Forsamlingslokalet Hygga

Transkript

1 Vurdering om rehabilitering og framtidig drift av Forsamlingslokalet Hygga Versjon ÅB 1

2 Innhold Innhold... 2 Mandat... 3 Arbeidsgruppe... 3 Situasjonsbeskrivelse... 4 Forsamlingslokalet Hygga... 5 Kostnadsoverslag for rehabilitering Muligheter for dugnad Utleiepriser i området Utleiemuligheter Leiemuligheter i lokalområdet Arbeidsgruppas konklusjon Vedlegg

3 Mandat Undertegnede er av eierlagene bedt av eierlagene om å gjøre en vurdering av forsamlingslokalet Hygga som framtidig forsamlingslokale for eierlagene og lokalsamfunnet. Undertegnede skulle selv utnevne arbeidsgruppe for oppdraget. Vurderingen skal leveres husstyrets leder våren Arbeidsgruppe Arbeidsgruppen har bestått av Åge Bjor, tlf (leder) Ole Kristian Glomvik, tlf Sigurd Olafsen, Kallastenveien 70, 1708 Sarpsborg Tlf Reidun Nordby, Bjørneveien 14, 1712 Grålum tlf Situasjonsbeskrivelse A. Generelt Hygga er et forsamlingslokale på Grålum i Sarpsborg, eid av Eier Eierandel Sarpsborg Bondelag 45% Tune Bygdeungdomslag35% Tune Bygdekvinnelag 10% Gammeldansens venner 10% Av eierne er det først og fremst Tune Bygdekvinnelag og Gammeldansens venner som benytter lokalet. Bygdekvinnelaget har sine månedlige medlemsmøter her og arrangerer i tillegg Strikkekafe for lokalbefolkningen hver torsdag. Gammeldansen har 4 tilstelninger årlig. Sarpsborg Bondelag benytter ikke lokalet. Laget benytter i hovedsak Folkvang forsamlingslokale i Skjeberg. Tune Bygdeungdomslag har ingen aktivitet og kun et medlem i Tune: Ole Mathis Opstad Kruse. Huset har vært i henhold til vedtekter driftet gjennom et Husstyre oppnevnt av lagene. Det alt vesentlige av vedlikehold har fram til i dag vært dugnad. Av årsaker som sannsynligvis skyldes eiernes relativ liten bruksinteresse er det i dag vanskelig å gjennomføre dugnader for å vedlikeholde og gjøre nødvendig fornyelse av huset. 3

4 Huset er i dag utleid nesten hver helg unntatt i 2 sommermåneder og har et driftsoverskudd på kr siste år. (Herav driftstilskudd fra Sarpsborg kommune på kr ). Huset er i dag i en slik forfatning at det må gjøres vesentlig rehabilitering for at huset skal være attraktivt for leietakere. Forsamlingslokalet Hygga Husets adresse: Tingstadveien 6, 1712 Grålum. Det er gjennomført eiendomstakst av bygningen i 2006 av taksmann Terje Westby som viser en vurdert markedsverdi på og anbefalt lånetakst Huset som er på 405 M2 fordelt på hovedetasje og underetasje, rommer 1.etg 270 m2 2 etg 45 m2 Underetasje 92 m2 Rommet er i dag inndelt i et hovedrom, 178 m2, med scene og rom i bakkant med lavere takhøyde. Malte vegger og tak av tre, parkettgulv, enkel belysning og ventilasjonsvifte. mindre sal, 80 m2 møterom, 45 m2 kjøkken, gang, toaletter og garderobe 92m2 Gjennomgang av huset for vurdering av nødvendige tiltak er gjennomført sammen med en ingeniør og en byggmester. Denne ga følgende konklusjon: Generelt Huset skal benyttes til utleie til lag, foreninger, næringsdrivende og private som har behov for møterom. Det er forutsatt at det ikke skal foregå matlaging i lokalet utover kaffeservering. Det inngåes en avtale med et cateringselskap om levering og servering. Køkkenet utstyres for dette behov i henhold til krav fra Mattilsynet. Huset må få universell utforming som tilfredsstiller krav for funksjonshemmede. Vegger og tak bør etterisoleres. Utvendig tak Utvendig tak må kontrolleres og tettes for eventuell lekkasje. Spesielle problem mellom gammelt tak og tilbygg. Her er oppdaget lekkasje som Husstyret vurderer hvordan tette. Kontakt er etablert med blikkenslager. 4

