Investorbrev nr desember 2012 PPN Eiendomsinvest I AS (PPN)

Transkript

1 Investorbrev nr desember 2012 PPN Eiendomsinvest I AS (PPN) Selskap Dato for innbetaling av EK: Opprinnelig kostpris: Opprinnelig innbetalt: Totalt antall aksjer: Minimumsandel aksjer: 10 Minimumsandel %: 0,093 % Innbetalt pr. minimumsandel: Sist omsatt (Dato / NOK pr. minimumsandel): Årlig avkastning siden stiftelse (XIRR) 1,57 % Utbetalinger siden etablering (NOK pr. minimumsandel) INVESTORBREV NR Forretningsfører vil, etter behov, gi informasjon om drift og finansiell stilling for selskapet. Vi vil med dette gi følgende oppdatering av status. STATUS INVESTERINGER PR Tabellene under er basert på informasjon i markedsrapport utarbeidet av Pareto pr Eiendomsprosjekter Prosjekt Segment Leietager Sted Brutto verdi eiendom Eierandel i prosjekt Bjødnabeen 6 AS Handel Skeidar Forus AS Stavanger % Handelseiendom I AS Handel Rema 1000 Norge AS Østlandet % Kongsberg Industribygg AS Industri Kongsberg Næringsparkutvikling AS Kongsberg % Kragsgate Eiendom II IS Kontor Kongsberg Næringsparkutvikling AS Kongsberg % Ski Eiendomsinvest AS Kontor Follo Politidistrikt Ski % Sola Næringeiendom KS Industri SAS Consortium Stavanger % Sum Leieforhold Prosjekt Utløp Leietid i år Bjødnabeen 6 AS ,3 Handelseiendom I AS ,3 Kongsberg Industribygg AS ,0 Kragsgate Eiendom II IS ,7 Ski Eiendomsinvest AS ,3 Sola Næringeiendom KS ,2 Vektet gjennomsnitt 9,0 Side 1 av 4 Pareto Business Management AS er en del av Pareto gruppen, og Pareto Business Management AS Tel: fungerer som forretningsfører for eiendoms- og shipping/offshore Dronning Mauds gt. 3 Faks: investeringsselskaper. Selskapet er medlem av Norges Autoriserte Postboks 1396 Vika pbm@pareto.no Regnskapsførerers Forening (NARF) Oslo, Norway Internett: Org.nr: MVA

2 Investorbrev nr desember 2012 PPN Eiendomsinvest I AS (PPN) For ytterligere informasjon om den enkelte investering viser vi til vedlagte markedsrapport pr utarbeidet av Pareto. ESTIMERT VERDI PR Verdifastsettelse pr Prosjekt Eierandel Opprinnelig Opprinnelig total Total kostpris etter Andelsverdi pr. Verdi totalt Andel av total kostpris pr. andel kostpris tilbakebetaling verdi i % Bjødnabeen 6 AS 100 % ,3 % Handelseiendom I AS 50 % ,8 % Kongsberg Industribygg AS 3 % ,3 % Kragsgate Eiendom II IS 25 % ,6 % Ski Eiendomsinvest AS 45 % ,8 % Sola Næringeiendom KS 25 % ,5 % Totalt eiendomsprosjekter ,3 % Bankinnskudd ,7 % Total estimert verdi ,0 % Verdi pr. minimumsandel (10 aksjer / 0,9 %) Verdi pr. aksje Total estimert verdi (inkl. tilbakeføring av 50 % av over-/underkurs i prosjektene) Verdi pr. minimumsandel (10 aksjer / 0,9 %) (inkl. tilbakeføring av 50 % av over-/underkurs i prosjektene) Verdi pr. aksje (inkl. tilbakeføring av 50 % av over-/underkurs i prosjektene) Verdiene er basert på verdi i markedsrapport pr utarbeidet av Pareto. Sist omsatt i PPN NOK pr. aksje ( ). Ny markedsrapport fra Pareto forventes å foreligge primo mars INFORMASJON OM ENKELTPROSJEKTER I PORTEFØLJEN Bjødnabeen 6: Driften av selskapet går som forutsatt og det er ingen vesentlige driftsmessige avvik. Leietageren Skeidar Forus AS betaler husleie som avtalt. Den totale omsetningen fra Skeidar i butikken er imidlertid lavere enn opprinnelig forventet, hvilket medfører at omsetningsleie for butikken ikke har slått inn. Leien er knyttet opp mot en totalleie i de første 10 årene og det betales derfor en garantileie fra selger av eiendommen frem til mars Se ytterligere detaljer i vedlagt markedsrapport for Bjødnabeen 6 AS. Det er ikke budsjettert med noen utbetaling av kapital fra selskapet til dets investor i 2012 og de kommende år. Handelseiendom I: Driften av selskapet går som forutsatt og det er ingen vesentlige driftsmessige avvik. Leietagerne betaler husleie som avtalt. Utvidelse av butikken i Risør ble ferdigstilt som planlagt i mars i år, og kontrakten for denne butikken har en varighet på 20 år fra ferdigstillelse. Det er p.t. ikke planlagt andre utbygginger. Styret i PPN har sammen med de andre eierne av Handelseiendom I vurdert salg av hele eller deler av selskapet/eiendommene, og har i den forbindelse vært i kontakt med flere eiendomsmeglere. Styrets konklusjon etter dette, er at prisen man kan forvente i dagens marked er for lav. Dette sett i forhold til en potensiell oppside, der positive elementer er lav margin på lån, god kontantstrøm og synkende overkurs over tid. Det som kan tale for et salg kan imidlertid være at lengden på leiekontraktene med tiden reduseres. Salg vurderes fortløpende, men styret i selskapet har p.t. besluttet å avvente til første halvår Side 2 av 4 Pareto Business Management AS er en del av Pareto gruppen, og Pareto Business Management AS Tel: fungerer som forretningsfører for eiendoms- og shipping/offshore Dronning Mauds gt. 3 Faks: investeringsselskaper. Selskapet er medlem av Norges Autoriserte Postboks 1396 Vika pbm@pareto.no Regnskapsførerers Forening (NARF) Oslo, Norway Internett: Org.nr: MVA

