VRENDALEN KOMMUNE. mytm: ..?Ls+t. tri» \! ' '15 TILLEGGSSAK KOMMUNESTYRET. Møtested: Rendalen kommunehus (salen) Møtedato: Tid: Kl. 19.

Transkript

1 VRENDALEN KOMMUNE TILLEGGSSAK KOMMUNESTYRET Møtested: Rendalen kommunehus (salen) Møtedato: Tid: Kl mytm: \! ' '15 tri» se,..?ls+t ti Saksliste: Saksnr. Tittel 17/13 SALG AV INDUSTRIHALL I ÅKRESTRØMMEN RENDALEN, for ordfører Rendalen kommune Møteinnkalling: Kommunestyret Side 1 av 3

2 Sak 17/13 SALG AV INDUSTRIHALL I ÅKRESTRØMMEN Arkiv: 614 Saksbehandler: Arkivsaksnr.: 13/710-1 Ola Løken Behandling av saken: Saksnr. Utvalg Motedato 17/13 Kommunestyret Vedlegg: Takst på eiendommen Bakgrunn for saken: Nåværende leietaker av Industrihall I er konkurs og det er i den forbindelse kommet forespørsel fra lokalt næringsliv med forespørsel om mulighet for å få kjøpe hallen. Rådmannens vurdering: Industrihallen står på festetomt av eiendommen gnr 12 bnr 29. Festekontrakten er tinglyst med tillegg av Bortfester av tomten er Aslaug Braaten, Rendalen. Festeavgiften er kr pr år som reguleres hver 5.år, sist regulert Det er ikke tatt forbehold om at leieavtalen kan overdras til ny eier av bygget. Første byggetrinn av var på 550 m2 og ble oppført i Byggetrinn 2 var utvidelse nordover med 553 m2 og ble oppført i I 1975 ble det påbygd et kaldtlager på 97 m2 mot nord. Siste utbygging av hallen var på 550 m2 og ble ferdigstilt i Det ble et materialskur/stolpehus i 2004 på 3330 m2. Under en del av hovedbygget er det en uisolert kjeller på 142 m2 med kjøreport. Kjelleren benyttes av Rendalen kommune som lagerplass for flere av virksomhetene. Det vil være aktuelt å leie tilbake kjelleren ved et eventuelt salg. Bygget er tilknyttet kommunalt vann og avløpsnett. Bygget var opprinnelig leid ut til Anderson A.H. & Co, fra 1991 var Rendalen Håndlaft leietaker. i 1994 tok Mistralaft over kontrakten som varte fram til konkursen i januar Norsk Hundeutstyr er leietaker av rom i bygget på 69 m2. Leieprisen var kontraktfestet til kr ,- ved årsskiftet. Mistralaft har ved flere anledninger blitt innvilget fritak fra husleie ved vedtak i formannskap/kommunestyre. Fra og fram til konkursen har det ikke lykkes å drive inn husleie og kravet anses som tapt. Pga. av manglende husleieinntekter har kun det aller mest nødvendige vedlikehold blitt utført. Bygget har derfor et betydelig etterslep på vedlikehold, og basert på kostnadene til vedlikehold vil det være et gunstig tidspunkt å avhende bygget på. Rendalen kommune har ikke hatt nødvendig kapasitet eller evne som næringslivsaktør til å skaffe ny næringsvirksomhet i bygget. Rådmannen ser det derfor som positivt at privat næringsliv er interessert i å overta hallen med tanke på videre utvikling av egen bedrift. Det er utført takst etter befaring av godkjent takstmann. Markedsverdien er taksert til kr 2,4 mill, og lånetaksten til kr 2,0 mill. I 2004 ønsket Mistralaft å kjøpe hallen og saken ble behandlet politisk i KS 31/04 og kommunestyret vedtok å selge hallen til Mistralaft for kr ,- Pga. av sviktende økonomi og underskudd i bedriften valgte bedriften å avslå tilbudet. Rendalen kommune Møteinnkalling: Kommunestyret Side 2 av 3

