Høyder i Sortland sentrum

Transkript

1 Høyder i Sortland sentrum 1. Innledning Hvordan balanseres målet om å få gode kvaliteter i sentrum samtidig som det legges til rette for høy vekst? Dette er en utfordring og en problemstilling i mange byer. Dagens sentrum besår av ulike delområder med ulik identitet og forutsetninger, som både gir begrensninger og muligheter for utbygging. Hvor mye det vil mulig og ønskelig å er ikke entydig i hele sentrum. I analysen foreslås det derfor å dele sentrum opp i tre områder med mål om å legge til rette for stor høyde der det er mulig. Det er deretter sett på konsekvensene for ulike høyder i de tre områdene, og anbefalt høyde ut i fra det. 2. Dagens situasjon Sortland sentrum, et relativt kompakt sentrum med lave byggehøyder og stort rom for fortetting og nybygg, spesielt i sjøfronten og sørlige del av sentrum. 3. Målsetting Legge til rette for utvikling og høy vekst i sentrum med gode rammer for nyetableringer. Samtidig skal vi ha et attraktivt bysentrum, med gode byrom og møteplasser. Byens kvaliteter og identitet skal bevares og videreføres, blant annet gjennom den historiske bebyggelsen og et aktivt forhold til sjøfronten. Målet er også at rammene som planen setter er realistisk å gjennomføre og ikke står i konflikt med hverandre.(et eksempel er at det tillates høy 1

2 bebyggelse på sørsiden av torget, samtidig som det forutsettes at torget ikke skyggelegges.) 3.1 Gode rammevilkår for nyetableringer Det er ønskelig at nye etableringer kommer til sentrum, for å skape et attraktivt og mer urbant sted. Et levende sentrum forutsetter både handel, næring, tjenesteyting og ikke minst boliger. En forutsetning er at sentrum har gode og forutsigbare rammevilkår som blant annet: Høy utnyttelse (ulike muligheter: høyt eller tett og lav mm) God parkeringsdekning (realisme i forhold til tomtas beskaffenhet- mulig frikjøp) Gode atkomstforhold Det stilles forutsigbare krav til opparbeidelse av fellesareal, lekeareal ol. God boligkvalitet i sentrum over tid: (utsikt, støy, sol, atkomst, lekeareal, nærhet til sosial infrastruktur) Forutsigbarhet: hva kommer etter noen år på naboeiendommene? Når disse rammevilkårene vurderes er det viktig at de balanseres opp mot målsettingene man har for en kvalitativ utvikling av sentrum på sikt og det å etablere Sortland sentrum som en attraktiv regionale møteplass. 3.2 Bevare stedets kvalitet og identitet Sentrum skal ha gode og opparbeidede ute- oppholdsareal: torget, parken, sjøfronten, Kulturtorget mfl. Klima i forhold til sol og vind er avgjørende for kvaliteten. Proposjoner; det skal være en god sammenheng og skala mellom det bebygde og ubebygde. Mellom nytt og gammelt, mellom bebyggelse og landskap. Sortland må finne tilbake til og forsterke sitt forhold til sundet. Både funksjonellt og visuelt er dette en svært viktig kvalitet og identitet som bør utnyttes. Dette gjelder både historisk, i nutiden og fremover. Historisk bebyggelse er en viktig ressurs og identitesskaper for stedet. De historiske elementene må få gode rammer dersom de skal ivaretas. 2

3 !!!! Høyder i Sortland sentrum analyse og anbefaling Byplan Beskrivelse og vurdering av høyde i delområde: De 3 delområdene i sentrum: 1. Eksisterende kvartalsstruktur: (grønn på kartet) 2. Sjøfronten (rødt på kartet). Utfylte sjøområder 3. Utviklingsområde (blått på kartet). 23 5!!!!!!!!!!!!!! 5!!!!! 4 3!!!!!!!!!!!!!!!!! 24 6!!!!!!!! 8 4 9A 7 25!!!!!!!!! B !!!!! !!! 20B A!!!!!!!!!!!!!! Tegnforklaring Eksisterende kvartalsstruktur Sjøfronten Utviklingsområde!!!!!!!!!!!!!!!!!!!! 1. Eksisterende kvartalsstruktur Eksisterende kvartalsstruktur: (grønn på kartet) Består av den historiske bykjernen, med klare kvartaler som strukturerer bebyggelsen og byrommene. Området består av bygninger fra ulike tidsepoker. Bebyggelsesstruktur: Bebyggelse i kvartalene ligger i dag på 2-4 etasjer. Dette gjelder både for deler av den historiske bebyggelsen og nyere bygg. Fremtidig bebyggelse bør sees i sammenheng med eksisterende bygg i sentrum. Et fire etasjes bygg oppleves som relativt høyt i kvartalsstrukturen i dag, da gatebredden er gitt. Professor Ola Bettum beskriver Sortland slik, etter å ha analysert og besøk byen flere ganger: Å bygge i by dreier seg mye om å forstå stedets målestokk. Sortland er en småhusby. Bygg på 6-7 etasjer eller mer og med 50-60m lange fasader er noe som kun er egnet i en fem-seks byer i Norge. Sortland er ikke blant dem. Det tette sentrum skal gi rom for vekst, men samtidig bevare sin identitet, og det bør 3

