FORSLAG TIL REGULERINGSPLAN (DETALJREGULERING) FOR ØVRE FREDNES - 1. GANGS BEHANDLING

Transkript

1 Arkivsak-dok. 13/ Saksbehandler John Lium Saksgang Møtedato Utvalg for plan og kommunalteknikk FORSLAG TIL REGULERINGSPLAN (DETALJREGULERING) FOR ØVRE FREDNES - 1. GANGS BEHANDLING Rådmannens innstilling Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12 10, og under henvisning til saksframlegget, legges forslag til reguleringsplan (detaljregulering) for Øvre Frednes, dat , med tilhørende bestemmelser, ut til offentlig ettersyn med følgende endring: Reguleringsplankartet: 1.Reguleringsformålet for en ca. 3 m stripe (dagens fortau) på nordnordvestsiden av Vei 2 (del av Øvre Frednes veg) endres fra «bolig/tjenesteyting/kontor», «parkering» og «gang/-sykkelveg» til reguleringsformålet «veg». Dette vegformålet inkluderer også fortausareal. Vedlegg: 1. Dokumentliste, dat Oversiktskart, dat Forslag til reguleringsplan (detaljregulering) for Øvre Frednes, plankart, dat Forslag til reguleringsplan (detaljregulering) for Øvre Frednes, reguleringsbestemmelser, dat Reguleringsplan for Øvre Frednes, planbeskrivelse med ROS-analyse, dat Illustrasjonsplan for Øvre Frednes 7. Utsnitt av gjeldende kommuneplans arealdel for Utsnitt av høringsforslag til kommuneplanens arealdel Kartskisse, dat med administrasjonens forslag om noe utvidelse av regulert bredde av Øvre Frednes veg slik at dagens fortau inngår i samferdselsformålet. 1

2 2 0.Viktige punkt i saken Forslaget til reguleringsplan (detaljregulering) for Øvre Frednes er fremmet av Rambøll as på vegne av Øvre Frednes Bolig as, v/bård Skogen Planområdet ligger rett sør for Porsgrunn sentrum og inngår i bybåndet Porsgrunn-Skien. Planområdet er et ca. 9 dekar stort parkområde som domineres av den vernede Villa Øvre Frednes. Området ligger rett vest for krysset Fv 356 Øyekastvegen/Øvre Frednes veg. Reguleringsplanarbeidet ble varslet Hensikten med planarbeidet er å utvikle Øvre Frednes som et boligområde med felleslokaler for «unge eldre», og med ny bebyggelse med bolig, næring og servicetilbud tilknyttet boliger for «unge eldre». Videre er hensikten å ivareta omgivelsene til det historiske bygget og å legge til rette for bruk av uteområdene. Tilrettelegging for trygge forhold for alle trafikantgrupper er en målsetting Av ny bebyggelse innebærer reguleringsplanforslaget at det legges til rette for bygging av to blokker, henholdsvis i 3 og 4 etasjer med til sammen ca. 40 boligenheter i planområdet. 1. Planforslagsstillers planbeskrivelse med ROS-analyse 1. INNLEDNING Øvre Frednes ligger sentralt i Porsgrunn. Det totale regulerte arealet til eiendommene er 9,1 daa. Bebyggelsen på eiendommen består av den gamle villaen Øvre Frednes. Øvre Frednes Bolig AS har engasjert Rambøll AS til å utarbeide «Reguleringsplan for Øvre Frednes». Hensikten med planarbeidet er å legge til rette for: utvikling av Øvre Frednes som et boligområde med felleslokaler for «unge eldre». ny bebyggelse med bolig, næring og servicetilbud tilknyttet boliger for «unge eldre». uteområder som innbyr til aktivitet for beboerne i området samtidig som at omgivelsene til det historiske bygget ivaretas trygge forhold for gående, syklende og kjørende 2. PLANSTATUS 2.1 Kommuneplanens arealdel I kommuneplanens arealdel fra 2007 er reguleringsområdet avsatt til Offentlig formål og friområde.

3 3 Den pågående revisjonen av kommuneplanens arealdel ferdigstilles i løpet av Porsgrunn Utvikling AS har i sitt innspill til kommuneplanrevisjonen bedt om at byggeområde for offentlig virksomhet og deler av friområdet vurderes endret til kombinert byggeområde for offentlig- og privat tjenesteyting/bolig/kontor. 1 Utsnitt av kommuneplanens arealdel viser området avsatt til offentlig formål (rødt) og friområde (grønt)

4 4 2.2 Eksisterende reguleringsplaner Reguleringplanen vil delvis erstatte to eldre reguleringsplaner: «Øvre Frednes», datert 2. april «Jønholt, del av Sentrumsringen med tilliggende veger og arealer», datert 4. juni Plan ID 326 «Jønholt, del av Sentrumsringen med tilliggende veger og arealer» Plan ID 319 «Øvre Frednes» 2 Eksisterende reguleringsplaner 2.3 Overordnede planer Porsgrunn kommunes arealdel , vedtatt av bystyret er førende for utarbeidelsen av reguleringsplanen for Øvre Frednes. 2.4 Rikspolitiske/statlige retningslinjer og bestemmelser Planforslaget forholder seg til følgende rikspolitiske / statlige retningslinjer og bestemmelser: RPR for samordnet areal- og transportplanlegging RPR for styrking av barn og unges interesser Statlig planretningslinje for klima- og energiplanlegging i kommunene 2.5 Vurdering av krav til konsekvensutredning Med bakgrunn i forskrift for konsekvensutredninger er det ikke behov for konsekvensutredning i arbeidene med «Reguleringsplan for Øvre Frednes». Dette er

5 også referert i oppstartsmøtet med Porsgrunn kommune den 17. oktober 2013 og bekreftet i mail fra Fylkesmannen i Telemark okt-nov

6 6 3. BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET 3.1 Beliggenhet i Porsgrunn kommune Øvre Frednes ligger rett syd for Porsgrunn sentrum og inngår i bybåndet Porsgrunn/Skien. Syd for planområdet ligger Frednes sykehjem og i vest ligger Frednes barnehage. 3 Beliggenhet rett syd for Porsgrunn sentrum 3.2 Historikk og eksisterende bebyggelse Eiendommen Øvre Frednes ble i 1854 kjøpt for 6000 spesidaler av tollkasserer Georg Crøger. Det var Crøger som ga eiendommen dagens navn. Her bosatte familien Christen Knudsen seg. 4 Villa Øvre Frednes i dag Allerede i 1860 hadde Christen Knudsen kjøpt opp store tomtearealer mellom Jønholdt og Øyekast, som inntil grensereguleringene i 1920 lå i Eidanger kommune. Her oppførte han en to-etasjes villa i sveitserstil, som Jørgen C. etter begge foreldrenes bortgang lot rive, og som senere ble gjenoppført som Porsgrunn Lutherske Sykehus i 1902.

