Byggetid er penger. Boligprodusentenes planstudie. Et samarbeidsprosjekt mellom Boligprodusentenes Forening og Prognosesenteret AS

Størrelse: px
Begynne med side:

Download "Byggetid er penger. Boligprodusentenes planstudie. Et samarbeidsprosjekt mellom Boligprodusentenes Forening og Prognosesenteret AS"

Transkript

1 Byggetid er penger Boligprodusentenes planstudie Et samarbeidsprosjekt mellom Boligprodusentenes Forening og Prognosesenteret AS 1

2 Forord Her foreligger Boligprodusentenes Planstudie som en sammenstilling av kvantitative og kvalitative data om tidsbruk i planprosessen. Vi har med hensikt ikke trukket konklusjoner om hva som må gjøres med planprosessen for å forbedre og effektivisere planarbeidet. Kartleggingen indikerer imidlertid behov for både reformer i regelverket, tydeliggjøring av dagens regler og praksisutvikling hos både forslagsstillere og kommuner. Vi presenterer denne utvalgsundersøkelsen som en datasamling, og håper at planstudien vil bidra til nye initiativ for forbedring av planarbeidet. Planstudien er kommet i stand gjennom et samarbeid som omfatter en rekke bidragsytere. Vi takker Boligprodusentenes medlemmer som har finansiert arbeidet; Block Watne, Selvaag Bolig, Nordbohus, JM Norge, Nordek, Mestergruppen, OBOS, Norgeshus, Boligpartner, Vestlandshus, Backer Bolig og Tinde Bygg. Flere av våre medlemmer har bidratt med sin tid i intervjuer sammen med Bærum, Skedsmo, Stavanger og Bergen kommune og gitt oss verdifullt innblikk i planprosessen. Takk for hjelpen! Vi vil også takke alle som har besvart undersøkelsen både blant kommuner og forslagsstillere. Prognosesenteret AS har utarbeidet spørringer og analysert svarene og er sterkt medvirkende til systematikken som har gjort dette arbeidet mulig. Takk til Aksel Hagen for nyttig innspill i tidlig fase av utarbeiding av undersøkelsen. Vi håper at du som leser av rapporten vil ha nytte av dette arbeidet! Hilsen fra Boligprodusentenes Forening Per Jæger, adm. Direktør Morten Meyer,

3 Innhold 1 Innledning Oppsummering av tidsbruk i byggeprosessen Dataunderlag Karakteristikk av planene som inngår i undersøkelsen Tidsbruk Gjennomsnittlig tidsbruk Typisk tidsbruk Nyere planer etter Andre kilder Om planprosessen Oppstartmøte Felles mål Forutsigbarhet og fremdrift i planarbeidet Dialog om planforslaget Tidsfrister Kommunens interesse for boligutvikling Forslagsstillers interesse for planområdet og berørte interesser Årsaker til dårlig fremdrift i planarbeidet Fra intervju med private forslagsstillere Tid i planprosessen Felles plan for fremdrift Fleksibilitet i plansystemet Plansamarbeid om knutepunktutvikling, store prosjekter Om rollen som forslagsstiller Samspill om plan kommunen Samspill om plan - andre myndigheter Bruk av utbyggingsavtaler og rekkefølgebestemmelser Kostnadsvekst Prosjektet som ikke ble noe av Referanser.28 3

4 1 Innledning Problemstilling Boligutvikling er et av områdene hvor norske politikere vil avgjøre den fremtidige samfunnsutviklingen: - hvor skal nye boliger bygges i urbane strøk? - hvordan skal vi forflytte oss mellom bolig og arbeid? - skal selveiermodellen videreføres for nye generasjoner? - hvordan skal kostnadsdelingen for infrastruktur være mellom kjøper av ny bolig og fellesskapet? Den grunnleggende problemstillingen som har foranlediget denne rapporten er spørsmålet om hvordan vi som samfunn skal skape tilstrekkelig antall nye boliger til alle de som ønsker å bo i urbane strøk. Ferdigregulerte tomter er plansystemets avgjørende bidrag til boligforsyningen. Når boligforsyningen synes å være kritisk lav i urbane strøk, er det derfor nærliggende å undersøke om det kan gjøres forbedringer i plansystemet for å øke tilgangen på tomter for boligbygging. Norsk boligforsyning trenger nye grep som kan sikre alle tilgang til boliger som et av de grunnleggende velferdsgodene. Kort om kartleggingen Boligprodusentenes Forening har i samarbeid med Prognosesenteret gjennomført en kartlegging av tidsbruk i planprosessen. Kartleggingen er gjennomført i perioden desember 2013 januar 2014, og omfatter måling av tidsbruk i planprosessen for planforslag fra private forslagsstillere. Det er foretatt en spørreundersøkelse om tidsbruk og faktorer som påvirker tidsbruken. Spørreundersøkelsen er besvart av både private forslagsstillere og av kommunenes planavdelinger. Det er i tillegg foretatt dybdestudier gjennom intervjuer med et tyvetalls private forslagsstillere. Forhåndsdefinerte planer er grunnlag for denne studien. Av et 80-tals definerte planer er det innhentet svar fra 57 forslagsstillere, og fra 35 kommunale planavdelinger. For 25 planer foreligger det svar fra både forslagsstillere og fra kommunene. De registrerte planene er i hovedsak bearbeidet i tidsrommet fra 2001 til 2013, hvorav ca. 30 % har oppstartmøte fra 2009 og senere. Kartleggingen gir eksempler på faktorer som fører til uhensiktsmessige prosesser som gir lang planleggingstid. Rapporten omtaler også virkemidler og mekanismer som bidrar til kostnadsvekst for nye boliger og reiser på nytt spørsmål om hvor langt boligkjøperens finansiering av tilhørende infrastruktur skal gå. Rapportens formål er å øke forståelsen om planprosessene og de mekanismene som påvirker planprosessene ved å presentere både kvantitative og kvalitative data. 4

5 2 Oppsummering av tidsbruk i byggeprosessen 2.1 Dataunderlag Av et samlet tilfang på 80-talls forhåndsdefinerte planprosjekter er det gitt svar på spørreundersøkelsen fra 57 forslagsstillere og fra 35 kommuner. For 25 planprosjekter er det gitt svar om samme plan fra både forslagsstillere og kommuner. Planene i utvalget har spredning over tid fra oppstart i 2001 til De nyeste planene er ikke ført frem til endelig vedtatt plan. Av fullførte planer har 9 av i alt 35 planer oppstart i tiden , mens 17 planer har oppstart etter I undersøkelsen viser vi til data fra to utvalg som betegnes "Utvalg 57" og "Utvalg 25" "Utvalg 57" Dette utvalget omfatter svar fra alle de 57 tiltakshavere som har besvart undersøkelsen. Vi bruker dette utvalget for beregning av tidsbruk i planprosessen, og for å fremstille forslagsstillers angivelse av årsaker til at fremdriften i planarbeidet ikke er tilfredsstillende. "Utvalg 25" Det er foretatt analyser av et eget utvalg på grunnlag av de planprosessene hvor det foreligger svar fra både forslagsstillere og fra kommunene. I alt utgjør dette 25 planer. "Utvalg 25" brukes til sammenlikning av svar fra forslagsstiller og kommune. Dette omfatter både angivelse av tidsbruk og karakterisering av prosessen mellom forslagsstiller og kommune. 2.2 Karakteristikk av planene som inngår i undersøkelsen Geografisk fordeling Hovedtyngden av planene for Utvalg 57 ligger i områder som kan karakteriseres som tettsted eller områder i randsone i tilknytning til by, urbane områder (by, sentrum i tettsted), mens nesten en fjerdedel er i urbane områder og ca. 1 av 10 planer ligger i landlige eller spredtbygde områder. For Utvalg 25 ligger planene i det alt vesentlige i tettsted eller randsone i tilknytning til by. Se tabell Svarfordeling, % Landlig eller spredtbygd Tettsted, randsone i tilknytning Urbane områder område til by Utvalg 57 9 % 68 % 23 % Utvalg 25 4 % 84 % 12 % Tabell Prosentvis geografisk fordeling av planer som inngår i undersøkelsen. Plangrunnlag Fordeling av det overordnete plangrunnlaget som føring for planprosessen fremgår av tabell Det fremgår at hovedtyngden av planer ble utviklet på grunnlag av kommuneplan eller kommunedelplan. Det er små forskjeller mellom de to utvalgene med hensyn til plangrunnlag. Svarfordeling, % Kommuneplan eller Områdeplan Detaljplan kommunedelplan Utvalg % 25 % 19 % Utvalg % 28 % 20 % Tabell Fordeling av plangrunnlaget for reguleringsplanene i undersøkelsen fordelt på utvalg. 5

6 Plantype som ble utarbeidet Om lag 8 av 10 av de planene som ble utarbeidet var ny detaljplan. Det er også eksempler på at både områdeplaner og kommuneplan/kommunedelplan inngikk blant de plantypene som ble utarbeidet av forslagsstiller. Det er små forskjeller mellom de to utvalgene. Se tabell Svarfordeling, % Kommuneplan eller kommunedelplan Områdeplan Ny detaljplan Reg. endring av detaljplan Utvalg 57 2 % 7 % 84 % 7 % Utvalg 25 4 % 4 % 84 % 8 % Tabell Fordeling av plantyper som ble utarbeidet av private forslagsstillere fordelt på utvalg. Samsvar med overordnet plan Det er små forskjeller mellom de to utvalgene, og 3 av 4 planer som ble utarbeidet var i samsvar med overordnet plan. Se tabell Svarfordeling, % Samsvar med overordnet plan Ikke samsvar med overordnet plan Utvalg % 23 % Utvalg % 24 % Tabell Samsvar med overordnet plan for de private planforslagene fordelt på utvalg. Innsigelse Det fremgår av tabell at for Utvalg 25 var det i mindre grad bruk av innsigelse enn for Utvalg 57. Svarfordeling, % Varsel om innsigelse Fremmet innsigelse Utvalg % 28 % Utvalg % 20 % Tabell Andel av planer hvor det ble varslet og fremmet innsigelse fordelt på utvalg. Formell mekling I færre enn 1 av 10 planer ble det avholdt mekling. Se tabell Svarfordeling, % Andel planer med avholdt mekling Utvalg 57 5 % Utvalg 25 8 % Tabell Andel av planer hvor det ble avholdt mekling for de to utvalgene. 2.3 Tidsbruk Gjennomsnittlig tidsbruk "Utvalg 57" forslagsstillere Her oppsummerer vi forslagsstillers opplysninger om tidsbruk i de ulike fasene av planarbeidet. Se figur som illustrerer gjennomsnittlig tidsbruk fordelt på de ulike fasene fra oppstartmøte til gitt igangsettingstillatelse. 6

7 Figur Gjennomsnittlig tidsbruk fordelt på faser basert på svar fra forslagsstiller for Utvalg 57. "Utvalg 25" forslagsstiller og kommuner Det fremgår av figur forskjeller i registrert tidsbruk mellom kommune og forslagsstiller som har svart i forhold til 25 identifiserte planprosjekter med svar fra både forslagsstiller og fra kommunen. Figur Tidsbruk for Utvalg 25 som gjennomsnitt oppgitt i antall måneder for planer hvor både forslagsstiller og kommuner har avgitt svar om de samme planene. 7

8 Tabell sammenstiller snittverdier for planprosessen i måneder for de to utvalgene hvor svarene i "Utvalg 25" er oppgitt for forslagsstiller (F) og kommune (K). Fase, fra til Snitt, mnd. Utvalg 57 Utvalg 25 F Utvalg 25 K Fra oppstartmøte til kommunal overtagelse av planforslaget Fra kommunal overtagelse av planforslaget til vedtak i kommunens politiske utvalg Fra vedtak i kommunens politiske utvalg til vedtak i kommunestyret Fra vedtak i kommunestyret til endelig vedtatt plan Sum planprosess fra oppstartmøtet 44 3 år 8 mnd år og 11 mnd år og 4 mnd. Tabell Tidsbruk i måneder for de ulike fasene av planarbeidet, som gjennomsnitt for Utvalg 55 av forslagsstillere, Utvalg 25 F forslagsstillere og Utvalg 25 K for kommuner for de 25 planene med svar fra både forslagsstiller og kommuner. Basert på svar fra forslagsstillere i Utvalg 57 er gjennomsnittlig tidsbruk 9 måneder lenger enn det forslagsstillere oppgir i Utvalg 25. Differansen er størst for fasen frem til avgjørelse i kommunestyret. For Utvalg 25 oppgir forslagsstillere gjennomgående noe lenger tidsbruk enn det kommunene oppgir. Størst forskjell er det for fasen fra kommunal overtagelse av planforslaget og frem til behandling i politisk utvalg, hvor det skiller 5 måneder mellom forslagsstillernes og kommunenes forståelse av tidsbruken. En nærliggende forklaring på denne differansen er at kommunen regner netto tid som brukes til saksbehandling, og stopper sin tidsbruk når forslagsstiller får planen oversendt for suppleringer. Forslagsstiller oppfatter ikke på samme måte at slike suppleringer er tid som føres på forslagsstillers "konto". Forklaring på forskjell i tidsbruk mellom Utvalg 57 og Utvalg 25 er at Utvalg 25 i mindre grad var rammet av innsigelser, slik det fremgår av tabell Vi ser at utvalget av planer påvirker den gjennomsnittlige tidsbruken ved at Utvalg 25 gir en raskere gjennomsnittlig behandlingstid ut fra både forslagsstillers og kommunenes svar. I Utvalg 57 er det åpenbart noen planer som har tatt betydelig lenger tid enn for Utvalg 25. I rådata kan vi se at spredningen i tidsbruk mellom planene er betydelig. De raskeste planene har hatt en behandlingstid fra oppstart til endelig vedtatt plan på under ett år, mens andre planer har hatt mer enn 5 års behandlingstid. Et korrektiv for ekstremverdier i tidsbruken kan oppnås ved å beregne medianverdien i stedet for gjennomsnittsverdien. Medianverdien er den plantiden hvor det er like mange planer med lenger tidsbruk som det er planer med kortere tidsbruk. Ved å bruke medianen i stedet for gjennomsnittsverdien, vil planer med ekstremt lang og kort tidsbruk gi mindre utslag. Medianen kan dermed angi et nivå for mer typisk tidsbruk Typisk tidsbruk Når medianverdien beregnes for summert plantid (fra oppstartmøte til endelig vedtatt plan) for hver av planene i utvalgene, finner vi at den mer typiske plantiden er vesentlig kortere enn den gjennomsnittlige planbehandlingstiden. Se tabell