4 være en volummessig sammenheng og helhet i sentrum. En byggehøyde på 4. etg vil kunne ivareta dette. En tilbaketrukket 5. etasje bør kunne vurderes dersom den volummessige sammenheng ivaretas for å gi større lønnsomhet i prosjektene. Kvartal 12, med 4 etasjes bebyggelse. Med en begrenset gatebredde kan det anbefales å bygge 4-5 etg. for å oppnå gode proposjoner i kvartalsstrukturen Her kan høyden på bebyggelsen mer enn dobles, med en høyde på 4-5 etg. IL-kvartalet (kv 9 og 10) er et kvartal med stort potensiale for utvikling og langt høyere utnyttelse samt større høyde. 4-5 etasjer vil gi rom for stor vekst i mange kvartal. Klima og byrom i kvartalsstrukturen: Sortland er en småby og småbyens dimensjoner er også dens styrke i forhold til å oppnå godt lokalt klima. Med den lave solvinkelen er byggehøyden avgjørende for å få til solfylte uterom i den tette bebyggelsen i sentrum. Høye bygg vil føre til at det er behov for lang avstand til neste bygg, dette er ikke naturlig i kvartalsstrukturen der gatebredden er gitt. For å skape gode klimatiske uterom og vilkår for omkringliggende bebyggelse, kan ikke bebyggelsen være for høy. Skyggestudier og viser at det er naturlig å begrense byggehøyden til 4-5etasjer dersom man vil ivareta dette. 4

5 Torget: Torget er byens viktigste møteplass, og sol er avgjørende for at folk skal oppholde seg der. Torget er relativt stort og bebyggelsen på sørsiden er i dag bare 3 etg. Skyggelegging vil økes proposjonalt med øket byggehøyde. Å bevare noe sol på dag- og ettermiddagstid på selve torget vil være avgjørende for om vi klarer å skape en levende møteplass. Å bevare den lune solveggen vil være en viktig kvalitet. Med etablering av en gjestehavn, kan denne solveggen bli den nye møteplassen. Modellen under viser at det ikke bare er den nærmeste bebyggelsen på sørsiden som er avgjørende for klima på torget. Den lave solvinkelen gjør at også høyden på bygg i tilliggende kvartal vil skyggelegge torget. Skyggelegging av torget 15. mars/september klokka 15:00, med henholdsvis 4-5 etg (til venstre) og 7 etg til høyre. Bebyggelsen på sørsiden av torget er holdet lav i begge tilfelle. Modellen illustrerer hvordan effekten av andre kvartal som ligger lengre borte er med å skyggelegge torget når høyden øker. Skyggelegging av byrom med 7 etg 15 mars klokka 15:00, Høyden er begrenset til 5.etg sør for torget 5

6 Skyggelegging av byrom med 4-5 etg. 15 mars klokka 15:00 Prosjektavhengig På sørsiden av viktige byrom må høyden begrenses for å oppnå gode solforhold. Men byrommene har ulik størrelse og bruk og det blir derfor ikke riktig å begrense til en fast høyde på sørsiden av alle viktige byrom. Skyggelegging må vurderes ut i fra hvert enkelt byroms kvalitet og bruk. Byplan legger opp til privat offentlig samarbeid om opparbeidelse av lekeplasser i sentrum. Det betyr at privat boligutbygging kan løse noe av kravet til lekeareal gjennom opparbeiding av offentlige byrom. Lekeareal forutsetter imidlertid at byrommene/lekearealene har gode solforhold, noe som vil forutsette en lavere bebyggelse mot sør dersom dette skal fungere. Prinsippet bør være at ny bebyggelse ikke skal skyggelegge viktige byrom i kvartalsstrukturen: Viktige byrom i kvartalsstrukturen er vurdert å være: Torget, Paviljongparken, Kulturtorget og Minnelunden. Konsekvensene for andre byrom må selvfølgelig også vurderes. 6

7 Historiske kvaliteter i kvartalsstrukturen Å sette begrensning på byggehøyden i sentrums historiske kvartalsstruktur, er noe som gjøres i de fleste byer. Dette gjelder også i byer med stor vekst, som Drammen, Trondheim, Bergen og Oslo. Ønsker man å ivareta den historiske identitet gjelder det ikke bare å bevare selve bygningene, men å la dem få rom og omgivelser som gjør at de kan stå frem. Mange av Sortlands historiske bygg har høy arkitektonisk kvalitet og er godt vedlikeholdt. De er viktige historiefortellere, identitetsskapende og er en berikelse for sentrum. Den historiske bebyggelsen består av relativt få bygg og er samlet i noen få områder. Muligheten til å bevare de historiske objektene på en god måte er derfor mulig, samtidig som det gir rom for høy vekst i andre kvartal. Del av søndre bygningsrekke i kv. 13. Kvitbrygga og Rødbrygga Den gamle trehusbebyggelsen i Kv 18 og 20 Bakerikvartalet illustrert med 7 etg bebyggelse rundt Bakerikvartalet med 4 etasjer på omkringliggende bebyggelse 7