3 Sak 17/13 For å tilfredsstille offentlig regelverk og EØS regler er kommunen forpliktet til å legge hallen ut på åpent marked med bekjentgjøring, og kan ikke inngå kontrakt direkte med aktuell kjøper. Det er imidlertid mulig å benytte planer for aktivitet/næringsvirksomhet i bygget som tildelingskriterium. Dette er avklart med kommunens innkjøpsrådgiver. Rådmannen vil derfor foreslå at tildeling skjer på grunnlag av 50 % på pris og 50 % på aktivitet i bygget. Basert på vurderingen vil rådmannen foreslå å avhende Industrihall I med formål å skape ny næringsvirksombet i bygget. Rådmannens forslag til vedtak: Rendalen kommune, kommunestyret legger Industrihall I ut for salg. Rådmannen gis fullmakt til å gjennomføre salget. Det inngås kontrakt vektet på 50% pris og 50% på type aktivitet i bygget Kostnader med overdragelsen bæres av kjøper. Festekontrakten på eiendommen overdras til kjøper. Rendalen kommune Møteinnkalling: Kommunestyret Side 3 av 3

4 e tryggere bolighandel RAPPORTANSVARLIG: Moan2 2560Alvdal Jan Sagplass Moan 2, 2560 ALVDAL Tlf: 95 I87502 E-post: VERDI- OG LÅNETAKST - jr Adresse Industritomt 2, 2485 RENDALEN Matrikkelnr. Gnr. 12 Bnr. 29 Fnr. 3 Kommune RENDALEN Hjemmelshaver(e) Rendalen Kommune Dato for befaring Markedsverdi: kr Anbefalt låneverdi: kr Ønsker du å sjekke rapportens gyldighet? Skann QR-koden med din mobiltelefon, eller besøk

5 e tryggere bolighandel Eiendomsbetegnelse, hjemmelshaver m.m. Adresse Gnr. Bnr. Industritomt Postnr. Poststed Kommune 2485 RENDALEN RENDALEN Rekvirent Rendalen Kommune v/ola Løken Hjemmelshaver(e) Rendalen Kommune Tilstede / opplysninger gitt av Takstmann Jan Sagplass. Dokumenter fremlagt ved besiktigelsen Festekontrakt, tidligere leieavtale. Snr. Område/bydel Åkrestrømmen Besiktigelsesdato Fnr. 3 Sammendrag Stor industrihall beliggende på Åkrestrømmen. I tilknytning til denne er det et større lager med tak på søylekonstruksjon, og støpt betongdekke. Hallen har vært brukt til produksjonslokale for laftebedrift, og er tilpasset denne virksomheten eller tilsvarende bransje. Bygget bærer preg av noe mangelfullt vedlikehold og tilsyn, og noe vedlikeholdskostnader må påregnes. Premisser - Generelle opplysninger Verditaksten er utført etter retningslinjer utarbeidet av Nito Takst og etter beste skjønn. Taksten er utført visuellt, uten inngrep i bygget, eventuelt supplert med enkle målinger. Bygget er ikke kontrollert i sin helhet. Opplysninger om tomteareal baseres på kommunens kartverk og kan inneholde feil. Det er ikke kontrollert om det foreligger brannpåbud eller offentlig påbud, og det forutsettes at dagens drift er tillatt. Kunden skal lese gjennom dokumentet før bruk, og gi tilbakemelding til takstingeniøren om feil eller mangler som bør rettes opp. Bygget er ikke kontrollert i sin helhet, da deler av kontorlokalene var avlåst ved befaring. Det forutsettes i rapporten at ikke kontrollerte arealer har samme standard og tilstand som øvrige. Der det er tale om festekontrakt er dette hensyntatt i verdsettelsen av eiendommen. Det gjøres imidlertid oppmerksom på at dette er basert på takstmannens egen forståelse av festekontrakten og festeforholdet, uten juridisk bistand. IOmrådebeskrivelse - Beliggenhet - Miljø Eiendommen ligger på Åkrestrømmen sør i kommunen ved nordenden av Storsjøen. Kommunesenteret med kommuneadministrasjonen er samlet på Bergset lengre nord, men Åkrestrømmen er nok den delen som har størst aktivitet. Mye av dette skyldes Renåfjellet med tildels stor aktivitet i forhold til fritidsmarkedet og alpinanlegget i tilknytning til dette. Videre finnes butikker, hotell, bensinstasjon og idrettsanlegg i området., 2485 RENDALEN Belaringsdato: Initialer Gnr: 12 Bnr: Side 1 av 9Jan Sagplass

