Masteroppgave i eiendomsutvikling og forvaltning 2011 Eirik Rudi

Størrelse: px
Begynne med side:

Download "Masteroppgave i eiendomsutvikling og forvaltning 2011 Eirik Rudi"

Transkript

1 NORGES TEKNISK- NATURVITENSKAPELIGE UNIVERSITET INSTITUTT FOR BYGG, ANLEGG OG TRANSPORT Oppgavens tittel: Tidligfasevurdering av aktuelle virkemidler for å realisere større eiendomsprosjekter i kommunen Dato: Antall sider (inkl. bilag): 73 Masteroppgave x Prosjektoppgave Navn: Stud.techn. Faglærer/veileder: Olav Torp Eventuelle eksterne faglige kontakter/veiledere: Ekstrakt: I denne masteroppgaven er det foretatt en litteraturstudie for å finne ulike virkemidler en kommune kan benytte for å realisere et større eiendomsprosjekt. I tillegg til litteraturstudiet er det blitt gjennomført uformelle samtaler med ledelsen i virksomheten der jeg jobber (Kongsberg kommunale eiendom KF), for å få innspill til hvordan man kan beskrive en intern prosess fra idé til endelig beslutning om å igangsette et prosjekt blir tatt. Oppgaven er besvart i lys av problemstillingen hvordan bør en kommune organisere arbeidet med å realisere større eiendomsprosjekt? Hensikten med oppgaven er ikke å komme med et fasitsvar på hvilket hjelpemiddel som er det beste å bruke, men heller å gi et oversiktsbilde som kan hjelpe den enkelte kommune med å ta selvstendige valg. Litteraturstudiet viser at det finnes en rekke virkemidler som kan benyttes, men hvilke som er aktuelle vil variere fra kommune til kommune på grunn av ulike behov og ulikt utgangspunkt. Virkemidlene som er beskrevet har alle sine styrker og svakheter. Spørsmålet hver enkelt kommune må stille seg er om de kan få realisert eiendomsprosjektet på tradisjonell måte. Er svaret nei må de ta et valg mellom om andre virkemidler skal tas i bruk eller om eiendomsprosjektet skal legges bort. Stikkord: 1. Kartlegging av virkemidler 2. Realisere eiendomsprosjekt 3. Tidligfasen 4. Intern prosess (sign.) NTNU fakultet for arkitektur og billedkunst 1

2 Forord Denne masteroppgaven er avslutningen på studiet Erfaringsbasert master i eiendomsutvikling og forvaltning ved fakultetet for arkitektur og billedkunst ved NTNU. Det har vært en spennende og lærerik avslutning på studiet. Takk til min veileder Olav Torp ved institutt for Bygg-, anlegg og transport for gode råd underveis. Jeg retter også en stor takk til min arbeidsgiver Kongsberg kommunale eiendom KF ved min leder Bjørg Totland for støtte og oppmuntring gjennom hele studiet, både faglig og økonomisk. Avslutningsvis må jeg få takke min samboer Renate som trofast har støttet meg hele veien og mine døtre Ida Marie og Live som har sørget for at pappa ikke helt har glemt at det finnes en verden utenom jobb og studier. Lier, juli 2011 Forsidebildet er tatt i Rotterdam under studietur med NTNU høsten 2009 NTNU fakultet for arkitektur og billedkunst 2

3 Sammendrag Det er ikke uvanlig at kommuner forvalter en eiendomsmasse som består av mange gamle og uhensiktsmessige bygg som benyttes av kommunens tjenesteproduksjon. Bygningene har i økende grad behov for kraftig oppgradering eller ombygging. I en del tilfeller kreves nybygg. I tillegg er det en rekke steder store utviklingsplaner som innebærer behov for å realisere større nybygg. Dette skaper store investeringsbehov og pr i dag mangler mange kommuner finansielle muskler til å få dette gjennomført. Når kommuner ikke har finansielle muskler til å gjennomføre ønskede eiendomsprosjekter på tradisjonell måte må man se på om det finnes løsninger som likevel gjør at planene kan realiseres. Jeg har sett på ulike virkemidler som kan være aktuelle for kommuner å vurdere når større eiendomsprosjekt skal realiseres. Oppgaven er besvart i lys av følgende problemstilling og forskningsspørsmål; Hvordan bør en kommune organisere arbeidet med å realisere større eiendomsprosjekt? Forskningsspørsmål 1: Hvordan begrense økonomisk risiko? Forskningsspørsmål 2: Hvordan beholde styringen når prosjektet er etablert? Det finnes mye teori, rapporter og annet som beskriver hvert enkelt virkemiddel, men jeg har ikke funnet noen som har gjort en sammenstilling av alle relevante virkemidler, slik at man enkelt kan skaffe seg et oversiktsbilde som kan bidra til å gjøre det lettere når den enkelte kommune skal forsøke å velge blant alle de ulike alternativene. Hensikten med oppgaven er ikke å komme med et fasitsvar på hvilket hjelpemiddel som er det beste å bruke, men heller å gi en oversikt som kan hjelpe den enkelte kommune å ta selvstendige valg. Masteroppgaven er i hovedsak gjennomført som en litteraturstudie. I tillegg til litteraturstudiet har jeg også hatt uformelle samtaler på ledernivå i virksomheten der jeg jobber (Kongsberg kommunale eiendom KF), for å få innspill til hvordan man kan beskrive en intern prosess fra idé til endelig beslutning om å igangsette et prosjekt blir tatt. NTNU fakultet for arkitektur og billedkunst 3

4 Litteraturstudiet viser at det finnes en rekke virkemidler som kan benyttes, men hvilke som er aktuelle vil variere fra kommune til kommune på grunn av ulikt behov og ulikt utgangspunkt. For eksempel kan det ha betydning hvilken politisk sammensetning en kommune har. Dette kan blant annet få den konsekvens at noen kommuner ønsker å benytte offentlig privat samarbeid som virkemiddel, mens dette er uaktuelt for andre kommuner. Virkemidlene som er beskrevet har alle sine styrker og svakheter. Spørsmålet hver enkelt kommune må stille seg er om de kan få realisert eiendomsprosjektet på tradisjonell måte. Hvis ikke må de ta et valg. Skal andre virkemidler tas i bruk eller skal eiendomsprosjektet legges bort? Mange foretrekker nok den tradisjonelle måten å realisere et prosjekt på, dvs. gjennom budsjettvedtak. Dette er en ramme mange er godt kjent med og som også har den fordel at kommunen selv sitter på hele styringen av prosjektet. Dersom det er behov for å skape et samarbeid med andre for å klare å realisere et prosjekt kan et interkommunalt samarbeid vurderes. Imidlertid har dette samarbeidet en begrensning som innebærer at det interkommunale selskapet ikke kan ta inn staten eller private på eiersiden. Et samarbeid med en statlig eiendomsaktør kan synes spennende. Statsbygg sitter med stor kompetanse og har bred erfaring med større eiendomsprosjekter. Imidlertid ser man av formålet til Statsbygg og retningslinjer fra departementet, at hovedfokuset skal være å stille bygg til rådighet for statlige virksomheter. Det blir for Statsbygg en større prosess for å få godkjent et samarbeid om utleie til aktører som ikke er et statlig rettssubjekt. Offentlig privat samarbeid (OPS) er et virkemiddel som det finnes mange meninger rundt. I noen rapporter blir det konkludert med at bruk av OPS kan spare det offentlige for store summer, mens andre rapporter har en helt motsatt konklusjon. Da gjenstår aksjeselskap blant alternativene jeg har gjennomgått. Dette virkemiddelet kan tas i bruk enten alene eller i samarbeid med andre. Lovverket begrenser ikke muligheten for å inngå samarbeid med andre så lenge det ikke brukes for å omgå reglene om offentlig støtte og offentlige anskaffelser. NTNU fakultet for arkitektur og billedkunst 4

5 Gjennomgangen av hvordan en intern prosess kan se ut i en tidligfase viser at det er mange hensyn å ta og mye som er nødvendig å vurdere før man kan ta en beslutning om å igangsette et prosjekt. Dette omfatter blant annet behovsanalyser, vurderinger rundt hvem man eventuelt ønsker/bør inngå et samarbeid med, samt hvordan drive prosessen fremover. Konklusjon når det gjelder hvordan begrense økonomisk risiko Gjennomgangen viser at for å begrense den økonomiske risikoen for kommunen anbefales det at utviklingen og drift av prosjektet bli styrt og realisert via et aksjeselskap. Kommunen hefter da kun i forhold til innskutt kapital i selskapet, enten det er i form av et pengebeløp som skytes inn, eller i form av tingsinnskudd (fast eiendom). Konklusjon når det gjelder hvordan beholde styringen etter at prosjektet er etablert Dersom man tar utgangspunkt i anbefalingen ovenfor i forhold til å begrense økonomisk risiko blir det her et spørsmål om hvordan man kan beholde styringen etter at et aksjeselskap er opprettet. Det er ikke mulig med direkte politisk styring i forhold til et aksjeselskap. Påvirkningen må skje via generalforsamlingen i selskapet. For i størst mulig grad å sikre eierstyringen bør kommunen sørge for å ha aksjemajoriteten i selskapet. NTNU fakultet for arkitektur og billedkunst 5

6 Innhold Forord...2 Sammendrag Innledning Bakgrunn Hensikt Problemstilling og forskningsspørsmål Avgrensninger Oppgavens struktur og innhold Metode Innledning Forskningsmetoder Ord og uttrykk i forskningsmetoder Kvalitativ og kvantitativ metode Datainnsamling Valg av metode Nærmere presentasjon av utgangspunktet for oppgavens problemstilling Bevilgninger over kommunens budsjett Danne AS heleid eller i samarbeid med annen aktør Innledning Generelt Aktuelle måter for kommunen å organisere eierselskapet til selskapet Økonomiske/ juridiske problemstillinger Omfattes samarbeidsavtaler av reglene for offentlige anskaffelser? Hvordan sikre styring av utviklingen også etter etablering Offentlig privat samarbeid NTNU fakultet for arkitektur og billedkunst 6

7 6.1 Generelt Bakgrunn Hvilke former for OPS har vi? Bygge-drive-overføre (Build-Operate-Transfer) Tjenesteutsettingskontrakter OPS som joint venture selskap Gir OPS billigere tjenester? Kartlegging og utredning av former for offentlig privat samarbeid (KPMG 2003) Offentlig Privat Samarbeid (OPS) og innovasjonspolitikk (Vista Analyse AS 2008) Raskere og smartere samferdselsutbygging. Innspill til modeller for finansiering og gjennomføring av samferdselsprosjekter (Vista Analyse AS 2010) Offentlig-privat samarbeid. Dyrt og dumt (Bakke 2011) Oppsummering Forholdet til anskaffelsesregelverket Aktuelle OPS-prosjekter i Norge Bo- og aktivitetssenter i Ullensaker kommune Bo- og aktivitetssenter i Asker og Røyken kommune (Bråset bo- og omsorgssenter) Persbråten videregående skole og Høybråten grunnskole i Oslo Interkommunalt samarbeid (IKS) Generelt Fordeler og ulemper ved IKS Samarbeid med annen offentlig eiendomsaktør Innledning Statsbygg Om Statsbygg NTNU fakultet for arkitektur og billedkunst 7

8 8.2.2 Retningslinjer for Statsbygg Forholdet til annet regelverk Oppsummering Virkemidler for å komme i posisjon til nødvendig arealer for utvikling Innledning Hvordan organisere arbeidet med å sikre seg eiendommer? Kjøp av eiendom gjennom forhandlinger/frivillige avtaler Makeskifte Opsjonsavtaler Avtalens varighet Opsjonspremie Beregning av kjøpesum Urbant jordskifte Ekspropriasjon Erstatningens størrelse Tidsbruk ved de ulike verktøy Konklusjon Intern prosess fra A til Å (fra idé til endelig beslutning om å igangsette et prosjekt) Idé/behov og behovsanalyse Hvordan kan et større eiendomsprosjekt realiseres? Tjenestemessige behovsanalyse Kommunens samfunnsrolle Finansielle forhold Kommuneøkonomiske forhold Juridiske forhold Eiendomsøkonomiske/bedriftsøkonomiske forhold Hvordan drive prosessen fram mot beslutning? NTNU fakultet for arkitektur og billedkunst 8

9 Fra idé om samspill til valg av samarbeidende funksjons-aktører Fra valg av samarbeidende funksjonsaktører til inngåelse av intensjonsavtale Fra intensjon til valg av konkret fysisk beliggenhet, realiseringsform og realiseringsaktører Bindende beslutning om kommunal innsats som grunnlag for realiseringsstart Konklusjon Referanseliste Tabelliste Tabell 1 Oversikt over relevante ord og uttrykk i forskningsmetoder Tabell 2 Oversikt over de viktigste forskjellene mellom kvantitative og kvalitative metoder. 17 Tabell 3 Organisasjonskart kommunalt eiendomsforetak Tabell 4 Illustrasjon forskjellen på OPS og dagens norske modell for utbygging/utvikling og drift (KPMG 2003) Tabell 5 Basert på hvilke type fasilitet som skal opereres, kan de ulike OPS formene fremstilles på følgende måte (KPMG 2003) Tabell 6 Sammenstilling positive ting og forhold som kan forbedres basert på erfaringer etter livsløp/ops-prosjektene Persbråten videregående skole og Høybråten grunnskole (Berg & Edvardsen 2009a s. 8-10) Tabell 7 Utklipp fra artikkel i fdvnytt.no Tabell 8 Et utvalg av fordeler og ulemper ved IKS (Brattås et al s ) Tabell 9 Karlegging av regelverk i forhold til ulike investor- og eierkonstellasjoner Figurliste Figur 1 Publisert i Dagens næringsliv Figur 2 Illustrasjon oppgavens struktur Figur 3 Organisasjonskart tradisjonell forvaltning Figur 4 Målsettingen med å etablere et kommunalt eiendomsforetak (Kommunale eiendomsforetak 2011) Figur 5 Papirbredden i Drammen som blant annet inneholder bibliotek og høgskole Figur 6 Bråset bo- og omsorgssenter Figur 7 Persbråten videregående skole NTNU fakultet for arkitektur og billedkunst 9

10 1 Innledning 1.1 Bakgrunn Det er ikke uvanlig at kommuner forvalter en eiendomsmasse som består av mange gamle og uhensiktsmessige bygg som benyttes av kommunens tjenesteproduksjon. Bygningene har i økende grad behov for kraftig oppgradering eller ombygging. I en del tilfeller kreves nybygg. I tillegg er det en rekke steder store utviklingsplaner som innebærer behov for å realisere større nybygg. Dette skaper store investeringsbehov og pr i dag mangler mange kommuner finansielle muskler til å få dette gjennomført. Når kommuner ikke har finansielle muskler til å gjennomføre ønskede eiendomsprosjekter på tradisjonell måte må man se på om det finnes løsninger som likevel gjør at planene kan realiseres. Det er derfor nødvendig å vurdere nye samarbeidsmodeller for eierskap, finansiering, driftsfunksjoner eller utviklingsarbeid. I slike tilfeller kan kommunen også bruke finans og/eller realkapital (eiendom) for å etablere egnende organisasjoner og gjennom dette være eier/deleier. Organisering kan formaliseres i nye organisasjoner og avtaleformer. Figur 1 Publisert i Dagens næringsliv De aller fleste kommuner i dag har en tradisjonell måte å organisere sin eiendomsforvaltning på. Det vil si at forvaltningsansvaret ligger på rådmannens organisasjon. En del kommuner har oppretter kommunale eiendomsforetak for å forvalte sin eiendom, men selskapsformen KF gir heller ikke tilgang til betydelige andre virkemidler enn kommuneorganisasjonen forøvrig, og har derfor en begrenset anvendelse dersom kommunen skal finne de nødvendige virkemidler for å utvikle sin bygningsmasse. Det vil si at uavhengig av om kommunen har valgt å organisere eiendomsforvaltningen på tradisjonell måte eller ved hjelp av kommunalt foretak er det nødvendig å se hvilke virkemidler som finnes. NTNU fakultet for arkitektur og billedkunst 10

11 Det finnes ulike virkemidler som kan være relevante for kommuner å benytte, men avhengig av ståsted er det forskjellig oppfatning av hvilke virkemidler som er fornuftige å benytte. 1.2 Hensikt Jeg har sett på ulike virkemidler som kan være relevante for kommuner å vurdere når større eiendomsprosjekt skal realiseres. Det finnes mye teori, rapporter og annet som beskriver hvert enkelt virkemiddel, men jeg har ikke funnet noen som har gjort en sammenstilling av alle relevante virkemidler, slik at man enkelt kan skaffe seg et oversiktsbilde som kan bidra til å gjøre det lettere når den enkelte kommune skal forsøke å velge blant alle de ulike alternativene. Hensikten med oppgaven er ikke å komme med et fasitsvar på hvilket hjelpemiddel som er det beste å bruke, men heller å gi et oversiktsbilde som kan hjelpe den enkelte kommune å ta selvstendige valg. Jeg har også forsøkt å gi et bilde av hvordan en intern arbeidsprosess kan se ut i en tidligfase der man har en idé og frem til endelig beslutning om igangsettelse av prosjektet blir tatt. Det finnes ulike måter å angripe en slik prosess på, og gjennomgangen kan forhåpentligvis være til inspirasjon for andre aktører som ønsker å se nærmere på hvordan de gjennomfører sine prosesser internt. 1.3 Problemstilling og forskningsspørsmål Gjennom problemstilling og forskningsspørsmål har jeg sett på hvordan en kommune kan realisere større eiendomsprosjekt og hvordan en prosess frem til endelig beslutning om igangsettelse av prosjekt blir foretatt. Hovedproblemstilling er hvordan kommunen på bør organisere arbeidet med å realisere større eiendomsutviklingsprosjekt? Forskningsspørsmål 1: Hvordan begrense økonomisk risiko? Forskningsspørsmål 2: Hvordan beholde styringen når prosjektet er etablert? NTNU fakultet for arkitektur og billedkunst 11

12 1.4 Avgrensninger Masteroppgave i eiendomsutvikling og forvaltning 2011 I denne oppgaven blir det fokusert på vurderinger som må gjøres i en tidlig fase frem til beslutning om å igangsette et prosjekt blir tatt. Jeg har ikke gått nærmere inn på prosessen som foregår etter beslutning om igangsettelse er tatt og frem til prosjektet står ferdig. Oppgaven er løst som et teoristudium. På grunn av oppgavens omfang er det i all hovedsak fokusert på norske kilder. Redegjørelsen for de ulike virkemidler som kommunene kan vurdere å benytte er ikke uttømmende, men det er tatt med de virkemidler som synes mest relevante. 1.5 Oppgavens struktur og innhold Oppgaven er bygd opp på følgende måte: Kapittel 2 Inneholder en gjennomgang av den metodiske innfallsvinkelen til oppgaven med en konkret beskrivelse av fremgangsmåte. Kapittel 3 Inneholder en nærmere redegjørelse av utgangspunktet for problemstillingen. Innledningsvis blir det en gjennomgang av hva som kjennetegner tradisjonell eiendomsforvaltning. Deretter blir redegjort for hva som kjennetegner eiendomsforvaltningen i kommuner som har skilt ut eiendomsforvaltningen i kommunalt foretak (KF). Videre blir det gitt begrunnelse for hvorfor gjennomgangen av virkemidler i denne oppgaven kan benyttes av alle kommuner, uavhengig om de har valgt å organisere forvaltningen av kommunens eiendommer på tradisjonell måte eller ved å opprette et kommunalt foretak. Avslutningsvis ses det nærmere på problemstillingen mange kommuner møter når de skal vurdere muligheten for å realisere et større eiendomsprosjekt i kommunen. NTNU fakultet for arkitektur og billedkunst 12

