Frosta kommune Arkivsak: 2013/5516-2

Transkript

1 Frosta kommune Arkivsak: 2013/ Arkiv: 103/001 Saksbehandler: Jannicke Larsen Dato: Saksfremlegg SAKSGANG Utvalg Møtedato Utvalgssak Formannskapet Svar på klage på avslag om fradeling av gårdstun på gnr/bnr 103/001 1 I Klage på avslag om fradeling av gårdstun Jan Lutdal 2 S Svar på klage på avslag om fradeling av gårdstun på gnr/bnr 103/001 Vedlegg 1 Arkivsak fradeling 103-1, med kommentarer fra Jan Lutdal 2 Klage på avslag om fradeling av gårdstun Rådmannens forslag til vedtak Med hjemmel i jordlovens 1 og 12 avslås klagen om avslag på fradeling av gårdstun på gnr. 103 bnr. 1 i Frosta kommune. Begrunnelse: - Fradeling av gårdstun er ikke i henhold til planbestemmelsene i gjeldene arealdel til kommuneplanen for Frosta kommune - Fradelingen kan ikke tillates ut fra sentrale myndigheters bestemmelser om vern av dyrka jord og målet om å bidra til en tjenlig bruksstruktur - Det taler mot fradeling i jordlovens 12 tredje og fjerde ledd. Nøyere begrunnelse framgår av saksframstillingen. Bakgrunn for saken: Det er søkt fradeling av gårdstun med bygninger på eiendommen gnr/bnr 103/1 i Frosta kommune. Saken var opp til Formannskapet , hvor søknaden ble avslått (ref.: 2013/3482). Det ble satt tre ukers frist til klage. En klage på vedtaket ble mottatt , innenfor fristen på 3 uker. Klagen skal derfor realitetsbehandles. Saksopplysninger: Se vedlagt klage og saksfremlegget med kommentarer fra Jan Lutdal.

2 Hovedpunkter i klagen: - Fradeling endrer ikke bruksstruktur og berører ikke dyrka mark - Ny delingsbestemmelse - Fradeling vil ikke berøre landbruksmessige forhold Klagen vil bli vurdert etter jordlovens 1 og 12, samt tilhørende rundskriv, Prp. 127 L ( ) og landbruksmeldinga Vurdering: Presisering av endring av jordloven 12: Regelen er ment å gi kommunene et videre handlingsrom til å tillate fradelinger ut fra de konkrete utfordringene som finnes i området der eiendommen ligger. Søknadsplikten er opprettholdt, men man vil endre fokus bort fra en restriktiv forbudstanke. Fra landbruksmeldinga (meld. St. 9, på side 264): Endringen vil stimulere til at aktive brukere kan sikre seg eid tilleggsjord i form av jordbruksareal og skog. Det er et nasjonalt mål at eier og bruker av arealet i størst mulig grad skal være den samme. Endringen vil stimulere til styrket bosetting i sårbare samfunn. Utgangspunktet skal være at deling kan tillates dersom det ikke går ut over de interessene delingsvilkårene skal verne. Disse interessene er å sikre en tjenlig variert bruksstruktur ut fra samfunnsutviklinga i område med hovedvekt på bosetting, arbeid og driftsmessige gode løsninger, og sikre og samle ressursene som grunnlag for landbruksdrift for nåværende og fremtidige eiere, jf jordloven 1, som også gjelder i dag. Før endringen av jordloven 1. juli 2013 var det to lovbestemte vilkår for deling, hver for seg eller sammen. Det ene, at deling må være forsvarlig ut fra hensynet til eiendommens avkastning har i dag bare fokus på avgivereiendommen. Det andre er vilkåret om at samfunnsinteresser av stor vekt taler for deling, slik som for eksempel bruksrasjonalisering. Minst ett vilkår må være oppfylt for at deling kan tillates. Nå: - Man skal i vurderingen se på hvordan løsningen blir totalt både for avgiver og mottakereiendommen, og ikke bare ha fokus på avgivereiendommen. - Det skal bli lettere å dele fra tilleggsjord med tanke om at leiejord i større grad blir eiejord. - Bosettingshensynet kan begrunne fradeling