3 Investorbrev nr desember 2012 PPN Eiendomsinvest I AS (PPN) I løpet av 2012 har det blitt utbetalt totalt NOK til investorene i prosjektet. PPN sin andel av dette utgjorde NOK Kongsberg Industribygg: Driften av selskapet går som forutsatt og det er ingen vesentlige driftsmessige avvik. Leietagerne betaler husleie som avtalt. I løpet av 2012 har det blitt utbetalt totalt NOK til investorene i prosjektet. PPN sin andel av dette utgjorde NOK Styret vurderer muligheten for å selge andelene i prosjektet i annenhåndsmarkedet. Kragsgate Eiendom II: Driften av selskapet går som forutsatt og det er ingen vesentlige driftsmessige avvik. Leietagerne betaler husleie som avtalt. I løpet av 2012 har det blitt utbetalt totalt NOK til investorene i prosjektet. PPN sin andel av dette utgjorde NOK Ski Eiendomsinvest: Driften av selskapet går som forutsatt og det er ingen vesentlige driftsmessige avvik. Leietageren Follo Politidistrikt betaler husleie som avtalt. Bygget er gjenstand for en utvidelse. Utvidelsen har investeringsramme på ca. MNOK 68, som finansieres med lån på ca. MNOK 55 og egenkapital på ca. MNOK 13. Utvidelsen er forventet ferdigstilt i februar Som følge av utvidelsen av bygget, er det inngått ny leieavtale med Follo Politidistrikt som løper til Det er ikke budsjettert med noen utbetaling av kapital fra selskapet til dets investorer i 2012 og de kommende år. PPN har avsatt kapital for sin andel av investeringen ved utvidelsen. Sola Næringseiendom: Driften av selskapet går som forutsatt og det er ingen vesentlige driftsmessige avvik. Leietageren SAS betaler husleie som avtalt. SAS benytter ikke alle arealene og har basert seg på fremleie av de ubenyttede arealer. Pr. i dag er ca. 60 % av det totale arealet benyttet av SAS eller fremleiet til andre. SAS er stadig i dialog med flere interessenter. Leiekontrakten med SAS løper frem til og leietaker sitter med eventuell risiko i forbindelse med de tomme lokalene. I løpet av 2012 har det blitt utbetalt NOK til investorene i prosjektet. PPN sin andel av dette utgjorde NOK Generelt: Bankene har i løpet av 2012 varslet om en eller flere økninger i marginene på selskapenes lån, noe som har økt selskapenes finansieringskostnader og dermed redusert størrelsen på de utbetalinger prosjektene kan gi til sine investorer i de kommende årene. Forretningsfører har vært, og er, i dialog med bankene vedrørende dette. Årsaken til marginendringene skyldes i all hovedsak at bankenes innlånskostnader har etablert seg på et høyere nivå, samt en innstramming av bankenes egenkapitalkrav. Side 3 av 4 Pareto Business Management AS er en del av Pareto gruppen, og Pareto Business Management AS Tel: fungerer som forretningsfører for eiendoms- og shipping/offshore Dronning Mauds gt. 3 Faks: investeringsselskaper. Selskapet er medlem av Norges Autoriserte Postboks 1396 Vika pbm@pareto.no Regnskapsførerers Forening (NARF) Oslo, Norway Internett: Org.nr: MVA

4 Investorbrev nr desember 2012 PPN Eiendomsinvest I AS (PPN) INFORMASJON OM STYRETS STRATEGI VEDRØRENDE AVVIKLING AV SELSKAPET Iht. prospektet for selskapet datert 15. september 2005 skal styret søke å realisere alle investeringene innen 30. november 2012 og deretter gjennomføre oppløsning av selskapet. Hvis prisen det er mulig å oppnå ved realisasjon av en eller flere av investeringene etter styrets skjønn er uforsvarlig lav, kan det bestemmes at realisasjon av de aktuelle investeringene, og dermed også oppløsning av selskapet, skal utsettes. Iht. selskapets vedtekter står styret fritt til å beslutte utsatt realisering av investeringer og oppløsning av selskapet uten vedtektsendring, dersom styret er av den oppfatning at markedsforholdene eller andre forhold tilsier at selskapet kan oppnå bedre pris og avkastning ved å utsette realisasjonen. Den 11. november 2012 ble det avholdt et styremøte i selskapet, hvor agendaen var gjennomgang av alle de gjenværende prosjektene i investeringsporteføljen. Styret mener at det vil være formålstjenlig å avvente realisasjon av prosjektene og derigjennom avviklingen av selskapet. Det pågår flere spennende prosesser i prosjektene det er investert i, noe som antas å kunne gi en merverdi litt frem i tid. Styret vil imidlertid i denne fasen løpende vurdere salg av de enkelte prosjektene i porteføljen. Enkelte tilpasninger vil også kunne gjøre porteføljen mer attraktiv i forhold til en mulig samlet realisasjon av den gjenværende eiendomsporteføljen. Likevel anser styret det som mest sannsynlig å realisere prosjektene hver for seg. OMSETNING AV ANDELER I 2. HÅNDSMARKEDET Pareto Project Finance har stor fokus på å sikre best mulig likviditet i våre prosjekter. Investorer som ønsker ytterligere informasjon eller har interesse for kjøp eller salg i våre prosjekter, bes henvende seg til vårt meglerbord på telefon Vennligst ta kontakt med undertegnede ved eventuelle spørsmål. Med vennlig hilsen for Pareto Business Management AS Hans Gunnar Martinsen Business Manager Tel: Fax: hgm@pareto.no Side 4 av 4 Pareto Business Management AS er en del av Pareto gruppen, og Pareto Business Management AS Tel: fungerer som forretningsfører for eiendoms- og shipping/offshore Dronning Mauds gt. 3 Faks: investeringsselskaper. Selskapet er medlem av Norges Autoriserte Postboks 1396 Vika pbm@pareto.no Regnskapsførerers Forening (NARF) Oslo, Norway Internett: Org.nr: MVA