13 Kapittel 4-8 Masteroppgave i eiendomsutvikling og forvaltning 2011 Disse kapitlene er en presentasjon av ulike virkemidler som kan være relevante å benytte for å realisere et eiendomsprosjekt. Det kan ikke anses å være en uttømmende liste, men er etter min vurdering av de mest relevante for kommuner å vurdere. Kapittel 4 er en gjennomgang av den tradisjonelle måten å finansiere utvikling av eiendom i kommunene, dvs. bevilgninger over kommunens budsjett. Kapittel 5 redegjør for muligheten for å danne et aksjeselskap alene eller i samarbeid med andre aktører. Det gis en introduksjon til hva som kjennetegner et aksjeselskap. Deretter gjennomgås aktuelle måter å organisere eierskapet i aksjeselskapet. I forbindelse med dette vil det som et eksempel bli gitt en kort gjennomgang av hvordan Drammen kommune løste realiseringen av den nye kunnskapsparken (Papirbredden) som ble åpnet i Drammen sentrum i I kapittel 6 blir det redegjort nærmere for Offentlig privat samarbeid (OPS). Innledningsvis blir det en generell gjennomgang av OPS som virkemiddel. Deretter gjennomgås noen konkrete problemstillinger som er naturlig å vurdere konsekvensene av før man eventuelt velger å benytte dette virkemiddelet. Avslutningsvis gjennomgås erfaringer med noen aktuelle prosjekter i Norge som har benyttet OPS som virkemiddel å utvikle kommunal bygningsmasse. Kapittel 7 er en gjennomgang av interkommunalt samarbeid som virkemiddel. I kapittel 8 blir det redegjort for hvilke muligheter som kan finnes for et samarbeid med annen offentlig aktør. I den forbindelse har jeg valgt spesielt å se nærmere på Statsbygg og Entra. Kapittel 9 I dette kapitlet foretas det en sammenstilling av virkemidler for å komme i posisjon til nødvendig areal for utvikling. Dette er en viktig del av det å forberede en et eiendomsprosjekt. NTNU fakultet for arkitektur og billedkunst 13

14 Kapittel 10 Masteroppgave i eiendomsutvikling og forvaltning 2011 Før en kommune beslutter om man skal igangsette et prosjekt er det en rekke vurderinger som må gjøres. Dette kapitlet inneholder en redegjørelse for den interne prosess fra idé til endelig beslutning tas om et prosjekt skal igangsettes. Kapittel 11 Består av en oppsummering av de viktigste funnene som er beskrevet ovenfor. Kapitlet avsluttes med konklusjon på problemstilling og forskningsspørsmål. Figur 2 Illustrasjon oppgavens struktur NTNU fakultet for arkitektur og billedkunst 14

15 2 Metode 2.1 Innledning Når man skal gjennomføre en undersøkelse eller forskningsprosjekt er det nødvendig å bruke en eller annen form for metode. Metodene dreier seg om hvordan man innhenter, organiserer og tolker informasjon (Larsen 2007). I dette kapitlet vil det bli gitt en generell beskrivelse av ulike forskningsmetoder, samt en beskrivelse av de metoder som er valgt å bruke i masteroppgaven. 2.2 Forskningsmetoder Ord og uttrykk i forskningsmetoder Her følger en oversikt over noen relevante begreper: Tabell 1 Oversikt over relevante ord og uttrykk i forskningsmetoder NTNU fakultet for arkitektur og billedkunst 15

16 2.2.2 Kvalitativ og kvantitativ metode Masteroppgave i eiendomsutvikling og forvaltning 2011 Det er vanlig å skille mellom kvalitativ og kvantitativ metode. Det er fordeler og ulemper med metodene. Når man benytter kvalitativ metode er formålet å kunne gå i dybden på det man undersøker. Dette gir en mulighet for helhetsforståelse og det er mulig for forskeren å stille oppfølgingsspørsmål. Det er ikke mulig å tallfeste de data man innhenter, men det er enklere å sikre god validitet på grunn av muligheten for å stille utdypende spørsmål som gjør at man rydde unna eventuelle misforståelser. En ulempe ved å benytte kvalitativ metode er at det ikke er mulig å generalisere funnene. En annen problemstilling man skal være klar over ved bruk av kvalitativ metode er faren for at intervjuobjektet blir påvirket av intervjueren selv eller av selve metoden som brukes. Hvis dette medfører at informanten ikke svarer ærlig på spørsmålene kan informasjonen som blir innsamlet være tilnærmet verdiløs (Larsen 2007). Kvalitative undersøkelser kjennetegnes ved at man stiller de samme spørsmålene til en stor mengde personer, slik at utgangspunktet for å generalisere funnene er tilstede. Det er en fordel at undersøkelsene er anonyme fordi dette gjør at det blir lettere å få ærlige svar. En annen fordel er at forskeren ikke behøver å oppsøke den enkelte. Dette gjør det mulig for forskeren å spare tid. En ulempe med slike undersøkelser er imidlertid at man gjennom standardiserte skjemaer, som gjerne benyttes, ikke alltid får all informasjonen man har behov for. Det er ikke alltid enkelt å sikre god validitet, det vil si at informasjonen er gyldig eller relevant, fordi dette er avhengig av om man har fått stilt alle spørsmålene man burde eller om spørsmålene er stilt på feil måte (Larsen 2007). Nedenfor er en tabell for viser en sammenstilling av de viktigste forskjellene mellom de to metodene. Sammenstillingen er basert på blant annet Halvorsen 2003, Johannesen og Tufte 2002 og Hellevik 2002 (Larsen 2007) NTNU fakultet for arkitektur og billedkunst 16

17 Tabell 2 Oversikt over de viktigste forskjellene mellom kvantitative og kvalitative metoder 2.3 Datainnsamling Det er vanlig å skille mellom primærdata og sekundærdata. Nye data som forskeren selv samler inn ved hjelp av ulike metoder regnes som primærdata. Undersøkelser som er gjennomført av andre og presentert i bøker, rapporter, avhandlinger o.l. regnes som sekundærdata. Skal man benytte hva andre tidligere har undersøkt, er det av stor viktighet at man vurderer validiteten og reliabiliteten av undersøkelsene som tidligere er gjennomført. Uten kritisk blikk på det man bruker kan man risikere at man ikke sitter igjen med et korrekt bilde av det man ønsker å forske videre på (Larsen 2007). NTNU fakultet for arkitektur og billedkunst 17

18 2.4 Valg av metode Masteroppgave i eiendomsutvikling og forvaltning 2011 De mest vanlige metodeopplegg kan beskrives med følgende punkter (Olsson 2010): Rene litteraturstudier o Sammenstille teori og tidligere studier på et område, eksempelvis OPS o Sammenligne to perspektiver, tilnærminger, eks. vedlikeholdsplanlegging i bygg og mekanisk utstyr Single Casestudier Multi case studier går et mønster igjen? Kvantitativ dataanalyse innledningsvis, etterfulgt av uttesting og kvalitetssikring av foreløpige resultater gjennom intervjuer. Innledende intervjuer, etterfulgt av kvantitative analyser av data. Kvalitativ undersøkelse først, etterfulgt av en spørreundersøkelse. Spørreskjema først, etterfulgt av oppfølgende intervjuer. Jeg har i hovedsak valgt å gjennomføre masteroppgaven som en litteraturstudie. Formålet med litteraturstudiene har vært å illustrere relevante virkemidler som kommunene kan vurdere å benytte når større eiendomsprosjekt ønskes realisert. Datainnsamlingen er i hovedsak basert på om fattende søk i BIBSYS og Google. I BIBSYS har jeg i hovedsak funnet bøker og offentlige rapporter. Jeg anser at bøkene og rapportene som er benyttet i oppgaven er utarbeidet av troverdige kilder. Gjennom søk i Google har jeg i tillegg fått en oversikt over andre rapporter, artikler og andre presentasjoner av virkemidler og prosjekter som har vært interessant å illustrere i oppgaven. I de tilfeller der sekundærkildene har vist til primærkilder, som for eksempel lovbestemmelser, har jeg der jeg har funnet det naturlig også benyttet meg av primærkilden i min fremstilling. I tillegg til litteraturstudiet har jeg også hatt interne uformelle samtaler på ledernivå i virksomheten der jeg jobber (Kongsberg kommunale eiendom), for å få innspill på hvordan en intern prosess fra A til Å kan beskrives. Jeg har ikke benyttet meg av manus i disse samtalene. NTNU fakultet for arkitektur og billedkunst 18

19 3 Nærmere presentasjon av utgangspunktet for oppgavens problemstilling Den kommunale eiendomsforvaltningen blir i de aller fleste tilfeller overlatt til rådmannen. Det er da opp til rådmannen å avgjøre hva som er den mest hensiktsmessige måte å organisere forvaltningen på (Kommunale eiendomsforetak 2011). En måte å gjøre det på er at hver enkelt virksomhet i kommunen tar et selvstendig ansvar for eget bygg. Iht. en oversikt fra NOU 2004:22 Velholdte bygninger gir mer til alle finnes det eksempler på kommuner som gjør det på denne måten, men i et stort flertall av kommunene har rådmannen valgt å legge eiendomsforvaltning til en egen sentral enhet innenfor kommunens sentrale administrasjon. Figur 3 Organisasjonskart tradisjonell forvaltning Kommunestyret Rådmannen Helse og sosial Pleie og omsorg Oppvekst Kultur Et alternativ til den tradisjonelle eiendomsforvaltningen er muligheten for kommunen til å legge eiendomsforvaltningen til et kommunalt eiendomsforetak (KF). Det finnes ca. 20 slike eiendomsforetak blant kommunene i Norge. Det å opprette et kommunalt eiendomsforetak er ofte for at eieren, kommunestyret, ønsker å få et tydeligere fokus på, og bevisst arbeid med, sine eiendommer. Reglene for kommunale foretak følger av kommunelovens kapittel 11. Et kommunalt foretak er en utskilt del av kommunens øvrige forvaltning, men foretaket er økonomisk og rettslig en del av kommunen. Eier er dermed direkte ansvarlig for all virksomhet i foretaket. Dette følger av kommunelovens 61. NTNU fakultet for arkitektur og billedkunst 19

20 Figur 4 Målsettingen med å etablere et kommunalt eiendomsforetak (Kommunale eiendomsforetak 2011) Det at et kommunalt foretak er økonomisk og rettslig en del av kommunen innebærer at foretaket i all hovedsak ikke har flere virkemidler til disposisjon enn kommunen for øvrig. Det å danne et kommunalt foretak vil derfor ikke i seg selv kunne benyttes for å realisere et eiendomsprosjekt som kommunen ikke har økonomisk kapasitet til å gjennomføre. Tabell 3 Organisasjonskart kommunalt eiendomsforetak Utgangspunktet for oppgaven er de utfordringer en kommune vil kunne møte i forbindelse med ønsket om å realisere større eiendomsutviklingsprosjekt som et ledd i for eksempel utviklingen av sentrum i en by eller for å dekke et reelt behov for innbyggerne i kommunen. Mange kommuner har selv et begrenset økonomisk handlingsrom for realisering av, eller deltakelse i, de funksjoner man ønsker å styrke byutviklingen med. Selskapsformen KF gir som nevnt ovenfor heller ikke tilgang til betydelige andre virkemidler enn NTNU fakultet for arkitektur og billedkunst 20

21 kommuneorganisasjonen forøvrig, og har derfor en begrenset anvendelse dersom kommunen skal finne de nødvendige virkemidler for stor deltakelse i realisering av sentrumsutviklingen. Utgangspunktet for oppgaven er derfor, uavhengig av om kommunen har organisert eiendomsforvaltningen på tradisjonell måte eller har dannet et kommunalt foretak, å redegjøre for hva som finnes av relevante virkemidler for å oppnå en realisering av større eiendomsutviklingsprosjekt. Formålet med oppgaven er å illustrere hvilke virkemidler som er tilgjengelige, slik at man deretter kan ta et valg om i hvor stor grad kommunen selv skal anvende investerings- og/eller driftsmidler inn mot en realisering av egne eller andres funksjoner, samt om kommunen skal anvende eksisterende bygg og tomter (eiendomskapital) inn mot en løsning. Og videre: om kommunen vil omgjøre egne foretak til AS-er, opprette nye AS-er i tilknytning til foretak eller som nye, og om selskapsformene skal være heleide av kommunen eller i partnerskap med andre. IKS omtales også som virkemiddel. Det samme gjøres ulike former for OPS-løsninger m.m.. NTNU fakultet for arkitektur og billedkunst 21

22 4 Bevilgninger over kommunens budsjett Masteroppgave i eiendomsutvikling og forvaltning 2011 Når kommunen skal bygge kommunale bygninger er utgangspunktet at det gjøres etter følgende modell (KPMG 2003): Finansiering til bygging bevilges over kommunens budsjetter. Investerings- og driftsutgifter sees i stor grad hver for seg. Utgifter påløper i utviklings- og byggefasen Privat sektor er underleverandør av klart spesifiserte enkeltoppgaver etter offentlige anbud. Både tap og innsparinger tilfaller det offentlige. Det offentlige fokuserer mye på hvordan det skal leveres. Fordelen med å benytte denne modellen er at kommuneorganisasjonen kjenner modellen godt og har kompetanse og rutiner for å gjennomføre vedtatte prosjekter på en god måte. Generelt sett er det ikke noe i veien for at kommunen tar opp store lån, dvs. langt større lån enn kommunen gjør i dag. Det er vel også sannsynlig at lånene kan spres over noen flere år slik at man ikke behøver å låne for eksempel 400 mill. kr. ett enkelt år. Dette vil i så fall bidra til at eiendomsprosjektet kan være lettere å gjennomføre da likviditetsbelastningen kan spres noe mer. Det forutsettes imidlertid at renter og avdrag kan dekkes uansett lånebeløp. Dette kan være utfordrende uten leieinntekter fra tidspunkt for låneopptak. Mange kommuner har store nok utfordringer knyttet til de låneopptakene som er lagt inn i kommunens handlingsprogram per i dag. Kommunene er avhengig av et nettoresultat som kan bære renter og avdrag. Dette føres i drift og kan ikke lånes til. Det er for øvrig en betydelig risiko knyttet til så store lån selv om man tegner langsiktige leieavtaler siden det her kan være snakk om spesialbygg uten en åpenbar alternativ anvendelse. Selv om byggene skulle være mulig å benytte til andre formål, er det neppe alle kommuner som har et velfungerende marked for slike bygg. Skulle kommunen være på Robek eller havne der igjen, vil fylkesmannen neppe godkjenne låneopptak i den størrelsesorden vi snakker om her, i hvert fall ikke om en overvekt av byggenes leietakere ikke kan regnes som kjernevirksomhet for kommunen. NTNU fakultet for arkitektur og billedkunst 22

23 I følge kommunal og regionaldepartementet er Robek et register over kommuner og fylkeskommuner som må ha godkjenning fra Kommunal- og regionaldepartementet for å kunne foreta gyldige vedtak om låneopptak eller langsiktige leieavtaler. Tidligere måtte alle kommuner og fylkeskommuner ha en slik godkjenning men nye regler i 2001 gjør at det nå bare er kommuner og fylkeskommuner med økonomisk ubalanse som må ha godkjenning fra departementet. Det følger av kommunelovens 60 nr. 1 at en kommune er i økonomisk ubalanse dersom: Kommunestyret har vedtatt å fastsette et årsbudsjett uten at alle utgifter er dekket inn på budsjettet. Kommunestyret har vedtatt å fastsette en økonomiplan uten at alle utgifter er dekket inn på økonomiplanen. Kommunestyret etter kommuneloven 48 nr. 4 har vedtatt at et regnskapsmessig underskudd skal fordeles ut over det påfølgende budsjettår etter at regnskapet er framlagt, eller Kommunen ikke følger vedtatt plan for dekning av underskudd. Per 4. juli 2011 er det registrert 51 kommuner på ROBEK-listen. NTNU fakultet for arkitektur og billedkunst 23

24 5 Danne AS heleid eller i samarbeid med annen aktør 5.1 Innledning Jeg vil innledningsvis gi en generell redegjørelse for hva et aksjeselskap er. Aksjeselskap er å regne som en sammenslutning. Sammenslutninger faller i to hovedgrupper: Selskaper og foreninger (organisasjoner, lag). Jeg vil videre i oppgaven avgrense mot foreninger og kun se nærmere på selskaper. Iht. selskapsloven 1-1 femte ledd har ikke en kommune, fylkeskommune eller interkommunalt selskap lov til å være deltaker i ansvarlig selskap eller kommandittselskap. Jeg avgrenser derfor også mot disse selskapsformene og står da igjen med å redegjøre for selskaper med begrenset deltakeransvar (aksjeselskaper). 5.2 Generelt Et selskap hvor det er avtalt et begrenset ansvar for samtlige deltakere, er i utgangspunktet et aksjeselskap, jfr. aksjeselskapsloven (asl.) 1-1 annet ledd (Knoph et al. 2009). Aksjeselskap kan, i motsetning til selskap som må ha to eller flere parter, bare ha en deltaker, jfr. asl. 1-1, jfr. 3-1 annet ledd. Et aksjeselskap er et eget rettssubjekt og regnes formelt sett ikke som en del av kommunen, verken organisatorisk, økonomisk eller kompetansemessig. Gjennom sine vedtatte budsjetter har aksjeselskapet egne økonomiske rammer. Det vil si at aksjeselskapets investeringer og driftsposter holdes utenfor kommunens budsjett. Skulle selskapet vise seg ikke å være økonomisk bærekraftig vil aksjeselskapsformen begrense kommunens ansvar og økonomiske risiko. Aksjonærenes økonomiske risiko er begrenset til aksjeinnskuddet, med tillegg av eventuelle eierlån til selskapet (Asker kommune 2009). 5.3 Aktuelle måter for kommunen å organisere eierselskapet til selskapet Det kan være ulike måter for kommunen å organisere eierskapet til selskapet. Kommunen etablerer kommunalt eid frittstående AS Kommunens eiendomsforetak KF etablerer et AS Kommunen eller kommunens eiendomsforetak (KF) etablerer et AS sammen med andre NTNU fakultet for arkitektur og billedkunst 24

25 For kommuner som har valgt å organisere eiendomsforvaltningen på tradisjonell måte er kun første og tredje punkt aktuelle. I kommuner med kommunalt eiendomsforetak vil alle tre alternativ være aktuelle. Når disse alternativene nevnes er det ikke med tanke på at man skiller ut hele eiendomsforvaltningen i et aksjeselskap. Det må gjøres en vurdering av om det skal opprettes et aksjeselskap spesielt med tanke på å realisere et eller flere bestemte eiendomsprosjekt. Kommunen må i tillegg vurdere hvilken eierkonstellasjon som eventuelt skal velges. Her er det ulike behov og prioriteringer som må settes opp mot hverandre og beslutningen må til slutt tas med bakgrunn i hva som kommunen avgjør er viktigst å ta hensyn til. Følgende momenter bør være en del av kommunens vurdering av de ulike alternativer Hvor stort er behovet for ekstern finansiering? Hvor stort er behovet for å tilføre ekstern eiendomsfaglig kapasitet og kompetanse? Hvor viktig er det å ha påvirkningsmulighet også etter at eiendomsprosjektet er ferdigstilt? Spesielt i mindre kommuner kan et større eiendomsprosjekt være belastende for kommuneøkonomien. I tillegg er ofte det eiendomsfaglige miljøet i kommunen relativt lite og det er kanskje lite erfaring med å jobbe med større prosjekter. Selv om kommunen i utgangspunktet ønsker størst mulig påvirkningsmulighet over prosjektet, kan det være at eneste alternativ for å få finansieringen og nødvendig faglig kapasitet og kompetanse på plass, er å innlede et samarbeid med andre aktører. Drammen kommune har benyttet en slik modell. I desember 2004 vedtok Drammen bystyre å kjøpe tomta som Papirbredden ligger på i dag (Grønland 58) sammen med tomta på andre siden av gata (parkeringsplassen). Drammen vedtok samtidig å inngå en partnerskapsavtale med Entra Eiendom AS og de dannet det selskapet som i dag heter Papirbredden Eiendom AS. Eierforhold i Papirbredden Figur 5 Papirbredden i Drammen som blant annet inneholder bibliotek og høgskole NTNU fakultet for arkitektur og billedkunst 25

