Rapport Q Dubai Real Development

Transkript

1 Rapport Q Dubai Real Development 1 AS

2 Kjære Aksjonær Oslo 11. mars 2009 Eiendomsmarkedet i Dubai har opplevd kraftige forandringer de siste månedene. Korreksjonene i markedet har vært betydelig større enn det noen forutså så sent som i 3. kvartal Dette har overrasket de aller fleste aktører, og er gjennomgående i det aller meste av tilgjengelige analyser og data. Flere av de største og mest anerkjente analyseselskapene har sett seg nødt til å sende ut korrigerende rapporter kun 6 8 uker etter deres Q3 analyser. Vi omtaler dette for å gjøre selskapets investorer oppmerksomme på at store endringer har skjedd på svært kort tid, og at makrobildet samt eiendomsmarkedet i Dubai de siste månedene av 2008 og starten av 2009 gjennomgikk store korreksjoner. Man vil derfor oppleve endringer av et større format enn man kanskje hadde forutsett, når man ser selskapets antakelser og utsikter i forrige statusrapport opp mot oppsummeringene og antakelsene man finner i denne Q4 rapporten. Det har vært en del negativ omtale av Dubai i pressen de siste ukene, med sammenligninger med Island, når det gjelder risikoen vedr. Dubais evne til å betjene sin statsgjeld. Det er i denne sammenheng viktig å huske på at Dubai er ett av syv emirater i en meget sterk økonomisk føderasjon (Forente Arabiske Emirater) som sitter på noen av verdens største statsformuer og naturressurser. Emiratene har i tillegg felles sentralbank og pengesystem/valuta, og har en sterk gjensidig interesse av å holde hverandre oppe. Sentralbanken i De Forente Arabiske Emirater gikk i siste halvdel av februar 2009 inn med direkte pengestøtte til Dubai i form av kjøp av statsobligasjoner for USD 10 milliarder. I rapporten vil vi beskrive hvordan den siste utviklingen har påvirket prosjektene som DRD har investert i. Eiendomspriser generelt har falt, men det har også byggekostnadene. De fleste av våre prosjekter har ennå ikke startet bygging så noe av fallet kan kompenseres gjennom fallet i byggepriser. Revisjonen av de enkelte SPV selskapene er underveis, men vi ønsket å sende ut en markedsrapport til investorene før årsregnskap ble ferdig. Når regnskapet er ferdigstilt vil man legge dette ut på selskapets nettsider. Med vennlig hilsen Styret i Dubai Real Development Holding AS og Forvalter Colliers Asset Management AS 2

3 Innhold Kjære Aksjonær... 2 DE FORENTE ARABISKE EMIRATER (FAE) GENERELL MAKROUTSIKT... 4 EIENDOMSMARKDET I DUBAI... 7 Kontormarkedet i Dubai... 8 Boligeiendomsmarkedet i Dubai... 9 Arbeiderboligmarkedet i Dubai EIENDOMSMARKEDET I ABU DHABI Kontormarkedet i Abu Dhabi Boligmarkedet i Abu Dhabi Status prosjekter innledning Prosjektene European Tower DIC Full Tower DIP Staff Accomodation DIP 208 rom JBC 15 Floors Khor Al Raha Beach Abu Dhabi Regnskap Ligningskurs

4 Informasjonen i denne markedsoversikten er en samling av informasjon, fakta og forventninger hentet fra følgende kilder: Economics, United Arab Emirates, Revised Near-Term Outlook, November 2008 av Morgan Stanley Research Europe Vision 2009, UAE Equity Markets av Shuaa Capital PSC Dubai, Quarter Overview, 4 th quarter 2008 av CB Richard Ellis Abu Dhabi, Quarter Overview, 4 th quarter 2008 av CB Richard Ellis Colliers International Research GCC DE FORENTE ARABISKE EMIRATER (FAE) GENERELL MAKROUTSIKT FAEs brutto nasjonalprodukt (BNP) forventes å stige i et roligere tempo gjennom 2009, med en avtagende inflasjon. BNP er forventet å stige med 3,8% i 2009 og 4,7% i 2010, rundt 2 prosentpoeng lavere enn estimert i Q Denne endringen i estimat kommer av en rekke faktorer, blant annet: Nedgangen i oljemarkedene den senere tid. En skarpere nedgang i den generelle, globale veksten neste år. Fortsatt svakhet i eiendomsmarkedet. En generell forventning om et lavere nasjonalt forbruksnivå de neste 12 månedene. Fiscal Balance / GDP Skattemessig balanse. 0% skatt, men inntekter fra fees, administrasjon, etc. Source: Morgan Stanley Research, November 20 th 2008 Current Account / GDP Import/Eksport uten langsiktig gjeld og investeringer Rundt Q nådde den globale finanskrisen også De Forente Arabiske Emirater, og man ser her nå de samme symptomene som man finner i det globale kapitalmarkedet. Mangel på likviditet forverret av den generelle krisen i det globale kapitalmarkedet, synkende oljepriser og utenlandsk kapitalflukt har gjort at FAE nå kjenner situasjonen på kroppen. Gjennom Q begynte de fallende eiendomsprisene å påvirke hele FAEs økonomi. Kombinert med negative nyheter fra næringslivet om lavere inntjening, oppsigelser, kansellering av prosjekter og redusert produktivitet etc. forventes det nå en videre finansiell oppbremsing i første halvdel av