5 Bjødnabeen 6 AS Kontaktperson i PPF: Navn: Stian Toftdahl Telefon: Omsetning andeler: Navn: Equity sales Telefon: Forretningsfører: Navn: Hans Gunnar Martinsen Telefon: Hovedleietager: Skeidar Forus AS Gjenværende leietid i år: 4,5 Nøkkeltall Forventet årlig avkastning neste 5 år 23,0 % N/A Verdi pr. 1% Sist omsatt N/A Utbetaling siden etablering pr 1% Årlig avkastning siden stiftelsen (IRR) -14,5 % Årlig avkastning siden stiftelsen (IRR) eks overkurs -8,2 % Eiendom Leieforhold Navn: Bjødnabeen 6 AS Årlig leie Leie Indeks- Adresse: Bjødnabeen 6, Stavanger Leietaker 2013 pr. m 2 regulering *) Utløp Byggeår: 2006 Skeidar Forus AS Areal (m 2 ): Vestre Platå - Garantileie Type: Forretningsbygg TeliaSonera - Basestasjon Tomt (m 2 ): Sum/vektet snitt Skattemessig avskrivningssats bygg: 2 % *) Se beskrivelse nedenfor Skattemessig avskrivningssats tekniske installasjoner: 10 % Selger av eiendommen, Vestre Platå AS, har garantert for en minimumsleie på kr (annualisert 2006) frem til Minimumsleien reguleres hvert år med 100 % av KPI, dog med 80 % for den del som overstiger 4 % hvert år. For 2012 utgjør brutto minimumsleie kr Garantibeløpet som skal betales av Vestre Platå AS, beregnes hvert år som differansen mellom leien betalt av Skeidar og den garanterte minimumsleie. Som sikkerhet for garantibeløpet er det innestående kr på sperret konto. Selskap Dato for innbetaling av EK: Opprinnelig brutto eiendomsverdi: Opprinnelig innbetalt EK: Opprinnelig innbetalt ansvarlig lån: 0 Samlet innbetaling: Restansvar p.t: 0 Rabatt latent skatt (opprinnelig) 7 % Minimumsandel: 1 % Innbetalt pr. min.andel: Salgstrigger: 25 % Skeidar Forus AS betaler en leie på 6 % av årlig omsetning, dog utgjør minimumsleien for 2012 kr Det forventes ikke leie utover minimumsleien for 2012 fra Skeidar Forus AS. Basis for minimumsleien er kr fra november Denne minimumsleien reguleres med 80 % av årlig KPI. Leietaker har opsjon til forlengelse i perioder à 5 år til like vilkår etter utløp av kontrakten i Nøkkeltall resultat og balanse Finansiering Saldo Avdrag Rente- Budsjett/prognose Lån 31/12/ Rente binding Brutto leieinntekter Handelsbanken, transje ,18 % Netto leieinnteker eks. egen administrasjon Handelsbanken, transje ,25 % Årets resultat før skatt Handelsbanken, transje ,95 % Årets resultat etter skatt Sum / vektet snitt ,01 % Netto cash-flow etter avdrag banklån Netto cash-flow før avdrag banklån Utbytte/tilbakebetaling Lån transje 1 er et fastrentelån. Renten på lån transje 2 og 3 er sikret/bundet ved swap-avtaler. Lånets løpetid: Transje 1 løper frem til , transje 2 løper frem til og transje 3 løper frem til Prognose (ved årets utløp) Verdifastsettelse pr Netto eiendomsyield 6,3 % 6,4 % 6,4 % 6,4 % Netto eiendomsyield 6,5 % 6,4 % 6,3 % EBITDA yield 6,0 % 6,0 % 6,0 % EBITDA yield 6,1 % 6,0 % 5,9 % Netto leie påfølgende år Netto leie eksl. garantileie påfølgende år Verdi eiendom Verdi eiendom Nåverdi av garantileie Estimert nåverdi av garantileie Nettogjeld etter utbytte Nettogjeld pr Latent skatt Cash-flow etter Over-/underkurs Utbetaling etter Latent skatt 7 % Over-/underkurs Verdijustert egenkapital (inkl. aksjonærlån) Deltagerlån Sum verdijustert EK og deltakerlån Verdijustert EK Cash-flow (før avdrag) Avdrag Sum verdijustert EK og aksjonærlån Utbytte/tilbakebetaling Utbetaling + avdrag bank i prosent av VEK 23,7 % 21,5 % 21,2 % Verdi bygg pr. kvm Utbetaling i prosent av VEK 0,0 % 0,0 % 0,0 % Andelsverdi 1 % Andelsverdi 1 % Andelsverdi eks. over-/underkurs 1 % Kommentar Vennligst merk at estimatene inntatt ovenfor er basert på estimater foretatt av selskapet/pareto Project Finance AS. Estimatene er basert på rimelige vurderinger basert på objektive data. Risikofaktorer, usikkerheter og andre forhold kan medføre at de faktiske forhold avviker vesentlig fra den forventede utvikling. Vennligst merk at denne informasjonen IKKE skal benyttes til andre formål enn å vurdere en eventuell investering i selskapet. De historiske finansielle tallene vist ovenfor er basert på finansielle tall for selskapets årsregnskap per og budsjettert regnskapet per Vennligst merk at historiske finansielle tall ikke er representative for fremtidig inntjening og avkastning. Vi gjør oppmerksom på at definisjonen av netto leieinntekter er endret ihht.gjeldende markedspraksis. Se detaljert beskrivelse under kapittelet om forklaring av fremgangsmåte.

