Lokalisering av næringsvirksomhet ved Fagerholt -juni/juli 2001

Transkript

1 Prosjektrapport nr. 31/2001 Lokalisering av næringsvirksomhet ved Fagerholt -juni/juli 2001 Arild Vangstad, Anne Kirsti Ryntveit og Nina Jentoft

2 Tittel Forfattere Lokalisering av næringsvirksomhet ved Fagerholt -juni/juli 2001 Nina Jentoft, Anne Kirsti Ryntveit og Arild Vangstad Rapport Prosjektrapport nr. 31/2001 ISSN-nummer Trykkeri Edgar Høgfeldt, 4626 Kristiansand Pris 100, - Bestillingsinformasjon: Utgiver Agderforskning Serviceboks 415, N-4604 Kristiansand Telefon Telefaks E-post post@agderforskning.no Hjemmeside

3

4

5 Innledning Etter forespørsel og innledende møte med Kristiansand kommune ved Næringssjefen og grunneierne for Fagerholt Industriområde, ble det enighet om at Agderforskning skulle bidra i arbeidet med å gjøre Fagerholt Industriområde mer attraktivt. Denne rapporten, i et svært begrenset prosjekt, er et resultat av dette. Problemstillingen, innenfor prosjektets etter forholdene svært begrensede rammer, er følgende: hvorfor er ikke Fagerholt Industriområde mer attraktivt enn hva tilfellet er i dag? hva skal til for å øke aktiviteten innenfor en mer enhetlig profil? Analysen vil kunne være et verktøy for Kristiansand kommune og grunneierne i det videre arbeidet med sikte på vitalisering av dette bynære industriområdet. Rapporten drøfter ulike alternativer for næringsområdet under dagens forutsetninger hvor det er regulert til næringsformål. Det vil imidlertid bli gitt en kommentar til alternativ bruk/regulering av området. Med de begrensninger som ligger i rammen for dette arbeidet har det ikke vært anledning til å studere eksterne forhold som kan ha betydning for utviklingen av Fagerholt Industriområde. Eksempel på dette er hvilken betydning etablering av andre næringsområder (Mjåvatn, Rigetjønn, Sørlandsparken) de siste 20 årene har hatt. Det har derfor heller ikke vært mulig å gå inn å se nærmere (i denne omgang) på suksessfaktorer ved etablering av vellykkede næringsparker. Videre har vi ikke hatt anledning til å studerer nærmere prismekanismene på dette feltet. i

6

7 Innhold INNLEDNING... I INNHOLD... III SAMMENDRAG... V 1 FAKTORER VED LOKALISERING AV NÆRINGSVIRKSOMHET BAKGRUNN/HISTORIKK DAGENS NÆRINGSSTRUKTUR PÅ FAGERHOLT INDUSTRIOMRÅDE STYRKER OG SVAKHETER VED FAGERHOLT INDUSTRIOMRÅDE DRIVKREFTER BAK UTFLYTTING AV VIRKSOMHET MULIGE SATSINGSPROFILER I UTVIKLINGEN AV FAGERHOLT La det skure It-parken Fagerholt Tjenesteproduksjon for lokalbefolkningen Håndverksprofil KONKLUSJON/OPPSUMMERING FOU-INFORMASJON iii

8

9 Sammendrag Fagerholt Industriområde fremstår i dag som et industriområde med en høyst variert næringsprofil, beliggende noe inneklemt i et bolig- og friluftsområde,. Det er mye tilfeldigheter som ligger bak hvilke bedrifter som er etablert i området, men også lav leie, nærhet mellom jobb/bolig og et område greit nok er drivkrefter bak dagens aktører. Rapporten forteller om virksomheter i dag som i stor utstrekning klarer seg på egen hånd, og ikke er nevneverdig opptatte av bedriftssamarbeid og fellesskapsløsninger. Mange er rimelig godt fornøyd med situasjonen som den er i dag. Dog er det forhold ved området som de fleste skjønt er enige om kunne vært justert. Dette er mer på et praktisk plan hvor det nevnes skilting og andre utseendemessige forhold. Enkelte er også inne på at en forening for området kunne ha hatt en talerørfunksjon og koordinert ulike felles utfordringer. I en profilendring av området peker rapporten på ulike alternativer med tilhørende tiltak og utfordringer en da vil stå overfor. Den største utfordringen ligger i markedskreftene som en ikke kan diktere uten videre, men at det her allikevel er mulig å påvirke utviklingen. Videre er rammefaktorer som areal til utvidelse, parkeringsplass og den bygningsmessige profilen også utfordringer en står ovenfor hvis aktiviteten i området skal økes/endres. Ved å søke en enhetlig profil for området vil en også måtte lage seg en plan for de leietakere i dag som ikke uten videre inngår i en slik profil. Med utgangspunkt i historien til Fagerholt Industriområde på den ene siden og samtalene med dagens aktører og grunneiere på den andre siden, peker rapporten på mulige veier å gå fremover som er innenfor skjæringspunktet mellom det som vurderes som realistisk oppnåelig og som visjoner. De mest aktuelle strategiene etter vår oppfatning vil være med utgangspunkt i en del av dagens virksomhet, men med langt større innslag av service for nærmiljøet og mindre innslag av verkstedindustri. Avslutningsvis tar rapporten opp det forhold at den regulering som fant sted for over 20 år siden ikke nødvendigvis er den rette i dag. v