5 Tilnærmet alle børsnoterte selskaper i UAE opplevde store fall i aksjeverdier i Noterte selskaper innen eiendomssektoren og byggeindustrien sank med nærmere 77% i 2008, mot en oppgang på 38% i Bank- og finansaksjer sank med 56,1% i 2008 mot en oppgang på 42,0% i På tross av den globale nedgangen og de lokale finansielle og markedsmessige utfordringene FAE står ovenfor, forventes FAEs totale økonomi å holde seg sterk. Det forventes en fortsatt økonomisk vekst i 2009, med en BNP vekst på rundt 3,8% uavhengig av nedgangen i oljesektoren (produksjonsnivået har sunket pga lavere etterspørsel, og OPEC reduserer produksjonen for å holde oljeprisen oppe). Et sterkt banksystem Som vi nevnte i selskapets rapport fra Q3 2008, har FAE et sterkt og handlingskraftig banksystem. De syv emiratene har en felles sentralbank og felles pengesystem/valuta. I oktober 2008 lanserte FAEs myndigheter to betydelige tiltak for å støtte banksektoren. Staten garanterte for alle innskudd i nasjonale banker, samt opprettet et fond på USD 19 milliarder som bankene kan trekke på ved behov. Disse statlige garantiene har vært med på å gi markedet ro og trygghet og opprettholder tilliten til FAEs banker. Myndighetene har uttalt at de er klare til å sprøyte inn ytterligere likviditet dersom behovet skulle oppstå. EIENDOMSSEKTOREN I FAE 2008 startet godt med fortsatt stigende priser, og en kollektiv sterk vilje til å ta risiko i markedet. Ved slutten av året derimot var situasjonen betydelig annerledes, og de fleste aktørene i markedet hadde fått et betraktelig annet syn på virkeligheten. Mot slutten av annet halvår i 2008 satte vanskeligere tilgang på gjeldsfinansiering og synkende eiendomspriser (spesielt innen boligeiendom) en stopper for majoriteten av de kortsiktige spekulantene. Det positive i dette bildet er at det åpner opp for et mer realistisk prisnivå for langsiktige investorer og eiere som faktisk ønsker å bruke eiendommene sine selv. I tillegg ser vi at en rekke utviklere nå tilbyr mer fleksible nedbetalingsløsninger for å opprettholde kundebaser og sikre kontantstrøm. Lavere byggekost Byggekostnaden i FAE har falt betydelig de siste månedene etter som prisene på stål, betong og arbeidskraft har sunket. Det verserer flere tall avhengig av hvilken kilde man oppsøker, så et eksakt tall på prisfallet er vanskelig å fastsette, men flere kilder indikerer et generelt fall i byggekostnaden på 25-30%. De sterke endringene i markedet har også medført at myndighetene i FAE nå innfører en rekke nye strategiske og administrative reguleringer (rutiner rundt transaksjoner, dokumentasjon og kontroll av overdragelser, høynede standardkrav til utbyggere, entreprenører etc). Dette er i manges øyne sterkt etterlengtet, og vil etter flere aktørers oppfatning lede til et betydelig mer ryddig, regulert og oversiktlig eiendomsmarked. 5

6 GENERELT OM INVESTERINGSRISIKO I MIDT-ØSTEN OG DUBAI Investeringer i eiendomsmarkedet i Dubai medfører en grad av risiko som er høyere enn ved investeringer i mer trygge og kjente markeder i Europa og USA. Dette har både en historisk og kulturell forklaring. På tross av sin fantastiske og lange historie har Midt-Østen en forholdsvis kort fartstid som moderne finans- og investeringsarena, hvis man ser bort fra petroleumsindustrien. Det moderne eiendomsmarkedet i Dubai har i praksis oppstått de siste 8-10 år, og få omsettelige bygninger i Dubai er mer enn 10 år gamle. Den stadig voksende turist- og fritidsindustrien i Dubai har en like kort historie. Det eksisterer derfor et svært begrenset omfang av historiske markedsdata og finansiell informasjon. I tillegg til dette er det viktig å huske på at inntil for 5-10 år siden var tilnærmet alle landområder som det i dag bygges på eiet av et fåtall høytstående familier, som også sitter på all politisk makt. Disse landområdene er, i tillegg til deres eierandeler i utenlandske foretak med aktivitet i Dubai, i stor grad grunnsteinen i deres velstand (Dubai har lite olje). Tomter og landområder har skiftet hender flere ganger de siste år, noe eies av utlendinger, noe av staten og familiene, og leies ut på festekontrakter. Det eksisterer også svært lite historisk (5-10 år) informasjon rundt salgspriser og leieprisnivåer, da sporing og innsamling av denne type data ble satt i system for kun få år siden. Selv om Dubai har jobbet hardt for å innføre struktur og systemer som tilfredsstiller internasjonal forretningspraksis, er det fortsatt kulturelle forskjeller for hvordan forretninger utføres i Dubai i forhold til kjente og regulerte markeder i vesten. Vi beskriver de ovennevnte faktorene for å gjøre det klart at investeringer i eiendomsmarkeder i Midt-Østen og Dubai er forbundet med praktiske utfordringer og risiko man ikke er vant til fra hjemlige trakter. Som forvalter eller investor kan man derfor ikke forvente seg samme grad av oversiktlighet, faktatilgang, antagelser om fremtiden eller strømlinjeformede operasjoner som man kanskje skulle ønske seg. MAKROFAKTA OM DUBAI Populasjon Q4 2008: 1,7 millioner Forventet utvikling i populasjon: Nedgang til 1.62 millioner i BNP 2008: 6% økning fra 2007 Kun 6% av BNP kommer fra petroleumsindustrien Arbeidsledighet 2008: 4% Kilder: Vision 2009, UAE Equity Markets av Shuaa Capital PSC Dubai /34108.htm Det har de siste månedene vært skrevet mye om nedgangen i økonomien og eiendomsmarkedet i Dubai. Dubai er det emiratet i FAE med lavest andel av BNP fra olje og gass (kun 6%). Dette er bakgrunnen for Dubais behov for en sterk nasjonal verdiskapning utenfor petroleumssektoren, og hovedfaktoren bak den målrettede satsingen på å gjøre Dubai til Midt-Østens finans- og turistdestinasjon nummer én. Den enorme byggeaktiviteten, både innen bolig og næringsbygg har påført Dubai en betydelig statsgjeld, og når den generelle nedgangen i verdensøkonomien nå har nådd Dubai, har det medfø r t e n usikkerhet rundt emiratenes evne til å betjene sin gjeld. Det er i denne sammenheng viktig å huske på at Dubai er ett av syv emirater i en føderasjon (Forente Arabiske Emirater) som sitter på noen av verdens største statsformuer og naturressu r s e r. Emiratene 6