6 e tryggere bolighandel Reguleringsmessige forhold Ligger i følge kommuneplanens arealdel i område for kombinert virksomhet, nåværende. Informasjon hentet fra Eiendommens tomt Tomteareal (m2) Type tomt Festetidens utløpsår Årlig festeavgift OFestet OEiet Kommentarer vedrørende festekontrakt Det er lagt frem 2 stk festekontrakter tinglyst hhv og , der avtaler i første kontrakt er tildels videreført i kontrakt nr 2. Tomten er festet med tanke på bruk til industritomt. For øvrige detaljer vises til festekontrakter vedlagt. Tomtens beskaffenhet Flat tomt m/asfaltert kjøreområde foran hall, grus på øvrige del. Det er god eksponering mot fylkesvei 217 som går rett utenfor, med direkte avkjøring fra denne. Det er god adkomst for tyngre kjøretøy, og mulighet for rundkjøring rundt hele hallen. Området er flatt, og grunnforhold på tomt vurderes som stabile. Eiendommens bygninger Type byggbyggeår A Næringsbygg1970-tallet B LagerskurUkjent LikningstakstKjøpsår ForsikringsselskapPolisenummer KLPIkke opplyst Rehab. - ombygd år Ukjent Kjøpesum / kostpris Type forsikring Antatt fullverdi, 2485 RENDALEN Befaringsdato: Gnr: 12 Bnr: Side 2 av 9Jan Sagplass

7 - tryggere bolighandel Bygningsmessig beskrivelse; Bygg A - Næringsbygg Grunnforhold Antatt stabil grunn med morene. Fundamentering Fundamentert på betongplate og kjeller under del mot øst. Grunnmur i betong, støpt kjellergolv. Malte overflater på vegg. Foldeport med integrert dør til kjeller. Det er asfaltert kjørevei ned til kjeller. Kjellerarealer anses å kunne være utsatt i forbindelse med ekstrem nedbør, brå snøsmelting o.l. Det anbefales med bakgrunn i dette at materiell og utstyr som er ømfintlig for fukt, ikke lagres direkte på golvet her. Bærende konstruksjoner Det er bærende limtresøyler. 1 mellompartier er det bindingsverk, antatt isolert med ca 100 mm isolasjon. Dette er ikke bekreftet, kun basert på erfaring og veggtykkelse. Etasjeskillere Betong over kjeller. Trebjelkelag i kontorfløy. Yttervegger Kledd med stålplater. Det er en del skade på plater. Innervegger Noe eternittplater og endel sementbaserte plater. Panel i sosiale rom. Etemitt kan inneholde asbest som krever særskilte tiltak ved håndtering. Det er en del skade på innvendige platekledninger. Vinduer er 2-lags i trekarm. Det er mye knuste ruter, og vinduer er i generell mindre god stand. Utskifting må i noe utstrekning påregnes. Tekniske installasjoner Traverskraner i produksjonshall, og Foldeporter til produksjonshall. Det er mangelfull tetting rundt portblad, noe som medfører unødig varmetap. Innvendig standard Enkel standard med relativt slitte overflater. Bygget har behov for rengjøring og overflatebehandling, samt reparasjon av ødelagte veggplater. Takkonstruksjon / yttertak Limtrekonstruksjon miselvbærende stålplater. Opplyst mekanisk festet isolasjon og papptekking. Papptekking er opplyst lagt ny i Utvendig tak er ikke kontrollert ved befaringen. Er det tegn til Kan sopp / Er det tegn til lekkasje Anbefales en ytterligere setningsskader råtedannelser sees / fuktskader teknisk gjennomgang / tilstandsrapport 0Ja Nei 0Ja 0Nei 0Ja Nei 0Ja Nei Beskrivelse hvis det er krysset av for "Ja"i feltene ovenfor, 2485 RENDALEN Beiaringsdato: Inifialer: Gnr: 12 Bnr: Side 3 av 9 Jan Sagplass