10 1 Faktorer ved lokalisering av næringsvirksomhet Arealplanlegging Arealplanlegging stiller en overfor en rekke strategiske valg. Kommunen kan gjennom regulering legge til rette for/være et hinder for ulike typer etableringer. Riktignok vil den eksisterende bebyggelsen være en avgjørende premiss ved slike veivalg. Det er også slik at de fleste endringer vil ha virkninger utover selve arealet som reguleres, og det er derfor viktig å ha et helhetssyn på utviklingen/situasjonen, slik at det ene tiltaket ikke slår det andre i hjel. Vi mener at det viktig at politikerne i en kommune legger føringer for ønsket utvikling. Det vil naturligvis være klare sammenhenger mellom næringsliv/sysselsetting og arealbruk. Ulike typer aktiviteter krever ulike typer arealer og reguleringer. Noen aktiviteter er mer plasskrevende enn andre, mens noen aktiviteter skaper mer trafikk og mer støy enn andre. Nye strukturer i næringslivet De næringsmessige omstillinger er store i kraft av en vridning fra vareproduksjon til tjenesteyting. Størst økning innen tjenesteyting finner vi innen helse/omsorg, undervisning, varehandel og forretningsmessig tjenesteyting. En nøyaktig fremskrivning av næringsstrukturer er vanskelig, men enkelte utviklingsbaner synes sikrere enn andre. Det faktum at det blir flere eldre som trenger pleie, fortsatt industrivirksomhet med hovedvekt på kunnskap, bygg- og anleggsvirksomhet, og aktiviteter knyttet til folks økende fritid er eksempler. Det er imidlertid vanskelig å se for seg fremvekst av alle nye næringer. Noe av dette kan allikevel være mulig å lese ut av folks forbruksmønster som har endret seg de siste årene i retning av økt forbruk på reiser, kroppspleie og underholdning. Det forventes en hoveddreining ved at tradisjonell vareproduksjon avtar til fordel for tjenesteyting, både bedriftsrettet, privat og til dels offentlig. Eksempler på bedriftsrettet tjenesteyting er eiendomssalg/megling, utleie av maskiner/utstyr, databehandling, datakonsulent, juridisk bistand, regnskap/revisjon, arkitekt og reklame. 1

11 Faktorer som påvirker lokalisering av næringsvirksomhet Lokaliseringsproblematikken er ofte sammensatt. Det kan imidlertid være hensiktsmessig å peke på noen generelle forhold innledningsvis som mulige referansepunkter for den videre beskrivelse. Slike forhold av betydning kan være: infrastruktur i form av transportmuligheter og teleløsninger tilgang på kvalifisert arbeidskraft fagmiljøer i nærheten utdanning- og forskningsmiljø i nærheten jobbmulighet for ektefelle i nærheten nærhet til offentlig tjenestetilbud inkludert post nærhet til kunder/leverandører rekreasjonsmuligheter mulighet til rekreasjon i nærheten av arbeidsplass kort avstand mellom arbeid og bolig mulighet for utvidelse av den enkelte virksomhet mulighet for sosiale aktiviteter nærhet til sentrum mulighet for bedriftssamarbeid, fellesgevinster aktivitet avler aktivitet Nå vil det være ulike tilnærminger til lokalisering av virksomheter i en kommune. En oppgave kan være å få bedrifter til å etablere seg i kommunen, mens en annen tilnærming vil være å skape en hensiktsmessig sammensetning/profil av virksomheter i ulike næringsområder for kommunen. Arbeidet med å utvikle Fagerholt vil mye være av den siste kategorien. 2