5 Utvendig panel Utvendig panel i tilbygg bør skiftes. Grunnmur Grunnmur må kontrolleres for sprekker og tettes. Generelt rimelig bra stand. Kloakk og vannsystem Kloakkrør bør inspiseres med kamera for å sikre at de er i orden og åpne. Problemer i dag mellom stakekum og soilrør. Må kontrolleres. Stor sal Salen bør dekke følgende bruksområde Møtevirksomhet med eller uten konferansebord (antall plasser) enkel servering Selskaper (jubileer, minnesamvær), med servering Dansetilstelninger Forhold som er vurdert Vegger tak og gulv. o Takplater bør skiftes o Innvendige vegger mot yttervegg utfores etterisoleres (5 10 cm) og nye veggplater o Gulvet kan ikke slipes flere ganger og må ved behov for sliping fornyes o Vinduer er i dag i grei stand, men de bør vurdert skiftet i forbindelse med rehabilitering av vegger. Termopanglassets levetid er utløpt. Riving av cene og ny flyttbar platting o Riving og rehabilitering i denne forbindelse er ikke medtatt i kostnadsoveslag Ventilasjonsanlegg o Krav til nytt balansert anlegg (må ha inn forvarmet luft). Lys og elektrisk anlegg o Ny belysning med regulering bør installeres. Strømkursenes kapasitet bør utvides. Den generelle tilstand til det elektriske anlegget er ikke vurdert ut over dette. Bord og stoler o Utskifting av bord og stoler (eget tilbud) Audiovisuelt utstyr (lerret, prosjektører, lydutstyr inkl. styringssystem o Nytt (eget tilbud) Lagerplass for bord og stoler som ikke er i bruk unner arrangementet. o Det lages et lagerrom for dette bakerst i stor sal hvor taket er lavt. 5

6 Mindre sal Salen bør dekke følgende behov Mindre uformelle møter opp til 20 personer med enkel servering Enkel servering Avlastningsrom for store sal Forhold som er vurdert Tak, vegger, gulv o Nye veggplater på innvendige vegger o Bytting av dører o Belegg på gulvet. o Bytting av vinduer o Ny utvendig panel og etterisolering Belysning Møblering o Nye møbler (eget anbud) Rom 2 etg. Salen bør dekke følgende behov Rommet kan med fordel benyttes som lagerrom. Det er ikke gjort vurdering av oppussing av dette rommet. Kjøkken Kjøkkenet bør dekke følgende behov Tilfredsstille krav til mellomlagringsplass av mat Tilbereding av kaffe/te og mindre kokeoperasjoner Oppvask Lager av servise, bestikk med mer. Plass for vaskeutstyr og renholdsutstyr Vaskemaskin for mopper / tørkeplass Gang Gang bør dekke følgende behov Transportgang mellom ute/inne, garderobe, toaletter og møterom. Må tilfredsstille krav til universell utforming. 6

7 Forhold som er vurdert Vegger, tak, gulv o Belegg på gulv o Innvendige vegger mot yttervegg utfores etterisoleres (5 10 cm) og nye veggplater Belysning Nytt handikaptoalett Vegg mellom vindfang og gang rives Ny ytterdør Rampe for funksjonshemmede Toaletter Toaletter bør dekke følgende behov Separate dame og herretoalett Toalett for funksjonshemmede i 1. etg. Forhold som er vurdert Vegger tak og gulv må pusses opp og males Ny innredning og toaletter og vasker Nytt HC toalett i 1. etg. Garderobe Garderobe bør dekke følgende behov Opphengsmuligheter for ytterklær for det antall personer som kan være i huset samtidig. (Det er eget krav til m2 pr oppheng.) Mulighet for avstenging ved behov for garderobevakt. Forhold som er vurdert Vegger tak og gulv o Vegger og tak pusses opp og males Garderobestativer o Nye (eget anbud) Garderobemulighet for funksjonshemmede i 1. etg. Lagerrom Lagerrom bør dekke følgende behov Lager for eierforeninger og andre faste leietakere. Forhold som er vurdert Det monteres nye skap for faste brukere 7

8 Kostnadsoverslag for rehabilitering Det er gjennomført en kostnadsvurdering i forhold til behovsvurderingen av byggmester Leif Arne Skaar. Denne gir, etter komiteens mening, komiteen en rimelig god vurderingsmulighet av kostnadene. Ved vurdering av kostnader er det gjort vurdering av driftsform og eierform. Dersom driften inkluderer servering skal det gjøres momsregnskap. Dersom det kun er utleie er det ikke krav til dette, men det kan da heller ikke gjøres fradrag for merverdiavgift på innkjøp. Komiteen har tatt som forutsetning at vi ikke endrer eierform og at bruksformen kun er utleie. I vurderingen er det gjort anslag for rørleggerarbeid, elektriske arbeider og ventilasjon. Disse kan bli noe høyere dersom kontroll krever mer utbedring. Vurdering rehabilitering av Hygga forsamlingslokale MVA Bygningsmessige arbeider Rørlegger Elektriske arbeider Ventilasjon , Innredning Bord 20 stk Stoler 80 stk Lydforsterker, aud.v , Kjøkkenutstyr og renhold Vaskemaskin for mopper Oppvaskmaskin Kjølehjørne , , ,00 Komiteen anbefaler at man i vurderingen av tiltak benytter kr som kostnadsramme. 8

