Slik lykkes du Nr

Størrelse: px
Begynne med side:

Download "Slik lykkes du Nr. 6-2013"

Transkript

1 Taksering av grøntanlegg En rekke forhold viser behovet for taksering av grøntanlegg som arealkrevende utbyggingsprosjekter, fortetting i byer og tettsteder, utbygging av veier og gangveier samt en økt vektlegging av vegetasjon som en del av nærmiljøet. Revidert utgave av «Taksering av grøntanlegg», De grønne blad 206, November Bakgrunn Taksering på bygninger og grøntanlegg blir ofte ikke ivaretatt på lik linje. Erstatningsutmålinger ved domsavgjørelsene kan være sprikende, og erstatningen kan oppfattes å ikke stå i forhold til verdien av det som avstås. Taksering generelt tar utgangspunkt i markedsverdien til elementet, det folk flest er villige til å betale for det. Vegetasjon som vokser og utvikler seg på stedet omsettes ikke, og har derfor ingen markedsverdi. Hva folk flest er villige til å betale for vegetasjon er ofte uklart, også fordi verdien ofte først oppfattes når en står i fare for å miste den. En god metode for taksering av grøntanlegg: omfatter alt som skal takseres i et grøntanlegg. Det vil si areal, alle elementer inklusiv vegetasjon og eventuelle ulemper. er bygd opp på en måte som mest mulig anskueliggjør metode og resultat. Dette for å skape større innsikt og forståelse for slike takster. bygger på allment aksepterte prinsipper. Lovverket angir rammer og retningslinjer for all taksering. Likevel overlates mye av vurderingene til skjønnsmessige betraktninger. Loven og rettspraksis gir således rom for fortolkninger og en skjønnsmessig utøvelse som verken tjener eksproprianten eller ekspropriaten. Man kan dele inn grøntanlegg i arealer og elementer, som omfatter både gjenstander og vegetasjon. Ved taksering av grøntanlegg kreves det, på samme måte som for andre takseringsområder, kunnskap om elementene og deres verdiutvikling. Verdiøkning og tilstandsvurdering av busker og trær krever fagkunnskap for at taksten skal være mest mulig riktig. 2. Taksering av grøntanlegg Et grøntanlegg er et anlegg hvor planter dominerer. Det omfatter alt fra småhager og lekeplasser til parker, friluftsområder og større offentlige anlegg. Taksering av grøntanlegg gjelder alt som er knyttet til anlegget, både selve arealet og elementene som finnes på arealet. 1

2 2.1 Verdibegrepet Taksering utføres for å komme frem til en verdi som på det aktuelle tidspunktet er allment akseptert. Taksten er et uttrykk for verdien og måles i kroner og øre. Verdi er et begrep med mange ulike oppfatninger og vil variere med både situasjon og person. Hva som er allment akseptert vil derfor også variere, kanskje i større grad for vegetasjon enn for andre elementer. Verdibegrep vil også variere etter hvilken takstsituasjon det er: Markedsverdi er en forventet salgsverdi og er aktuell ved kjøp/salg, lån/pant og i noen ekspropriasjonssaker. Avkastningsverdi er verdivurderingen på objekter som bringer med seg nytte i form av avkastning/inntekt. Kostnadsverdi er egentlig ingen verdi, men et begrep som tilsvarer kostnader for et nytt objekt. Dette er aktuelt ved skadeserstatninger og ekspropriasjon. Figur 1. Vi vurderer situasjonen på forskjellig måte. Utgangspunktet for all taksering er markedsverdien til elementene. Dvs. det folk flest er villige til å betale. Denne kan være vanskelig å finne fordi elementer kan erstattes etter ulike prinsipper: 1. Gjenanskaffelse av nytt element 2. Gjenanskaffelse av funksjon 3. Flytting av elementer 4. Erstatning i kroner og øre Det siste punktet innebærer taksering. En erstatning i kroner og øre må ta utgangspunkt i en pengeverdi som finnes. Det mest nærliggende er kostnadene til et nytt element. Disse kostnadene må så korrigeres for den naturlige verdiutviklingen som skjer. I et grøntanlegg vil dette være alder, tilstand og elementenes plassering og funksjon. Verdiutviklingen til elementer i et grøntanlegg varierer og må deles inn i to hovedgrupper: 1. Døde gjenstander som bord, benker, heller osv. Verdien til gjenstander kommer aldri over verdien til en ny tilsvarende gjenstand. De vil i de fleste tilfeller miste verdi på grunn av elde og slitasje. 2. Vegetasjon er levende elementer som vokser og utvikler seg på stedet. De vil derfor øke i verdi i forhold til kostnaden til en ny plante etter hvert som de vokser til. Det vi oppfatter som verdien av et element, kan variere både med situasjon og person. I en situasjon kan verdien være lik en pris og i en annen situasjon har det med menneskers vurdering av ting fra bra til dårlig (figur 1). Et tre kan i en situasjon vurderes ut fra prisen på 2

3 tømmer eller ved. I en annen situasjon vil det samme treet vurderes ut fra hva det koster å gjenanskaffe samme tre. En person vil oppfatte treet som verdifullt fordi det gir le for nordavinden, mens en annen ser det som negativt fordi det skygger for sol og utsikt. Den generelle verdioppfatningen for vegetasjon er for de fleste uklar og oppdages ofte først når en står i fare for å miste den Markedsverdi (salgsverdi) Markedsverdi, også kalt salgsverdi eller omsetningsverdi, skal fastsettes ut fra tilbud og etterspørsel. Definisjon på markedsverdi er den salgsprisen som takseringsobjektet ville oppnådd dersom det var lagt ut for salg. Dvs. den prisen folk flest er villige til å betale for objektet. Markedsverdien vil også være påvirket av offentlige inngrep, som skatter, avgifter, subsidier, direkte prisregulering og offentlig produksjon Avkastningsverdi (bruksverdi) Avkastningsverdi kalles også bruksverdi. Begrepet brukes når erstatningen skal fastsettes etter den avkastningen som eiendommen gir. Det gjelder hovedsakelig eiendommer som bringer med seg nytte i form av penger eller elementer som enkelt kan omsettes i penger. Eksempler på dette er skog og landbruksarealer. Avkastningsverdi skal også ta hensyn til de økonomiske avkastningene som eiendommen eller elementene ville gitt i fremtiden Kostnadsverdi (gjenanskaffelsesverdi) Kostnadsverdi er et begrep og ingen egentlig verdi. Kostnadsverdi skal være et uttrykk for gjenkjøp av tilsvarende eiendom eller element, hvor etableringskostnader eller reetableringskostnader legges til grunn. Etableringskostnader tilsvarer kostnader til et nytt objekt, mens reetableringskostnader er kostnadene som er lagt ned i det objektet som takseres. Kostnadsverdi kalles også for gjenanskaffelsesverdi. 2.2 Takstsituasjoner De mest aktuelle takstsituasjonene for grøntanlegg er ekspropriasjon og skadeserstatning, og ved verdisetting av eiendommer ved kjøp/salg, lån/pant og forsikring, men her vil markedsverdien og betalingsvilligheten styre i enda større grad. I tillegg kan taksering av vegetasjon være et nyttig redskap ved planlegging, der det tilstrebes å bevare deler av eksisterende vegetasjon (figur 2-6). Figur 2. Ekspropriasjon rød Figur 3. Skadeerstatning Figur 4. Kjøp og salg Figur 5. Lån og pant 3 Figur 6. Forsikring

4 2.2.1 Lovenes innvirkning på de ulike takstsituasjonene De ulike takstsituasjonene reguleres av lover. Lovverket fastslår situasjoner hvor en har krav på erstatning, men det sies mindre om hvordan erstatningsutmålingen skal fastsettes. Ekspropriasjonsrett Grunnlovens 105 sier at det ved ekspropriasjon skal gis full erstatning for det økonomiske tapet som inngrepet medfører. Erstatningsformen sier loven mindre om, om erstatningen skal gis i naturalia eller i penger. Oreigningsloven eller ekspropriasjonsloven gir en hjemmel for det offentlige til å ekspropriere til en rekke formål, dersom de er til større nytte enn skade. Loven sier også at erstatningsutmålingen skal skje på grunnlag av avkastningsverdien eller markedsverdien. Er avkastningsverdien høyest, skal denne legges til grunn. Dersom utgiftene til gjenerverv (kostnadsverdi) er høyere enn både markedsverdien og avkastningsverdien, skal erstatningen fastsettes på grunnlag av disse utgiftene. Erstatningsrett En som har voldt skade eller tap for andre, må ut med en erstatning, forutsatt at de alminnelige erstatningsvilkår er oppfylt. Den skade som skal erstattes, må i alminnelighet være økonomisk, dvs., den må kunne verdsettes i penger. Norsk rett har tradisjonelt vært svært restriktive når det gjelder erstatning for goder som ikke kan vurderes økonomisk. I slike saker har en to regelsett som kan gi rett til slik erstatning, reglene for oppreisning og menerstatning. Kjøp/salg Kjøp og salg av eiendommer reguleres av avhendingsloven. Først når kjøpet/salget er kontraktsbundet kommer det inn under rettssystemet. Markedsverdien styrer. Panterett Panteretten er en sikkerhetsrett, som gir panthaveren en fortrinnsrett til å få dekket sin fordring gjennom salg av pantet. Dvs. pantsetting har sammenheng med markedsverdien til pantet. Forsikringsrett Her er det opp til eier å avgjøre om han er villig til å betale for å få forsikret sin eiendom etc. Forsikringsselskapet påtar seg da mot et verderlag å erstatte usikre, fremtidige tap Verdibegrep og takstsituasjoner Tabell 1 viser de ulike verdibegrepene som det er naturlig å knytte til ulike takstsituasjoner. 4

5 Tabell 1. Sammenheng mellom takstsituasjoner og verdibegrep med henvisning til aktuelle lover som har innvirkning på taksering. I tillegg kommer også Forsikringsavtaleloven, lov av 16. juni Dette fordi det ved inngåelse av forsikringsavtaler avtales verdien av det forsikrede. Under punktet ekspropriasjon, er den gml. Plan- og bygningsloven opphevet. Rett lov er; Plan- og bygningsloven, lov av 27. juni Avkastningsverdi gjelder for elementer som gir avkastning i form av inntekt, som f.eks. skog, frukthager og dyrka mark. Det finnes egne metoder for taksering av slike elementer. Markedsverdi styrer verdien ved kjøp/salg og pantsetting av eiendommer. 5

6 Ved ekspropriasjon av deler av en eiendom skal arealet erstattes på grunnlag av markedsverdi ved differanseprinsippet. Det vil si erstatningen skal fastsettes som differansen mellom verdien på eiendommen før og etter inngrepet. Denne differansen er ofte vanskelig å finne, da dette krever at en har tilsvarende eiendommer å sammenligne med. Det samme er ofte tilfelle ved skadeserstatning. Når markedsverdien er vanskelig å finne, må takseringen ha alternative metoder for å fastsette verdien. Alternative metoder bygger da gjerne på kostnadsverdi. Ved taksering av vegetasjon er alternative metoder enda mer aktuelt, fordi vegetasjon som regel er bundet til vokseplassen de har etablert seg på. Markedsverdien er uklar og ofte ikke-eksisterende. Figur 7. Skadet allé. 2.3 Prinsipper for erstatning Det å måtte yte erstatning for et tap eller en skade er en forpliktelse som den som er skyld i skaden eller tapet pådrar seg. Erstatning er ofte et oppgjør i kroner og øre. Men gjennom frivillig overenskomst kan partene bli enige om andre prinsipper for erstatningsutmåling ved tap eller skade på grøntanlegg Gjenanskaffelse av identisk element Den som er skyld i takstsituasjonen kan bekoste erstatningstiltak på eiendommen/anlegget der erstatningen er å kjøpe inn det samme elementet. Det kan synes rimelig først og fremst der tilsvarende elementer lett kan kjøpes, f.eks. ved nyanlagte grøntanlegg. Gjenanskaffelse av identisk element er nødvendig i noen tilfeller, der funksjonen vektlegges høyt. Hvor grensen går for hva som skal erstattes med et identisk element, må vurderes skjønnsmessig i hver enkelt sak. For vegetasjon er det uforholdsmessig dyrt å kjøpe inn store trær for å gjenanskaffe identisk element, og medfører ofte en risiko med tanke på provenienser og etablering på stedet. Gjenanskaffelse av identisk element er for vegetasjon mest vanlig ved nyanlegg og i spesialtilfeller, f.eks. erstatning i en skadet allé (figur 7). Figur 8. Hekk erstattet med støyskjerm Gjenanskaffelse av funksjon Det kan i enkelte situasjoner være aktuelt å erstatte et element med et annet element som har samme funksjon. En støyskjerm eller et gjerde kan i noen grad fylle de samme funksjonene som en hekk (figur 8). Dersom trærne som gir nødvendig skygge fjernes, kan det være aktuelt at erstatningen inneholder innkjøp og oppsetting av markiser, sammen med beplanting av nye mindre trær. Verdien av alternativet som har samme funksjon, kan også være et godt sammenlikningsgrunnlag for taksering av selve elementet. 6