12 2 Bakgrunn/historikk Tross sentral beliggenhet og tilsynelatende god infrastruktur, er det næringsområder ved Fagerholt som ikke er utnyttet. Kristiansand kommune og grunneierne til dagens Fagerholt Industriområde er bekymret for den svake rekrutteringen som har vært til disse bynære lokalitetene. Det er utbredt enighet om at industriområdet ikke har klart å etablere en gjenkjennelig profil i markedet. Området har i dag mange svært små virksomheter, og det er relativt tilfeldig hvilken sektor disse representerer. I de siste årene har utskiftningen av bedrifter vært stor, og i dag er det 31 ulike bedrifter (mange en- og tomannsforetak) etablert i området. Tross markedsføringsfremstøt av området, har man ikke fått nevneverdig med henvendelser de siste årene. Forsøk med å etablere et miljø preget av ikt-bedrifter har heller ikke lykkes spesielt godt. I tillegg til at det er ledige næringsarealer i dag, er det også mulig med ytterligere utbygging av området i størrelsesorden m 2. Grunneierne vurderer videre utbygging (området er regulert for dette), men føler markedssituasjonen så usikker at dette må vurderes nøye. I ytterste konsekvens vil man søke om omregulering av området til andre formål hvis all innsats i forhold til næringsformål mislykkes. For kommunen som søker mest mulig aktivitet i området fortrinnsvis under en helhetlig profil og grunneierne som ønsker avkastning for sin investering, er det ønskelig med en gjennomgang av situasjonen. Både kommunen og grunneierne ønsker å forsøke å utvikle området til et attraktivt næringsområde med en profil som er synlig i bedriftsmarkedet. Interessentene i området er åpne for ulike løsninger/etableringer og man er enige om at en større bedriftsetablering av det rette slaget (dette kan defineres som den type bedrift andre virksomheter finner det attraktivt å være etablert sammen med) ville gitt god drahjelp for aktiviteten i området. Utover de fysiske begrensninger området gir, vil en være åpen for bedrifter av ulik størrelse. Nærmere om historien til Fagerholt Industriområde Tomtene til det som i dag utgjør Fagerholt Industriområde ble regulert og lagt ut til salg av Kristiansand kommune i For industriområde å være, har det et lite areal på ca m 2. Fagerholt Industriområde ligger omkranset av boligområder. Området ble lagt ut til kontorer og lettere industri. Et konsept som det senere skal vise seg noe problematisk å få til å fungere optimalt. 3

13 Etter salget av tomtene trakk kommunen seg ut. Grunneierne sto senere alene om den rekrutteringsvirksomhet som har vært gjort. Hovedsakelig ble dette utført ved annonsering i aviser og via eiendomsmegler. Samarbeid mellom grunneierne og kommunen har etter våre erfaringer vært tilnærmet ikke-eksisterende. Kristiansand kommune har heller ikke opptrådt som egenaktør på markedsføring av området til tross for at Fagerholt Industriområde har slitt helt fra begynnelsen av. Det har aldri vært en enhetlig profil på området. Mye tyder på at grunneierne heller ikke samarbeidet om en ensrettet profilering av området. Noe tilbake i tid forsøkte man imidlertid å rekruttere et lokomotiv innen mediabransjen uten at det lykkes å få en mediaprofil ut av dette. Senere flyttet disse virksomhetene ut av området. Kommunen på sin side foretok for en tid siden en markedsundersøkelse vedrørende it-bransjens prioritering hvor Fagerholt Industriområde falt langt ned på listen. Utnyttelsesgraden på Fagerholt har helt fra starten av vært litt opp og ned, med periodevis stor gjennomtrekk. Fagerholt har helt tilbake til 1950-tallet hatt et noe dårlig renommé på folkemunne. Selv i dag har tomtene på Fagerholt lavere markedsverdi enn tomtene på for eksempel Gimlekollen som ligger like ved. Dette er et forhold som neppe kan være rasjonelt motivert, men som uansett har betydning for Fagerholtområdets popularitet. Kristiansand kommune har siden Fagerholt Industriområde ble etablert, anlagt andre næringsparker, som for eksempel Sørlandsparken og Rigetjønn. Ledig kapasitet der får også betydning for Fagerholts markedsverdi og posisjon. 4

14 3 Dagens næringsstruktur på Fagerholt Industriområde Så langt vi har klart å bringe på det rene, er det om lag 31 ulike virksomheter i området i dag. Over 90 % av virksomhetene har under 10 ansatte, mens den største har om lag 60 ansatte. Dette innebærer at det er til sammen rundt 200 arbeidstakere i området. Vi finner følgende næringsprofil ved Fagerholt i dag: Bygg 3 % Reperasjon av kjøretøy 3 % Forretningsm. tjenesteyting 45 % Handel 39 % Industri 10 % Vi finner to klare tyngdepunkt i forretningsmessig tjenesteyting (regnskap, revisjon, butikk-service, renhold, it) og handel (en gros, agenturer). I tillegg finner vi innslag av industri uten at en kan betrakte dette som tungindustri. Det er kun 4-5 virksomheter med over 10 ansatte, de aller fleste har få ansatte. Flest ansatte finner vi ved en bedrift innen it (ca. 60 ansatte). 5

