Iht. adresseliste Vår dato: Vår ref /1316 Deres dato: Deres ref

Transkript

1 FyIkesmannen [ Nord-Trondelag Noerhle-Troondelagen fylhkenålma Iht. adresseliste Vår dato: Vår ref /1316 Deres dato: Deres ref Klage på kommunens avslag på søknad om dispensasjon fra kommunedelplanens bestemmelse for fradeling av tilleggstomt til fritidseiendom - 204/4, Ytteråsen østre, Stjørdal - kommunens vedtak stadfestes Sammendrag Saken gjelder klage på kommunens vedtak om avslag på søknad om fradeling av tilleggsareal til hyttetomt. Etter at saken kom inn til Fylkesmannen har kommunen vedtatt en ny kommuneplanens arealdel. Den nye planen er lagt til grunn for Fylkesmannens vurdering. Spørsmålet er heretter om det kan dispenseres fra LNFR areal for ny spredt fritidsbebyggelse, da den omsøkte fradelingen ikke er i samsvar med planen. Etter en konkret vurdering er Fylkesmannen kommet fram til at vilkårene for å gi dispensasjon ikke er oppfylt. Videre er vi kommet til at det ikke foreligger usaklig forskjellsbehandling. På grunnlag av en selvstendig vurdering er Fylkesmannen enig i kommunens resultat i saken. tålt Fylkesmannen viser til Stjørdal kommunes oversendelse av hvor ovennevnte klagesak ble oversendt for endelig klagebehandling. Fylkesmannens myndighet som klageinstans følger av plan- og bygningslovens (pbl.) 1-9 og delegering fra overordnet departement. Vi beklager lang saksbehandlingstid Sakens bakgrunn John 0 Klausen søkte den om fradeling av 2050 m2 fra sin eiendom gnr/bnr 204/4 for bruk til tilleggsareal til eiendom gnr/bnr 204/71. Det er opplyst i søknaden at arealet skal brukes til opparbeidelse av veg og snu- og parkeringsplass for hytte som eies av Birgit og Aksel Sundby. Sttørdal kommune v/komite plan behandlet saken i møte den Kommunen viser til at det aktuelle arealet i kommunedelplan for Ytteråsen, vedtatt , er avsatt til byggeområde for hytter. I bestemmelsene til kommunedelplanens pkt. 2 F framgår det at. «For alle byggeområder som ikke er regulert, kan arbeid eller tiltak som nevnt i pbl. g 84 og 93 (arbeid som krever byggetillatelse og visse andre varige konstruksjoner og anlegg), samt fradeling til slike formål, ikke finne sted før områdel inngar i reguleringsplan. (fir. pbt 20-4 annet ledd bokstav a). I kommunedelplan Ytteråsen er kravet bebyggelsesplan Maksimale antall hytter er påført. (/f pbi annet ledd bokstav a, b og e)». Kommunen behandlet derfor saken som et spørsmål om dispensasjon fra kravet om utarbeidelse av bebyggelsesplan (nå de(altplan) i bestemmelsens pkt. 2 F. Postadresse: Besøksadresse: Telefon: Saksbehandler: Postboks 2600 Statens hus Strandveien Sigurd Bøe Sletten 7734 Steinkjer Org.nr.: fmntpost@fylkesmannenno vmmlylkesmannen.no/nt frnntsbs@fylkesmannen no

2 Side 2 av 5 Kommunen viser til at det bør være mulig å bygge veg, snuplass og parkeringsplass uten å legge beslag på over 2 dekar. En fradeling vil kunne gå på bekostning av interesser knyttet til friluftsliv og allemannsretten i området. Kommunen peker på at det i forslag til retningslinjer til ny kommuneplanens arealdel er lagt opp til en maksimal tomtestørrelse på 1 dekar. Kommunen skriver at: «Hvis del innvilges dispensasjon, vil det i vesentlig grad sette til side hensynet til kornmuneplanens arealdel, både når del gjelder gjeldende plan og forslaget til ny plan.» I den nye