7 7 På tomten ble den nåværende bygningen oppført etter tegninger av arkitekt Haldor Børve. Jørgen C. var da blitt 61 år og var inne i sin annen periode som stortingsmann. I. C. Ramberg skriver i «Boken om Eidanger» om hagen på Øvre Frednes. Her heter det (side 502): «Haven paa Øvre Frednes er parkmæssig anlagt og av betydelig størrelse. Frugthaven har ca. 90 trær i produktiv alder, der optar et areal av 6½ maal. Her findes de fineste sorter av epler og stenfrugter. Kjøkkenhaven har en masse rips, bringebær, stikkelsbær og jordbær og utgjør: ½ maal. Som ventelig optar den vakre og velstelte blomsterhave en fremragende plass i anlægget.» 5 Historisk kart fra gamle Øvre Frednes, 1930 og 1960 sett sammen med eksisterende bebyggelse Kartutsnittet fra 1930 viser hagen omkring Øvre Frednes som strakte seg over dagens barnehagetomt i vest. Øvre Frednes ble senere ombygd til Porsgrunn navigasjonsskole. Hagen ble innskrenket og endret. Kartet fra 1960 viser eiendommens størrelse. Frem til ca 2010 lå en tidligere «tyskerbrakke» mellom Øvre Frednes og hovedvegen. Kartet fra 1960 viser også at det har ligget et vinkelbygg/paviljong syd for Øvre Frednes. I dag er det lite bebyggelse omkring Øvre Frednes. Det er lite vegetasjon igjen som minner om tiden da det lå en stor frukthage omkring eiendommen. Ingen av

8 8 frukttrærne eller de andre parktrærne står igjen, nå nærmere 100 år etter at bygget ble oppført. Kartene viser at grusgangene i den gamle hagen ble færre og noe endret etter at eiendommen ble benyttet til sjømannsskole. I dag er det kun restene som står igjen etter terrengmurene som er tidsvitner fra storhetstiden til hagen. I grensen mellom Øvre Frednes og Frednes barnehage står det en rekke med bøketrær. Disse er plantet i eiendomsgrensa, og er derfor ikke rester etter det opprinnelige hageanlegget som strakte seg langt nedenfor denne trerekken. 3.3 Veg- og trafikkforhold og parkering Øyekastvegen FV356, har en trafikkmengde (ÅDT) på ca biler i døgnet (2012). Fremskreden prognose ÅDT ca 8500 (2032). Det er 50km/t i fartsgrense på strekningen. Bussholdeplass ligger i direkte gangavstand fra eiendommen. Parkeringsplass langs med Øvre Frednes veg benyttes som ansatte- og besøksparkering til Frednes sykehjem. 3.4 Rekreasjon, barn og unges ferdsel og lek i området Eiendommen ligger i nær tilknytning til Frednes Barnehage og rett syd for Frednesskogen skogsområdet syd for idrettsområdene på Sundjordet. Med sin nærhet til friluftsområder er det naturlig at eiendommen benyttes som tur og rekreasjon. Eiendommen er ikke et turmål i seg selv, men gir en opplevelse med sin arkitektur og omkringliggende vegetasjon.

9 3.5 Landskap - grønnstruktur 6 Øvre Frednes enkel landskapsanalyse. Sort strek terrengmur Grønn flate skog Rød sirkel solitære trær Blå linje stier og ferdselsårer 9

10 10 4. EIENDOMSFORHOLD Følgende eiendommer ligger innenfor planområdet: GARDSNR BRUKSNR ADRESSE Øvre Frednesveg 3, 3933 Porsgrunn Øvre Frednesveg 1B, 3933 Porsgrunn Øvre Frednesveg 2, 3933 Porsgrunn Øvre Frednesveg 1, 3933 Porsgrunn 5. PLANPROSESS OG MEDVIRKNING 5.1 Oppstartsmøte i Porsgrunn kommune Oppstartsmøte ble avholdt med Porsgrunn kommune den 17. oktober Tilstede på møtet var saksbehandlere John Lium, Lars Petter Ose, Jan Tore Andersen og Harald Høifødt fra Porsgrunn kommune, Bård Skogen fra Frednes Bolig AS og Siv Wiersdalen fra Rambøll AS. Hovedpunkter fra møtet: Bakgrunn for planarbeidene: Utvikle eiendommen Øvre Frednes til en kombinasjon av offentlig/privat tjenesteyting, bolig og kontor. Planen vil være i samsvar med kommuneplanens arealdel. Det er ikke krav til konsekvensutredning. Utbyggingsavtale bør varsles i forbindelse med oppstart av reguleringsplanarbeidene. Planforslaget skal forholde seg til RPR samordnet areal og transport, RPR barn og unge, og statlig planretningslinje for klima- og energiplanlegging i kommunene. Viktige utredningsbehov foreløpig vurdering av følgende temaer: planfaglige vurderinger, miljøvernfaglige vurderinger, kulturlandskap/kulturminner, samfunnssikkerhet ROS, Barn/unge, funksjonshemmede og eldres interesser, veg- og vegtekniske forhold/trafikksikkerhet. Prosjektet vurderes som et samfunnsnyttig prosjekt. 5.2 Varsel om oppstart av reguleringsarbeider Varsel om oppstart av reguleringsarbeider ble sendt ut 6. desember 2013 med frist for innspill den 13. januar Samtidig ble det varslet mulige arbeider med utbyggingsavtale. 5.3 Avklaringer med offentlige myndigheter Avklaring KU-krav, Fylkesmannen i Telemark Fylkesmannen avklarer i mailkorrespondanse okt-nov 2013 (se vedlegg) at det ikke er behov for konsekvensutredning.

11 11 Avklaring Statens vegvesen Statens vegvesen avklarer per telefon 31. mars 2014 at byggegrense til veg kan ta utgangspunkt i grunnmur til tidligere bebyggelse nær vegen og samtidig forholde seg til byggelinje for Frednes sykehjem. Det må samtidig legges til rette for nok areal for snøopplag og areal for mulig støyskjerm. 5.4 Barn og unges medvirkning Plan- og bygningsloven og RPR-barn og unge sier at det skal spesielt legges til rette for at barn og unge høres i en planprosess. Barne- og ungdomsrepresentanten i Porsgrunn kommune er høringspart. Det er på varslingsstadiet ikke kommet opp noen særskilte temaer som omhandler barn og unges interesser utover standard krav om tilfredsstillende lek- og uteoppholdsarealer. 6. INNKOMNE FORHÅNDSMERKNADER Innkomne forhåndsmerknader Varsel om oppstart av reguleringsarbeider ble sendt ut 6. desember 2013 med frist for innspill den 13. januar Samtidig ble det varslet mulige arbeider med utbyggingsavtale. Det kom inn totalt 8 innspill i løpet av varslingsperioden. Liste over innspill fra offentlige myndigheter ved oppstart om regulering: 1. Kystverket, Statens Vegvesen, Telemark Fylkeskommune, Miljørettet helsevern i Grenland, Porsgrunn kommune, Fylkesmannen i Telemark, Norges vassdrags- og energidirektorat (NVE), Liste over innspill fra private ved oppstart om regulering: 8. Sundjordet Vel v/ leder Knut Fjellvang, Offentlige høringsinstanser 1. Kystverket, Kystverket har ingen merknader i forbindelse med varsel om oppstart av planarbeidet. Kommentar Innspillet tas til orientering. 2. Statens Vegvesen, Statens vegvesen bemerker at byggegrense settes til 30m fra senter av FV 356. Det forutsettes at dagens adkomst syd i planområdet stenges. Kommentar

