REGULERINGSBESTEMMELSER Grimstad kommune

Transkript

1 MORHOLTLIEN BOLIGOMRÅDE REGULERINGSPLAN REGULERINGSBESTEMMELSER Grimstad kommune Plankartets dato: Siste revisjon: Bestemmelsenes dato: Siste revisjon: Saksbehandling: Behandling Dato Sak Sign. Melding om planarbeid RM Behandlet i teknisk utvalg /09 IH Utlagt til offentlig ettersyn IH Behandlet av teknisk utvalg /09 IH Vedtatt av Grimstad kommunestyre /09 IH 1 GENERELT 1.1 Disse bestemmelser gjelder for det område som er vist med reguleringsgrense på plankartet. 1.2 Området disponeres til følgende formål iflg. plan- og bygningslovens ledd: Byggeområder ledd nr. 1: Trafikkområder ledd nr. 3: Friområder ledd nr. 4: Fareområder ledd nr. 5: Spesialområder ledd nr. 6: boliger kjørevei gang-/sykkelvei, fortau offentlig parkering annen veigrunn friområder høyspenningsanlegg kommunalteknisk virksomhet (frisiktsone ved vei) bevaring av landskap og vegetasjon 2 FELLESBESTEMMELSER 2.1 Ved byggemelding skal det foreligge en detaljert og målsatt situasjonsplan for den enkelte tomt eller delområde, jfr. punkt Tomteområdene og overgangen til naturlig terreng (skråninger, forstøtningsmurer, skjæringer) skal ha en enhetlig og sammenhengende utførelse med estetisk tiltalende løsninger. Forstøtningsmurer skal utføres i naturstein (eller overflate mot det fri i naturstein). Utførelse av byggeområdene skal dokumenteres i forbindelse med teknisk prosjektering og byggemelding av tekniske anlegg.

2 2.3 Hver boenhet skal ha plass til parkering på egen tomt, i innendørs felles p-anlegg eller på fellesareal for flere tomter minst tilsvarende: boenheter mindre enn 65 m 2 BRA : 1,0 plasser pr. enhet boenheter mellom 65 og 85 m 2 BRA : 1,5 plasser pr. enhet boenheter over 85 m 2 BRA : 2,0 plasser pr. enhet Dersom det bygges åpent felles parkeringsanlegg for flere enn 10 boenheter, kan ovennevnte behov reduseres med inntil 20 % - dog skal hver boenhet disponere minst 1,0 plass. Parkeringsdekningen dimensjoneres for hvert delområde. Ved konsentrert bebyggelse (mer enn 4 boenheter) skal det avsettes areal til sykkelparkering. Det beregnes 1 sykkelparkeringsplass pr. boenhet. 2.4 På tomter for småhusbebyggelse skal plassering av garasje/carport med grunnflate minimum 4 x 6 meter vises på situasjonsplanen, selv om garasje ikke skal oppføres samtidig med bolighuset. For konsentrert bebyggelse må det redegjøres for parkeringsløsninger ved søknad om rammetillatelse eller tillatelse til tiltak. Avstand mellom garasje og grensen mot offentlig vei må være minst 1,0 meter når garasjen plasseres parallelt med veien og minst 5,0 meter når garasjen plasseres vinkelrett eller skrått på veien. 2.5 Kommunen kan tillate at det innredes mindre lokaler for service eller annen næringsvirksomhet i del av boligbebyggelsen, når dette etter kommunens skjønn ikke er til sjenanse for omgivelsene. 2.6 Tekniske fellesanlegg kan anlegges i/gjennom byggeområder, fellesområder og friområder. Nødvendige tekniske bygninger (pumpestasjon, trafokiosk, felles post- og renovasjonsskur mv.) kan plasseres innenfor friområder eller byggeområder. Bygninger og andre tekniske installasjoner må vises i bebyggelsesplan eller på utomhusplan for det enkelte delområde. 2.7 Uteoppholdsarealer og lekeplasser/ballbaner skal mht. utforming, størrelse, antall, utstyr mv. tilfredsstille kommunens vedtekter til plan- og bygningslovens 69 vedtatt av Grimstad kommunestyre Godkjent detaljplan skal ligge til grunn for opparbeidelse og gjennomføring av tiltak. 2.8 Minst 30 % av bebyggelsen innenfor hvert av delområdene skal ha universell tilgjengelighet og utforming. 3 BYGGEOMRÅDER pbl ledd nr. 1 Områdene B1-1 B Reguleringsplanen legges direkte til grunn for gjennomføring og utbygging av områdene. Type bebyggelse er illustrert på plankartet med skjematiske bygningsvolumer. Endelig plassering, utforming/ størrelse og arkitektur fastsettes ved detaljprosjektering og må vises på utomhusplan ved søknad om rammetillatelse for første boligenhet. Antall boenheter skal være minst 120. Ved vesentlige avvik fra reguleringsplanen når det gjelder veiføring eller type bebyggelse, skal det utarbeides detaljregulering etter bestemmelsene i plan- og bygningslovens Ved søknad om rammetillatelse for første boligenhet innenfor hvert delområde må det foreligge en detaljert utomhusplan for hele delområdet, som viser bebyggelse med evt. tomteinndeling, avkjørsler, parkering, leke- og uteoppholdsarealer, fellesløsninger for renovasjon og post, tekniske bygninger mv.