9 Sum planprosess fra oppstartmøtet til endelig vedtatt plan Medianverdier Utvalg 57 Utvalg 25 F Utvalg 25 K Sum som gjennomsnittlig tidsbruk, mnd Sum som medianverdi, mnd Reduksjon i % fra gjennomsnitt til medianverdi 59 % 57 % 36 % Tabell Medianverdier for sum av plantid for planene som inngår i Utvalg 57 og Utvalg 25. Medianverdiene korrigerer mot kortere behandlingstid for alle de tre utvalgene, men i minst grad for svar fra kommunene. Medianen for kommunenes svar gir faktisk en høyere samlet tidsbruk (18 mnd.) enn tilsvarende fra forslagsstillere for de samme planene (15 mnd.). Medianverdiene viser hva som er mer typiske verdier for planprosessene i utvalget, og kan dermed tjene som måltall for tidsbruk ved gjennomføring av planarbeid. En godt gjennomført planprosess bør kunne komme i mål med endelig vedtak på ca. 1,5 år (18 måneder) Nyere planer etter 2009 I Utvalg 57 inngår 17 planer som er behandlet i tiden etter For disse blir den gjennomsnittlige tiden fra oppstartmøte til endelig vedtatt plan 21 måneder. Dette er kortere tid enn hva som fremgår av gjennomsnittsverdiene for alle utvalgene i tabell Dette er det beste anslaget som denne studien kan gi for gjennomsnittlig tidsbruk for planprosess etter dagens regelverk. Naboklager og innsigelse vil kunne påvirke og øke behandlingstiden med et tillegg på typisk 1 år ved klagesak til fylkesmannen. Dette vil utvide den samlete behandlingstiden med 50 %. Dette vil kunne påvirke igangsettingen ved at prosjektet ikke treffer en gitt markedssituasjon og må utsettes eller omprosjekteres Andre kilder SSB I følge SSB sin tabell over "Gjennomsnittlige saksbehandlingstider og gebyrer for reguleringsplaner" er kommunenes behandlingstid for 2012 i snitt 281 dager eller ca. 9 måneder når dette beregnes som et gjennomsnitt over hele landet. SSB viser at saksbehandlingstiden i de små kommunene synker til under halvparten av landsgjennomsnittet. Vår kartlegging viser at offentlig behandlingstid for reguleringsplaner tar mer enn 3 ganger så lang tid som den gjennomsnittlige verdien SSB rapporterer for 2012, slik det fremgår av tabell Rapport fra Nordregio Nordregio rapporterer at gjennomsnittsverdi for den kommunale behandlingstiden for planer i Norge, basert på SSB 2012, er i størrelsesorden kalenderdager eller 11 måneder. Det er betydelig sprik mellom dette tallet og snittverdi for Utvalg 57 hvor vi finner at den offentlige saksbehandlingen tar 44-12=32 måneder. Dessuten finner Nordregio at forslagsstillers tidsbruk i storbyene, fra oppstartmøte til planforslaget er komplett og overtas av kommunene, er lenger enn den tiden som går med i den offentlige saksbehandlingen frem til endelig godkjent plan. I følge våre data bruker forslagsstiller kortere tid enn den som går med i kommunale planprosessen frem til endelig vedtak. En mulig forklaring på dette kan være sammensetning av planer i vårt utvalg, hvor en mindre andel av planene er innen storbyene. Storbyene setter strengere krav til ferdigstilt 9

10 planforslag for å minimere sin saksbehandlingstid enn det andre kommuner praktiserer. Av dette følger at forslagsstiller bruker mer tid på bearbeiding av planforslaget før kommunene aksepterer å ta over planen. Historiske nøkkeltall fra Grenland I perioden ble det gjennomført en kartlegging av tidsbruk i planprosessen i Grenland. Kartleggingen omfattet i alt 83 planer hvorav 80 % av disse var reguleringsforslag fra private forslagsstillere. Kartleggingen var basert på kommunenes egne registreringer av saksbehandlingstid. Private forslagsstillere brukte gjennomsnittlig 8 måneder (250 dager) fra oppstartmøte/første kontakt med kommunen om planforslaget frem til kommunen tok over planforslaget, mens kommunene i gjennomsnitt brukte 9 måneder (275 dager) på saksbehandling frem til egengodkjent plan. I snitt tok dermed hele planprosessen 17 måneder. Planer etter 2009 som inngår i denne undersøkelsen bruker i gjennomsnitt 21 måneder på hele planprosessen, se avsnitt Dette er ca. 25 % lenger behandlingstid enn gjennomsnittsverdiene fra de 15 år gamle dataene fra Grenlandsprosjektet. 2.4 Om planprosessen Planutarbeiding har et stort innslag av prosess mellom den private forslagsstilleren og kommunens saksbehandler. Vi har forsøkt å kartlegge hvorvidt det er sammenfall eller sprikende syn på ulike deler av prosessens forløp. Data er innhentet på grunnlag av en spørreundersøkelse til forslagsstillere og til kommuner. For sammenlikning mellom svar fra forslagsstiller og kommunene bruker vi Utvalg Oppstartmøte Både kommunene og forslagsstillere er enige i at det er enkelt å få til et oppstartmøte. Andelen av forslagsstillere som er uenig i dette utgjør 10 %. Når vi spør om føringer for planarbeidet i form av krav eller tilrettelagt informasjonspakke for private forslagsstillere spriker synet mellom forslagsstillere og kommunene i større grad. Se figur og Kommunale krav Nesten halvparten av kommunerespondentene (48 %) sier seg helt enige i at føringer og krav fra kommunale etater ble presentert i oppstartmøtet. Bare 4 % av tiltakshaverne er helt enige på dette punktet. Undersøkelsen tyder følgelig på at forventningene er ulike eller at kommunikasjonen i oppstartmøtet ikke fungerer optimalt. Figur Fordeling av svar fra Utvalg 25 om alle relevante krav ble presentert i oppstartsmøtet. 10

11 Tilpasset informasjon Det er relativt store forskjeller mellom tiltakshaverne og kommunene når det gjelder deres oppfatning av hvor godt informasjonen fra kommunen var tilpasset den aktuelle plansaken. Majoriteten av kommunene opplever at informasjonspakken var godt tilpasset, mens svarene fra tiltakshavere/forslagsstillere indikerer at dette bare delvis stemmer. Figur Fordeling av svar fra Utvalg 25 om kommunenes informasjonspakke var godt tilpasset planen. Kartleggingen indikerer at det er et forbedringspotensial i den tidlige dialogen mellom en privatforslagsstiller og kommunen. Kommunene har hver for seg utviklet informasjonspakker med informasjon og støtte til forslagsstiller, men slike startpakker er i liten grad koordinert og delt mellom kommunene. Når mer enn 10 % av kommunene svarer at de er helt uenige, kan dette indikere at enkelte kommuner ikke har slike informasjonspakker Felles mål Felles mål for fremdrift og samspill om fremdrift mellom forslagsstiller og kommunen synes å være unntak i større grad enn vanlig praksis. Dette er både kommunene og forslagsstillere ganske enige om, se figur Felles mål for fremdrift Figuren viser at det i liten grad blir satt felles mål for fremdrift av plansaken frem mot vedtak om godkjent plan. 40 % av forslagsstillere svarer at de er uenige i at det settes felles mål for fremdriften. Den store vet-ikke andelen blant kommunene indikerer at felles mål for fremdrift ikke er et viktig tema for kommunen. Figur Fordeling av svar fra Utvalg 25 om det ble satt felles mål for fremdriften av planarbeidet mellom forslagsstiller og kommunene. Det er interessant å sette dette spørsmålet i sammenheng med hvorvidt fremdriften har vært forutsigbar og dessuten tilfredsstillende Forutsigbarhet og fremdrift i planarbeidet Det er påtagelig forskjell i svaret mellom kommunene og forslagsstillere om forutsigbarheten i planprosessen. Se figur og Blant kommunene svarer 49 % at fremdriften har vært 11

12 forutsigbar, mens kun 26 % av forslagsstillerne er enige i dette. Derimot er 48 % av forslagsstillerne uenige i at prosessen har vært forutsigbar. Forutsigbar fremdrift Det er stor forskjell mellom kommunene og tiltakshaverne når det gjelder vurdering om fremdriften i planarbeidet frem til behandling i kommunestyret har vært forutsigbar. Halvparten av kommunene (56 %) mener at fremdriften på planarbeidet har vært forutsigbar, mens 32 % av forslagsstillerne er enige på dette punktet. Figur Fordeling av svar fra Utvalg 25 om fremdriften i planarbeidet har vært forutsigbar. På spørsmål om den totale fremdriften har vært tilfredsstillende, sier 57 % av kommunene seg enig i dette, mens 58 % av forslagsstillerne mener fremdriften ikke har vært tilfredsstillende. Se figur Tilfredsstillende fremdrift Det er store forskjeller mellom kommunene og tiltakshaverne når det gjelder vurdering om fremdriften i planarbeidet har vært tilfredsstillende. Majoriteten av kommunene (56 %) mener at fremdriften på planarbeidet har vært tilfredsstillende, mens 40 % av forslagsstillerne mener det samme. En fjerdedel (24 %) av kommunene er enige i at fremdriften ikke har vært tilfredsstillende, mens halvparten (52 %) av forslagsstillerne mener det samme. Figur Dialog om planforslaget Etter oppstartmøtet er det betydelig dialog mellom forslagsstiller og kommunen, både i den fasen hvor forslagsstiller utarbeider planforslaget og i den fasen hvor kommunen forbereder plansaken for politisk behandling. Flere spørsmål tar opp ulike sider ved dialogen mellom forslagsstiller og kommunen: Figur , om hvor enkelt det er å komme i kontakt med kommunen Figur , om saksbehandlers tilbakemeldinger om planforslaget Figur , om det har kommet til mange endringer under kommunens forberedelse av plansaken 12

13 for politisk behandling Figur , om dialogen med kommunen etter at kommunen tok over planforslaget Figur , om anledningen til å justere eller endre planforslaget etter at det var overtatt av kommunen. Kontakt med kommunen Nesten 8 av 10 (76 %) av kommunene er enige i at det er enkelt å komme i kontakt med kommunen for å diskutere planløsningene, mens halvparten (54 %) av forslagsstillerne er enige i dette. Figur Fordeling av svar fra Utvalg 25 om det var enkelt å komme i kontakt med kommunen for å diskutere planløsningene. Saksbehandlers tilbakemeldinger Blant kommunene er 3 av 4 (76 %) enige i at saksbehandler ga klare tilbakemeldinger om hvilke krav som ble stilt til planforslagene, mens 52 % av forslagsstillerne er enige på dette punktet. Kommunene er i betydelig høyere grad enn tiltakshaverne «helt enige» på dette punktet. Blant forslagsstillerne er 16 % er uenige i at de fikk klare tilbakemeldinger fra saksbehandlerne. Figur Fordeling av svar fra Utvalg 25 om saksbehandler ga klare tilbakemeldinger om krav til planforslaget. 13

14 Nye krav Blant kommunene er 4 av 10 uenige i at det det kom til nye krav/saksområder under saksbehandlingen før saken ble lagt fram til politisk behandling, mens kun 12 % av forslagsstillerne er uenige i dette. En fjerdedel (24 %) av kommunene er på den annen side enige i at det kom til nye krav, mens 60 % av forslagsstillerne er enige i at det kom til nye krav/saksområder under saksbehandlingen før saken ble lagt fram til politisk behandling. Figur Fordeling av svar fra Utvalg 25 om det kom til nye krav under den kommunale saksbehandlingen før saken ble fremmet for politisk behandling. Kommunikasjon Det er enighet blant forslagsstiller (72 %) og kommuner 64 %) om at det er en god dialog mellom forslagsstiller og saksbehandler etter at planforslaget ble overtatt av kommunen. Forslagsstiller er mest fornøyd! Figur Fordeling av svar fra Utvalg 25 om dialogen mellom forslagsstillere og kommunene. Justeringer og endringer Der er bred enighet blant forslagsstillere (80 %) og kommuner (72 %) om at det er gode muligheter for tiltakshaver å rette opp mindre justeringer/endringer før saken legges frem til politisk behandling. Figur Fordeling av svar fra Utvalg 25 om forslagsstiller fikk anledning til å rette opp endringer i planen før denne ble fremmet til politisk behandling. 14