7 har i tillegg felles sentralbank og pengesystem/valuta, og har en sterk gjensidig interesse av å holde hverandre oppe. Mandag 25. februar 2009 kunne man lese følgende på Bonds will boost confidence in UAE economy By Suzanne Fenton, Staff Reporter Published: February 23, 2009, 23:47 Dubai: The Dubai government on Sunday launched a $20 billion long-term bond programme. The UAE Central Bank subscribed half of this, a total amount of bonds worth $10 billion. Since the bonds were announced on Sunday evening, Dubai shares have surged, signalling a relieved response from the market. Analysts and economists believe the bonds will help Dubai's economy across the board as they will diminish risk of Dubai and UAE economies and restore confidence in the market. And most say the move is a positive one and one that will restore much-needed confidence in Dubai ( ) EIENDOMSMARKDET I DUBAI Ettersom eiendomsprisene synker og investorer taper deler av sine investeringer, er Midt-Østens mest lukrative og likvide marked nå i ferd med å utvikle seg til et mer modent og balansert eiendomsmarked, mindre attraktivt for opphetede, kortsiktige spekulasjoner. Vi har opplagt et tøft år foran oss i Dubai, ettersom den lokale og den globale økonomien fortsatt opplever store utfordringer. Vi vil se en betydelig større tilgang på ferdigstilte prosjekter, til tross for en rekke bevisste kanselleringer og utsettelser av store prosjekter. I mellomtiden vil nok første halvdel av 2009 være tiden der utfordringene topper seg, verdier vil nå sitt laveste punkt og faktabasert informasjon vil erstatte de opphetede nyhetene vi har sett de siste to å r. M e n på tross av alt dette er det forventet at denne bølgen vil roe seg og en stigende stabilitet vil inntreffe mot slutten av året. Summen av de eksterne rapportene lagt til grunn for denne markedsrapporten er at det med andre ord ikke forventes en langdryg og utstrakt nedgangsperiode i F A E. 7

8 Kontormarkedet i Dubai Korte fakta Leiepriser for kontoreiendom i Dubai: AED 3,800-5,500/m2/år (Prime) Leiepriser for kontoreiendom i Dubai: AED 1,950-2,400/m2/år (Class A) Forventet utvikling i leiepriser: 10-20% nedgang i løpet av de neste to år Ledighetsgrad Q4 2008: 2-5% Forventet utvikling i ledighetsgrad: 20% innen 2010 Kilder: Vision 2009, UAE Equity Markets av Shuaa Capital PSC Dubai Quarter Overview, 4 th quarter 2008 av CB Richard Ellis De siste årene har utbyggere jobbet kontinuerlig med å levere bygg i både eksisterende og nye utviklingsområder i Dubai. En sterkt voksende økonomi og en sterk underbalanse mellom tilbud og etterspørsel av kontoreiendom medførte stadig stigende leienivåer og salgspriser, og ledighetsgraden var på 2-5 % ( l av ledighet). Men nettopp på grunn av den enorme byggeaktiviteten de siste årene, det store antall m2 kontoreiendom som vil komme på markedet de neste 1-2 årene og en lavere etterspørsel er vi nå på vei inn i en korreksjonsfase. Både kontor og boligmarkedet i Dubai vil bli påvirket når en stor del av den utenlandske arbeidsstokken reiser hjem på grunn av nedbemanninger og kansellering av prosjekter. Ca 90% av Dubais populasjon er utlendinger og uten arbeid må man forlate landet etter relativt kort tid. Den offisielle arbeidsledigheten vil derfor holde seg lav. Det er forventet at rundt 1,5 millioner m2 kontoreiendom vil bli ferdigstilt og komme på markedet i Dubai i 2009 og Dette tilsvarer rundt 50% av den nåværende kontoreiendomsmassen. Til tross for at myndighetene (som eier de største utviklings- og entreprenørselskapene i Dubai) har kansellert eller utsatt rundt 50% av alle planlagte prosjekter, er ledighetsgraden forventet å stige de neste to år til rundt 20%. Som et resultat av den økende ledighetsgraden er det forventet at leie og salgspriser innen kontoreiendom i Dubai vil synke gjennom For øyeblikket ligger leiepriser for Prime kontoreiendom i Dubai på AED 3,800-5,500 m2/år, og Class A kontoreiendom på AED 1,950-2,400 m 2 / å r. Det er forventet en nedgang i det generelle leienivået på 10-20% i løpet av de neste to år. 8