8 e tryggere bolighandel Bygningsmessig beskrivelse; Bygg B - Lagerskur Beskrivelse Lagerbygg på eiendommen. Dette består av støpt dekke og bærende stålbueprofiler. Taket er langsgående stålprofiler og tekking av stålplater med A-profil. Det er montert snøfangere langs taket. Generelle kommentarer Bygningens standard pr. dato Vedlikehold, vedlikeholdskontrakter ol. Bygget bærer preg av manglende renhold og vedlikehold. Siste års produksjon har medført tildels stor slitasje og nedstøving av bygget, og overflater er slitt med tildels mye skader. Den vedlikeholdsmessige tilstand er kun skjønnsmessig vurdert, og det er ikke foretatt vedlikeholdsinspeksjon av bebyggelsen på eiendommen. Eiendommens potensial Bygget frernstår i en stand som tilsier at det er mest egnet for tyngre produksjon, verksted, garasje for tyngre materiell o.l. For mange virksomheter vil det være behov for mer oppdeling av haller, for på denne måten å kunne begrense fyringskostnader for deler av bygget. Omgjøring til andre virksomheter vil kunne heve betydelige investeringer., 2485 RENDALEN Befanngsdato: Gnr: 12 Bnr: Side 4 av 9Jan Sagplass

9 tryggere bolighandel Bygningenes arealdisponering Arealene i denne rapporten måles etter gjeldene regler i NS 3940:2007 Avvik fra NS 3940:2007 Målverdighet En del er målverdig forst når den har gulv. Dog er trappeåpninger, heissjakter, vertikale sjakter og konstruksjoner måleverdig selv om de ikke har guly. Større åpninger en disse regnes ikke med, men hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i arealene. Bruksenhet Bruttoareal av en bruksenhet begrenses av bruksenhetens omsluttende vegger. Der omsluttende vegger vender mot andre bruksenheter, eller mot fellesarealer, måles til midt i vegg. Der omsluttende vegger er en del av yttervegg, måles til ytterveggens utside. Bruksareal av en bruksenhet måles til innsiden av bruksenhetens omsluttende vegger. ByggEt. plan BTA BRA Planløsning (BTA = Bruttoareal, BRA = (m2) (m2) Bruksareal) IndustrihallU.etg Lagerrom og gangareal. Industrihall Produksjonshaller, verkstedavdeling, kontorer og garderober med sanitærrom. Industrihall Spiserom og kontorer/lager. Delsum bygg Industrihall Kaldtlager Lager med takoverbygg. Delsum bygg Kaldtlager SUM Kommentarer til planløsningen Det er bygget kontorer og sosiale rom med garderober i ende mot vest. Dette er oppført i 2 plan med garderober og toalett i 1.etg. Kontorer og spiserom i 2.etg. Deler av denne avdelingen var avstengt ved befaringen, og er ikke kontrollert., 2485 RENDALEN Befaringsdato: Inifialer: Gnr: 12 Bnr: Side 5 av 9Jan Sagplass

10 e tryggere bolighandel Areal og leier Bygg Et. plan Utleid Leieinntekt / Ledig Eget BTA Markedsleie Sum (1112) år (m2) bruk (m2) kr/m2 markedsleie BTA (m2) BTA Industrihall U.etg Industrihall Industrihall Kaldtlager SUM Andre leieinntekter 0 Andre leieinntekter 0 B Sum normal A Sum leleinntekter 0 markedsleie Spesifiser evt. andre leieinntekter Ingen opplyste. Kommentarer til leiekontrakt(er) Ingen framlagte eller opplyste leieavtaler som løper nå. Det er opplyst at kommunen trolig er interessert i videre leie av kjellerlokale. Kommentar til ledige utleiearealer Hele bygget er ledig, og skal selges Spesielle forhold Konsesjonsplikt ala Nei Evt. kommentarer Forkjøpsrett Oh SNei Ledig (m2) Kommentarer til Grunnboksbladet Bekreftet panteattest er ikke innhentet. Dette må framlegges ved salg. Vedlagt følger ubekreftet informasjon fra EDR vedrørende hjemmel, heftelser, leieavtaler, servitutter og grunndata. Heftelser som påvirker takst er ikke opplyst eller hensyntatt., 2485 RENDALEN Befaringsdato: Initialer: Gnr: 12 Bnr: Side 6 av 9Jan Sagplass