8 H570_5 Mål i planbeskrivelsen i forhold til historisk bebyggelse: Vi skal bevare, forsterke og synliggjøre kulturhistoriske elementer; bygninger, bygningsmiljøer, som fotspor fra fortiden til fremtidige generasjoner i Sortland. Vi skal bruke kulturhistoriske elementer på en positiv måte, slik at de blir en ressurs for byen, befolkningen og nærmiljøene? Vi skal balansere utviklings- og bevaringshensyn på en slik måte at viktige kulturhistoriske elementer bevares på en god måte. Verneverdige bygninger og anlegg skal framstå med kvalitet og opplevelsesverdi i bybildet. I forbindelse med planarbeidet til Byplanen er det laget en enkel kulturminneanalyse, der de bygninger og kulturminner som har regional H570_9 og lokal verdi er kort beskrevet. Denne ligger som vedlegg til planen. H570_10 H570_1 H570_19 H570_2 Bygninger i sentrum som er foreslått avsatt til bevaring i plan: De områdene som er avsatt til bevaring i Kommunedelplan for Sortland tettsted , samt områder som allerede er regulert til bevaring i reguleringsplan- H570_11 sammenheng. H570_3 1. Kv. 20. Trehusbebyggelsen 2. Kv. 27. Rødbrygga og Kvitbrygga 3. Kv.18. Bakerikvartalet 4. Kv 15. Myhregården H570_8 5. Kv. 13. H570_8 Søndre bygningsrekke 6. Kv 20. Den gamle telegrafen 7. Kv. 12. Håndtverkeren (nytt) H570_13 H570_12 H570_14 H570_15 H570_16 H570_18 H570_17 H570_4 H570_4 Å begrense byggehøyden i kvartalsstrukturen på 4-5 etasjer vil være et viktig verktøy for å kunne ivareta den historiske bebyggelsen, i tillegg vil bygningsvolum og utrykk også være avgjørende, men kommer ikke inn i vurderingen i dette dokumentet. Konsekvensen av høy bebyggelse er at historisk bebyggelse vil miste noe av sin kvalitet. Å øke byggehøyden til 4 etg vil gi rom for vekst og samtidigkunne gi historisk bebyggelse gode rammer for å stå frem. 8

9 Parkeringsdekning og uteoppholdsareal i kvartalsstrukturen I kvartalsstrukturen er det ikke nødvendigvis begrensninger i høyden som er begrensningen for nybygging, men andre fysiske rammer som ligger i selve bebyggelsesstrukturen i denne tette delen av byen. Dette synliggjøres gjennom aktuelle prosjekt i byen som er under planlegging og ferdigstillelse, som kvartal 13 og kvartal 18. (se beskrivelse senere i analysen) Her viser det seg at å øke antall etasjer i flere av disse prosjektet er urealistisk, dersom kravet til parkeringsdekning og uteoppholdsareal skal kunne ivaretas på en god måte. For å legge til rette for ny boligbygging er det gjort noen tiltak: parkeringsdekningen for mindre leiligheter redusert deler av uteoppholdsarealet kan løses på offentlige byrom. Men dette er likevel ikke nok, skal det være realistisk å bygge høyt må det også være vilje til investere i tiltak som endrer rammene (som for eksempel et felles parkeringshus for frikjøpsordning). Da må man spørre seg om det er riktig å satse på høy bebyggelse i kvartalsstrukturen i forhold til disse naturlige begrensingene, eller om det er andre deler av sentrum som kan egner seg bedre for høy bebyggelse. Proposjoner og fordeling av veksten i kvartalsstrukturen Når konsekvensene av høyde vurderes er det viktig å være realistisk i forhold til sentrums vekstpotensial i en overskuelig fremtid. Selv om Sortland får en høy vekst, er behovet for nytt byggeareal til sentrumsfunksjoner begrenset. Dersom man beregner potensialet for nytt byggeareal, både gjennom fortetting av ubebygd areal (som kv.8, 9 og 13) samt noe øking av byggehøyde på eksisterende bygg, vil det være på m2 med en byggehøyde på 3-4 etg. Beregner vi arealet i forhold til en høyde opp i 4-5 etasjer i kvartalstrukturen, er arealreservene større. Eiendomsstrukturen i kvartalene er ofte kompleks og å forvente en jevn vekst er urealistisk, men utviklingen vil være mulig å styre på sikt. I årene fremover vil det være sansynlig at kun enkelte prosjekt bygges ut, mens resten av bebyggelsen i liten grad vil endres. Hvordan vil da kvartalsstrukturen bli seende ut? Hvordan er det ønskelig at veksten fordeler seg i eksisterende bygningsmasse på sikt? 9

10 Skal vi løse veksten i noen få høyhus på 7 etg. innenfor kvartalsstrukturen eller satse på å fordele veksten på flere tilpassede prosjekt på 4-5. etg. En fordeling vil i større grad kunne være med å ferdigstille kvartalene og bidra til at flere uteområder kan opparbeides og byen fremstå som mer helhetlig. Der prosjektene i større grad kan være med å bidra positivt til å gi sentrum en urban kvalitet, en strategi som følges av de fleste norske i bydeler med en klar kvartalsstruktur. Skisse som viser Strandgata: øverst med en mere fordelt utbygging på 4-5 etg. Nederste skisse viser et 7. etasjes bygg, der resterende bebyggelse er holdt lav som i dag. Modellen viser kvartalsstrukturen fullt utbygget med 7 etg, en lite realistisk utvikling for kvartalsstrukturen, der man sansynligvis vil få enkeltstående prosjekt i 7 etasjer i overskulig fremtid.. 10