9 Boligeiendomsmarkedet i Dubai Korte fakta Salgspriser for boligeiendom i Dubai Q4 2008: AED 45,000-50,000/m2 Salgspriser for boligeiendom i Dubai Q1 2009: AED 25,000-30,000/m2 Forventet utvikling i salgspriser: Videre nedgang H Ledighetsgrad Q4 2008: 2% Forventet utvikling i ledighetsgrad: 20% innen 2010 Kilder: Vision 2009, UAE Equity Markets av Shuaa Capital PSC Dubai Quarter Overview, 4 th quarter 2008 av CB Richard Ellis Markedet for boligeiendom i Dubai nådde gjennom 2008 prisnivåer uten sidestykke. Eiendom i sentrale områder av byen gikk for AED 45,000-50,000/m2, en økning på rundt 100% på ett år. De store korreksjonene vi nå ser i leie- og salgspriser innen boligeiendom i Dubai er et resultat av økende tilbudsgrad, svakere likviditet i investormarkedet og en innstramming av mulig gjeldsgrad og tilgang på gjeldsfinansiering fra bankene. Ledighetsgraden innen boligeiendom i Dubai har historisk ligget på 0-2%. Situasjonen den nærmeste tiden ser betydelig annerledes ut pga følgende faktorer: 80,000 nye boenheter (leiligheter og hus) er forventet ferdigstilt mellom 2009 og Negativ utvikling i befolkningsveksten som følge av nedbemanning og hjemsendelse av utenlandske arbeidstakere (ex-p a t s, i k k e service- og bygningsarbeidere). Fortsatt utfordrende å få tilfredsstillende gjeldsfinansiering. Synkende jobbsikkerhet for mange. Dårligere selvsikkerhet blant kjøperne. Til tross for at myndighetene har innført en 12 måneders utsettelse av til sammen 50% av alle egne planlagte nye prosjekter i 2009 og 2010, samt kansellering av 30% av alle prosjekter som skulle ferdigstilles i 2010, er det forventet at rundt 80,000 nye boenheter vil komme på markedet i 2009 og Kombinert med en nedgang i befolkningen fra 1,70 millioner innbyggere til 1,62 millioner innbyggere, er det forventet at ledighetsgraden vil øke til rundt 20% de neste to år. Maktskiftet fra selger til kjøper som nå har oppstått i Dubai, er forventet å gi en korrigering av den tidligere store maktdominansen gårdeiere har hatt. Prisene på boligeiendom i Dubai sank med 30-40% i 2008, avhengig av lokasjon og stadium i byggeprosessen, og at det er forventet en videre nedgang i første halvdel av I lys av dette, samt at det faktum at rundt 80,000 nye boenheter vil ko m m e p å markedet de neste to år, forventer man et betydelig mentalt og markedsmessig skifte hos gårdeiere, som nå er nødt til å omstille seg til en ny hverdag, med betydelig større kamp om de gode leietakerne. 9

10 Arbeiderboligmarkedet i Dubai Byggeboomen de siste årene har skapt et stort behov for å huse de tusenvis av bygningsarbeidere, hotellansatte og generelt lavtlønnede arbeidere som jobber i Dubai. Det estimeres at ca % av Dubais populasjon består av utenlandsk arbeidskraft, herav både utdannet og ufaglært arbeidskraft. Det eksisterer ingen sikre tall på hvor mange av disse som defineres som lavtlønnede, men estimater viser at ca 700,000 arbeidere jobbet på bygningsprosjekter i Dubai i Q Det har de siste årene vært svært utfordrende å finne ledige arbeiderboliger i Dubai. Majoriteten av ledige tomter har blitt brukt til eiendomsutvikling, og etter at myndighetene innførte strengere reguleringer rundt krav til standard på arbeiderboligene, har flere av de eldre arbeidercampene måttet stenge. Dette har medført en betydelig større etterspørsel enn tilbud. Det finnes ingen offisielle data om antall og type arbeiderboliger som er tilgjengelig i Dubai. Når det gjelder leieprisnivå og salgspriser, viser en kartlegging eiendoms rådgivningsselskapet DTZ utførte i Q følgende utvikling i leieprisnivåene fra Q til Q3 2008, samt salgspriser i Q3 2008: 10

11 Arbeidercampene i Dubai ligger i de fire geografiske hovedområdene Sonapur, Jebel Ali, Al Quoz og Dubai Investment Park (DIP). Selskapets investeringer i arbeiderboliger er i nettopp DIP. Det er i følge DTZ over 1,000 arbeidercamper i Sonapur alene, og 40% av disse risikerer å bli stengt som følge av at de ikke lever opp til de nye regulatoriske krav til standard utstedt av myndighetene. I Q hadde DIP totalt 255 bygninger hvor av 107 var ferdigstilte og tatt i bruk. Det har kapasitet til 120,000 personer, og alle bygg holder dagens krav til standard. Det foreligger ingen tall eller analyser om utviklingen i markedet for arbeiderboliger i siste kvartal 2008 og januar/februar Byggeaktiviteten i Dubai har jo som tidligere nevnt avtatt, og den er forventet å avta videre inn i Dette vil nødvendigvis medføre en reduksjon i arbeidsstokken, og vil kunne medføre en lavere etterspørsel etter arbeiderboliger. På den annen side vil også myndighetenes stengning av flere arbeidercamper pga nye høyere krav til standard kunne mo t v i r k e en nedgang i prisnivået, da antall arbeiderboliger tilgjengelig på markedet vil gå ned. 11

