Notat Oppdatering av Konseptvalgutredning for Omsorg+ i Bydel Vestre Aker pr

Transkript

1 Notat Oppdatering av Konseptvalgutredning for Omsorg+ i Bydel Vestre Aker pr I juli 2013 ble Konseptvalgutredning (KVU) for Omsorg+ i Vestre Aker t av Dovre Group AS. Kvalitetsikrers hovedkonklusjon etter gjennomgang av KVU var følgende: KVU har sentrale mangler, og bør oppdateres før endelig konseptvalg. Kravdokumentet bør oppdateres med reelle absolutte krav, og bør-kravene bør reflektere de forhold som faktisk skal vektlegges i konseptvalget. På grunnlag av oppdatert kravdokument bør det gjennomføres en ny alternativsanalyse, der det defineres et null-alternativ og alternativ anvendelse av Pilotveien hensyntas. Oppdatering gjelder for følgende enkeltpunkter som kvalitetsikrer har kommentert i KVU rapporten: Behov, krav og mål for Omsorg+ i Bydel Vestre Aker Alternativanalyse, kostnader, usikkerhetsanalyse, husleie og livsløpskostnader OPS Fremdrift Vurderingene fra Dovre Group As på de ulike kapitlene i KS1 rapporten er samlet i denne oppdateringen av KVU. Overskriftene for den enkelte avsnittene nedenfor viser til avsnittsinndelingen i KS Behovsanalyse I tilbakemeldingen i KS1 er det uklart hvor mange Omsorg+ boliger bydelen har behov for og om tiltaket er relevant for Oslo kommunes samlede behov. I KVU henvises det til Bystyremelding 1/2008 hvor det fremkommer at antall sykehjemsplasser i Oslo skal tilsvare en dekningsgrad på minimum 25 % av eldrebefolkningen i Oslo og at denne dekningsgraden ikke behøver å spesifiseres for bydel. I forhold til ovennevnte vises det til Sykehjemsbehovsplanen som ble vedtatt i bystyret i desember 2012.(rullert plan for skal vedtas i løpet av 2013). I denne planen vises det blant annet til byrådets prioriteringer om planlegging av Omsorg+ prosjekter i bydeler som ikke har dette tilbudet. Målsetning i planen er ett Omsorg+ i hver bydel, og etablering av 1000 Omsorg+ boliger i Oslo innen Befolkningsfremskrivingen viser et økt behov for ca 2100 nye Omsorg+ og/eller sykehjemsplasser frem til Målanalysen I følge vurderingene i KS1 er effektmålene utformet slik at kun en liten forbedring vil gi full måloppnåelse. Resultatmålene er ikke prioritert. 1

2 Effektmål: For å kunne oppnå effektmålene er det nødvendig med en forbedring av botilbudet for eldre i bydelen. Omsorg+ konseptet vil gi et nytt trinn i omsorgstrappen mellom uegnet bolig og varig sykehjemsplass Presisering av effektmål: Beboere som er etablert i Omsorg+ bolig vil oppleve større trygghet og være friskere lengre Det vil være færre søknader om langtidsopphold til sykehjem fra beboere i Omsorg+ enn for eldre ellers i bydelen Omsorg+ tilbud vil gi en bedre ressursutnyttelse i form av mindre behov for hjemmetjenester Prioritering av resultatmål: Resultatmålene i prioritert rekkefølge: 1) Kostnader, 2) Kvalitet 3) Tid 3.3 Kravdokument I følge KS1 er flere av kravene i KVU ikke forankret i ESTs kravspesifikasjon og de er heller ikke begrunnet i KVU. Flere av de absolutte kravene har ikke støtte i bydelen. Det må bero på en misforståelse at kravene ikke har støtte i bydelen. To absolutt krav (krav 2 og 3i KVU) inngår som en del av kravene i Oslo kommune kravspesifikasjon og er ikke nødvendig å presisere fra bydelen. Det samme gjelder for to bør krav (krav 1 og 3). Bør krav 2 i KVU endres til krav om at det avsettes tilstrekkelig areal, slik at rehabiliteringsenheten som pr i dag er i Piloteveien kan flyttes over til Hovseterveien. Reviderte krav er følgende: Absolutt krav 1: Det skal være minst 65 boliger Absolutt krav 4: Beboernes husleie skal i gjennomsnitt ikke være høyere enn gjengs leie Bør krav Bør krav 1: Det bør vurderes smarthusteknologi etter avklaring av ansvar mellom overordnet bestiller og utfører Bør krav 2: Det avsettes tilstrekkelig areal til rehabiliteringsenhet 3.4 Konsepter og anbefaling Sammenligning av alternativene Vurderinger i KS1: Alternativsanalysen mangler beskrivelse av null-alternativet for begge konseptene. Betydelig kostnadsdifferanse mellom konseptene. Dette er ikke vektlagt i analysen. : 2