15

16 4 Styrker og svakheter ved Fagerholt Industriområde Innledning Grunneiernes engasjement knyttet til fremtidig bruk og drift av Fagerholt Industriområde, er knyttet opp mot å oppnå en optimal utnyttelse av arealet som er tilgjengelig, og følgelig en maksimal avkastning for hver investerte krone. I tillegg er de virksomheter og bedrifter som i dag er etablert på Fagerholt Industriområde sentrale informanter i denne kartleggingen. Ved sin tilstedeværelse på området har de gjerne gjort seg opp en mening vedrørende de sterke og svake sider ved feltet. Mye tyder på at det foreligger ulike motiver ved valg av næringslokalisering, motiver det ikke uten videre er lett å få øye på. Det vil derfor være interessant å komme i nærmere inngrep med slike motiver. Eksempler på dette kan være infrastruktur, nabofellesskap og leiekostnader. I arbeidet med prosjektet vil det være viktig å få frem fortrinn ved området slik det er i dag, kartlegge svakheter og hva som kan forbedres. Nedenfor gjør vi rede for de synspunkter som kom frem da vi snakket med grunneierne og representanter fra dagens aktører (virksomheter innen it, regnskap og revisjon, og verkstedbransjen). Stryker ved området Av styrker ved området er det nærheten til sentrum og flyplass som grunneierne først fremhever, herunder også at det er god trafikal tilkomst og gode parkeringsmuligheter. Alle er faktorer med stor betydning for lokalisering av virksomhet. Selv om avstand kan bety mindre hvis bare mange nok etablerer seg på et område, jamfør Sørlandsparken. Deretter peker de på at leieprisen er lav, noe som har sammenheng med markedsutviklingen på Fagerholt Industriområde. Fagerholt Industriområde ligger midt inne i et boligområde (Gimlekollen/Fagerholt/Bleget), som representerer mellom boliger. Nærhet til denne kundemassen kan være en styrke ved området. Ellers påpeker grunneierne at området har en fabelaktig beliggenhet i naturskjønne omgivelser. Muligheten til rekreasjon i nærheten av arbeidsplassen vektlegges av mange i dag, også blant de ansatte. 7

17 Dagens aktører på området er svært enige i grunneiernes beskrivelse. Når det gjelder de gode parkeringsmulighetene, er disse spesielt opptatt av at dette også gjelder for de ansatte. De ser det også som en styrke at flere av de ansatte og ledelsen har kort avstand mellom arbeid og bolig. Flere nevnte den lave leieprisen som et positivt element ved etableringen. En innen verkstedbransjen fremhevet også nærhet til kunder, greie lokaler og god plass som styrker ved området, mens andre innen høyteknologi og kontorbransjen heller ville vektlegge at det lå naturskjønt til. Svakheter ved området Grunneierne peker på flere svakheter ved området. Et svært lite rasjonelt forhold, men med ytterst stor betydning for Fagerholt, er et noe dårlig renommé. Dette har sannsynligvis hengt ved området helt tilbake til 1950-tallet og gjør seg fortsatt gjeldene om enn i noe svakere grad enn før. Da dagens aktører ble spurt om hvilke svakheter de så ved Fagerholt Industriområde i dag, var de først og fremst opptatt av at området er dårlig kjent. Det ble uttalt: Det er et område som må oppsøkes. Det er ikke et område du vet eksisterer på forhånd uten at du har litt tilknytning til området. Et dårlig renommé knyttet til Fagerholtnavnet og det at selve industriområdet er relativt dårlig kjent, vil blant annet ha betydning for kundestrømmen (som slett ikke går langs Ålefjærveien) og for nyrekrutteringen til området. For de fleste av dem vi var i kontakt med, var ikke dette et stort problem fordi de ikke drev en utadrettet virksomhet i den forstand at de var avhengig av til en hver tid å trekke nye kunder til feltet. Enkelte oppsøkte sine kunder selv i markedet eller rekrutterte via bekjentskaper og rykter, andre hadde allerede med seg et kundegrunnlag før de etablerte seg på Fagerholt. At området var dårlig kjent og hadde et dårlig renommé blant folk ble likevel sett på som negativt i seg selv, også for nyrekruttering. Både grunneierne og dagens aktører vektlegger at Fagerholt Industriområde er svært lite. Dette setter rent faktiske begrensinger for hvilke virksomheter som kan etablere seg, og ekspansjonsmulighetene for de virksomhetene som er der i dag er små. Dette er en av de viktigste årsakene til at virksomheter flytter ut fra området. Lokalitetene er ikke passende for alle (svært mange av lokalene har lagerbyggpreg), for eksempel er lokalitetenes utseende og egnethet til høytekno- 8

