FRA SØRLENDING TIL TUNG NASJONAL AKTØR OPS OG LCC : AQUARAMA VISER VEI!?

Transkript

1 OPS OG LCC : AQUARAMA VISER VEI!? LCC FORUM TORSDAG 15 MAI 2014 DIREKTØR FORRETNINGSUTVIKLING SVEIN KALDESTAD KRUSE SMITH EIENDOM FRA SØRLENDING TIL TUNG NASJONAL AKTØR Kruse Smith AS etablert i 1935 Ca 1000 ansatte Ca 4,3 mrd oms Kruse Smith har ni kontorer Regionkontorene ligger i Kristiansand, Stavanger og i Oslo Konsernets hovedkontor med konsernstab ligger i Kristiansand

2 VI STÅR STØTT PÅ FIRE FORRETNINGSOMRÅDER BYGG Ingen av dem er like, men alle er like viktige for byggherren

3 BYGGFORNYELSE Vi gjør bygg fine ANLEGG Vi bygger det moderne Norge

4 EIENDOM Framtidens byer krever framtidsrettede prosjekter HVA ER OPS? Et OPS er en avtale mellom det offentlige og en eller flere private parter hvor de private parter leverer tjenester på en slik måte at det offentliges mål for tjenesteleveransen harmoniserer med fortjenestemålene til de private parter og hvor effektiviteten av denne harmoniseringen hviler på tilstrekkelig overføring av risiko fra offentlig til privat side. (OECD, 2008)

5 HVORFOR VELGE OPS? Maksimere det samfunnsøkonomiske overskuddet Et tiltak er samfunnsøkonomisk lønnsomt hvis befolkningen er villige til å betale minst så mye som tiltaket koster Dra nytte på offentlig og privat kunnskap Nyttiggjøre krav til produktivitet og evne til risikohåndtering i privat sektor Korrekt plassering av risiko Risiko håndteres best om den plasseres hos den part som har best mulighet til å påvirke utfallet av den. Fokus på samarbeid fremfor motpartstankegang. Det offentlige kan fokusere på hva som skal leveres fremfor hvordan det skal leveres FORDELER VED OPS Økt effektivitet ved bruk av incitamenter Sikre vedlikeholdet i en lengre periode Fokus på hele livsløpet Entreprenør driftskompetanse med fra starten Lavere risiko for offentlig part. OPS prosjekter leveres langt oftere på tid og kost. Økt budsjetteringspresisjon Modellen krever nøye gjennomgang av kostnads og risikobildet. Dette gjør at man får etablert et realistisk budsjett. Dette forhindrer optimistisk budsjettering for å sikre prosjektstart At den private part står friere til valg av løsning stimulerer til innovasjon Virkningsfulle incitamenter

6 ULEMPER VED OPS Høye transaksjonskostnader i starten Omfattende anskaffelsesprosess som medfører relativt høye tilbudskostnader. Dette kan medføre noe mindre deltakelse, spesielt fra mindre selskaper Komplisert juridisk Men: Antatt lavere konfliktnivå, som fører til lavere transaksjonskostnader i senere faser Høyere kapitalkostnader ved privat finansiering? Private aktører kan ikke låne til samme rente som det offentlige. Det offentlige sender regningen til skattebetalerne disse bærer risikoen Konkursrisiko Nedsiden ved konkurs av et sentralt firma i en slik modell kan medføre utfordringer. I tillegg øker faren for konkurs da prosjektene er over så lang tidshorisont (ved eier, driftsansvar) Svakere politisk styring Politisk påvirkningsmulighet reduseres tidligere i prosessen en i tradisjonelle prosjekter Lite fleksible kontrakter Hvis behovet endres drastisk etter en periode kan det være utfordrende å tilpasse bygget/tjenestene. NORMAL ORGANISERING AV OPS PROSJEKT Kommune m.v den som sørger for en lovpålagt oppgave OPS kontrakt Långiver bank kommune OPS selskap utviklefinansiere? byggeherre drifte Egenkapital Eiere Kontrakter med underleverandører Entreprenør bygging Operatør FDVU teknisk drift bygg Leverandør av tjenester

7 AQUARAMA NORGES STØRSTE OPS BYGGEPROSJEKT AQUARAMA KRISTIANSAND AS 50/50 eid av Kruse Smith Eiendom og BRG Eiendom Skal prosjektere, bygge, finansiere og drifte anlegget Arbeidsfellesskapet Kruse Smith/BRG er totalentreprenør KRS kommune eier folkebadet og idrettshallen Langsiktig tjenestekjøps og driftsavtale mellom partene (60år) Samt like lang festeavtale/ leieavtale mellom KRS og AQ