15 Svarene som fremgår av figur indikerer at det er god dialog mellom kommunen og private forslagsstillere både i den fasen hvor forslagsstiller utvikler sitt planforslag, men også når kommunen har tatt over planforslaget for sin saksforberedelse. Det er i hovedsak tilfredshet med tydeligheten i kommunens tilbakemeldinger om planforslaget. Det er stor spredning i svarene på utsagnet "om det tilkom nye krav under saksbehandlingen før politisk vedtak". Dette indikerer at nye krav ikke er utypisk i saksbehandlingsfasen. Slike krav kan komme fra både myndighetene og fra forslagsstiller selv, slik det fremgår av figur Det er godt samsvar mellom svarene fra forslagsstiller og fra kommunene, i figur , som bekrefter at det er endringsbehov etter overlevert planforslag og at kommunene gir anledning til å rette planforslaget. Slike rettelser fra forslagsstiller vil selvsagt gå ut over fremdriften i plansaken Tidsfrister Det fremgår av figur at det er ulikt syn mellom forslagsstiller og kommunene om overholdelse av tidsfrister. Det er ulike praktisering av 12-ukers frist for fremlegging av planforslag til politisk behandling, og det springende punktet er når planforslaget kan ansees som tilstrekkelig godt, og at tidsfristen derfor begynner å løpe. Figur viser at tidsfrister oppleves ganske ulikt hos forslagsstiller og kommunene, hvor kommunene er enig i at det er tydelig når frister løper, mens en andel på 44 % av forslagsstillerne er uenige i dette. Tidsfrister for behandlingstid Nær 3/4 av kommunene (72 %) svarer at de er enige i at kommunen har overholdt sine frister for behandlingstid, mens blant forslagsstillerne er 44 % enige på dette punktet. Figur Fordeling av svar fra Utvalg 25 om kommunen har overholdt tidsfrister planbehandlingen. 15

16 Tidsfrister Det er relativt stor forskjell mellom kommunenes og forslagsstilleres vurdering av om kommunene har vært tydelige på når tidsfristen løper fra, eller blir stoppet. Blant kommunene opplever 58 % at de er tydelige på når tidsfrister løper. Blant forslagsstillerne er 24 % enige i dette, mens 44 % av forslagsstillerne er uenige på dette punktet. Figur Fordeling av svar fra Utvalg 25 om det er felles forståelse mellom forslagsstillere og kommunene om når tidsfristen for den kommunale behandlingen løper og stopper Kommunens interesse for boligutvikling Figur viser at kommunene oppfatter seg selv som mer interessert i boligutvikling enn det forslagsstillere oppfatter gjennom kontakten i planarbeidet. Det virker å være ulik virkelighetsforståelse på dette punktet. Kommunens engasjement 8 av 10 kommuner (80 %) er enige i at kommunene viser interesse og engasjement for boligutvikling. Blant forslagsstillerne er det 56 % som enige i dette. Figur Fordeling av svar fra Utvalg 25 om kommunene er interessert i boligutvikling Forslagsstillers interesse for planområdet og berørte interesser Når spørsmålet dreier seg om forslagsstillers interesse for å tilføre kvalitet til planområdet og omgivelsene i tilknytning til planområdet, svarer 4 av ti kommune at de mener forslagsstiller er opptatt av dette mens 7 av 10 blant forslagsstillerne er enige i at en har oppmerksomhet også om virkningen av planen utenfor planområdet. Se figur

17 Forslagsstillers kvalitetsfokus 76 % av forslagsstillerne er enige i at forslagstiller hadde oppmerksomhet på hvordan planen kan tilføre kvalitet til planområdet og berørte interessenter. Tilsvarende var 58 % av kommunene enige i dette. Undersøkelsen viser at 12 % av kommunene var uenige i utsagnet. Figur Fordeling av svar fra Utvalg 25 om forslagsstiller har oppmerksomhet på å tilføre kvalitet til planområdet og berørte interesser. 2.5 Årsaker til dårlig fremdrift i planarbeidet Vi har spurt de 52 % av forslagsstillerne (se fig ) som oppgir at fremdriften i planarbeidet ikke har vært tilfredsstillende, om å angi hvilke årsaker de mener fører til forsinkelser i fremdriften. Svar fra kommunene inngår ikke i denne delen av undersøkelsen fordi utvalget på 8 kommuner (24 %), som mente at fremdriften var ikke tilfredsstillende, var for lite. Figur viser gjennomsnittlig tidsanslag, oppgitt i måneder, for hvor mye forsinkelse av planprosessen som de oppgitte årsakene bidrar til. Figur Anslag over forsinkelse av planprosessen for definerte årsaker, oppgitt som gjennomsnittsverdi i måneder. 17

18 Årsaksforholdene som gir de største bidragene til forsinkelser i planprosessen er: Manglende saksbehandlingskapasitet i kommunen Uavklarte merknader fra statlige/regionale myndigheter Klagesak fremmet av naboer Mangelfull kommunikasjon mellom forslagsstiller og kommunen Innsigelse fra statlige/regionale myndigheter Figur bygger på figur 2.5.1, som her er kombinert med andelen av svarene som opplyser at de respektive årsakene oppleves som betydningsfulle (rød kurve). Den røde kurven uttrykker svarfrekvens for de som er enige i den enkelte årsaken, mens månedsangivelse i blått rangerer den tidsmessige betydningen av årsaksforholdene, som i figur Kombinasjonen av høy frekvens med stor tidsmessig betydning peker på enkeltårsaker som bidrar sterkest til merbruk av tid i planprosessen. 18

19 Fig Bidrag til forsinkelse i måneder (liggende stolper) kombinert med andel av svar (heltrukken strek) som mener at den enkelte årsaken er viktig. 19

20 De årsaksforholdene som i sterkest grad bidrar til merbruk av tid i planprosessen er dermed i prioritert orden etter forsinkende effekt i planarbeidet: 1. Manglende saksbehandlingskapasitet i kommunene 2. Mangelfull kommunikasjon mellom forslagsstiller og kommunen 3. Klagesak fremmet av naboer 4. Nye krav har kommet sent i saksbehandlingsfasen 5. Innsigelse fra statlige/regionale myndigheter I følge denne planstudien er det begrensninger i kommunal saksbehandlingskapasitet som er den viktigste årsaken til merbruk av tid i planprosessen. Dernest følger årsakene mangelfull kommunikasjon mellom forslagsstiller og kommunen, og klagesak fremmet av naboer, som de tre vesentligste flaskehalsene for å redusere tidsbruken i planprosessen. 20

21 3 Fra intervju med private forslagsstillere Denne delen av kartleggingen er basert på intervjuer med et tyvetalls forslagsstillere blant utvalget av de planforslagene som inngår i undersøkelsen. Formålet med intervjuene har vært å få innblikk i mekanismene og logikken som virker i utarbeidelsen av reguleringsplaner. De følgende avsnittene tar opp tema som er berørt i spørreundersøkelsen og illustrerer disse med erfaringer fra planprosessene som inngår i planstudien. 3.1 Tid i planprosessen Datagrunnlaget viser et snitt for alle planer på i overkant av tre og et halvt år fra oppstartmøte til endelig vedtatt plan. Det er imidlertid store individuelle forskjeller for ulike planer, slik det fremgår av eksempel a c. Det er mulig å gjennomføre planprosessen på et halvt år slik det fremgår av eksempel a, mens eksempel b og c viser at naboklager kan bidra til en langdryg prosess, hvor fylkesmannens klagebehandling kan ta fra 9 måneder til ett år, se eksempel b, c og d. Eksempel a: 6 måneder Planen møter et helt konkret behov for en bedre boligmiks i kommunen hvor leiligheter har manglet, og er en solskinnshistorie med kortere tid i planprosessen enn forventet. Det tar tre måneder fra aksept av planforslaget til 1. gangs behandling og planen er endelig godkjent ved 2. gangs behandling etter nye 3 måneder. Eksempel b: 5 år Planen ligger i et småhusområde og utnytter gårdens randsone mot eksisterende bebyggelse. Parallelt med utvikling av prosjektet ble det foretatt en rullering av kommuneplanen i 2007, som tilrettela for boligformål ved omregulering fra LNF-status. Planen omfatter nå tre boligområder og barnehage/grendehus samt friluftsområde. Naboene til planområdet er ressurssterke og kjenner sine rettigheter. Planarbeidet ble underlagt 1. gangs behandling i 2004 og 2. gangs behandling i 2006, men ble så klaget til Fylkesmannen av naboene og først endelig vedtatt i Eksempel c: 5 år Planprosessen illustrer at mindre formalfeil i planfremstillingen kombinert med svak ledelse i kommunen kan føre til en meget langdryg planprosess. I forbindelse med behandlingen av planen i kommunestyret avdekkes det at ett av kommunestyrets medlemmer er inhabil, med slektskap til en av interessentene i planen. Dette innebærer at en må gå to runder i kommunestyret. Saken blir påklaget fra nabo og bruker ett år før avklaring foreligger hos Fylkesmannen. Alt i alt bruker en fra februar 2008 til endelig godkjent plan i januar 2013 nesten 5 år fra overlevering av det første planforslaget til kommunen. Det hører med at det kom ny planlov i denne perioden. Eksempel d: 9 måneder hos Fylkesmannen Kommunen mottok planforslaget i juli 2006 og førstegangsbehandlet planen i september. Planen ble egengodkjent september 2007, men ble klaget av naboene til fylkesmannen. Svar fra Fylkesmannen forelå i juli 2008 og ga ikke naboene medhold i klagen. Eksempel e: naboklage Planforslaget oversendes til kommunen i juni 2010, mens kommunen i sin saksfremstilling 21

22 opplyser at komplett planforslag først forelå i mars 2011, altså 9 måneder senere. 1. gangs behandling skjer i april 2011, og 2. gangs behandling skjer først i juni Klageadgangen er et stort problem som skyver realisering av planer ut i tid. Forsinkelser kan være i størrelsesorden år. Det er grunn til å se nærmere på klageadgangen og hvordan naboklager skal håndteres i kjeden av beslutninger fra kommuneplan, via detaljplan og byggesaksbehandlingen. 3.2 Felles plan for fremdrift Spørreundersøkelsen viser at det i liten grad settes felles mål om fremdrift mellom kommunen og forslagsstiller. Eksempelet under gir en forklaring av hvorfor dette ikke skjer. Kommunen synes i liten grad å ha boligbygging på sin politiske agenda og saksbehandlingen blir dermed heller ikke målrettet, men en generell forvaltningsoppgave. Eksempel om felles plan På grunn av manglende delegert myndighet er det vanskelig å få til en felles plan for fremdrift på saksbehandlernivå. Dette er mulig på høyere nivå hvor en har besluttende myndighet, men et planforslag vil uansett kunne rammes av at politiske føringer kan bringe inn omprioriteringer. Kapasitetsbegrensning mht. saksbehandling bidrar til at det vanskelig å stille fremdriftskrav internt, med mindre dette er en politisk føring. 3.3 Fleksibilitet i plansystemet For forslagsstiller vil det være behov for planer som har en viss fleksibilitet eller robusthet. Den tiden en reguleringsprosess tar, tilsier i seg selv at det må finnes mekanismer som skaper tilpasningsmulighet til endrete rammebetingelser. For boligutvikling kan dette henge sammen med behov for tilpasning av et boligprosjekt til endringer i boligetterspørselen. Når boligutvikling tar flere år vil også endringer i teknisk regelverk i seg selv tilsi behov for en viss fleksibilitet. Samtidig som det er behov for innholdsmessig fleksibilitet vil plan og bestemmelser måtte være tilstrekkelig entydige på de punktene som krever videre oppfølging i byggesaken. Vi har erfart at spørsmål om endringer enten skal tas som omregulering eller som dispensasjon i byggesaken er en problemstilling som det brukes for mye ressurser på i mange plansaker. For en forslagsstiller er det en risiko at omregulering med nye høringsrunder vil kunne utløse års utsettelse av byggesaken hvis det fremmes nye klager som ikke kan ivaretas i planen. Eksempel 1 - mindre vesentlige endringer En måtte gå mange runder med kommunen for å avklare om en skulle gjennomføre reguleringsendring eller søke dispensasjon i byggesaken for saker som høyde i parkeringskjeller, skjeve byggelinjer osv. Det var lite justeringsmonn i planen slik som byggelinjene var trukket opp. Det er et problem at en fjernet muligheten til å håndtere slike tilpasninger som "mindre vesentlige reguleringsendringer". Ved søknad om dispensasjon kan kommunen bruke så lang tid den ønsker på saksbehandlingen (fristen er den samme, men overskridelse av den fører ikke til konsekvenser). Erfaringen er at byggesak leser "bokstav for bokstav" i større grad enn å gå til intensjonen med plan og bestemmelser, og nettopp derfor reguleres det for detaljert. Handlingsrommet til 22