11 Byggehøyde i noen andre byer: Erfaringen fra andre byer som Bergen, Trondheim, Drammen og Ålesund, som har stort press på utbygging, er at de gjennom god styring og begrensing av bygningsvolum i noen områder har klart å skape helhetlige og gode bydeler med gode proposjoner og sammenheng. Høyere punkthus, inne i en ellers helhetlig bebyggelse, finnes det mange eksempler på fra 60- og 70 tallet. Mange av dem i små byer. De fleste av dem står frem som eksempel på dårlig byutvikling. I dag løses vekst i denne type bebyggelsesstruktur på andre måter, der helheten ivaretas på en bedre måte med gode resultat. Høyere bebyggelse samler gjerne i egne utviklingsområder, der det er mulig å utforme den helhetlige strukturen, slik det også foreslås i denne analysen. Ålesund, med nytt kommunehus på 70-tallet Eksempler på prosjekt i kvartalsstrukturen på Sortland under planlegging og bygging: Kulturfabrikken Kulturfabrikken, som er et nytt bygg i ytterkant av kvartalsstrukturen er et eksempel på at man har hatt behov for et stort volum, uten at det har vært nødvendig å gå opp i høyden. Kulturfabrikken er i dag 3 etasjer, med mulighet for å bygge på en ekstra etasje. Forholdet til Minnelunden og trehusbebyggelsen har også vært viktig her. Tross sine 3 etasjer, fremstår likevel som et signalbygg, gjennom et moderne arkitektoniske utrykket og selvfølgelig gjennom byggets innhold. I utforming av Kulturfabrikken har man hatt eksisterende hermetikkfabrikkbygning som utgangspunkt, men det som er tilført av nytt bygningsvolum har forholdt seg til omkringliggende høyder. 11

12 Boligprosjekt: Her diskuteres kun bebyggelsesstruktur, parkering, funksjoner på gateplan ol, arkitektonisk utrykk kommenteres ikke. Utbygging av Kv.18 Utbygging av nordlige del av kvartal 18, var det i reguleringsplan satt en begrensninger på høyde og krav om tilpassing til eksisterende historisk bebyggelse på 2-3 etasjer. Nybygget inneholder næringsvirksomhet i 1. etasje og boliger i de resterende etasjene, slik også reguleringsplanen legger opp til. Parkering og uteareal: I dette prosjektet er det bare nordlige del av kvartalet som bygges ut, deler av kvartalet har bevaringsverdig bebyggelse. Det har vist seg svært vanskelig å løse parkeringsbehovet og uteoppholdsareal på den begrensede tomta. Parkering i kjelleretasje viste seg å være for kostnadskrevende og man endte med å redusere antall leiligheter og bygget med fra 4-3 etasjer og ha bakkeparkering. Dette illustrerer at det ikke er høyden som er begrensende med det relative forholdet mellom bygningvolum og et begrenset tomteareal for å kunne løse behovene for parkering og oppholdsareal (selv om kravene til begge disse er redusert i sentrum). Det vil si at høyden i dette prosjektet ikke var et resultat av bestemmelser om lav høyde, men snarere en del av en naturlig løsning for å får til et helhetlig lønnsomt prosjekt med parkering og uterom. I tillegg er selvfølgelig kravet om tilpassing til eksisterende historisk bebyggelsen avgjørende for nybyggets høyde. Utbygging av Kv.13 (Det er utarbeidet et eget notat om dette kvartalet til formannskapetmars 2015) Utbygging i kvartal 13 viser mye av den samme utfordringen, der behovet for parkering har vært en viktig begrensning til antall leiligheter i prosjektet. For å kunne realisere det nå godkjente prosjektet med et 4 etg leilighetsbygg, er det tillatt en betydelig lavere parkeringsdekning en det normen tilsier. De 17 parkeringsplassene er lagt til 1. etg, noe som krevde dispensasjon fra reguleringsplanen og som ikke vil bidra til liv på gateplan i kvartalet slik intensjonen for kvartal 13 var. En del av uteoppholdsarealene til boenhetene er tillatt løst på kommunal eiendom. Å øke antall etasjer for å øke antall leiligheter eller næringsareal ytterligere, er i dette prosjektet urealistisk, dersom parkeringsløsninger og uteoppholdsareal skal kunne 12