6 Handelseiendom I AS Kontaktperson i PPF: Navn: Stian Toftdahl Telefon: Omsetning andeler: Navn: Equity sales Telefon: Forretningsfører: Navn: Kari Tandberg Telefon: Hovedleietager: Rema 1000 Norge AS Gjenværende leietid i år (snitt portefølje): 7,5 Gjenværende leietid i år (Rema 1000): 8,7 Nøkkeltall Forventet årlig avkastning neste 5 år 12,1 % Verdi pr. 1% inkl. aksjonærlån Sist omsatt na Utbetaling siden etablering pr. 1 % Årlig avkastning siden stiftelsen (IRR) 7,1 % Årlig avkastning siden stiftelsen (IRR) eks overkurs 9,1 % Eiendom Leieforhold Antall eiendommer: 9 Eiendommer Årlig leie Leie Indeks- Adresse: Øst og Sørlandet Leietaker 2013 pr. m 2 regulering Utløp Byggeår: Rema % Areal (m 2 ): Andre % Type: Handel Sum/vektet snitt % Tomt (m 2 ): - Eiendommene er 100 % utleid, hvorav Rema 1000 Norge AS står for ca. 83 % av samlet utleie. Flere av Skattemessig avskrivningssats bygg: 2 % kontraktene med Rema 1000 Norge AS har avtale om omsetningsbasert leie. For 2011 oppnådde man Skattemessig avskrivningssats tekniske installasjoner: 10 % omsetningsbasert leie fra 6 av Rema 1000 butikkene og to andre butikker, på totalt TNOK Blant andre leietakere er de største: Expert, MX Sport, Statoil og Hydro Texaco. Den totale porteføljen utgjør kvm BTA fordelt på 9 handelseiendommer. Eiendommene er lokalisert i Trøndelag (2), Sør-Norge (2), og Øst-landet (5). 7 av eiendommene er bygget i løpet av perioden De resterende 2 bygg er noe eldre, men rehabilitert i samme periode. Flere av eiendommene har potensiale for videre utvikling og utbygging. Selskap Dato for innbetaling av EK: Opprinnelig brutto eiendomsverdi: Opprinnelig innbetalt EK: Opprinnelig innbetalt ansvarlig lån: Samlet innbetaling: Restansvar p.t: 0 Rabatt latent skatt 7 % Minimumsandel: 1,0 % Innbetalt pr. 1%: Salgstrigger: 25 % Utvidelse av butikken i Risør med ca. 210 kvm ble ferdigstillet i 2 Q Leietaker er ansvarlig for indre vedlikehold samt egne driftskostnader. Eier skal bekoste utvendig vedlikehold, ombygging og utskiftning av faste tekniske installasjoner, samt forsikring og eventuell eiendomsskatt. Nøkkeltall resultat og balanse Finansiering Saldo Avdrag Rente- Budsjett/prognose Lån Rente binding Brutto leieinntekter Handelsbanken ,12 % Netto leieinnteker (eks egne adm kostnader) Handelsbanken ,16 % Årets resultat før skatt * Handelsbanken* flytende Årets resultat etter skatt * Sum / vektet snitt ,76 % Netto cash-flow etter avdrag banklån * Netto cash-flow før avdrag banklån * Utbytte/tilbakebetaling * Beløp eks renter ansvarlig lån Transje 2. nedbetales med NOK 2 mill. årlig fra Deretter NOK 2,5 mill. pr. år. Det er inngått ny rentebinding til 2021 med start i april 2012 for transje 2. Løpetid for hovedlånet er til * Finansiering i forbindelse med utbygging i Risør. Lånet nedbetales med NOK pr år. Løpetid på lånet er 10 år fra april Prognose (ved årets utløp) Verdifastsettelse pr Netto eiendomsyield 7,2 % 7,3 % 7,4 % 7,5 % Netto eiendomsyield 7,4 % 7,2 % 7,0 % EBITDA yield 6,9 % 7,0 % 7,1 % EBITDA yield 7,0 % 6,9 % 6,7 % Netto leie (påfølgende år) Netto leie Verdi eiendom Verdi eiendom Nettogjeld eksl. aksjonærlån Nettogjeld pr.* Latent skatt Cash-flow etter Over-/underkurs Utbetaling etter Latent skatt 7,00 % Verdijustert egenkapital Over-/underkurs Sum verdijustert EK og aksjonærlån Cash-flow (før avdrag) Avdrag Verdijustert egenkapital Budsjetterte investeringer (utvikling) 0 Utbytte/tilbakebetaling Sum verdijustert EK og aksjonærlån Utbetaling + avdrag bank i prosent av VEK 11,6 % 9,7 % 9,0 % Verdi bygg pr. kvm Utbetaling i prosent av VEK 7,2 % 5,5 % 5,1 % Andelsverdi 1 % Andelsverdi 1 % Andelsverdi eks. over-/underkurs 1 % Kommentar * Nettogjeld inklusive finansiering av tilbygg Utbygging av 1 eiendom i porteføljen er ferdigstilt våren Dette er hensyntatt i beregning av andelsverdi. Vennligst merk at estimatene inntatt ovenfor er basert på estimater foretatt av selskapet/pareto Project Finance AS. Estimatene er basert på rimelige vurderinger basert på objektive data. Risikofaktorer, usikkerheter og andre forhold kan medføre at de faktiske forhold avviker vesentlig fra den forventede utvikling. Vennligst merk at denne informasjonen IKKE skal benyttes til andre formål enn å vurdere en eventuell investering i selskapet. De historiske finansielle tallene vist ovenfor er basert på finansielle tall for selskapets årsregnskap per og budsjettert regnskap per Vennligst merk at historiske finansielle tall ikke er representative for fremtidig inntjening og avkastning. Vi gjør oppmerksom på at definisjonen av netto leieinntekter er endret ihht.gjeldende markedspraksis. Se detaljert beskrivelse under kapittelet om forklaring av fremgangsmåte.