26 Eiendom AS er fordelt slik at Entra Eiendom AS eier 60 % og Drammen Eiendom KF 40 %. Drammen kommunes bidrag til selskapets egenkapital var tomta som ble kjøpt for 40 millioner. 5.4 Økonomiske/ juridiske problemstillinger Skal en kommune danne et aksjeselskap alene eller ta initiativ til lignende type samarbeid som Drammen kan det bli en utfordring med hensyn til egenkapital. Det følger av kommuneloven at kommuner er underlagt forbud mot å gi garantier for "andres gjeld, og i denne forbindelse regnes også 100 % kommunalt eide aksjeselskap som "andre". Kommunalt eide aksjeselskap er imidlertid ikke underlagt de særlige regler som gjelder for kommunen for eksempel med hensyn til å ta opp lån (Asker kommune 2009). Kommunen har imidlertid anledning til å benytte eiendom som kommunen eier som egenkapital i det nye selskapet. Dette forutsetter imidlertid at kommunen bør eie eiendom/bygg i det området som det er aktuelt å gjennomføre eiendomsprosjektet. I kommuner som har opprettet kommunale eiendomsforetak med eget styre kan det bli et spørsmål om et KF kan eie et AS og at styret i et KF gjennom et slikt eierskap kan opptre som generalforsamling. KS-advokatene har sett nærmere på disse spørsmålene i en utredning for Kongsberg kommune. Det fremkommer av kommuneloven 67 at styret i et KF har myndighet til å treffe avgjørelse i alle saker som gjelder foretaket og dets virksomhet. Ettersom et KF er en del av kommunen som eget rettssubjekt, vil det alltid være kommunen, ikke KF et som er eier av aksjeselskapet selv om det har nær tilknytning til den virksomheten KF et driver. Det antas derfor at generalforsamlingsrollen ikke kan utøves av styret i et KF uten fullmakt fra kommunestyret. Eventuelt kan kommunen la enkelte av medlemmene i KF- styret velges inn i styret i AS et (KS-advokatene 2010). I og med at KF ikke har alminnelig rettsevne, men er en del av kommunen som rettssubjekt innebærer dette at foretaket ikke kan etablere datterselskaper uten fullmakt fra kommunestyret. Det blir da opp til kommunestyret om det er vilje til å delegere denne NTNU fakultet for arkitektur og billedkunst 26

27 myndigheten til foretaket. Slik delegering kan gjøres i utformingen av foretakets vedtekter, eller i et eget vedtak. Bruken av aksjeselskap til utføring av kommunale oppgaver, eller kommunale prosjekter medfører ikke at reglene for offentlige anskaffelser og anbudsplikt ikke kommer til anvendelse. Problemstillingen om konkurransevridende støtte gjelder også for offentlig eide aksjeselskap (Asker kommune 2009). 5.5 Omfattes samarbeidsavtaler av reglene for offentlige anskaffelser? Opprettelse av et AS er i utgangspunktet ikke en anskaffelse, og faller derfor utenfor dette regelverket. Det er heller ikke i seg selv å regne som offentlig støtte. Kommunen kan derfor velge medeiere på fritt grunnlag, under forutsetning av at det ikke er et forsøk på omgåelse av regelverket om offentlig støtte, eller offentlige anskaffelser. Utgangspunktet er derfor at kommunen kan inngå medeierskap med hvem kommunen måtte ønske på eiersiden i et AS. Det man imidlertid må være oppmerksom på er at dersom selskapet selv utarbeider konkurransegrunnlag som for eksempel gjelder eierskap eller ombyggingsarbeider på bygg, vil private som er inne på eiersiden i selskapet ikke ha anledning til å gi tilbud i konkurransen. Dette følger direkte av lov om offentlige anskaffelser 5 som beskriver de grunnleggende kravene til hvordan en konkurranse skal gjennomføres (KS-advokatene 2011). Bestemmelsen har følgende ordlyd. 5 Grunnleggende krav Oppdragsgiver skal opptre i samsvar med god forretningsskikk, sikre høy forretningsetisk standard i den interne saksbehandling og sikre at det ikke finner sted forskjellsbehandling mellom leverandører. En anskaffelse skal så langt det er mulig være basert på konkurranse. Oppdragsgiver skal sikre at hensynet til forutberegnelighet, gjennomsiktighet og etterprøvbarhet ivaretas gjennom anskaffelsesprosessen. Utvelgelse av kvalifiserte anbydere og tildeling av kontrakter skal skje på grunnlag av objektive og ikke-diskriminerende kriterier (http://www.lovdata.no/all/tl html#5). NTNU fakultet for arkitektur og billedkunst 27

28 Det samme vil gjelde private som er inne som rådgivere for selskapet. Dette følger av forskrift for offentlige anskaffelser Bruk av rådgivere ved utarbeidelse av spesifikasjoner Oppdragsgiver skal ikke søke eller motta råd som kan bli benyttet under utarbeidelsen av spesifikasjoner for en bestemt anskaffelse fra noen som kan ha økonomisk interesse i anskaffelsen, når dette skjer på en måte som vil kunne utelukke konkurranse (http://www.lovdata.no/for/sf/fa/ta html#3-8). Dette betyr at man må være nøye med å velge samarbeidspartnere som ikke er i en posisjon til enten selv eller gjennom et selskap ønsker å legge inn anbud på oppdrag fra aksjeselskapet (KS-advokatene 2011). 5.6 Hvordan sikre styring av utviklingen også etter etablering Det er ikke mulig med direkte politisk styring i forhold til et aksjeselskap. Påvirkningen må skje via generalforsamlingen i selskapet. For i størst mulig grad å sikre eierstyringen bør kommunen sørge for å ha aksjemajoriteten i selskapet. Det er tillegg til en viss grad mulig å påvirke gjennom de betingelser som politikerne setter i eventuelle endringer ved bruk av planverktøy i henhold til plan og bygningsloven (KS-advokatene 2011). NTNU fakultet for arkitektur og billedkunst 28

29 6 Offentlig privat samarbeid 6.1 Generelt Masteroppgave i eiendomsutvikling og forvaltning 2011 I følge KPMG (2003) innebærer offentlig privat samarbeid (OPS) at en offentlig tjeneste utvikles og/eller drives av private etter forespørsel fra det offentlige, og der risiko fordeles mellom privat og offentlig sektor. Det innebærer at den private part bærer ansvaret for å finne den mest hensiktsmessige måten å produsere tjenesten på, reise kapital, gjennomføre utbyggingen og deretter vedlikeholde og drifte fasiliteten. OPS-portalen Norge definerer OPS som et: samarbeid mellom offentlig og privat sektor om et prosjekt eller en tjeneste, der privat sektor tar en større del av ansvaret knyttet til utvikling og/eller drift av prosjektet/tjenesten. Den offentlige aktøren beskriver oppgaven som skal løses, og beskriver hvilke standarder og kvaliteter man vil ha levert. Innenfor disse rammene får den private aktøren frihet til å planlegge og gjennomføre arbeidet på en mest mulig hensiktsmessig måte (OPS-portalen). Offentlig privat samarbeid (OPS) har i hovedsak to hensikter: 1. Finansiering av offentlige interesser 2. Overlate til den som bygger å drifte leveransen etterpå. Dette skaper insentiver for den som bygger til ikke å overse byggefeil, lage gode løsninger som forenkler vedlikeholdet og driften av bygget etc. Det er normalt å snakke om en kombinasjon av disse hensiktene, men for å oppnå hensikt 2 er det ikke nødvendig med privat finansiering av prosjektet. Den viktigste forskjellen på OPS og dagens norske modell for utbygging/utvikling og drift er at: NTNU fakultet for arkitektur og billedkunst 29

30 Tabell 4 Illustrasjon forskjellen på OPS og dagens norske modell for utbygging/utvikling og drift (KPMG 2003). 6.2 Bakgrunn England har vært et foregangsland på OPS. I følge KMPG (2003) ble OPS benyttet i England første gang Siden 1994 har England hatt som regel at alle statlige investeringsprosjekt skal vurderes og gjennomføres som et OPS-prosjekt. Bare når det ikke er hensiktsmessig skal det vurderes å finansiere prosjektet via statlig finansiering. Dette var oppstarten for en satsning på OPS i flere land. I begynnelsen var det hovedsakelig OPS-prosjekter knyttet til transportsektoren som var det mest aktuelle. Hovedhensikten var å finne en finansieringsmåte som ikke belastet de offentlige budsjettene. Man har imidlertid sett en utvikling der det har blitt aktuelt å benytte OPS også på andre offentlige kjerneområder. I rapporten til KPMG (2003) viser statistikk at 37 % av signerte OPS-kontrakter var forbeholdt transportsektoren. Resterende kontrakter er fordelt blant annet på helse, utdannelse, forsvar og fengsel. I Norge har man ikke hatt samme tradisjon for å benytte OPS-prosjekt som i England. Det har vært og er fortsatt stor uenighet om bruken av OPS. Dermed har man i Norge sammenlignet med England foreløpig ikke gjennomført særlig mange OPS-prosjekt. I Innst. S. nr. 137 ( ) får man et innblikk i den grunnleggende politiske uenighet med hensyn til om NTNU fakultet for arkitektur og billedkunst 30

31 etablering av OPS-prosjekter er rette for å løse offentlige helseoppgaver. Helse- og omsorgskomiteen behandlet et forslag om etablering av OPS-prosjekter knyttet til fremtidige sykehusbygginger. Forslaget ble nedstemt av komiteens flertall. Deler av flertallet i komiteen sier om OPS-prosjekter at OPS-prosjekter basert på privat finansiering gjennom private lån vil være dyrere enn offentlig finansiering som vil ha lavere rente. OPS-prosjekter vil føre til mindre fleksibilitet da den offentlige myndighet ikke kan si opp leieavtalen uten å hefte økonomisk for den. Mindre fleksibilitet vil etter dette flertallets oppfatning føre til lavere effektivitet og dermed høyere kostnad. Dette flertallet viser også til at en privat utbyggers skal ha fortjeneste av investeringen, som det offentlige ikke trenger å ta hensyn til (Innst. S. nr. 137 ( ) s. 1-2). Videre skriver flertallet at en privat aktør kan også gå konkurs, og dermed vil ikke den offentlige myndighet kunne kreve den resterende del av ytelsen som for eksempel manglende ferdigstillelse og manglende oppfølging av drift og vedlikehold (Innst. S. nr. 137 ( ) s. 2). Avslutningsvis oppsummerer flertallet sitt syn med å si at de økte ulempene som ligger i dyrere finansiering, svekket budsjettstyring, kompliserte kontrakter, økt kostnad forbundet med privat fortjeneste og med tilsyn og kontroll, at utbygger kan gå konkurs og den lange varigheten i kontraktene, ikke veier opp de eventuelle positive sidene ved en slik finansiering (Innst. S. nr. 137 ( ) s. 2). Mindretallet argumenter for sitt syn med at det skal være et offentlig ansvar å sørge for bygging av sykehus, men at offentlig, privat samarbeid om utbygging kan være hensiktsmessig også på dette området (Innst. S. nr. 137 ( ) s. 2). NTNU fakultet for arkitektur og billedkunst 31

32 Mindretallet påpeker videre at En privat leverandør i et OPS-prosjekt har et helhetsansvar for kostnadene, både for drift og investeringer. En slik modell innebærer at det offentlige til en viss grad er skjermet for eventuelle kostnadsoverskridelser, og at det gis et insentiv til bedre kostnadskontroll i prosjektet (Innst. S. nr. 137 ( ) s. 2). Deler av mindretallet argumenterer videre for at OPS (offentlig, privat samarbeid)-finansiering vil etter disse medlemmers syn kunne være med på å finansiere prosjekter innenfor sykehussektoren og få prosessene til å gå langt fortere enn hva man kan forvente med dagens investeringshastighet over statsbudsjetter (Innst. S. nr. 137 ( ) s. 2). Ved behandling av Nasjonal Transportplan besluttet Stortinget å gjennomføre tre prøveprosjekter etter en modell for OPS. Det siste av de tre prøveprosjektene vedtatt av Stortinget ble åpnet i Prosjektet omfatter bygging og drift i 25 år av ny firefeltsveg fra Grimstad til Kristiansand. I løpet av de siste 10 årene har man i tillegg til vegprosjektene nevnt ovenfor hatt eksempler på bruk av OPS i forbindelse med utvikling av eiendom. Dette gjelder blant annet Ullensaker kommune, Asker og Røyken kommune og Oslo kommune. Jeg kommer litt senere i kapitlet til å gå litt nærmere inn på disse prosjektene. 6.3 Hvilke former for OPS har vi? Det finnes mange ulike samarbeidsformer og modeller for OPS. Samtlige modeller og samarbeidsrelasjoner utgår fra samme grunnide, at den private aktøren overtar hele eller deler av risikoen og ansvaret for å utvikle og drive en offentlig tjeneste i en definert periode. NTNU fakultet for arkitektur og billedkunst 32

33 Tabell 5 Basert på hvilke type fasilitet som skal opereres, kan de ulike OPS formene fremstilles på følgende måte (KPMG 2003) Bygge-drive-overføre (Build-Operate-Transfer) Dette er den «opprinnelige» formen for OPS. Her er hovedpoenget at privat sektor gis ansvar for å designe, utvikle, drive og vedlikeholde en fasilitet, og at det offentlige betaler for investeringen gjennom fasilitetens livsløp. Det er mange underformer under denne hovedformen, avhengig av hva som er hovedanliggende i OPS-prosjektet. Etter kontraktsperiodens utløp overføres fasiliteten vanligvis til det offentlige. Det er imidlertid eksempler på at bygninger forblir i privat sektors eie etter driftsperioden (KPMG 2003) Tjenesteutsettingskontrakter På samme måte som ved Bygge-drive-overfør kontrakter fokuseres det i kravspesifikasjonen på tjenestens ytelser, ikke hvordan tjenesten produseres. Det offentlige beholder kontroll over tjenestetilbudets omfang og kvalitet. Samtidig lar det offentlige private tjenesteytere konkurrere om å utføre tjenesten basert på pris og ønsket kvalitet. Den skiller seg fra den foregående ved at den ikke inkluderer en investering og utbygging av fasilitet (KPMG 2003). NTNU fakultet for arkitektur og billedkunst 33

34 6.3.3 OPS som joint venture selskap Masteroppgave i eiendomsutvikling og forvaltning 2011 Denne OPS formen skiller seg fra de andre nevnt ovenfor ved at det offentlige og private samarbeider i et felles eiet selskap. Tanken er at det offentlige skal finansiere, eie og operere sammen med private om en tjeneste eller en fasilitet. Hensikten med et joint venture selskap er at begge parter skal bidra med egne «verdier» til et nytt felles selskap. Denne formen for OPS er hittil ikke mye brukt. Foreløpig er det det vanligere at OPSselskapet er heleid av private. Joint ventures gir muligheter for et meget tett partnerskap og dermed en mer direkte offentlig styring, enn om det opprettes i et privat OPS-selskap. Joint ventures er en måte å organisere eierforhold i og styring av OPS-selskapet. Det kan derfor brukes uavhengig av om det er en bygge-drive-overføre OPS eller en tjenesteutsettings OPS (KPMG 2003). 6.4 Gir OPS billigere tjenester? Basert på avisartikler, rapporter osv. er det åpenbart at det er stor uenighet rundt dette spørsmålet. Jeg har tidligere i oppgaven vist til avisartikkelen i Dagens næringsliv om LOs Roar Flåthen som sterkt kritiserer bruken av OPS. Det er ikke vanskelig å lete frem artikler som representerer det stikk motsatte syn. Som nevnt er det bestilt flere rapporter som omhandler temaet. Rapporten til KMPG (2003) som er henvist til tidligere i dette kapitlet ble bestilt av Nærings- og handelsdepartementet. I 2008 bestilte Nærings- og handelsdepartementet en rapport av Vista Analyse som har tittelen Offentlig Privat Samarbeid (OPS) og innovasjonspolitikk. Utbredelse, opprinnelse og erfaringer fra OPS et utgangspunkt for utforming av innovasjonsvirkemidler?. I 2010 laget Vista Analyse AS en rapport etter innspill fra NHO med tittelen Raskere og smartere samferdselsutbygging Innspill til modeller for finansiering og gjennomføring av samferdselsprosjekter. I forordet til rapporten står det blant annet at målet med rapporten er å gi beslutningstakere bedre kunnskap og informasjon for å ta riktige beslutning som sikrer en raskere, mer rasjonell utbygging av norsk samferdsel. Avslutningsvis nevner jeg rapporten Fagforbundet publiserte i 2011 med tittelen Offentlig-privat samarbeid. Dyrt og dumt. Innholdet i rapportene har ulike konklusjoner og jeg vil nedenfor gi en kort gjennomgang av argumentene rapportene bruker om temaet. NTNU fakultet for arkitektur og billedkunst 34

35 6.4.1 Kartlegging og utredning av former for offentlig privat samarbeid (KPMG 2003) Rapporten til KPMG sier blant annet følgende om spørsmålet om OPS gir billigere tjenester: Hittil har en ikke sett det fulle bilde av eventuell kostnadsbesparelse ved mange internasjonale OPS-prosjekter. For å oppnå dette må hele livssyklusperspektivet til en fasilitet/ et prosjekt vurderes. Flere av prosjektene har opptil 4o års varighet og det er derfor ikke mulig å vurdere den samlede besparelse ennå. Det er ofte den siste halvdel av et OPS-prosjekt at eventuelle besparelser på drifts- og vedlikeholdssiden synliggjøres (KPMG 2003 s. 18). Videre står det i rapporten: Innsparingstiltakene avhenger blant annet av hvor effektivt offentlig sektor i dag produserer tjenestene, hvor sterk konkurransen er og hvor dyktige offentlig sektor er til å forhandle kontrakter (KPMG 2003 s. 18) Offentlig Privat Samarbeid (OPS) og innovasjonspolitikk (Vista Analyse AS 2008). I rapporten står det blant annet følgende: OPS-kontrakter er beheftet med store transaksjonskostnader. Det stilles store krav til kompetanse og kapasitet i forbindelse med utforming av anbudsgrunnlag, forhandlinger og vurderinger av tilbud, og ikke minst, kvalitetsoppfølgingen gjennom kontraktens varighet (ofte år). Kontraktsformen er derfor mest egnet for store prosjekt (Vista Analyse AS 2008 s. 4). NTNU fakultet for arkitektur og billedkunst 35

36 Videre står det at De viktigste argumentene for OPS som kan ha betydning for offentlige budsjetter, er at OPS kan: Redusere det offentliges utgifter til utbygging, vedlikehold og eventuelt utnyttelse av offentlig eid infrastruktur Påvirke rekkefølgen av prosjektet slik at de mest lønnsomme prosjektene blir valgt først (Vista Analyse AS 2008 s. 4) Raskere og smartere samferdselsutbygging. Innspill til modeller for finansiering og gjennomføring av samferdselsprosjekter (Vista Analyse AS 2010) I rapporten står det følgende om OPS i forhold til økonomi: OPS og lånefinansiering gjennom privat finansiering skiller seg fra de andre modellene med potensielt høyere finanskostnader. I et fungerende kapitalmarked er denne forskjellen minimal. I samfunnsøkonomisk forstand representerer OPS med privat finansiering en alternativ måte å få tilgang til den samlede sparingen på (Vista Analyse AS 2010 s. 22). Videre står det i rapporten at: Erfaringene med de alternative finansieringskostnadene er gjennomgående gode. Forutsigbarheten knyttet til fremtidig finansiering har lagt til rette for en effektiv prosjektgjennomføring og bidratt til raskere fremdrift. Normalt vil rasker fremdrift i tråd med planer også bidra til lavere kostnader. Ut over dette er kostnadene ofte vanskelige å sammenligne, blant annet fordi ulike modeller innebærer ulik risikofordeling mellom det offentlige og leverandøren (Vista Analyse AS 2010 s. 23) Offentlig-privat samarbeid. Dyrt og dumt (Bakke 2011) Fagforbundets rapport bruker en del av plassen til å gjennomgå Vista Analyses rapport fra Rapporten fremhever det Vista skriver om at OPS-kontrakter er beheftet med store transaksjonskostnader. NTNU fakultet for arkitektur og billedkunst 36