13 ivaretas. Her igjen er det ikke høyden som er begrensningen men de fysiske rammene som ligger i kvartalsstrukturen Dette prosjektet viser også at det er en utfordring å tilpasse seg historisk bebyggelse med store bygningsvolum, der man har endt opp med et prosjekt der hverken volumoppbygging eller utrykk tilpasser seg den historiske bebyggelsen. Høyde er et virkemiddel, men slett ikke det eneste for å få til et vellykket prosjekt. Høyde og utnyttelsesgrad: Kvartal 13 har vært grunnlag for diskusjon de siste årene, og flere ulike konsept for bruk og utnyttelse av området har vært presentert i tillegg til det godkjente prosjektet vist over. Ideprosjekt fra Sverre Bjørnstad Graff Ideskissene viser hvordan en annen målestokk og skala i kvartalet kan skape liv på gateplan med bygninger som henvender seg til nye intime byrom. Prosjektet viser at man kan få til en like høy utnyttelse av kvartalet som boligblokken legger opp til en annen bebyggelsesstruktur. Dette prosjektets målsetting er først og fremst å få til noe som er positivt for bylivet og menneskene i Sortlands indrefilet - Byaksen. Ønske er å tilføre byen noe av de møteplassene og intimiteten som mangler i dag. Parkerings-problematikken i dette prosjektet er ikke diskutert eller løst. 13

14 Oppsummering av eksempelprosjekt Disse to prosjektene i Kvartal 13 viser at det er mange parameter som er viktig for å sikre en god byutvikling, men at i vurdering av prosjektene må det sees på hvordan de løser den målsettingen man har om kvaliteter i sentrum. Der bruk og utforming av det offentlige rom og funksjoner i første etasje er viktige faktorer. Store bygningsvolum krever lengre avstand og det kan være en større utfordring å få til intimitet og variasjon på gateplan. Prosjektene illustrerer også ulike måter å oppnå høy tetthet i sentrum, både gjennom større høyde og gjennom tett-og-lav bebyggelse. Realistiske rammer for å få til vekst vil alltid være den avgjørende faktoren for å gjennomføre konkrete prosjekt. I alle disse tre prosjektene er parkering en utfordring, og en god frikjøpsordning gjennom etablering av et felles parkeringshus, ville være svært aktuelt. Forslag til høyder i Kvartalsstrukturen Kvartalsstrukturen skal gi rom for moderat vekst slik at området kan bevare og videreutvikle sin identitet og gode proposjoner. Det skal være en balanse og helhet mellom eksisterende og ny bebyggelse med et småskalapreg, slik at kvartalsstrukturen oppleves som et helhetlig sted. Historiske trekk skal videreføres. Gode uterom og gode vilkår for omkringliggende bebyggelse skal ivaretas. 1. I kvartalsstrukturen tillates det en generell byggehøyde på 4. etasjer. En tilbaketrukken 5. etasje tillates dersom forhold til omkringliggende bebyggelse og byrom kan ivaretas. Tillates ikke i kv.13, kv.18 og kv. 20b (trehusbebyggelsen) 2. Ny bebyggelse skal tilpasse seg den vernede bygningsstrukturen i høyde og volumoppbygging. 3. Ny bebyggelse skal ikke skyggelegge viktige byrom i kvartalsstrukturen. Skyggelegging må vurderes ut i fra hvert enkelt byroms kvalitet og bruk. 4. Det tillates ikke signalbygg med høyde over 5 etg i kvartalsstrukturen. 14

15 Sjøfronten: Sjøfronten i sentrum består stort sett av utfylte sjøområder- bebygget med enkeltstående bygningsvolum. Det meste er bygget ut de siste 20 årene, foruten historiske enkeltbygg som Blå-, Rød- og Kvitbrygga. Området har noe kai, men mest steinfylling. Området er under utbygging og har stort utbyggingspotensial og representerer det moderne Sortland. Området har potensiale for å skape et spennende og variert møte med sjøen, som Sortland trenger. Dersom det ikke stilles strenge krav til utforming og tilgjengelighet kan ny bebyggelse stå i fare for å skape en vegg mot sundet der sjøfronten privatiseres. Sjøfronten har vist seg å være svært attraktivt boligområde med gode kvaliteter som nærhet til tjenester og tilbud samtidig som det er lys og utsikt. Det er mål om å etablere flere boliger i sentrum, som del av et levende og variert sentrum, samtidig er det behov for ferdigstillelse av sjøfronten. Det er derfor et mål i byplan å legge til rette for utbygging av sjøfronten, og stille realistiske rammer slik at utbygging kan skje, samtidig som prosjekter skal gi noe tilbake til byen og skape et aktivt forhold til sjøen. Lite attraktiv skyggesiden ved Sortland brygge 6 etg, Uteoppholdsareal mellom byggene over p-kjeller Sjøparken med 4-5 etasjer, der 3 av 4 bygg er ferdigstilt. 15