7 2.3.3 Flytting av element Flytting av elementer kan være aktuelt, i første rekke ved ekspropriasjon, f.eks. hellelagte plasser, flaggstang og vegetasjon som ikke er for stor kan i mange tilfeller flyttes til andre deler av tomta (figur 9). Erstatningen kan da være at den som eksproprierer dekker flyttekostnadene og etablering på den nye plassen. Disse tre prinsippene kan være en grei erstatning av elementer som kan flyttes eller gjenanskaffes. Når partene kommer til enighet er det ikke behov for å sette en takst Erstatning i kroner og øre Erstatning der en må sette verdi i kroner og øre på elementene er aktuelt når de ikke kan flyttes eller gjenanskaffes. Det kan være pga. plassmangel eller at elementet er borte eller skadet. Erstatningen innebærer da at elementet må takseres. Prinsipper for taksering av elementer er da: 1. Pris på grunnlag av kostnader ved gjenanskaffelse av elementet. 2. Verdi som erstatter den levetiden elementet hadde igjen. 2.4 Faktorer som påvirker takseringen Når markedsverdien ikke finnes, må en finne en verdisetting som er en erstatning for denne. Det tilstrebes da å finne en «egenverdi» for elementet. Det nærmeste vil være å ta utgangspunkt i kostnadene til et nytt element. Når elementene er forholdsvis nye er kostnadene i mange tilfeller tilnærmet lik markedsverdien, men jo eldre elementene er, jo større blir forskjellen mellom kostnader til nytt element og markedsverdi. For å oppveie denne forskjellen må kostnaden korrigeres for aktuelle faktorer, som påvirker verdiutviklingen til et nytt element og elementets funksjon og plassering i anlegget. Figur 9. Flytting Figur 10. Verdiutviklingen til gjenstander i et grøntanlegg med utgangspunkt i kostnadene til en ny gjenstand. Gjenstanden kommer aldri over den verdien den har som ny Verdiutvikling Verdien av en stol eller en busk utvikler seg ulikt fra de er nye. Stolen synker i verdi pga. alder og bruk (slitasje) mens busken øker i verdi etterhvert som den gror til (figur 10). Derfor må elementene i et grøntanlegg deles inn i to grupper: Gjenstander Gjenstandene i et grøntanlegg, dvs, flaggstang, gjerde, heller o.l. kommer aldri over den verdien den har som ny. Alder og tilstand vil vanligvis redusere verdien. Gjenstander som har antikvarisk verdi eller samleverdi vil ha en verdiøkning, men dette er ikke aktuelt for gjenstander i et grøntanlegg. 7

8 Vegetasjon Vegetasjon er levende elementer som vokser og utvikler seg på stedet. Når plantene vokser og blir større, oppnår de også en større pryd- og nytteverdi. Verdien vil derfor øke til et visst nivå for så igjen å synke i verdi fordi også vegetasjon har en viss levetid. Denne utviklingen vil variere mellom arter og plantegrupper. Planter deles derfor i grupper etter livssyklus og forskjellig verdiutvikling. Ettårige og toårige planter Ettårige planter lever og utvikler seg på en sesong. Denne gruppen omfatter sommerblomster og de fleste grønnsaker. Toårige planter har toårig livssyklus. Første året dannes en rosett og andre året kommer blomster og frøsettingen. Dette gjelder blant annet for revebjelle og en del andre stauder og ville urter. Livssyklusen er kort og verdiøkningen er derfor minimal. Kun i tilfeller hvor frøhøsting er et mål, kan man se en verdiutvikling utover kostnader til nyetablering. For grønnsaker kan det være aktuelt å vurdere avkastningen, dette kommer under andre metoder enn heftet belyser. Stauder Stauder er flerårige, urteaktige planter som spirer fra rot hver vekstsesong. Plantene blir større og kraftigere med alderen og større i omkrets. Mange arter må jevnlig plantes om, så en høy alder er ikke nødvendigvis verdiøkende. Etter en etablering (2-3 år) er verdien konstant. Gressplen og eng Plen og eng er plantegrupper som etter etablering har konstant verdi i et grøntanlegg, forutsatt at nødvendig skjøtsel følges opp. Verdiutviklingen har sammenheng med skjøtsel, og ikke med høy alder. Figur 11. Stiplet linje illustrerer verdiutviklingen til et tre. Trær øker i verdi og oppnår maksimal verdi før treet er helt utvokst. Dette har sammenheng med at treet fyller en pryd- og nytteeffekt, og det har lang tid igjen hvor det gjør «nytte». Deretter flater verdikurven ut. Lengden til denne perioden har sammenheng med treets maksimale alder. Et eiketre som kan bli 500 år har en lengre periode med maksimal verdi enn ei bjørk, som kan bli 90 år. Det er ikke alltid mulig å se når treets verdi synker, da verdinedgangen har sammenheng med treets gjenstående levetid. Det er ikke rimelig at ei bjørk som bare har 10 år igjen å leve får maksimal verdierstatning. Den svarte kurven illustrerer den verdiutviklingen folk vanligvis forventer og oppfatter for trær. Busker og trær Busker og trær er alle treaktige, flerårige vekster. Disse plantene øker i verdi når de vokser og utvikler seg og oppnår med økende alder og størrelse en økt pryd- og nytteverdi. Figur 11 illustrerer verdiutviklingen til et tre. Verdiutviklingen til trær varierer mellom arter, men formen på verdikurven er forholdsvis lik. Trær øker i verdi med alder og utvikling frem til det har en pryd- og nytteeffekt. Når treet fyller en funksjon flater verdikurven ut. Dette fordi den verdiøkningen som fortsatt skjer er lik den nytten man har av det. Noe før planten dør så synker verdien ned mot null. 8

9 Maksimalverdien, lengden på utflatingsperioden og når verdien synker, varierer mellom arter. Ulike faktorer som klima, jordbunnsforhold og skjøtsel virker også inn, og kan føre til endringer på verdiutviklingen innen arten. Faktorene bidrar til å legge forholdene til rette for en naturlig verdiutvikling for arten, eller de kan forkorte den. Verdiutviklingen til busker vil ha samme utvikling, men maksimalverdien er lavere siden den fyller sin funksjon på kortere tid enn et tre. Vanligvis har folk flest en oppfatning av at trær øker i verdi helt til de dør. Men verdien skal ha relasjon til den fremtidige nytten man har av treet og ikke den nytten man har hatt Plassering og funksjon Elementenes plassering og funksjon er viktig av flere grunner. Gjenstander og vegetasjon i et grøntanlegg utgjør til sammen en enhet og må derfor vurderes i forhold til hverandre. Et tre som står for nært andre trær og som ut fra hensiktsmessig skjøtsel burde vært fjernet, bør kanskje ikke erstattes. Et gjerde fungerer som revirmarkering og har derfor en viktig nyttefunksjon for enheten. I tillegg til å vurdere anlegget som en enhet bør vegetasjon også vurderes i forhold til omgivelsene. Vegetasjon i byområder og andre steder der det ellers er lite vegetasjon bør ha innvirkning på taksten som settes. Områder med lite vegetasjon er mer sårbare, og vegetasjonen som finnes der er dermed mer verdifulle enn om de befinner seg i et naturområde. Et tuntre og en gammel eik på jordet kan være viktige elementer i landskapet. Når funksjon og plassering skal vurderes, oppstår en problem stilling om hvem elementet skal vurderes i forhold til. Eika på jordet er verdifull for kulturlandskapet, mens for bonden som eier den kan det være mer verdi i å fjerne den for å dyrke opp jorda. Takseringens vurdering av plassering og funksjon skal være objektiv. Takseringen skal forsøke å komme frem til en objektiv, personuavhengig verdi som ikke er knyttet til en konkret eier. 3. Metode for taksering av grøntanlegg Takseringsmetoden bygger på en vurdering av de ulike gruppene i et grøntanlegg. Grøntanlegg har to hovedgrupper som må takseres hver for seg, det er taksering av arealer og taksering av elementer (figur 12 og 13). I tillegg kommer ulemper som en tredje vurdering. Arealer er her definert som et stykke mark med plass til ulike elementer. Ved taksering av arealer er det 3 hovedfaktorer som virker inn på vurderingen - beliggenhet - arealutnytting - markedet Utgangspunkt + Ny plante X Aldersfaktor = Basisverdi - Tilstand +/- Vesentlighetsfaktor Figur 12. Prinsipp for taksering av vegetasjon Utgangspunkt + Nytt element X Aldersfaktor = Basisverdi - Tilstand +/- Vesentlighetsfaktor Figur 13. Prinsipp for taksering av gjenstander. 9

10 Elementer defineres som gjenstander og vegetasjon som bidrar til å øke den praktiske anvendelsen av anlegget, eller forskjønne og markere interesseområdet. Takseringsmetoden for elementer bygger på følgende: - Kostnader til et nytt element - Verdiutvikling - Plassering og funksjon Utgangspunktet er kostnadene til et nytt element. Deretter multipliseres denne kostnaden med en aldersfaktor som veier opp for den eventuelle positive verdiutviklingen som finner sted. Resultatet skal tilsvare et optimalt tilsvarende element. Dette kalles for basisverdi. Deretter gjøres en vurdering av tilstand. Denne verdien veier opp for den eventuelle negative verdiutviklingen som skjer, og kan derfor bare trekke basisverdien ned. Til slutt gjøres en vurdering for plassering og funksjon, kalt vesentlighetsfaktor. Ulemper kan oppstå som følge av fjerning av areal og elementer eller ulemper som et nytt tiltak kan føre med seg. Eieren skal da ha en egen erstatning for ulempen på den gjenværende eiendommen, dersom dette ikke er tatt hensyn til i taksten for arealet eller elementene (figur 14). Figur 14. Ulemper utgjør også en del av takseringen. Selv om takseringen vurderes i grupper, er det svært viktig med en helhetlig vurdering til slutt, slik at dobbelterstatning unngås og at det blir et fornuftig totalskjønn. Denne metoden tar ikke sikte på å omfatte spesialtilfeller som f.eks. 150 år gamle trær, fjellformasjoner og elementer som ikke lar seg kopiere eller utforme. I slike tilfeller må det gjøres særskilte, skjønnsmessige vurderinger av spesielle fagfolk. 3.1 Taksering av arealer Når det settes takst på arealer er det tre hovedfaktorer som har en dominerendeinnvirkning på vurderingen: - Beliggenhet - Arealutnyttingen - Markedet Beliggenhet kan deles i to nivåer som begge påvirker verdien: - makronivå hvor beliggenheten på arealet sees i sammenheng med et større geografisk område. Dette kan være forskjellige bydeler, kvartaler, skolekretser etc. 10