37 Videre er imidlertid rapporten sterkt kritisk til det Vista skriver om virkningene på offentlige budsjetter. I rapporten står det at Her tar Vista grundig feil. Det er en entydig erfaring at OPS-prosjekter vil bli dyrere og dermed belaste offentlige budsjetter mer, enn tradisjonelle måter å finansiere og gjennomføre utbygginga på. I motsetning til hva Vista hevder, er det ingen tvil om at offentlig finansiering vil være billigere enn finansiering via OPS. Dette har en enkel forklaring. Det offentlige kan låne billigere enn private firmaer. Disse skal dessuten ha en avkastning på egenkapitalen som vil ligge godt over bankrenten (Bakke 2011 s. 41). Videre er rapporten kritisk til det Vista skriver om at OPS kan fungere som erfaringsoverføringer og utvikling i andre prosjekter og at dette kan bidra til besparelser i offentlige budsjetter ut over de eventuelle bidragene som høstes fra hvert enkelt OPSprosjekt. De har følgende kommentar til dette. Når det ikke er slik at OPS gir lavere kostnader, vil det heller ikke være en standard som kan stimulere til andre tilsvarende billigere prosjekter. I stedet vil det være tradisjonelle prosjekter som kan bidra til slik erfaringsoverføring (Bakke 2011 s. 43). Avslutningsvis tar jeg med deler av det siste avsnittet i Fagforbundets rapport der det står at Men OPS-prosjektene er mye dyrere. En EIB rapport sammenlignet kostnadene ved OPS-veiprosjekter i Europa med konvensjonelle prosjekter. Dem fant at OPSprosjektene gjennomsnittlig var 24 prosent dyrere enn vanlig veiutbygging. I 2007 kansellerte den polske regjeringen et OPS-veiprosjekt nøyaktig av denne grunn (Bakke 2011 s. 47) Oppsummering Som man ser av argumentene i de ulike rapportene er det svært vanskelig å komme med et entydig svar på om OPS-prosjekter gir billigere tjenester. KPMGs (2003) rapport er den eldste og gir minst klare konklusjoner på dette spørsmålet. Vista Analyse sine to rapporter for henholdsvis Nærings- og handelsdepartementet (2008) og NHO (2010) argumenterer for at NTNU fakultet for arkitektur og billedkunst 37

38 det absolutt er mulig å få til dels store besparelser ved bruk av OPS-prosjekter, men at dette gjerne må knyttes til større prosjekter. Dette betyr at mindre kommuner som skal realisere prosjekter som i nasjonal målestokk er små, muligens ikke vil kunne forvente store besparelser. Fagforbundets rapport fra 2011 som er den tidsmessig nyeste rapporten har et helt annet utgangspunkt enn rapportene fra Vista. Konklusjonene i denne rapporten er helt tydelige på at OPS-prosjekter ikke er billigere enn konvensjonelle. Rapporten hevder sågar at OPSprosjekter er dyrere og at dette blant annet blir bevist i en EIB-rapport. Det er vanskelig å gi en eksakt forklaring på hvorfor rapportene har så forskjellig konklusjoner. Årsaken kan være at bestiller av rapportene har hatt forskjellig fokus og at dette gjenspeiler seg i ulik måte å angripe OPS-problematikken på. En annen årsak kan være at det i Norge fortsatt er relativt kort tid siden de første OPS-prosjektene ble igangsatt, slik at det fortsatt er vanskelig å gi et fasitsvar på hvordan disse prosjektene vil ende kostnadsmessig. 6.5 Forholdet til anskaffelsesregelverket Enhver tildeling av OPS må vurderes i forhold til anskaffelsesregelverket. I utgangspunkter er det ikke forskjell mellom anskaffelser i forbindelse med OPS- prosjekter og anskaffelser ved andre type eiendomsprosjekt. Regelverket gir krav til anskaffelsen, og skal sikre både mest mulig samfunnsøkonomisk anvendelse av offentlige midler, samt en rettferdig konkurranse om tildeling av offentlige oppgaver til leverandørene (KPMG 2003). I tillegg til de generelle krav som offentlighet, konfidensialitet, habilitet og opplysningsplikt mv., stilles det krav til gjennomføringen av konkurransen spesielt i forhold til (KPMG 2003): valg av anskaffelsesprosedyre krav til anbudsgrunnlaget, herunder bruk av tekniske spesifikasjoner og krav til leverandøren kunngjøring av konkurranse Gjennomføring av konkurranse, herunder med frister og vilkår for avvisning av tilbud Eventuell gjennomføring av forhandlinger (hvis tillatt) Tildeling av kontrakt og avslutning av konkurransen. NTNU fakultet for arkitektur og billedkunst 38

39 I og med at samarbeidet er så omfattende og langvarig vil en hovedutfordring for den offentlige aktør være at det stiller store krav til bestillerkompetanse og kapasitet til å følge opp samarbeidet med den private aktøren. Skal OPS være et aktuelt alternativ bør kommunen derfor utrede nærmere om det finnes kapasitet og slik kompetanse i organisasjonen. 6.6 Aktuelle OPS-prosjekter i Norge Som nevnt ovenfor skal jeg gi en kortfattet gjennomgang av noen aktuelle OPS-prosjekter som er gjennomført i løpet av de 10 siste årene Bo- og aktivitetssenter i Ullensaker kommune I Ullensaker kommune ble det i 2002 ferdigstilt et bo- og aktivitetssenter lokalisert på to steder. På en KS/NHO-konferanse i 2004 gjennomgikk Rådmannen Arne Bruknapp bakgrunnen for prosjektet og de foreløpige erfaringer med prosjektet. Bakgrunnen for at man valgte å gjennomføre dette som et OPS-prosjekt var hovedsakelig fordi man ønsket å ha et større fokus på kommunens primæroppgaver og redusere presset på egen utbyggingsorganisasjon. Videre ønsket man økt forutsigbarhet og pris. Dette hadde også sammenheng med at kommunen hadde manglende kortsiktig finansiell evne. Til slutt var det også interessant å få et prosjekt som kunne sammenlignes med andre prosjekter (Bruknapp 2004). Prosjektet besto av 92 sykehjemsplasser, 34 omsorgsboliger, dagsenter, aktivitetssenter og sentralkjøkken. Bruttoarealet var på ca m2. Leiekontrakten var på 20 år med mulighet til å forlenge i ytterligere 5 år i to omganger (Bruknapp 2004). Prosjektet startet i 1999 ved utarbeidelse av rom- og funksjonsprogram. Gjennomføring av anbudskonkurranse startet i august 2000 med prekvalifisering og ble avsluttet i august 2001 da valg av prosjekt ble besluttet av politikerne. Bygget ble overtatt i desember 2002 (Bruknapp 2004). Det viktige for kommunen når man skulle inngå kontrakt var at det var fokus på byggets funksjonalitet og at det ble beskrevet hva bygget skulle brukes til og hvilke krav man hadde til NTNU fakultet for arkitektur og billedkunst 39

40 byggets utforming. Det ble avtalt at kommunen skulle stå for renhold og energi. De resterende FDV-oppgaver med tilhørende kostnader var utleiers ansvar (Bruknapp 2004). Organisasjonsmodellen skiller seg noe fra en typisk OPS-modell fordi kommunen har separate avtaler med drifter og eier (Vista Analyse AS 2008). I følge Ullensaker kommune har deres erfaringer med prosjektet er de har hatt et godt samarbeid med de private selskapene som var Elcon som eier og ABB som drifter. Byggene ble overtatt til avtalt tid og det har ikke kommet noen økonomiske overraskelser. De mener også at de har fått gode, funksjonelle og pene bygg (Bruknapp 2004). I rapporten til Vista (2008) blir inntrykket fra 2004 bekreftet ved at Ullensaker fortsatt er svært fornøyde med byggene de har fått, og både kvalitetene og driftsøkonomien i disse er som forventet. Videre står det i rapporten at kontrakten med YIT, som har hatt ansvaret for forvaltning, drift og vedlikehold (FDV), har fungert så tilfredsstillende at de har utvidet leieog driftskontraktene fra 20 til 30 år (Vista Analyse AS 2008) Bo- og aktivitetssenter i Asker og Røyken kommune (Bråset bo- og omsorgssenter) I februar 2001 besluttet Asker og Røyken kommune at det skulle bygges 200 sykehjemsplasser i Røyken. Det ble bestemt at prosjektet skulle gjennomføres som et OPSprosjekt på samme måte som i Ullensaker kommune. Etter at beslutningen var tatt ble det invitert til et totalanbud på planlegging, bygging, FDV, samt finansiering og i juli 2002 ble det inngått kontrakt med Selvaag Senior AS. Bråset bo- og omsorgssenter ble bygget i 2 byggetrinn. 1. byggetrinn med 128 plasser sto ferdig i 2004, mens 2. byggetrinn med 72 plasser sto ferdig mai På samme KS/NHO-konferanse i 2004 som Ullensaker kommune gjennomgikk sitt OPSprosjekt var det en representant fra Asker kommune som presenterte erfaringer de hadde hatt med sitt OPS-prosjekt (Malm 2004). I foredraget ble det blant annet vist til en sammenligning av kostnader ved det å leie i stedet for å eie. Regnestykket viste at kostnaden var 523 millioner kroner med 20 års leie mot 477 NTNU fakultet for arkitektur og billedkunst 40

41 millioner kroner ved å eie med eget serielån over 20 år. Det vil si at kapitalkostnadene for kommunene er vesentlig høyere ved å leie kontra det å eie. Dette har sammenheng med at kommunen kan oppnå lavere rente på sine lån enn private selskaper (Malm 2004). I motsetning til Ullensaker kommune som var svært positive til hele prosjektet har Asker og Røyken opplevd det helt annerledes. Prosjektets utbyggingsfase var preget av konflikt mellom aktørene. Dette handlet blant annet om uenighet om forståelsen av kontrakten. I tillegg var det problemer med samarbeidsklimaet på det personlige plan. Konsekvensen ble at kommunene ønsket å kjøpe seg ut av kontrakten med Selvaag som var vinner av kontrakten. Dette var mulig grunnet en kjøpsopsjon som lå i kontrakten. Figur 6 Bråset bo- og omsorgssenter Imidlertid hadde ikke Røyken kommune økonomi til å kjøpe ut Selvaag slik at det endte med at Asker overtok eierskapet alene (Vista Analyse AS 2008). Selv om man satt igjen med et OPS-prosjekt som ikke hadde fungert på grunn av ulike omstendigheter var alle aktørene svært fornøyd med bygningen når det gjaldt utforming, kvalitet og driftsøkonomi. De har også en formening om at sykehjemmet ble ferdigstilt raskere fordi man ikke valgte en tradisjonell anbudskonkurranse (Vista Analyse AS 2008) Persbråten videregående skole og Høybråten grunnskole i Oslo I Oslo har Undervisningsbygg Oslo KF gjennomført to OPSkontrakter med SG Finans AS om bygging av Persbråten videregående skole og Høybråten grunnskole. Skolene ble ferdigstilt sommeren 2007 og våren I forbindelse med disse prosjektene er det skrevet en relativt omfattende rapport (Berg og Edvardsen, 2009) Figur 7 Persbråten videregående skole NTNU fakultet for arkitektur og billedkunst 41

42 I rapporten er det det gjort en totaløkonomisk vurdering med Persbråten som eksempel. Totalregnestykket ser slik ut: Lavere nåverdi av prosjektkostnadene inkl. finansieringskostnad: Kostnadsøkning pga. høyere prosesskostnad: Nettovirkning av forsikring mot byggefeil/skader: Totalvirkning lavere kostnader - 43,80 millioner + 4,25 millioner -2,00 millioner =41,55 millioner Imidlertid står det i rapporten at den økonomiske fordelen er vanskelig å tallfeste. Dette fordi det er vanskelig å få gode tall som kan sammenlignes med prosjektkostnaden og drifts- og vedlikeholdskostnaden. Videre står det i rapporten at prosesskostnaden vil kunne bli lavere dersom man gjennomfører lignende livsløps/ops-konkurranse (Berg & Edvardsen 2009a). I rapporten blir det påpekt både positive ting og forhold som kan forbedres. Nedenfor har jeg laget en sammenstilling av de viktigste momenter som er påpekt og som kan være nyttige innspill for kommuner som evt. vurderer å igangsette et OPS-prosjekt. Tabell 6 Sammenstilling positive ting og forhold som kan forbedres basert på erfaringer etter livsløp/opsprosjektene Persbråten videregående skole og Høybråten grunnskole (Berg & Edvardsen 2009a s. 8-10). NTNU fakultet for arkitektur og billedkunst 42

43 7 Interkommunalt samarbeid (IKS) 7.1 Generelt Masteroppgave i eiendomsutvikling og forvaltning 2011 Samarbeid mellom flere kommuner og/ eller fylkeskommuner kan organiseres som et interkommunalt selskap (IKS). Denne selskapsformen er regulert i lov om interkommunale selskap. Det følger av lovens 1 at alle deltakerne må være kommuner, fylkeskommuner eller interkommunale selskap. Videre følger det av 2 at selskapet er en egen juridisk enhet som er rettslig og økonomisk adskilt fra deltakerkommunene, men den enkelte deltaker hefter ubegrenset for sin andel av selskapets forpliktelser. Dette kan man lese ut av lovens 1 ved at det er et vilkår for at loven skal gjelde at ikke samtlige deltakere har et begrenset ansvar for selskapsforpliktelsene. Selskapet kan av den grunn ikke gå konkurs. Tabell 7 Utklipp fra artikkel i fdvnytt.no Et interkommunalt selskap skal ha et styre og en daglig leder som står ansvarlig for forvaltningen av selskapet. Deltakerne i samarbeidet utøver sin myndighet via et representantskap som er øverste myndighet i selskapet. Det betyr t den enkelte kommune ikke kan utøve direkte eiermyndighet overfor selskapets styre eller administrasjon (Brattås et al. 2009). I følge Kommunal- og regionaldepartementets database om interkommunalt samarbeid er det pr. januar 2009 registrert 1490 interkommunale samarbeid. Ingen av disse har eiendomsforvaltning som hovedformål (Brattås et al. 2009). Senere samme år ble databasen lagt ned slik at det ikke lenger er mulig å hente ut oppdaterte tall på hvordan utviklingen har vært siden På samme tidspunkt var det registrert 229 kommunale selskap. De mest dominerende områdene er teknisk sektor som har 100 selskap og støttetjenester for administrasjonen som har 47 selskap. Som nevnt ovenfor finnes det ingen IKS som har eiendomsforvaltning som hovedformål. Dette gjelder i stor grad også for norden. Det finnes imidlertid noen eksempler NTNU fakultet for arkitektur og billedkunst 43

44 f.eks. innenfor havnedrift der det er et betydelig innslag av forvaltning av eiendommene tilhørende havna (Brattås et al. 2009). 7.2 Fordeler og ulemper ved IKS Avslutningsvis i rapporten til Brattås et al. (2009), blir det nevnt en rekke momenter som enten kan være til hindring/ulempe eller regnes som en fordel/mulighet ved bruk av IKS i eiendomsforvaltningen (Brattås et al. 2009). Nedenfor vil jeg ta for meg et utvalg av momenter som blir nevnt. Tabell 8 Et utvalg av fordeler og ulemper ved IKS (Brattås et al s ) NTNU fakultet for arkitektur og billedkunst 44

45 8 Samarbeid med annen offentlig eiendomsaktør 8.1 Innledning Dersom det blir aktuelt å søke samarbeid med andre offentlige aktører, i form av sambruk av arealer, kan det være aktuelt velge en annen offentlig eiendomsutvikler, f.eks. Statsbygg. Fordelen med å utvikle et slikt samarbeid er at man får en partner som potensielt har finansielle muskler, samt bred erfaring med å utvikle bygningsmasse med stort areal. Spørsmålet blir om et slik samarbeid er mulig. 8.2 Statsbygg Om Statsbygg Om seg selv skriver Statsbygg følgende under om Statsbygg (http://www.statsbygg.no/): Statsbygg er statens sentrale rådgiver i bygge- og eiendomssaker, byggherre, eiendomsforvalter og eiendomsutvikler. Statsbygg har som mål å være statens førstevalg. Statsbygg er en statlig forvaltningsbedrift. Statsbyggs oppgave er å tilby gode og funksjonelle lokaler til statlige virksomheter, og å realisere vedtatte samfunnspolitiske mål i forhold til arkitektur, statlige planinteresser, kulturminnevern og miljø. Statsbygg skal gi råd ved kjøp og leie av lokaler, være byggherre på vegne av staten, sørge for god forvaltning av eiendommene som er knyttet til den statlige husleieordningen. Statsbygg skal også sikre statlige interesser i større eiendomsutviklingsprosjekter. Statsbygg organiserer, planlegger og gjennomfører om lag 160 prosjekter - større og mindre, til enhver tid, hvorav større prosjekter blir ferdigstilt hvert år (Statsbygg 2011). NTNU fakultet for arkitektur og billedkunst 45

46 8.2.2 Retningslinjer for Statsbygg Masteroppgave i eiendomsutvikling og forvaltning 2011 I rundskriv av fornyings- administrasjons og kirkedepartementet blir følgende sagt om hvilke retningslinjer som skal gjelde for behandling av forslag om igangsetting av statlige byggeprosjekter der husleien dekkes innenfor gjeldende budsjettrammer (kurantprosjekter): I pkt. 2 i retningslinjene står det at Uansett størrelse på prosjektet skal det foreligge signert leieavtale mellom Statsbygg (som byggherre og utleier) og departement/statlig virksomhet som leietaker, som grunnlag for gjennomføring av prosjektet (Rundskriv 2009 s. 2). Videre står i pkt. 5 at Alle kurantprosjekter med styringsramme (P50) på 50 mill. kroner eller mer, må legges fram for regjeringen i form av et regjeringsnotat. I notatet må det redegjøres for styringsrammen og den tilhørende husleien (Rundskriv 2009 s. 2). Endelig i pkt. 6 i retningslinjene står det at Dersom man skal gjennomføre kurantprosjekter for utleie til virksomheter som ikke er del av rettssubjektet staten, kreves avklaring i regjeringen i form av et regjeringsnotat. Dette gjelder uansett størrelsen på prosjektet. Ansvarlig statsråd i det departement som initierer saken må i slike saker legge fram et regjeringsnotat som beskriver prosjektet, styringsrammen (P50) og tilhørende husleieberegning. På grunnlag av en usikkerhetsanalyse av prosjektet, skal det også oppgis hvilken kostnadsramme som er beregnet å gi 85 pst. sikkerhet mot overskridelse (P85). Det skal framgå om Finansdepartementet har godkjent kostnadsrammen. I notatet bør det også redegjøres for leietakerens juridiske posisjon og forhold til staten, for eksempel om staten har eierinteresser i virksomheten, om virksomheten mottar statsstøtte eller om staten har noen annen styringsmessig innflytelse på virksomheten (Rundskriv 2009 s. 3). NTNU fakultet for arkitektur og billedkunst 46

47 8.2.3 Forholdet til annet regelverk Masteroppgave i eiendomsutvikling og forvaltning 2011 Som nevnt ovenfor under pkt. 5.5 Omfattes samarbeidsavtaler av reglene for offentlige anskaffelser? ble det stilt spørsmål om det å inngå samarbeidsavtaler faller innenfor regelverket for offentlige anskaffelser. Det ble slått fast at en samarbeidsavtale i seg selv ikke omfattes av regelverket, så lenge den ikke er ment å skulle omgå regelverket. Når det gjelder samarbeid med IKS kan dette ikke innebære et samarbeid om å gå inn på eiersiden. Dette følger av lov om interkommunale selskap 1 som sier at alle deltakerne må være kommuner, fylkeskommuner eller interkommunale selskap Oppsummering Hovedformålet til Statsbygg er som sagt ovenfor å gjennomføre Stortingets vedtatt politikk innenfor den statlige bygge- og eiendomssektoren. I rundskrivet fra 2009 gjennomgås hvilke retningslinjer som skal gjelde for behandling av forslag om igangsetting av statlige byggeprosjekter der husleien dekkes innenfor gjeldende budsjettrammer. Alle prosjekter som innebærer utleie til virksomheter som ikke er en del av rettssubjektet staten skal avklares i regjeringen. Det at Statsbygg ikke selv kan gjøre disse beslutningene innebærer en relativt omstendelig prosess som kan ta tid, noe som eventuelle andre aktører må ta hensyn til dersom det skal bli tale om et samarbeid. Tar man en gjennomgang av pågående prosjekter i Statsbygg vil man også se at det er svært få prosjekter der Statsbygg samarbeider med aktører utenfor rettssubjektet Staten. Det tyder på at det bare er unntaksvis at Statsbygg samarbeider med andre. NTNU fakultet for arkitektur og billedkunst 47