3 Omsorg+ er et nytt konsept i bydelens omsorgstilbud, som i tillegg til fysisk tilrettelegging av bygninger innebærer etablering av tjenester og funksjoner som pr. i dag ikke er integrert i nåværende tjenestetilbud. Omsorg+ konseptet krever at bygningsmassene tilpasses iht. de krav og retningslinjer som er angitt i Funksjonell kravspesifikasjon for Omsorg+bygg i FKOK. Et nullalternativ hvor bydelen gjennomfører mindre investeringer i bygningsmassen i Pilotveien gjør at dagens ordinære omsorgstjenester ytelser kan videreføres men dette vil ikke oppfylle krav i Omsorg+-konseptet. Ombygging av Pilotveien som pr i dag har 100 små leiligheter medfører en lavere investering enn nybygg i Hovseterveien, men vil samtidig gi totalt ca 60 færre kommunalt disponerte boliger i bydelen. Bydelen er en av seks bydeler med lavest antall kommunalt disponerte boliger, ca 380 boliger. Gjennomsnittlig disponerer hver bydel ca 675 kommunalt eide boliger. Kostnadene ved å fremskaffe tilsvarende ca 60 små boliger, for å dekke behovet for boliger til andre grupper vanskeligstilte, vil utgjøre en kjøpsinvestering på ca 100 mill Merverdien av å videreføre konseptet for Hovseterveien 20 er vurdert som følger (hentet fra anbefalingen i KVU): Imøtekommelse av behovet for og kravene til Omsorg+ i bydelen (sett opp mot nullalternativet). Alternativet er utformet med mer fellesareal til aktivitets-, felles- og servicedelen enn Pilotveien, da dette er et uttrykt ønske fra bydelen. Dette muliggjør økt tjenestetilbud fra bydelen og dermed bedre oppnåelse av effekt- og resultatmål. Vurdert for oppnåelse av krav så oppfyller nybygget alle må og bør-krav fullt ut. Leilighetene i dette alternativet er større enn i Pilotveien og vil gi brukerne bedre plass og økt bokomfort. Driftskostnad pr. kvm for Hovseterveien 20 vil være lavere enn for Pilotveien, hovedsakelig på grunn av lavere energikostnad ved oppføring av passivhus. Et nybygg i Hovseterveien vil frigjøre ca 40 leiligheter i Pilotveien som kan bidra til å dekke bydelens boligsosiale behov i årene fremover, jfr. neste punkt 3