7 Kongsberg Industribygg AS Kontaktperson i PPF: Navn: Eirik Østby Telefon: Omsetning andeler: Navn: Equity sales Telefon: Forretningsfører: Navn: Marius Gjone Hannestad Telefon: Hovedleietager: Kongsberg Næringsparkutvikling AS Gjenværende leietid i år (snitt portefølje): 6,2 Nøkkeltall Forventet årlig avkastning neste 5 år 18,9 % Verdi pr. 1% inkl. aksjonærlån Sist omsatt Utbetaling siden etablering pr 1% Årlig avkastning siden stiftelsen (IRR) -7,1 % Årlig avkastning siden stiftelsen (IRR) eks overkurs -2,8% Eiendom Leieforhold Navn: Kongsberg Industribygg AS Årlig leie Leie Indeks- Adresse: Kongsberg Næringspark Leietaker 2013 pr. m 2 regulering Utløp Byggeår: Flere byggetrinn. Fra slutten av 60-tallet til 2007 Kongsberg Næringsparkutvikling AS ,25 % Areal (m 2 ): Volvo Aero Norge AS ,25 % Type: Kombinasjonsbygg Sum/vektet snitt ,25 % Tomt (m 2 ): Kongsberg Næringsparkutvikling AS er et datterselskap av Kongsberg Gruppen ASA og er leietaker i Skattemessig avskrivningssats bygg: 4 % eiendommene "Vestblokka" og "Østblokka". Selskapet fremutleier lokalene til FMC Kongsberg, Dresser Rand AS, Skattemessig avskrivningssats tekniske installasjoner: 10 % Volvo Aero Norge AS og diverse andre selskaper. Leieavtalen løper til og har en fast årlig regulering med 2,25 %. Eiendommen er delt i tre; Østblokka, Vestblokka og nybygg for Volvo. Østblokka er på ca m2 hvorav m2 er kontor. Bygningsmassen består av totalt 13 bygninger bygget inntil hverandre slik at de Volvo Aero Norge AS produserer komponenter til jet-maskiner for verdens ledende flyprodusenter, inkludert fremstår som et samlet bygg. Vestblokka er bygget på samme måte og består av totalt 8 bygg. Vestblokka komponenter til F35 Joint Strike Fighter og utgjør et teknisk kompetansesenter med avansert mekanisk er på totalt m2, hvorav m2 er kontor. Nybygget til Volvo er på ca m2 hvorav 820 m2 er produksjon. Selskapet eier i dag nabobygget og leier i tillegg et nybygg av Kongberg Industribygg AS. Leietaker kontor. Det gjøres kontinuerlig tilpasninger og investeringer i Østblokka og Vestblokka. har benyttet sin opsjon til å forlenge avtalen for 5 nye år til 2017 til samme betingelser. Selskap Dato for innbetaling av EK: Opprinnelig brutto eiendomsverdi: Opprinnelig innbetalt EK: Opprinnelig innbetalt ansvarlig lån: Samlet innbetaling: Restansvar p.t: 0 Rabatt latent skatt 11,0 % Minimumsandel: 1,0 % Innbetalt pr. 1%: Salgstrigger: 25 % Nøkkeltall resultat og balanse Finansiering Saldo Avdrag Rente- Budsjett/prognose Lån Rente binding Brutto leieinntekter Norgeskreditt, transje ,96 % Netto leieinnteker eks administrasjon Norgeskreditt, transje ,65 % Årets resultat før skatt * Norgeskreditt, transje ,83 % Flytende Årets resultat etter skatt * Sum / vektet snitt ,89 % Netto cash-flow etter avdrag banklån * Netto cash-flow før avdrag banklån * Lånet løper til november 2017 Utbytte/tilbakebetaling * Beløp eks renter ansvarlig lån Prognose (ved årets utløp) Verdifastsettelse pr Netto eiendomsyield 7,90 % 8,2 % 8,5 % 8,8 % Netto eiendomsyield 8,1 % 7,9 % 7,7 % EBITDA yield 8,1 % 8,4 % 8,7 % EBITDA yield 8,0 % 7,8 % 7,6 % Netto leie påfølgende år Netto leie Verdi eiendom Verdi eiendom Nettogjeld eksl. aksjonærlån Nettogjeld pr Latent skatt Cash-flow etter Over-/underkurs Utbetaling etter Deltakerlån Latent skatt Verdijustert egenkapital Over-/underkurs Underskudd til fremføring Verdi av underskudd til fremføring Sum verdijustert EK og aksjonærlån Cash-flow (før avdrag) Deltakerlån Avdrag Verdijustert egenkapital Utbytte/tilbakebetaling Sum verdijustert EK og aksjonærlån Utbetaling + avdrag bank i prosent av VEK 15,2 % 17,4 % 15,5 % Verdi bygg pr. kvm Utbetaling i prosent av VEK 0,0 % 3,0 % 2,5 % Andelsverdi 1 % Andelsverdi eks. over-/underkurs 1 % Andelsverdi eks. over-/underkurs 1 % Kommentar Vennligst merk at estimatene inntatt ovenfor er basert på estimater foretatt av selskapet/pareto Project Finance AS. Estimatene er basert på rimelige vurderinger basert på objektive data. Risikofaktorer, usikkerheter og andre forhold kan medføre at de faktiske forhold avviker vesentlig fra den forventede utvikling. Vennligst merk at denne informasjonen IKKE skal benyttes til andre formål enn å vurdere en eventuell investering i selskapet. De historiske finansielle tallene vist ovenfor er basert på finansielle tall for selskapets årsregnskapet per og budsjettert regnskap per Vennligst merk at historiske finansielle tall ikke er representative for fremtidig inntjening og avkastning. Vi gjør oppmerksom på at definisjonen av netto leieinntekter er endret ihht.gjeldende markedspraksis. Se detaljert beskrivelse under kapittelet om forklaring av fremgangsmåte.