12 MAKROFAKTA OM ABU DHABI Populasjon Q4 2008: 1,6 millioner (0,9 mill. i Abu Dhabi city) Forventet utvikling i populasjon: Forventer svak økning i BNP 2008: 8% økning fra 2007 (60% av BNP kommer fra petroleumsindustrien). Arbeidsledighet 2008: 3,5% Kilder: Vision 2009, UAE Equity Markets av Shuaa Capital PSC Dubai Colliers International Research GCC :%20Ministry EIENDOMSMARKEDET I ABU DHABI Abu Dhabi er betydelig mer motstandsdyktig enn Dubai i møtet med den verdensomspennende finanskrisen. Allikevel er dette oljerike emiratet heller ikke immunt mot ytre påvirkning, og korreksjoner i eiendomsmarkedet er forventet gjennom hele Der Dubais innbyggertall er forventet å synke i 2009, er Abu Dhabis innbyggertall forventet å stige, men i et roligere tempo enn de senere år. Det er også forventet fortsatt vekst i emiratets generelle økonomi, men her også i et roligere tempo enn tidligere. Selv om dette vil medføre justeringer i eiendomsmarkedet i et kortsiktig perspektiv, er den generelle oppfatningen at utsiktene for Abu Dhabis økonomi og eiendomsmarked er gode. Det siste halve året har vi sett at det har blitt vanskeligere å få attraktiv finansiering med stadig høyere renter og lavere finansieringsgrad. Dette har medført at de største eiendomsutviklerne i Abu Dhabi nå har gått sammen med de ledende bankene i emiratet, og tatt initiativ til tiltak for å opprettholde og bedre mulighetene for finansiering. Kontormarkedet i Abu Dhabi Korte fakta Leiepriser for kontoreiendom i Abu Dhabi: AED 2,600-3,200/m2/år Forventet utvikling i leiepriser: Ingen nedgang forventet Ledighetsgrad Q4 2008: 0-1% Forventet utvikling i ledighetsgrad: Ingen økning forventet Kilder: Vision 2009, UAE Equity Markets av Shuaa Capital PSC Abu Dhabi Quarter Overview, 4 th quarter 2008 av CB Richard Ellis Situasjonen i både kontormarkedet og boligmarkedet i Abu Dhabi er preget av en betydelig større etterspørsel enn tilbud. Ikke bare er det mangel på kontoreiendom, det er også stor mangel på kontoreiendom som holder god internasjonal standard. Den generelle standarden på kontoreiendom i Abu Dhabi er derfor betydelig dårligere enn førsteklasse standarden som tilbys i det meste av Dubai. Ledighetsgraden i Abu Dhabi ligger på 0-1%, med andre ord ingen ledighet, og det er svært vanskelig å finne et ledig kontorlokale i Abu Dhabi, for ikke å snakke om et lokale som både er ledig og attraktivt etter internasjonal standard. Som et resultat av dette steg leieprisene med 10-15% i 2008, og ligger nå på AED 2,600-3,200 m2/år. Majoriteten av ny kontoreiendom av god kvalitet som er forventet på markedet i 2009 og 2010 ligger i de to hovedutviklingsprosjektene Al Reem Island og Al Raha Beach. Selskapets eiendommer i Abu Dhabi ligger på nettopp Al Raha Beach. 12

13 Ca 720,000 m2 ny kontoreiendom er forventet å komme på markedet i 2009 og Det har tidligere år vært svært vanlig med forsinkelser i leveringen av større prosjekter, og man estimerer at 30%-40% av de kommende prosjektene vil oppleve forsinkelser. Selv om alle disse kvadratmeterne med kontoreiendom skulle komme på markedet, og forsinkelsene skulle bli minimale, er det ikke forventet at det vil være nok ny eiendom til å dekke etterspørselen. Utsiktene i Abu Dhabis marked for kontoreiendom er med andre ord gode. Markedet for eksisterende kontoreiendom i Abu Dhabi er preget av svært lite omsetning, da det meste av den eksisterende kontoreiendomsmassen ligger utenfor sonene som tillater utenlandsk eierskap og kan ikke selges etasjevis, men kun som hele bygg. Dette kombinert med en sterkere etterspørsel enn tilbud i markedet generelt gjør at det ikke er forventet noen store korreksjoner i prisnivået for kontoreiendom i Abu Dhabi. Boligmarkedet i Abu Dhabi Korte fakta Salgspriser for boligeiendom i Abu Dhabi: AED 17,000-22,500/m2 Forventet utvikling i salgspriser: Svak videre nedgang forventet H Ledighetsgrad Q4 2008: 0-1% Forventet utvikling i ledighetsgrad: Ingen økning forventet Kilder: Vision 2009, UAE Equity Markets av Shuaa Capital PSC Abu Dhabi Quarter Overview, 4 th quarter 2008 av CB Richard Ellis Boligmarkedet i Abu Dhabi fortsetter å vise en sterk etterspørsel og en fortsatt svært stor mangel på tilbud. Med støtte fra myndighetene har flere store utviklingsprosjekter innen boligeiendom blitt igangsatt i Abu Dhabi de siste årene. Emiratet har gjort dette for å bøte på en etterspørsel som i årevis har vært betydelig større enn tilbudet. Men dette er tidkrevende utviklingsprosjekter som ikke forventes å nå markedet før og de påfølgende år. I tillegg er ledighetsgraden innen boligeiendom i Abu Dhabi forventet å ligge på tilnærmet null, og leieprisene er forventet å fortsatt stige. I 2008 steg leieprisene på ny boligeiendom med 65%, til tross for en statlig regulert begrensing av eksisterende husleier på 5%. Det gjennomsnittlige leienivået lå 13