4 3.4.2 Alternativ bruk av Pilotveien Det fremkommer i KS1 at bruk av Pilotveien ikke er hensyntatt eller redegjort for. Nybyggalternativet gir 68 enheter mens Pilotveien gir 77. Det må derfor redegjøres for bruk av Pilotveien. Bydelen anser bruk av Pilotveien 6 som en viktig ressurs for å dekke bydelens boligsosiale behov i årene fremover. En etablering av omsorg+ konsept i Hovseterveien 20 vil sannsynligvis å frigjøre ca 40 boliger i Pilotveien 6. Pilotveien 6 har i dag beboere med vedtak innenfor ulike behov. Det er boliger for utviklingshemmede, yngre enslige flyktninger, mennesker med lettere psykiske lidelser og i tillegg eldre med somatiske lidelser av ulik karakter. Bydelen har et stort behov for denne type boliger, til fleksibelt bruk, og boliger i Pilotveien gir bydelen en ressurs i forhold til et fremtidig behov. 3.5 Vurdering av egnethet for OPS Kvalitetsikrer har vurdert at OPS ikke er tilstrekkelig drøftet i KVU. Tema bør utredes videre i et forprosjekt. I KS1-rapporten fremkommer det at kvalitetsikrer ikke kan gjøre en kvalitetssikring på fremdrift på grunn av manglende fremdriftsplan og utilstrekkelig OPSvurdering. : I byrådets forslag til budsjett for 2014 fremkommer følgende: I byrådssak 152/13 om Omsorg+ etter tre års drift og i sykehjemsbehovsplanen legges det opp til en utvidelse av måltall med ytterligere 500 Omsorg+leiligheter, slik at Oslo får totalt slike boliger innen Hovedstrategien for anskaffelse av nye Omsorg+ prosjekter er gjennomføring av disse som OPS-prosjekter. Kostnadseffektivitet Det er ikke hensiktsmessig å videreføre prosjektet til et forprosjekt dersom det skal gjennomføres et OPS. Hensikten med OPS er at valgte leverandører skal stå fritt til å velge gode løsninger ved bestilling av et Omsorg+ bygg. Ved å gjennomføre et forprosjekt i regi av et foretak vil låse løsninger å fordyre gjennomføringen av prosjektet. Eiendommens egnethet For å minimere risiko i prosjektet er det nødvendig å omregulere eiendommen i Hovseterveien før kommunen går ut med en konkurranse. + Organisering og kompetanse Byrådsavdeling for eldre og sosiale tjenester vil være prosjektleder for et OPS prosjekt, foreslå OPS-modell og utarbeide konkurransedokumenter. Bydelen vil delta blant annet i beslutningsprosessene om utforming av bygget. Det vil bli trukket inn nødvendig kompetanse fra andre virksomheter, blant annet UKE. Finansiering kommunale investeringer Det er forventet at prosjektkostnadene vil være på samme nivå, uavhengig om prosjektet gjennomføres som OPS eller i regi av Boligbygg. Ved et OPS-prosjekt vil kommunen ikke ha investeringskostnader men driftsbudsjettet vil bli bundet som følge av husleieinnbetalinger i 4

5 løpet av leiekontraktens varighet på 30 år. Driftskostnader avhenger også av hvilken OPSmodell som blir valgt. Fremdriftsplan Regulering av Hovseterveien bør starte umiddelbart da dette ansees å være en premissgiver for ferdigstillelsestidspunktet av prosjektet uavhengig om prosjektet gjennomføre som OPS eller av Boligbygg. Omreguleringen er antatt å ta ca 1,5 år. Foretaket vil ha en parallell prosess med forprosjekt i omreguleringsfasen. Gjennomføres prosjektet som OPS, vil EST utarbeide forslag til OPS-modell og konkurransedokumenter før omreguleringen er gjennomført. Fremdriftsplanen er oppdatert i og fremkommer nedenfor. Antatt fremdrift ved gjennomføring av prosjektet som OPS eller av foretak OPS Foretak Omregulering av tomt des mai 2015 des mai 2015 Utarbeide konkurranse-dokumenter Innen nov 2014 Forprosjekt og KS2 jan-okt 2014 Konkurranse og forhandlinger nov 2014-mai 2015 Detaljprosjektering okt 2014-juni 2015 Gjennomføring mai 2015-mai 2017 juli 2015-juli 2017 Tomten må være omregulert før utlysning av OPS-konkurranse. Det er antatt at prosjektet vil ferdigstilles ca 6 måneder senere enn om foretaket gjennomfører. 4.1 Estimeringsprosess Kvalitetsikrer påpeker at påslag for byggherre på 20 % vurderes som høyt men ikke sett i lys av manglende erfaring hos byggherre. Påslag på 5 % for uspesifisert er for lav. Gjennomførte stikkprøver viser at kostnader til passivhus og smarthusteknologi kan være for lave. Kostnadsestimatene for de to konseptene er sammenlignbare og trolig egnet som grunnlag for alternativsanalyse. Kvalitetsikrer fremmer flere momenter rundt økonomien i prosjektet som ikke er begrunnet ei heller dokumentert. Dette kan illustreres ved for eksempel kvalitetsikrer sine antydninger om at enkelte påslag kan være for høye eller kan være for lave, men at det er en mulighet for at det ikke er det allikevel. Uten reell begrunnelse og/eller dokumentasjon for påstandene finner BBY det vanskelig å kommentere eller bestride disse da det ikke finnes et reelt utgangspunkt fra kvalitetsikrer. 4.2 Kostnadsnivå i konseptene I følge KS1 er kostnader pr kvm er ikke urimelig høye, sammenholdt med byggekostnader fra private byggherrer som varierer mellom 20'-30' pr kvm. Ideelt sett skulle man systematisere erfaringer fra ferdige Omsorg+ og boligprosjekter gjennomført i offentlig og privat regi. Kostnader fra fire private prosjekter er systematisert. Disse tallene stammer fra Foreløpig er det ingen ferdigstilte kommunale prosjekter men Omsorg+ i Ljabrubakken er 5