16 Bebyggelsesstruktur og volumoppbygging i sjøfronten: Langs Sjøfronten er det i utgangspunktet ingen fast avstand mellom byggene eller gatebredde, slik det er tilfelle i kvartalstrukturen- dette gir andre muligheter til å vurdere en annen type volumoppbygging i forhold til hvert prosjekt. Ønsker man å bygge høyt vil det kreve lengre avstand mellom bygningsvolumene. Det er derfor mulig å åpne for en større høyde i sjøfronten, så lenge det ikke får negative konsekvenser for omkringliggende bebyggelse og at det bidrar til å skape et aktivt forhold til sjøen. Modellen viser planlagte og nybygde prosjekter i sjøfronten. Lengst fremst ser vi de to ferdigstilte lamellene i Sjøparken på 4 og 5 etasjer. Det blå sirkulære volumet er på 10 etasjer er en del av Frydenlund Strand. Bygget bak denne, lengst ut i sjøen er på 4-7 etasjer. En aktiv sjøfront prosjekter gir noe tilbake Det er et klart mål at Sortland skal vende ansiktet mot sjøen og Byplan legger til rette for dette, både gjennom retningslinjer for selve sjøfronten, og gjennom å stille krav til bebyggelsen som ligger mot sundet. Private utbyggingsprosjekt som etablerer seg på det verdifulle området mot sundet i sentrum, skal gi noe tilbake til byen, for eksempel gjennom et felles oppholdsareal mot sjøen. Konkrete byggeprosjekt som er under utvikling synliggjør at gode kvaliteter for allmenheten er mulig å realisere, også med øket byggehøyde, dersom avstanden mellom byggene økes. For å få kontakt med sjøen må siktlinjene bevares. Byens østvendte beliggenhet resulterer i at skyggelegging blir mindre jo lengre ut mot sundet det høye volumet plasseres. For å oppnå best mulig solforhold på ettermiddagstid vil det derfor være naturlig at bebyggelsen trappes opp ut mot sjøen. Så lenge dette er en liten del av bygget, betyr det ikke nødvendig vis at det skaper en vegg mot sjøen. En variasjon i høyde vil også være viktig for å spenning og variasjon og mulighet for mere vertikalitet i bygget. 16

17 Skyggen vil på ettermiddagen falle på sjøflaten. Frydenlund Strand med 10 etg, mars kl 15. I byplan foreslås det en maks byggehøyde på 7 etasjer i 30 % av det bebygde arealet i sjøfronten. Dette er stor høyde i forhold til stedets målestokk, men dersom det skal bygges høyt, vil sjøfronten være en av de områdene det er mulig. Både lengden og andel av maks byggehøyde vil være avgjørende på hvordan bygget oppleves. Å begrense andelen av det høyeste volumet til 30 % vil kunne skape variasjon og et mindre massivt utrykk enn en lamell med 6 etg i hele lengden. Modellen viser Sortland Brygge nærmest, på 6 etasjer, som i dag oppleves som et relativt langt og stort bygg. Bak ligger prosjektet Frydenlund Strand med 4-7 etasjer, med et svært langt bygningsvolum. Modellen viser at lengden på bygget er like avgjørende som høyden. Forslaget i planen er en øket høyde i forhold til dagens nye boligbygg i sjøfronten, som ligger på 4-6 etasjer. Det anbefales ikke at den generelle bebyggelsen er 7 etasjer, da dette kan bli svært massivt og avstanden mellom bygningsvolumene vil måtte bli uforholdsmessig stor til å være i et bysentrum. 17

18 Eksempler på prosjekt i sjøfronten under planlegging og bygging: Under er det vurdert to prosjekter i sjøfronten som har utfordret eksisterende høyde. Prosjektene er med å synligjøre både hvilke kvaliteter man kan oppnå og hvilke utfordringer det er ved å bygge høyt i sjøfronten Frydenlund Strand Innledning Prosjektet ligger består av to bygningsvolum med boliger ut mot sundet: Den store blå på 10 etasjer og Langblokka på 4-7 etasjer. I tillegg ligger næringsareal lengre inn (vurderes ikke her, i forhold til sjøen). Langblokka har parkering i 1. etg, som avsluttes med en felles trapp for opphold mot sør og en småbåthavn. Oppå garasjen ligger et stort sydvendt uterom. Intensjonen med planen er å legge til tette for et nytt sted med egen identitet i Sortland. Det blå torget, som skal kunne være til glede for beboere og allmenheten. Aktivitet/ Funksjon- gi noe til allmenheten Den sydvendte trappen og kaia skal kunne benyttes av allmenheten, med godt klima og utsikt mot småbåthavna. Det er lagt et stort og lunt uteoppholdsareal på taket av parkeringskjelleren. Dette lanserer prosjektet som en viktig begrunnelse for å bygge det lange høye bygningsvolumet. Oppholdsarealet er regulert til felles/privat uteareal og det legges opp til at dette også kan benyttes av allmenheten. En småbåthavn vil kunne berike området, dersom den er tilgjengelig for allmenheten. 18

19 Prosjektet har et aktivt forhold til sundet og det skapes gode og store oppholdsareal og aktiviteter for allmenheten. Dette er svært positivt i prosjektet. Forhold til helheten og omkringliggende bebyggelse Langblokka: Volum er stort i Sortlands målestokk. Langblokka vil bli Sortlands lengste og høyeste bygg og stikke lengst ut i sundet, uten at det har en spesielt viktig funksjon som tilsier denne. Sol skyggediagram viser at Langblokka, med den planlagte utformingen, vil skyggelegge de attraktive uterommene på sørsiden av Sortland brygge store deler av året, men ikke midt påp sommeren. Skyggelegging av Sortland brygge mars kl 15 Skyggelegging av Sortland brygge juni kl 15 Fasaden mot nord er planlagt med et lukket uttrykk, en rygg mot nordavinden. Men denne ryggen vil bli beboerne på «Sortland brygges» og torgets forside og utsikt. Den lange sammenhengende veggen vil ta mye av åpenheten og utsikten mot fjellene i sør fra sentrum. Prosjektet ivaretar siktlinjene øst/vest langs Nordre Frydenlund allé. 19