14 ved slutten av 2008 på rundt AED 1,600 /m2/år. Dette betyr at boligeiendom av lav kvalitet i Abu Dhabi ligger på et høyere prisnivå enn boligeiendom av god kvalitet i Dubai. Rundt 31,000 boenheter er forventet å komme på markedet de neste to år, hvorav 25,000 er forventet i Abu Dhabi City. Det er forventet en årlig vekst i populasjonen på 3-4%, noe lavere enn det vi har sett de senere år (7%-8%). Fra oktober 2007 til september 2008 steg boligprisene i Abu Dhabi med nærmere 90%. Leiligheter gikk for AED 19,000-25,000/m2. Siden den gang har prisene sunket med 10-15%, primært på grunn av færre kortsiktige spekulanter. Mange av de kortsiktige investorene som har investert i Abu Dhabi de siste år, har også investert i Dubai. På grunn av dette har investeringsnivået gått noe ned i Abu Dhabi, men det er forventet å ta seg opp igjen i andre halvdel av 2009 og gjennom

15 Status prosjekter innledning Kort historikk Gjennom emisjonene i 2008 ble det totalt hentet inn hhv NOK 196,6 millioner og 85 millioner til Dubai Real Development Holding AS og Dubai Real Development Holding 2 AS. Selskapene ble fusjonert høsten 2008 (samlet betegnet som DRD ). Prosjekt Total egenkapital DRD, EK % DRD EK Innbetalt EK EK til forfall Prosjekt andel av total EK Al Raha Beach % % DIC Full Tower % % DIP 208 room % % DIP Labour Camp % % European Tower % % JBC 15 floors % % % JBC European Tower DIC DIP 15

16 Fremdrift Som en følge av høstens urolige finansmarked og den påfølgende krisen har eiendomsmarkeder verden over opplevd en nedgang fra siste års kraftige høykonjunktur. Dubai er intet unntak og eiendomsmarkedet har opplevd en kraftig tilbakegang hva gjelder leiligheter og spesielt luksusleiligheter. Dubai Real Development (DRD) er forsinket i forhold til opprinnelige planer grunnet krisen i høst og delvis på grunn av at det har tatt lengre til enn planlagt å etablere den lokale forvaltningen, bla på grunn av at det er flere aksjonærer i hvert enkelt SPV som har gjort denne prosessen mer komplisert en forutsatt. Dette er man nå imidlertid langt på vei i ferd med å løse på en tilfredsstillende måte. Spesielt har det vært fokus på å sluttføre investeringene å få etablert selskap og styre samt engasjere personell med riktig kompetanse til prosjektene. En annen årsak for forsinkelsene er at myndighetene i Dubai og Abu Dhabi har brukt mer tid enn forventet på å godkjenne regulering, design og byggeplaner for de enkelte prosjektene. Under beskrivelsen rundt hver enkelt prosjekt så vil dette omtalt nærmere. Regnskap for hvert enkelt SPV I alle prosjektene har vi gjort co-investeringer med andre investorer. DRD har en maksimal eierandel på 30% i hver prosjekt. Investeringene er gjort gjennom et lokalt aksjeselskap i Dubai/Abu Dhabi omtalt som et SPV ( singel purpose vehicle ). Finansiering Finansiering i Dubai er i dag meget vanskelig og få prosjekter får finansiering. For å kunne få finansiering i dagens marked krever det en tett relasjon til bankene i UAE. Vår samarbeidspartner Shukri Al Braik har tett relasjon til bankene og gir utrykk for at selskapene etter hans oppfatning har gode muligheter til å få den rette finansieringen. Finansiering er ikke på plass for alle prosjektene, noe som medfører en økt risiko for utsettelser, dette vil bli beskrevet nærmere under hvert enkelt prosjekt. V a l u t a Selskapets investeringer er gjort i arabiske dirham. Dirham er låst mot USD (1 US Dollar = 3,6725 AED). Overføringskursen til selskapet er i snitt på NOK/ AED 1.37 mot en kurs p.t Dette tilsvarer en potensiell valutagevinst på 39%. Selskapet er ikke i posisjon til å gjøre valutasikring da tidshorisonten til salg av prosjektene er usikker. Medinvestorer Al Madina Al Madina er en av DRDs hovedsamarbeidspartnere. Johan Ulander, bosatt i Dubai siste 20 år, er administrerende direktør. MAC Shukri AL Braik står bak MAC og er sammen med Al Madina en av våre viktigste samarbeidspartnere hva gjelder å sikre prosjekter, men også ved forhandlinger med bankene. Stella Polaris 1a og 2a Svenske Investeringsselskaper forvaltet av Contender Kapital AB Andre: Arista Shipping greske investorer Humaid al Ansari lokal investor 16

17 Prosjektene European Tower Fa k t a Kjøpspris tomt: AED Eierandel i prosjektet 30% Finansieringsgrad (antatt) 70% Regulering: kontor/ hotell Byggestart: Q (avhengig av planendringer/forhandlinger med leietager) Ferdigstillelse: 24 måneder etter byggestart Tomten ligger i Dubai Technology and Media Free Zone (TECOM), som omfatter frisonene Dubai Media og Internet City. TECOM er strategisk lokalisert ved siden av Sheik Zayed Road og vil ha en egen metrostasjon når metroen står ferdig i TECOM er en integrert sone med næringslokaler med fritidsfasiliteter, nær velstående boligområder som Emirates Hills, Meadows, Jumeirah Beach Residence og Dubai Marina. TECOM ligger ellers nær Jebel Ali Free Zone, Dubai Internet City, Media City, Knowledge Village og International Financial Centre. 17