48 9 Virkemidler for å komme i posisjon til nødvendig arealer for utvikling 9.1 Innledning Når man skal realisere et større byggeprosjekt er det ikke alltid man er i besittelse av nødvendig areal. Uavhengig av virkemidlene man velger å bruke bør det vurderes om kommunen skal ta initiativ til å sikre nødvendig areal, slik at man er i posisjon til raskt å komme i gang med å utvikle de områder som blir valgt. 9.2 Hvordan organisere arbeidet med å sikre seg eiendommer? Når man skal forhandle om kjøp og salg av eiendom, kreves det ofte at det må tas raske beslutninger. For at dette skal bli effektivt er det derfor viktig med raske beslutningsveier. Dette er et typisk kjennetegn ved aksjeselskapsmodellen. Et KF kan i stor grad også oppfylle et slikt krav, men i tillegg kan eiendomstransaksjoner være forbundet med relativt høy økonomisk risiko. Kommunen bør derfor vurdere grep som begrenser kommunens risiko. Den eneste måten å løse dette på, er å organisere prosjektet i et AS. I et AS hefter kommunen med aksjekapitalen, og eventuelt ansvarlig lån som måtte bli ytt til selskapet. Dersom kommunen senere måtte ønske å inngå samarbeid med private eller andre offentlige aktører, kan dette gjennomføres ved at kommunen inviterer disse inn på eiersiden i eiendomsselskapet, eller at det opprettes et nytt AS som et datterselskap. Det er ikke mulig å invitere private inn på eiersiden i et KF, som dermed vil begrense kommunens muligheter for samarbeid med private eller andre offentlige aktører(ks-advokatene 2010). Kommunen kan bruke egne eiendommer som aksjekapital gjennom tingsinnskudd og på den måten skaffe aksjeselskapet nødvendig kapital. Ved overdragelse av fast eiendom til et annet rettssubjekt påløper imidlertid dokumentavgift. Dokumentavgiften omfatter alle typer eiendommer, dvs. bolig-, fritids- og næringseiendommer som for tiden er 2,5 prosent av verdien på eiendommene. Det er imidlertid mulig å slippe denne avgiften ved at eiendommene overføres uten hjemmelsovergang Det vil si at det tinglyses en urådighetserklæring på den enkelte eiendom til fordel for utviklingsselskapet (KS-advokatene 2011). NTNU fakultet for arkitektur og billedkunst 48

49 9.3 Kjøp av eiendom gjennom forhandlinger/frivillige avtaler Kjøp av eiendom kan gjøres ut fra et langsiktig perspektiv, for eksempel ved at kommunen erverver områder før (detaljert) planmessig avklaring er gjort. Kjøpet vil da ofte være begrunnet i samfunnsmessige behov og kan for eksempel skje for å forebygge bruk av ekspropriasjon. 9.4 Makeskifte Makeskifte innebærer bytte av en fast eiendom mot en annen fast eiendom. Formålet med makeskifte kan enten være at hver av partene får tilgang på eiendommer som uten behov for endringer kan tas i bruk til eget formål. Alternativt at man får tilgang på nye arealer som er bedre tilpasset egne behov for eiendomsutvikling enn de man hadde i utgangspunktet. Verdien av eiendommene fastslås etter samme prisgrunnlag for begge eiendommene, fortrinnsvis ved verditaksering. Dersom deler av arealet har høyere verdi, betales et mellomlegg for dette arealet. I følge KS-advokatene (2010) er det i den forbindelse viktig at kommunen er oppmerksom på at kommunen ikke har anledning til å selge areal til lavere pris for å få tak i et annet areal. Dette kan komme i konflikt med reglene om offentlig støtte. Iht. til reglene om offentlig støtte, skal salg av eiendom fra kommunen i utgangspunktet gjennomføres enten salg i det åpne markedet eller ved at prisen fastsettes ved takst. Flere kommuner har egne regler for salg av eiendommer som er tilpasset dette regelverket og bør følges så langt de passer også for makeskifte. For makeskifte gjelder stort sett de samme regler som for kjøp og salg, idet hver av partene betraktes som selger med hensyn til den eiendom han avhender, og som kjøper med hensyn til det han mottar. Det innebærer at det må betales dokumentavgift av hver rettighetsoverføring. 9.5 Opsjonsavtaler Med opsjonsavtale menes en avtale mellom en grunneier og en eiendomsutvikler om utvikling av eiendom, med en rett for utvikleren til å kjøpe eiendommen. Dersom det ennå ikke er bestemt hvor det nye eiendomsprosjektet skal lokaliseres, eller man fortsatt er usikker på om prosjektet blir noe av, kan opsjonsavtaler være å foretrekke framfor en vanlig kjøpsavtale. NTNU fakultet for arkitektur og billedkunst 49

50 Årsaken er at kommunen vil kunne bli påført økonomisk tap dersom man kjøper opp eiendom som det senere viser seg at man ikke hadde behov for. Fordelen med en opsjonsavtale framfor en vanlig kjøpsavtale er først og fremst at opsjonsavtalen gir partene langt større forutsigbarhet og fleksibilitet for eksempel i forhold til utfallet av reguleringsarbeidet og svingninger i markedet. (Lid & Nyquist 2008). En opsjonsavtale kan imidlertid medføre flere utfordringer som det er viktig å være bevisst. Jeg vil gjennomgå noen av disse nedenfor Avtalens varighet Det må vurderes varigheten på opsjonsavtalen. Her er det flere hensyn som må tas. For eiendomsutvikleren er det viktig å sikre seg at avtalen er tilstrekkelig lang til å utføre nødvendig reguleringsarbeid og for å få på plass finansiering mv. Hvis det ikke blir tatt høyde for dette kan, kan dette medføre at eiendomsutvikleren risikere å miste sine rettigheter til eiendommen samtidig som de ressurser som er nedlagt i arbeid vil være bortkastet. Grunneieren har på den andre side ofte et ønske om ikke å miste rådigheten over eiendommen i lengre tid enn nødvendig (Lid & Nyquist 2008) Opsjonspremie Det er ikke unormalt at det avtales at det skal betales opsjonspremie. Dette er naturlig for å motvirke at grunneier ikke skal bli sittende tomhendt igjen dersom eiendomsutvikleren ikke velger å benytte seg av opsjonsavtalen. En slik opsjonspremie kan for eksempel være en årlig premie som betales frem til eiendomsutvikleren har avgjort hva som skal skje med eiendommen. Dermed sikres grunneier en viss avkastning, samtidig som eiendomsutvikleren får et press på seg til raskest mulig å gjennomføre det arbeid som må gjøres i forbindelse med utvikling av eiendommen (Lid & Nyquist 2008) Beregning av kjøpesum Det som ofte opptar partene mest under forhandlingene om opsjonsavtale er hvordan kjøpesummen skal beregnes. Det er en rekke modeller som benyttes for å fastsette kjøpesummen. Mest vanlig er at kjøpesummen beregnes på grunnlag av det areal som tillates oppført på eiendommen, eller at kjøpesummen baseres på omregulert areal, med fastsatt pris på ulike reguleringsformål (Lid & Nyquist 2008). NTNU fakultet for arkitektur og billedkunst 50

51 9.6 Urbant jordskifte Masteroppgave i eiendomsutvikling og forvaltning 2011 Jordskifteretten er en særdomstol for å håndtere saker for eiendommer som det er vanskelig å utnytte på tjenlig måte. Jordskifteretten er uavhengig. Den skal sikre og fremme rettssikkerheten og verne om rettssamfunnet. Det følger av reglene i jordskifteloven at jordskifteretten har kompetanse til omfordele eiendom slik at eiendommene kan utnyttes på en best mulig måte. Jordskiftesak kan kreves selv om det ikke foreligger noen konflikt i utgangspunktet, men den blir avist dersom kostnadene eller ulempene blir større enn nytten for hver enkelt eiendom, jfr. jordskifteloven 3. Tidligere var loven i utgangspunktet ment å brukes på landbruksarealer, men etter en lovendring i 2006 er det nå åpnet opp for bruk også i mer tettbebygde områder. Reglene i jordskifteloven er ment å være et alternativ og supplement til ekspropriasjonsreglene. Bakgrunnen for dette er at mange kommuner har vegret seg mot å bruke ekspropriasjonsreglene, noe som har medført at man i stedet har tatt større hensyn til eiendomsgrensene til den enkelte i stedet for å prioritere hva som er best for samfunnet som helhet (Mortensen 2007). Domstolsadministrasjonen (2009 s. 14) sier følgende om hvilke virkemidler som jordskifteretten disponerer over. Jordskifteretten disponerer over en rekke virkemidler for å kunne reparere på de ulemper som uklare og utjenlige eiendoms- og bruksrettsforhold skaper. Virkemidlene er i hovedsak hjemlet i jordskifteloven, De ulike virkemidler blir også kalt sakstyper. Sakstypene er i denne sammenheng gruppert slik: - Endringer av eiendommer og rettsforhold (rettsendrende saker) - Klarlegging av grenser og rettsforhold - Kombinerte saker og skjønn En fordel ved å benytte jordskifteretten er at hele saken blir løst i en og samme instans. Det vil si at partene får hele sakskomplekset, og ikke bare de enkelte tvistepunkter. Det innebærer blant annet at jordskifteretten i forbindelse med en sak merker, måler og kartfester grenser, NTNU fakultet for arkitektur og billedkunst 51

52 besørger tinglysning og innrapporterer grenser o.a. til offentlige registre (Domstolsadministrasjonen 2009). 9.7 Ekspropriasjon Med ekspropriasjon menes tvungen avståelse av eiendomsrett eller andre formuesrettigheter mot full erstatning. Den som krever avståelse ved ekspropriasjon, kalles ekspropriant, den som må gi fra seg, ekspropriat. Legalitetsprinsippet medfører at ekspropriasjon, som kan skje til fordel for det offentlige så vel som det private, må ha hjemmel i lov. Grunnloven 5 gir ikke selv hjemmel, men den forutsetter at det ved vanlig lov bestemmes hvilke formål og tiltak som skal ha retten til å ekspropriere(knoph et al. 2009). En lovbestemmelse som gir alminnelig adgang til ekspropriasjon har man ikke, men i lov om oreigning av fast eigedom av 23. okt er det i 2 angitt en rekke spesielle ekspropriasjonsformål. I tillegg finnes det en rekke særlover som hjemler ekspropriasjon både av fast og løs eiendom. Plan- og bygningsloven (plbl) av 27. juni 2008 gir hjemmel til å ekspropriere både bebygd og ubebygd grunn til gjennomføring av reguleringsplan og bebyggelsesplan, jfr. plbl Kommunestyret kan videre med samtykke av fylkesmannen foreta ekspropriasjon for å sikre kommunen grunnarealer til ny tettbebyggelse, selv om det ikke foreligger reguleringsplan. Dette følger av plbl Kommunene kan derved sikre seg de nødvendige utbyggingsarealer og tomtereserver i god tid før utbyggingen skal settes i gang. Ekspropriasjon bør bare brukes i de tilfeller hvor det ikke oppnås frivillig avtale med grunneier eller den som har disposisjonsretten til eiendommen. For øvrig vil det være et politisk spørsmål hvorvidt kommunen ønsker å gå til det skritt å sikre seg eiendom ved ekspropriasjon. Krav om ekspropriasjon kan ikke fremsettes av AS et. Dette må skje via kommunen, jfr. oreigningslova 3 hvor det fremkommer at det er stat og kommune som kan gjennomføre et NTNU fakultet for arkitektur og billedkunst 52

53 ekspropriasjonsinngrep. I praksis betyr det at AS et må be kommunen igangsette ekspropriasjon dersom forhandlinger med grunneier ikke når frem (KS-advokatene 2010) Erstatningens størrelse Grunnlovens 105 bestemmer om ekspropriasjon: «Fordrer Statens tarv, at Nogen maa avgive sin rørlige eller urørlige Eiendom til offentlig brug, saa bør han have fuld Erstatning af Statskassen». Denne bestemmelse, som er begrunnet i hensyn til rettssikkerhet og borgerlig likhet, påbyr at det skal gis full erstatning ved ekspropriasjon, dvs. avståelse av grunn til staten. Påbudet må få tilsvarende anvendelse ved avståelser til fordel for kommune og private. Det er bare tap av rettsbeskyttet interesse som her tas i betraktning, ikke tap som følge av tingens affeksjonsverdi eller lignende. Ved ekspropriasjon skal det gis erstatning for det tap ekspropriaten lider og ikke i forhold til den fordel som eksproprianten oppnår ved å ekspropriere (Knoph et al. 2009). 9.8 Tidsbruk ved de ulike verktøy Normalt er det gjennom vanlige forhandlinger om kjøp av eiendom gjennom avtale som tar kortest tid. Forhandlingspartene er selv kontroll på tidsbruken. Når det gjelder ekspropriasjon skal denne prosessen innledes ved skjønn, jfr. skjønnsloven 46 som fastsetter ekspropriasjonserstatningen. Det er ikke lovpålagt forhandlingsplikt før ekspropriasjon settes i gang, men det følger av oreigningslova 12, andre ledd at Partane kan verta oppmoda om å..få til minneleg semje. I praksis benyttes forhandlinger først og det blir lagt vekt på om partene har forsøkt å forhandle seg frem til en løsning. Dette betyr i følge KS-advokatene at det må forventes minimum 1 1/2 år fra en ekspropriasjonssak starter til den er ferdig. I tillegg kan skjønnet også ankes, og det betyr at en sak raskt kan ta flere år å få gjennomført (KS-advokatene 2010) Ved urbant jordskifte har heller ikke partene herredømme over hvor lang tid det vil ta. Hvor lang saksbehandlingstid det er snakk om er avhengig av antall parter og omfanget av saken. Hvor stor saksmengde retten ellers har vil også kunne påvirke saksbehandlingstiden. Det er ikke unormalt at saken kan ta alt fra 1 år og oppover. Som regel vil det ta langt mer enn 1 år og det er ikke uvanlig at en jordskiftesak tar opp mot 2 år eller mer (KS-advokatene 2010). NTNU fakultet for arkitektur og billedkunst 53

54 9.9 Konklusjon Masteroppgave i eiendomsutvikling og forvaltning 2011 Ut i fra det som har fremkommet ovenfor er det klart at frivillige forhandlinger om kjøp av eiendom er klart å foretrekke. Da beholder man i størst mulig grad herredømme over situasjonen, samt at det med stor sannsynlighet vil ta kortere tid sammenlignet med bruk av urbant jordskifte eller ekspropriasjon. For å begrense kommunens økonomiske risiko kan det være en fordel at kommunen, uavhengig om det er opprettet et kommunalt eiendomsforetak, danner et AS som skal stå for eiendomsoppkjøpene. Det sikrer også at man kan ta raske beslutninger, noe som er viktig når man forhandler om kjøp av eiendom. Eiendom kan benyttes som tingsinnskudd i AS et for på den måten å skaffe aksjeselskapet nødvendig kapital. Urådighetserklæring kan tinglyses til fordel AS et slik at man slipper å betale dokumentavgift. NTNU fakultet for arkitektur og billedkunst 54

55 10 Intern prosess fra A til Å (fra idé til endelig beslutning om å igangsette et prosjekt) Idé/behov og behovsanalyse En kommune kan ha ulike grunner til å ønske seg større eiendomsgrep innenfor sin kommune. Dette kan være knyttet til 1. behovet for andre typer/nye arealer for utøvelse av kommunal tjenesteproduksjon (dvs. formålsbygg) 2. lokalsamfunnsutvikling (stedsattraktivitet, kultur-, kunnskaps- og næringsliv). En kommune vil ikke foreta samme type behovsanalyse som en privat aktør vil gjøre. En kommunes engasjement i eiendomsprosjekter har sin bakgrunn i én av de to ovennevnte faktorer, og vil dels ha en behovsbasert rasjonalitet, dels en rasjonalitet knyttet til kommunen som samfunnsaktør, og i mindre grad en forretningsbasert rasjonalitet. Ofte vil en kommune basere sitt eiendomsengasjement på at det er behov for nye bygg som skal huse den kommunale tjenesteproduksjonen (skoler, barnehager, sykehjem, administrasjonsbygg, brannstasjon, idrettshall, etc.). Tradisjonelt vil kommunen selv investere i et slikt bygg, stå som byggherre selv, anskaffe entreprenører til utførelsen og deretter eie selv, samt videre forestå forvaltning, drift og vedlikehold av byggene. I tillegg kan en kommune være interessert i å tilrettelegge eiendomsmessig for annet enn egen tjenesteproduksjon. Dette ut i fra sin rolle som samfunnsaktør. Hvor aktivt en kommune vil engasjere seg eiendomsmessig som samfunnsaktør vil avhenge av om kommunen er en fraflyttings- eller vekstkommune, om den har valgt å føre en aktiv næringspolitikk eller ei, og hvilket politisk flertall som styrer kommunen. De fleste kommuner i dag opplever budsjettvansker. Alle behov og ønsker knyttet til utøkning/innsats i eiendom, lar seg ikke realisere ved tradisjonelle budsjettmessige avsetninger. Det vanlige er at prosjekter står i kø for realisering i år etter år, gjerne i tiår. NTNU fakultet for arkitektur og billedkunst 55

56 Behovet er derfor nødvendigvis ikke analysert fra alle tenkelige innfallsvinkler. Behovet er presset fram gjennom harde realiteter knyttet til punkt 1 overfor, eller til ønsket policy/partipolitisk politikk knyttet til punkt 2. En kommunes idé om et eiendomsprosjekt, er derfor knyttet til arealbehov for å kunne utføre kommunes oppgaver (enten lovpålagte eller politisk ønsket for utvikling av lokalsamfunnet) Hvordan kan et større eiendomsprosjekt realiseres? Ett og ett småskala eiendomsprosjekt kan ofte realiseres etter å ha ligget «på vent» for tildeling i kommunens investeringsbudsjett. Snakker man om større eiendomsprosjekter, vil disse i de fleste kommuner ikke kunne realiseres uten å ta i bruk ikke-tradisjonelle finansierings- og organisasjonsmodeller, både på investerings- og driftssiden. Å velge ikke-tradisjonelle løsninger, er sjelden basert på en nøyaktig kalkyle for hva som økonomisk lønner seg på kort-, mellomlang og lang sikt, men ofte basert en realitetsorientering. Det finnes ikke mulighet for kommunen til å løse oppgaven alene på kort sikt gitt kravet til budsjettbalanse og anbefalt tak for låneopptak. Rent bedriftsøkonomisk ville det i svært mange tilfeller lønnet seg for kommunen å realisere prosjektet på egenhånd, gitt de mva-regler som finnes og de gunstige rente- og avdragsmuligheter en kommune kan oppnå. Men budsjettbalansen vil ofte føre til at man må søke alternative finansierings- og organisasjonsmodeller. For en kommune som skal beslutte om og hvordan er større eiendomsprosjekt skal realiseres, er det derfor i realiteten følgende faktorer som må legges til grunn, og som i realiteten vektes i følgende rekkefølge: Tjenestemessige behov (som en ikke kan velge seg bort fra) Kommunens samfunnsrolle Finansielle forhold Kommuneøkonomiske forhold Juridiske forhold Eiendomsøkonomiske/bedriftsmessige forhold NTNU fakultet for arkitektur og billedkunst 56

57 Nedenfor beskrives noe mer utfyllende de ulike faktorer som vektlegges når en skal bestemme seg hvordan større eiendomsprosjekter skal realiseres Tjenestemessige behovsanalyse Behovene for flere eller endrede lokaler oppstår som følge av ny eller endret oppgaveutførelse i en kommune, samt endring i befolkningsstruktur, eller på grunn av endret lovgivning knyttet til byggverkene (innemiljø, miljørettet helsevern, universell utforming, bruk av andre energibærere etc.). Til en viss grad kan en kommune velge å arealeffektivisere seg bort fra en vekst i arealbehov, dvs. at en velger å samordne internt i en kommune de arealbehov som blir uttrykt, og legger opp til andre arbeidsformer som krever mindre areal pr ansatt eller tjenestebruker. Men ikke alle behov kan løses på denne måten, da endel lovgivning umuliggjør denne strategien i møte med alle uttrykte behov. Gitt de kommuneøkonomiske forutsetninger bør en likevel velge denne strategien så langt det går, noe som vil spare kommuner for utgifter både på investerings- og driftssiden. For å analysere om hvert enkelt behov kan løses mer kommuneøkonomisk effektivt ved å slå alle behov sammen og kreativt søke muligheter for sambruk (i form av tidsflate-fordeling eller ved andre former for felles bruk av arealer) i eksisterende lokaler, bør en kommune opprette en internt arbeids- og beslutningsmetodikk hvor behov meldes inn via en og samme kanal, og deretter eltes med sambruk som målsetting. På denne måten får en et visst forretningsmessig fokus inn i prosessen. En kommune vil på denne måten stå igjen med å vurdere nye eller utvidede arealer kun for de tjenestebehov som ikke kan løses via en effektiv bruk av eksisterende lokaler. Og spørsmål blir hvordan disse behovene skal kunne realiseres. Skal man selv bygge nytt? Skal man leie inn arealene? Skal man bygge sammen med andre? Og når har man råd til å foreta evt. denne økningen i investerings- og driftsutgifter? Hva annet skal det gå ut over? NTNU fakultet for arkitektur og billedkunst 57