18 logisk- og kontorvirksomhet dårlig. Blant dagens aktører var det flere som rett og slett syntes at kontor- og lettindustri konseptet i praksis er vanskelig å få til å fungere optimalt. Virksomheter innen kontor og lignende klager på at lettindustrien støyer og ellers er til sjenanse. Lokalitetene ligner mer på lagerbygg enn kontorbygg. Industrien kan heller ikke få maksimale arbeidsforhold med kontorer og boligområde rett i nærheten. Virksomhetene var også opptatte av at imagen til området var litt sjaskete. Dette omfattet flere forhold. Først og fremst var de enige i at innkjørselen var trang og at den så litt sjaskete ut. I tillegg manglet lys og en informasjonstavle. Skiltingen i forbindelse med innkjøringen er også lite pen og ikke helt oppdatert. I sin omtale av område mer generelt, sier en av dagens aktører: Av en eller annen grunn har området fått et B-stempel. Jeg er ikke sikker på hvorfor, men det har nok det. På Fagerholt Industriområde finnes alt, for eksempel såpeproduksjon, verksteder av ulik art, agenturer for spilleautomater, dekk, arbeidstøy, elektrisk utstyr, belysning, revisorer, regnskapskontor, dataservice og så videre. Profilen har vært og er svært uklar. Virksomheter som er avhengige av å være i nærheten av et lokomotiv eller flere aktører innen egen bransje (for eksempel kan dette gjelde nyoppstartet virksomhet) vil ifølge grunneierne ikke finne sin plass på Fagerholt hvis de er i en valgsituasjon. Uklar profil blir også nevnt av dagens aktører som en svakhet ved området. Som en av deltakerene så betegnende sa det: Det er veldig mye tilfeldigheter som har skapt området slik det er i dag. Det er spesielt innen it-bransjen at de klart uttrykker et ønske om en klarere it-profil. Ellers var de andre representantene vi snakket med ikke så veldig fokusert på dette med felles profil og såkalte synergieffekter. Sannsynligvis henger dette sammen med at disse aktørene var mer eller mindre selvgående, de var ikke avhengig av drahjelp fra andre og var veletablerte. Som en mulig forklaring på at Fagerholt Industriområde ikke er bedre kjent ute blant folk, jamfør punktet ovenfor, nevnte de nettopp dette at de ikke drev med reklamevirksomhet for seg selv i tradisjonell forstand. Andre faktorer som ble nevnt, var at området mangler en samlende enhet til å tale aktørenes sak og løse felles anliggende på feltet, som markedsføring. I tillegg kan nærheten til boligområde også være en hake for industriområdet, da naboene ikke aksepterer mye støy og andre negative eksterne virkninger fra bedriftene/virksomhetene. 9

19 Utviklingspotensiale Dagens grunneiere ser, på tross av svakhetene nevnt ovenfor, et potensiale for næringsvirksomhet på området hvis de riktige grep blir foretatt. Det sentrale fra deres ståsted blir å spille på en av Fagerholts store styrker, nærheten til boligområdene. De ønsker kort sagt å rekruttere et lokomotiv innen for eksempel varehandel, detaljhandel, eventuelt tjenesteytende/servicenæringer, som etter deres mening vil finne sitt kundegrunnlag hovedsakelig lokalt. Deretter vil markedet bestemme utviklingen videre. Er enkelte typer bedrifter ikke interesserte i å etablere seg på Fagerholt Industriområdet, bør man ta det til etterretning. De mener spesielt dette gjelder it-bransjen. It-bransjen har heller ingen lokomotiv i nærheten, hvis en ser bort fra at InfoCare (som allerede er på Fagerholt) kan være et slikt lokomotiv. Utvalget av dagens aktører som Agderforskning har vært i kontakt med, gir ikke uttrykk for å ha noen helt klare meninger rundt dette med utviklingspotensiale. Området er bundet opp med det som er der av virksomheter. Men ved en utvidelse, vil en kunne velge egnet profil på dette feltet mener dagens aktører, og en sier: Bedriftene er i liten grad avhengig av et utstillingsvindu, selv om et innslag av mer salgsbedrifter kunne markedsført bedriftene ved at flere blir klar over dem. Representanten fra verkstedsbransjen mener at detalj-varehandel kan heve kvaliteten på området, ved at det trekker folk og ved at slik virksomhet ofte virker forfinede på et område som Fagerholt Industriområde. It-bransjen på sin side ser heller at det rekrutteres innen høyteknologi, kontorvirksomhet. Bygningene som er der i dag er ikke spesielt godt egnet for slik virksomhet, dette går det imidlertid an å gjøre noe med. Av mindre saker nevnes image, stil i innkjørsel og mer moderne kontorer. Forutsetning for fortsatt tilstedeværelse De virksomhetene Agderforskning snakket med var stort sett fornøyde med sin situasjon i dag, og gav uttrykk for at de ønsket å bli på Fagerholt. De gav heller ikke uttrykk for at de hadde opplevd gjennomtrekken på området som spesielt stor. De poengterte at en del bedrifter har vært der veldig lenge og at kjernevirksomheten er stabil. Det er spesielt innen it at gjennomtrekken har vært stor. 10