18 DRD har en eierandel på 30% i selskapet som eier tomten. Kjøpet av tomten er gjennomført og selskapet står nå fritt til å velge entreprenør i et marked med sterkt fallende byggepriser.. På den andre siden er leienivåene på kontor fallende og man vurderer fortløpende den beste anvendelsen av bygget. Opprinnelige planer for tomten var å bygge et hotell og fundamenteringen som er gjort på tomten er også etter dette som spesifikasjon. Disse planene ble revurdert i et ekspansivt kontormarked, men med den siste tids utvikling har man valgt å se på de opprinnelige hotellplanene igjen. Det pågår en dialog med en hotelloperatør som ser på beliggenheten og muligheten for å bygge og drive et hotell på tomten. Vår lokale samarbeidspartner Shukri Al Braik har vært involvert i flere hotellbygg med denne operatøren i Dubai. Normalt vil en slik operatører inngå leiekontrakter med lang løpetid, gjerne 10 år med opsjon om forlengelse 5+5 år. Operatøren utarbeider nå analyse av eiendommen for en eventuell beslutning om å bygge et hotell på eiendommen. Finansiering Forventet finansiering på denne eiendommen har vært 70%. Det er i dagens marked vanskelig å oppnå en slik finansieringsgrad, men fallende byggepriser vil redusere kravet til finansiering. Eierstruktur European Tower 15 % 30 % DRD 28 % SP1A 27 % Al Madina Shukri (MAC) 18

19 DIC Full Tower Fa k t a Kjøpspris tomter: AED Eierandel i prosjektet 30% Finansieringsgrad (antatt) 60% Regulering: Kontor / handel / serviced apartments Byggestart: Q Ferdigstillelse: 24 måneder etter byggestart DIC Full Tower er en tomt som er regulert for å kunne bebygges med et 13 etasjers kontorbygg. Tomten ligger i frisonen Dubai Industrial City (DIC), som kontrolleres av selskapet Tatweer. Området dekker 560 million sqft, og har som formål å være en katalysator for industri i Dubai. Opprinnelig var det forventet at bygget skulle ha et netto salgbart areal på sqft (ca m2), men det har senere vist seg at reguleringen tillater et salgbart areal på sqft (ca m2) hvilket innebærer en økning på ca. 35%. DRD eier 30% av dette prosjektet. 19

20 Endringer i prosjektet/utleie Opprinnelig var bygget planlagt som et rent kontorbygg, mens planen nå er å benytte 60% av arealet til serviced apartments et segment som har hatt god etterspørsel i et kostbart hotellmarked. Byggets resterende areal vil være 32% kontor og 6% handel. Det har vært samtaler med Regus om utleie, men med forsinkelsen på DIC er man på nåværende tidspunkt usikker på deres villighet til å tegne en leiekontrakt. Åpningen av den nye flyplassen er utsatt og det er usikkert hvor mye flyplassen blir fo r s i n ke t. Konseptuelle tegninger og jordtesting er fullført og styret i SPV et forslår å fullføre hele prosjekteringen og deretter avvente byggestart inntil man har sikret leietaker og finansiering. Eierstruktur 22 % 9 % DIC Full Tower 9 % Felicity 30 % SP1A Al Madina 30 % Shukri (MAC) Andre 20

21 DIP Staff Accomodation Fa k t a Kjøpspris tomter: AED Eierandel i prosjektet 25% Finansieringsgrad (antatt) 60% Regulering: Arbeiderbolig Byggestart: Q Ferdigstillelse: måneder etter byggestart Dubai Investments Park er et moderne, industri-, nærings-, bolig- og fritidsområde lokalisert i Dubai i nærheten av Jebel Ali Free Zone and Port. Området dekker 3,180 hektar i størrelse og er 10 km langt. Området er utviklet og forvaltet av Dubai Investments Park Development Company og tilbyr en rekke tjenester for potensielle og nåværende leietakere. Prosjektet DIP Staff Accomodation består av to tomter i Dubai Investment Park som er regulert for leilighetsbygg med totalt 634 rom som skal tjene som boliger for ansatte hos store firmaer med virksomhet i området. Prosjektet vil være et nøkkelferdig prosjekt, som betyr at eiendommen overtas først når det står ferdig. Endringer Prosjektet DIP Staff accomodation skulle opprinnelig bygges med 600 rom. Tomten var regulert for 378 rom, men man forventet at omreguleringen ville gjøre det mulig å bygge totalt 600. Etter omregulering viste det seg at tomten maks ville reguleres til 420 rom. Al Braik Investement LLC foreslo å komme med en alternativ tomt som var regulert for 214 rom slik at totalt antall rom ble økt til 634. Styret besluttet at dette var i tråd med det opprinnelig investeringsmandatet og valgte å akseptere denne endringen. 21

22 Finansiering Al Braik Investment har meddelt at de vil stille med garanti for langsiktig finansiering i prosjektet. Vilkårene for finansieringen vil være på markedsvilkår, men er ennå ikke ferdigforhandlet. Utleie Etter at man fikk avklart regulering for eiendommene har man igjen kunnet forhandle om utleie av de to byggene. Dette arbeidet pågår nå for fullt. Eierstruktur 10 % 20 % 10 % 10 % 25 % DIP 25 % Felicity SP2A Al Madina Shukri (MAC) Arista Shipping Andre DIP 208 rom Fa k t a Kjøpspris tomt: AED Eierandel i prosjektet 20% Finansieringsgrad (antatt) 50% Regulering: Arbeiderbolig Byggestart: Ikke bestemt Ferdigstillelse: måneder etter byggestart Endringer DIP 208 erstatter Sharjah staff accomodation-prosjektet som selskapet valgte å ikke investere da due diligence på eiendommen ikke var tilfredsstillende. Sharjah prosjektet hadde en egenkapitalinvestering på AED 8,25 million. DIP 208 prosjektet krever en lavere egenkapitalinvestering på totalt AED 6,68 million. Selskapet har ikke gjort noen egenkapital innskudd, men overført tidligere avsatte depositumer T o t a l t h a r selskapet kommitert AED 6,65 million og det gjenstår derfor AED i egenkapital innskudd. Prosjektet vil ha mange likhetstrekk med DIP Staff accomodation prosjektet og man vil her forhandle med entrepenører om pris for konstruksjon, få bygget utleid og sikre finansiering før byggestart. 22