12 12 Frednes sykehjem ligger ca 15m fra senter av FV 356. Frem til ca 2010 lå det et bygg innenfor planområdet ca 10m fra senter av FV 356. Planforslaget legger til rette for at bebyggelse kan legges inn til 15m fra senterlinje veg i tråd med nabobebyggelse og tidligere situasjon. Dialog med saksbehandler i Statens vegvesen den bekrefter at dette er en løsning som kan aksepteres dersom det samtidig legges til rette for snøopplag fra g/s-veg og areal nok til støydempende tiltak. Planforslaget legger opp til at kjøreadkomst til eiendommene gbnr 200/3295, 200/3357 og 200/ 3358 går fra Maristien. Gangadkomst kan fortsatt skje syd i planområdet fra Øvre Frednesveg. 3. Telemark Fylkeskommune (TFK), Forholdet til automatisk fredete kulturminner Telemark Fylkeskommune kjenner ikke til automatisk fredete kulturminner som kommer i konflikt med tiltaket. Det gjøres oppmerksom på meldeplikten etter kulturminnelovens 8 annet ledd. Meldeplikten oppstår når det oppdages automatisk fredete kulturminner som ikke var kjent på forhånd. Hensyn til nyere tids kulturminner Deler av hagen på Øvre Frednes er registrert i Riksantikvarens utgivelse «Kulturarv og vern: bevaring av kulturmiljøer i Norge» Bruun/Mykleby 1960/1985: Register over historiske hager, nr. 188, med Askeladden ID: Øvre Frednes kan derfor være et kulturmiljø av stor interesse. Bygningen er registrert som A-objekt i verneplan for Porsgrunn kommune, og hagen kan være en viktig del av opplevelsen av bygget. Deler av det som til nå har vært hage og parkområde vil forsvinne. Det bør vurderes hvordan dette området kan ivaretas i prosessen. TFK vil ikke anbefale en høy utnyttelse av arealene. Det bør ses på hvilke muligheter som ivaretar bygget og hagen. Ny bebyggelse bør oppføres i den nordre delen av planområdet, og på området som tidligere har vært bebygd. Området avmerket i Askeladden med ID bør reguleres til hensynssone c. Bygget bør merkes i plankartet med tykk strek som bevaringsverdig. Det bør knyttes bestemmelser til utforming av nybygg og tiltak, da nye tiltak vil kunne ha konsekvenser for opplevelsen av kulturminner og kulturmiljøet. Grad av arealutnytting og byggehøyder vil være viktig for virkningen av tiltaket. Jf.pbl foreslår TFK at deler av interiøret i bygningen på Øvre Frednes reguleres til hensyssone C med følgende bestemmelse: «Det er ikke tillatt å fjerne dører, trapper, veggpanel og listverk eller å foreta fysiske inngrep i hallen utover vanlig vedlikehold. Takmaleri skal bevares.» Det understrekes at lekeområder ikke må bære preg av å være «restareal» men areal som ligger godt til rette for lek og opphold.

13 13 Kommentar Området avmerket i Askeladden med ID er regulert til hensynssone c. Bygget er merket i plankartet med tykk strek som bevaringsverdig. Det er lagt inn en lav grad av utnyttelse i hele området; 40% BYA. Byggehøyder er tilpasset eksisterende bebyggelse og utemiljø. Det er ikke lagt inn egen bestemmelse for vern av interiør i Øvre Frednes. Bevaring av interiør skal ivaretas i hvert enkelt tilfelle ved søknad om nye tiltak generelt gjennom plan- og bygningsloven. 4. Miljørettet helsevern i Grenland, Legetjenester og miljørettet helsevern synes planforslaget innehar flere gode kvaliteter. Det er positivt at det legges til rette for at beboerne i området også kan nyttiggjøre seg av tjenestene som etableres. Nærheten til Frednes barnehage og Frednes sykehjem bør utnyttes. Miljørettet helsevern foreslår å etablere en aktivitetspark i likhet med den som planlegges på Osebakken (Linnajordet), som er en helsefremmende møteplass hvor ulike generasjoner kan få fysiske utfordringer, gode sosiale opplevelser og derigjennom helsemessige gevinster. Planområdet grenser inn mot Øyekastvegen, og kan være utsatt for luft- og støy forurensning fra trafikken. Retningslinje for behandling av luftkvalitet i arealplanleggingen (T-1520) har til hensikt å sikre og legge til rette for en langsiktig arealplanlegging som forebygger og reduserer lokale luftforurensningsproblemer. Støyforholdene må kartlegges slik at man kan sikre tilfredsstillende støynivå i.h.h.t Retningslinje for støy i arealplanleggingen (T-1442) Kommentar Planforslaget viser romslige områder for park- og utomhusarealer. Det er lagt inn rekkefølgekrav om at utomhusarealer skal være ferdig opparbeidet i tråd med landskapsplan før det gis midlertid brukstillatelse. Det er gitt føringer om at uteområdene skal innby til aktivitet for beboerne i området og føringer for innhold i landskapsplanen. Støysonekartlegging viser at fremtidig bebyggelse øst i planområdet innenfor byggeområde BF2 vil ligge rett utenfor rød støysone, men innenfor gul støysone. Støydempende tiltak kan med fordel legges i bygget. Bygget i seg selv vil være støydempende for uteoppholdsområder på vestsiden av bygget innenfor område BF2. 5. Porsgrunn kommune, Virksomhet for Byutvikling Viser til innspill fra Virksomhet for legetjenester og miljørettet helsevern datert Innspill fra Virksomhet for kommunalteknikk vedlegges innspillet fra Byutvikling. Parkeringsplasser Frednes Sykehjem Det bes om at de ca parkeringsplassene som er lokalisert på nordsiden av sykehjemmet må ivaretas innenfor planområdet for Øvre Frednes. Det vil bli

14 14 igangsatt arbeid med å flytte sykehjemmets hageområde til vest/nordvestsiden av sykehjemsbygningen. Utvidelsesmulighet Frednes Barnehage Eiendommen gbnr 200/3358 har så langt vært tenkt som et utvidelsesareal for barnehagen. Kommunen har vurdert et evt slikt behov, og har ikke avklart om det vil være nettopp denne barnehagen som, sammenliknet med andre barnehager, som har en beliggenhet som innebærer at påbygging/utvidelse vil være en god løsning. Kommunens konklusjon er at denne parsellen blir omdisponert til et arealbruksformål i tråd med planforslagsstillers utbyggingskonsept. Det foreslås en liten justering av planens avgrensning slik at nordøstre hjørne av barnehagens eiendom ikke blir del av reguleringsområdet. Vann og avløp Teknisk VA-norm for Porsgrunn kommune må følges i detaljprosjektering. Eksisterende flomveger må hensyntas ved utforming av plan for overvannshåndtering. Vei Kommunal veg avsluttes ved barnehage i Maristien. Ved omregulering av Frednes vil derfor utforming av vendehammer i grense mot barnehage i Maristien måtte ivaretas med kommunal standard. Renovasjon Stativ- og samlestasjon skal ikke plasseres lengre fra kommunal veg enn 7m ref. kommunens forskrift for renovasjon 5 c For videre planlegging som berører vei og VA-anlegg må kommunalteknikk kontaktes. Kommentar Parkeringsplasser Frednes Sykehjem I nærmere samtale med saksbehandler i Porsgrunn kommune er det kommet fram at fremtidig parkeringsbehov for Frednes sykehjem er plasser. Det er i gang samtaler om å finne erstatningsareal for disse parkeringsplassene utenfor planområdet til Øvre Frednes; innenfor Sundjordet idrettsforenings sine arealer og/eller som en integrert del av parkplanen til Frednes sykehjem. Dersom krysset Øvre Frednesveg x Øyekastvegen stenges, i tråd med innspill fra Statens Vegvesen vil overflødig vegareal også kunne omdisponeres til parkeringsplasser for Frednes Sykehjem. I planforslaget er det ikke lagt til rette for parkering utover det maksimale parkeringsbehov som er nødvendig for boliger og virksomhet innenfor planområdet. Utvidelsesmulighet Frednes Barnehage Innspillet tas til orientering. Vann og avløp Innspillet tas til orientering.