kommuneplanens arealdel er det foreslått en spredt hytleutbygging med inntil 10 enheter, med krav om reguleringsplan. Denne utbyggingen skal skje i den sørøstre del av teigen, og ikke ned mot Y11eråssvatnet,hvor hytta i denne saken Igger. Fradelingen er dermed i strid med både gjeldende plan og forslag til ny kommuneplans arealdel, konkluderer kommunen. På bakgrunn av ovennevnte ble søknaden om dispensasjon avslått. Vedtaket ble påklaget av Birgit og Aksel Sundby og John. 0. Klausen i brev av Det er vist til at eiendommen er en av få som ikke har vei helt fram til hytta, og dette medfører en betydelig ulempe da matvarer, vann mv. må bæres Eierne av hytta er i starlen av sekstiårene, og skal det være mulig for dem å bruke hytta i årene framover, er det nødvendig med en bedre framkommelighet. Videre er det anført at det omsøkte området ikke brukes til tur eller andre friluftsformål. En opparbeidelse av vei vil derimot gjøre det lettere å bruke området til friluftsformål enn det er i dag. Det er vist til at området som søkes fradelt i Iden grad vil bli brukt til hogst. Hytteerer er opplatt av å bevare skogen i dette området for å hindre innsyn fra nærliggende hytter. Det er vist til at en plan ikke er gyldig før den er vedtatt, og at det derfor ikke er relevant at tiltaket vil stride mot formålene til en ikke vedtatt plan. Avslutningsvis er det vist til at flere av hyttenaboene har fått fradelt områder, og at de opplever vedtaket som en klar forskjellsbehandling. Klagen ble behandlet av komite plan i møte den Kommunen skriver at de har forståelse for behovet for akseptabel atkomst, men at påpeker at dette kan skje uten fradeling av et område på 2050 m2. Det kan stiftes rettigheter som sikrer nødvendig areal til bygging av vei og snuplass uten at det fradeles grunn. Hva angår klagernes anførsel om at opparbeidelse av vei kan bidra hl økt bruk av området til frifidsformål, peker kommunen på at det ikke vil være avgjørende om eiendommen er fradelt eller ikke. Kommunen viser til at av de hyttenaboene som tidligere har fått godkjent hileggstomter, så er det ingen av dem som er i nærheten av en samlet tomtestørrelse på 3353 m2. Kommunen viser til at de andre eiendomrnene hadde fått fradelt tilleggstomter på 592 m2, 490 m2, 128 m2 285 m2 og 290 m2, og at den største eiendommen til sammen ble på ca m2. Kommunen finner derfor ikke å legge anførselen om forskjellsbehandling til grunn. Kommunen tok ikke klagen til følge, og fastholdt sitt vedtak av Saken ble oversendt Fyikesmannen for endelig klagebehandling i brev av Fylkesmannen bemerker Fylkesmannens myndighet som klageinstans framgår av foryaltningsloven (fvl.) 34, og av andre følger det at vi kan prøve alle sider av saken, og herunder ta hensyn til nye omstendigheter. Med dette menes at vi kan prøve om vedtaket er innholdsmessig lovlig, om det er truffet av rette myndighet, og om det er blitt til på lovlig måte. I tillegg kan Fylkesrnannen prøve førsteinstansens skjønnsutøvelse, om vedtaket bygger på riktig faktum og om det kommer i strid med ulovfestede regler for saksbehandlingen. Med dette menes om vedtaket innebærer såkall «myndighetsrnisbruk», dvs, om vedtaket er motivert ut fra utenforliggende eller usaklige hensyn, om avgjørelsen bærer preg av vilkårlighet eller om den innebærer usaklig forskjellsbehandling.