8 MODELL Anskaffelsesprosedyren var «konkurranse med forhandlinger» Gjennomført som en OPS modell Kommunen finansierte arealene for sine lovpålagte oppgaver, mens Aquarama finansierte øvrige kommersielle arealer. Private leverer de «fysiske tjenestene» knyttet til lovpålagte oppgaver. Tanken er at de kommersielle arealene skal subsidiere kommunens lovpålagte oppgaver i kommunens arealer ANSVARSFORDELING AQUARAMA Ansvar Offentlig Privat aktør Konseptdesign x Finansiering x x Prosjektering x Bygging x Bygningsteknisk drift x Drift av ytelse x x Inntjening v/brukerbetaling x Overføring av eierskap x x

9 AQUARAMA Kristiansands nye aktivitetssenter og badeland, Aquarama, bygget i idylliske omgivelser ved Bystranda i sentrum av Sørlandsbyen Samlet investeringsramme: 1 mrd Arealoversikt: Svømme og badeanlegg Idrettshall Velvære Treningssenter Næring Fellesareal Hotell Parkering SUM BTA kvm 3812 kvm 538 kvm 1773 kvm 5924 kvm 2566 kvm kvm 7080 kvm kvm Tjenestekjøper gjennom drifts-/ serviceavtale, samt eier av offentlige seksjoner: AQ Bad KF og AQ idrett KF Kristiansand Kommune Eindomsselskap 50/50 eierskap BRG / Kruse Smith Holdingsselskapet for eiendom og kontraktspartner med kommunen SPV/ eierseksjon for Badeland SPV/ eierseksjon for Badeland AQ Kristiansand AS AQ Idrett KF AQ Bad KF Driftsselskap Eierskap AQ Velvære AS AQ Næring AS Driftsselskap Eierskap AQ Trening AS Driftsselskapet for badeanlegget Inntekter og kostnader knyttet til badet, Kjøper driftstjenester av AQ Service AS AQ Parkering AS Eierskap AQ Hotelleiendom AS AQ Badedrift AS Drifts- og forvaltningsselskapet for hele anlegget, alt driftspersonell ansatt her AQ Service AS

10 HVA ER DET VIKTIGSTE BEHOVET ET BYGG ELLER ANLEGG SKAL DEKKE? Funksjonskrav være utformet slik at «primærproduksjonen» skal kunne gjennomfører mest mulig effektivt med optimalt resultat Eks. Aquarama tilgang til svømmehall for lovpålagte oppgaver, organisert idrett og ulike pasientgrupper. Skole : best mulig læringsutbytte pr. elev. Utviklings og byggekostnader skal optimaliseres FDVU kostnader skal optimaliseres Summen av utviklings og byggekostnader og neddiskonterte driftskostnader over byggets økonomiske levetid skal være lavest mulig. Mindre fokus på hva bygget koster ved ferdigstillelse LCC ERFARINGER SÅ LANGT FRA AQURAMA 1 Eierne er smertelig klar over at fokus på LCC er en suksessfaktor fordi avtaleperioden er svært lang, år. Lykkes vi ikke, sitter vi med regningen selv. Svømmehaller og badeanlegg har et svært krevende inneklima. Vi brukte lang tid på å drøfte erfaringer høstet i tilsvarende anlegg. Anlegget vurderes etter NS 3454 Livssykluskostnader for byggverk Tilstandsgrad 1 (TG1)

11 LCC ERFARINGER SÅ LANGT FRA AQUARAMA 2 Alle større leverandører ble oppfordret til å stipulere behov for vedlikehold og utskiftinger, herunder å ivareta optimalt energibruk. Dette gjelder områdene bygning, VVS installasjoner, El.kraft, Tele /automatisering, andre installasjoner, utendørsanlegg. Data fra denne gjennomgangen ble lagt inn i en stor beregningsmodell (LCC web) Det settes av over 3 mnok pr år for å dekke opp for vedlikehold og utskifting som skjer sjeldnere enn hvert år, dvs årlig service/vedlikehold kommer i tillegg, over 40 år utgjør altså dette 120 mnok i faste kroner. LIVSLØPSKOSTNADER Hva sier standarden om livsløpskostnader? Livsløpskostnadene omfatter både anskaffelseskostnader og kostnader gjennom hele bruksperioden til og med riving. Gjeldende standard, NS 3454 gjelder for alle typer byggeprosjekter og bygningsdeler. Standarden kan brukes ved budsjettering til å beregne kostnader i en rekke sammenhenger, for eksempel planlegging, programmering, prosjektering, bygging og bruk. Resultatet av kostnadsberegningene kan brukes til vurdering av alternative investeringer, for eksempel ved valg mellom alternative hovedutforminger eller detaljutforminger, valg mellom alternative materialer, komponenter og systemer; ombygginger, påbygg eller tilbygg, og ved forbedret eller endret drift.

