligmarkedet på 40 prosent siden 2009 øker usikkerheten rundt videre utvikling. Det er viktig å forstå markedet for å kunne ta gode avgjørelser. Kvadratmeterprisen ved kjøp har økt fra til kroner pr. m2 i Oslo fra 2009 til i dag. Utleieprisene økt med 20 prosent, fra rundt 9750 til kroner i gjennomsnittlig månedsleie. For å forsvare en investering i utleieboliger bør det kunne beregnes en direkteavkastning på 3,5 til 4,5 prosent (yield). Med en husleie på pr. måned, 2000 i månedlige felleskostnader og avskrivninger til vedlikehold på 750 kan dette oppnås ved kjøp i området 2,4 til 3,0 millioner. De senere årene har det vært populært å satse på utleieboliger, både for profesjonelle og private investorer. Mange privatpersoner ser det som pensjonssparing, eller kjøper med tanke på at barna vil trenge boligen senere. De lar seg ofte påvirke av kortsiktig usikkerhet. De profesjonelle investorene ser i stor grad på dagens marked som en mulighet til å kunne gjøre gode kjøp. De ønsker boliger som gir en avkastning tilsvarende bankrente eller helst litt bedre, mens det er troen på en positiv utvikling i både verdi og leiepriser som er avgjørende for investeringen. Før finanskrisen var det utbredt å kjøpe leiligheter i nye prosjekter og selge kontrakten videre før ferdigstillelse. Denne formen for spekulasjon har vært omtrent fraværende etter For investorer som går inn i nye prosjekter er ettroms, toroms og treroms leiligheter mest populært. Prisene varierer avhengig av bydel, beliggenhet og plassering i bygget. Det er viktig å ta stilling til om det er langsiktig utleie eller egen fremtidig bruk som er viktigst ved kjøpet av en sekundærbolig. Om utleie er det primære vil det gjerne påvirke krav til for eksempel beliggenhet, romfordeling og kvalitet. Slike faktorer kan utgjøre flere hundre tusen kroner i differanse på investeringen. Kjøpere av hele bygårder kan i dagens marked deles i tre grupper: Utviklere, større eiendomsselskaper og investorer som med ståsted i andre bransjer ønsker å plassere penger i eiendom. Den store forskjellen fra før finanskrisen er at kjøperne har mye egenkapital og lengre perspektiv på investeringen. Åtte av ti bygårder selges utenom det åpne markedet. Tradisjonell annonsering benyttes sjelden. Kjøper og selger finner hverandre på andre måter. De er ikke like påvirket av markedspsykologi som aktørene i boligmarkedet, og vurderer ut fra andre kriterier enn privatpersoner. Med forsvarlig egenkapital som grunnmur er tilgang til finansiering av prosjektet sjelden et problem for dem. Nå ser vi en utvikling der flere investorer plasserer penger i bygårder enn før finanskrisen. Eiendom blir ansett som en relativt sikker investering, selv om verdi og leiepriser kan falle i perioder. Som regel ønsker de en gård med små og effektive leiligheter. Det betyr mye for å kunne forsvare investeringen, siden avkastningen på utleie er marginal, kanskje fire til fem prosent i oppstartsåret for gode case. Sammenlignet med næring vil imidlertid avkastningen kunne ta seg raskt opp, siden leietakere skiftes ut ganske hyppig, med tilhørende mulighet til justering av leiepris. I dag ser vi nok i litt for stor grad at utbudet av utleieboliger er påvirket av markedspsykologi og endringer i leieprisene. Men når motivasjonen er kortsiktig forblir utleieboligen sjelden lenge i markedet. Sett med utleieres øyne har avkastningen de senere årene vært for svak. Leieprisene har ikke holdt følge med eiendomsprisene. Markedet trenger stabil tilgang på utleieboliger som er tilgjengelige i lang tid og driftes profesjonelt. Slik sett et godt investeringsklima bra for både eier og leietaker.

12 UTLEIENYTT