20 Dersom prosjektet skal ivareta et godt forhold til omkringliggende bebyggelse må det bearbeides og volumene må sansynligvis reduseres. 3D modellen viser hvor langt det foreslåtte bygget stikke ut i sjøen i forhold til Sortland brygge og Sjøparken som er bygget. En høyde på 7 etasjer på den ytterste delen kan fremdeles være mulig å realisere, samtidig som viktige kvaliteter blir ivaretatt. Den store blå: Med sin skulpturelle utforming, vil den stå frem som et unikt og vertikalt prosjekt, som skal stikke seg ut fra helheten. Det er høye krav i forhold til estetisk utforming dersom det skal gjennomføres. Bygget er planlagt å gå rette i sjøen. En høyde på 10 etasjer er svært høyt på Sortland, men også nødvendig dersom dette prosjektet skal stikke seg ut og være unikt, og få den vertikaliteten arkitekten ønsker å oppnå. Sol/skyggediagrammet viser at skyggen i hovedsak vil falle i sjøen. Byplan mener at enkelte bygg sjøfronten kan tåle denne høyden, dersom bygget får den planlagte utformingen og materialbruken, og avstand til omkringliggende bebyggelse, slik at den beholder sitt signalbygguttrykk. Kjempenhøy Kjempenhøy illustrerer hvordan det kan etableres et stort attraktivt oppholdsareal for allmenheten og god bokvalitet i alle leiligheter. I prosessen har høyde vært nøye vurdert og det har vist seg at en høyde på over 6-7 etasjer er vanskelig å få til uten for store negative konsekvenser for boligene mot nord og for bakenforliggende bebyggelse. For ikke å skyggelegge for mye vil avstanden mellom bygningskroppene bli urealistisk lang dersom høyden økes. uteoppholdsareal 20

21 Kjempenhøy er nå regulert med 5-6 etasjer. Etter dette er de jobbet videre med å vurdere en større høyde i prosjektet og samtidig bevare kvaliteten. I volumstudiene er bebyggelsen mot sør endret fra en lengre bygningskropp i 5 etg til et mere oppbrutt og nedtrappet volum på opp til 7 etasjer. Dette gir variasjon og reduserer den massive opplevelsen. Det viser seg også at solforholdene forbedres, med å legge de høye bygningvolumene ut mot sundet, øke høyden og redusere lengden. Dette prosjektet vil tilfør byen et nytt sydvendt oppholdsareal som henvender seg ut mot sjøen, i tillegg til en småbåthavn og vil således kunne skape liv langs havnepromenaden. Realisering av de store uterommene er avhengig av at det kan etableres et tilstrekkelig antall leiligheter, og høyde er derfor avgjørende. Til venstre vises opprinnlig prosjekt med lameller i 5-6 etasjer. Til høyre vises et bearbeidet prosjekt med vareierte byggehøyder- der enkelte deler av bygget går opp i 7 etg. Gammelhavna Dette prosjektet er foreløpig på skissestadiet og har ikke hatt noen formell behandling i kommunen. Forslaget ligger på nordsiden av torghuken og prosjektet vil være med å etablere en gjestehavn, der ny utfylling og bygg vil fungere som en molo. Dette vil være et viktig bidrag til å skape et aktivt forhold til sjøen. 21

22 Prosjektet har næring i 1. etasjer og boliger i etasjene over. Dette prosjektet har en attraktiv og viktig plassering i forhold til torget og sundet. Potensialet for å utvikle en aktiv fasade i sørveggen mot torget og sundet er stort, og vil være attraktivt for allmenheten. Prosjektet synliggjør at det kan bli plass nok og gode havneforhold for en gjestehavn i forlengelsen av torget Forhold til helheten og omkringliggende bebyggelse Det foreslås ny utfylling nord for torghuken: Utfyllingen vil ikke gå lengre ut enn Sortland Brygge sør for torget, og vil skape en balanse opp mot denne. Prosjektet legger opp til at havnepromenaden skal gå rundt bygget, med en rampe ned til flytebrygge. Dette er positivt. I møtet med sjøen bør det være en urban opparbeidelse med kai eller en nedtrapping. Nord for det foreslåtte prosjektet ligger Blåbrygga, med kai som har historisk kvalitet. Prosjektets størrelse og lengden på utfyllingen må vurderes opp mot dette og 22

23 skyggelegging av Blåbryggas uteplass må vurderes i den videre utformingen i prosjektet. Høyder Bygget trappes opp fra 4-7 etasjer ut mot sundet. Skyggelegging vil da utover ettermiddagen først og fremst falle på sjøen og en høyde på 7 etasjer i en liten del av bygget, vil kunne gi bygget vertikalitet. Signalbygg Signalbygg er bygg som både har en spesiell funksjon og utforming- et unikt arkitektonisk utrykk. Det er kun få bygg på et sted som kan ha en slik rolle, kanskje bare et eller to. Det er utformingen som vil være den viktigste faktoren på om det kan defineres som signalbygg, i tillegg er plasseringen viktig, høy kvalitet er en forutsetning. Hvis den arkitektoniske identiteten til et signalbygg utrykker vertikalitet, vil det være fordel å tillate stor høyde. I et slikt tilfelle bør ikke høyde være begrensingen, men muligheten til å skape et helt spesielt bygg. Et eksempel på det er Seilet i Mode som har 18 etasjer. Bildet til høyre viser Seilet, dets plassering og utforming gjør dette til et signalbygg. Seilet i Molde Et annet signalbygg, som Polaria i Tromsø har et helt annet arkitektonisk utrykk som skal gi assosiasjoner til en isbre. Lav og, massiv; her er det ikke høyden som er avgjørende for at det er et signalbygg. På Sortland har det blitt prosjektert to bygg som har vært definert som signalbygg, de er begge foreslått med 10 etasjer, og har begge som skisseprosjekt hatt arkitektoniske kvaliteter som tilsier at de er signalbygg og kan tillates stor høyde. Polaria i Tromsø 23