3 Jfr. kommunens vedtekter til plan- og bygningsloven 69.3 vedtatt av Grimstad kommunestyre Boligene må plasseres innenfor byggegrensene som er inntegnet på plankartet. Når byggegrenser ikke er vist gjelder plan- og bygningslovens generelle avstandskrav. 3.4 Bebyggelse i samme delområde skal et ensartet arkitektonisk uttrykk. Bygninger med saltak skal ha takvinkel mellom 35 og 42 grader. Garasjer skal ha lik fasadeutforming som tilhørende bolighus. 3.5 Områdene kan nyttes til følgende type boligbebyggelse med tilhørende tillatt tomteutnyttelse, møne- og gesimshøyder (utnyttelsesgraden for de enkelte delområdene er påført kartet): Type bebyggelse Delområder %-BYA Møneh. Gesimsh. Blokker i inntil 4 boligetasjer + evt. p-kjeller B % 16,0 m 16,0 m Lavblokker i inntil 3 etasjer + evt. p-kjeller B % 13,0 m 13,0 m Småhusbebyggelse m/underetg. B1-3 - B % 8,5 m 5,5 m Småhusbebyggelse u/underetg. B1-3 - B % 9,5 m 6,5 m Småhusbebyggelse m/underetg. B % 6,0 m - Møne- og gesimshøyder regnes fra gjennomsnittlig ferdig opparbeidet terreng rundt bygningen. Tomtenes planeringsnivåer og bebyggelsens høydeplassering skal avtrappes med tilstøtende vei. 3.6 %-BYA beregnes av delområdene i hht Grad av utnytting, T1459. Område B Området nyttes til enebolig med maks mønehøyde 6,0 meter iht. plan- og bygningslovens bestemmelser. Boligen skal ha atkomst via Langemyrjordet. Bygningen må tilpasses den øvrige bebyggelsen innenfor Langemyrjordet boligområde mht. materialbruk, takvinkel og byggestil. Områdene B2 B6 3.8 For områdene B2 B6 må det foreligge godkjent detaljregulering etter plan- og bygningslovens som grunnlag for gjennomføring. Bebyggelsesplanen skal omfatte hele området og legge til rette for en høy utnyttelse med en variert konsentrert bebyggelse med minst 225 boenheter. Evt. oppdeling av planområdet skal godkjennes av Grimstad kommune. Planen må vise bebyggelse, tomteinndeling, byggegrenser, leke- og grøntområder/-korridorer, fellesområder, plassering av tekniske bygninger, fellesinnretninger for post og renovasjonsinnsamling mv. Ved detaljregulering skal det legges vekt på å bevare landskapssilhuettene og karakteristiske naturformer, jfr. Estetisk veileder med retningslinjer for Grimstad kommune. 3.9 Tillatt utnyttelse må ikke overstige verdi som er angitt på plankartet. I bestemmelser til detaljreguleringen fastsettes krav til utforming, plassering og bruk av bebyggelse og anlegg Støyutsatte områder er vist med støykote på plankartet. Støyberegningene er utført på grunnlag av naturlig terreng før opparbeidelse. I områder med beregnet støy over 65 dba kan det ikke oppføres boliger. For områder med støynivåer mellom 65 og 55 dba må det foretas nøyaktige beregninger av støy ved uteplass for hver enkelt bolig i forbindelse med detaljregulering. Eventuell støyavskjerming må innarbeides i detaljreguleringen. Støynivåer over 55 dba ved uteplass er ikke tillatt.