8 Krags gate Eiendom II IS Kontaktperson i PPF: Navn: Eirik Østby Telefon: Omsetning andeler: Navn: Equity sales Telefon: Forretningsfører: Navn: Marius Gjone Hannestad Telefon: Hovedleietager: Kongsberg Næringsparkutvikling AS Gjenværende leietid i år: 4,9 Nøkkeltall Forventet årlig avkastning neste 5 år 10,1 % Verdi pr. 1% Sist omsatt Utbetaling siden etablering pr 1% Årlig avkastning siden stiftelsen (IRR) 25,1 % Årlig avkastning siden stiftelsen (IRR) eks overkurs 25,6% Eiendom Leieforhold Navn: Krags gate Eiendom II Årlig leie Leie Indeks- Adresse: Kongberg Næringspark Leietaker 2013 pr. m 2 regulering Utløp Byggeår: 1964/99/03 Kongsberg Næringsparkutvikling AS % Areal (m 2 ): Sum/vektet snitt % Type: Kontorbygg Tomt (m 2 ): Leiekontrakten er å karakterisere som en ren bare-house avtale og løper frem til Leietaker har Skattemessig avskrivningssats bygg: 2 % forkjøpsrett ved et evt. salg. Leietaker bekoster innvendig og utvendig vedlikehold, oppgraderinger, forsikring, Skattemessig avskrivningssats tekniske installasjoner : 10 % samt alle offentlige utgifter. Utleier bekoster kun sin egen forretningsførsel. Eiendommen består i dag av et kontorbygg på kvm, hvorav kvm er ferdigstilt i Bygget er oppført i betong/tegl, med prefabrikkerte frilagt singel fasader. Bygget består av 4 etasjer, samt underetasje. Eiendommen ligger i Kongsberg Næringspark som består av 40 bedrifter med ca ansatte. Leien reguleres per 1. januar hvert år med økningen i KPI fra okt til okt. Ved KPI justering utover 3 % blir det overskytende regulert med 80 % av endringen. Hele bygget er fremutleid til Kongsberg Defence & Aerospace (68%), Ergo Group (20%), Data Response Norge AS (10%) og andre (2%) Selskap Dato for innbetaling av EK: Opprinnelig brutto eiendomsverdi: Ansvarlig kapital: Opprinnelig innbetalt EK: Tilbakebetalt/nedsatt kapital Samlet innbetaling: Restansvar p.t: Rabatt latent skatt 7 % Minimumsandel: 1,0 % Innbetalt pr. 1%: Salgstrigger: 25 % Nøkkeltall resultat og balanse Finansiering Saldo Avdrag Rente- Budsjett/prognose Lån Rente binding Brutto leieinntekter Pr. Spb 1 - Sandsværbanken ,00 % Netto leieinnteker eks administrasjon Pr. Spb 1 - Sandsværbanken ,41 % Flytende Årets resultat Sum / vektet snitt ,84 % Årets skattemessig resultat i IS på 100% basis Netto cash-flow etter avdrag banklån Netto cash-flow før avdrag banklån Utbytte/tilbakebetaling Prognose (ved årets utløp) Verdifastsettelse pr Netto eiendomsyield 7,50 % 7,7 % 7,9 % 8,1 % Netto eiendomsyield 7,8 % 7,6 % 7,4 % EBITDA yield 7,4 % 7,5 % 7,7 % EBITDA yield 7,4 % 7,3 % 7,1 % Netto leie påfølgende år Netto leie Verdi eiendom Verdi eiendom Nettogjeld etter utbytte Nettogjeld pr Latent skatt Cash-flow etter Over-/underkurs Utbetaling etter Verdijustert egenkapital Latent skatt 7 % Over-/underkurs Årets skattemessig resultat i IS på 100% basis Cash-flow (før avdrag) Sum verdijustert egenkapital Avdrag Utbytte/tilbakebetaling Utbetaling + avdrag bank i prosent av VEK 10,3 % 9,1 % 9,9 % Verdi bygg pr. kvm Utbetaling i prosent av VEK 1,6 % 1,4 % 2,1 % Andelsverdi 1 % Andelsverdi 1 % Andelsverdi eks. over-/underkurs 1 % Kommentar Vennligst merk at estimatene inntatt ovenfor er basert på estimater foretatt av selskapet/pareto Project Finance AS. Estimatene er basert på rimelige vurderinger basert på objektive data. Risikofaktorer, usikkerheter og andre forhold kan medføre at de faktiske forhold avviker vesentlig fra den forventede utvikling. Vennligst merk at denne informasjonen IKKE skal benyttes til andre formål enn å vurdere en eventuell investering i selskapet. De historiske finansielle tallene vist ovenfor er basert på finansielle tall for selskapets årsregnskap per og budsjettert regnskap per Vennligst merk at historiske finansielle tall ikke er representative for fremtidig inntjening og avkastning. Vi gjør oppmerksom på at definisjonen av netto leieinntekter er endret ihht.gjeldende markedspraksis. Se detaljert beskrivelse under kapittelet om forklaring av fremgangsmåte.