11 - mikronivå, hvor beliggenhet av arealet sees i sammenheng med det totale arealet, f.eks. tomta, parken e.l. og det takserte arealets lokale plassering. Et areal som for eksempel er lokalisert til en skyggefull, inneklemt stripe mot nordøst, har antakeligvis en helt annen verdi enn et areal som er lokalisert til en solrik, åpen plass mot sørvest. Arealutnyttingen påvirker verdivurderin gen. Hvor på tomta inngrepet skjer og størrelsen på inngrepet har innvirkning på utnyttelsen til restarealet (figur 15). Reguleringsbestemmelser som definerer utnyttelsesgrad i det aktuelle området har også innvirkning på verdien. Fremtidige mulige endringer i arealutnyttingen skal det også tas hensyn til. Dette er den faktoren som kan bidra til å endre verdibildet totalt. F.eks. kan verdien av en større villaeiendom endres betraktelig ved å skille ut og selge en tomt fra eiendommen. Figur 15. Verdien til en villatomt som er så stor at den kan skille ut en tomt, endres betraktelig dersom en ny vei gjør dette umulig. Markedets etterspørsel etter arealer påvirker prisdannelsen. I populære strøk med stor etterspørsel vil tomteprisen være høyere enn tilsvarende areal i et utkantstrøk. Hvis det ikke er noen etterspørsel, er det heller ingen markedsverdi. Felles for alle disse faktorene er at de må vurderes skjønnsmessig. Gjeldende planer, prisnivået på tilsvarende arealer som er omsatt i den senere tid, utnyttelsesgrad og fremtidsmuligheter, er momenter som må vurderes i det aktuelle området Tomter Taksering av tomter bygger på de samme hovedprinsippene som for arealer forøvrig. Nivået vil være avhengig av tomtekategori, status og tilstand. For tomter skilles det mellom bolig- og næringstomter, ubebygde og bebygde tomter, råtomter og opparbeidede tomter. Ubebygde tomter Råtomter er her defiert som arealer som kan være regulert, men hvor det ikke er foretatt grunnlagsinvesteringer i form av veg, vann og kloakk (figur 16). Prisdannelsen vil være dominert av de tidligere tre nevnte faktorer, beliggenhet, arealutnyttingen og markedet. Nedre grense vil være styrt av om arealet har en mulig alternativ verdi, eventuelle investeringer i planprosessen, samt eiers fortjeneste. Opparbeidede tomter defineres som byggeklare tomter, hvor nødvendige grunnlagsinvesteringer (veg, vann og kloakk) er foretatt. Prisdannelsen vil i hovedtrekk bygge på samme prinsipper som for råtomter, men med et tillegg for de grunnlagsinvesteringene som er nedlagt i området. Figur 16. For ubebygde tomter kan det skilles mellom råtomter og opparbeidede tomter Disse vil få ulik takst, fordi det er lagt ned kostnader i en opparbeidet tomt. 11

12 Bebygde tomter Bebygde tomter defineres som tomter hvor det er ført opp bygning(er) av ett eller annet slag. Bebygde tomters arealverdi blir ofte vurdert ut fra verdien på sammenlignbare, ubebygde tomter. Mulighetene for utskilling av tilleggstomt(er) kan her være et vesentlig moment ved takseringen Stripearealer Stripearealer defineres som en mindre arealenhet som i utgangspunktet tilhører en større arealenhet. F.eks. deler av en tomt. Verdien til stripearealer kalles marginal verdi og defineres her som verdien pr. kvadratmeter på det arealet som skal takseres eksklusiv vegetasjon, bygninger og tomteanlegg. I denne verdien inngår eventuelle spesielle kvaliteter ved arealet, som for eksempel en strandlinje. Figur 17. I normaltilfellet er marginalverdien omtrent en tredjedel av gjennomsnittsverdien Marginalverdien må vurderes ut fra gjennomsnittsverdien for byggeklare tomter i området. Normaltilfellet Normaltilfellet blir definert slik: - Normal tomtestørrelse - ca 1000 m 2 - Det blir avstått mindre enn 100 m 2 (<10 % av tomta) - Huset har en normal standard - Arealet som skal takseres ligger i god avstand fra hovedbygningen Tillatt byggeareal endrer seg ikke vesentlig. I normaltilfellet er marginalverdien omtrent en tredjedel av gjennomsnittsverdien (figur 17). Avvik fra normaltilfellet - Marginalverdi kan variere med totalverdien på eiendommen. På dyre, eksklusive eiendommer kan marginalverdien være opp mot 50 %, mens den for rimeligere eiendommer kan være ned mot 20 % av gjennomsnittsverdien. -Størrelsen på inngrepet har innvirkning på marginalverdien, da minimale inngrep trolig ikke vil gi utslag på eiendommens totale verdi. Ved vurdering av små stripeareal vil derfor marginalverdien være ned mot 20 %, mens større stripeareal kan være opp mot 50 % av gjennomsnittsverdien (figur 18). -Mindre eiendommer vil ha høyere marginalverdi enn store eiendommer, fordi stripeareal da utgjør en større del av totalarealet. 12

13 - Avstanden mellom bolighuset og stripearealet er en viktig faktor ved fastsettelse av marginalverdien. Dersom avstanden er liten, vil marginalverdien nærme seg gjennomsnittsverdien. I ekstreme tilfeller vil marginalverdien kunne overstige gjennomsnittsverdien. -I enkelte tilfeller kan et areal ha spesielle kvaliteter eller funksjoner som gir det en ekstra høy verdi. For eksempel kan tomta bli for liten til at det kan skilles ut en ekstra tomt, eller at det kan foretas ytterligere bebyggelse på den, eller at tomta mister strandkontakt. -På tomter det ikke lenger er mulig å finne en hensiktsmessig plassering for elementer som naturlig hører hjemme der, f.eks. garasje, hekk eller tuntre, bør verdien fastsettes fritt i forhold til marginalverdi. I dette tilfellet kan verdien også overstige gjennomsnittsverdi. 3.2 Taksering av elementer Elementer omfatter alt som finnes på arealet i et grøntanlegg, både gjenstander og vegetasjon. Ved taksering må de ulike elementene takseres hver for seg. Taksten på elementene og taksten på arealet utgjør til sammen taksten på grøntanlegget. Det bør understrekes at verdien ikke er avhengig av om elementet er anlagt av mennesker eller kommet dit fra naturens side. Gjenstander defineres som menneskeskapte og/eller naturgitte elementer som bidrar til å øke den praktiske anvendelsen av enheten, eller forskjønne og markere denne. I motsetning til vegetasjon er gjenstander døde ting. Eksempler på gjenstander kan være uteplass med peis, gjerde, flaggstang, uthus osv. Vegetasjon omfatter alle planter på arealet, både urter og treaktige vekster, de som er plantet inn i anlegget og de som er naturgitte. Planter i et grøntanlegg kan være både til pryd og nytte. De kan brukes til revirmarkering som hekk eller hegn og til å skape rom og variasjon i et anlegg. Planter har innvirkning på klima. De skaper le, produserer oksygen, forbedrer luftfuktighet osv. Dette gjør at planter er viktige for trivselen. I mange private hager har man planter på grunn av en ren samlerinteresse Basisverdi Basisverdi skal være utgangspunktet for taksering av alle elementer. Den bygger på kostnadene til et nytt element og tar høyde for verdiutviklingen som skjer i forhold til alder og utvikling. Basisverdien er verdien på et tilsvarende, optimalt element. Figur og 2: Mindre eiendommer vil ha høyere marginalverdi enn store eiendommer når like store stripearealer takseres. 3: Marginalverdien har sammenheng med hvor på tomta stripearealet er og avstanden til huset. Er avstanden svært liten, kan marginalverdien være over gjennomsnittsverdien. 4: Et areal på tomta som har spesielle kvaliteter eller funksjon, får ekstra høy verdi. 13

14 Basisverdi = anleggskostnader x aldersfaktor Anleggskostnadene inneholder materialkostnader og arbeidskostnader (figur 19). Anleggskostnadene må så korrigeres for en eventuell verdiøkning som følge av alder og utvikling, beskrevet med en aldersfaktor. Gjenstander Anleggskostnadene til en ny tilsvarende gjenstand omfatter materialkostnader og arbeidskostnader. Gjenstander i et grøntanlegg har ingen verdiøkning med alderen. Til en viss grad har de en verdireduksjon, men siden denne er sterkt påvirket av bruk og vedlikeholdet, tas denne reduksjonen med i en tilstandsfaktor. Aldersfaktoren for gjenstander blir derfor alltid lik i og utgjør ingen endring av anleggskostnadene. Basisverdi for gjenstander = anleggskostnader Anleggskostnader for gjenstander må innhentes hos aktuelle forhandlere / anleggsgartnere. Vegetasjon Anleggskostnader for vegetasjon innebærer prisen ved kjøp av ny plante og etableringskostnader. Dette er felles for alle plantegrupper. Figur 19. Beregn arbeid og materiellkostnader. Tabell 2. Aldersfaktorer for ulike plantegrupper Plantegruppe Aldersfaktor Ettårig og toårige planter 1 Stauder 1 Gressplen og eng 1 Busker og trær -Hekker og buskfelt 1-1,5 -Solitærtrær og mindre prydbukser ink. frukttrær 1-2 -Trær med forventet levetid mellom 50 og 150 år 1-3 -Trær med forventet levetid over 150 år 1-4,5 For busker og trær skal kostnaden for ny plante ligge innenfor en størrelse som er vanlig salgsstørrelse for arten og lett å skaffe. Basisverdien skal ikke ta utgangspunkt i den minste eller største planten som det er mulig å skaffe. Det er i dag mulig å kjøpe store trær; men kostnadene på disse trærne vil gi urealistisk stor basisverdi som metoden ikke klarer å veie opp for. En veiledende størrelse for basisverdien er plantekostnaden til trær med en totalhøyde på cm og stammeomkrets på cm. Prisene innhentes fra planteskoler og hagesenter. Etableringskostnaden omfatter utsjakting av plantegrop, levering av vekstjord, plantearbeid, planering og skjøtselskostnader i en vekstsesong. For trær som trenger oppstøtting skal dette være med i etableringskostnaden. Kostnader til planter og etablering må innhentes av lokale forhandlere. Plantenes verdiutvikling har sammenheng med alder og størrelse. Dette uttrykker metoden i aldersfaktoren. Aldersfaktoren vil variere etter hvor lang levetid de ulike plantene har og hvor fort de når den aktuelle pryd- og nytteeffekten(tabell 2). 14

15 Plantegrupper som oppnår pryd og nytteeffekt i løpet av kort tid får aldersfaktor 1 som betyr at basisverdi er lik anleggskostnader (figur 20). Plantegrupper som har lang levetid og bruker flere år for å oppnå ønsket pryd- og nytteeffekt får aldersfaktor mellom 1 og 4,5. Planten vil få aldersfaktor 1 dersom anleggskostnadene tilsvarer et tre på samme størrelse som det som takseres. For trær skiller en i tillegg mellom de ulike artenes totale levetid. En art som bruker 80 år på å oppnå prydeffekt har en høyere verdi og dermed en høyere aldersfaktor enn en hekk som har pryd- og nytteeffekt etter 15 år Tilstandsvurdering Tilstandsvurderingen skal vurdere følgende: -teknisk/biologisk tilstand -skjøtsel og vedlikehold -antatt gjenstående levetid Ved vurdering av tilstand er det svært viktig med fagkunnskap om elementene. Faktorene for tilstandsvurdering er lik for gjenstander og vegetasjon (figur 21): God 1 Middels 0,5 0,9 Dårlig 0 0,4 En god tilstand tilsier at basisverdien ikke blir endret. Middels og dårlig tilstand reduserer basisverdien og kan medføre at taksten blir 0. For å få tilstandsfaktor 0 tilsier dette at elementet ikke har noen funksjon. Gjenstander Gjenstandenes verdi har sammenheng med den tekniske tilstanden. Denne er et uttrykk for verdireduksjon som skjer som følge av slitasje, elde og nedsatt modernitet. Graden av slit, elde og nedsatt modernitet varierer med materialet i gjenstanden. Figur 22 viser eksempel på normal verdiutvikling i forhold til alder for ulike materialer. Denne kan brukes som mal, men alder alene bør ikke brukes så direkte, da vedlikehold og den tekniske tilstanden er svært avgjørende. I de fleste tilfeller vil en ny tilsvarende gjenstand ha en høyere kvalitet og lengre levetid enn det gamle. Like fullt kan for eksempel et gammelt skjul tilfredsstille vesentlige funksjoner som en tørr plass for ved, hagemøbler etc. like godt som et nytt skjul. Vi forutsetter derfor at gjenstander har en viss minimumsverdi helt til de ikke har noen funksjon. a. Ny plante tilsvarer den som takseres. Aldersfaktor 1. b. Ny plante er mindre enn den som takseres. Den takserte var ikke utvokst. Aldersfaktor 2 (1,5) c. Ny plante er mindre enn den som takseres. Plante som takseres er utvokst. Aldersfaktor 4,5 (3) Figur 20. Aldersfaktorer for trær. Figur 21. Aldersfaktorer for gjenstander og vegetasjon. 15