12 LCC ERFARINGER SÅ LANGT FRA AQUARAMA 3 Aquarama Badedrift betaler en husleie tilsvarende kommunens annuitet for investeringen nedbetalt over 40 år. Dette beløpet utgjør 19 mnok pr. år og er i faste kroner i hele perioden Etter 40 år bortfaller husleiekostnaden, slik at det genereres penger til vedlikehold og utskiftninger utover de nevnte 3 mnok (+ indeks som settes av årlig). LCC ERFARINGER SÅ LANGT FRA AQUARAMA 4 Lavenergibygg med energieffektivitet på passivhusnivå Bygget styres med SD anlegg og har EOS system (energioppfølgingssystem) Eksempel på tiltak: Gjenvinning av returspylevann, utgjør kbm pr. år. Årlig besparelse på ca kr. Belastningsstyrte pumper og rensesystemer reduserer energibehovet med kwt pr. år Curotec er valgt som FDV system Flest mulig materialer med lavt vedlikeholds og utskiftingsbehov.

13 HVILKE KOSTNADSBÆRERE ER VIKTIGST I F.EKS ET SKOLEBYGG Kostnader «primærproduksjonen» : Ca 7,5 elever pr. årsverk a kr = ca Ca 13 kvm pr. elev a fdv kost a kr.690 = ca Øvrige driftskostnader adm./materiell = ca Kapitalinnsats pr. år pr. elev kr., 4% rente, 40 år = ca Sum pr. elev pr. år = ca Kapitalkostnadene utgjør ca 15% av totalkostnadene pr. elev. 2 % «produktivitetsøkning» tilsvarer en mulig økt investering pr. elev på ca 12,5 %. I en skole til 150 mill kan det derfor investeres ca 19 mnok i «produktivitetsfremmende tiltak» Dette vil være betydelig høyere ved f.eks et sykehus eller sykehjem x2% = /0,05= mnok 19 SUKSESSFAKTORER FOR ET VELLYKKET OPS PROSJEKT Veloverveid valg av gjennomføringsmodell Erfaringene viser at sjansen for å lykkes er større hvis OPS er valgt basert på en grundig vurdering av alternativene og OPS viser seg å være beste modell. God politisk forankring OPS er en «betent» gjennomføringsmodell, og god politisk støtte er vesentlig for en smidig prosess. Klare mål for prosjektet som er forenelig med en OPS modell. Målene må være entydige og målbare. Et velfungerende marked Flere tilbydere er nødvendig for å ikke få en monopolsituasjon. I driftsfasen er monpoltilpasning en fare, derfor bør man overveie muligheten for å kunne konkurranseutsette driften i kontraktsperioden. Partene må ha god forståelse for hverandres rasjonale. Begge parter må forstå hverandres mål og motivasjon i prosjektet. Dette forenkler samarbeidet.

14 SUKSESSFAKTORER FOR ET VELLYKKET OPS PROSJEKT Gode, tilpassede kontrakter er meget viktig i OPS grunnet de lange tidshorisontene. Plassering av risiko må være tydelig. Nødvendig fleksibilitet må bygges inn i kontraktene slik at ikke bestiller ender opp med et bygg lenger frem i tid som ikke tilfredsstiller behovene Klare målbare kriterier. Brukermedvirkning fra starten av prosjektet Livsløpsfokus. Ved å «binde den private parten til masten» også etter bygget er ferdig bygget, vil valg av løsninger vurderes i et lengre perspektiv Verdi for pengene. OPS prosjektet må tydelig kunne vise at det gir verdi for pengene. ERFARINGER OPPSUMMERT SÅ LANGT: 1. FOKUS PÅ BASISFUNKSJONENE, FOR EKSEMPEL: AQUARAMA KVALITETSOPPLEVELSER OVER ET LANGT TIDSPERSPEKTIV UNDERBYGGER FOLKEHELSE SKOLE LÆRINGSUTBYTTE OVER TID HENSYNTATT ULIKE PEDAGOGISKE MODELLER SYKEHJEM GOD PLEIE I DET LANGE TIDSPERSPEKTIVET HENSYNTATT TEKNOLOGISK UTVIKLING 2. DET FRIGJØRES MYE GOD KOMPETANSE OG KREATIVITET I SAMSPILL OG OPS PROSJEKTER 3. KONFLIKTNIVÅET REDUSERES I MOTSETNING TIL «HØYESTERETTSINGENIØRMODELLEN» 4. MODELLENE BYGGER PÅ TILLIT SOM ALLE PARTER MÅ OPPLEVE SEG FORPLIKTET AV 5. ØKT FOKUS PÅ NYTTEVERDI OG LIVSLØPSØKONOMI FRA ALLE PARTER TAKK FOR OPPMERKSOMHETEN DIREKTØR FORRETNINGSUTVIKLING SVEIN KALDESTAD KRUSE SMITH EIENDOM