3 Side 3 av 5 I fvl 34 annet ledd siste punktum, er det imidlertid bestemt at stathge organ som er klageinstans for kommunale vedtak, skal legge vekt på hensynet til det kommunale selvslyret ved prøvingen av det frie skjønnet. Ranstatus Etter kommunens behandling av saken har kommunen vedtatt en ny kommuneplans arealdel. Omsøkte areal var tidligere avsatt til byggeområde for hytter med krav om bebyggelsesplan for tiltak i kommunedelplan for Ytteråsen. Nåværende plan er avsatt til LNFR - areal for spredt fritidsbebyggelse med krav om reguleringsplan for etablering av inntil 10 nye enheter. Etter begge planene kreves det dispensasjon for å kunne tillate det omsøkte tiltaket. Den gamle planen krever dispensasjon fra plankravet og den nye fra planformålet og plankravet. I områder som har formålet LNFR-spredt fritidsbebyggelse, er det kun tillatt med tiltak nødvendig for stedbunden næring, inntil reguleringsplan for de nye enhetene foreligger. Da dispensasjonsvurderingene i stor grad vil være sarnmenfallende, og den nye planen er ikke mer ugunstig for liltakshaver Det er sikker rett at saken som regel skal avgjøres etter gjeldende rett på behandlingstidspunktet. Fylkesmannen legger etter dette den nye kommuneplanens arealdel til grunn for vår vurdering. Gjeldende plan for området er dermed kommuneplanens arealdel, vedtatt Det omsøkte areal er i planen avsatt til LNFR - areal for spredt fritidsbebyggelse. Den nye bebyggelsen er avgrenset til maksimalt 10 nye enheter, og krever at det lages reguleringsplan før utbygging kan skje. Ut over dette er det bare tiltak som er knyttet til primærnæringene som er tillatt. En fradeling av tilleggsareal til bruk for frilidsbebyggelse er ikke i tråd med planformålet Det kreves følgelig en dispensasjon for omsøkte tiltak. Da det er vedtatt ny kommuneplans arealdel etter kommunen behandling av saken, vil Fylkesmannen foreta en selvstendig dispensasjonsvurdering på grunnlag av den nye planen Dispensasion Dispensasjon kan i følge pbl bare gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens forrnålsbestemmelse, ikke blir vesentlig tilsidesatt I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det må foreligge en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. Når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra fortsatt gjør seg gjeldende med styrke, vil det normalt ikke være anledning til å gi dispensasjon De ulike planene har vanligvis blitt ti gjennom en omfattende beslutningsprosess, og er vedtatt av kommunens øverste organ, kommunestyret. Det skal ikke være kurant å fravike gjeldende plan. Kommunen må ikke bruke sin dispensasjonsmyndighet på en slik måte at den undergraver planene som informasjons- og beslutningsgrunnlag. Vurdering av om lovens vilkår for dispensasjon er oppfylt, er i følge forarbeidene et rettsanvendelsesskjønn som kan overprøves av domstolene. I den enkelte dispensasjonssak må det foretas en konkret og reell vurdenng av de faktiske forhold i saken, og som del framgår ovenfor, må Fylkesmannen i denne saken for det første vurdere om hensynene bak forrnalsbestemmelsen eller reguleringsbestemmelsene bfir vesentlig filsidesatt, og om en dispensasjon vil medføre klart større fordeler enn ulemper etter en samlet vurdering. Vilkårene er kumulative, dvs, at begge må være oppfylt for at dispensasjon kan gis. Vurderino dispensasion Hensynet bak LNFR - areal for spredt fritidsbebyggelse er å ivareta landbruks-, natur- og friluftsformål, reindrift og på samme tid åpne opp for noe spredt fritidsbebyggelse. I planen er det åpnet for etablering av inntil 10 nye enheter i området SF 16a. Området hvor dette er aktuelt er i sørøstre del av området, og ikke ned mot Ytteråsvatnet. Det er således ikke åpnet for andre tiltak enn de som er knyttet til primærnæringene idet omsøkte arealet, som nevnt