16 Vegetasjon Tilstandsvurderingen er et uttrykk for plantens biologiske tilstand, egnethet på stedet og skjøtsel. Vurdering av plantenes biologiske tilstand omfatter eventuelle skader, sjukdomsangrep og om vann- og næringstilgang er tilstrekkelige. Denne vurdering har en nær sammenheng med skjøtsel. Plantearter har forskjellige krav til klima og jordbunnsforhold. Noen planter trives i innlandsklima, andre arter trenger høyere luftfuktighet og trives derfor best ved kysten. Noen planter trives i sandjord, andre må ha sur jord for å klare seg. Dette har innvirkning på plantenes egnethet selv om det til en viss grad kan reguleres. Egnethet har likevel innvirkning på plantenes utviklingsmuligheter og må tas hensyn til i tilstandsvurderingen. Figur 22. Illustrasjon av fradrag for slit, elde og nedsatt modernitet for gjenstander. Kurvene viser eksempler på faktor for 4 ulike kategorier av gjenstander. to Alle disse faktorene virker inn på plantenes levetid. Hvor sterkt disse faktorene virker inn på den oppnåelige levetid til planten i forhold til det som er naturlig levetid for arten skal ligge i tilstandsvurderingen. God tilstand Dersom planten har en form som er karakteristisk for arten og ellers ikke har tegn på sykdom eller skade, klassifiseres den som god og gis en faktor på 1. Middels tilstand Dersom planten bærer preg av normal skjøtsel, og viser tegn på sykdom eller skade, klassifiseres den som middels, og gis en faktor mellom 0,5 og 0,9. Ei bjørk som ser bra ut, men som vi vet bare har 10 år igjen å leve, kommer også i denne gruppen. Dårlig tilstand I de tilfeller planten bærer tydelig preg av manglende skjøtsel, samt preg av livstruende sykdom eller skade, gis en faktor på mellom 0-0,4. For at faktoren skal være ned mot null, må det fastslås at planten med stor sannsynlighet vil bukke under eller må fjernes i løpet av kort tid. I enkelte tilfeller vil det være svært vanskelig å angi plantenes tilstand. Tegn på sjukdom, råteskader og vurdering av plantens gjenstående levetid kan være vanskelig å vurdere. Dette krever god kjennskap til vegetasjon og understreker igjen at det må brukes egnede fagfolk Vesentlighetsfaktor Elementenes verdi har sammenheng med den enheten de befinner seg i og må derfor vurderes opp mot denne. Faktoren er en vurdering av elementenes plassering og funksjon. 16

17 Vesentlighetsfaktorene har tre kategorier med følgende definisjoner: Vesentlig element Forutsetningen for at et element skal betegnes som vesentlig er at en huseier normalt ville reetablere elementet (figur 23). Eksempler på elementer som ofte er vesentlige er: - Revirmarkeringer (gjerde, hekk, mur, port) - Opparbeidede uteplasser - Garasje og biloppstillingsplass - Elementer som fungerer som støy- og innsynsskjerm, eller har en annen fremtredende posisjon og funksjon i anlegget. - Elementer som har og ivaretar spesielle karakterer i forhold til anlegget. Mindre vesentlig element Mindre vesentlige elementer har normalt betydning for helhetsinntrykket, men er ikke helt nødvendig. For et mindre vesentlig element ville en ny eier normalt ikke reetablere elementet, men ville følt et visst tap ved at det ikke var der (figur 24). Figur 23. Vesentlige elementer vil en huseier normalt reetablere. De har vesentlig betydning for helhetsinntrykket. Verdien påvirkes av elementets plassering på tomta, tomtas arrondering, antall lignende elementer på tomta og de øvrige elementene som finnes. En må her forsøke å finne en størrelse som gjenspeiler gjennomsnittet av vesentlighet for de elementene man har gruppert som mindre vesentlige elementer. I de tilfeller man kan fjerne enkelte vekster fra en større beplantning uten at helhetsinntrykket svekkes vesentlig, kalles disse mindre vesentlige elementer. Uvesentlig element Uvesentlige elementer er uten betydning for verdien på resteiendommen. En ny eier ville normalt ikke følt det som noe tap dersom et uvesentlig element var borte. Det kan være et uthus/skjul som ikke har noen praktisk nytte, eller et tre som ikke har noen positiv funksjon. Verdien av uvesentlige elementer settes normalt til null (figur 25). Gjenstander Gjenstander får følgende vesentlighetsfaktorer: Vesentlig gjenstand 1 Mindre vesentlig gjenstand 0,5-0,9 Uvesentlig gjenstand 0-0,4 Gjenstander kan maksimalt få vesentlighetsfaktor 1, som betyr at den høyeste verdien totalt for gjenstander er basisverdi. Figur 24. Mindre vesentlige elementer har mindre betydning for helhetsinntrykket. Figur 25. Uvesentlige elementer er uten betydning for verdien på resteiendommen. 17

18 Vegetasjon Vegetasjon får følgende vesentlighetsfaktorer: Vesentlig element 1-3 Mindre vesentlig element 0,5-0,9 Uvesentlig element 0-0,4 Plantenes plassering i et anlegg og i området forøvrig har meget stor betydning for verdien. Vegetasjon kan derfor få vesentlighetsfaktor over 1, som betyr at taksten kan komme over basisverdi. Vesentlighetsfaktor 3 skal bare gis planter som har en spesiell plassering eller funksjon, det kan være tuntrær, del av en enhet der alle enhetene er like viktige, f.eks. i en allé og planter i miljø med lite vegetasjon slik at de som finnes er svært viktige. 3.3 Ulemper Ulemper er et tema som ikke er fullstendig juridisk avklart. Som utgangspunkt er det bare ulemper som medfører reduksjon av eiendommens omsetningsverdi eller reduserer mulighetene for økonomisk utnyttelse av den, som danner grunnlag for erstatning. De økonomiske konsekvensene ulempene medfører kan være vanskelig å måle. Vi forsøker her å peke på aktuelle problemstillinger og lover som ivaretar disse. Ulemper oppstår ved tap eller skade av eiendom, eller når tiltak på naboeiendommen medfører ulempe. Dersom ulempen rammer en avgrenset krets innen et gitt geografisk område kalles den for særulempe. Særulemper skal i følge Norsk rett erstattes fullt ut. Ulempe som er vanlig og kan oppfattes å være påregnelig å ville komme i et område kalles alminnelige ulemper. Alminnelige ulemper erstattes normalt først etter at tålegrensen (jfr. nabolovens 2) er oversteget, og da utmåles det som regel bare erstatning for den delen av ulempen som overstiger tålegrensen. Figur 26. Inngrepsulemper oppstår som følge av avståelse av arealer og/eller fjerning av elementer. Inngrepsulemper Inngrepsulemper er den type ulemper som oppstår som følge av et inngrep. Disse klassifiseres ofte som særulemper og skal erstattes fullt ut. Graden av ulemper vurderes etter hvilke problemer inngrepet medfører. Inngrepet kan føre til tap av areal, tap og skade av elementer og problemer med å utnytte restarealet på en hensiktsmessig måte (figur 26). Ved ulempeserstatning må det være årsakssammenheng mellom ekspropriasjonen og ulempene. Ekspropriasjon av areal kan føre til at 2 biloppstillingsplasser reduseres til 1,5. Dette medfører problemer med å utnytte restarealet på en hensiktsmessig måte. 18

19 Verditapet på resteiendommen knyttes da direkte til arealet som avstås, det får en høyere verdi enn om det ikke hadde innvirkning på utnyttelsen av restarealet. Ved avståelse av elementer som er definert som vesentlig, vil taksering av elementer gjennom vesentlighetsfaktoren også være en kompensasjon for ulempene som oppstår når elementet må fjernes. Eieren skal kun ha erstatning for skade og ulempe så lenge dette ikke blir dekket av vederlaget for det arealet og elementene som blir avstått. Inngrepsulemper bli derfor i de aller fleste tilfeller dekket gjennom takseringen av arealer og elementer. Tiltaksulemper Tiltaksulemper defineres som ulemper som følger av et tiltak. Tiltaket kan være f.eks. bygninger, bygging og drift av en vei. Disse ulempene klassifiseres ofte som alminnelige ulemper, dvs. generelle ulemper som en må regne med og som erstattes først når tålegrensen er overskredet (figur 27). Den første kategorien kan være av estetisk karakter, tap av utsikt, skyggevirkning, endring av mikroklima osv. Den andre kategorien kan være ulemper som mer innsyn, økning av støv og støy, økende fare, forurensing, barriere osv. Tiltaksulemper skal bare erstattes dersom ulempene overskrider det en eier eller rettshaver må finne seg i uten vederlag etter naboloven og forurensingsloven. Denne begrensinga kan særlig få betydning for ulempene ved flystøy og for støv- og støyulemper. Når det etter disse reglene skal gis erstatning for en ulempe er det bare den delen av ulempen som overstiger det en eier må finne seg i uten erstatning etter naboloven som kommer i betraktning. Figur 27. Tiltaksulempene kan deles i to hovedgrupper: a. Ulemper som følger av selve tiltaket b. Ulemper som følger av bruken av bygget/anlegget. Det er i første rekke nabolovens ( 9) og forurensingsloven (kap. 8) som regulerer erstatningsmessige forhold knyttet til støy. Personer vil ha ulik oppfatning av hvor tålegrensen for ulempene går, avhengig av tid, sted og egne relasjoner. I tillegg skjer det en utvikling i samfunnet, hvor det i økende grad blir satt fokus på kvaliteter som bomiljø og oppvekstvilkår (figur 28). Dette er med på å påvirke våre egne og ikke minst samfunnets oppfatning av hvor tålegrensen bør ligge. Figur 28. Vi har forskjellig tålegrense for støy to to Erstatning for tiltaksulemper må vurderes, men blir ofte dekket av taksten for elementene. Elementer som skjermer for støy får en høyere verdi fordi den er vesentlig. Om dette dekker den ulempen tiltaket medfører må vurderes skjønnsmessig i hvert enkelt tilfelle. Det må også vurderes om tiltaket medfører urimelige eller 19

20 unødvendige ulemper som kunne vært unngått ved forholdsvis enkle tiltak. 3.4 Spesialtilfeller I enkelte tilfeller passer ikke elementene til den definisjonen eller til de funksjonsfaktorene som er gitt. For vegetasjon finner en spesialtilfeller i gruppen for trær som kan bli over 150 år. Gamle trær som har en spesielt fremtredende plassering i landskapet eller tettstedsmiljøet må vurderes spesielt, og det er viktig at dette gjøres av fagfolk (figur 29). Likeledes kan det være stedegne elementer som fjellformasjoner mv. som ikke lar seg kopiere eller utforme. I slike spesielle tilfeller bør det gjøres særskilt skjønnsmessige vurdering, hvor det enten foretas en justering av metoden eller det settes en takst uavhengig av metoden ved hjelp av sakkyndig bistand. Figur 29. Gamle trær ses på som spesialtilfeller. 20

Grunneier møter Jernbaneverket

Grunneier møter Jernbaneverket Grunneier møter Jernbaneverket Februar 2010 Vi bygger for fremtiden 2 Grunneier møter Jernbaneverket Denne presentasjonen er for deg som skal eller kanskje må avgi grunn til nye jernbaneanlegg. Hensikten

Detaljer

NORGES HØYESTERETT. HR-2014-00754-A, (sak nr. 2013/2130), sivil sak, anke over dom, (advokat Tore Skar til prøve) S T E M M E G I V N I N G :

NORGES HØYESTERETT. HR-2014-00754-A, (sak nr. 2013/2130), sivil sak, anke over dom, (advokat Tore Skar til prøve) S T E M M E G I V N I N G : NORGES HØYESTERETT Den 10. april 2014 avsa Høyesterett dom i HR-2014-00754-A, (sak nr. 2013/2130), sivil sak, anke over dom, Christian Bjerke (advokat Ole Løken) mot Ås kommune (advokat Tore Skar til prøve)

Detaljer

Sak 1/14 PRISKONTROLLEN I KONSESJONSLOVEN HØRING AV FORSLAG TIL OPPHEVELSE AV "PRISKONTROLLEN"

Sak 1/14 PRISKONTROLLEN I KONSESJONSLOVEN HØRING AV FORSLAG TIL OPPHEVELSE AV PRISKONTROLLEN Sak 1/14 PRISKONTROLLEN I KONSESJONSLOVEN HØRING AV FORSLAG TIL OPPHEVELSE AV "PRISKONTROLLEN" Arkiv: V62 Arkivsaksnr.: 13/2226-2 Saksbehandler: Sæming Hagen Behandling av saken: Saksnr. Utvalg Møtedato

Detaljer

For alle: 1. Status i reguleringsplanarbeidet, Magnhild Rømyhr

For alle: 1. Status i reguleringsplanarbeidet, Magnhild Rømyhr E6 Røskaft Skjerdingstad Grunneiermøte 20.4.2015 For alle: 1. Status i reguleringsplanarbeidet, Magnhild Rømyhr Pause For berørte boligeiere: 1. Grunnerverv boliginnløsning (ordinært erverv) 2. Grunnerverv

Detaljer

Bonitas Eiendomsforvaltning AS 2013. Naboforhold. Den generelle regel

Bonitas Eiendomsforvaltning AS 2013. Naboforhold. Den generelle regel Naboforhold Den generelle regel Den generelle regel om naboforhold Råderetten over egen eiendom har sine rettslige begrensninger. Som eier av en eiendom, kan det hende at man har noe eller setter i gang

Detaljer

ALMINNELIG TAKSERING I BERGEN

ALMINNELIG TAKSERING I BERGEN Retningslinjer for ALMINNELIG TAKSERING I BERGEN Innhold: DEL 1: Generelt om takseringen DEL 2: Bruk av faktorer ved sjablontaksering DEL 3: Takstpriser gjeldende fra 01.01.2006 Sjablontakster pr. m2 (med

Detaljer

Slik lykkes du Nr. 13-2013

Slik lykkes du Nr. 13-2013 Parsellhagen Parsellhager er en samling jordstykker med størrelse på om lag 50 til 250 m 2 som eies av kommunen eller private, og leies ut til mennesker som er interessert i å dyrke planter. Leieavtalene

Detaljer

REGULERINGSPLAN FOR LØVTANGEN I LEVANGER KOMMUNE.