15 15 Vei Det legges til rette for opp til 40 boenheter og tilhørende næring innenfor planområdet. En avstand fra avfallshåndtering til kommunal veg på maks 7m er lite gunstig å løse for disse boenhetene. Kommunal veg med tilhørende vendehammer er derfor lagt frem til byggeområde BF2. 6. Fylkesmannen i Telemark, Arealbruk Fylkesmannen ser det som positivt at det legges til rette for bebyggelse i området i tråd med RPR for samordnet areal- og transportplanlegging. Sammen med høy arealutnyttelse, anbefales det at det reguleres inn tilstrekkelige grønt- og lekeområder. Naturmangfold Virkninger for naturmangfoldet skal vurderes konkret og synliggjøres i planprosesser ihht naturmangfoldloven. Fylkesmannen peker på to registreringer i området; ID BN (parklandskap, verdi B, registrert i 2002) og ID BN (store gamle trær, verdi B, registrert i 2010). Fylkesmannen har undersøkt bakgrunnen for de to naturtyperegistreringene og det viser seg at den eldste registreringen (parklandskap) skulle ha vært slettet fra Naturbase. I planarbeidet er det viktig å ivareta forekomsten «hul eik» ved å regulere hensynssone naturmiljø med bestemmelser som ivaretar naturverdiene. Samfunnssikkerhet og beredskap Planarealet befinner seg i et område som delvis består av hav- og strandavsetninger med liten mektighet over fjell; delvis med fjell i dagen med tynt lag av humus. Grunnforholdene i planteigen synes å være stabile og sikre. Overvannshåndtering anses som en utfordring på grunn av klimaendringer og perioder med store nedbørsmengder. Det minnes om kravet til risiko- og sårbarhetsanalyse Hensynet til barn- og unge Viser til RPR barn og unge punkt 5. Det understrekes at areal som skal brukes av barn og unge skal være sikret mot forurensning, støy, trafikkfare og annen helsefare. Lekearealer skal være store nok og tilpasset barn og unges lek og opphold til ulike årstider. Universell utforming Av formålsparagrafen til plan- og bygningsloven følger det at prinsippet om universell utforming skal ligge til grunn for planlegging og kravene til det enkelte byggetiltak. Alternative energiformer Fylkesmannen oppfordrer til at det vurderes mulighetene for energitilførsel basert på fjernvarme, og at ny bebyggelse får lavenergiprofil. Kommentar

16 16 Naturmangfold Hensynssone naturmiljø med tilhørende bestemmelser om bevaring av eksisterende vegetasjon er lagt over ID BN (store gamle trær, verdi B, registrert i 2010). Samfunnssikkerhet og beredskap ROS-analyse er gjennomført. Overvannshåndtering er tema i ROS-analysen og beskrevet i planbeskrivelsen. Bestemmelser om dokumentering og håndtering av overvann før det gis midlertidig byggetillatelse. Hensynet til barn- og unge Område for park og øvrige byggeområder innenfor planområdet er tilfredsstillende mph barn og unges lek og opphold til ulike årstider i trygge og støyfrie omgivelser. Innspillet fra Fylkesmannen i Telemark tas for øvrig til orientering. 7. Norges vassdrags- og energidirektorat (NVE), NVE ber om at grunn- terreng- og stabilitetsforhold beskrives som del av ROSanalysen. Kommentar Grunn- terreng- og stabilitetsforhold er del av ROS-analysen. 6.2 Ideelle foreninger og direkte berørte parter og naboer 8. Sundjordet Vel v/ leder Knut Fjellvang, Sundjordet vel er positiv til en reguleringsplan og utvikling av området. Det vil styrke eldresatsingen i nærområdet i tillegg til en revitalisering og opprusting av området og hovedbygget. Det håpes på at den nye bygningsmassen vil passe godt inn til hovedbygget og at deler av den flotte gamle parken kan beholdes og fornyes. Sundjordet vel har et samarbeid med Frednes barnehage, Evangeliehuset og Sundjordet Idrettsforening om å få til en skileikbakke i skogen der den gamle hoppbakken lå. Det ønskes å komme i dialog med Frednes Bolig AS om utvikling av «Lilleskogen» og en skileikbakke. Kommentar Innspillet tas til orientering. Sundjordet vel vil bli holdt orientert i den videre prosessen.

17 17 7. BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET 7.1 Planforslaget 7 Planens avgrensning ved varsel om oppstart Plannavn: Reguleringsplan for Øvre Frednes Plan ID: 380 Planforslaget består av: Plankart i målestokk 1:1000, datert Reguleringsbestemmelser, datert Planbeskrivelse med ROS-analyse, datert Illustrasjoner og vedlegg 7.2 Hensikt med reguleringsplanen Hensikten med planarbeidet er å legge til rette for utvikling av Øvre Frednes med en kombinasjon av bolig, kontor, offentlig og/eller privat tjenesteyting. Hensikten er å legge til rette for bygging av boliger for «unge eldre» med tilgang til service, aktiviteter og sosiale møteplasser i tilknytning til boligen. Det eksisterende bygget på Øvre Frednes tenkes brukt til slik service, evt. kombinert med andre former for tjenesteyting/kontor. Det er også tanken å legge til rette for at beboere i området rundt kan benytte tilbudene som kommer i det gamle bygget.

18 18 Planområdet skal videreutvikles med boligbebyggelse omkring det eksisterende vernede bygget. Det skal legges til rette for uteområder som ivaretar kvalitetene omkring det gamle bygget og som samtidig legger til rette for gode uteoppholdssoner for beboerne i området. Arealformålet «offentlig bebyggelse» i kommuneplanens arealdel er i følge den gjeldende PBL ikke eksisterende. Det er nærliggende å regulere området til formålet «Offentlig/privat tjenesteyting» som omfatter blant annet det som tidligere inngikk i formålet «offentlig bebyggelse». I forslag til kommuneplanens arealdel er arealet avsatt til område Kombinert område (K37) «bolig/kontor/offentlig privat tjenesteyting». Reguleringsplanforslaget gjenspeiler derfor høringsforslaget til kommuneplanens arealdel, og i reguleringsplanforslaget foreslås det et kombinert formål for «bolig/kontor/offentlig privat tjenesteyting». 7.3 Formålsområder i planområdet Området reguleres til følgende formål i henhold til Plan- og bygningslovens 12-5 og 6: 1. Bebyggelse og anlegg 12-5 ledd nr. 1 Blandet formål; Bolig, tjenesteyting og kontor BF 1 og 2 2. Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur 12-5 ledd nr. 2 Veg V Parkering P 3. Grønnstruktur 12-5 ledd nr. 3 Park PRK 1 4. Hensynssoner 12-6 Frisiktsone H-140 Støysoner, rød og gul støysone H-210 og H-220 Bevaring kulturmiljø H-550 Båndlegging etter lov om naturvern H-720 Båndlegging etter lov om kulturminner H Utforming av området Ny bebyggelse skal forholde seg til eksisterende bevaringsverdige bygg. Bebyggelsen er regulert med byggehøyder på opp til 3 og 4 etasjer. Eksisterende hage- og parkanlegg skal videreutvikles for å ivareta vernet bygg sitt uttrykk og omkringliggende miljø. 7.5 Bebyggelse og anlegg Blandet formål; Bolig, tjenesteyting og kontor BF 1