4 Side 4 av 5 ovenfor. En fradeling av areal for opparbeidelse av vei, snu- og parkeringsplass setter dermed hensynet bak formålet vesentlig til side. Videre er spørsmålet om fordelene ved tiltaket er klarl større enn ulempene. Det er vist til at ekteparet som eier hytta er i starten av sekstiårene, og dersom det skal være mulig for dem å benytte hytta i tiden framover er det nødvendig med bedre fremkommelighet. Personlige og menneskelige hensyn er ikke ansett for å være tungtveiende i dispensasjonssaker. Det følger av Ot.prp. nr. 32 ( ) s. 242 at. «Det understrekes at slike hensyn normalt ikke har avgjørende vekt i dispensasjonssaker etter plan- og bygningsloven.» Dette må antas å gjelde for helseplager som kommer i forbindelse med alderdom. Slike helseplager rammer mange, og et posifivl vedtak i denne saken vil kunne danne et mønster for senere avgjørelser innenfor samme planområde. Fylkesmannen kan etter en samlet vurdering ikke se at det er anført momenter som filsier at fordelene ved å gi dispensasjon er klart størte enn ulempene. Usakliq forskiellsbehandlinq Tiltakshaver og kjøpere har anførl at andre tomteeiere i området har fåtltillatelse til fradeling, og de opplever at avslaget på deres søknad er en klar forskjellsbehandling av like saker. Kommunen har på dette punkt skrevet at: «Mogstad har Mtt tillatelse til å få fradelt 592 kvm som tilleggstomt til en eiendom på 1095 kvm, Vik har fått tillatelse til å få fradelt 490 kvm som tilleggstomt til en eiendom på 482 kvm, Halvorsen har fått tillatelse til å få fradelt 128 kvm som tilleggstomt til en eiendom på 1081 kvm, Ibbeland har fått tillatelse fil å få fradelt 285 kvm som tilleggstomt til en eiendom på 917 kvm og Kristoffersen har Mtt tillatelse til å få fradelt 290 kvm som tilleggstomt til en eiendom på 616 kvm. Med unntak av Halvorsens eiendom figger disse eiendommene lengre fra Ytteråsvatnet enn Sundbys eiendom. I ingen av disse sakene er det gitt delingstillatelse som har ført til en samla tomtestørrelse som del søkes om i dette tilfellet, 3353 kvm. Rådmannen finner etter dette å ikke legge vekt på påstandene om klar forskjellsbehandling.» Fylkesmannen er enig i kommunens vurdenng av anførselen om forskjellsbehandling. Areatet som søkes fradelt er av en slik størrelse at det ikke kan sammenlignes med de andre sakene. Fylkesmannen kan ikke se at kommunen har forskjellsbehandlet søker og kjøper på usaklig måte. Dessuten har Sivilombudsmannen uttalt i SOMB 2006 s. 279 at det ved dispensasjonsvurdeting må tas utgangspunkl i de hensyn den aktuelle forbudsbestemmelsen er ment å ivareta, og likebehandlingshensyn kan derfor ikke alene utgjøre grunnlag for en dispensasjon. Konklusion oct vedtak Etter Fylkesmannens vurdering vil tiltaket vesentlg tilsidesette hensynet bak planformålet og videre er ikke fordelene ved omsøkte tittak klart større enn ulempene etler en samlet vurdering, jf. pbl Vilkårene for dispensasjon er således ikke oppfylt, og søknaden må avslås. Fylkesmannen er dermed enig i kommunens resultat i saken. tir På bakgrunn av ovennevnte fatter Fylkesmannen følgende vedtak: Stjørdal kommunes vedtak av stadfestes.

5 Side 5 av 5 Klagen har ikke ført fram. Vedtaket er endelig, og kan ikke påklages videre i forvaltningen, jf. fvl. 28. Med hilsen Ragnhdd T. Grønvold (e.f.) Sigurd Bøe Sletten Seniorrådgiver Rådgiver Kommunalavdelingen Kommunalavdelingen Dokumentet er elektronisk godkjent og har derfor ingen underskrift Likelydende brev sendt til: John 0. Klausen 7519 ELVARLI Birgit Sundby Romolslia 10 A 7029 TRONDHEIM '1%Stjørdal kommune Postboks 133 / STJØRDAL