58 Kommunens samfunnsrolle Masteroppgave i eiendomsutvikling og forvaltning 2011 En kommune vil alltid ha ønsker og forventninger fra innbyggerne til å løse en del oppgaver i lokalsamfunnet utover de lovpålagte oppgaver. Noe av samfunnsutviklingsrollen skjer gjennom kommunens rolle som kommuneplanlegger, både i form av den strategiske del av kommuneplanen og den arealmessige. Det samme gjelder knyttet til områdeplaner. Ved å behandle private detaljplaner samt byggesaker inntar også kommunen en samfunnsrolle knyttet til eiendom og eiendomsutvikling. Kommuner kan velge å også innfri andre forventinger i rollen som samfunnsaktør. Den kan velge å finne virkemidler som stimulerer til næringsetableringer, til bosettingsvekst og til vekst i kultur- og utdanningsarenaer m.m.. Dette betyr at kommunen tar på seg en rolle utover tilrettelegging, og går inn som pådriver eller regulator av de markedsmessige mekanismene. Velger en kommune å være en aktiv samfunnsaktør på eiendomsområdet, er dette ofte styrt av forventningspress eller av politisk genuin vilje til aktivt å gå inn å styre utviklingen av lokalsamfunnet i enda sterkere grad enn ved planverket aleine. Behovet analyseres ikke vitenskapelig, men dannes av politisk overbevisning kombinert med vilje til å bruke det offentlige til å skape retning i lokalsamfunnet. Hvordan få til å være en aktiv eiendomsaktør som via fysiske grep legger til rette for den politisk ønskede samfunnsutviklingen gitt de kommuneøkonomiske rammene en har? Finansielle forhold Gitt behov for eiendomsgrep knyttet til å skaffe lokaler til den lovpålagte og ikke-lovpålagte kommunale tjenesteproduksjonen (formålsbygg) og behov for aktive eiendomsgrep for å styre den lokale samfunnsutviklingen i en ønsket politisk retning, hvordan skal en få dette til? Det er ikke bare de kommunale økonomiske rammene som stenger, men også det knippe av lover og forskrifter som kommunen som offentlig aktør må forholde seg til. Det enkleste er derfor å søke løsninger som likevel gjør at man finansielt kan få løst dette på egen kjøl. NTNU fakultet for arkitektur og billedkunst 58

59 Finnes det andre måter enn låneopptak for å kunne investere? Det mest nærliggende blir å se på om kommunen har noe å avhende som kan skape kapitalinntekter, eller om det er allerede eksisterende fonds tilgjengelig for et slikt formål. En kritisk gjennomgang av hva som kan avhendes, er ofte en krevende prosess for en kommune. Det ligger ofte ulike lokalpolitiske interesser knyttet til kommunalt eierskap til visse bygg og tomter. En forretningsmessig analyse er derfor ikke en tilstrekkelig innfallsvinkel. Beslutning om avhending bør likevel baseres på en analyse av om avhending bør gjøres fordi det ikke lenger er behov for eiendommen(e), fordi eiendommen(e) disse ikke lenger er funksjonelle for den endrede tjenesteutøvelsen, eller fordi byggene på en eller flere eiendommer har forfalt sterk grunnet manglende vedlikehold. I tillegg vil altså lokalpolitiske hensyn spille inn ved vurderingen. Og det samme vil det hensynet kommunen synes den må ta til at det lokale markedet ikke ødelegges for andre operatører ved at kommunen går ut og selger kraftig. Det er ikke gitt at forsøk på salg skaffer inn den nødvendige kapital til å realisere nye prosjekter. Noen kommuner har ikke marked som tar unna eiendom. Men har man et marked som tar unna eiendom, er også makeskifte en måte å få realisert kommunale ønskede eiendomsgrep på Kommuneøkonomiske forhold I tillegg til alle forhold rundt kommuneøkonomi nevnt tidligere i dette kapitlet, vil en kommune i leting etter hvordan et større eiendomsprosjekt skal realiseres, være opptatt av å begrense risiko. Man tenker at dersom et eiendomsgrep går galt, enten hos private eller hos kommunen selv, vil befolkningens blikk rettes mot kommunen som redningsoperatør. For å forhindre noe av dette, vil kommunen være opptatt av å finne mekanismer som i størst mulig grad kan begrense dens risiko Juridiske forhold Når en kommune ser på hvordan et større eiendomsprosjekt kan realiseres, vil en uvegerlig måtte foreta en rekke utredninger og betraktninger knyttet til forholdet mellom metode og de NTNU fakultet for arkitektur og billedkunst 59

60 rammer norsk lovverk setter. Desto større og mer komplisert prosjekt, desto større viktigere å trå riktig, spesielt dersom en involverer private aktører i realiseringen eller skaper prosjekter som også kan betraktes å tilgodese private aktører. Det er verdt å merke seg at samarbeid med statlige aktører i mange henseende blir betraktet på lik linje med kommunens samarbeid med private aktører i en del lover og forskrifter Eiendomsøkonomiske/bedriftsøkonomiske forhold En kommune bør i valget av hvordan et større eiendomsprosjekt skal realiseres, legge til grunn eiendomsøkonomiske og noen bedriftsøkonomiske betraktninger. Dette skjer nok i mindre grad enn fagfolk på feltet anbefaler. Dels skyldes det politikkens natur, dels skyldes det nok den langvarige stemoderlige behandling eiendomsfeltet har hatt i den offentlige sektor. En profesjonell administrativ eiendomsforvaltning (som er på veg opp i flere kommuner) kan nok til en viss grad bøte på dette, men valg av faktorer vil til syvende og sist baseres på andre hensyn enn de rent eiendomsøkonomiske knyttet til FDVUSP, livssyklusbetraktninger og kalkyler mellom kortsiktige og langsiktige eiendomsfaglige, eiendomsøkonomiske og bedriftsøkonomiske forhold Hvordan drive prosessen fram mot beslutning? Avhengig av om en kommune velger å realisere et prosjekt alene eller i et samspill/samarbeid med andre aktører, vil prosessen fram mot endelig beslutning være ulik. Ved alenegang vil alle forhold nevnt i underkapitlet over vurderes i interne saksbehandlingsprosesser og til slutt avgjøres ved politisk flertall. Ved tanke om realisering gjennom samspill med andre, vil prosessen bli noe mer komplisert. I det videre tas det et utgangspunkt i at en kommune har kommet frem til at prosjektet bør realiseres sammen med andre aktører. Hvordan da drive en prosess fram mot endelig igangsettingsbeslutning? På vegen fram dit kreves en rekke delbeslutninger. Vi beskriver her delbeslutninger som må tas politisk. Administrativt fatter man kontinuerlig delbeslutninger fram mot et mål. Men ved ulike milepæler kreves politiske delbeslutninger for å gi retning på videre arbeid. Den første delbeslutningen er knyttet til valg av samarbeidende funksjonsaktører, neste delbeslutning gjelder opparbeidelse av en felles intensjon mellom alle de aktører som kan føre NTNU fakultet for arkitektur og billedkunst 60

61 til at prosjektet til slutt blir endelig realisert. Neste delbeslutning ligger i å vedta selve den fysiske beliggenheten, realiseringsformen, og dermed valg av hvilke realiseringsaktører man skal samarbeide med og hvordan. Siste beslutning er knyttet til å binde opp kommunes egen innsats i prosjektet. Nedenfor gjennomgås de ulike delfasene fra idé til endelig beslutning om realisering. Hver del-fase avsluttes med en politisk delbeslutning. Det vil selvfølgelig være ulike veger til målet i ulike situasjoner. Skissen nedenfor vil likevel kunne illustrere samt kategorisere hvordan en slik prosess kan forløpe Fra idé om samspill til valg av samarbeidende funksjons-aktører En kommune har valgt samspill og samarbeid med andre ut i fra en realitetsorientering mht. kommuneøkonomiens årlige balansekrav. En kommune vil etter et slikt prinsipielt valg om å samarbeide med andre om å få realisert et større eiendomsprosjekt, måtte rasjonalisere valget. Rasjonaliseringen vil automatisk måtte gå på «what is in it for me?». Rasjonelle argumenter vil være arealeffektivisering ved sambruk, og dermed også driftseffektivisering i form av reduserte kostnader knyttet til renhold, vaktmestertjenester, energi m.m. Investering i samarbeid med andre, vil altså føre til relativ reduksjon i årlige driftsutgifter. I tillegg vil sambruk føre til en mulighet for å hente ut organisasjons- og arbeidsmiljømessige synergier i leveranse av tjenester til befolkningen, dvs. mulighet for innovasjon og smarte løsninger. Dette vil igjen føre til enten utvikling eller driftsmessige besparelser. Spørsmålet blir hvilke funksjonsaktører man skal samarbeide med? Dersom utgangspunktet er at kommunen både skal realisere behovet for egne formålsbygg i samarbeid med andre og samtidig bidra til ønsket samfunnsutvikling, vil en måtte lete etter aktører som er på jakt etter å finne former for å realisere sine egne eiendomsbehov og som ved hjelp av disse vil drive lokalsamfunnsutviklingen i den retning kommunen ønsker. Det vil være nærliggende å søke samarbeid med både offentlige og private aktører som har funksjonsbehov som er forenlige med kommunens eget funksjonsbehov. Innen utdanning vil dette være fylkeskommunen, høgskoler, private skoler, etterutdanningsaktører m.fl. Innen administrasjonsfunksjonen vil dette kunne være fylkeskommunen, privat næringsliv m.fl. NTNU fakultet for arkitektur og billedkunst 61

62 Når funksjonsaktører er identifisert, må kommunen invitere til prosesser for identifisering av behov samt for drøfting av «what is in it for me» for de andre funksjonsaktørene. De andre aktørene må føle seg likestilte med kommunen. For at dette skal lykkes, må kommunen sørge for likeverdig representasjon i både strategiske toppledergrupper og i arbeidsgrupper, samt la være å stille egne arealbehov som primære behov i prosessen. Kommunen må være funksjonsaktør på lik linje med de andre aktørene. De andre aktørene må også inviteres inn til idéprosesser som setter premisser for utvikling av områdeplan for det aktuelle utviklingsområdet. Til syvende og sist er det likevel kommunen som vedtar arealplaner, og dermed får bakt inn de utviklingsføringene kommunestyret ønsker Fra valg av samarbeidende funksjonsaktører til inngåelse av intensjonsavtale Når kommunen har funnet sine samarbeidende funksjonspartnere, er det viktig at alle aktørene arbeider seg sammen. Dette skjer ved å gå fra å anslå hva man har behov for til en «elting» av arealbehovet når sambruk kan oppnås. Samtidig «eltes» organisasjonsmessige og tjenesteleveransemessige synergier som kan oppnås. Med andre ord utformes et noe mer håndfast innholdsmessig og fysisk overordnet konsept, og aktørene begynner å drøfte juridiske og finansielle virkemidler for realisering. Det må gis tid til å forankre alle disse tankene og ideene internt i hver funksjonseiers organisasjon, administrativt og i forhold til styrer og politiske nivåer. I et lokalsamfunn kreves også at ideene forankres blant innbyggerne. Media spiller her en viktig rolle. Før aktørene går videre i sitt arbeide, er det viktig å ikke involvere seg for tett med private aktører som kan ha kommersielle interesser i prosjektet (på investor, eier- eller utførersiden) uten at man får avdekket hvilke snubletråder en offentlig aktør da kan møte på. En utredning for å forhindre snubletråder vil være å se for seg realiseringsfasen, og ulike modeller som da kan være aktuelle på investor, eier- og utførersiden). Tabellen under illustrerer horisontalt de ulike investor- og eierkonstellasjonene som eiendomsprosjektet kan velges å realiseres gjennom. Vertikalt illustrerer tabellen de ulike regelverk offentlige aktører må forholde seg til, enten alene eller via selskaper som en engasjerer seg i: NTNU fakultet for arkitektur og billedkunst 62

63 Tabell 9 Karlegging av regelverk i forhold til ulike investor- og eierkonstellasjoner Masteroppgave i eiendomsutvikling og forvaltning 2011 Ut i fra kartleggingen som tabellen over resulterer i, vil en måtte drøfte hvordan og når en kan invitere inn private, i opprettelser av selskaper, utforming og konkretisering av skisser for realisering etc. Når man har et overordnet bilde av mulige snubletråder og hvilke prosesser som vil være klokt å kjøre, er tidspunktet kommet for å inngå intensjonsavtaler mellom de funksjonsaktører/funksjonseiere som vil utgjøre hovedtyngden av brukerne av den/de framtidige eiendommene. Ved en intensjonsavtale som beskriver idéen bak samarbeidet, hvilke hovedfunksjoner som skal løses, synergiene som kan oppnås og prosessen og milepælene fram mot en realisering, sørger man for en sterk moralsk binding til prosjektet. Intensjonsavtalene bør vedtas på høyeste styringsnivå hos hver av funksjonsaktørene. Slik utgjør de et mandat for underliggende organisasjoner. Når intensjonsavtale er inngått, ligger neste del-beslutning i å vedta selve realiseringsformen og dermed valg av hvilke realiseringsaktører man skal samarbeide med og hvordan. Parallelt eller som etterfølgende beslutning kommer den endelige avgjørelsen om hvordan kommune skal binde sin egen innsats i prosjektet. Det samme vil skje hos de øvrige funksjonsaktørene og hos realiseringsaktørene. NTNU fakultet for arkitektur og billedkunst 63

JURIDISKE FORHOLD KNYTTET TIL - TJENESTEKJØP MELLOM KOMMUNER OG SELSKAP - TJENESTEKJØP MELLOM KOMMUNER - FORSKJELLIGE ORGANISASJONSFORMER (IKS AS KF)

JURIDISKE FORHOLD KNYTTET TIL - TJENESTEKJØP MELLOM KOMMUNER OG SELSKAP - TJENESTEKJØP MELLOM KOMMUNER - FORSKJELLIGE ORGANISASJONSFORMER (IKS AS KF) JURIDISKE FORHOLD KNYTTET TIL - TJENESTEKJØP MELLOM KOMMUNER OG SELSKAP - TJENESTEKJØP MELLOM KOMMUNER - FORSKJELLIGE ORGANISASJONSFORMER (IKS AS KF) I. INNLEDNING - PROBLEMSTILLINGER Hvordan organisere

Detaljer

SAKSFRAMLEGG. Arkivsaksnummer.: Arkivnummer: Saksbehandler: 13/523 610 Hege Fåsen

SAKSFRAMLEGG. Arkivsaksnummer.: Arkivnummer: Saksbehandler: 13/523 610 Hege Fåsen SAKSFRAMLEGG Arkivsaksnummer.: Arkivnummer: Saksbehandler: 13/523 610 Hege Fåsen FREMTIDIG ORGANISERING INNENFOR BOLIG RÅDMANNENS FORSLAG: Dagens organisering innenfor bolig videreføres. Vedlegg: Utrykt

Detaljer

Vi vil i dette notatet gi en oppsummering av de rettslige spørsmålene som har betydning for valget av organiseringsform i NDLA.

Vi vil i dette notatet gi en oppsummering av de rettslige spørsmålene som har betydning for valget av organiseringsform i NDLA. NOTAT Advokatfirma DLA Piper Norway DA Torgallmenningen 3 B P.O.Box 1150 Sentrum N-5811 Bergen Tel: +47 5530 1000 Fax: +47 5530 1001 Web: www.dlapiper.com NO 982 216 060 MVA Til: NDLA v/ Øivind Høines

Detaljer

Espen Larsen, Rådgiver kommuneøkonomi Fylkesmannen i Finnmark Innlegg på fagkonferansen til Norges kommunerevisorforbund i Alta 31.5.

Espen Larsen, Rådgiver kommuneøkonomi Fylkesmannen i Finnmark Innlegg på fagkonferansen til Norges kommunerevisorforbund i Alta 31.5. Fylkesmannen og kommunale budsjett og regnskap Espen Larsen, Rådgiver kommuneøkonomi Fylkesmannen i Finnmark Innlegg på fagkonferansen til Norges kommunerevisorforbund i Alta 31.5.2011 Hva er min bakgrunn?

Detaljer

Ringerike kommune. Driftsformer. Kort gjennomgang av ulike driftsformer og aspekter knyttet til endring og etablering

Ringerike kommune. Driftsformer. Kort gjennomgang av ulike driftsformer og aspekter knyttet til endring og etablering Driftsformer Kort gjennomgang av ulike driftsformer og aspekter knyttet til endring og etablering Karl Erik Steinbakk 21.Mars 2013 Disposisjon 4-delt gjennomgang av listen fra komiteens formålsbeskrivelse

Detaljer

Utvalg Møtedato Saksnummer Formannskapet 18.11.2014 079/14 Kommunestyret 26.11.2014 071/14

Utvalg Møtedato Saksnummer Formannskapet 18.11.2014 079/14 Kommunestyret 26.11.2014 071/14 Hattfjelldal kommune Arkivkode: Arkivsak: JournalpostID: SaksbehandlerD ato: FE-614, TI-&30 10/939 14/7525 Stian Skjærvik 13.11.2014 Service-/næringsbygg - avklaring eierskapsløsning Utvalg Møtedato Saksnummer

Detaljer

- ECON Analyse - Hva er - og hvordan utvikle en samkommune?

- ECON Analyse - Hva er - og hvordan utvikle en samkommune? Sammendrag Resymé Organisering av kommunale oppgaver gjennom samkommunemodellen kan være et alternativ til kommunesammenslutning og tradisjonell organisering av kommunesamarbeid. Samkommunen er aktuell

Detaljer

Hattfjelldal kommune PROSJEKTBESKRIVELSE/ FORPROSJEKT

Hattfjelldal kommune PROSJEKTBESKRIVELSE/ FORPROSJEKT Hattfjelldal kommune PROSJEKTBESKRIVELSE/ FORPROSJEKT Flyktningeboliger 2013 INNHOLDSFORTEGNELSE 1 HENSIKTEN MED PROSJEKTET... 3 2 PROSJEKTETS MÅLSETNING... 3 3 PROSJEKTETS OMFANG... 3 4 ANSVARSFORHOLD...

Detaljer

Utvalg Møtedato Saksnummer Formannskapet 3/20/2013 018/13 Kommunestyret 4/3/2013

Utvalg Møtedato Saksnummer Formannskapet 3/20/2013 018/13 Kommunestyret 4/3/2013 Hattfjelldal kommune Prosjekt - Bygging av flyktningeboliger. Arkivkode: Arkivsak: JournalpostID: SaksbehandlerD ato: FE-613 13/343 13/1877 Gunnar Thomasli 3/14/2013 Utvalg Møtedato Saksnummer Formannskapet

Detaljer

Samarbeid offentlig og privat sektor

Samarbeid offentlig og privat sektor Samarbeid offentlig og privat sektor Bjørndalen Eiendom AS har som strategi å etablere et nærmere samarbeid med offentlig sektor med sikte på å avtale finansiering, utleie og drift av allmennyttige bygg.