20 Det kom imidlertid frem at ekspansjonsmulighetene for enkelte aktører har nådd grensen i forhold til hva lokalitetene gir rom for. To forhold som er avgjørende for fortsatt tilstedeværelse på Fagerholt, er altså at det må være tilgang til ønsket areal og at leieprisen fortsatt holder seg på et akseptabelt nivå. For it-bransjen er det også riktig å si at utenforliggende forhold, som hva Kristiansand kommune i fremtiden gjør for å samle it-bransjen i distriktet, sammen med generelle økonomiske rammevilkår i Norge, vil få avgjørende betydning for fremtidig lokalisering. Oppsummering Synspunktene som kom frem kan kort oppsummeres slik: Styrker ved Fagerholt Industriområde (både grunneierne og dagens aktører nevnte følgende): Nærhet sentrum og flyplass God trafikal tilkomst God parkeringsplass Lav leiepris Nærhet til boligområde (potensielle kunder) Naturskjønt Svakheter ved Fagerholt Industriområde: Dårlig renommé (nevnt av grunneierne) Dårlig kjent blant folk (.... virksomhetene) Lite disponibelt areal (....alle) Uegnede lokaler for mange bransjer (....alle) Konseptet kontorer og lett-industri problematisk (....virksomhetene) Området fremstår som litt sjaskete (....virksomhetene) Mangel på en enhetlig profil (....alle) Mangler et lokomotiv (....grunneierne) Mangler felles organ/ talerør (....grunneierne) Nærhet til naboer også en hake (....grunneierne) 11

21 Fremtidsutsiktene: Grunneierne: Gode for området hvis de rette grep blir tatt. Ønsker å satse på et lokomotiv innen varehandel og/eller service. It-bransjen er ikke riktig vei å gå. Virksomhetene: De aktørene som har vært i tale i dette prosjektet trives godt og vårt inntrykk er at de ser positivt på fremtiden. De peker på at ledig kapasitet i dag sammen med det utbyggingspotensialet som ligger på Fagerholtområdet kan gi nye muligheter. De har imidlertid ingen sterke meninger om hvilken aktivitet dette burde innebære, selv om en var inne på både detalj-varehandel og høyteknologisk virksomhet. 12

22 5 Drivkrefter bak utflytting av virksomhet Hvorfor utflytting Det er tre dominerende forklaringer til at virksomheter flytter fra Fagerholt. Den ene er at virksomheten blir gjenstand for et oppkjøp, med annen lokalisering som resultat, det andre at virksomheter går konkurs og det tredje at virksomheter har ekspansjonsplaner eller ekspanderer og ikke har plass nok på Fagerholt. Andre årsaker som ble nevnt, da vi snakket med utflyttere, var manglende kundestrøm langs Ålefjærveien, at det ikke finnes butikker der (ingen drahjelp fra andre), eventuelt en møteplass. En utflytter fra detaljvarehandelen svarte sogar dårlig parkeringsplass. Hva kunne vært bedre ved Fagerholt Som en direkte oppfølging av hva som er nevnt ovenfor, mente utflytterne at det ville vært positivt for deres kunder å ha en møteplass, for eksempel en kafé, eller butikker på området. En av virksomhetene hadde kunder som måtte vente på Fagerholt inntil de fikk bilen igjen. For disse var det svært u- tilfredsstillende når de ikke hadde noe å ta seg til på området. Andre mente de ville hatt god drahjelp av å ha detalj-varehandel i området. Andre nevner at enkelte av lokalitetene ikke egner seg til kontorvirksomhet. I tillegg er det en oppfatning blant de bedriftene vi snakket med og grunneierne at kommunen har brydd seg lite om å sette området på kartet. 13

23

24 6 Mulige satsingsprofiler i utviklingen av Fagerholt I dette avsnittet vil vi presentere fire mulige satsingsprofiler i utviklingen av Fagerholt Industriområde. Det legges vekt på å presentere både de mulighetene og de begrensningene som ligger i de ulike satsingsprofilene. Vi vil også vurdere hva som må til og i hvilken grad det er realistisk å få til en slik profil. 6.1 La det skure Dagens profil på Fagerholt Industriområde er, som vi tidligere har vært inne på, svært uklar. Området har heller ikke vært gjenstand for noen bevisst rekrutteringsstrategi. Denne La det skure -profilen oppleves som lite tilfredsstillende av grunneierne. Blant bedriftene som holder til på Fagerholt synes imidlertid det i mindre grad å oppleves som problematisk. Flere bedrifter gir uttrykk for at de er selvhjulpne og i liten grad avhengig av bedrifter med en lignende profil som dem selv. Områdets uklare profil er dessuten med på å holde kostnadsnivået for leie og kjøp nede, noe som i seg selv har vært en viktig motivasjonsfaktor i forhold til å etablere seg på Fagerholt. Det som spesielt for grunneierne oppleves som en svakhet ved området, blir derfor en styrke sett fra et etableringssynspunkt. Ved å opprettholde en La det skure -profil, der man i praksis tar de bedriftene man får og hvor prisnivået holdes nede, vil området trolig fortsatt kunne trekke til seg en del virksomheter. Disse virksomhetene skal også ha en plass å være. En måte å se dette på, er at det er viktig for et større distrikt som Kristiansand å ha en slik plass. Et billig etableringsalternativ i starten kan for noen være spiren til suksess i fremtiden. På den andre siden bør alternativ bruk av området alltid vurderes. Faren med en slik utviklingsstrategi, er at man rekrutterer lite trofaste og solide bedrifter, som enten går konkurs eller som flytter når det økonomiske fundamentet blir bedre. Dette vil gjøre det vanskelig å bli kvitt det tidligere omtalte B-stempelet som området sliter med i dag. 15