19 19 Innenfor BF 1 legges det til rette for bebyggelse opp til 3 etg med utnyttelsesgrad BYA=40 % Bebyggelsen skal plasseres innenfor angitte byggegrenser slik at det åpnes opp et område på sydsiden av Øvre Frednes for å kunne gjenskape den historiske hagen i området, kontakten mellom Øvre Frednes og Frednes sykehjem og for å kunne gi sol og utsikt til eksisterende og ny bebyggelse. Blandet formål; Bolig, tjenesteyting og kontor BF 2 Innenfor BF 2 legges det til rette for bebyggelse opp til 4 etg med utnyttelses grad BYA=40 % Bebyggelsen skal plasseres innenfor angitte byggegrenser slik at det blir en akseptabel avstand til til Øyekastvegen med hensyn på støyskjerming og snøopplag. Park PRK 1 Som en forlengelse av den overordnede grønnstrukturen er det lagt til rette for et parkområde nord i reguleringsområdet. Parken ligger som en forlengelse av grøntdraget «Lilleskogen» og skråningen mellom idrettsanleget på Sundjordet og Øvre Frednes. Parken skal, sammen med hagen omkring Øvre Frednes være et samlingssted for beboerne i området lagt til rette for rekreasjon og aktivitet på tvers av alder og funksjonsevne Adkomstforhold Dagens avkjørsel fra eiendommen til Øvre Frednesveg ligger kun 15m fra vegkryss Øyekastvegen. Det er ikke forsvarlig å øke trafikken i denne avkjørselen av hensyn på trafikksikkerhet. Adkomsten beholdes som gangadkomst til eiendommen. Ny kjøreadkomst til eiendommen er lagt via Maristien som en felles adkomst til både Øvre Frednes og til Frednes barnehage Helningsgrad/solforhold Planområdet heller mot syd og vest. Det er gode solforhold i hele planområdet. Ved å unnlate å legge bebyggelse syd for Øvre Frednes, opprettholdes gode solforhold for eksisterende og ny bebyggelse Vegetasjon Eksisterende eiketrær i deler av område BF 1 skal bevares, og er markert som båndleggingssone etter lov om naturvern. For øvrig legges det til rette for at de større furutrærne og eddelløvskog nord i planområdet skal hensyntas ved utbygging.

20 Overflatevann 8 Eksisterende overvann Illustrasjonen viser at i dag går et større overvannstrekk sydvest for området fra Øyekastvegen, forbi Frednes sykehjem og videre øst for Frednes barnehage og mot idrettsbanen på Sundjordet. Dette strekket har et nedfallsfelt på over 50 daa. Det er ingen større overvannsstrekk som går gjennom planområdet. Vurderinger og tiltak I reguleringsbestemmelsene er det lagt inn krav om at det skal legges frem landskapsplaner for den fremtidige situasjonen. Løsninger for overvannshåndtering skal beskrives i landskapsplanen for området. Som en del av landkapsplanen bør det gjøres en beregning av grønn arealfaktor (GAF). Grønn arealfaktor gir en indikator på at grønne tiltak som en optimal andel grønne flater, overvannshåndtering, vegetasjon og større trær mv er lagt inn i utbyggingstiltaket. Framtidens byer vurderer GAF som ett av flere virkemidler for å begrense harde flater i by. 7.6 Estetikk Bebyggelsens utforming skal gjenspeile stedets skala og landskap. Store volumer dempes gjennom form, materialbruk og øvrige uttrykk. Bebyggelsen kan med fordel legges inn i terrenget for å dempe bebyggelsens høyder og for å legge til rette for inngangspartier og oppholdssoner direkte ut på terreng. 7.7 Økonomi Planforslaget vil kunne utløse behov for offentlige midler og utbyggingsavtale i forbindelse med tekniske installasjoner.

21 21 8. PLANFORSLAGET MILJØVERNFAGLIGE VURDERINGER 8.1 Naturmangfold 8 i naturmangfoldloven er i utgangspunktet oppfylt når man har fremskaffet eksisterende og tilgjengelig kunnskap om naturmangfoldet og synliggjør bruken av den i begrunnelsen for vedtaket. Miljødirektoratets naturbase med link fra Artsdatabanken (Nasjonal kunnskapsbank for naturmangfold) viser at området har natur/vegetasjonstyper av regional eller nasjonal interesse: 9 Kartutsnitt fra naturbasen Naturtyperegistreringer Naturtype: Store gamle trær Utforming: Stor eik Mosaikk: Totalt 2 naturtype(r) registrert: Store gamle trær D12 - Gammelt tre D1204 (60%), Store gamle trær D12 - Stor eik D1206 (40%). Feltsjekk: (siste) Beskrivelse Innledning: Lokaliteten ble undersøkt av Stefan Olberg (BioFokus) 22. september 2010 i forbindelse med naturtypekartlegging i Porsgrunn kommune. Området er tidligere beskrevet av Silsand (2003) i forbindelse med første fase av naturtypekarlegging i kommunen, arealet er i 2010 redusert og verdien nedjustert. Beliggenhet og naturgrunnlag: Lokaliteten ligger ved Øvre Frednes, langs Frednesbakken ca 700 m sørvest for Porsgrunn sentrum. Lokaliteten omfatter to grove eiker og en alm stående i kant av hage.