REGULERINGSPLAN FOR LØVTANGEN I LEVANGER KOMMUNE. REGULERINGSPLAN FOR LØVTANGEN I LEVANGER KOMMUNE. REGULERINGSBESTEMMELSER. Vedtatt kommunestyret: Revidert: I henhold til PUK vedtak 19.01.05 Sist revidert: 17.01.06 I. GENERELT a) Det regulerte området

Detaljer

REGULERINGSPLAN FOR LØVTANGEN I LEVANGER KOMMUNE REGULERINGSBESTEMMELSER I. GENERELT

REGULERINGSPLAN FOR LØVTANGEN I LEVANGER KOMMUNE REGULERINGSBESTEMMELSER I. GENERELT REGULERINGSPLAN FOR LØVTANGEN I LEVANGER KOMMUNE REGULERINGSBESTEMMELSER Vedtatt kommunestyret: Revidert: Sist revidert: I. GENERELT a) Det regulerte området er på plankartet vist med reguleringsgrense.

Detaljer

REGULERINGSPLAN FOR RUGTVEDT INDUSTRIOMRÅDE (BM1), BAMBLE KOMMUNE. Dato for siste revisjon av bestemmelsene: 18.02.2009, 16.03.

REGULERINGSPLAN FOR RUGTVEDT INDUSTRIOMRÅDE (BM1), BAMBLE KOMMUNE. Dato for siste revisjon av bestemmelsene: 18.02.2009, 16.03. Side: 1 av 5 REGULERINGSPLAN FOR RUGTVEDT INDUSTRIOMRÅDE (BM1), BAMBLE KOMMUNE. REGULERINGSBESTEMMELSER Dato for siste revisjon av bestemmelsene: 18.02.2009, 16.03.2011 Saksbehandling: 1. gang i Det faste

Detaljer

Klage på tillatelse - bod, Alstadveien 29

Klage på tillatelse - bod, Alstadveien 29 Byggesakskontoret Saksframlegg Dato Løpenr Arkivsaksnr Arkiv 16.11.2010 63498/2010 2010/11642 39/129 Saksnummer Utvalg Møtedato 10/108 Planutvalget 14.12.2010 Klage på tillatelse - bod, Alstadveien 29

Detaljer

Private hekker og trær langs offentlig vei

Private hekker og trær langs offentlig vei Sjenerende beplantning og gjengroing av arealer Hvordan drifte og følge opp gjengroing og sjenerende beplantning på en god måte - dagens lovverk er utilstrekkelig for vegholder, og det er behov for en

Detaljer

Deanu gielda Tana kommune

Deanu gielda Tana kommune Deanu gielda Tana kommune REGULERINGSPLAN FOR SIEIDDÁJOHGUOLBBA VEST PLANBESTEMMELSER Vedtatt av kommunestyret 25.06.2009 UTV-LS FORMÅL Formålet med reguleringsplanen og de tilhørende bestemmelsene er:

Detaljer

Reguleringsplan for Vestre Goa Reguleringsbestemmelser ihht plan- og bygningsloven 26

Reguleringsplan for Vestre Goa Reguleringsbestemmelser ihht plan- og bygningsloven 26 Randaberg kommune Saksnr. Arkivkode Sted Dato 06/120-44 L12 Randaberg 04.06.2010 Reguleringsplan for Vestre Goa Reguleringsbestemmelser ihht plan- og bygningsloven 26 Utarbeidet av Asplan Viak AS 22.2.2007

Detaljer

131965 Rissa RAPPORT. Oppdragsgiver: Skifte Eiendom 21.12.2015 VERDIVURDERING. Side 1 av 6. Verdi- og Leievurdering / Mal nr. 40 Versjon A 15.07.

131965 Rissa RAPPORT. Oppdragsgiver: Skifte Eiendom 21.12.2015 VERDIVURDERING. Side 1 av 6. Verdi- og Leievurdering / Mal nr. 40 Versjon A 15.07. 131965 Rissa RAPPORT Oppdragsgiver: Skifte Eiendom 21.12.2015 VERDIVURDERING Side 1 av 6 Oppdrag : Verdivurdering Bygningstype : Ubebygd tomt Oppdragsadresse : Langmyrveien 22b, 1624 GRESSVIK Matrikkelnummer

Detaljer

REGULERINGSBESTEMMELSER TIL REGULERINGSPLAN FOR GNR. 68, BNR. 155 - - HEISTADTANGEN PORSGRUNN KOMMUNE

REGULERINGSBESTEMMELSER TIL REGULERINGSPLAN FOR GNR. 68, BNR. 155 - - HEISTADTANGEN PORSGRUNN KOMMUNE 07-43 1. Generelt REGULERINGSBESTEMMELSER TIL REGULERINGSPLAN FOR GNR. 68, BNR. 155 - - HEISTADTANGEN PORSGRUNN KOMMUNE 1.1. Omfang og formål. Reguleringsbestemmelsene gjelder innenfor området begrenset

Detaljer

Virkning av grøntområder; helse, trivsel og bærekraftig utvikling

Virkning av grøntområder; helse, trivsel og bærekraftig utvikling Virkning av grøntområder; helse, trivsel og bærekraftig utvikling Arne Sæbø, Bioforsk Vest Særheim Anleggsgartnerdagene 2012 Ulvik 15. og 16. februar Problemstillingen Urbanisering og fortetting har en

Detaljer

Reguleringsbestemmelser

Reguleringsbestemmelser Reguleringsbestemmelser Sakstittel: PRIVAT REGULERINGSPLAN FOR Gnr.28 Bnr.31 Gåsnes KVÆNANGEN KOMMUNE. Dato: 31.10.2008 Dato Endret: 10.05.11 (jmf FSK vedtak 06.04.2011) BESTEMMELSER Hjemmel for bestemmelsene

Detaljer

Grunneier møter Jernbaneverket

Grunneier møter Jernbaneverket M O D E R N I S E R I N G AV V E S T F O L D B A N E N Drammen Sande Holmestrand Skoppum Tønsberg Stokke Torp Sandefjord Porsgrunn Larvik Gammelt spor Bygges 2008-2015 Dobbeltspor VI BYGGER FOR FREMTIDEN

Detaljer

FRAM INGENIØRKONTOR AS Postboks 4814 - Nydalen 0484 Oslo 3. november 2014

FRAM INGENIØRKONTOR AS Postboks 4814 - Nydalen 0484 Oslo 3. november 2014 FRAM INGENIØRKONTOR AS Postboks 4814 - Nydalen 0484 Oslo 3. november 2014 Ørsta kommune Dalevegen 6 6153 Ørsta SØKNAD OM DISPENSASJON FRA MAKSIMAL TILLATT UTNYTTELSE, MAKSIMAL MØNEHØYDE, TAKVINKEL OG REGULERT

Detaljer

Skatten kan skrives ut med en skattesats mellom 2 og 7 promille av skattegrunnlaget.

Skatten kan skrives ut med en skattesats mellom 2 og 7 promille av skattegrunnlaget. Eiendomsskatt Kommunestyret avgjør etter lov om eiendomsskatt til kommunene av 6.juni 1975 nr. 29 om det skal skrives ut eiendomsskatt i kommunen. Vedtak om innkreving av eiendomsskatt skal fattes hvert

Detaljer

Revidert versjon 2006, vedtatt i styremøte 30. oktober 2006 med gyldighet fra 1. januar 2007.

Revidert versjon 2006, vedtatt i styremøte 30. oktober 2006 med gyldighet fra 1. januar 2007. DOKUMENTET TILHØRER G BORETTSLAG BRUKSRETT OG VEDLIKEHOLDSPLIKT TIL PRIVATE HAGE- PARSELLER M..M.. G BORETTSLAG BORETTSLAG Dette dokumentet beskriver bruksrett og vedlikeholdsplikt for private hageparseller,

Detaljer

AREALBRUK. ( Bestemmelser knyttet til bygningslovens 25 - Reguleringsformål ).

AREALBRUK. ( Bestemmelser knyttet til bygningslovens 25 - Reguleringsformål ). REGULERINGSBESTEMMELSER TIL REGULERINGSPLAN FOR OMRÅDET HESSELBERGSGT. - BJØRNSTJERNE BJØRNSONSGT. - MAGNUSGT. - NORDRAAKSGT. ----------------------------------------------------------------------------------------------------------

Detaljer

Tilleggsvurdering gnr. 15 bnr. 209

Tilleggsvurdering gnr. 15 bnr. 209 Statens vegvesen, region vest Tilleggsvurdering gnr. 15 bnr. 209 2013-08-14 n:\501\44\5014410\4 resultatdokumenter\46 vedlegg\8.18 tilleggsvurdering gnr 15 bnr 209.docx 2013-08-16 Side 2 av 7 1 Konsekvenser

Detaljer

SAKSFRAMLEGG SØKNAD OM KONSESJON PÅ ERVERV AV FAST EIENDOM GNR. 59 BNR. 1 KOMPERUD RÅDMANNENS FORSLAG TIL VEDTAK:

SAKSFRAMLEGG SØKNAD OM KONSESJON PÅ ERVERV AV FAST EIENDOM GNR. 59 BNR. 1 KOMPERUD RÅDMANNENS FORSLAG TIL VEDTAK: SAKSFRAMLEGG Arkivsaksnummer.: 08/2510 Arkivnummer: SNR gnr. 59 bnr. 1 Saksbehandler: Dag Præsterud SØKNAD OM KONSESJON PÅ ERVERV AV FAST EIENDOM GNR. 59 BNR. 1 KOMPERUD RÅDMANNENS FORSLAG TIL VEDTAK:

Detaljer

8100100 Ytrebygda Søreide, gnr 37, bnr 1 og 4 mfl. Haukeland Gartneri. 8100200 Ytrebygda, gnr. 37 bnr. 1, Haukeland Gartneri, Bjørkhaugen boligområde.

8100100 Ytrebygda Søreide, gnr 37, bnr 1 og 4 mfl. Haukeland Gartneri. 8100200 Ytrebygda, gnr. 37 bnr. 1, Haukeland Gartneri, Bjørkhaugen boligområde. Planbeskrivelse for mindre endring 8100100 Ytrebygda Søreide, gnr 37, bnr 1 og 4 mfl. Haukeland Gartneri 8100200 Ytrebygda, gnr. 37 bnr. 1, Haukeland Gartneri, Bjørkhaugen boligområde. 29.04.2015 Saksnr.