23 prosjektet begrenses unødig og omregulering eller dispensasjon fra regulering fremstår som en lang omvei etter dagens system. I samme grad som en ønsker å binde opp detaljerte forhold i plan og bestemmelser, vil det være et behov for mekanismer som kan gi fleksibilitet og behandle endringer på en enklere måte som ved tidligere "mindre vesentlige reguleringsendringer". Det er et spørsmål om byggesak kan igangsettes direkte fra områdeplan. Eksempelet under viser hvordan en håndterte dette for to ulike delområder i samme områdeplan. Eksempel 2 byggesak direkte eller detaljregulering For delområdet oppdelt i tomter for eneboliger kunne en søke byggetillatelse direkte på grunnlag av områdeplanen, mens en måtte utarbeide detaljregulering for rekkehusene som har utnyttelse i en skrå tomt. Det ble drøftet om byggesaken skulle kjøres parallelt med plansaken, men plansaken ble kjørt først, i et meget effektivt løp forut for byggesaken. Denne løsningen virket fornuftig sett fra forslagsstiller, siden en del spørsmål ble avklaret i detaljplanen som eller ville kommet som uklarheter i byggesaken. I dette tilfellet var det en mindre plan innenfor et større utbyggingsområde. Dette reduserte risikoen for klager ved reguleringssaken. Når kommunen kunne tilby en rask reguleringsprosess, var dette ønskelig siden en samtidig fikk ryddet av veien spørsmål som eller ville oppstått i den påfølgende byggesaken. Et annet moment vi avdekket er at forslagsstillere kan være tilbakeholdne med å bruke parallell prosess for plan og byggesak fordi dette kan oppfattes som en kortslutning av politiske vedtak på en måte som ikke er ønskelig. 3.4 Plansamarbeid om knutepunktutvikling, store prosjekter Eksemplene a-c illustrerer noen av fordelene ved større plangrep. Når planen blir en strategisk del av kommunens utvikling syns det lettere å definere felles interesse med kommunen. Det er større spillerom for å finne gode løsninger enn i tilfeller med mindre planer, og det kan også hende at forslagsstiller er mer profesjonelt bemannet i slike plansaker. Eksempel a Forslagsstiller representerte grunneier som disponerte arealet for flere planformål, og har kunnet fronte helheten i utbyggingen overfor kommunen. Samarbeidet om planen har hatt en naturlig utvikling, som har skapt et interessefellesskap ved at planen også omfatter flere formål (bolig, undervisning og idrett). Det er ikke åpenbart at fellesinteressen hadde vært like stor om planen kun hadde omfattet boliger. Samtidig er området som knutepunkt med kollektivløsning en vesentlig faktor for boligutviklingen, og en avgjørende faktor for plansamarbeidet med kommunen. For både kommunen og forslagsstiller er dette en ny og positiv erfaring. Eksempel b Det kan synes som det er enklere å arbeide med utvikling av større områder, hvor en forholder seg til profesjonelle parter, og har flere frihetsgrader enn i mindre utfyllingsprosjekter hvor en alltid vil utfordre naboene. Eksempelvis utløste en hel "bydelsutvikling" kun 11 anmerkninger fra naboer. 23

24 Eksempel c Sammen med rundskriv fra Miljøverndepartementet om boligbygging ved knutepunkt kom diskusjonen i 2012 om utnyttelsen av denne planen som lå ved et kollektivknutepunkt. Planutvalget reiste spørsmål overfor forslagsstiller om en utredning av økt utnyttelse for felt 3, som så langt var regulert for småhus. Det ble dermed utarbeidet en illustrasjonsplan til reguleringsplanen som viste utnyttelse av boligområdet nærmest knutepunktet til blokkbebyggelse. Det er ikke gitt noen øvre ramme for utnyttelsen av dette utbyggingsområde, men forslagsstiller forsøkt å finne en god totalløsning. For forslagsstiller var det tre parters interesser som måtte avveies, naboer i opprinnelig bebyggelse mot øst og nord, naboer til blokkbebyggelsen i småhusene i byggetrinn 1 og dessuten nye kjøpere til boliger i blokkbebyggelsen. I denne sammenhengen var lysforholdene et viktig planhensyn. Utbygger kommenterer at det hadde vært vanskeligere å tilgodese hensyn til naboene i trinn 1 hvis reguleringen hadde omfattet et mindre område. 3.5 Om rollen som forslagsstiller Eksempel a og b peker begge på betydningen av at forslagsstiller må evne å kommunisere om planprosjektet ut over en snevrere egeninteresse i å realisere utbyggingsprosjektet. I eksempel c uttaler en erfaren reguleringsarkitekt at samspillet med kommunen synes å gå bedre når de som arbeider mye med plansaker har hatt anledning til å møte kommunen i oppstartmøtet i stedet for at lokale representanter som er mindre erfarne tar dette møtet på egenhånd. Dette indikerer at kommunikasjon og forståelse av det som skjer i dialogen mellom en forslagsstiller og kommunens representanter, kan ha en vesentlig innvirkning på forløpet i en plansak. Eksempel d illustrerer at kommunen ønsker å klargjøre forutsetninger gjennom tydelig kommunikasjon. Samtidig er beredskapen høy for å imøtekomme forslagsstillers ønske om fremdrift. Det er forslagsstillers egne endringsforslag, som kommer sent etter at saken er overtatt av kommunen, som forrykker fremdriften. Samtidig fremheves arkitektenes evne til å lytte, selv om de ikke alltid er "gode på plan" Eksempel a - forslagsstiller om sin rolle Rollen som samfunnsutvikler krever noe annet enn driftsrollen fra byggeprosjekter. For at en utvikler skal få tillit til at en håndterer samfunnsoppgaver på en ansvarlig måte, må en bygge troverdighet over tid. Eksempel b - forslagsstiller om sin rolle For de større kontorene er akkvisisjon og planarbeidet profesjonalisert ved egne medarbeidere som kun ivaretar denne rollen, mens for mindre avdelingskontor vil dette ivaretas av medarbeidere som også står for gjennomføring av boligprosjektene. I den profesjonaliserte rollen står en selv for dialog med kommunen og utforming av planbeskrivelse, ROS-beskrivelse og planbestemmelser. I noen grad bruker en også eksterne planarkitekter. Eksempel c - forslagsstiller om sin rolle Det er viktig å ha vært i personlig kontakt med kommunen. Når vi har vært inne og deltatt i oppstartmøte, synes den etterfølgende prosessen å gå bedre. Eksempel d - sett fra kommunens saksbehandler Fra kommunens side oppleves prosjektet som "pirkete og masete" og "ikke-leverende". Etter 24

25 møte i april fikk forslagsstiller en rekke tilbakemeldinger. Deretter ble planforslag levert 1. juni med ønsket behandling 15. august. Kommunen må beregne 4 uker til intern saksgang etter at saken er ferdigskrevet. Utbygger ble "fornærmet" når saken først kunne behandles i oktober. Forslagsstiller kom med endringsforslag etter at saken var ferdigskrevet til 2. gangs behandling, men endringsforslagene førte til at arbeidet med saken måtte legges bort. "Utbygger likte ikke at vi endret på planbestemmelsene. Disse må være presise og egnet for byggesak. Forslagsstiller må kunne mer om å lage en plan. Kommune er på tilbudssiden og er åpen for dialog. Kommunen tilstreber å gi klare tilbakemeldinger som sparer arbeid for forslagsstiller. Vi har tydelige ledere som gir klare føringer i møter. Arkitektene er ikke alltid så gode på plan, men er gode til å lytte." 3.6 Samspill om plan kommunen Det er vanskelig å akseptere for forslagsstiller at selv forholdsvis enkle spørsmål kan være vanskelig å avklare i en politisk organisasjon som kommunen, se eksempel a, hvor endelig svar og endelig løsning synes å være et bevegelig mål fordi kommunen ikke møter med beslutningstager for de ulike spørsmålene som må håndteres. Et eksempel på behov for intern kommunal samordning fremgår av eksempel b. Merknader fra en erfaren planlegger til forslagsstillers forventninger om avklaringer finnes i eksempel c. Eksempel a krav som bevegelig mål Når det fremmes rammesøknad for veibyggingen fører dette til helt nye spørsmål fra byggesaksavdelingen. Det har vært 4 runder etter sommeren med nye krav. "Når vi innfrir kravene etter 48 timer, blir vi møtt med nye endringer". "Vi skriver detaljerte brev på grunnlag av avtaler om hva som skal til og ber om aksept av det som er avtalt, men får ingen tiltredelse til våre oppsummeringer." "Vi burde ha vært mer "hands on" for veiprosjekteringen som er satt bort". "I oktober var det et møte om løsning av en undergang hvor regulering og teknisk avdeling i kommunen deltok. For en uke siden fikk vi aksept fra regulering om at høyden kunne aksepteres, nå sier byggesak at høyden likevel ikke kan aksepteres." "Vi erfarer ellers at plansjefen er tydelig og klar og dyktig faglig, og at planavdelingens håndtering av boligreguleringen var god og fornuftig. Men, avdelingene i kommunen spiller ikke sammen." Eksempel b intern kommunikasjon i kommunen Det går to vannledninger over utbyggingsområdet. For den ene ledningen ble det ikke gitt adgang til å bygge carport over ledningen, mens dette ble akseptert for den andre ledningen. Erfaringen fra denne saken er at VA-seksjonen i kommunen bør være bedre koordinert med kommunens planavdeling. Eksempel c avklaring i ett og ett steg Kommunal saksbehandler vil ofte ikke ha myndighet, og vil i praksis avklare ett og ett spørsmål i saken. Manglende faglige standarder på teknisk side i kommunen fører til at spørsmål ofte må bringes opp i organisasjonen. Sett utenfra fører dette til at svar som blir gitt dels ikke er endelige og dels vil nye spørsmål dukke opp i nye runder. Når saken ligger hos saksbehandler 25

26 kan ikke en utbygger kortslutte saksgangen ved å provosere reaksjoner over hodet på saksbehandleren. 3.7 Samspill om plan - andre myndigheter Eksempel a svar etter fristen Under høringen av den reviderte planen fikk forslagstiller ikke svar fra byantikvaren. To uker etter utløp av høringsfristen kommer svar fra byantikvaren med krav om at boden må forlenges fra 20 til 25 meter. Dette var en utvidelse på 5 meter i forhold til vedtatt plan. Eksempel b om tolkning av støykrav Statens vegvesen (SV) ønsket å flytte hele bygget av hensyn til støysituasjonen. Dette var etter at forslagsstillers støykonsulenter hadde vurdert forholdene. Som følge av dette ble det utarbeidet en ny konsulentvurdering, som også støttet opprinnelig konsulents rapport og vurderinger. Statens vegvesen delte ikke konsulentenes syn, men det ble i fellesskap gjort praktiske vurderinger som viste at det var ett soverom i en bileilighet i det ene bygget, som var støyeksponert ut over grenseverdien (slik SV vurderer dem). Dette førte til at soverommet ble omprosjektert til bad. Statens vegvesen vil forsikre seg mot senere krav fra beboere på denne måten. Det er et problem at støykravene tolkes ulikt med utgangspunkt i Miljøverndepartementets rundskriv T Det ville gitt større forutsigbarhet om støykravene var skrevet rett inn i planbestemmelsene, og at fagmiljøene vurderte T-1442, likt. 3.8 Bruk av utbyggingsavtaler og rekkefølgebestemmelser I mange tilfeller er det vanskelig å oppnå utbyggingsavtaler med kommuner. De foretrekker å regulere gjennom bruk av rekkefølgebestemmelser og dermed overlates spørsmålet om kostnadsfordeling til utbygger og at denne fremmer krav om refusjon. I praksis vil utbyggere avskjæres fra refusjon hvis kommunen ikke på forhånd godkjenner refusjonskravet eller kravet ikke er behørig presentert før arbeidene starter opp. Det er en rekke eksempler hvor kommuner setter rekkefølgebestemmelser, eksempelvis for vei eller vann og avløp, som for ettertid vil tilgodese kommunen eller andre grunneiere, se eksempel a, b, c og f. I noen tilfeller vil forslagsstiller bli pålagt rekkefølgekrav som ligger utenfor eller i grenseland for tiltak som kan sies å være nødvendig og saklig i forhold til den planlagte utbyggingen, se eksempel d. Det er også eksempler på rekkefølgebestemmelser indikerer at kommunen viser liten forståelse for de praktiske sidene ved byggeprosessen, som når lekeareal kreves ferdigstilt før igangsettingstillatelse gis for boliger, se eksempel g. Eksempel a rundkjøring, ikke utbyggingsavtale Forslagsstiller ønsket en utbyggingsavtale med kommunen, siden opparbeidet rundkjøring som del av planløsningen også tilgodeser tilstøtende kommunal tomt. Slik avtale ble ikke gitt. I stedet valgte kommunen å regulere at rundkjøring skulle opparbeides ved hjelp av rekkefølgebestemmelser. 26