9 Økonomisk vurdering av rehabilitering. Kapitalkostnader Renter 6% av Avdrag Driftsuavhengige kostnader Strøm Forsikring Komunale avgifter Faste driftsuavhengige kostnader Driftsavhengige kostnader (pr utleie) Renovasjon 300 Renhold 400 Utleievariable kostnader 300 Leieinntekt pr utleie Utleievarialble kostnader DB Minste antall utleie pr år : = 143 Minste antall pr uke 3 Muligheter for dugnad Gruppen har vurdert mulighet for dugnad. Konklusjonen er at man ser denne muligheten som liten. Gruppen baserer seg på tre forhold: Erfaring fra nåværende virksomhet og forespørsel Når lagene ikke benytter huset i vesentlig grad vil interessen for dugnad være lav Relativ høy alderssammensetning i eierlagene Utleiepriser i området For å kunnegjøre en kvalifisert gjetning av utleiemuligheter er det innhentet priser for en del utleielokaler i lokalområdet. Disse er fra 2009 og er for ukedagen lørdag Tunehytta Tune Idrettslag kr 2900 Skytterhuset Bjørnland kr Roklubben kr Folkvang, Skjeberg kr Oppsjøhytta Jeger og fisk, Skjeberg kr Alfheim, Skjeberg kr Musikkhuset Greåker kr

10 I tillegg er det tatt en henvendelse til begravelsesbyrå for å vurdere utleiemulighet for minnestunder. Her brukes mye Quality Hotel, Festiviteten og Losjen. Viktig at det er et helhetlig tilbud med servering. (Det vil vi sannsynligvis kunne tilby gjennom samarbeid med catering-selskap. Utleiemuligheter Eierorganisasjoner Eierorganisasjonene har forskjellig bruk av Hygga se Situasjonsbeskrivelse. Generelt Utleie bør gjøres gjennom at det tilsettes en utleieansvarlig som får en grunnlønn samt tillegg for hver utleie. Utleieansvarlig må føre oversikt over utleie. Sørge for at huset er i orden ved utleie i henhold til avtale, gjøre leietaker oppmerksom på leiebetingelser og kontrollere at disse ikke er brutt. Utleiemetoder Utleien kan basere seg på tilfeldig utleie gjennom å annonsere tilbudet og gjennom aktiv markedsføring. Det kan også gjøres faste avtaler med organisasjoner med fast møtefrekvens (vil sannsynligvis presse prisen for fastavtale). For tiden er utleie basert på tilfeldige som kjenner til at huset finnes og forespør om leie. Dette medfører at huset er utleid de fleste av helgene unntatt sommermånedene. Da det ikke drives salg av mat, gjelder ikke skjenkebestemmelser slik at leietakerne kan ta med alkoholholdig drikke selv. Majoriteten av disse utleiene er blitt fester for yngre mennesker som også har medført stor slitasje på huset. Stor slitasje pr utleie kan også ha sitt utspring i at når tilstanden er dårlig er det lettere å blir skjødesløs. Gruppen mener at utleien må i alt vesentlig vil være leietakere med tilfeldig behov med innslag av faste leietakere. Aktuelt i privatmarkedet er Generelle fester for foreninger, bedrifter og private Bryllup Minnestunder Jubileum Konfirmasjon Barnedåp Aktuelle i næringslivsmarkedet er Større møter hvor eget lokale ikke er tilstrekkelig opp til 100 personer Dagseminarer for kunder og forbindelser 10

11 Leiemuligheter i lokalområdet Listen er ikke utfyllende Quality Hotel, Grålum (møterom og servering) Tune Senter, Grålum (møterom og catering) Insperia (vitensenteret), Grålum (møterom og servering) Tuneheimen, Valaskjold (møterom og servering) Tunehytta (møterom) Folkets hus, Greåker (møterom og catering) Musikkhuset, Greåker (møterom) Diverse klubbhus (møterom) Skyttterhus, Jelsnes, (møterom) Bjørnstad Bedehus (møterom) Arbeidsgruppas konklusjon A. Huset er fortsatt i en slik forfatning at det er mulig å gjennomføre trinnvis renovering. Dette kan bedre likviditeten noe, men over tid må hele huset renoveres. Ved prioritering må det startes med toaletter, garderobe og inngangsparti, og noe tilpassing på kjøkkenet. B. Det kan ikke påregnes dugnad i vesentlig grad. C. Det vil være vanskelig å leie ut huset i den grad det er nødvendig for å dekke faste kostnader ved en renovering. D. Arbeidsgruppa foreslår at eiendommen med oppført bebyggelse selges og at gevinsten av salget benyttes til leie av alternative lokaler. Vedlegg 1. Takst av eiendommen 2. Kostnadsoverslag fra Leif Arne Skaar. 3. Årsregnskap for Hygga Utleiepriser for Hygga 2010 og 2011 Sarpsborg 17. mars 2011 Åge Bjor Ole Kristian Glomvik Sigurd Olafsen Reidun Nordby 11