Detaljer

BRÅTEN, BEGBY FREDRIKSTAD KOMMUNE

BRÅTEN, BEGBY FREDRIKSTAD KOMMUNE REGULERINGSBESTEMMELSER TIL REGULERINGSPLAN FOR BRÅTEN, BEGBY FREDRIKSTAD KOMMUNE Reguleringsplan datert: 10.02.03, rev 01.09.04 Reguleringsbestemmelser datert: 10.02.03, rev. 01.09.04 Planutvalgets vedtak,

Detaljer

REGULERINGSPLAN FOR STORHOLMEN HYTTEFELT

REGULERINGSPLAN FOR STORHOLMEN HYTTEFELT REGULERINGSPLAN FOR STORHOLMEN HYTTEFELT REGULERINGSBESTEMMELSER BESTEMMELSENE SIST REVIDERT 09.04.2013 1 GENERELT 1.1 Området reguleres til følgende formål: Bebyggelse og anlegg ( 12-5 pkt 1) Fritidsbebyggelse

Detaljer

Grunneier møter Jernbaneverket. Grunneier møter Jernbaneverket

Grunneier møter Jernbaneverket. Grunneier møter Jernbaneverket Grunneier møter Jernbaneverket 1 Grunneier møter Jernbaneverket 2 Grunneier møter Jernbaneverket Grunneier møter Jernbaneverket Kommuneplan Reguleringsplan Grunnerverv Anleggsperiode Denne presentasjonen

Detaljer

SAKSFRAMLEGG. Saksbehandler: Jan Egil Strand Arkiv: GR/BR 11/10 Arkivsaksnr.: 12/145

SAKSFRAMLEGG. Saksbehandler: Jan Egil Strand Arkiv: GR/BR 11/10 Arkivsaksnr.: 12/145 SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Jan Egil Strand Arkiv: GR/BR 11/10 Arkivsaksnr.: 12/145 Rådmannens innstilling: Saken legges fram uten innstilling. Vedlegg: Bakgrunn etterlevelse av Planutvalgets vedtak i

Detaljer

REGULERINGSBESTEMMELSER FOR LIANE/NORDRE DEL AV HOVENGA

REGULERINGSBESTEMMELSER FOR LIANE/NORDRE DEL AV HOVENGA 02-09 side 1 REGULERINGSBESTEMMELSER FOR LIANE/NORDRE DEL AV HOVENGA Formålet med reguleringsplanen og de tilhørende reguleringsbestemmelsene er: 1. Å bygge ut nye områder i Hovenga/Liane, etter intensjonene

Detaljer

AREALBRUK. ( Bestemmelser knyttet til bygningslovens 25 - Reguleringsformål ). I område A, B, C, D, E, F, og G skal bare oppføres boligbebyggelse.

AREALBRUK. ( Bestemmelser knyttet til bygningslovens 25 - Reguleringsformål ). I område A, B, C, D, E, F, og G skal bare oppføres boligbebyggelse. REGULERINGSBESTEMMELSER TIL REGULERINGSPLAN FOR FARTANGEN ( AVGRENSET AV E. SUNDTSGT., H. BØTTGERSGT., FARELVA OG FALKUMELVA ). DAT. 14/3-85. ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Detaljer

Høringsnotat: Obligasjoner med fortrinnsrett - forslag til forskriftsendring

Høringsnotat: Obligasjoner med fortrinnsrett - forslag til forskriftsendring FINANSTILSYNET THE FINANCAL SUPERVISORY AUTHORITY OF NORWAY 130.08.2012 Høringsnotat: Obligasjoner med fortrinnsrett - forslag til forskriftsendring 1. Innledning 1 brev av 29. juni 2012 har Finansdepartementet

Detaljer

Praktisk ekspropriasjonsrett kort introduksjon

Praktisk ekspropriasjonsrett kort introduksjon Praktisk ekspropriasjonsrett kort introduksjon Advokat Jan Erik Johansen ja.johansen@haavind.no Ekspropriasjonsrett som fagfelt Egen disiplin med egne regler Sentrale avgjørelser, f.eks. Kløftadommen og

Detaljer

Fortetting, vesentlig ombygging og nybygg RETNINGSLINJER. Randaberg kommune

Fortetting, vesentlig ombygging og nybygg RETNINGSLINJER. Randaberg kommune RANDABERG KOMMUNE RETNINGSLINJER FOR FORTETTING M.V. I ETABLERTE BOLIGOMRÅDER VEDTATT I KOMMUNESTYRET 10.11.2011 RETNINGSLINJER Fortetting, vesentlig ombygging og nybygg Randaberg kommune Fra Torset (Foto:

Detaljer

SAMLET SAKSFRAMSTILLING

SAMLET SAKSFRAMSTILLING Side 1 av 5 Arkivsak: 08/3173 SAMLET SAKSFRAMSTILLING REGULERT LEKEPLASS I SAGVEIENIGANGSETTING AV PROSESS FOR ERVERV ELLER BRUKSAVTALE Saksbehandler: Tone D Wabakken Arkiv: D35 Saksnr.: Utvalg Møtedato

Detaljer

FOLLDAL KOMMUNE BESTEMMELSER I TILKNYTNING TIL DETALJREGULERING FOR STREITLIEN HYTTEFELT

FOLLDAL KOMMUNE BESTEMMELSER I TILKNYTNING TIL DETALJREGULERING FOR STREITLIEN HYTTEFELT 1 FOLLDAL KOMMUNE BESTEMMELSER I TILKNYTNING TIL DETALJREGULERING FOR STREITLIEN HYTTEFELT Planen er datert 17.12.2013 Bestemmelsene er datert 17.12.2013 Plan med bestemmelser er vedtatt av kommunestyret:

Detaljer

Bestemmelser til Detaljregulering for felt B2E, i Skytterhusfjellet, Sør-Varanger kommune.

Bestemmelser til Detaljregulering for felt B2E, i Skytterhusfjellet, Sør-Varanger kommune. Bestemmelser til Detaljregulering for felt B2E, i Skytterhusfjellet, Sør-Varanger kommune. Dato: 15.12.09 Revidert; Vedtatt; I. Det regulerte området, som på plankartet er avgrenset med reguleringsgrense,

Detaljer

MATRIKKELNUMMER Gnr. 133, bnr. 36, Rissa kommune OPPDRAGSNUMMER 124816 DATO 30.10.2013

MATRIKKELNUMMER Gnr. 133, bnr. 36, Rissa kommune OPPDRAGSNUMMER 124816 DATO 30.10.2013 OPPDRAG VERDIVURDERING ADRESSE Gurulia skytebane MATRIKKELNUMMER Gnr. 133, bnr. 36, Rissa kommune OPPDRAGSNUMMER 124816 DATO 30.10.2013 Side 2 av 8 OPPDRAG VERDIVURDERING ADRESSE Gurulia skytebane MATRIKKELNUMMER

Detaljer

Saksbehandler: Bente Foshaug 2013/42-25 Ettersendt sak. 80/15 Formannskapet 28.05.2015 Kommunestyret 04.06.2015

Saksbehandler: Bente Foshaug 2013/42-25 Ettersendt sak. 80/15 Formannskapet 28.05.2015 Kommunestyret 04.06.2015 Saksbehandler: Bente Foshaug 2013/42-25 Ettersendt sak Saksfremlegg Utv.saksnr Utvalg Møtedato 80/15 Formannskapet 28.05.2015 Kommunestyret 04.06.2015 Saksdokumenter ikke vedlagt: ingen Oppkjøp av eiendommer

Detaljer

REGULERINGSPLAN FOR STORHOLMEN HYTTEFELT

REGULERINGSPLAN FOR STORHOLMEN HYTTEFELT REGULERINGSPLAN FOR STORHOLMEN HYTTEFELT REGULERINGSBESTEMMELSER BESTEMMELSENE SIST REVIDERT 29.01.2013 1 GENERELT 1.1 Området reguleres til følgende formål: Bebyggelse og anlegg ( 12-5 pkt 1) Fritidsbolig

Detaljer

Reguleringsbestemmelser

Reguleringsbestemmelser Side 1 av 5 Reguleringsbestemmelser Reguleringsplan Skarvannet Øst, del av gnr. 23/2 og 24 bnr. 1 og 5. Vedtatt i Risør Bystyre 18.06.2009 5.1 Generelt Bestemmelsene er gitt i medhold av 26 i Plan- og

Detaljer

Saksbehandler: Arne Enger Arkiv: L12 Arkivsaksnr.: 14/3415-13 Dato: 22.04.2015 26/254, NORDBYLIA BORETTSLAG, MINDRE REGULERINGSENDRING

Saksbehandler: Arne Enger Arkiv: L12 Arkivsaksnr.: 14/3415-13 Dato: 22.04.2015 26/254, NORDBYLIA BORETTSLAG, MINDRE REGULERINGSENDRING SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Arne Enger Arkiv: L12 Arkivsaksnr.: 14/3415-13 Dato: 22.04.2015 26/254, NORDBYLIA BORETTSLAG, MINDRE REGULERINGSENDRING ::: Sett inn innstillingen under denne linja INNSTILLING

Detaljer

FORSLAG TIL REGULERINGSPLAN FOR INNEREIDET, EIENDOMMENE 109/3 OG 109/4, NORD-LENANGEN. Planbeskrivelse og reguleringsbestemmelser

FORSLAG TIL REGULERINGSPLAN FOR INNEREIDET, EIENDOMMENE 109/3 OG 109/4, NORD-LENANGEN. Planbeskrivelse og reguleringsbestemmelser FORSLAG TIL REGULERINGSPLAN FOR INNEREIDET, EIENDOMMENE 109/3 OG 109/4, NORD-LENANGEN Planbeskrivelse og reguleringsbestemmelser Nord-Lenangen TROMSØ Reguleringsområdet Svensby Lyngseidet Reguleringsområdet

Detaljer

Reguleringsbestemmelser

Reguleringsbestemmelser Reguleringsbestemmelser DEFINISJONER: PBL Plan- og bygningsloven. BRA Bruksareal. Beregnet etter teknisk forskrift til plan- og bygningsloven. BYA Bebygd areal. Beregnet etter teknisk forskrift til plan-

Detaljer

VURDERING AV TOMTEAREAL TIL HOLT BARNEHAGE

VURDERING AV TOMTEAREAL TIL HOLT BARNEHAGE VURDERING AV TOMTEAREAL TIL HOLT BARNEHAGE KONGSVINGER KOMMUNE Utført av Areal og Eiendom AS ved Jordskiftekandidatene Arild Sunde og Leif Arvid Vaaler Kongsvinger 28.06 2010 Innledning Areal og Eiendom

Detaljer

SKAL BEHANDLES I Utvalg Møtedato Saksnr Saksbehandler Planutvalget 18.05.2010 023/10 EKBAS

SKAL BEHANDLES I Utvalg Møtedato Saksnr Saksbehandler Planutvalget 18.05.2010 023/10 EKBAS KONGSVINGER KOMMUNE SKAL BEHANDLES I Utvalg Møtedato Saksnr Saksbehandler Planutvalget 18.05.2010 023/10 EKBAS Saksansv.: Rune Lund Arkiv:GBR-30/9, K2-L40, PLANID-, GBR- : Arkivsaknr.: 10/1479 Dispensasjon

Detaljer

Saksframlegg. Søknad om dispensasjon fra byggegrense i plan, for oppføring av bolig og garasje på GB 37/307 - Tømmervigodden 2B

Saksframlegg. Søknad om dispensasjon fra byggegrense i plan, for oppføring av bolig og garasje på GB 37/307 - Tømmervigodden 2B Søgne kommune Arkiv: 37/307 Saksmappe: 2014/1601-37406/2014 Saksbehandler: Anne Marit Tønnesland Dato: 17.11.2014 Saksframlegg Søknad om dispensasjon fra byggegrense i plan, for oppføring av bolig og garasje

Detaljer

2. Parkanlegg med mange elementer

2. Parkanlegg med mange elementer Tromsø 2016 Gravplassen er et 2-delt anlegg: 1. Plass for gravlegging Et sted for bearbeidelse av sorg Et sted for ro og ettertanke 2. Parkanlegg med mange elementer Grøntanlegg med plen, busket, trær

Detaljer

Trærnes juridiske stilling i Norge. Eirik Rudi Wærner Miljørådgiver, Hjellnes Consult Styreleder, Treets venner «Hobbyjurist»

Trærnes juridiske stilling i Norge. Eirik Rudi Wærner Miljørådgiver, Hjellnes Consult Styreleder, Treets venner «Hobbyjurist» Trærnes juridiske stilling i Norge Eirik Rudi Wærner Miljørådgiver, Hjellnes Consult Styreleder, Treets venner «Hobbyjurist» Hvilke lover er relevante? (Naturvernloven opphevet) Naturmangfoldloven Kulturminneloven

Detaljer

ECON1810 Organisasjon, strategi og ledelse Forelesning ved Diderik Lund 15.03.04

ECON1810 Organisasjon, strategi og ledelse Forelesning ved Diderik Lund 15.03.04 Opsjoner En finansiell opsjon er en type kontrakt med to parter Utstederen (the issuer eller writer) (som kan være en person eller et selskap) påtar seg en forpliktelse Opsjonen gir motparten (som blir