22 22 Naturtyper, utforminger og vegetasjonstyper: To eiketrær med en omkrets på 230 og 190 cm står i kant av hage mot vei i tettbebygd strøk. Det smaleste treet hadde flere overdekkede maurstier, og kan være hul, selv om synlige hulheter ikke ble registrert. Eiketrærne har noe smale kroner, er en del beskåret og mangler døde grener i kronen. Barken er forholdsvis grov og hadde en forekomst av den sårbare eikehårskål. Trærne står noe skyggefullt plassert og har noe lav og mose på stammen. Rett ved, i kant av veien, står det tre almetrær med diameter på 60, 80 og 90 cm. Det er en del løvoppslag av lønn og hassel rundt trærne. Det groveste treet har en del døde grener. Artsmangfold: På det groveste eiketreet var det en forekomst av eikehårskål (Proliferodiscus tricolor) (VU). Grov alm (NT). Bruk, tilstand og påvirkning: Trærne skjøttes parkmessig, d.v.s. at døde greiner og død ved fjernes. For det biologiske mangfoldet er det derimot optimalt at slike strukturer i størst mulig grad bevares. Verdivurdering: Lokaliteten anses som viktig (B-verdi) på grunn av forekomsten av noen grove almetrær og et par halvgrove eiker med en forekomst av den sårbare eikehårskål. Skjøtsel og hensyn: Beskjæringer samt fjerning av død ved bør begrenses. Det er i tilknytning til dødt trevirke at mange interessante insekt- og sopparter finnes. Artsliste for lokaliteten: Totalt 2 art(er) påvist: alm (NT), Proliferodiscus tricolor (VU). Innenfor planområdet er det ingen kulturpåvirkede landskap av regional eller nasjonal betydning. Telemark fylkeskommune bekrefter i sin uttalelse til varsel om oppstart at hagen rundt Øvre Frednes er av lokal interesse. Det er ikke registrert noen geologiske forekomster eller variasjoner innenfor området som er av regional eller nasjonal betydning innenfor planområdet. Det kan ikke ses noe grunnlag for å gjøre ytterlige undersøkelser av biologisk mangfold innenfor planområdet. Foreliggende resultater anses som gode nok for videre vurderinger ihht naturmangfoldlovens Føre var-prinsipp Utbygging er begrenset til områdene øst og vest for «naturtype gamle trær». Det tillates heller ikke noen tiltak eller beskjæring av trærne utover normal skjøtsel. Eksisterende situasjon vil derfor opprettholdes. Muligheten for at planforslaget medfører ukjente negative konsekvenser mht biologisk mangfold vurderes som liten. 10 Økosystemtilnærming og samlet belastning

23 23 Planlagt utbygging berører ikke kjente rødlistearter eller utvalgte naturtyper. Opprinnelig hage/park syd for Øvre Frednes opprettholdes. Ny bebyggelse legges der det for bare 5-10 år siden stod et bygg øst i området. Ny bebyggelse vest i området legges på en i dag opparbeidet gressplen uten noen større verdier for biologisk mangfold. 11 Kostnader ved miljøforringelse Planforslaget medfører ikke miljøforringelse. 12 Miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder Det må forutsettes at planlagt utbygging/anlegg skal gjennomføres på en måte som ikke medfører negative konsekvenser for naturområder og naturmangfoldet i og omkring planområdet. 8.2 Vann og avløp og renovasjon Det er nok vanntrykk i området. Eksisterende ledningsnett og forhold rundt avløp og renovasjon videreføres. 8.3 ENØK Energifleksible varmesystemer skal vurderes i de enkelte tilfeller av utbygging av bygg for publikumsrettede funksjoner, boligbygg og næringsbygg. 9. PLANFORSLAGET KULTURMINNER 9.1 Automatisk fredete kulturminner Det finnes ingen opplysninger om automatisk fredete kulturminner innenfor området. Telemark Fylkeskommune har uttalt at det ikke er behov å utføre arkeologiske registreringer. I reguleringsbestemmelsene er følgende krav lagt inn: «Dersom det ved tiltak i marka skulle dukke opp mulige automatisk freda kulturminner, må arbeidet straks stanses. Tiltakshaver har ansvar for at kulturseksjonen hos fylkeskommunen varsles omgående, i samsvar med 8 i Kulturminnevernloven av 9 juni 1978.» 9.2 Nyere tids kulturminner Øvre Frednes er SEFRAK-registrert bygg med stor lokal og regional verneverdi. Bygget er markert som kulturminne som skal bevares i reguleringsplanen. Parkområdet rundt bebyggelsen har stor lokal verdi. Hagen er ikke fredet. Hagen er avsatt til hensynssone kulturmiljø der det er særlig hagens terreng og viktighet som en del av omkringliggende bygningsmiljø som skal hensyntas. Type kulturminne: Lokalitet Kategori: Bebyggelse-Infrastruktur Art: Grøntområder Opprinnelig funksjon: Rekreasjon, fritid Vernestatus: Ikke fredet Datering: 1900 tallet, første kvartal Registrerte funn: Hage Fylke: Telemark

24 24 Kommune: Porsgrunn Synlig over bakken: Ja Under vann: Nei Lokalitets ID: Art: Datering: Kategori: Vernestatus: Hage 1900 tallet, første kvartal Utomhuselement Ikke fredet

25 PLANFORSLAGET BARN, UNGE OG ELDRE 10.1 Leke- og oppholdsareal En utbygging som er beskrevet i planforslaget skal legge til rette for gode leke- og oppholdsarealer for alle beboerne i området. Nødvendige leke- og oppholdsareal skal anlegges innenfor eiendommene tilhørende boligbebyggelse og innenfor areal for park I følge kommuneplanens bestemmelser skal det være minst 35kvm lek/rekreasjonsareal per boligenhet og 30kvm uteoppholdsareal per boligenhet. Et område med ca 40 leiligheter krever opp til 2,6 daa med uteoppholdsareal i felles anlegg. Parkområdet PRK1 er på 2,0 daa og kan benyttes til felles uteoppholdsareal. I tillegg til lav utnyttelsesgrad på 40 % på begge byggeområdene er det totalt sett mer enn nok av arealer i planområdet avsatt til lek- og opphold Universell utforming og folkehelse Det skal sikres god tilgjengelighet i uteområdene for hele befolkningen, herunder bevegelseshemmede, orienteringshemmede og miljøhemmede. Alle uteoppholdsarealer skal utformes slik at de kan brukes på like vilkår av så stor del av befolkningen som mulig. Parken og uteoppholdsarealene skal opparbeides til gode møteplasser på tvers av generasjoner og kultur for å fremme aktiv fritid og god folkehelse. Bebyggelsen skal følge de til enhver tid gjeldende tekniske krav til universell utforming. Ved å legge til rette for boliger i nær tilknytning til sentrum og viktige institusjoner som Frednes sykehjem og Frednes barnehage og et felleshus med næringer som fremmer en god folkehelse, kan Øvre Frednes bli et godt sted å være for befolkningen med tanke på folkehelsen. 11. PLANFORSLAGET TRAFIKKSIKKERHET, VEGTEKNIKK 11.1 Vegutforming og parkering Reguleringsplanforslaget legger opp til at man stenger dagens hovedadkomst til Øvre Frednes og ruster opp Maristien til kommunal standard med hovedadkomst til området fra Maristien i nord. All parkering skal fortrinnsvis legges i fellesanlegg under bakken. Det tillates kjellerparkering i alle byggeområder. Minst 5 % av parkeringsplassene skal være tilgjengelige for handicappede. Reguleringsbestemmelsene tillater maksimalt 1 p-plass per bolig, maks 1,2 parkeringsplasser per 100kvm BRA publikumsrettede funksjoner (tjenesteyting).