6 under detaljprosjektering. Boligbygg har gått gjennom kostnadene og vurdert disse på nytt. Kostnadsnivået i Pilotveien og Hovseterveien er estimert til ca 2-2,5 mill pr enhet. Kvalitetsikrer kommenterer at kommunen bør systematisere erfaringer fra ferdige prosjekter gjennomført i offentlig og privat regi. Prosjektkostnader og leie av gjennomførte private prosjekter er systematisert hos EST. Det er ikke gjennomført kommunale prosjekter ennå, men systematiseringen vil bli gjort fortløpende i Boligbygg og Omsorgsbygg Oslo KF sammen med EST etter hvert som prosjektporteføljen realiseres. 4.3 Husleieberegninger og livssykluskostnader Vurderinger fra kvalitetsikrer: Gjengs leie er absolutt krav og husleieberegning viktig i forhold til valg av alternativer. Upålitelige beregninger kan få konsekvenser for bydelens leiekostnader. På grunn av manglende tilgang på detaljert beregningsmodell for LCC har vi ikke nødvendige opplysninger for å kunne foreta en vurdering av disse beregningene. Kvalitetsikrer hevder at manglende tilgang på detaljert beregningsmodell for LCC gjorde at de ikke kunne foreta vurdering av beregningene for husleie og LCC. Det er dessverre slik at kvalitetsikrer mottok alle kostnader, arealer mv for å kunne gjøre dette. Det er derfor beklagelig at kvalitetsikrer ikke har gjort dette som en del av deres kvalitetssikringsrapport. Foretaket og byrådsavdelingen tar til etterretning at kostnaden for etablering av midlertidige boliger ved totalrehabilitering av Pilotveien ikke var medtatt i kalkylen for dette konseptet. Dette er nå korrigert for og synliggjort både i kalkylen og husleien for dette konseptet. Vedlagt følger oppdatert leieberegning. 6

7 Omsorg+ Pilotveien og Hovseterveien kostnader og leie Pilotveien Hovseterveien Bruttoareal bygg ca Bruttoareal bolig Bruttoareal næring/serviceareal (kjeller og underetasje) Andel boligdel 75 % 75 % Andel næringsdel (kontor, aktivitetssenter osv) 25 % 25 % Antall boliger Brutto boligareal pr bolig Boareal pr bolig ca Kostnader Tomteverdi Verdi eksisterende bygg Prosjektkostnader inkl mva (P50) Sum totale prosjektkostnader Fradrag mva Statlig tilskudd Kommunalt tilskudd Netto kostnader Leiepris boliger inkl statlig og kommunalt tilskudd Kapitalkostnader (4,75% rente, annuitet 40 år) FDV-kostnader Leiepris hele bygget Leiepris boligdel Leiepris næringsdel uten tilskudd Kostnader andel/ pr kvm Brutto enhetskostnad (P50) Brutto enheskostnad inkl tomt og verdi bygg Statlig tilskudd pr bolig Kommunalt tilskudd pr enhet (25%, maks ) FDV-kostnader pr kvm BRA inkl kontraktsforv og øvrige driftskostnader Leiepris pr bolig pr mnd Gjengs leie i bydelen pr mnd Leie pr kvm BTA næring/servicedel ekskl FDV-kostnader