23 JBC 15 Floors Fa k t a Kjøpspris tomt: AED Eierandel i prosjektet 30% Finansieringsgrad (antatt) 60% Regulering: Kontor Byggestart: Ferdigstillelse: Desember 2009 Jumeirah Business Centre er lokalisert i området Jumeirah Lakes Towers, som er en del av frisonen Dubai Multi Commodities Centre Free Zone (DMCC). Jumeirah Lakes har hatt to utsettelser, men er forventet ferdigstilt i desember Prosjektet vil bestå av totalt 87 skyskrapere, som er delt inn i grupper omgitt av innsjøer, grøntområder og vann. Området ligger nær luksuriøse boligområder som Emirates Hills, Meadows, Jumeirah Beach Residence og Dubai Marina. SPV selskapet har fullført transaksjonen av 15 etasjer fordelt på 2 bygg i Jumeirah Business Centre. Man arbeider nå sammen med utbygger Al Fajer for å sette sammen 15 påfølgende etasjer i et enkelt bygg. Det er forventet at det vil ta ca 2-3 måneder å få samlet alle etasjene i et bygg. Finansiering Prosjektet planlegges finansiert med 40% egenkapital og 60% gjeld. Det forhandles med 2 lokale banker og utbygger for en langsiktig finansiering av prosjektet. Utleie Regus har tidligere meldt sin interesse som leietaker av etasjene og er fortsatt den mest aktuelle leietager. Regus har meddelt oss at de skal beslutte en endelig signering av leiekontrakt ultimo mars. Eierstruktur JBC 15 floors 39 % 24 % 30 % 7 % Felicity SP1A SP2A Al Madina 23

24 Khor Al Raha Beach Abu Dhabi Fa k t a Kjøpspris tomter: AED Eierandel i prosjektet 18.55% Finansieringsgrad (antatt) 40% Regulering: Leiligheter og handel Byggestart: H Ferdigstillelse: 24 måneder etter byggestart Al Raha Beach, et område på 500 dekar, er lokalisert ved havet nær hovedveien fra Abu Dhabi til Dubai, og vil være et integrert boligområde som inkluderer hotell, kontorer, shopping, serveringssteder, golfbaner, strender og marina e r. Utviklingen av Khor Al Raha er underveis og det er påbegynt konstruksjon av flere eiendommer i området. Det finnes mer informasjon om prosjektet på Området som selskapets tomter ligger i er av de første områdene som vil bli ferdigstilt på Al Raha Beach. Endringer Tomt 504 som DRD gjorde sin investering i har nå blitt slått sammen med tomt 503 der det norske selskapet Abu Dhabi Real Development AS (ARD) er investor. Prosjektet består nå av tomt 503 (9.015m²) og tomt 504 ( m²) som gir et totalt tomteareal på m². Eierskapet til de to tomtene samles i Flourish Investment Ltd som opprinnelig har vært SPV selskapet for tomt 504. Den nye aksjonærfordelingen er som følger: (1) Shareholder (2) % share capital in Flourish (3) Number of shares in Flourish (4) Value (in AED) SP1A 8.35% 22,804,185 22,804,185 Felicity (DRD) 18.55% 50,675,966 50,675,966 Novus (ARD) 27.45% 75,000,000 75,000,000 SP2A 3.66% 10,000,000 10,000,000 Al Madina 7.71% 21,067,946 21,067,946 Oryx (Shukri) 7.71% 21,067,946 21,067,946 Arion 26.56% 72,580,215 72,580, % 273,196, ,196,258 24

25 Byggestart var først antatt å bli Q1 2009, men grunnet forsinkelser knyttet til due diligence på tomt 503 og nevnte fusjon mellom 503/504 så er byggestart utsatt i påvente av endelig regulering. Denne reguleringen kan ta opp til 4 måneder. Etter dette vil det utarbeides detaljerte arkitektplaner som er antatt til å ta 2-3 måneder. Strategien i prosjektet er å leie ut butikk lokalene (som deretter kan selges) og enten selge eller leie ut leilighetene til større utleieoperatører. Finansiering Det arbeides med finansiering hos lokal bank i Abu Dhabi og våre lokale partnere er positive. Det er lagt opp til lav finansieringsgrad (40% av totale prosjektkostnader). Det er viktig å presisere at leilighetsmarkedet i Abu Dhabi har meget lav ledighet og veldig få prosjekter som er tilgjengelig på det åpne markedet for såkalte expats (utlendinger med fast tilhold i F A E ). Det er også forventet vekst i Abu Dhabi mot og økt etterspørsel etter leiligheter i attraktive lokasjoner som Al Raha Beach. Konseptuelle tegninger av bygg 25

26 Regnskap Selskapet vil rapportere årsregnskap for 2008 så snart revisjon av DRD sitt mellomværende investeringsselskap Felicity Investmen Ltd er fullført. Forventet i løpet av April. Ligningskurs Ligningskurser for selskapet administreres via VPS og det vil sendes ut årsoppgave til den enkelte investor fra VPS. Ligningsoppgave for Dubai Real Development AS år 1: Dubai Real Development Holding AS Org.nr Emisjon Antall aksjer Verdi Innbetalt aksjekapital Innbetalt overkurs Sum emisjon Emisjon (DRDH 2 før fusjon med DRDH) Innbetalt aksjekapital Innbetalt overkurs Sum emisjon Sum innb. aksjekapital Sum innb. overkurs Ligningsverdi Antall aksjer Ligningsverdi per aksje 50,38 26