27 Eksempel b veiinvestering, ikke utbyggingsavtale Investeringer i vei i størrelsesorden 10 millioner vil komme andre grunneiere og kommunen til gode. Kommunen har ikke ønsket utbyggingsavtale som kunne håndtert deling av kostnader for infrastruktur mellom de som får fordeler av denne. I stedet reguleres krav til vei med rekkefølgebestemmelser. Dette medfører at boligutvikler vil tape mulighet til å kreve andre for medfinansiering av fellesanlegg, hvis en starter utbyggingen før slike avtaler er på plass. I praksis vil en dermed få en situasjon hvor finansiering av fellesanlegg stopper utbygging, fordi en mangler en mekanisme for å fordele felleskostnader til for eksempel infrastruktur. Refusjonsmekanismer er tungvinte ordninger, og det er derfor ønskelig å løse finansiering av fellesanlegg gjennom utbyggingsavtaler. Eksempel c dam for salamandere på skoletomten Hensynet til salamanderne lå som en innsigelse fra Fylkesmannen. Det ble videre knyttet rekkefølgebestemmelser til opparbeiding av dam for salamandere. Forekomsten av salamandere er på kommunens skoletomt (utenfor boligprosjektet), og utbygger har valgt å assistere kommunen ved å få dammen bygget. Det ble satt som vilkår for igangsetting at salamandersituasjonen på skoleeiendommen var løst før igangsetting av bygging av rekkehusene. Eksempel d rekkefølgekrav om fusjonering av barnehager I planområdet ligger det to barnehager med hvert sitt eksisterende bygg. Myndighetene ønsket at disse to tomtene skulle slås sammen og bli til en barnehage. Barnehagene har forskjellige eiere. Rekkefølgebestemmelsene tilsa at en felles barnehage skulle etableres før igangsetting av boligprosjektet. Dette er et eksempel på rekkefølgebestemmelser hvor utbygger ikke har forutsetninger for å påvirke situasjonen. Eksempel e fikk utbyggingsavtale med kostnadsdeling for kloakkanlegg Etter påtrykk i 2-3 år er det nå før søknad om byggetillatelse inngått en utbyggingsavtale som regulerer tilknytningsavgift og kloakkavgift. I praksis er det ikke gitt vesentlige rekkefølgekrav for boligbyggingen. Eksempel f forseringstillegg for skole som likevel ikke skal bygges Forslagsstiller har kjøpt en tomt hvor det fra før 2006 var inngått en utbyggingsavtale om betaling av et forseringstilskudd til kommunen for utbygging av en særskilt skole. Når utbyggingen starter opp viser det seg at skolen ikke skal bygges fordi det ikke lenger er behov for skolen, men kommunen gjør uansett krav om forseringstillegg. Eksempel g rekkefølgebestemmelse om lekeareal ferdigstilt før igangsettingstillatelse Vanligvis skriver vi i rekkefølgebestemmelsene at lekearealer skal være ferdig opparbeidet når de første boligene som sogner til dem tas i bruk, evt. med forbehold om tilsåing senere hvis dette skulle være om vinteren. Da kan vi under byggeperioden bruke disse arealene til brakkerigg, verktøycontainere, avfallscontainere, materiallager, massedeponi osv. Det letter vår logistikk i tett utnyttede boligfelt, og det sparer oss for å flytte for mye rundt på dette etter hvert som byggingen skrider fram gjennom området. Etter at kommunen hadde overtatt planen ble dette endret til at lekearealet skulle være ferdigstilt før igangsettelsestillatelse til boligene ble gitt gis. Vi forsøkte å diskutere dette med kommunen, men nådde ikke fram. 27

KARTLEGGING AV PRIVATE PLANPROSESSER I BERGENSREGIONEN. Trygve Valen Asplan Viak AS

KARTLEGGING AV PRIVATE PLANPROSESSER I BERGENSREGIONEN. Trygve Valen Asplan Viak AS KARTLEGGING AV PRIVATE PLANPROSESSER I BERGENSREGIONEN Trygve Valen Asplan Viak AS Om undersøkelsen Kommunene Bergen, Fjell, Os, Lindås, Meland og Askøy Spørsmål til næringslivet og kommunene Sendt ut

Detaljer

Evaluering av planprosesser i Bergensregionen. Trygve Valen, Asplan Viak Ingvild Nordtveit, Asplan Viak

Evaluering av planprosesser i Bergensregionen. Trygve Valen, Asplan Viak Ingvild Nordtveit, Asplan Viak Evaluering av planprosesser i Bergensregionen Trygve Valen, Asplan Viak Ingvild Nordtveit, Asplan Viak Agenda Om undersøkelsen De ulike planfasene Samlet vurdering av administrativ og politisk behandling

Detaljer

Møte med byutviklingskomiteen i Oslo

Møte med byutviklingskomiteen i Oslo Møte med byutviklingskomiteen i Oslo 25.11.2013 Norsk Eiendom er en bransjeforening for ledende eiendomsselskaper Norsk Eiendoms medlemmer: står for ca. 30 % av næringsarealet i landet store boligutbyggere

Detaljer

Bakgrunn. Systemhus Norge AS. MG Prosjekt AS, Mestergruppen. 10år som adm. direktør for kjeden. I dag, leder for LinkPro AS og LinkPro Bolig AS,

Bakgrunn. Systemhus Norge AS. MG Prosjekt AS, Mestergruppen. 10år som adm. direktør for kjeden. I dag, leder for LinkPro AS og LinkPro Bolig AS, Bakgrunn Systemhus Norge AS 10år som adm. direktør for kjeden MG Prosjekt AS, Mestergruppen 11 år som leder for virksomheten, Investering, byggemodning og boligprosjektutvikling som hovedfokus I dag, leder

Detaljer

Tilbakeblikk på produktivitet Ny kartlegging av tidsbruk NÅ! Morten Meyer

Tilbakeblikk på produktivitet Ny kartlegging av tidsbruk NÅ! Morten Meyer Tilbakeblikk på produktivitet Ny kartlegging av tidsbruk NÅ! Morten Meyer Gardermoen 7.11.2013 Mange sider av produktivitetsdebatten Manglende produktivitet problemet i boligbyggingen Bygningsmeldingen

Detaljer

Høring. Forslag til endringer i plandelen i lov om planlegging og byggesaksbehandling (plan- og bygningsloven)

Høring. Forslag til endringer i plandelen i lov om planlegging og byggesaksbehandling (plan- og bygningsloven) Byrådssak 1594/13 Høring. Forslag til endringer i plandelen i lov om planlegging og byggesaksbehandling (plan- og bygningsloven) MOBR ESARK-03-201301526-345 Hva saken gjelder: Miljøverndepartementet har

Detaljer

Forholdet til kommuneplanen, valg av plantype, plankrav, planbeskrivelse, samarbeid og medvirkning. Fagdag i reguleringsplanlegging Bergen

Forholdet til kommuneplanen, valg av plantype, plankrav, planbeskrivelse, samarbeid og medvirkning. Fagdag i reguleringsplanlegging Bergen Forholdet til kommuneplanen, valg av plantype, plankrav, planbeskrivelse, samarbeid og medvirkning Fagdag i reguleringsplanlegging Bergen 10.05.2016 Krav om reguleringsplan Kommuneplanens arealdel Men

Detaljer

Kurs om reguleringsplanlegging. Trelleborgsenteret, Tønsberg

Kurs om reguleringsplanlegging. Trelleborgsenteret, Tønsberg Kurs om reguleringsplanlegging Trelleborgsenteret, Tønsberg 15.01.2015 Erfaringer med ny PBL og arbeidet med reguleringsplaner Kurs i reguleringsplanlegging Trelleborgsenteret, Tønsberg 15.01.2015 Plan-

Detaljer

Saksframlegg. Utvalg Utvalgssak Møtedato Komite plan. Behandling av planforespørsler i strid med kommuneplanens arealdel

Saksframlegg. Utvalg Utvalgssak Møtedato Komite plan. Behandling av planforespørsler i strid med kommuneplanens arealdel STJØRDAL KOMMUNE Arkiv: 141 Arkivsaksnr: 2015/4946-1 Saksbehandler: Geir Aspenes Saksframlegg Utvalg Utvalgssak Møtedato Komite plan Behandling av planforespørsler i strid med kommuneplanens arealdel Rådmannens

Detaljer

Samarbeid mellom kommunen og private. «Bedre reguleringsplaner» Møre og Romsdal 20-21-03.2013

Samarbeid mellom kommunen og private. «Bedre reguleringsplaner» Møre og Romsdal 20-21-03.2013 Samarbeid mellom kommunen og private «Bedre reguleringsplaner» Møre og Romsdal 20-21-03.2013 Hvem utarbeider reguleringsplan? Kommunen: 1) Områderegulering utarbeidet av kommunen selv 2) Detaljregulering

Detaljer

Tilbakeblikk til planlovutvalget

Tilbakeblikk til planlovutvalget Frode Jørgensen 1 Tilbakeblikk til planlovutvalget Byggenæringens behov Rask og forutsigbar planlegging Operative planer og enklere gjennomføring Nærmere integrering av plan- og byggesak Større fleksibilitet

Detaljer

Samarbeidet mellom kommunen og private. Kurs i reguleringsplanlegging Bok & Blueshuset Notodden

Samarbeidet mellom kommunen og private. Kurs i reguleringsplanlegging Bok & Blueshuset Notodden Samarbeidet mellom kommunen og private Kurs i reguleringsplanlegging Bok & Blueshuset Notodden 02.09.2014 Hvem utarbeider reguleringsplan? Kommunen: Områderegulering utarbeidet av kommunen selv Detaljregulering

Detaljer

Samarbeidet mellom kommunen og private. Kurs i reguleringsplanlegging Trelleborgsenteret, Tønsberg

Samarbeidet mellom kommunen og private. Kurs i reguleringsplanlegging Trelleborgsenteret, Tønsberg Samarbeidet mellom kommunen og private Kurs i reguleringsplanlegging Trelleborgsenteret, Tønsberg 15.01.2015 Hvem utarbeider reguleringsplan? Kommunen: Områderegulering utarbeidet av kommunen selv Detaljregulering

Detaljer

Planprosesser i Stavangerregionen. Trygve Valen Ingvild Nordtveit

Planprosesser i Stavangerregionen. Trygve Valen Ingvild Nordtveit Planprosesser i Stavangerregionen Trygve Valen Ingvild Nordtveit Agenda Om undersøkelsen Samlet vurdering for kommunene De ulike planfasene Samlet vurdering av administrativ og politisk behandling i kommunene

Detaljer

Startpakke reguleringsplan - veiledning til reguleringsarbeid

Startpakke reguleringsplan - veiledning til reguleringsarbeid Startpakke reguleringsplan - veiledning til reguleringsarbeid Spesielle lover og regler gjelder ved utarbeidelse og innlevering av reguleringsplaner og endringer av reguleringsplaner. Her finner du oversikt

Detaljer

Høringsuttalelse - Forslag til endringer i plandelen av plan-og bygningsloven - underretting om vedtak

Høringsuttalelse - Forslag til endringer i plandelen av plan-og bygningsloven - underretting om vedtak UTVIKLINGSAVDELINGEN Miljøverndepartementet Postboks 8013 Dep 0030 Oslo Vår dato: 09.12.2013 Vår referanse: 2008/564-89 Vår saksbehandler: Deres dato: 09.09.2013 Deres referanse: 13/2263 Hilde Reine, tlf.

Detaljer

Fra forslag til vedtak prosess, samhandling og saksbehandling

Fra forslag til vedtak prosess, samhandling og saksbehandling Fra forslag til vedtak prosess, samhandling og saksbehandling Anna Auganes Virksomhetsleder for plan og miljø, Hvaler kommune siv.ark MNAL, nestleder NKF Plansak Hva utløser en reguleringsplanprosess?

Detaljer

Fra forslag til vedtak - planbehandlingen fagseminar DFDS 12 november 2008

Fra forslag til vedtak - planbehandlingen fagseminar DFDS 12 november 2008 Fra forslag til vedtak - planbehandlingen fagseminar DFDS 12 november 2008 Anna Auganes Virksomhetsleder for plan og miljø, Hvaler kommune siv.ark MNAL, nestleder FFP Hva utløser en reguleringsplanprosess?