26 26 Reguleringsbestemmelsene angir fordelingen som er tillatt på bakkeplan og i parkeringsanlegg. I foreliggende forslag til kommuneplanens arealdel inngår Øvre Frednes i parkeringssone B på grensen til parkeringssone A. Parkeringssone B har et fast parkeringskrav om 1 parkering pr. boenhet i tillegg til 0,2 plasser til besøk. Med 40 boenheter, vil kommuneplanens arealdel da gi et et fast krav om 1,2 parkeringsplasser per boenhet, tilsvarende 48 parkeringsplasser. Parkeringskravet foreslått i planbestemmelsene gir et maksimumskrav om tillatt parkering i området. Da planområdet fortrinnsvis ønskes lagt til rette for boliger for «yngre eldre» samtidig med at planområdet ligger i akseptabel gangavstand til sentrumsfunksjoner og til kollektiv transport, anses det som lite realistisk at hver boenhet vil måtte ha behov for egen biloppstillingsplass. Parkeringskravet som foreslås i reguleringsbestemmelsene er derfor som en mellomløsning mellom A og B- sonen i den foreslåtte kommuneplanens bestemmelser for. A-sonen gir et maks-krav om boligparkering/besøksparkering på 1,2 p-plasser per bolig. Reguleringsplanforslaget foreslår et maksimumskrav om totalt 1 parkeringsplass per bolig inkl. besøksparkering. Det vil si maks 40 p-plasser, der maks 10 av disse kan ligge i bakkeplan. En løsning med 9-10 p-plasser er vist i illustrasjonsplanen. I tillegg er det gitt et maks-krav for parkeringsplasser i tilknytning til kontor: maks 1 p- plass per 100kvm BRA kontor/tjenesteyting. Dette kravet er også litt strengere enn parkeringskravet for kontorvirksomhet (under 300 kvm) i B-områder, men tilsvarende kravet gitt i A-områder. Parkeringsbestemmelsene er følgende: All parkering skal fortrinnsvis legges i fellesanlegg under bakken. Det tillates kjellerparkering i alle byggeområder. Minst 5 % av parkeringsplassene skal være tilgjengelige for handicappede. Tillatt parkering på terreng: Nødvendig areal for av/påstigning Nødvendig areal for varelevering Sykkelparkering HC-parkering for besøkende Maks 0,25 parkeringsplasser per bolig Maks 0,2 parkeringsplasser per 100kvm BRA publikumsrettede funksjoner (tjenesteyting) Ingen parkeringsplasser for kontorvirksomhet Tillatt parkering i fellesanlegg: maks 0,75 parkeringsplasser per boenhet for beboere i området maks 1 parkeringsplass per 100kvm BRA kontor / tjenesteyting

27 Rekkefølgekrav - infrastruktur - Adkomst med bil til områdene BF 1 og BF 2 skal være fra Maristien. Biladkomst fra Øvre Frednesveg skal stenges. - Det skal opparbeides trygge, bilfrie interne gangsoner og oppholdsarealer i området før det gis midlertidig brukstillatelse. 12. PLANFORSLAGET RISIKO OG SÅRBARHETSANALYSE 12.1 Bakgrunn og hensikt Hensikten med risiko- og sårbarhetsanalysen (ROS-analysen) er å avdekke om planforslaget vil medføre endring i risiko for mennesker og/eller omgivelser, og å generere risikoreduserende tiltak som kan behandles, slik at eventuelle forhold som avdekkes kan tas hensyn til i den videre arealplanleggingen. Plan- og bygningslovens 4-3 stiller følgende krav til risikovurderinger: «Ved utarbeidelse av planer for utbygging skal planmyndigheten påse at risiko- og sårbarhetsanalyse gjennomføres for planområdet, eller selv foreta en slik analyse. Analysen skal vise alle risiko- og sårbarhetsforhold som har betydning for om arealet er egnet til utbyggingsformål, og eventuelle endringer i slike forhold som følge av planlagt utbygging. Område med fare, risiko eller sårbarhet avmerkes i planen som hensynssone, jf og 12-6 herunder forbud, som er nødvendig for å avverge skade og tap.» 12.2 Metode og gjennomføring ROS-analysen er gjennomført som en kvalitativ risikovurdering i henhold til NS 5814 «Krav til risikovurderinger» og DSBs temaveileder 11 «Samfunnssikkerhet i arealplanlegging Kartlegging av risiko og sårbarhet». Tabellen nedenfor viser hva som inngår i de ulike stegene i analyseprosessen. Prosess Planlegging Risikoanalyse Beskrivelse av analyseobjektet Identifikasjon av farer og sårbare forhold Analyse av risiko Beskrivelse Analyseområdet er identisk med området avgrenset i reguleringsplanforslaget. Et eget kapittel i planbeskrivelsen beskriver planforslaget med de endringer som er foreslått. På bakgrunn av sjekklister, DSB s veileder og grunnlagsdata identifiseres uønskede hendelser hvor planforslaget kan bidra til økt, uendret eller redusert risiko. Det presenteres en liste med uønskede hendelser for videre analyse. De identifiserte uønskede hendelsene analyseres i forhold til eventuelle endringer i årsaksforhold, sannsynlighet for hendelse, eller mulig konsekvens gitt at hendelsen inntreffer. Det oppsummeres med en samlet vurdering av endring i risiko sammenliknet

28 28 Risikoevaluering Evaluering av risiko Dokumentasjon med dagens situasjon. De analyserte uønskede hendelsene systematiseres og rangeres i forhold til eventuell endring i risikonivå. Risikoreduserende tiltak identifiseres. Utarbeidelse av eget kapittel tilhørende planbeskrivelsen som beskriver prosessen og resultatet fra analysen Beskrivelse av analyseobjektet Beskrivelse av analyseobjektet er gjort i planbeskrivelsens kapittel 3 Beskrivelse av planområdet Identifiserte farer og sårbare forhold I tabellen nedenfor presenteres de farer/sårbarheter som vurderes å være relevant for dette prosjektet. Farer/sårbarheter er identifisert ved gjennomgang av sjekklister og gjennom merknader til varsel om oppstart. ID nr. Uønsket hendelse NATUR- OG MILJØFORHOLD 1. Grunnforhold 2. Klimaendringer. Flom ved ekstremnedbør / overvannshåndtering 3. Sårbar flora /fauna, rødlistearter 4. Kulturhistoriske vurderinger, fornminner MENNESKESKAPTE FORHOLD 5. Trafikksikkerhet, myke trafikanter, møteulykker, av-/påkjørsler, annet 6. Områder for idrett / lek / rekreasjon 7. Støy fra trafikk og industri 12.5 Analyse av risiko De identifiserte uønskede hendelsene analyseres i forhold til mulige årsaker, sannsynlighet og konsekvens. Sannsynlighet og konsekvens presenteres i en oppsummerende risikomatrise. Risiko presenteres som enten økt, uendret eller redusert sammenliknet med dagens situasjon Grunnforhold Planarealet befinner seg i et område som delvis består av hav- og strandavsetninger med liten mektighet over fjell; delvis med fjell i dagen med tynt lag av humus. Grunnforholdene i planteigen synes å være stabile og sikre.