Detaljer

Eiendomsutvikling som strategi for byutvikling

Eiendomsutvikling som strategi for byutvikling Eiendomsutvikling som strategi for byutvikling Geir Øystein Andersen, Kongsberg kommunale eiendom KF Side 1 Gjensidig gevinst Eiendomsutvikling som strategi for sentrumsutvikling er like mye sentrumsutvikling

Detaljer

Offentlig privat samarbeid (OPS) for skoleanlegg, muligheter og utfordringer

Offentlig privat samarbeid (OPS) for skoleanlegg, muligheter og utfordringer Offentlig privat samarbeid (OPS) for skoleanlegg, muligheter og utfordringer v/seniorforsker Torer F. Berg, "Rom for oppvekst 2012" 27. sept. 2012 1 Om OPS OPS eller Offentlig Privat Samarbeid er samlebetegnelsen

Detaljer

Saksfremlegg. HØRING - MULIG NY MODELL FOR INTERKOMMUNALT SAMARBEID - SAMKOMMUNEMODELLEN K-kode: 020 &13 Saksbehandler: Stein Kristian Andersen

Saksfremlegg. HØRING - MULIG NY MODELL FOR INTERKOMMUNALT SAMARBEID - SAMKOMMUNEMODELLEN K-kode: 020 &13 Saksbehandler: Stein Kristian Andersen Arkivsak: 10/2692-4 Sakstittel: Saksfremlegg HØRING - MULIG NY MODELL FOR INTERKOMMUNALT SAMARBEID - SAMKOMMUNEMODELLEN K-kode: 020 &13 Saksbehandler: Stein Kristian Andersen Innstilling: Sørum kommune

Detaljer

Organisering av kommunens parkeringsvirksomhet

Organisering av kommunens parkeringsvirksomhet Teknisk avdeling Saksframlegg Dato Løpenr Arkivsaksnr Arkiv 26.07.2012 45294/2012 2012/5536 Saksnummer Utvalg Møtedato 12/202 Formannskapet 21.11.2012 12/197 Bystyret 13.12.2012 Organisering av kommunens

Detaljer

Fagseminar 12.11.10 - Thon Hotell Oslofjord. Plan og byggesak Plantema fortetting Rekkefølgebestemmelser, utbyggingsplaner og anleggsfond i praksis

Fagseminar 12.11.10 - Thon Hotell Oslofjord. Plan og byggesak Plantema fortetting Rekkefølgebestemmelser, utbyggingsplaner og anleggsfond i praksis Fagseminar 12.11.10 - Thon Hotell Oslofjord Plan og byggesak Plantema fortetting Rekkefølgebestemmelser, utbyggingsplaner og anleggsfond i praksis v/adv. Olav Todnem, Kluge advokatfirma DA 1 Utgangspunktet

Detaljer

Anskaffelsesstrategi for Stavanger kommune

Anskaffelsesstrategi for Stavanger kommune Referanse: 13/5309 Anskaffelsesstrategi for Stavanger kommune «VERDISKAPENDE, INNOVATIVE OG BÆREKRAFTIGE ANSKAFFELSER» Målgruppen for dette dokument er politikere, ledere og personer som jobber med anskaffelser

Detaljer

Plan for selskapskontroll

Plan for selskapskontroll Planperiode: 2012 2016 Plan for selskapskontroll Lund kommune Vedtatt av kommunestyret 06.12.2012 Side 1 av 7 Rogaland Kontrollutvalgssekretariat IS Innholdsliste Innholdsliste...2 Innledning...3 Avgrensning

Detaljer

Kunnskapsdeling for et bedre samfunn. - et innovativt valg?

Kunnskapsdeling for et bedre samfunn. - et innovativt valg? Kunnskapsdeling for et bedre samfunn OPS - et innovativt valg? l Hva er OPS og når er det en egnet gjennomføringsmodell? l Hva kjennetegner den OPS-modellen som begynner å feste seg i markedet? (erfaringer)

Detaljer

Plan for selskapskontroll 2012-2016

Plan for selskapskontroll 2012-2016 Rennesøy kontrollutvalg Plan for selskapskontroll 2012-2016 Rogaland Kontrollutvalgssekretariat IS Vedtatt av kommunestyret 18. oktober 2012 Innholdsliste 1 Innledning... 3 1.1 Avgrensning organisasjonsformer

Detaljer

Etablering av parkeringsselskap

Etablering av parkeringsselskap Teknisk avdeling Saksframlegg Dato Løpenr Arkivsaksnr Arkiv 25.05.2014 34484/2014 2014/3329 Saksnummer Utvalg Møtedato 14/106 Formannskapet 03.06.2014 14/83 Bystyret 19.06.2014 Etablering av parkeringsselskap

Detaljer

Stol på deg selv!! KOFA har ikke alltid rett. Av advokat Esther Lindalen R. Garder (esther@gille.no)

Stol på deg selv!! KOFA har ikke alltid rett. Av advokat Esther Lindalen R. Garder (esther@gille.no) Stol på deg selv!! KOFA har ikke alltid rett Av advokat Esther Lindalen R. Garder (esther@gille.no) Jeg gir i økende grad råd til klienter i saker der KOFA har kommet med uttalelser partene er sterkt uenige

Detaljer

Kommunereformen og juridiske aspekter. v/ advokat Erna M. Larsen og Siri Tofte

Kommunereformen og juridiske aspekter. v/ advokat Erna M. Larsen og Siri Tofte Kommunereformen og juridiske aspekter v/ advokat Erna M. Larsen og Siri Tofte Oversikt over tema Kort hva kommunesammenslåing betyr Må det foretas «ny-valg» - og tidspunkt for kommunesammenslåing Nærmere

Detaljer

Hva kan vi få til med alternativ finansiering? Transport og logistikk 2013

Hva kan vi få til med alternativ finansiering? Transport og logistikk 2013 Hva kan vi få til med alternativ finansiering? Transport og logistikk 2013 Det offentlige har penger http://www.oljefondet.no/#/forside 2 Prisen for å låne penger Långivers innlånskostnader Risikopåslag

Detaljer

Tenk på FRITT brukervalg. Hvem er mot frihet? Tenk på offentlig privat SAMARBEID. Hvem er mot samarbeid?

Tenk på FRITT brukervalg. Hvem er mot frihet? Tenk på offentlig privat SAMARBEID. Hvem er mot samarbeid? Tove Stangnes: OBS OBS OPS Nye betegnelser og virksomhetsformer flommer på i hele kommune-norge. Felles for alle er at de har fine og lokkende navn, navn som skal få oss til å tenke positivt. Tenk på FRITT

Detaljer

Vedlegg sak 16/13 Administrerende direktørs orienteringer Endringer i helseforetaksloven med virkning fra 1.1.13

Vedlegg sak 16/13 Administrerende direktørs orienteringer Endringer i helseforetaksloven med virkning fra 1.1.13 1 Vedlegg sak 16/13 Administrerende direktørs orienteringer Endringer i helseforetaksloven med virkning fra 1.1.13 1. Alminnelige bestemmelser 2. Partsstilling og ansvar Kapittel 3. Stiftelse og vedtekter

Detaljer

Nytt eiendomsselskap for Drammen kommune?

Nytt eiendomsselskap for Drammen kommune? Nytt eiendomsselskap for Drammen kommune? Presentasjon for Formannskapet 17. nov 2015 Advokat Andreas Fuglesang afu@eurojuris.no 99523525 Bakgrunn November 2014 Bystyret vedtok en ny eierstrategi for Drammen

Detaljer

BOLIG. Veileder. Veileder for fremskaffelse av boliger gjennom leieavtaler og tilvisningsavtaler

BOLIG. Veileder. Veileder for fremskaffelse av boliger gjennom leieavtaler og tilvisningsavtaler BOLIG Veileder Veileder for fremskaffelse av boliger gjennom leieavtaler og tilvisningsavtaler September 2014 VEILEDER FOR FREMSKAFFELSE AV BOLIGER GJENNOM LEIEKONTRAKTER OG TILVISNINGSAVTALER 1. Innledning

Detaljer

PLAN FOR SELSKAPSKONTROLL 2015-2016. Frøya kommune. Vedtatt i kommunestyret 27.11.2014, sak 146/14

PLAN FOR SELSKAPSKONTROLL 2015-2016. Frøya kommune. Vedtatt i kommunestyret 27.11.2014, sak 146/14 PLAN FOR SELSKAPSKONTROLL 2015-2016 Frøya kommune Vedtatt i kommunestyret 27.11.2014, sak 146/14 1 Om selskapskontroll Kontrollutvalget skal påse at det gjennom selskapskontroll føres kontroll med forvaltningen

Detaljer

Utvalg Møtedato Saksnummer Formannskapet 15.12.2014 085/14

Utvalg Møtedato Saksnummer Formannskapet 15.12.2014 085/14 Hattfjelldal kommune Arkivkode: Arkivsak: JournalpostID: Saksbehandler Dato: Side 1 av 6 FE-614, TI-&30 10/939 14/8259 Stian Skjærvik 12.12.2014 Godkjenning av stiftelsesdokumenter. Utvalg Møtedato Saksnummer

Detaljer

NKF-dagene; Rådmann i Drammen kommune; Nils Fredrik Wisløff

NKF-dagene; Rådmann i Drammen kommune; Nils Fredrik Wisløff NKF-dagene; Rådmann i Drammen kommune; Nils Fredrik Wisløff Drammen kommune, ulike roller Drammen kommune skal være en profesjonell forvalter og bestiller Drammen kommune skal være en profesjonell utfører

Detaljer

Oslo universitetssykehus HF

Oslo universitetssykehus HF Oslo universitetssykehus HF Styresak Dato møte: 25. september 2015 Saksbehandler: Viseadministrerende direktør økonomi og finans Vedlegg: Gaveerklæring vedrørende utredning av nytt klinikkbygg på Radiumhospitalet

Detaljer

RETNINGSLINJER FOR OFU-SAMARBEID OG REGELVERKET OM OFFENTLIGE ANSKAFFELSER

RETNINGSLINJER FOR OFU-SAMARBEID OG REGELVERKET OM OFFENTLIGE ANSKAFFELSER RETNINGSLINJER FOR OFU-SAMARBEID OG REGELVERKET OM OFFENTLIGE ANSKAFFELSER 1. Hva er en offentlig forsknings- og utviklingskontrakt (OFU)? En offentlig forsknings- og utviklingskontrakt (OFU) er en kontrakt

Detaljer

Vedlegg 5: BUDSJETTFULLMAKTER FOR KOMMUNALE FORETAK I BERGEN KOMMUNE

Vedlegg 5: BUDSJETTFULLMAKTER FOR KOMMUNALE FORETAK I BERGEN KOMMUNE Bergen kommunes økonomihåndbok Side 1 av 5 Vedlegg 5: BUDSJETTFULLMAKTER FOR KOMMUNALE FORETAK I BERGEN KOMMUNE Budsjettfullmaktene for kommunale foretak ble sist endret den 27.01.11 i Byrådssak 1025-11.

Detaljer

LEIEAVTALER/LEASINGAVTALER I HELSE SØR-ØST UTDRAG FINANSSTRATEGI HELSE SØR-ØST

LEIEAVTALER/LEASINGAVTALER I HELSE SØR-ØST UTDRAG FINANSSTRATEGI HELSE SØR-ØST LEIEAVTALER/LEASINGAVTALER I HELSE SØR-ØST UTDRAG FINANSSTRATEGI HELSE SØR-ØST GENERELT OM LEIEAVTALER/LEASINGAVTALER Alle leieforhold i Helse Sør-Øst RHF reguleres av finansstrategien i Helse Sør-Øst

Detaljer

SELSKAPSAVTALE FOR TØNSBERG RENSEANLEGG IKS

SELSKAPSAVTALE FOR TØNSBERG RENSEANLEGG IKS SELSKAPSAVTALE FOR TØNSBERG RENSEANLEGG IKS Gjeldende fra 29.4.2013 1/6 SELSKAPSAVTALE FOR TØNSBERG RENSEANLEGG IKS 1 Navn Selskapets navn er Tønsberg Renseanlegg IKS. 2 Selskapets deltakere Selskapets

Detaljer

26.06.2015. Meld. St. 25 (2014 2015) Reformer i vegsektoren

26.06.2015. Meld. St. 25 (2014 2015) Reformer i vegsektoren Meld. St. 25 (2014 2015) Reformer i vegsektoren Reformer i vegsektoren Reformens tre deler Utbyggingsselskap for veg Rammeverk for OPS i transportsektoren Bompengereform Politisk plattform - utbyggingsselskap

Detaljer

Organisatoriske, finansielle og andre virkemidler for god kommunal eiendomsforvaltning

Organisatoriske, finansielle og andre virkemidler for god kommunal eiendomsforvaltning Organisatoriske, finansielle og andre virkemidler for god kommunal eiendomsforvaltning Presentasjon av en utredning foretatt av de kommunale eiendomsforetakene i Norge (støttet av KoBE) NTNU - Kursdagene

Detaljer

BUDSJETTFULLMAKTER FOR KOMMUNALE FORETAK I BERGEN KOMMUNE

BUDSJETTFULLMAKTER FOR KOMMUNALE FORETAK I BERGEN KOMMUNE Bergen kommunes økonomihåndbok Side 1 av 6 BUDSJETTFULLMAKTER FOR KOMMUNALE FORETAK I BERGEN KOMMUNE Justeringer: Innledningen: oppdatert sitering fra "konsernbudsjettfullmaktene" Nytt punkt II 2. e.:

Detaljer

Eierstyring - Offentlig eierskap og ulike foretaksformer Sandefjord 29. oktober 2015

Eierstyring - Offentlig eierskap og ulike foretaksformer Sandefjord 29. oktober 2015 Eierstyring - Offentlig eierskap og ulike foretaksformer Sandefjord 29. oktober 2015 Holdes av EY (Ernst & Young) Joachim Charlsen Pande, advokat Tlf. 95 81 12 23 joachim.pande@no.ey.com Hva skal jeg snakke

Detaljer

Presentasjon av konkurransegrunnlag og kontrakt på vei mot en OPS-mal? Kjell-André Honerud Gardermoen, 11. februar 2015

Presentasjon av konkurransegrunnlag og kontrakt på vei mot en OPS-mal? Kjell-André Honerud Gardermoen, 11. februar 2015 Presentasjon av konkurransegrunnlag og kontrakt på vei mot en OPS-mal? Kjell-André Honerud Gardermoen, 11. februar 2015 Tema 1. Dagens situasjon i markedet 2. Konkurransegrunnlaget 1. Kvalifikasjonsgrunnlag

Detaljer

1.varamedlem møter fast, øvrige møter bare etter nærmere avtale eller innkalling.

1.varamedlem møter fast, øvrige møter bare etter nærmere avtale eller innkalling. RØYRVIK KOMMUNE Kontrollutvalget MØTEINNKALLING Møtedato: 13. oktober 2010 Møtetid: Kl. 10.00 Møtested: Røyrvik kommune, møterom NAV De faste medlemmene innkalles med dette til møtet. Den som har lovlig

Detaljer

VEDTEKTER FOR NORDKAPP HAVN KF

VEDTEKTER FOR NORDKAPP HAVN KF Side 1 av 6 VEDTEKTER FOR NORDKAPP HAVN KF fastsatt av Nordkapp kommunestyre den 10.12.2002 i medhold av Lov av 25. september 1992 nr. 107 om kommuner og fylkeskommuner 62, og senere endret i kommunestyremøte

Detaljer

Utbyggingsavtaler Rettslige rammer og utfordringer NKF, Bergen 21. oktober 2008

Utbyggingsavtaler Rettslige rammer og utfordringer NKF, Bergen 21. oktober 2008 Utbyggingsavtaler Rettslige rammer og utfordringer NKF, Bergen 21. oktober 2008 KS Advokatene v/ advokat Øyvind Renslo Rettsgrunnlagsproblemet Det ulovfestede krav om at kommunen må ha rettslig grunnlag

Detaljer

Hvilken organisasjonsform skal vi velge?

Hvilken organisasjonsform skal vi velge? Hvilken organisasjonsform skal vi velge? 7. januar 2010 Kjetil Gill Østvold, Manager E-post: kjetil.gill.ostvold@no.pwc.com Tlf: 95 26 05 52 PwC Agenda 1. PwCs erfaring og kompetanse 2. Lovverk og rammebetingelser

Detaljer

1. SAMMENDRAG...2 2. INNLEDNING...3 3. FORMÅL/MÅLSETTING...3 4. FAKTADEL...4 5. REVISORS VURDERING...5 6. REVISORS KONKLUSJONER...

1. SAMMENDRAG...2 2. INNLEDNING...3 3. FORMÅL/MÅLSETTING...3 4. FAKTADEL...4 5. REVISORS VURDERING...5 6. REVISORS KONKLUSJONER... Innholdsfortegnelse side 1. SAMMENDRAG...2 1.1 FORMÅLET FOR PROSJEKTET... 2 1.2 REVISORS VURDERINGER OG KONKLUSJONER... 2 1.3 REVISORS ANBEFALINGER... 2 2. INNLEDNING...3 2.1 BAKGRUNN... 3 2.2 HJEMMEL

Detaljer

-fl- DET KONGELIGE KOMMUNAL- OG REGIONALDEPARTEMENT. Rundskriv H - 1/11 Saksnr. 11/538 November 2011

-fl- DET KONGELIGE KOMMUNAL- OG REGIONALDEPARTEMENT. Rundskriv H - 1/11 Saksnr. 11/538 November 2011 -fl- DET KONGELIGE KOMMUNAL- OG REGIONALDEPARTEMENT Rundskriv H - 1/11 Saksnr. 11/538 November 2011 Rundskriv om standardvedtekter for kommunale næringsfond gitt i vannkraftsaker (kraftfond og hjemfafisfond).

Detaljer

Memo. Oppsummering - organisering av Hardangerbadet. Kvam Herad. Rådmann Arild Steine

Memo. Oppsummering - organisering av Hardangerbadet. Kvam Herad. Rådmann Arild Steine Memo Til: Kvam Herad Att: Rådmann Arild Steine Fra: Advokat Trine Lise Fromreide, advokat Morten Fotland og advokat Vidar Kleppe Saksansvarlig advokat: Advokat Vidar Kleppe Dato: 10. mars 2015 Oppsummering

Detaljer

OPS SOM FREMTIDIG KONTRAKTSMODELL. Kjell-André Honerud, advokat Granfoss konferansesenter, 14. mai 2003

OPS SOM FREMTIDIG KONTRAKTSMODELL. Kjell-André Honerud, advokat Granfoss konferansesenter, 14. mai 2003 OPS SOM FREMTIDIG KONTRAKTSMODELL Kjell-André Honerud, advokat Granfoss konferansesenter, 14. mai 2003 FREMSTILLING Temaet Definisjoner Utfordringer Kontraktstruktur og kontraktsmodeller Rammeverket EØS

Detaljer

Forvaltningsrevisjonsplan i perioden 2014-2015

Forvaltningsrevisjonsplan i perioden 2014-2015 Forvaltningsrevisjonsplan i perioden 2014-2015 Rygge kommune Østfold kontrollutvalgssekretariat Innhold: 1. Innledning... 2 2. Om den overordnede analysen... 3 2.1 Kravene i forskriften ( 10)... 3 2.2

Detaljer

Høringsuttalelse Høring - Regjeringens langtidsplan for forskning og høyere utdanning

Høringsuttalelse Høring - Regjeringens langtidsplan for forskning og høyere utdanning Lakkegata 3 / 0187 Oslo T: 22 04 49 70 F: 22 04 49 89 E: nso@student.no W: www.student.no Høringsuttalelse Høring - Regjeringens langtidsplan for forskning og høyere utdanning NSO ønsker en konkret og

Detaljer

OPS - gevinst sett fra et OPS-selskap

OPS - gevinst sett fra et OPS-selskap 1 OPS - gevinst sett fra et OPS-selskap Norsk Senter for Prosjektledelse Terramar AS Granfoss konferansesenter Onsdag 14. mai 2003 OPS og entreprenørene 2 OPS er generelt ikke noe være eller ikke være

Detaljer

Levanger kommune Utførerens rammebetingelser

Levanger kommune Utførerens rammebetingelser Levanger kommune Utførerens rammebetingelser BAKGRUNN Gjennomføring av BUM-modellen fra 1.1.2004 innebærer ny oppgave- og ansvardeling internt i Levanger kommune. Bestilleren får etter modellen bl.a. ansvar

Detaljer

VALG AV INTERKOMMUNAL SAMARBEIDSMODELL FOR DRIFT AV KRISESENTERET.