Detaljer

REGULERINGSPLAN (DETALJREGULERING) FOR BRASETHBUKTA CAMPING OG HYTTEOMRÅDE, ØVRE KVAM. REGULERINGSBESTEMMELSER VEDTATT 18.09.13

REGULERINGSPLAN (DETALJREGULERING) FOR BRASETHBUKTA CAMPING OG HYTTEOMRÅDE, ØVRE KVAM. REGULERINGSBESTEMMELSER VEDTATT 18.09.13 Dato: 14.10.2013 Saksnr/løpenr: 2010/48-33817/2013 Klassering: L13 REGULERINGSPLAN (DETALJREGULERING) FOR BRASETHBUKTA CAMPING OG HYTTEOMRÅDE, ØVRE KVAM. REGULERINGSBESTEMMELSER VEDTATT 18.09.13 Forslagsstiller:

Detaljer

1349B BEBYGGELSESPLAN FOR GJERDABERGET innenfor reguleringsplan 1349

1349B BEBYGGELSESPLAN FOR GJERDABERGET innenfor reguleringsplan 1349 1349B BEBYGGELSESPLAN FOR GJERDABERGET innenfor reguleringsplan 1349 Plankartet i VG innsyn viser bare formålsflater for boligareal, off. trafikkareal og fellesarel. For nærmere detaljering av de ulike

Detaljer

Retningslinjer for taksering av eiendommer i Vegårshei kommune

Retningslinjer for taksering av eiendommer i Vegårshei kommune Retningslinjer for taksering av eiendommer i Vegårshei kommune Retningslinjer for fastsettelse av eiendomstaksten Grunnlag Eiendomsskatt er en kommunal skatt som kommunene selv bestemmer om de vil skrive

Detaljer

Skjøtselsplan for STAMI (eiendom 281)

Skjøtselsplan for STAMI (eiendom 281) Skjøtselsplan for STAMI (eiendom 281) STAMI ligger i Gydas vei 8. Skjøtsel av utearealene skal omfattes av avtalen. Se kart over eiendommen siste side. For denne eiendommen er det ikke laget mengdebeskrivelse.

Detaljer

Krav til opplysninger for søkere om næringstomt. Vestheim-Bygnes

Krav til opplysninger for søkere om næringstomt. Vestheim-Bygnes Krav til opplysninger for søkere om næringstomt Vestheim-Bygnes 1. Søknaden sendes i brev/mails form med nedenforstående opplysninger. (2. -8.) 2. Dokumentasjon for behov av tomtestørrelse. 3. Antall ansatte

Detaljer

Fastsettelse av tilknytningsgebyr

Fastsettelse av tilknytningsgebyr Vår referanse: Saksbehandler: Dato: 2014/30-6-231 Elin Dolmseth 06.05.2014 Fastsettelse av tilknytningsgebyr Utvalg Utv.saksnr. Møtedato Administrasjonsutvalget 37/14 27.05.2014 Lokalstyret 38/14 17.06.2014

Detaljer

109/112 - Søknad om dispensasjon for garasjestørrelse om møneretning på tak. Klageadgang: Plan- og bygningsloven 1-9, jfr. Forvaltningslovens kap VI

109/112 - Søknad om dispensasjon for garasjestørrelse om møneretning på tak. Klageadgang: Plan- og bygningsloven 1-9, jfr. Forvaltningslovens kap VI Denne saken er et enkeltvedtak etter bestemmelsene i Lov om behandlingsmåten i offentlig forvaltning (forvaltningsloven). Arkivsaksnr.: 14/873-8 Arkivnr.: GNR 109/112 Saksbehandler: byggesaksbehandler,

Detaljer

95/10 TILBYGG TIL EKSISTERENDE BOLIG VURDERING AV TAKFORM VURDERING AV OM FORHOLDET KREVER DISPENSASJON.

95/10 TILBYGG TIL EKSISTERENDE BOLIG VURDERING AV TAKFORM VURDERING AV OM FORHOLDET KREVER DISPENSASJON. Arkivsaksnr.: 10/1231-15 Arkivnr.: GNR 95/10 Saksbehandler: Byggesaksbehandler, Anne Elisabeth Låveg 95/10 TILBYGG TIL EKSISTERENDE BOLIG VURDERING AV TAKFORM VURDERING AV OM FORHOLDET KREVER DISPENSASJON.

Detaljer

Konsesjonsloven, med hovedvekt på priskontroll. Kurs i prissetting av landbrukseiendommer 13.8.2013, FMBU aud-ingrid.krefting@slf.dep.

Konsesjonsloven, med hovedvekt på priskontroll. Kurs i prissetting av landbrukseiendommer 13.8.2013, FMBU aud-ingrid.krefting@slf.dep. Konsesjonsloven, med hovedvekt på priskontroll Kurs i prissetting av landbrukseiendommer 13.8.2013, FMBU aud-ingrid.krefting@slf.dep.no Konsesjonsloven Lov av 28.11.2003 nr 98, sist endret i 2009. 1 formål:

Detaljer

Detaljregulering for Lekeplass og vegareal på Nedre Storhamar. 08 / 3982

Detaljregulering for Lekeplass og vegareal på Nedre Storhamar. 08 / 3982 Detaljregulering for Lekeplass og vegareal på Nedre Storhamar. 08 / 3982 PLANBESKRIVELSE Planens formål: Hensikten med planen er å etablere sentrallekefelt for bydelen Nedre Storhamar, og legge til rette

Detaljer

Hekk-klipping Informasjon om beskjæring av vegetasjon mot offentlig vei

Hekk-klipping Informasjon om beskjæring av vegetasjon mot offentlig vei Vei, natur og idrett Hekk-klipping Informasjon om beskjæring av vegetasjon mot offentlig vei Klipp hekk og busker - tenk trafikksikkerhet! Har du tenkt på at hekken og buskene dine kan være en dødsfelle?

Detaljer

FYLKESMANNEN I NORD-TRØNDELAG Kommunal- og administrasjonsavdelingen

FYLKESMANNEN I NORD-TRØNDELAG Kommunal- og administrasjonsavdelingen FYLKESMANNEN I NORD-TRØNDELAG Kommunal- og administrasjonsavdelingen Saksbehandler: Wenche Sjaastad Johnsson Deres ref: Vår ref: 2009/2297 Vår dato: 19.05.2009 Arkivnr: 423.1 Advokatkontoret Nordenfjeldske

Detaljer

Saksfremlegg KLAGE OVER AVSLAG PÅ SØKNAD OM DISPENSASJON FOR OPPFØRING AV GARASJE I TRESTAKKVEGEN 11

Saksfremlegg KLAGE OVER AVSLAG PÅ SØKNAD OM DISPENSASJON FOR OPPFØRING AV GARASJE I TRESTAKKVEGEN 11 Arkivsak: 10/1799-21 Sakstittel: K-kode: Saksbehandler: Saksfremlegg KLAGE OVER AVSLAG PÅ SØKNAD OM DISPENSASJON FOR OPPFØRING AV GARASJE I TRESTAKKVEGEN 11 Hans Olav Balterud Innstilling: Kommunen kan

Detaljer

FORSLAG TIL REGULERINGSPLAN FOR 36/113 VED GRESSHOLMAN

FORSLAG TIL REGULERINGSPLAN FOR 36/113 VED GRESSHOLMAN HARSTAD KOMMUNE FORSLAG TIL REGULERINGSPLAN FOR 36/113 VED Beskrivelse, innkomne merknader og reguleringsbestemmelser 08.05.2014 hålogaland plankontor as Side 1 Innhold 1. INNLEDNING... 3 1.1. Oppdragsgiver...

Detaljer

Saksnr. Utvalg Møtedato 41/11 Utvalg for plansaker 26.10.2011 38/12 Utvalg for plansaker 12.09.2012 115/12 Formannskapet 04.10.

Saksnr. Utvalg Møtedato 41/11 Utvalg for plansaker 26.10.2011 38/12 Utvalg for plansaker 12.09.2012 115/12 Formannskapet 04.10. Side 1 av 7 SÆRUTSKRIFT Arkivsak: 11/1244 Saksnr. Utvalg Møtedato 41/11 Utvalg for plansaker 26.10.2011 38/12 Utvalg for plansaker 12.09.2012 115/12 Formannskapet 04.10.2012 REGULERINGSPLAN FOR BOLIGFORTETTING

Detaljer

Innledning og metode for verdsetting etter konsesjonsrundskrivene

Innledning og metode for verdsetting etter konsesjonsrundskrivene etter konsesjonsrundskrivene Fylkesmannen i Rogaland, Hotel Atlantic 15. desember 2010 F.aman. Sølve Bærug Institutt for landskapsplanlegging DISCLAIMER Min rolle her er å ta utgangspunkt i rundskrivenes

Detaljer

Saksframlegg. Søknad om dispensasjon for bruksendring og ombygging av garasje til fritidsbolig på GB 47/4 og 47/9 - Åloveien 41

Saksframlegg. Søknad om dispensasjon for bruksendring og ombygging av garasje til fritidsbolig på GB 47/4 og 47/9 - Åloveien 41 Søgne kommune Arkiv: 47/4 Saksmappe: 2013/2373-4363/2014 Saksbehandler: Anne Marit Tønnesland Dato: 03.02.2014 Saksframlegg Søknad om dispensasjon for bruksendring og ombygging av garasje til fritidsbolig

Detaljer

NORSK FYSIOTERAPEUT- FORBUND. Vilkår for Norsk Fysioterapeutforbunds Ansvarsforsikring

NORSK FYSIOTERAPEUT- FORBUND. Vilkår for Norsk Fysioterapeutforbunds Ansvarsforsikring NORSK FYSIOTERAPEUT- FORBUND Vilkår for Norsk Fysioterapeutforbunds Ansvarsforsikring Forsikringsvilkår av 01.01.2011 Vilkår for Norsk Fysioterapeutforbunds Kollektive ansvarsforsikring Forsikringsvilkår

Detaljer

REGULERINGSBESTEMMELSER - ENDRET REGULERINGSPLAN ØYSANG GNR. 25, BNR. 131 MED TILGRENSENDE AREAL

REGULERINGSBESTEMMELSER - ENDRET REGULERINGSPLAN ØYSANG GNR. 25, BNR. 131 MED TILGRENSENDE AREAL REGULERINGSBESTEMMELSER - ENDRET REGULERINGSPLAN ØYSANG GNR. 25, BNR. 131 MED TILGRENSENDE AREAL 1 Det regulerte området er vist med reguleringsgrense. Innenfor dette området skal arealbruken være som

Detaljer

SANDØY KOMMUNE Gnr/bnr 10/83 DETALJREGULERING FOR SMIHAUGEN 01 FORMÅL.

SANDØY KOMMUNE Gnr/bnr 10/83 DETALJREGULERING FOR SMIHAUGEN 01 FORMÅL. SANDØY KOMMUNE Gnr/bnr 10/83 DETALJREGULERING FOR SMIHAUGEN REGULERINGSBESTEMMELSER (PBL 2008) 01 FORMÅL. Formålet med reguleringsplanen og de tilhørende bestemmelser er: 1.1 Å sikre en kontrollert og

Detaljer

MØTEINNKALLING FAST UTVALG FOR PLANSAKER SAKLISTE 16/14 14/673 SØKNAD OM RIVING AV GAMMELT VÅNINGSHUS GNR/BNR 7/16

MØTEINNKALLING FAST UTVALG FOR PLANSAKER SAKLISTE 16/14 14/673 SØKNAD OM RIVING AV GAMMELT VÅNINGSHUS GNR/BNR 7/16 ALVDAL KOMMUNE Møtested: Alvdal kommunestyresal Møtedato: 16.10.2014 Tid: 09.00 MØTEINNKALLING FAST UTVALG FOR PLANSAKER SAKLISTE Saksnr. Arkivsaksnr. Tittel 16/14 14/673 SØKNAD OM RIVING AV GAMMELT VÅNINGSHUS

Detaljer

Vurdering av dispensasjon for økt utnyttelsesgrad - Redskapsbod på GB 31/36 - Neslandsheia 9

Vurdering av dispensasjon for økt utnyttelsesgrad - Redskapsbod på GB 31/36 - Neslandsheia 9 AREALENHETEN Plan- og miljøutvalget Deres ref: Vår ref: Saksbehandler: Arkivkode: Dato: 2014/1311 - Anne Marit Tønnesland 31/36 04.11.2014 35761/2014 Vurdering av dispensasjon for økt utnyttelsesgrad -

Detaljer

REVIDERT REGULERINGSPLAN FOR TONLIA

REVIDERT REGULERINGSPLAN FOR TONLIA REVIDERT REGULERINGSPLAN FOR TONLIA REGULERINGSBESTEMMELSER I medhold av plan- og bygningslovens 27-2 har Nordre Land kommunestyre i sak 9/08 vedtatt denne reguleringsplanen med tilhørende bestemmelser.