Detaljer

Reguleringsplanlegging Erfaringer med viktige deler av PBL, planprosessen, valg av plantype, lovendringer

Reguleringsplanlegging Erfaringer med viktige deler av PBL, planprosessen, valg av plantype, lovendringer Reguleringsplanlegging Erfaringer med viktige deler av PBL, planprosessen, valg av plantype, lovendringer Fagdag i reguleringsplanlegging Kristiansand 25.01.2015 Plan- og bygningsloven er en «demokratilov»

Detaljer

Erfaringer med praktisk bruk av lovbestemmelsene om utbyggingsavtaler resultater fra evaluering

Erfaringer med praktisk bruk av lovbestemmelsene om utbyggingsavtaler resultater fra evaluering Erfaringer med praktisk bruk av lovbestemmelsene om utbyggingsavtaler resultater fra evaluering Ingeniørenes hus 2-3 mars 2010 Erik Plathe Asplan Viak AS 1 Evaluering høsten 2009 Få oversikt over i hvilken

Detaljer

Endringer i plan- og bygningsloven

Endringer i plan- og bygningsloven Endringer i plan- og bygningsloven (mer effektive planprosesser, forenklinger mv) trer i kraft 01.07.2017 v/ advokat/partner Katrine Lillejord Problemstillingen «Muligheter og begrensninger for utvikler/utbygger»

Detaljer

Næringsforeningen i Stavangerregionen. Evaluering av planprosesser i Stavangerregionen 2015. Utgave: 1 Dato: 2015-06-12

Næringsforeningen i Stavangerregionen. Evaluering av planprosesser i Stavangerregionen 2015. Utgave: 1 Dato: 2015-06-12 Næringsforeningen i Stavangerregionen Evaluering av planprosesser i Stavangerregionen 2015 Utgave: 1 Dato: 2015-06-12 Evaluering av planprosesser i Stavangerregionen 2015 2 DOKUMENTINFORMASJON Oppdragsgiver:

Detaljer

UTTALELSE TIL HØRING - ENDRINGER I PLAN- OG BYGNINGSLOVEN

UTTALELSE TIL HØRING - ENDRINGER I PLAN- OG BYGNINGSLOVEN Regionalenheten Arkivsak-dok. 201202125-62 Saksbehandler Kristin Loe Kjelstad Saksgang Møtedato Fylkesutvalget 17.12.2013 UTTALELSE TIL HØRING - ENDRINGER I PLAN- OG BYGNINGSLOVEN Forslag til VEDTAK Fylkesutvalget

Detaljer

NOTAT. 2. Plan- og bygningslovens bestemmelser om ekspropriasjon etter reguleringsplan

NOTAT. 2. Plan- og bygningslovens bestemmelser om ekspropriasjon etter reguleringsplan NOTAT Oslo, 14. oktober 2014 Ansvarlig advokat: Terje Bjørndahl Til: Fra: Leangentravets Eiendom AS VEDR EKSPROPRIASJON AV TOMTER FOR TRAVBANE PÅ ORKDAL 1. Innledning Vi er blitt bedt om å foreta en vurdering

Detaljer

Intern korrespondanse

Intern korrespondanse BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer Intern korrespondanse Saksnr.: 201500990/277 Emnekode: ESARK-03 Til: Interne mottakere Kopi til: Fra: Ulf Sæterdal Dato: 01.10.2015

Detaljer

Veileder for utarbeidelse av private planforslag tekster 08.04.11

Veileder for utarbeidelse av private planforslag tekster 08.04.11 Veileder for utarbeidelse av private planforslag tekster 08.04.11 Informasjon Tekster Hjelpeverktøy/linker Oppstart Samarbeid om private reguleringsplaner Samarbeid om private reguleringsplaner Halden

Detaljer

Samarbeidet mellom kommunen og private. Seminar om Plan- og bygningsloven. Oktober 2014 Klækken hotell, Ringerike

Samarbeidet mellom kommunen og private. Seminar om Plan- og bygningsloven. Oktober 2014 Klækken hotell, Ringerike Samarbeidet mellom kommunen og private Seminar om Plan- og bygningsloven. Oktober 2014 Klækken hotell, Ringerike Hvem utarbeider reguleringsplan? Kommunen: Områderegulering utarbeidet av kommunen selv

Detaljer

Bergen Næringsråd. Evaluering av planprosesser i Bergensregionen. Utgave: 1 Dato: 2015-03-03

Bergen Næringsråd. Evaluering av planprosesser i Bergensregionen. Utgave: 1 Dato: 2015-03-03 Evaluering av planprosesser i Bergensregionen Utgave: 1 Dato: 2015-03-03 Evaluering av planprosesser i Bergensregionen 1 DOKUMENTINFORMASJON Oppdragsgiver: Rapporttittel: Evaluering av planprosesser i

Detaljer

Suksess, plunder eller heft - for hvem? Om foreslåtte endringer i plan- og bygningsloven Arr. NKF

Suksess, plunder eller heft - for hvem? Om foreslåtte endringer i plan- og bygningsloven Arr. NKF Kommunal- og moderniseringsdepartementet Tromsøkonferansen 2017 Suksess, plunder eller heft - for hvem? Om foreslåtte endringer i plan- og bygningsloven Arr. NKF Fagdirektør Magnar Danielsen Tromsø, 31.

Detaljer

Valg av plantype og bruk av områderegulering. «Bedre reguleringsplaner» Trondheim

Valg av plantype og bruk av områderegulering. «Bedre reguleringsplaner» Trondheim Valg av plantype og bruk av områderegulering «Bedre reguleringsplaner» Trondheim Det kommunale plansystemet Primære formål 12-2 Områderegulering 12-3 Detaljregulering Områdeavklaringer av arealbruk, bruk

Detaljer

Utbyggingsavtaler. Rekkefølgebestemmelser. Marit Sunde Arealplanlegger JAF arkitektkontor AS, Gjøvik

Utbyggingsavtaler. Rekkefølgebestemmelser. Marit Sunde Arealplanlegger JAF arkitektkontor AS, Gjøvik Utbyggingsavtaler Marit Sunde Arealplanlegger JAF arkitektkontor AS, Gjøvik Innhold Forskjell rekkefølgebestemmelser og utbyggingsavtale Definisjon - lovhjemmel i pbl - forskrift forutsetninger avtalens

Detaljer

LANGHOLMEN (ØSTRE BUKTRA), KJØNNØYA

LANGHOLMEN (ØSTRE BUKTRA), KJØNNØYA Avdeling Notat Arkivsak-dok. 14/00310-15 Saksbehandler Eva Sætre Andersen Saksgang Rød skrift: nytt siden sist. Planstatus samfunnsutvikling 2015 OKTOBER 2015. For å sikre at Teknisk utvalg, som er delegert

Detaljer

Høringsuttalelse - Evaluering av forsøk med samordning av statlige innsigelser til kommunale planer etter plan- og bygningsloven

Høringsuttalelse - Evaluering av forsøk med samordning av statlige innsigelser til kommunale planer etter plan- og bygningsloven Byrådssak 1322 /16 Høringsuttalelse - Evaluering av forsøk med samordning av statlige innsigelser til kommunale planer etter plan- og bygningsloven FIWE ESARK-03-201600221-261 Hva saken gjelder: Hordaland

Detaljer

Audnedal kommune SAKSFRAMLEGG. 42/14 Driftsutvalget /14 Kommunestyret

Audnedal kommune SAKSFRAMLEGG. 42/14 Driftsutvalget /14 Kommunestyret Audnedal kommune Arkivsak: 2011/593-53 Arkiv: L12 Dato: 30.09.2014 Saksbeh.: Røynlid Kari SAKSFRAMLEGG Utv.saksnr Utvalg Møtedato 42/14 Driftsutvalget 13.10.2014 56/14 Kommunestyret 21.10.2014 Godkjenning

Detaljer

Foreslåtte endringer i plan- og bygningsloven Arr. Fylkesmannen i Troms og Troms fylkeskommune

Foreslåtte endringer i plan- og bygningsloven Arr. Fylkesmannen i Troms og Troms fylkeskommune Kommunal- og moderniseringsdepartementet Plan- og bygningslovkonferansen 2016 Foreslåtte endringer i plan- og bygningsloven Arr. Fylkesmannen i Troms og Troms fylkeskommune Fagdirektør Magnar Danielsen

Detaljer

Områderegulering utfordring for kommune-norge?

Områderegulering utfordring for kommune-norge? Erfaringer etter 4 år med ny planlov Områderegulering utfordring for kommune-norge? Wenche Ø. Clarke Bakgrunn for lovendring Odelstings proposisjonen nr 32 Kampen om arealene Utbyggingsformål i mellom

Detaljer

Kartlegging av planprosesser i Osloregionen. Presentasjon Onsdag 9. oktober 2013 Kari Kiil

Kartlegging av planprosesser i Osloregionen. Presentasjon Onsdag 9. oktober 2013 Kari Kiil Kartlegging av planprosesser i Osloregionen Presentasjon Onsdag 9. oktober 2013 Kari Kiil Innledning Oppdragsgivere: Norsk Eiendom i samarbeid med PBE, NHO, EBA, RIF og Arkitektbedriftene. Undersøkelsen

Detaljer

JMs modellskisse for raskere planprosesser Boligprodusentenes fagdager oktober Kjell Kvarekvål

JMs modellskisse for raskere planprosesser Boligprodusentenes fagdager oktober Kjell Kvarekvål 7 JMs modellskisse for raskere planprosesser Boligprodusentenes fagdager 27.-28. oktober 2016 Kjell Kvarekvål JM er Nordens ledende boligutvikler (etabl. i 1945) Antall produksjonsstartede boliger i 2015

Detaljer

Bergen Næringsråd Kartlegging av planprosesser i Bergensregionen 2016

Bergen Næringsråd Kartlegging av planprosesser i Bergensregionen 2016 Kartlegging av planprosesser i Bergensregionen 2016 Utgave: 1 Dato: 04.04.2017 1 DOKUMENTINFORMASJON Oppdragsgiver: Rapporttittel: Utgave/dato: Filnavn: Arkiv ID Oppdrag: Oppdragsleder: Avdeling: Fag Skrevet

Detaljer

Saksbehandler: Tor Falck Arkiv: REGPL Arkivsaksnr.: 15/2013

Saksbehandler: Tor Falck Arkiv: REGPL Arkivsaksnr.: 15/2013 Saksbehandler: Tor Falck Arkiv: REGPL 201506 Arkivsaksnr.: 15/2013 PLANID 201506 - DETALJREGULERING - HAUGAN BF3 OG BF 5 - NY BEHANDLING I PLANUTVALGET Vedlegg: Særutskrift sak 125/16 i kommunestyret -

Detaljer

Forslag til endringer i plandelen av plan- og bygningsloven

Forslag til endringer i plandelen av plan- og bygningsloven Forslag til endringer i plandelen av plan- og bygningsloven Fagdirektør Magnar Danielsen Nettverkskonferanse 8-9. des. 2015, Oslo Tema Høringsforslag plandelen av loven Synspunkter fra høringsinstansene

Detaljer

Forsøk samordning av statlige innsigelser. Fauske

Forsøk samordning av statlige innsigelser. Fauske Forsøk samordning av statlige innsigelser Fauske 18.02.2014 Hva? Innsigelse; myndigheten til å treffe endelig vedtak i plansaker overføres fra kommunen til Miljøverndepartementet Bare viktige konfliktsaker

Detaljer

Byutviklingsforum 2010

Byutviklingsforum 2010 Byutviklingsforum 2010 Samhandling med kvalitet behandling av byggeprosjekter. Kriterier og forutsetninger? Grunnlag: Rammer for byutvikling med kvalitet, visjoner som er detaljert gjennom planer på forskjellige

Detaljer

2.3 Mal for referat oppstartsmøte. Deltakere fra plankonsulent: Berit Kyllo-Steinmoen, Chris Martens (Voll Arkitekter)

2.3 Mal for referat oppstartsmøte. Deltakere fra plankonsulent: Berit Kyllo-Steinmoen, Chris Martens (Voll Arkitekter) 2.3 Mal for referat oppstartsmøte REFERAT FRA OPPSTARTSMØTE Plannavn: Detaljreguleringsplan Bodøsjøen B7-3 og A1 Planid: 2015014 Møtedato: 25.06.15 Deltakere fra forslagsstiller: Roy B. Nilssen (Corponor)

Detaljer

Plansystemet etter plan- og bygningsloven. Seminar for politikere i Buskerud 24. og 25. februar 2016

Plansystemet etter plan- og bygningsloven. Seminar for politikere i Buskerud 24. og 25. februar 2016 Plansystemet etter plan- og bygningsloven Seminar for politikere i Buskerud 24. og 25. februar 2016 Lovens formål Fremme bærekraftig utvikling Bidra til samordning av statlige, regionale og kommunale oppgaver

Detaljer

Ny plan og bygningslov plandelen

Ny plan og bygningslov plandelen Ny plan og bygningslov plandelen Tema i presentasjonen: Hvem vil merke en ny lov? Kommunal planlegging Kommuneplanen Reguleringsplaner Krav til planbeskrivelse Dispensasjoner Regional planlegging Interkommunal

Detaljer

Weenbo Gruppen AS - klage på vedtak om dispensasjon og rammetillatelse - gnr. 33 bnr. 764

Weenbo Gruppen AS - klage på vedtak om dispensasjon og rammetillatelse - gnr. 33 bnr. 764 Trysil kommune Saksframlegg Dato: 12.01.2017 Referanse: 4775/2017 Arkiv: 33/764 Vår saksbehandler: Bjørn Helge Kristiansen Weenbo Gruppen AS - klage på vedtak om dispensasjon og rammetillatelse - gnr.