25 Selv ved status quo bør følgende tiltak foretas: Skifte av navn til: Fagerholt næringspark eller næringsområde Kampanjer for å sette Fagerholt på kartet Skilting på E18 Opprette felles talerør internt, som også organiserer fellesoppgaver, for eksempel ei informasjonstavle Samarbeid mellom Kristiansand kommune og felles talerør intensiveres i saker hvor det er naturlig Ruste opp innkjøringsparti (dette omfatter lys, skilting med videre) 6.2 It-parken Fagerholt Utviklingen av Fagerholt til et tyngdepunkt for it-relatert virksomhet har vært skissert som et mulig alternativ hovedsakelig av kommunen. Grunneierne på sin side mener dette ikke er veien å gå. Grunneierne i området er ellers i dette tilfellet og for øvrig i vurdering av området opptatt av markedskreftenes betydning i den forstand at dette er mekanismer en må ta til etterretning. Man er imidlertid klar over at man kan komme i inngrep med disse krefter ved å legge forholdene til rette. I samtaler med etablerte bedrifter på Fagerholt, hevdes det av enkelte at denne typen virksomhet ville være interessante dersom man skal satse på rekruttering av ny virksomhet. Den største bedriften som er etablert på Fagerholt, InfoCare, tilhører den nevnte kategorien av bedrifter. Det er mulig at nyetableringer innen it-området ville kunne dra nytte av at det allerede er en relativt stor bedrift innen samme bransje på Fagerholt. For øvrig viser imidlertid en rekke av dem vi har vært i kontakt med til at det nettopp er i it-bransjen at gjennomtrekken av bedrifter er størst. Dette skyldes bransjens høye tempo både når det gjelder etablerings-, oppkjøps- og nedleggelsestakt. Vi viser til at dagens bygningsmasse på Fagerholt er relativt dårlig egnet for å ta i mot større nyetableringer innen it-bransjen. Områdets størrelse er også en kritisk faktor. Etablering av en it-park vil kreve større plass og det er ikke unaturlig å tenke at et eventuelt slik område bør ses i sammenheng med/ligge i nærheten av høgskolen (kommende universitet). 16

26 Slik vi vurderer det, vil altså en utbygging som kan gi Fagerholt en klar og konkurransedyktig it-profil være lite realistisk. Utviklingen av en it-park vil kreve svært store investeringer og en bevisst satsing fra både offentlige og private aktører over lengre tid. I en slik satsing vil Fagerholt også måtte vurderes opp mot andre lokaliseringsalternativer. Hvis it-park skulle etableres krever dette: De fleste av eksisterende virksomheter flyttes ut fra Fagerholt. Total opprusting av området og lokaliteter, skape it-profil. Maksimal utnyttelse av areal. Nyrekruttering av it-virksomhet. Mangler det store lokomotiv. I tillegg kommer flere av punktene listet opp under punkt 6.2 inn her. 6.3 Tjenesteproduksjon for lokalbefolkningen Et tredje aspekt som har blitt trukket frem i forhold til den videre utviklingen av Fagerholt knytter seg til utviklingen av servicenæringen i området. Blant dagens aktører er det en rekke servicebedrifter. Enkelte av disse har lokalbefolkningen som en viktig del av sitt kundegrunnlag. Det understrekes imidlertid at svært mange av bedriftene har et kundegrunnlag som i liten grad baserer seg på privatkunder og på fysisk oppmøte av kunden. I utviklingen av en eventuell serviceprofil på Fagerholt, er det viktig å være oppmerksom på at ulike typer servicebedrifter stiller ulike krav til kundegrunnlag og tilrettelagt infrastruktur, og de medfører også ulike former for belastninger for et område, eksempelvis i form av (tung)trafikk og parkeringsproblemer. Slik vi vurderer situasjonen, ligger derfor potensialet for Fagerholt når det gjelder servicenæringene først og fremst i områdets beliggenhet med nærhet til en relativt stor lokalbefolkning. Dette er en lokalbefolkning som de neste årene vil vokse i kraft av økt utbygging på Gimlekollen/Fagerholt/Justvik. I tillegg til en generell befolkningsøkning er det verd å merke seg at ved å fremskrive dagens demografi noen år vil et svært stort ungdomskull med tilhørende behov komme opp. Dette er en modell for området som innebærer en tenkning hvor en ser for seg ulike servicefunksjoner på dagtid i form av offentlig virksomhet og privat tjenesteyting. På ettermiddag/kveld vil en kunne legge inn funksjoner som kafé (som også kan drives på dagtid), ulike tilbud for ungdom og lokalbefolkning. 17