Detaljer

REGULERINGSPLAN KOKELV VEST REGULERINGSBESTEMMELSER Datert 23.05.05

REGULERINGSPLAN KOKELV VEST REGULERINGSBESTEMMELSER Datert 23.05.05 REGULERINGSPLAN KOKELV VEST REGULERINGSBESTEMMELSER Datert 23.05.05 1. FORMÅLET MED PLANEN Formålet med reguleringsplanen og tilhørende bestemmelser er å legge forholdene til rette for etablering av hotell/rorbuer,

Detaljer

Detaljplan for Skytterhusfjellet, felt B2d Bestemmelser og retningslinjer

Detaljplan for Skytterhusfjellet, felt B2d Bestemmelser og retningslinjer Detaljplan for Skytterhusfjellet, felt B2d og retningslinjer Revisjonsdato: 02.05.11 01.09.11 Planid 2011004 Websaknr. 11/646 Offentlig ettersyn 01.07.11-15.08.11 Sluttbehandling Mindre endring, revisjon

Detaljer

PBL 25 REGULERINGSFORMÅL

PBL 25 REGULERINGSFORMÅL 6658000.00 Tegnforklaring Fe1 6657900.00 PBL 25 REGULERINGSFORMÅL Sp2 Fv. 260 Sp3 15 6 I-L 7.2 daa. %-BYA=60% H=1,5m 91/36 2 3 E6 E6 50 10 15 6657800.00 Byggeområder (PBL 25,1.ledd nr.1) Offentlige trafikkområder

Detaljer

SØKNAD OM DISPENSASJON Starefossbakken 10, GBNR 166/1436

SØKNAD OM DISPENSASJON Starefossbakken 10, GBNR 166/1436 Bergen KOmmune Etat for byggesak og private planer DERES REFERANSE VÅR REFERANSE DATO 26.06.15 SØKNAD OM DISPENSASJON Starefossbakken 10, GBNR 166/1436 I forbindelse med at det søkes om riving av deler

Detaljer

Erik Jacobsen Nærsnes, 23.04.15 Nærsnestangen 44 3478 Nærsnes

Erik Jacobsen Nærsnes, 23.04.15 Nærsnestangen 44 3478 Nærsnes Erik Jacobsen Nærsnes, 23.04.15 Nærsnestangen 44 3478 Nærsnes Røyken kommune Rådhuset 3440 Røyken 15/258 (KOMMUNEDELPLAN FOR KYSTSONEN) 15/820 (KOMMUNEPLANENS AREALDEL) Jeg viser til hyggelig kontakt med

Detaljer

Saksbehandler: byggesaksbehandler, Trine Myrmo. Vurdering av kommuneplanbestemmelse om garasjestørrelse. Hjemmel: Plan- og bygningslovens 11-17

Saksbehandler: byggesaksbehandler, Trine Myrmo. Vurdering av kommuneplanbestemmelse om garasjestørrelse. Hjemmel: Plan- og bygningslovens 11-17 Arkivsaksnr.: 14/881-1 Arkivnr.: Saksbehandler: byggesaksbehandler, Trine Myrmo Vurdering av kommuneplanbestemmelse om garasjestørrelse Hjemmel: Plan- og bygningslovens 11-17 Rådmannens innstilling: Side

Detaljer

REGULERINGSBESTEMMELSER

REGULERINGSBESTEMMELSER REGULERINGSPLAN FOR KAFÉHEIA, FEVIK Side 1 av 5 REGULERINGSBESTEMMELSER 1 GENERELT. 1.01 Det regulerte området er vist med reguleringsgrense på kart i M 1:1000, dat. 11.05.01, sist revidert 06.11.02. 1.02

Detaljer

Finansklagenemnda Eierskifte

Finansklagenemnda Eierskifte Finansklagenemnda Eierskifte Uttalelse FinKN-2015-350 30.9.2015 International Insurance Company of Hannover Limited Eierskifteforsikring lov om avhending av fast eigedom (avh.l.) Deler av opparbeidet tomt

Detaljer

Rutiner og retningslinjer for salg/avhending av kommunal eiendom og bolig i Loppa kommune

Rutiner og retningslinjer for salg/avhending av kommunal eiendom og bolig i Loppa kommune RUTINER OG RETNINGSLINJER FOR SALG/AVHENDING AV KOMMUNAL EIENDOM OG BOLIG I LOPPA KOMMUNE Loppa kommunestyre vedtar nedenstående retningslinjer og rutiner for salg/avhending av kommunal eiendom og bolig

Detaljer

REGULERINGSBESTEMMELSER FOR MEBAKKEN GNR. 78, BNR. 25 m.fl. I SONGDALEN KOMMUNE

REGULERINGSBESTEMMELSER FOR MEBAKKEN GNR. 78, BNR. 25 m.fl. I SONGDALEN KOMMUNE REGULERINGSBESTEMMELSER FOR MEBAKKEN GNR. 78, BNR. 25 m.fl. I SONGDALEN KOMMUNE Byggeområder bolig, offentlige bygg og anna byggeområde Pbl. 25, 1. ledd nr. 1. Eksisterende boligtomter, BBo1 og BBo3 a)

Detaljer

ULLENSAKER KOMMUNE REGULERINGSBESTEMMELSER FOR: Områderegulering for Holmsletta, gnr og bnr 116/24 m.fl. Vedtatt av Ullensaker kommunestyre den

ULLENSAKER KOMMUNE REGULERINGSBESTEMMELSER FOR: Områderegulering for Holmsletta, gnr og bnr 116/24 m.fl. Vedtatt av Ullensaker kommunestyre den ULLENSAKER KOMMUNE REGULERINGSBESTEMMELSER FOR: Områderegulering for Holmsletta, gnr og bnr 116/24 m.fl. Vedtatt av Ullensaker kommunestyre den Ordfører Områdeplan er datert 28.09.2011 Reguleringsbestemmelsene

Detaljer

Saksframlegg. Søknad om utsatt frist for fjerning av ulovlige tiltak på GB 20/580 - Branesveien 100

Saksframlegg. Søknad om utsatt frist for fjerning av ulovlige tiltak på GB 20/580 - Branesveien 100 Søgne kommune Arkiv: L13 Saksmappe: 2012/668-34453/2012 Saksbehandler: Dag Arntsen Dato: 01.11.2012 Saksframlegg Søknad om utsatt frist for fjerning av ulovlige tiltak på GB 20/580 - Branesveien 100 Utv.saksnr

Detaljer

REGULERINGSPLAN FOR FLUGSRUD SKOG, GALTERUD SKOG OG SØRE ÅL SKOLE ENDRING SOM ANGÅR FELT B13, B14 OG B15 I FLUGSRUD SKOG REGULERINGSBESTEMMELSER

REGULERINGSPLAN FOR FLUGSRUD SKOG, GALTERUD SKOG OG SØRE ÅL SKOLE ENDRING SOM ANGÅR FELT B13, B14 OG B15 I FLUGSRUD SKOG REGULERINGSBESTEMMELSER Plan-ID 2013P152E07 REGULERINGSPLAN FOR FLUGSRUD SKOG, GALTERUD SKOG OG SØRE ÅL SKOLE ENDRING SOM ANGÅR FELT B13, B14 OG B15 I FLUGSRUD SKOG REGULERINGSBESTEMMELSER Reguleringsbestemmelsene er sist revidert:

Detaljer

TOMTETAKST OVER - GNR 41 BNR 12 I SØRUM KOMMUNE HJEMMELSHAVERE: PETTER FLADEN OG KIRSTEN ELISABETH FORSETH

TOMTETAKST OVER - GNR 41 BNR 12 I SØRUM KOMMUNE HJEMMELSHAVERE: PETTER FLADEN OG KIRSTEN ELISABETH FORSETH TOMTETAKST Side 1 av 6 OVER - GNR 41 BNR 12 I SØRUM KOMMUNE HJEMMELSHAVERE: PETTER FLADEN OG KIRSTEN ELISABETH FORSETH Innholdsliste: 1. Generelt. Side 2 2. Dokumenter. Side 2 3. Hjemmelsforhold mm Side

Detaljer

Plan datert: 16.02.13 Bestemmelser datert: 16.02.13

Plan datert: 16.02.13 Bestemmelser datert: 16.02.13 Reguleringsbestemmelser Vestvågøy kommune PlanID 1860-201210 Bestemmelser til detaljregulering for Storgata Plan datert: 16.02.13 Bestemmelser datert: 16.02.13 Sist revidert: 03.09.13 JOCA- Sist revidert:

Detaljer

- Turtrasé - Område for steinbrudd og masseuttak - Område for avløpsanlegg

- Turtrasé - Område for steinbrudd og masseuttak - Område for avløpsanlegg REGULERINGSBESTEMMELSER 1 Avgrensing av planområdet Det regulerte området er på plankartet vist med reguleringsgrense. 2 Reguleringsformål Området er regulert til følgende formål: Byggeområde: Landbruksområde:

Detaljer

Hva skjer når Statens vegvesen erverver grunn? Samplan 2014-15 Plantorget

Hva skjer når Statens vegvesen erverver grunn? Samplan 2014-15 Plantorget Hva skjer når Statens vegvesen erverver grunn? Samplan 2014-15 Plantorget Hovedpunkt: Noen begrep til å begynne med Når kan Vegvesenet erverve grunn? Skjematisk oversikt over hvordan grunnervervet skjer

Detaljer

Hurum kommune Arkiv: L23 Saksmappe: 2012/2235 Saksbehandler: Hiwa Suleyman Dato: 12.11.2012

Hurum kommune Arkiv: L23 Saksmappe: 2012/2235 Saksbehandler: Hiwa Suleyman Dato: 12.11.2012 Hurum kommune Arkiv: L23 Saksmappe: 2012/2235 Saksbehandler: Hiwa Suleyman Dato: 12.11.2012 A-sak. Offentlig ettersyn-forslag til reguleringsplan for boliger 53-550 m.fl, Sætre- Lindås park AS Saksnr Utvalg

Detaljer

Retningslinjer for salg av eiendommer og boliger Utkast til temamøte 28.02.13

Retningslinjer for salg av eiendommer og boliger Utkast til temamøte 28.02.13 Saksframlegg Arkivnr. 610 Saksnr. 2012/3051-1 Utvalg Utvalgssak Møtedato Kommunestyret Saksbehandler: Knut Dukane Retningslinjer for salg av eiendommer og boliger Utkast til temamøte 28.02.13 Dokumenter

Detaljer

FORSLAG TIL REGULERINGSBESTEMMELSER FOR KJERLINGLAND, PLAN NR. 2007156 LILLESAND KOMMUNE 1. GENERELT

FORSLAG TIL REGULERINGSBESTEMMELSER FOR KJERLINGLAND, PLAN NR. 2007156 LILLESAND KOMMUNE 1. GENERELT FORSLAG TIL REGULERINGSBESTEMMELSER FOR KJERLINGLAND, PLAN NR. 2007156 LILLESAND KOMMUNE 1. GENERELT 1.1. Reguleringsformål Planområdet er vist med reguleringsgrense. Innenfor planen er det regulert til

Detaljer

REGULERINGSBESTEMMELSER (PBL. 12-7) Reguleringsplan nummer: Sak nummer: 2010/293 Dato sist revidert: 29.10.13

REGULERINGSBESTEMMELSER (PBL. 12-7) Reguleringsplan nummer: Sak nummer: 2010/293 Dato sist revidert: 29.10.13 Grimstad Kommune Bygg- og eiendomstjenesten Reguleringsplan Landviktun REGULERINGSBESTEMMELSER (PBL. 12-7) Reguleringsplan nummer: Sak nummer: 2010/293 Dato sist revidert: 29.10.13 Formålet med planen

Detaljer

Endring av reguleringsplan for Ranemsletta Område A og E

Endring av reguleringsplan for Ranemsletta Område A og E REGULERINGSBESTEMMELSER Endring av reguleringsplan for Ranemsletta Område A og E Dokumenter: Datert: Sist revidert: Plankart 21.2.2011 I hht k.styrevedtak 20.6.11 Bestemmelser 21.2.2011 I hht k.styrevedtak

Detaljer