Detaljer

Forslag til endringer i plan-og bygningsloven

Forslag til endringer i plan-og bygningsloven Forslag til endringer i plan-og bygningsloven Departementets forslag Prop. 149 L (2015-2016) Stortingets behandling Innst. 181 L (2016-2017) 31. mars 2017 Forum for plan- og bygningsrett Vårkonferanse

Detaljer

SAKSFRAMLEGG. Saksb: Inger Narvestad Anda Arkiv: PLID 2012 003 12/162-21 Dato: 22.01.2013

SAKSFRAMLEGG. Saksb: Inger Narvestad Anda Arkiv: PLID 2012 003 12/162-21 Dato: 22.01.2013 RENNESØY KOMMUNE SAKSFRAMLEGG Saksb: Inger Narvestad Anda Arkiv: PLID 2012 003 12/162-21 Dato: 22.01.2013 DETALJREGULERING FOR DEL AV LAUGHAMMAREN, ASKJE PLANID: 2012 003 INNSTILLING TIL 2. GANGS BEHANDLING

Detaljer

ERFARINGER MED PRAKTISK BRUK AV UTBYGGINGSAVTALER (ASPLAN VIAK 2009)

ERFARINGER MED PRAKTISK BRUK AV UTBYGGINGSAVTALER (ASPLAN VIAK 2009) ERFARINGER MED PRAKTISK BRUK AV UTBYGGINGSAVTALER (ASPLAN VIAK 2009) Kort orientering om resultatene av Asplan viaks undersøkelse for kommunal- og regionaldepartementet ved Erfaringer: Før lovregulering

Detaljer

Arealplanlegging grunnkurs 19.-20. mars 2007 Førsteamanuensis Kathrine Strømmen. Planprosess - reguleringsplan

Arealplanlegging grunnkurs 19.-20. mars 2007 Førsteamanuensis Kathrine Strømmen. Planprosess - reguleringsplan 1 Planprosess regulerings 19.-20. mars 2007 Førsteamanuensis Kathrine Strømmen 2 Synoptisk planprosess Prosessen 1. Problemstilling 2. Mål 3. Middel 4. Alternativ 5. Vurdering 6. Valg 7. Gjennomføring

Detaljer

Saksansv.: Steinar Haarr Arkiv:K1- : Arkivsaknr.: 12/228

Saksansv.: Steinar Haarr Arkiv:K1- : Arkivsaknr.: 12/228 KONGSVINGER KOMMUNE SKAL BEHANDLES I Utvalg Møtedato Saksnr Saksbehandler Planutvalget 14.02.2012 009/12 BAS Formannskap 28.02.2012 017/12 BAS Kommunestyret 08.03.2012 019/12 BAS Saksansv.: Steinar Haarr

Detaljer

Detaljregulering for Bolshøyden, B1, på Bolsøya. Plan nr

Detaljregulering for Bolshøyden, B1, på Bolsøya. Plan nr Molde kommune Rådmannen Arkiv: 201318 Saksmappe: 2008/487-0 Saksbehandler: Jostein Bø Dato: 22.10.2015 Saksframlegg Detaljregulering for Bolshøyden, B1, på Bolsøya. Plan nr. 201318 Utvalgssaksnr Utvalg

Detaljer

Behandles av utvalg: Møtedato Utvalgssaksnr Utvalg for byutvikling /09 OMRÅDEREGULERING OG DETALJREGULERING. ORIENTERINGSSAK.

Behandles av utvalg: Møtedato Utvalgssaksnr Utvalg for byutvikling /09 OMRÅDEREGULERING OG DETALJREGULERING. ORIENTERINGSSAK. SANDNES KOMMUNE - RÅDMANNEN Arkivsak Arkivkode Saksbehandler Arealplansjef : 200905069 : E: L40 &13 : Oddbjørn Fosså : Espen Ekeland Behandles av utvalg: Møtedato Utvalgssaksnr Utvalg for byutvikling 09.12.2009

Detaljer

Nasjonale forventninger til regional og kommunal planlegging

Nasjonale forventninger til regional og kommunal planlegging Nasjonale forventninger til regional og kommunal planlegging - Hva er nytt og hvorfor? Maylinn Stomperud, Planavdelingen Plan- og bygningslovkonferansen i Hedmark 2015, Elverum Kommunal- og moderniseringsdepartementet

Detaljer

Rekkefølgekrav og utbyggingsavtaler. Ståle Undheim Rådgiver innen regionalplanlegging Rogaland fylkeskommune Leder i NKF plansak

Rekkefølgekrav og utbyggingsavtaler. Ståle Undheim Rådgiver innen regionalplanlegging Rogaland fylkeskommune Leder i NKF plansak Rekkefølgekrav og utbyggingsavtaler Ståle Undheim Rådgiver innen regionalplanlegging Rogaland fylkeskommune Leder i NKF plansak Innhold Rekkefølgebestemmelser i reguleringsplan Forholdet mellom rekkefølgekrav

Detaljer

Saksframlegg. Utv.saksnr Utvalg Møtedato 9/13 Formannskapet 16.01.2013

Saksframlegg. Utv.saksnr Utvalg Møtedato 9/13 Formannskapet 16.01.2013 Søgne kommune Arkiv: L12 Saksmappe: 2005/10-807/2013 Saksbehandler: Dag Arntsen Dato: 08.01.2013 Saksframlegg Planlegging av tekniske anlegg - finansiering Utv.saksnr Utvalg Møtedato 9/13 Formannskapet

Detaljer

Kommunalt ansvar: Revisjon hver valgperiode. Kommunalt ansvar: Revisjon ved behov

Kommunalt ansvar: Revisjon hver valgperiode. Kommunalt ansvar: Revisjon ved behov Kommunalt ansvar: Revisjon hver valgperiode Kommunalt ansvar: Revisjon ved behov Privat eller kommunalt planinitiativ, må hjemles i k-plan eller reg.- /områdeplan. Privat eller kommunal gjennomføring 1

Detaljer

Utbyggingsavtaler og virkemidler for gjennomføring av arealplaner. «Bedre reguleringsplaner II» Trondheim 22.01.2013

Utbyggingsavtaler og virkemidler for gjennomføring av arealplaner. «Bedre reguleringsplaner II» Trondheim 22.01.2013 Utbyggingsavtaler og virkemidler for gjennomføring av arealplaner «Bedre reguleringsplaner II» Trondheim 22.01.2013 Hovedtema Forholdet mellom planlegging og gjennomføring Om utbyggingsavtale som virkemiddel

Detaljer

REFERAT FRA OPPSTARTSMØTE I PLANSAKER

REFERAT FRA OPPSTARTSMØTE I PLANSAKER REFERAT FRA OPPSTARTSMØTE I PLANSAKER Møtets formål er å avklare offentlige forutsetninger for at planforslaget skal kunne realiseres. Møtet skal danne grunnlaget for en god planprosess. Punktene i denne

Detaljer

Byplankontorets lille planskole. Del 2: Plansystemet i grove trekk

Byplankontorets lille planskole. Del 2: Plansystemet i grove trekk Byplankontorets lille planskole Del 2: Plansystemet i grove trekk Plan- og bygningsloven Første moderne plan- og bygningslov for hele Norge kom i 1965 Siste lov kom i 2008 Planloven er statens styring

Detaljer

Endringer i plan- og bygningsloven. Stortingsvedtak v/ advokat/partner Katrine Lillejord

Endringer i plan- og bygningsloven. Stortingsvedtak v/ advokat/partner Katrine Lillejord Endringer i plan- og bygningsloven Stortingsvedtak 23.02.2017 v/ advokat/partner Katrine Lillejord Problemstillingen «Mer forutsigbar planprosess, men mindre medvirkning»; vil advokatene få mindre å gjøre?»

Detaljer

Utbyggingsavtaler. Juridisk utgangspunkt og rammer for bruk. Knut F Rasmussen, Kommunal- og moderniseringsdepartementet

Utbyggingsavtaler. Juridisk utgangspunkt og rammer for bruk. Knut F Rasmussen, Kommunal- og moderniseringsdepartementet Utbyggingsavtaler Juridisk utgangspunkt og rammer for bruk Knut F Rasmussen, Akershus fylkeskommune, Gardermoen 27. januar 2014 Definisjonen på en lovregulerte avtaler Avtaler mellom utbygger og kommunen,

Detaljer

SOLA KOMMUNES STARTPAKKE

SOLA KOMMUNES STARTPAKKE SOLA KOMMUNES STARTPAKKE Krav til privat forslagstiller om kvalitet, innhold og leveranse av digital plan og planbeskrivelse. Sola kommune Fakta om Sola kommune Lokalisert på Nord-Jæren og grenser til

Detaljer

Saksframlegg. Forespørsel om oppstart av reguleringsplanarbeid Åsafjellet gnr. 28 bnr. 208, 630

Saksframlegg. Forespørsel om oppstart av reguleringsplanarbeid Åsafjellet gnr. 28 bnr. 208, 630 Søgne kommune Arkiv: L12 Saksmappe: 2013/2954-18258/2014 Saksbehandler: Daniel Holm Dato: 29.05.2014 Saksframlegg Forespørsel om oppstart av reguleringsplanarbeid Åsafjellet gnr. 28 bnr. 208, 630 Utv.saksnr

Detaljer

FORTETTING I EKSISTERENDE BOLIGOMRÅDER - UTVIKLING AV STRATEGIER OG RETNINGSLINJER. Utvalg Møtedato Saksnr.

FORTETTING I EKSISTERENDE BOLIGOMRÅDER - UTVIKLING AV STRATEGIER OG RETNINGSLINJER. Utvalg Møtedato Saksnr. SAKSFRAMLEGG FORTETTING I EKSISTERENDE BOLIGOMRÅDER - UTVIKLING AV STRATEGIER OG RETNINGSLINJER Saksbehandler: Leif Sølve Bjørkevoll Arkiv: 144 Arkivsaksnr.: 13/19 Løpenr.: 3772/14 Utvalg Møtedato Saksnr.

Detaljer

Reguleringsplan for "Brøttet": - politisk behandling av råd gitt i oppstartsmøte (etter PBL 12-8)

Reguleringsplan for Brøttet: - politisk behandling av råd gitt i oppstartsmøte (etter PBL 12-8) Utvalgssak NEDRE EIKER KOMMUNE Samfunnsutvikling Saksbehandler: Maria Bryksina L.nr.: 27943/2015 Arkivnr.: 20150004/L13 Saksnr.: 2015/4060 Reguleringsplan for "Brøttet": - politisk behandling av råd gitt

Detaljer

Forslag til lovendringer i plan- og bygningsloven - Prop. 149 L ( ) utvalgte tema

Forslag til lovendringer i plan- og bygningsloven - Prop. 149 L ( ) utvalgte tema Forslag til lovendringer i plan- og bygningsloven - Prop. 149 L (2015-2016) utvalgte tema 10. november 2016 Øyvind Heimlund-Lahn, seniorrådgiver Tage A. T. Eriksen, rådgiver 1 2 Forslag som skal effektivisere

Detaljer

Om forslag til lovendringer i plan- og bygningsloven, jf. Prop. 149 L ( )

Om forslag til lovendringer i plan- og bygningsloven, jf. Prop. 149 L ( ) Kommunal- og moderniseringsdepartementet Om forslag til lovendringer i plan- og bygningsloven, jf. Prop. 149 L (2015-2016) Fagdirektør Magnar Danielsen Plan- og bygningslovkonferansen, Fylkesmannen i Hedmark

Detaljer

MØTEINNKALLING FORMANNSKAPET. Møtested: Formannskapssalen Møtedato: Tid: Kl Fylkesmannen informerer om kommunereformen

MØTEINNKALLING FORMANNSKAPET. Møtested: Formannskapssalen Møtedato: Tid: Kl Fylkesmannen informerer om kommunereformen TYNSET KOMMUNE MØTEINNKALLING FORMANNSKAPET Møtested: Formannskapssalen Møtedato: 03.12.2015 Tid: Kl. 15.00 Fylkesmannen informerer om kommunereformen TILLEGGSSAKLISTE Saksnr. Tittel 143/15 DISPENSASJON

Detaljer

Nytt fra departementet - Planavdelingen

Nytt fra departementet - Planavdelingen Nytt fra departementet - Planavdelingen Fagdirektør Marit Tofte Plan- og bygningslovkonferanse Hedmark Trysil 29. oktober 2014 Hva skal jeg snakke om? Endringer i lov og forskrift Innsigelser Ny statlig

Detaljer

Referatmalen fylles ut før og under oppstartsmøtet. Referatet skal godkjennes av partene.

Referatmalen fylles ut før og under oppstartsmøtet. Referatet skal godkjennes av partene. Os kommune Teknisk, landbruk og miljø REFERAT FRA OPPSTARTSMØTE I PLANSAKER Referatmalen fylles ut før og under oppstartsmøtet. Referatet skal godkjennes av partene. Arbeidstittel (adresse/stedsnavn):

Detaljer

Kommuneplanens arealdel. Gjennomføring av tiltak

Kommuneplanens arealdel. Gjennomføring av tiltak Hovedpunkter 1. Plan og bygningsloven 2. Planmyndigheter og plannivåer 3. Hva er en planstrategi 4. Hva er en kommuneplan? 5. Hva er en område- og detaljreguleringsplan? 6. Planprosessen 7. Veiledningsmateriell

Detaljer

Formål med planlegging. Områderegulering og detaljregulering. Hva er forskjellen? Hva betyr dette i praksis for kommunen?