i større grad enn før. Men bosettingshensynet i områder i kommunen skal være forankret politisk. Man ønsker ikke at liberaliseringen skal føre til et svekket jordvern eller langsiktige dårlige løsninger med hensyn til driftsgrunnlaget. Jordloven 12, tredje ledd: Ved avgjerd av om samtykke til deling skal givast, skal det leggjast vekt på om delinga legg til rette for ein tenleg og variert bruksstruktur i landbruket. I vurderinga inngår mellom anna omsynet til vern av arealressursane, om delinga fører til ei driftsmessig god løysing, og om delinga kan føre til drifts- eller miljømessige ulemper for landbruket i området. Det kan leggjast vekt på andre omsyn dersom dei fell inn under formålet med jordlova. Fjerde ledd: Sjølv om det etter tredje ledd ikkje ligg til rette for å gi samtykke til deling, kan samtykke givast dersom deling vil ivareta omsynet til busetjinga i området. Formål som er nevnt i 1 i jordloven og som momentet «det skal legges vekt på tjenlig og variert bruksstruktur i landbruket» er hentet fra, er sentrale og rundskriv M-35/95 om jordlovens formål utdyper dette nærmere. Kort sagt er formålet med delingsbestemmelsen å sikre og samle ressursene

3 som grunnlag for landbruksdrift for nåværende og framtidige eiere. Det er viktige nasjonale mål som begrunner delingsbestemmelsen. Begrepet arealressursene omfatter ulike ressurser som jord, skog, bygninger, og rettigheter. Også tilleggsnæringer omfattes av begrepet, slik som gårdsbutikk, utleie av jakt- og fiskebuer mv. Hensynet til vern av arealressursene ivaretar noen av de hensynene som tidligere gikk inn under vurderingen av hensynet til den avkastning eiendommen kan gi. «Driftsmessig god løsning»: Det skal legges vekt på om eiendommen får en utforming som kan føre til en kostnadseffektiv drift, typisk korte avstander og samlede teiger og ombygningsmassen og driftsapparatet kan utnyttes på en god måte. Man skal vurdere ut fra hva som er påregnelig drift i et langsiktig perspektiv og om det er en god (ikke nødvendigvis beste) løsning. I vurderingen av om delingen fører til drifts- og miljømessige ulemper for landbruket må man se på både hvilke utslag dette gir for den aktuelle eiendommen og omkringliggende landbrukseiendommer. - Driftsmessige ulemper kan være dårlig arrondering av dyrka jord, vanskelig atkomst, tråkk og slitasje på jordbruksareal, forstyrrelse av dyr på beite mv. - Miljømessige ulemper kan være konflikt mellom landbruksdrift og de som eier en bolig- eller fritidseiendom. Støv, støy, lukt den ene veien og bruk av driftsvei, nydyrket areal mv den andre. Det skal foretas en individuell og konkret vurdering av ulempene ut fra hva som er påregnelig driftsform. Bare ulemper av en viss styrke og omfang kan legges vekt på. Det kan etter tredje ledd også legges vekt på andre hensyn bare de går inn under formålsbestemmelsen i jordloven 1. For eksempel faller et samfunnsmessig hensyn som tomtemangel utenfor. Typiske hensyn som man kan legge vekt på er: - Hensynet til kulturlandskapet - Landskapsbilde - Økologiske sammenhenger - Kulturhistoriske verdier Bosettingshensynet kan etter jordloven fjerde ledd begrunner deling selv om landbrukshensynene i tredje ledd ikke taler for deling. I forarbeidene til lovendringen, Prp. 127 L ( ) på side 37 står det at arealbruksendringer slik som boligbygging som hovedregel skal behandles gjennom plansystemet. Kun der bosettingsutfordringene er store, kan det gis samtykke til dette formål etter jordloven. På side 38 står det: Selv om en kommune for eksempel trenger nye boligtomter i et pressområde, vil det ikke være grunnlag for å bruke forslaget til fjerde ledd. Vil kommunen gi samtykke til deling etter nytt forslag til fjerde ledd, må det avklares om bosettingshensynet gjør seg gjeldende i området, og med hvilken tyngde hensynet gjør seg gjeldende. Det må tas stilling til om det er nedgang eller fare for nedgang i folketallet i den aktuelle delen av kommunen. Samtykke til deling kan gis med sikte på å øke folketallet, eller med sikte på å holde oppe bosettingen som en allerede har i kommunen eller området. Klagen, kommentar for kommentar: Merknad JL1; kårhuset ble godkjent fradelt i Kårhus er ikke lenger like viktig for en landbrukseiendom som det var før i tiden, dermed har det blitt lettere å fradele disse til selvstendige eiendommer. Våningshus er fortsatt vesentlig for driften av en landbrukseiendom, samt tun med tilhørende landbruksbygninger. Dersom man skal fradele tunet vil landbruksjorda stå uten

4 driftsbygninger og våningshus, noe som er lite ønskelig. Kan da ta med Merknad JL3 hvor det blir sagt at det ikke er søkt om at eiendommene skal slås sammen. Dette stemmer, men landbruksjorda skal ha et driftssenter (bolig/andre landbruksbygninger) knyttet til seg. Derfor må det ved en evt. fradeling legges sammen med eiendommen på Nordli. Merknad JL2; Jordloven gjelder ikke bare dyrka jord, men også alle bygninger knyttet til en landbrukseiendom, noe som inngår under begrepet «en tjenlig bruksstruktur». Merknad JL4; Fjøset er nå revet, men for fremtidige eiere (noe man skal ta hensyn til) er det muligheter for å bygge opp nye driftsbygninger/fjøs på tunet. Merknad JL5; Når man har sagt at det er ingen aktiv drift på eiendommen i dag er det ment aktiv drift av eier selv, det er driveplikt på all dyrka jord, men utsagnet er ment at jorda er leid bort, noe som er nevnt senere i saken. At eier har levert 600 tonn landbruksprodukt i egen regi er nye saksopplysninger. Merknad JL6 og JL7; jordlovens 12 er endret når det gjelder fradeling om hensynet til bosetting, dette er nå godt forklart ovenfor, hvordan dette skal håndteres og vurderes av kommunen. Dersom man skal godta en fradeling etter bosettingshensynet må dette være forankret for spesifikke områder av politikerne i kommunen. For Neset er det ingen slike forankringer pr. dags dato. Merknad JL8; Søker mener det er ingen drifts- eller miljømessige ulemper ved delingen. Dersom man fjerner våningshus og tilhørende landbrukslagerbygninger vil det kunne føre til driftsmessige ulemper for landbrukseiendommen. Og dersom man skulle fradele, og tunet skal bli en boligtomt, må fremtidige eiere være innstilt på støy, støv o.l. fra landbruksnæringen, ettersom tunet har landbruksjord rundt seg. Merknad JL9; Gjelder det samme som merknad 2 og 3. Landbruksregisteret er rettet på, og har ingen betydning i denne saken. Merknad JL10; se merknad JL5. Merknad JL11; Ved samdrifter må man finne en felles løsning hvor man evt. skal sette opp en driftsbygning, en løsning som fungerer for alle i samdrifta. Det er et kjent landbrukspolitisk mål at man ikke ønsker lange avstander til eid og leid jord. Det er også driftskostnader knyttet til lange avstander, og dersom man velger en avstand på over 50 km, må dette være av såpass god produksjon at det er lønnsomt i forhold til kjøreutgifter. Det er også ulemper miljømessig med lange kjøreavstander. Nå er ikke 8 km langt, men sett i «Frostamålestokk» er dette en god avstand. En