27 Et tilbud mot en slik gruppe på kveldstid (bowling, kafé, bensinstasjon, kommersielt grendehus, m.m.) vil kunne virke som et svært viktig mottrekk til at ungdom må dra til byen om kvelden. Det legges vekt på at en i dette alternativet foretar en gradvis tillemping av en slik profil når det forretningsmessige grunnlaget er på plass. Det understrekes derfor at mange av dagens leietakere vil det være plass til fremover. Det positive med et slikt alternativ er dennes miljøvennlige profil og at en tilbyr nærbefolkningen tjenester. Denne profil vil ellers kreve: at kommunen vurderer om tjenestetilbud kan legges på Fagerholt en brukerundersøkelse mot lokalbefolkningen flytte ut verkstedindustri bygningsmessige tilpasninger utvikle en økt kopling mot friområde navneendring fra industriområde til næring/servicepark Her kan ulike former for handel være aktuelt, men vi er av den oppfatning at å innplassere en større dagligvarebutikk er en svært krevende investering. Mye tyder på at dagens forbrukere av dagligvarer fører en bevisst og rasjonell adferd. Selv med rabattprofil er det krevende å snu en etablert kundestrøm. Erfaringer fra Lumber Industriområde med butikk viser blant annet dette. Også på Fagerholt har dette vært forsøkt. Det er også et faktum at ved den ytre innkjørsel til Fagerholt (ved Vollevannet) er det etablert en svært innarbeidet dagligvareforretning. 6.4 Håndverksprofil Fortsatt er vi av den oppfatning at verkstedindustri må fases ut av området til fordel for mer miljøvennlig virksomhet. Vi finner at en kombinasjon av flere av dagens aktører og et større innslag av håndverkere kan være en løsning for området fremover. Det er, som innledningsmessig nevnt, et faktum at det blir flere og flere som tilbyr sine tjenester i kraft av mindre virksomheter, også innen håndverk. Her vil det kunne oppstå en rekke positive effekter i kraft av samarbeid mellom slike bedrifter, flere aktører kunne delta i et totaltilbud ut mot mar- 18

28 kedet, fellesskapsløsninger på området og det faktum at med regnskap og revisjon på området vil dette også kunne gi vekselvirkning. Dette kan være en profil som enten kan kombineres med innslag av servicefunksjoner på området, eller et la det skure alternativ. Dette vil kreve: aggressiv markedsføring mot håndverkere (kjenner til at det har vært gjort fremstøt fra grunneierne tidligere) lite bygningsmessig endringer 19

29

30 7 Konklusjon/oppsummering På bakgrunn av de samtaler som er gjennomført og de muligheter vi ser for området, vil vi anbefale at en søker etter en kombinasjon av de servicerelaterte virksomhetene som er i området i dag og utvider dette med servicefunksjoner mot den nære befolkning. I tillegg til nevnte kundegrunnlag i rapporten, er det også en økende andel eldre i området som vil kunne ha nytte av ulike tilbud. Alternativt bør en profil med innslag av små håndverkere vurderes. I de videre prosesser vil vi peke på at økt samarbeid mellom grunneiere seg i mellom og kommune vil være en forutsetning. En må også i en gitt situasjon i vurdering av dette området (utenfor vårt mandat) ta stilling til alternativ bruk av arealene. Det er ikke til å legge skjul på at en omregulering til boliger vil ha vært en slik vei å gå. 21

31 FoU-informasjon Tittel Lokalisering av næringsvirksomhet ved Fagerholt -juni/juli 2001 Prosjektnummer Oppdragets tittel Prosjektleder Forfattere Kvalitetssikrer: Oppdragsgiver Rapporttype Forslag til vitalisering av Fagerholt Industriområde Arild Vangstad Nina Jentoft, Anne Kirsti Ryntveit og Arild Vangstad James Karlsen Kristiansand kommune Prosjektrapport Rapportnummer 31/2001 ISSN-nummer Tilgjengelighet til rapporten Emneord Åpen Fagerholt, næringslokalisering, infrastruktur Sammendrag Analysen av dagens Fagerholt Industriområde skal inngå i arbeidet med å vitalisere og profilere området. I tillegg til å avdekke etableringsmotiv hos dem som er i området i dag, vil en søke å fremskaffe motiver hos dem som har flyttet ut av området. Videre tar rapporten sikte på å peke på strategier/tiltak for å videreutvikle området. Dette innenfor ulike alternativer hvor utgangspunktet er en tydeligere bedriftsprofil enn i dag. 22