24 Blåbyen hotell- Sortland første prosjekt Det er avgjørende at det ikke bare blir høyden som videreføres i den videre utviklingen av prosjektet men, de arkitektoniske kvalitetene som i utgangspunktet var med å definere bygget til et Signalbygg. I bearbeidelsen av Blåbyen hotell ble høyden redusert til 7 etasjer, elementene som gjorde bygget spesielt er endret og kvaliteten redusert. Det er da betimelig å spørre seg om det lenger er et Signalbygg og kan bygges høyere enn den generelle byggehøyden i områdes. Frydenlund Strand- den store blå Over vises Den store blå, som er et 10 etasjes boligbygg, som del av Frydenlund Strand. Bygget står frem som et Signalbygg, med sine dobbeltkomme glassfasader og verandaer som skyter ut mot sundet. Bygget har et helt spesielt arkitektonisk utrykk og høy kvalitet. I dette konkrete prosjektet er tillat 10 etasjer, og dette er uproblematisk. Utfordringen vil komme når dette skisseprosjektet skal bearbeides og realiseres. Da er det viktig at det ikke kun er høyden det holdes fast ved, men høyden som en del av det helhetlige arkitektoniske utrykket. Dersom kvalitet og utrykket endres, må rammene for bygget vurderes igjen. Dersom det ikke lenger kan defineres som et signalbygg, skal det heller ikke ha øket høyde i forhold til området rundt. I analysen anbefales det derfor at for signalbygg bør ikke antall etasjer være avgjørende, det kan være en øvre grense, men høyden en del av det unike signalbyggets identitet og hører til det konkrete og unike prosjektet. Dersom byggets utrykk endres må det vurderes om det fremdeles er et signalbygg. Dersom det ikke er det, skal det heller ikke tillates en stor høyde. Alle signal bygg skal reguleres og konsekvenser for omkringliggende bebyggelse skal vurderes på lik linje med andre bygg. Det tillates ikke signalbygg i kvartalsstrukturen. Rammene ligger ikke til rette for dette her. 24

25 Anbefaling for høyde i sjøfronten Det stilles følgende krav til bebyggelsen i sjøfronten 1. Kontakten med sjøen og siktlinjer gjennom byen skal ivaretas. 2. Høyde og utforming skal sees i sammenheng med omkringliggende bygg i sjøfronten. 3. Nye bygg skal ikke skyggelegge viktige private og felles uterom for prosjekt mot nord 4. Nordsiden av byggene skal ikke utformes som baksider. 5. Det tillates signalbygg i opp til 15 etasjer. Om full høyde kan tillates må vurderes ut i fra byggets funksjon, plassering og omkringliggende bebyggelse og uterom. Det forutsettes høy estetisk utforming og at bygget har en viktig funksjon. Forholdet til annen bystrukturen er avgjørende. 6. Det kreves reguleringsplan for hele kvartalet der det skal bygges over 5 etasjer. Utviklingsområde- inntil 9 etasjer, signalbygg på 15 etasjer. Dette området består av store og sentralt plasserte kvartaler med lav utnyttelse i dag, men med mulighet for fremtidig stor utnyttelse. Transformasjon av hele kvartal gir potensiale for etablering av store nye prosjekt som kan ha sin egen bygnings-struktur. Området bør derfor gis en større fleksibilitet i forhold til høyde. Hvor høy utnyttelsen skal være og hvilken type bebyggelsesstruktur som skal etableres, vil være vil avhengig av formålet og utforming av det som legges der. Boliger vil sansynligvis føre til en lavere utnyttelse enn kontorvirksomhet, da det er krav til uteoppholdsareal i boligprosjekt. Byplan foreslås at det åpnes for stor høyde i utviklingsområdene. Det stilles krav til kvalitet og hensyn til omkringliggende bebyggelse. Det vil derfor være avhengig av de konkrete prosjekt om man kan utnytte høyden fullt ut. Utviklingsområdet ligger i sydvestlige del av byen, og store høyder vil få skyggevirkning lang utover egnt kvartal Det tillates en maks byggehøyde på opp til 9 etasjer i 20 % av det bebygde arealet.. Bebyggelsesstrukturen og utforming må vurderes opp mot etablering av god atkomst, uterom, funksjoner, konsekvenser for omkringliggende bebyggelse, skala og utforming. Det kreves reguleringsplan for hele kvartalet som skal utbygges/transformeres. 25