god driftsmessig løsning er og fortsatt la våningshuset og bygningene være en del av eiendommen 103/1. Dersom man skal kunne godkjenne en fradeling av tunet må det opprettes et nytt tun en annen plass. Merknad JL12; det samme som merknad 2, 3 og 9 og 14. Merknad JL13; Dersom man fjerner våningshus og landbruksbygninger knyttet til driften på 103/1 vil dette endre bruksstrukturen, landbrukseiendommen 103/1 vil ikke lenger ha et egnet driftssenter for eventuelle fremtidige eiere. Man skal ta hensyn til fremtiden, og 103/1 er en landbrukseiendom det er fullt mulig å få avkastning på. Eiendommen kan gi grunnlag for lønnsom drift, og dersom man deler fra tunet vil det ikke være med på å sikre og samle ressursene som grunnlag for landbruksdrift til fremtidige eiere. Merknad JL15; Ja, det er en spekulasjon om at fremtidige eiere vil bygge opp nye og moderne driftsbygninger, men den er ikke feilaktig. Man skal ta hensyn til fremtidige eiere, og ettersom dette er en landbrukseiendom er det fullt mulig at noen en gang ønsker å bygge en driftsbygning på eiendommen. Merknad JL16; det har ingen betydning når man overtok en gård, i følge jordloven skal man uansett ta hensyn til fremtidige eiere. Merknad JL17; Dersom det er planlagt å oppføre nye bygninger, inkludert et nytt våningshus vil det anbefales at disse realiseres før man fradeler dagens tun. Merknad JL18 og 21; Det var hele gården inkludert bygninger som ble solgt, uten at det skal ha noen spesiell betydning for saken, men så er

5 det kjent av landbrukskontoret at det var flere som var interessert i jorda. Så dersom det kun hadde vært jorda som ble solgt/fradelt den gangen, kan det hende det har vært flere på banen. Merknad JL19; Selv om en kommune for eksempel trenger nye boligtomter i et pressområde, vil det ikke være grunnlag for å bruke forslaget til fjerde ledd. Vil kommunen gi samtykke til deling etter nytt forslag til fjerde ledd, må det avklares om bosettingshensynet gjør seg gjeldende i området, og med hvilken tyngde hensynet gjør seg gjeldende. Det må tas stilling til om det er nedgang eller fare for nedgang i folketallet i den aktuelle delen av kommunen. Samtykke til deling kan gis med sikte på å øke folketallet, eller med sikte på å holde oppe bosettingen som en allerede har i kommunen eller området. Pr. dags dato er ikke dette avklart for gjeldende område. Merknad JL20; Se merknad JL 2. Det er ønskelig at en landbrukseiendom skal ha et driftssenter, og dersom dette fradeles er det også mer rasjonelt å selge dyrka jorda til nabobruk for å styrke disse. Andre merknader fra selve klagen: Ved fradeling av dagens tun på Island berøres ingen landbruksmessige forhold i følge søker. Dette er ikke korrekt, landbrukseiendommen vil miste våningshus og driftsbygninger, noe som er vesentlig for en landbrukseiendom. Og som nevnt ved merknad 17, dersom man har planer om å bygge opp nye bygninger en annen plass på eiendommen, bør disse realiseres før en fradeling kan godkjennes. Ut i fra disse vurderingene kan ikke Rådmannen se at det taler for fradeling av tunet, det er ting som taler mot deling i jordlovens 12 tredje ledd, og Frosta kommune har ikke forankret noe politisk med tanke på bosettingshensynet i gjeldene område, derfor taler det også mot fradeling i 12 fjerde ledd. Etter en vurdering vil Rådmannen avslå klagen på avslag om fradeling av tun på gnr/bnr 103/1 i Frosta kommune. Konklusjon: Klage om avslag på fradeling av gårdstun på gnr/bnr 103/1 avslås. Arne Ketil Auran Rådmann