4 4 OFFENTLIGE TRAFIKKOMRÅDER pbl ledd nr Veienes kurvatur og bredde fremgår av planen. Planen viser senterlinje, skulderkant, sideareal og høyde. Justeringer av høydeprofilet kan foretas i forbindelse med teknisk prosjektering og byggemelding. Høydebrekksradiusen på Mollandsveien nordøst for rundkjøringen skal være minst 1100 meter. 4.2 Veifyllinger skal ikke ha større stigning enn 1:2 og skal jordsettes og beplantes/tilsås. Veifylling kan legges inn på tilstøtende areal selv om dette ikke er vist som offentlig trafikkområde. Fyllinger eller del av fyllinger kan erstattes med forstøtningsmurer med inntil 1,5 meter fri høyde. 4.3 Avkjørsler fra offentlig vei skal utformes i samsvar med kommunalteknisk veinorm. Avkjørsler kan ikke ha større stigning inn til garasje/biloppstillingsplass enn 12 % (1:8). De første 2 meter fra veikant skal falle 5 cm. Fri sikt i hver retning skal være minst 4 x 25 meter, målt i avkjørselens senterlinje og langs veikant. 4.4 Kryssing av Morholtbekken skal utføres etter særskilt detaljplan godkjent av Grimstad kommune. Planen skal forelegges fylkesmannens miljøvernavdeling til uttalelse før planen kan godkjennes av kommunen. 4.5 Parkeringsplass ved vei Tk3 nyttes av allmennheten i forbindelse med bruk at turområdene innenfor og utenfor planområdet. 5 FRIOMRÅDER pbl ledd nr Friområdene nyttes til rekreasjon og lek/sport. Tiltak som fremmer bruken i tråd med reguleringsformålet er tillatt. Gjennomgående turstier skal opprettholdes, evt. oppgraderes. Turstien Sti1 gjennom friområdene F3 og F4 skal opparbeides med universell utforming fra parkeringsplass ved Tk3 ut til reguleringsgrensen mot nordøst. Stien skal knyttes til eksisterende turveisti3 langs Langemyrjordene med universell utforming. Traseene kan justeres/legges om dersom dette ikke medfører at standard, kvalitet og tilgjengelighet reduseres. 5.2 Kvartalslek, ballslette, ake-/skibakke mv. i område F4 er vist som illustrasjon på plankartet. Områder for lek og andre fellesaktiviteter skal så langt det er mulig ha universell tilgjengelighet og utformes i samsvar med kommunens retningslinjer. 5.3 Fra vei Tk2 til eksisterende turvei langs Lauvåsvollen, kan det etableres en gruset stiforbindelse/gangvei med bredde inn til 2,0 meter, evt. med terrengtrapp, gjennom område F5. Anlegget må i størst mulig grad tilpasses eksisterende terreng og vegetasjon. 5.4 Eksisterende gårdsvei gjennom friområde F11 kan nyttes som atkomst til område B Etablerte gårds-/driftsveier i område F7 nyttes som atkomst til tilhørende eldre bebyggelse og tilliggende eiendommer. 6 FAREOMRÅDER pbl ledd nr Fareområdet under høyspentlinjen kan ikke opparbeides, bebygges eller nyttes til lager uten særskilt tillatelse fra ledningseier. Dersom høyspentlinjen legges i jordkabel bortfaller fareområdet. 7 SPESIALOMRÅDER pbl ledd nr Kommunalteknisk virksomhet (miljøstasjon)

5 Område avsatt til miljøstasjon nyttes til felles innsamlingsanlegg for renovasjon. Området skal avskjermes mot Lillemyr boligfelt. 7.2 Frisiktsone ved vei Innenfor frisiktsonene må terrenget planeres i nivå med eller lavere enn tilstøtende vei. Det er ikke tillatt å beplante eller nytte områdene slik at fri sikt over 0,5 meter over tilstøtende veiers nivå hindres. 7.3 Bevaring av landskap og vegetasjon (Morholtbekken) Innenfor det området som er avsatt til kantsone langs Morholtbekken skal eksisterende vegetasjon og jordsmonn bevares. Kryssing (kulvert) med vei Tk1 og fylling langs del av vei Tk2 kan utføres som vist på plankartet. Det skal etableres ny kantvegetasjon der denne endres eller fjernes. For å hindre nedslamming av gyteområder i forbindelse med bygging av bro/kulvert ved kryssing med veianlegg over bekken, skal anleggsarbeidene ikke foregå i perioden Detaljert plan for utførelse skal utarbeides i samråd med og godkjennes av Grimstad kommune. Jfr. punkt Bevaring av landskap og vegetasjon (rødlistearter) I områdene som er avsatt til bevaring av landskap og vegetasjon i tilknytning til lokaliteter av rødlistearter, skal det ikke foretas utfylling eller inngrep i terreng eller vegetasjon. Evt. skjøtselstiltak skal være biologisk motiverte og må godkjennes av kommunen. I anleggsfasen må bevaringsområdene beskyttes med høye gjerder. 8 REKKEFØLGEKRAV 8.1 Rundkjøring med tilhørende anlegg skal være etablert før 1. boenhet tas i bruk. 8.2 Parkeringsplasser for bebyggelsens behov (iflg. kravet i punkt 2.3) skal være opparbeidet når boligen tas i bruk. 8.3 Lekeplasser og aktivitetsanlegg skal opparbeides og ferdigstilles i takt med utbyggingen. Anleggene skal være ferdig anlagt og utstyrt når den første av de boligene anlegget skal betjene, tas i bruk, jfr. punkt 2.7. Aktivitetsområde F4, inkludert balløkke, skal stå ferdig opparbeidet før det gis brukstillatelse til første bolig. 8.4 Høyspentlinje må være lagt i jordkabel før områdene innenfor fareområdet evt. kan opparbeides og bebygges. 8.5 Frisikt som vist på planen skal etableres samtidig med veianleggene. Frisikt i avkjørsler iht. bestemmelsenes pkt. 4.3 skal være etablert før bebyggelsen tas i bruk. 8.6 Utgår. Opphevet ved KS-vedtak DATO: Revidert / Revisjon : Ny siste setning i punkt 8.3 Nytt punkt 8.6

6 Revisjon Revidert etter offentlig ettersyn Revisjon Revidert etter behandling i kommunestyret Revisjon Revidert punkt 8.6 (utgår) etter KS-vedtak