Formål med planlegging. Områderegulering og detaljregulering. Hva er forskjellen? Hva betyr dette i praksis for kommunen? Plan- og bygningsloven plandelen Hvilke grep må vi ta? Områderegulering og detaljregulering Hva er forskjellen? Hva betyr dette i praksis for kommunen? Ved Landskapsarkitekt Kjell Seberg Fagansvarlig plan

Detaljer

Enkle Grep Raskere fra behov til bygg. Sverre Tiltnes

Enkle Grep Raskere fra behov til bygg. Sverre Tiltnes Enkle Grep Raskere fra behov til bygg Sverre Tiltnes Bygg21 Bygg21 skal utløse bygg og eiendomsnæringens potensial for bærekraft og produktivitet Bygg21 er proaktiv og uavhengig Bygg21 er et samarbeid

Detaljer

Saksbehandler: Trygve Johnsen Arkiv: PLA 232 Arkivsaksnr.: 03/ Dato:

Saksbehandler: Trygve Johnsen Arkiv: PLA 232 Arkivsaksnr.: 03/ Dato: SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Trygve Johnsen Arkiv: PLA 232 Arkivsaksnr.: 03/00852-052 Dato: 02.03.05 KONNERUDKOLLEN SØR REGULERINGSPLAN. SLUTTBEHANDLING. INNSTILLING TIL: Formannskapet 15.03.05 Bystyret

Detaljer

PLAN : DETALJREGULERING FOR BOLIGER OG BARNEHAGE SØR FOR BRØYTVEGEN, HÅLAND

PLAN : DETALJREGULERING FOR BOLIGER OG BARNEHAGE SØR FOR BRØYTVEGEN, HÅLAND Arkiv: PlanID - 0458.00, K2 - L12 Vår ref: 13/1885-48 Journalpostid: 15/19622 Saksbeh.: Vetle Hommersand PLAN 0458.00: DETALJREGULERING FOR BOLIGER OG BARNEHAGE SØR FOR BRØYTVEGEN, HÅLAND Saksgang: Utval

Detaljer

om ny friluftsøy i Lysakerfjorden, Storøya skole 2.mai Reguleringssjef i BK Kjell Seberg ønsker velkommen

om ny friluftsøy i Lysakerfjorden, Storøya skole 2.mai Reguleringssjef i BK Kjell Seberg ønsker velkommen Agenda infomøte om ny friluftsøy i Lysakerfjorden, Storøya skole 2.mai 2017 1. Reguleringssjef i BK Kjell Seberg ønsker velkommen 2. Prosjektdirektør i BK Johan Steffensen forteller om Fornebus mange utfordringer

Detaljer

Deres ref: Vår ref: Arkivkode: Saksbehandler: Dato: 2014/ L12 Morten Høvik,

Deres ref: Vår ref: Arkivkode: Saksbehandler: Dato: 2014/ L12 Morten Høvik, Halden kommune Plan, byggesak og geodata Plan Deres ref: Vår ref: Arkivkode: Saksbehandler: Dato: 2014/3108-34 L12 Morten Høvik, 28.04.2015 Varsel om vedtak av "detaljregulering for Lille Edet" (G-690)

Detaljer

Dato: Notatet i dag er å anse som en oppsummering av hvor saken står i dag, og synliggjøre de veivalg som en kommer til å måtte ta.

Dato: Notatet i dag er å anse som en oppsummering av hvor saken står i dag, og synliggjøre de veivalg som en kommer til å måtte ta. Notat Til: Lokalstyret Fra: Administrasjonen Deres referanse: Vår referanse: 2015/228-7-145 Saksbehandler: Kjersti Holte Dato: 13.05.2015 Notat om finansieringsløsninger for infrastruktur Bakgrunn KRD

Detaljer

SAKSFRAMLEGG. Saksnr Utvalg Møtedato 16/14 Planutvalget - Ørland kommune /37 Kommunestyret - Ørland kommune

SAKSFRAMLEGG. Saksnr Utvalg Møtedato 16/14 Planutvalget - Ørland kommune /37 Kommunestyret - Ørland kommune Arkiv: L12-2015/1012 Dato: 12.04.2016 Saksbehandler: Thomas Engen SAKSFRAMLEGG Saksnr Utvalg Møtedato 16/14 Planutvalget - Ørland kommune 19.04.2016 16/37 Kommunestyret - Ørland kommune 28.04.2016 DETALJREGULERINGSPLAN

Detaljer

REFERAT OPPSTARTSMØTE PLANSAKER

REFERAT OPPSTARTSMØTE PLANSAKER REFERAT OPPSTARTSMØTE PLANSAKER Oppstartsmøtets formål er å avklare offentlige forutsetninger for at planforslaget skal kunne realiseres, og skal danne grunnlaget for en god planprosess. Momentene i denne

Detaljer

Forslag til endringer i plan- og bygningsloven Regelverket om konsekvensutredninger

Forslag til endringer i plan- og bygningsloven Regelverket om konsekvensutredninger Forslag til endringer i plan- og bygningsloven Regelverket om konsekvensutredninger Bø hotell 14. desember 2015 Ina Rognerud Hva skal jeg si litt om? Forslag til endringer i pbl Bakgrunn (KU) Hvorfor nye

Detaljer

Plansystemet - et effektivt styringsverktøy (og verktøy for samarbeid og utvikling)

Plansystemet - et effektivt styringsverktøy (og verktøy for samarbeid og utvikling) Plansystemet - et effektivt styringsverktøy (og verktøy for samarbeid og utvikling) Plan og politikk 25 oktober 2013, Abrahavn Kristiansand Erik Plathe, Asplan Viak AS Plansystemet og den praktiske planleggingen

Detaljer

Forslag til endringer i plandelen av plan- og bygningsloven

Forslag til endringer i plandelen av plan- og bygningsloven Forslag til endringer i plandelen av plan- og bygningsloven Fagdirektør Magnar Danielsen Kommunal Geomatikkonferanse 1. des. 2015, Fornebu Tema Høringsforslag plandelen av loven Synspunkter fra høringsinstansene

Detaljer

1. Hensikten med planarbeidet

1. Hensikten med planarbeidet Referatmalen fylles ut før og under oppstartsmøtet. Referatet skal godkjennes av partene. Arbeidstittel (adresse/stedsnavn): Plantype: Reguleringsplan Bebyggelsesplan Mindre vesentlig reguleringsendring.

Detaljer

Saksframlegg. Offentlig ettersyn - detaljregulering for del av Konvalldalen

Saksframlegg. Offentlig ettersyn - detaljregulering for del av Konvalldalen Søgne kommune Arkiv: L12 Saksmappe: 2012/2715-4026/2015 Saksbehandler: Daniel Holm Dato: 23.02.2015 Saksframlegg Offentlig ettersyn - detaljregulering for del av Konvalldalen Utv.saksnr Utvalg Møtedato

Detaljer

Plandata og bestillerrollen. Ida Rørbye Infrastrukturavdelingen - Geodatasamarbeidseksjonen

Plandata og bestillerrollen. Ida Rørbye Infrastrukturavdelingen - Geodatasamarbeidseksjonen Plandata og bestillerrollen Ida Rørbye Infrastrukturavdelingen - Geodatasamarbeidseksjonen Bestiller kompetanse - når? ikke-kommunale planer, dvs. for private planforslag der kommunen ber andre om å utarbeide

Detaljer

Saksbehandlingsreglene ble lagt fram for diskusjon med regionale statsetater med innsigelsesrett på møte

Saksbehandlingsreglene ble lagt fram for diskusjon med regionale statsetater med innsigelsesrett på møte FYLKESMANNENS SAMORDNING AV INNSIGELSER SAKSBEHANDLINGSREGLER 1. Innledning... 1 2. Oppstartsfasen... 1 3. Varselfasen... 2 4. Utarbeidingsfasen... 2 5. Høringsfasen... 3 6. Fasen etter høring Mekling...

Detaljer

Statens vegvesen. Høring - forslag til endringer i plandelen av plan- og bygningsloven, mv. - høringsuttalelse

Statens vegvesen. Høring - forslag til endringer i plandelen av plan- og bygningsloven, mv. - høringsuttalelse Statens vegvesen Kommunal - og moderniseringsdepartementet Postboks 8112 Dep 0032 OSLO Behandlende enhet: Saksbehandler/telefon: Vår referanse: Deres referanse: Vår dato: Vegdirektoratet Tord Viggo Thorshov

Detaljer

Behandlingstid på byggesaker.

Behandlingstid på byggesaker. Byggesakskontoret Saksframlegg Dato Løpenr Arkivsaksnr Arkiv 09.03.2009 14141/2009 2008/1 034 Saksnummer Utvalg Møtedato 09/36 Planutvalget 24.03.2009 Bystyret 31.03.2009 Behandlingstid på byggesaker.

Detaljer

Planbeskrivelse. Reguleringsendring. For del av SKALAND BOLIGFELT

Planbeskrivelse. Reguleringsendring. For del av SKALAND BOLIGFELT 1 12015reguleringsplan200113B.doc Planbeskrivelse Reguleringsendring For del av SKALAND BOLIGFELT i Vefsn kommune Overhalla 20.01.13 For Siv. ing. Jan Lian AS Jan Lian 2 INNHOLDSFORTEGNELSE Side 1 Forord

Detaljer

Fritak fra forbud mot avtaler om sosial infrastruktur. Tomtespesifikke rekkefølgekrav Framtidsutsikter.

Fritak fra forbud mot avtaler om sosial infrastruktur. Tomtespesifikke rekkefølgekrav Framtidsutsikter. Kommunal- og moderniseringsdepartementet Litt nytt om utbyggingsavtaler Fritak fra forbud mot avtaler om sosial infrastruktur. Tomtespesifikke rekkefølgekrav Framtidsutsikter. Knut F Rasmussen, Forum for

Detaljer

BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer. Saksnr.: /7

BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer. Saksnr.: /7 BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer Notat Til: Byrådsavdeling for byutvikling, klima og miljø Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: 05.10.2010 Saksnr.:

Detaljer

SAMSPILL OG UTVIKLING

SAMSPILL OG UTVIKLING SAMSPILL OG UTVIKLING Jan Willy Føreland 31.10.2013 Utvikling og grunneiersamarbeid - utfordringer Behov for helhetlig utvikling på tvers av eiendomsgrenser Viktig for å sikre kvalitet og gode planfaglige

Detaljer

Kommuneplanprosessen. Fra kommuneplan til arealplan. Oddvar Brenna Fagansvarlig Plan

Kommuneplanprosessen. Fra kommuneplan til arealplan. Oddvar Brenna Fagansvarlig Plan Kommuneplanprosessen Fra kommuneplan til arealplan Oddvar Brenna Fagansvarlig Plan Tema for dagen Hva er en kommmuneplan? Avmystifisere og gi grunnleggende kunnskap om verktøyet og prosess Hvilken kunnskap

Detaljer

August 2011 JOMFRUHOLMEN, HISØY PLANPROGRAM FOR JOMFRUHOLMEN, HISØY ARENDAL KOMMUNE

August 2011 JOMFRUHOLMEN, HISØY PLANPROGRAM FOR JOMFRUHOLMEN, HISØY ARENDAL KOMMUNE JOMFRUHOLMEN, HISØY August 2011 PLANPROGRAM FOR JOMFRUHOLMEN, HISØY ARENDAL KOMMUNE TILTAKSHAVER: PLANLEGGER: O.G. OTTERSLAND EIENDOM AS STÆRK & CO AS 1 INNHOLDSFORTEGNELSE 1. BAKGRUNN OG FORMÅL MED PLANARBEIDET...

Detaljer

PLANFORSLAG FOR DETALJREGULERING Bjerkelivegen Vestre Strøm, del av gnr./bnr. 106/1 FORSLAG TIL PLANPROGRAM

PLANFORSLAG FOR DETALJREGULERING Bjerkelivegen Vestre Strøm, del av gnr./bnr. 106/1 FORSLAG TIL PLANPROGRAM blå arkitektur landskap ab PLANFORSLAG FOR DETALJREGULERING Bjerkelivegen Vestre Strøm, del av gnr./bnr. 106/1 FORSLAG TIL PLANPROGRAM Planprogrammet skal gjøre rede for formålet med planarbeidet, planprosessen

Detaljer

Utvalg Utvalgssak Møtedato. 2.gangs behandling - reguleringsplan Engsetåsen boligfelt

Utvalg Utvalgssak Møtedato. 2.gangs behandling - reguleringsplan Engsetåsen boligfelt Selbu kommune Arkivkode: 1664/131/058 Arkivsaksnr: 2015/924-26 Saksbehandler: Tormod Hagerup Saksframlegg Utvalg Utvalgssak Møtedato Det faste utvalg for plansaker Kommunestyret 2.gangs behandling - reguleringsplan

Detaljer

DØNNA KOMMUNE SAKSFRAMLEGG. Saksbehandler: Jan Erik Pedersen Arkiv: L12 Arkivsaksnr.: 04/643

DØNNA KOMMUNE SAKSFRAMLEGG. Saksbehandler: Jan Erik Pedersen Arkiv: L12 Arkivsaksnr.: 04/643 SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Jan Erik Pedersen Arkiv: L12 Arkivsaksnr.: 04/643 MINDRE VESENTLIG ENDRING MEVIK BOLIGFELT, SOLFJELLSJØEN KLAGE PÅ VEDTAK. Rådmannens innstilling: Kommunestyret vil med bakgrunn

Detaljer