11 e - tryggere bolighandel Teknisk verdiberegning; bygninger og tomt Beregnede byggekostnader, Hovedbygg A - Verdireduksjon - Hovedbygg A 44 Beregnede byggekostnader Beregnede byggekostnader, etter fradrag Bygg B - Verdireduksjon - Bygg B 8 Beregnede byggekostnader etter fradrag Samlet sum beregnede byggekostnader + Tomteverdi, justert for verdifaktor Sum beregnet teknisk verdi; bygninger og tomt Kommentar til teknisk verdiberegning Teknisk verdi baseres på tallmateriale fra Byggfakta AS, og representerer en gjennomsnitts byggekostnad for tilsvarende bygninger med dagens priser. Grunnet alder, endrede krav og materialvalg, vil dette kunne gi betydelige avvik for eldre bygningsmasse = = = = Verdianalyse 2485 RENDALEN Befaringsdato: Initialer: Gnr: 12 Bnr: Side 7 av 9Jan Sagplass

12 tryggere bolighandel Kostnader A Faktisk leie 0 B Markedsleie Offentlige avgifter Eiendomsskatt 0 Forsikringer Vedlikehold / adm Festeavgift Inntektsfradrag Normal leieinntekt Normal leieinntekt Tap ved ledighet 0 -Tap ved ledighet 0 NETTO LEIE NETTO LEIE Begrunnelse for valg av kapitaliseringsrenten / netto avkastningskrav Valgt kapitaliseringsrente er satt høyt. Dette gir eiendommen lav verdi, størrelsen tatt i betraktning. Dette gjenspeiler den lave etterspørselen av denne type bygg i området. Kapitalisert verdi A ut fra 13 % B ut fra 13 % avkastn. avkastn. Kommentar angående inntekter, kostnader og ledighet Det er forholdsvis begrenset med virksomheter i Rendalen som har behov for bygningsmasse i denne størrelse. Dette tilsier at det er få potensielle lokale interessenter til bygget. Forrige leietaker som har avviklet produksjonen har bidratt til aktivitet i hele bygget. Grunnet det store arealet kan det være mulighet for at flere aktører kan gå sammen, og på denne måten benytte hele eiendommen. Tap ved ledighet er satt til ca 10 % av brutto leieinntekt. Dette med bakgrunn i stor usikkerhet i muligheten for å kunne opprettholde aktivitet i hele bygget. Vedlikeholds- og administrasjonsutgifter er satt til ca 25 % av brutto leieinntekt. Dette grunnet tildels stort etterslep av vedlikehold, og et stadig økende behov for modernisering. Andre verdifaktorer Ved eventuelle behov for utvidelse av bygning eller tomt, er dette trolig ingen problemer. Det er et område med god byggegrunn, og et terreng som gir lite utfordringer med tanke på dette. Dette er imidlertid lite sannsynlig. Det som er en mer aktuell mulighet vil være en oppgradering av dagens bygg, og eventuelt dele dette opp for med tanke på flere virksomheter. Dette med bakgrunn i den relativt beskjedne aktiviteten i området. Markedsanalyse - Kommentar til verdikonklusjon Stort industribygg som er mest egnet for tyngre produksjonsbedrifter innen trelast, mekanisk industri, entreprenører innen bygg/anlegg eller tilsvarende. Det kan også fungere som lagerbygg for plasskrevende varer. Eiendommen er funksjonelt tilrettelagt med gode adkomstforhold og real tomt. Det er begrenset behov for denne type bygg i Rendalen, noe som reduserer etterspørselen. Nedenstående salgsverdi er satt etter beste skjønn og vurdert ut fra eiendommens størrelse, standard og beliggenhet, samt med erfaring i dagens marked. Markedsverdien baseres fullt og helt på eiendommens evne til å generere inntekter, og sier lite om byggets tilstand og tekniske verdi. Låneverdien er en forsiktig ansatt markedsverdi for langsiktig belåning., 2485 RENDALEN Befaringsdato: Gnr: 12 Bnr: Side 8 av 9Jan Sagplass

13 tryggere bolighandel Verdikonklusjon Oppdragsgiver må kontrollere dette dokument for eventuelle feil og mangler før det benyttes! Ut fra visuell befaring og innhentede opplysninger settes: Markedsverdi: kr Underskrifter Anbefalt låneverdi: kr Sted og dato Takstingeniør Alvdal Jan Sagplass Dokumentkontroll Vedlagt følger ubekreftet informasjon fra EDR vedrørende hjemmel, heftelser, leieavtaler, servitutter og grunndata., 2485 RENDALEN Befaringsdato: Inilialer: Gnr: 12 Bnr: Side 9 av 9Jan Sagplass