29 29 Sannsynlighet Meget sannsynlig Sannsynlig Mindre sannsynlig Lite sannsynlig 1 Ufarlig En viss fare Kritisk Farlig Katastrofalt Konsekvenser Tiltak Planbestemmelse som krever geoteknisk vurdering/undersøkelse og redegjørelse for stabiliseringstiltak før igangsettingstillatelse kan gis. Omfang og type undersøkelse skal tilpasses det aktuelle byggeprosjektet som skal gjennomføres, og skal gi grunnlag for å tilpasse aktuelle sikringstiltak, anbefalte løsninger for avvanning og drenering, angi retningslinjer for gravearbeider og anbefale fundamenteringsløsninger Klimaendringer. Overvann / flom Se beskrivelse under kapittel om overvannshåndtering. På grunn av terrengets helning er det er mindre sannsynlig at området vil bli rammet av overvann og flom. Risikoen reduseres også noe med bakgrunn i at reguleringsplanforslaget legger opp til en kontrollert håndtering av overflatevann gjennom dokumentasjonskrav for overvannshåndtering i landskapsplanen. Tiltak Reguleringsplanforslaget legger opp til at eksisterende traseer for overvann beholdes og at det ved endringer av terreng tas særlige hensyn til overvannshåndteringen i området. Sannsynlighet Meget sannsynlig Sannsynlig Mindre sannsynlig 2 Lite sannsynlig Ufarlig En viss fare Kritisk Farlig Katastrofalt Konsekvenser Flora og fauna Se egen beskrivelse i kapittel for biologisk mangfold. Det er registrert ett funn av en lokalitet som anses som viktig (B-verdi) innenfor byggeområde for bolig/tjenesteyting/kontor. Det er mindre sannsynlig at sårbar flora blir berørt av planforslaget. Konsekvensen, dersom ikke tiltak iverksettes, kan regnes som en viss fare for dette registrerte funnet. Tiltak

30 30 Det er lagt inn hensynssone naturmiljø med tilhørende bestemmelse om skjøtsel og forbud mot endring av terreng. Området er lagt utenfor byggegrense. Sannsynlighet Meget sannsynlig Sannsynlig Mindre sannsynlig 3 Lite sannsynlig Ufarlig En viss fare Kritisk Farlig Katastrofalt Konsekvenser Kulturhistoriske vurderinger, fornminner Forholdet til automatisk freda kulturminner Telemark fylkeskommune har vurdert sannsynligheten for evt funn av automatisk freda kulturminner som svært lav på grunn av at eiendommen og jordsmonnet er vesentlig berørt i den nyere tid. Det er derfor ikke gjennomført arkeologiske registreringer. Nyere tids kulturminner Det er kulturminner av regional verdi i planområdet; Øvre Frednes bygningsmasse med tilhørende parkområde. Tiltak Bygg er markert til bevaring med tilhørende bestemmelse. Hensynssone bevaring kulturmiljø med tilhørende bestemmelse. Byggegrenser som ivaretar et rom rundt det eksisterende bygget i tillegg til at bebygde terrengmurer fra den historiske hagen ivaretas. Sannsynlighet Meget sannsynlig Sannsynlig 4 Mindre sannsynlig Lite sannsynlig Konsekvenser Ufarlig En viss fare Kritisk Farlig Katastrofalt Trafikksikkerhet Se beskrivelse under kapittel om trafikksikkerhet og vegutforming. Tiltak Tiltak vist i planen med rekkefølgekrav om opparbeidelse av soner for gående og syklende ivaretar trafikksikkerheten i området på en tilfredsstillende måte. I tillegg

31 31 stenges dagens hovedadkomst til Øvre Frednes for å erstattes av adkomst fra Maristien. Sannsynlighet Meget sannsynlig Sannsynlig Mindre sannsynlig 5 Lite sannsynlig Konsekvenser Ufarlig En viss fare Kritisk Farlig Katastrofalt Områder for lek og rekreasjon Det henvises til kapittel om leke- og oppholdsareal. Sannsynligheten for at det kan skje en skade i forbindelse med lek og rekreasjon er liten. Dersom en hendelse inntreffer kan det regnes med at det det er en viss fare for konsekvensen av hendelsen. Totalt sett vil ikke planforslaget medføre noen stor risiko i forbindelse med lek og rekreasjon. Tiltak Områder for lek og rekreasjon skal opparbeides etter gjeldende forskrifter for lek- og rekreasjonsområder. Område for park og de viktigste områdene for lek og rekreasjon er lagt slik at de i minst mulig grad ligger i nær kontakt med trafikk og andre risikofylte områder. Sannsynlighet Meget sannsynlig Sannsynlig Mindre sannsynlig Lite sannsynlig 6 Ufarlig En viss fare Kritisk Farlig Katastrofalt Konsekvenser Støy Støyforholdene i planområdet er utarbeidet på grunnlag av Retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging (T-1442). Det er utarbeidet støysonekart for høydene 2m og 4m over veg. Vedrørende planlegging og plassering av ny bebyggelse innenfor området er gul sone gitt i retningslinjene som en vurderingssone hvor kommunen bør vise varsomhet med å tillate etablering av nye boliger, sykehus, pleieinstitusjoner, fritidsboliger, skoler og barnehager uten avbøtende tiltak. I rød sone bør også annen bebyggelse med støyfølsomt bruksformål unngås. Kirker og andre bygg med religiøs karakter er regnet som bebyggelse innen støyfølsom bruk i følge veileder TA-2115 til retningslinjen.

32 32 10 Støysonekart med forslag til støyskjerm og støysonekart 2m høyde (tilsvarende støysoner lagt i reguleringsplankart) 11 Støysonekart 4m høyde Tiltak Ingen nye boliger eller bygg for permanent opphold innenfor rød støysone. Innenfor gul støysone må det gjøres støydempende tiltak ved etablering av ny bebyggelse med støyfølsom bruk. Følgende bestemmelse er lagt inn i reguleringsbestemmelsene: «Støysoner a2 gul og rød sone ihht rundskriv T-1442 H-210 og H-220 Tiltak i området skal planlegges i samsvar med de grenseverdier for støy som er gitt i Retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging (T-1442)»

33 33 Sannsynlighet Meget sannsynlig Sannsynlig 7 Mindre sannsynlig Lite sannsynlig Konsekvenser Ufarlig En viss fare Kritisk Farlig Katastrofalt 12.6 Oppsummerende risikomatrise Rødt felt indikerer uakseptabel risiko. Tiltak må iverksettes for å redusere denne ned til gul eller grønn. Gult felt indikerer risiko som bør vurderes med hensyn til tiltak som reduserer risiko. Grønt felt indikerer akseptabel risiko Sannsynlighet Meget sannsynlig Sannsynlig 4, 7 Mindre sannsynlig 5 2, 3 Lite sannsynlig 6, 1 Ufarlig En viss fare Kritisk Farlig Katastrofalt Konsekvenser Risikomatrisen viser at det er akseptabel risiko på alle de identifiserte farer. 2.Rådmannens vurdering av reguleringsplanforslaget og konsekvenser av dette 2.1 Generelt Forholdet til arealbruken i kommuneplanens areal Det arealformål som reguleringsplanforslaget legger opp til er ikke i samsvar med arealbruken i gjeldende kommuneplans arealdel for perioden I denne gjeldende KP s arealdel er arealformålet «offentlig bebyggelse» og noe «friområde» (lengst i øst). I oppstartsmøtet ble reguleringsformålet benevnt som «en kombinasjon av offentlig eller privat tjenesteyting, bolig og kontor». I forslaget til reguleringsplan er det valgte reguleringsformål «Bebyggelse og anlegg» med underformål «bolig/tjenesteyting/kontor». Grunneier/planforslagsstiller har nå ved revideringen av kommuneplanens arealdel kommet med innspill om at arealformålet må endres til «kombinert bebyggelse bolig/kontor/offentlig eller privat tjenesteyting». Kommunen har lagt inn dette arealbruksformålet, sammen med «bevaring naturmiljø» i det forslag til kommuneplanens arealdel som er på høring/offentlig ettersyn fram til Planforslagsstillers hensyn til innkomne innspill i planoppstartsperioden