9 Ski Eiendomsinvest AS Kontaktperson i PPF: Navn: Truls Christensen Telefon: Omsetning andeler: Navn: Equity sales Telefon: Forretningsfører: Navn: Otto Juell Telefon: Hovedleietager: Follo Politidistrikt Gjenværende leietid i år: 20,4 Nøkkeltall Forventet årlig avkastning neste 5 år 10,3 % Verdi pr. 1% inkl. aksjonærlån Sist omsatt na Utbetaling siden etablering pr 1% Årlig avkastning siden stiftelsen (IRR) 1,9 % Årlig avkastning siden stiftelsen (IRR) eks overkurs 9,7% Eiendom Leieforhold Navn: Follo Politihus Leie Indeks- Adresse: Vestveien 16, 1402 SKI Leietaker 2013 pr. m 2 regulering Utløp Byggeår: 2007/2008 Follo Politidistrikt % Areal (m 2 ): Årlig leie nybygg fom 12/ % Type: Kontor Ombygging % Tomt (m 2 ): Sum/vektet snitt % Skattemessig avskrivningssats bygg: 2 % Skattemessig avskrivningssats tekniske installasjoner: 10 % Bygget består av 4 etasjer og en kjelleretasje. Fellesfunksjoner er i hovedsak lokalisert i 1. og kjelleretasje, mens de tre øverste etasjer er rene kontoretasjer. Interiørene fremstår lyse og lette, de smale bygningskroppene (12m) vil sørge for mye gjennomstrømmende dagslys der kjernearealene holdes åpne eller i glass. Utvidelse skjer med kvm i 2012, primært kontorarealer, som få r samme eksteriørmessige utforming. Selskapet har inngått leieavtale for tilbygg på eiendommen. Arealutvidelsen er kvm. Det er innregulert ytterligere kvm som et potensial for senere utvidelse ved behov. Utbyggingen går som planlagt og er forventet ferdigstilt 12/2012. Hele leieforholdet er forlenget med 5 år til 02/2033. Selskap Dato for innbetaling av EK: Opprinnelig brutto eiendomsverdi: Opprinnelig innbetalt EK: Opprinnelig innbetalt ansvarlig lån: Samlet innbetaling: Restansvar p.t: 0 Rabatt latent skatt 7 % Minimumsandel: 1,0 % Innbetalt pr. 1%: Salgstrigger: 25 % Nøkkeltall resultat og balanse Finansiering Saldo Avdrag Rente- Lån Rente binding Budsjett/prognose DnB Bank ASA ,46 % Brutto leieinntekter DnB Bank ASA ,28 % Netto leieinntekter eks egen administrasjon DnB Bank ASA ,32 % Årets resultat før skatt * DnB Bank ASA ,61 % Årets resultat etter skatt * Byggelån (trekkes opp 2012) ,79 % Netto cash-flow etter avdrag banklån * Sum / vektet snitt ,27 % Netto cash-flow før avdrag banklån * Utbytte/tilbakebetaling 0 Selskapets rentemargin kan bli endret hvis det generelle nivå i finansmarkedene tilsier dette, sist endret juni Selskapet har etablert byggelånsfinansiering med konverteringsrett ved ferdigstillelse nybygg * Beløp eks renter ansvarlig lån beregnet Prognose (ved årets utløp) Verdifastsettelse pr Netto eiendomsyield 0 6,1 % 6,2 % 6,3 % Netto eiendomsyield 6,1 % 6,0 % 5,9 % EBITDA yield 5,9% 6,0% 6,1% EBITDA yield 5,9% 5,8% 5,7% Netto leie påfølgende år *) Netto leie Verdi eiendom *) Verdi eiendom Estimert verdi utbyggingspotensiale Estimert verdi utbyggingspotensiale Nettogjeld eksl. aksjonærlån *) Nettogjeld pr Latent skatt *) Cash-flow etter Over-/underkurs Utbetaling etter Verdi av underskudd til fremføring Latent skatt 7 % Deltakerlån Verdi av underskudd til fremføring 15 % Verdi annuitetsleie Verdi annuitetsleie Verdijustert egenkapital Over-/underkurs Sum verdijustert EK og aksjonærlån Deltakerlån Cash-flow (før avdrag) Planlagt emisjon høsten Avdrag Verdijustert egenkapital Utbytte/tilbakebetaling Sum verdijustert EK og aksjonærlån Utbetaling + avdrag bank i prosent av VEK 12,0 % 9,0 % 7,7 % Verdi bygg pr. kvm Utbetaling i prosent av VEK 0,8 % 0,6 % 0,5 % Andelsverdi 1 % Andelsverdi 1 % Andelsverdi eks. over-/underkurs 1 % Kommentar *) Beløpene er hensyntatt nyinvesteringene og normalisert leie v/ferdig bygg, ekskl adm kost. Selskapet har igangsatt bygging for utvidelse av politihuset, se kommentar over. Vennligst merk at estimatene inntatt ovenfor er basert på estimater foretatt av selskapet/pareto Project Finance AS. Estimatene er basert på rimelige vurderinger basert på objektive data. Risikofaktorer, usikkerheter og andre forhold kan medføre at de faktiske forhold avviker vesentlig fra den forventede utvikling. Vennligst merk at denne informasjonen IKKE skal benyttes til andre formål enn å vurdere en eventuell investering i selskapet. De historiske finansielle tallene vist ovenfor er basert på finansielle tall for selskapets årsregnskap per og budsjettert regnskap per Vennligst merk at historiske finansielle tall ikke er representative for fremtidig inntjening og avkastning.

10 Sola Næringseiendom KS Kontaktperson i PPF: Navn: Eirik Østby Telefon: Omsetning andeler: Navn: Equity sales Telefon: Forretningsfører: Navn: Christina Natvig Næsset Telefon: Hovedleietager: SAS Consortium Gjenværende leietid i år: 8,3 Nøkkeltall Forventet årlig avkastning neste 5 år 21,5 % Verdi pr. 1% Sist omsatt Utbetaling siden etablering pr 1% Årlig avkastning siden stiftelsen (IRR) 19,0 % Eiendom Leieforhold Navn: Sola Næringseiendom KS Årlig leie Leie Indeks- Adresse: Bygninger på Stavanger Lufthavn, Sola Leietaker 2013 pr. m 2 regulering Utløp Byggeår: SAS Consortium % Areal (m 2 ): Sum/vektet snitt % Type: Hangar,drift-/kontorbygg Tomt (m 2 ): Skattemessig avskrivningssats 4 % Skattemessig avskrivningssats tekniske installasjoner 10 % Eiendommen ligger på Stavanger Lufthavn, Sola, utenfor Stavanger sentrum. Eiendommen ligger inne på selve flyplassområdet. Avinor er bortfester av tomten. Festekontrakten inneholder bl.a. klausuler som gjør at Avinor kan kjøpe eiendommen dersom viktige luftfartshensyn tilsier dette. Verdifastsettelsen ved evt. opphør vil være restverdi på byggene ved innløsning. Restverdien finnes ved lineær nedskrivning av byggenes oppføringskostnad over festeforholdets avtalte lengde. Oppføringskostnaden er NOK Festekontrakten løper til , med rett til fornyelse med inntil 2 x 5 år. Selskap Dato for innbetaling av EK: Opprinnelig brutto eiendomsverdi: Opprinnelig ansvarlig kapital: Opprinnelig innbetalt EK: Samlet innbetaling: Restansvar p.t: Rabatt latent skatt 11 % Minimumsandel: 1,0 % Innbetalt pr. 1%: Salgstrigger: 25 % Dagens leietaker, SAS, bruker ikke eiendommen i sin helhet, men har flere fremleietakere. Det er i dag noe i overkant av halvparten av lokalene som er i bruk. SAS arbeider stadig med flere mulige fremleietakere. SAS har fått aksept fra bortfester på å henvende seg til også andre virksomheter enn kun virksomheter innen luftfartsnæringen. Noen av fremleieavtalene er inngått på lavere nivå enn leienivået i opprinnelig leiekontrakt. Leietager har opsjon til å forlenge avtalen med 2 x 5 år til 75% av leie ved utløp av kontrakten. Leietager er i hele leieperioden, også i opsjonsperiodene så lenge disse blir erklært, ansvarlig for innvendig og utvendig vedlikehold av eiendommen, herunder også tekniske utskiftninger. Leietager er også ansvarlig for forsikringer, økninger i eiendomsskatt og festeavgifter. Nøkkeltall resultat/budsjett Finansiering Saldo Avdrag Rente- Budsjett/prognose Lån Rente binding Brutto leieinntekter Bnbank, transje ,15 % Netto leieinnteker Bnbank, transje ,15 % Årets resultat Bnbank, transje ,57 % Flytende Årets skattemessig resultat i KS på 100% basis Sum / vektet snitt ,05 % Netto cash-flow etter avdrag banklån Netto cash-flow før avdrag banklån Utbytte/tilbakebetaling Transje 1 løper avdragsfritt. frem til 2016, mens transje 3 løper avdragsfritt frem til Lånet løper frem til Prognose (ved årets utløp) Verdifastsettelse pr Netto yield 10,5 % 11,6 % 12,1 % 12,6 % Netto yield 11,3 % 11,1 % 10,9 % EBITDA yield 11,4 % 11,9 % 12,4 % EBITDA yield 11,1 % 10,9 % 10,7 % Netto leie påfølgende år Netto leie Verdi eiendom Verdi eiendom Nettogjeld etter utbytte Nettogjeld pr Latent skatt 11 % Cash-flow etter Over-/underkurs Utbetaling etter Latent skatt 11 % Verdijustert egenkapital Over-/underkurs Cash-flow (før avdrag) Verdijustert egenkapital Avdrag Utbytte/tilbakebetaling Utbetaling + avdrag bank i prosent av VEK 22,6 % 29,2 % 27,2 % Verdi bygg pr. kvm Utbetaling i prosent av VEK 6,8 % 9,7 % 7,5 % Andelsverdi 1 % Andelsverdi 1 % Andelsverdi eks. over-/underkurs 1 % Kommentar I og med at SASBraathens har valgt å nedlegge hovedtyngden av virksomheten sin i eiendommen, er fremtiden noe usikker med hensyn til bruk av bygget Restverdi av bygget ved leiekontrakten/festekontraktens utløp vil nok være lavere enn dagens verdi som hensyntar en lang leiekontrakt med SASBraathens /i.e. SAS Consortium. Over leieperiodens lengde kan det være nødvendig å skrive ned eiendomsverdien. Vennligst merk at estimatene inntatt ovenfor er basert på estimater foretatt av selskapet/pareto Project Finance AS. Estimatene er basert på rimelige vurderinger basert på objektive data. Risikofaktorer, usikkerheter og andre forhold kan medføre at de faktiske forhold avviker vesentlig fra den forventede utvikling. Vennligst merk at denne informasjonen IKKE skal benyttes til andre formål enn å vurdere en eventuell investering i selskapet. De historiske finansielle tallene vist ovenfor er basert på finansielle tall for selskapets årsregnskap per og budsjettert regnskap per Vennligst merk at historiske finansielle tall ikke er representative for fremtidig inntjening og avkastning. Vi gjør oppmerksom på at definisjonen av netto inntekter er endret ihht gjeldende markedspraksis. Se detaljert beskrivelse under kapittelet om forklaring av fremgangsmåte.

11 Disclaimer This report gives an overview of the projects and funds managed by Pareto Project Finance AS. This report is intended for general guidance and information purposes only. This report is under no circumstances intended to be used or considered as financial or investment advice, a recommendation or an offer to sell, or a solicitation of any offer to buy any securities or other form of financial asset. Please note that this is not an offer document. The report is to be considered as marketing material, and is not prepared in accordance with the regulation regarding investment analyses. The material in the report is obtained from various sources per dating of the report. While all reasonable care has been taken to ensure that the material is true and not misleading, Pareto Project Finance AS does not guarantee its accuracy or completeness. All valuation estimates or other estimates presented are prepared by Pareto Project Finance AS or obtained from third parties, as part of the management service for the companies included in the report. The estimates are based on fair assumptions supported by objective data. The estimates are subject to risks, uncertainties and other factors that may cause actual events to differ materially from any anticipated development. There may have been changes in matter which affect the companies subsequent to the date of this presentation. Neither the issue nor delivery of this presentation shall under any circumstance create any implication that the information contained herein is correct as of any time subsequent to the date hereof or that the affairs of the company have not since changed. Pareto Project Finance/the companies do not intend, and do not assume any obligation to update or correct the information included in this report. This Presentation does not regard any specific investment objectives, financial situation or the particular needs of any specific person. The contents of this report are not to be construed as legal, business, investment or tax advice. Each recipient should consult with its legal, business, investment and tax advisors as to legal, business, investment and tax advice. Investors should understand that statements regarding future prospects may not be realised, and should also understand that past performance is not necessarily a guide to future performance. All investments mentioned in this report have attached risk of loss. The information contained herein may be subject to change without prior notice. Pareto Project Finance AS does not accept any form of liability, neither legally nor financially, for loss (direct or indirect) caused by the understanding and/or use of this report or its content. This Presentation is only intended for the recipients, and should not be copied or otherwise distributed, in whole or in part, to any other person. This report is subject to Norwegian law, and any dispute arising in respect of this report is subject to the exclusive jurisdiction of Norwegian courts. Pareto Project Finance AS is subject to supervision by the Financial Supervisory Authority of Norway. 3