VALG AV INTERKOMMUNAL SAMARBEIDSMODELL FOR DRIFT AV KRISESENTERET. Arkivsaksnr.: 11/268-2 Arkivnr.: 026 H43 Saksbehandler: Rådgiver politikk og samfunn, Anne Grønvold VALG AV INTERKOMMUNAL SAMARBEIDSMODELL FOR DRIFT AV KRISESENTERET. Hjemmel: Kommuneloven Lov om kommunale

Detaljer

LUNNER KOMMUNES DELTAKELSE I UTBYGGING AV NÆRINGSTOMTER OG ERVERV AV NÆRINGSAREALER PÅ HARESTUA

LUNNER KOMMUNES DELTAKELSE I UTBYGGING AV NÆRINGSTOMTER OG ERVERV AV NÆRINGSAREALER PÅ HARESTUA Arkivsaksnr.: 12/1832-3 Arkivnr.: Saksbehandler: Prosjektleder, Dæhlen Ole LUNNER KOMMUNES DELTAKELSE I UTBYGGING AV NÆRINGSTOMTER OG ERVERV AV NÆRINGSAREALER PÅ HARESTUA Hjemmel: Rådmannens innstilling:

Detaljer

PLAN FOR SELSKAPSKONTROLL TINN KOMMUNE

PLAN FOR SELSKAPSKONTROLL TINN KOMMUNE PLAN FOR SELSKAPSKONTROLL TINN KOMMUNE 2010 2011 Innhold Bakgrunn...1 Innholdet i selskapskontrollen...1 Formålet med selskapskontrollen...2 Gjennomføring og rapportering av kontrollen...2 Prioriteringer

Detaljer

Forhandlinger ved offentlige anskaffelser

Forhandlinger ved offentlige anskaffelser Forhandlinger ved offentlige anskaffelser Thomas G. Naalsund Bygg- og anleggsanskaffelser, 16. oktober 2014 Introduksjon Dagens temaer 3 Generelt om forhandlingsadgang ved offentlige anskaffelser Grensen

Detaljer

PLAN FOR SELSKAPSKONTROLL 2015-2016. Hitra kommune. Vedtatt i kommunestyret 5.2.2015, sak 10/15

PLAN FOR SELSKAPSKONTROLL 2015-2016. Hitra kommune. Vedtatt i kommunestyret 5.2.2015, sak 10/15 PLAN FOR SELSKAPSKONTROLL 2015-2016 Hitra kommune Vedtatt i kommunestyret 5.2.2015, sak 10/15 1 Om selskapskontroll Kontrollutvalget skal påse at det gjennom selskapskontroll føres kontroll med forvaltningen

Detaljer

Styring og kontroll av kommunale og interkommunale selskap

Styring og kontroll av kommunale og interkommunale selskap Styring og kontroll av kommunale og interkommunale selskap 29. november 2006 KS-Konsulent Konsulent as ved advokat og seniorrådgiver Vibeke Resch-Knudsen vibeke.resch-knudsen@ks.no knudsen@ks.no Påstand:

Detaljer

Ark.: Lnr.: 10552/08 Arkivsaksnr.: 08/2033-1

Ark.: Lnr.: 10552/08 Arkivsaksnr.: 08/2033-1 Ark.: Lnr.: 10552/08 Arkivsaksnr.: 08/2033-1 Saksbehandler: Rannveig Mogren UTARBEIDELSE AV EIERSKAPSMELDING FOR KOMMUNENE LILLEHAMMER, ØYER OG GAUSDAL Vedlegg: Ingen SAMMENDRAG: Hovedpunkt i en eiermelding

Detaljer

PLAN FOR FORVALTNINGSREVISJON OG SELSKAPSKONTROLL 2012-2015

PLAN FOR FORVALTNINGSREVISJON OG SELSKAPSKONTROLL 2012-2015 FORSLAG TIL: PLAN FOR FORVALTNINGSREVISJON OG SELSKAPSKONTROLL 2012-2015 HORTEN KOMMUNE Behandlet av Kontrollutvalget i Horten kommune, den 19. april 2012, sak 18/12. FORSLAG TIL PLAN FOR FORVALTNINGSREVISJON

Detaljer

1 Om selskapskontroll

1 Om selskapskontroll PLAN FOR SELSKAPSKONTROLL 2015-2016 Malvik kommune Vedtatt i sak 86/14 i kommunestyret 15.12.14. 1 Om selskapskontroll Kontrollutvalget skal påse at det føres kontroll med forvaltningen av kommunens interesser

Detaljer

ÅRSBERETNING Valsneset Utvikling KF 2014

ÅRSBERETNING Valsneset Utvikling KF 2014 ÅRSBERETNING Valsneset Utvikling KF 2014 FORETAKETS FORMÅL Bjugn kommunestyre vedtok å opprette foretaket i sak 04/25. Foretakets vedtekter 2 beskriver foretakets formål: 1. Foretakets formål er å etablere

Detaljer

Verktøy for design av forvaltningsrevisjonsprosjekter

Verktøy for design av forvaltningsrevisjonsprosjekter Verktøy for design av forvaltningsrevisjonsprosjekter Nasjonal fagkonferanse i offentlig revisjon 17-18 oktober 2006 Lillin Cathrine Knudtzon og Kristin Amundsen DESIGNMATRISE HVA HVOR- DAN GJENNOMFØR-

Detaljer

Kommunestyret behandlet i møte 04.12.2015 sak 95/15. Følgende vedtak ble fattet:

Kommunestyret behandlet i møte 04.12.2015 sak 95/15. Følgende vedtak ble fattet: Fylkesmannen i Buskerud Postboks 1604 3007 DRAMMEN Arkivsak Arkivkode Etat/Avd/Saksb Dato 15/3760 151 SADM/STO/GA 10.12.2015 MELDING OM VEDTAK Kommunestyret behandlet i møte 04.12.2015 sak 95/15. Følgende

Detaljer

«Juridisk veiviser i anbudsjungelen" Advokat Jens Christian Skallerud 27.5.2015 Advokatfirmaet Campbell & Co AS

«Juridisk veiviser i anbudsjungelen Advokat Jens Christian Skallerud 27.5.2015 Advokatfirmaet Campbell & Co AS «Juridisk veiviser i anbudsjungelen" Advokat Jens Christian Skallerud 27.5.2015 Advokatfirmaet Campbell & Co AS OVERSIKT Tema rettslig plassering Kort om rammer og regelverk Typer av feil hva bør aktørene

Detaljer

Plan for selskapskontroll 2012-2016

Plan for selskapskontroll 2012-2016 Randaberg Kommune Plan for selskapskontroll 2012-2016 Rogaland Kontrollutvalgssekretariat IS Vedtatt av kommunestyret 4. otober 2012 Innholdsliste Innholdsliste... 2 Innledning... 3 Avgrensning organisasjonsformer

Detaljer

Reglement om statlige universiteter og høyskolers forpliktende samarbeid og erverv av aksjer

Reglement om statlige universiteter og høyskolers forpliktende samarbeid og erverv av aksjer Reglement om statlige universiteter og høyskolers forpliktende samarbeid og erverv av aksjer Innledning A. Fastsettelse av virkeområde Reglementet er fastsatt av Kunnskapsdepartementet med hjemmel i lov

Detaljer

SAK TIL EIERKOMMUNENE VEDRØRENDE ENDRING AV SELSKAPSAVTALEN TIL LEGEVAKTA I DRAMMENSREGIONEN IKS

SAK TIL EIERKOMMUNENE VEDRØRENDE ENDRING AV SELSKAPSAVTALEN TIL LEGEVAKTA I DRAMMENSREGIONEN IKS SAK TIL EIERKOMMUNENE VEDRØRENDE ENDRING AV SELSKAPSAVTALEN TIL LEGEVAKTA I DRAMMENSREGIONEN IKS Jfr Representantskapets sak 05 / 13 med vedtak jfr protokoll av 26.4,2013. Forslag til vedtak Selskapsavtalens

Detaljer

Forvaltningsrevisjonsplan 2014-2015

Forvaltningsrevisjonsplan 2014-2015 Forvaltningsrevisjonsplan 2014-2015 Hvaler kommune Østfold kontrollutvalgssekretariat Innhold: 1. Innledning... 2 2. Om den overordnede analysen... 3 2.1 Kravene i forskriften ( 10)... 3 2.2 Informasjonsgrunnlag

Detaljer

3. KONKURRANSER HVOR DET IKKE ER POTENSIELLE KONSERNINTERNE LEVERANDØRER

3. KONKURRANSER HVOR DET IKKE ER POTENSIELLE KONSERNINTERNE LEVERANDØRER INSTRUKS FOR KONKURRANSEUTSETTING HOS BIR AS OG DATTERSELSKAP AV BIR AS SOM MED ENERETT UTFØRER LOVPÅLAGTE OPPGAVER 1. INSTRUKSEN GJELDER FOR Denne instruks for konkurranseutsetting gjelder for alle anskaffelser

Detaljer

1. Sammendrag 2. Innledning 3. Nærmere beskrivelse av prosjektet: Vestvågøy kommunes hovedmål i prosjektet 3.1 Prosjektorganisering

1. Sammendrag 2. Innledning 3. Nærmere beskrivelse av prosjektet: Vestvågøy kommunes hovedmål i prosjektet 3.1 Prosjektorganisering Fokuskommuneprosjekt Vestvågøy kommune. Prosjekt i samarbeid med Husbanken og 7 andre kommuner. Innholdsfortegnelse: 1. Sammendrag 2. Innledning 3. Nærmere beskrivelse av prosjektet: Vestvågøy kommunes

Detaljer

Stort byutviklingspotensial i et regionalt perspektiv. Ca 1000 dekar, ca 2,5 km langt Bjørvika (ca 1,0 mill kvm) Fjordbyen, (minimum 1,2 mill kvm)

Stort byutviklingspotensial i et regionalt perspektiv. Ca 1000 dekar, ca 2,5 km langt Bjørvika (ca 1,0 mill kvm) Fjordbyen, (minimum 1,2 mill kvm) Eiermøte 16.04.2015 Agenda Arealet Tidslinjen Regnskapstall, balanse og nøkkelopplysninger Aksjonæravtale, utkast til mandat Forhold til Lovverket Fjordbyen, fremdrift og planstrategi Forhold eier/selskap

Detaljer

Saksfremlegg. Saksnr.: 09/3848-4 Arkiv: 280 Sakbeh.: Bjørn-Atle Hansen Sakstittel: NORDLYSKATEDRALEN - EVENTUELT NY KOSTNADSRAMME

Saksfremlegg. Saksnr.: 09/3848-4 Arkiv: 280 Sakbeh.: Bjørn-Atle Hansen Sakstittel: NORDLYSKATEDRALEN - EVENTUELT NY KOSTNADSRAMME Saksfremlegg Saksnr.: 09/3848-4 Arkiv: 280 Sakbeh.: Bjørn-Atle Hansen Sakstittel: NORDLYSKATEDRALEN - EVENTUELT NY KOSTNADSRAMME Planlagt behandling: Formannskapet Kommunestyret Innstilling: ::: &&& Sett

Detaljer

OVERORDNET SELSKAPSKONTROLL Av kommunens deleide aksjeselskap

OVERORDNET SELSKAPSKONTROLL Av kommunens deleide aksjeselskap Selskapskontroll 2015 Utarbeidet av Hedmark Revisjon IKS på vegne av kontrollutvalget i Kongsvinger kommune. OVERORDNET SELSKAPSKONTROLL Av kommunens deleide aksjeselskap Postadresse: Postboks 84, 2341

Detaljer

Implementering og bruk av BIM i byggebransjen

Implementering og bruk av BIM i byggebransjen Presentasjon av prosjektoppgave: Implementering og bruk av BIM i byggebransjen Prosjektgruppe: Ann Kristin Lågøen (Statsbygg), Finn Lysnæs Larsen (Multiconsult) og Jan Einar Årøe (Veidekke) Presentasjon

Detaljer

Gjennomføringsmodeller

Gjennomføringsmodeller Gjennomføringsmodeller Lyngdalsmodellen: Brukerstyrt og kostnadseffektiv hånd i hånd Kristiansand 27.09.2012,Dr.ing Øystein H. Meland Korrekt fokus i anskaffelsesprosessen? Å gjøre ting riktig? eller Å

Detaljer

KOMM - Leverandører av kommunikasjonstjenester til det offentlige

KOMM - Leverandører av kommunikasjonstjenester til det offentlige KOMM - Leverandører av kommunikasjonstjenester til det offentlige KOMM er bransjeorganisasjonen for kommunikasjonsbyråer som er sertifisert av Det Norske Veritas (DNV) Byråene leverer bl.a. Strategisk

Detaljer

Bruk av lærlingeklausul i kommunens tjenestekontrakter og bygge- og anleggskontrakter

Bruk av lærlingeklausul i kommunens tjenestekontrakter og bygge- og anleggskontrakter Byrådssak 1425 /14 Bruk av lærlingeklausul i kommunens tjenestekontrakter og bygge- og anleggskontrakter INKV ESARK-1700-201430665-1 Hva saken gjelder: Byrådet ønsker å bidra til opprettelse av læreplasser

Detaljer

5 Utredninger. 5.1 Framtidsbildet.

5 Utredninger. 5.1 Framtidsbildet. 5 Utredninger Det vesentlige av utredningsarbeidet vil bli gjort av arbeidsgrupper bemannet med representanter fra de to kommunene. Verktøyet NY KOMMUNE, som er utarbeidet av KMD vil bli benyttet. Gjennom

Detaljer

Informasjonsskriv. Til aksjonærene i Deliveien 4 Holding AS vedrørende foreslått salg av konsernets eiendom

Informasjonsskriv. Til aksjonærene i Deliveien 4 Holding AS vedrørende foreslått salg av konsernets eiendom Informasjonsskriv Til aksjonærene i Deliveien 4 Holding AS vedrørende foreslått salg av konsernets eiendom 1 Oppsummering... 2 2 Bakgrunn og innledning... 3 3 Transaksjonen... 4 3.1. Innledning... 4 3.2.

Detaljer

Høringsuttalelse Private høyskoler og fagskoler i samfunnets tjeneste

Høringsuttalelse Private høyskoler og fagskoler i samfunnets tjeneste Høringsuttalelse Private høyskoler og fagskoler i samfunnets tjeneste Presisere vilkåret komme studentene til gode Ekspertgruppen mener at vilkåret som fastsetter at offentlige midler og egenbetaling skal

Detaljer

MØTEINNKALLING SAKSLISTE GODKJENNING AV MØTEBOK FRA MØTET 12.03.08

MØTEINNKALLING SAKSLISTE GODKJENNING AV MØTEBOK FRA MØTET 12.03.08 MØTEINNKALLING Utvalg: Møtested: Fast utvalg for plansaker Ekstraordinært møte Gran Rådhus, Møterom Granavollen Møtedato: 27.03.2008 Tid: 15.00 Eventuelt forfall meldes til Kommunetorget tlf. 61 33 84

Detaljer

Saksfremlegg. Saksnr.: 09/4355-1 Arkiv: 202 Sakbeh.: Bjørn-Atle Hansen Sakstittel: NORDLYSBADET AS - UTVIDET FINANSIERING - GARANTISTILLELSE

Saksfremlegg. Saksnr.: 09/4355-1 Arkiv: 202 Sakbeh.: Bjørn-Atle Hansen Sakstittel: NORDLYSBADET AS - UTVIDET FINANSIERING - GARANTISTILLELSE Saksfremlegg Saksnr.: 09/4355-1 Arkiv: 202 Sakbeh.: Bjørn-Atle Hansen Sakstittel: NORDLYSBADET AS - UTVIDET FINANSIERING - GARANTISTILLELSE Planlagt behandling: Formannskapet Kommunestyret Innstilling:

Detaljer

Planperiode 2013-2016. Alta kommune PLAN FOR SELSKAPSKONTROLL

Planperiode 2013-2016. Alta kommune PLAN FOR SELSKAPSKONTROLL Planperiode 2013-2016 Alta kommune PLAN FOR SELSKAPSKONTROLL Kontrollutvalgssekretariatet i Vest-Finnmark IKS Oarje-Finnmãrkku dárkkistanlávdegotte čállingoddi SGO Arkivkode: 4/1 01 Journalnr.: 2012/11047-1

Detaljer

Klagenemnda for offentlige anskaffelser

Klagenemnda for offentlige anskaffelser Klagenemnda for offentlige anskaffelser Innklagede inngikk en kontrakt med et boligbyggelag der boligbyggelaget påtok seg å opprette et borettslag for omsorgsboliger, drifte borettslaget under byggeprosessen

Detaljer

Saksnr Utvalg Møtedato Formannskapet Kommunestyret

Saksnr Utvalg Møtedato Formannskapet Kommunestyret Trysil kommune Saksframlegg Dato: 03.05.2013 Referanse: 9556/2013 Arkiv: 210 Vår saksbehandler: David Sande Regnskap og årsberetning for 2012 - Trysil kommune Saksnr Utvalg Møtedato Formannskapet Kommunestyret

Detaljer

Prosjektveiviseren 2.0 Anskaffelsesstrategi. Arve Sandvoll Seniorrådgiver Avdeling for offentlige anskaffelser Seksjon Teknologi og støtte

Prosjektveiviseren 2.0 Anskaffelsesstrategi. Arve Sandvoll Seniorrådgiver Avdeling for offentlige anskaffelser Seksjon Teknologi og støtte Prosjektveiviseren 2.0 Anskaffelsesstrategi Arve Sandvoll Seniorrådgiver Avdeling for offentlige anskaffelser Seksjon Teknologi og støtte Strategi, lederforankring og gevinster Virksomhetsstrategi Skal

Detaljer

Gjennomføringsmodeller

Gjennomføringsmodeller Gjennomføringsmodeller Lyngdalsmodellen: Brukerstyrt og kostnadseffektiv hånd i hånd 4 mars 2014 Dr. ing Øystein H. Meland Svakheter v/ dagens gjennomføringsmodeller (delte modeller, totalentreprise m

Detaljer

REGLEMENT FOR BYGGE- OG EIENDOMSVIRKSOMHETEN FOR HELSE MIDT-NORGE rev. 08.03.2012

REGLEMENT FOR BYGGE- OG EIENDOMSVIRKSOMHETEN FOR HELSE MIDT-NORGE rev. 08.03.2012 REGLEMENT FOR BYGGE- OG EIENDOMSVIRKSOMHETEN FOR HELSE MIDT-NORGE rev. 08.03.2012 1. GENERELT 1.1 Hjemmel Til grunn for dette reglementet ligger Lov om helseforetak av 15. juni 2001 og vedtekter for og

Detaljer

Kommunal regnskapsstandard nr. 10 Høringsutkast (HU) Kommunale foretak regnskapsmessige problemstillinger

Kommunal regnskapsstandard nr. 10 Høringsutkast (HU) Kommunale foretak regnskapsmessige problemstillinger Kommunal regnskapsstandard nr. 10 Høringsutkast (HU) Høringsutkast fastsatt av styret i Foreningen GKRS 21.06.2012 Kommunale foretak regnskapsmessige problemstillinger 1 INNLEDNING OG BAKGRUNN 1. Kommuner

Detaljer

DRAMMEN EIENDOM KF SAKSUTREDNING. Innstilling til: Styret i Drammen Eiendom KF

DRAMMEN EIENDOM KF SAKSUTREDNING. Innstilling til: Styret i Drammen Eiendom KF DRAMMEN EIENDOM KF SAKSUTREDNING Saknr. 08/09 Saksbeh. Monika Pedersen Jour.nr Fagavd. Drammen Eiendom KF Mappe Avgj. av Styret Møtedato 06.02.2009 08/09 SKOGER SKOLE Innstilling til: Styret i Drammen

Detaljer

SANDNES KULTURHUS KF Styret i Sandnes kulturhus KF Arkivsak: Arkivkode: Saksbehandler: Anders Netland

SANDNES KULTURHUS KF Styret i Sandnes kulturhus KF Arkivsak: Arkivkode: Saksbehandler: Anders Netland SANDNES KULTURHUS KF Styret i Sandnes kulturhus KF Arkivsak: Arkivkode: Saksbehandler: Anders Netland Behandles av: Møtedato Utvalgsaksnr.06/12 Styret i Sandnes kulturhus KF 16.02.2012 Bystyret ETABLERING

Detaljer

Vedtekter for Møre og Romsdal 110-sentral KF

Vedtekter for Møre og Romsdal 110-sentral KF MØRE OG ROMSDAL 110-SENTRAL KF Vedtekter for Møre og Romsdal 110-sentral KF 1 Navn Alminnelige bestemmelser Foretakets navn er Møre og Romsdal 110-sentral KF. 2 Rettslig status Foretaket er opprettet med

Detaljer

Saknr. 03/14 Saksbeh. Paul Røland Jour.nr 14/1482 Drammen Eiendom KF Mappe Avgj. Styret Møtedato 13/02-2014

Saknr. 03/14 Saksbeh. Paul Røland Jour.nr 14/1482 Drammen Eiendom KF Mappe Avgj. Styret Møtedato 13/02-2014 DRAMMEN EIENDOM KF SAKSUTREDNING Saknr. 03/14 Saksbeh. Paul Røland Jour.nr 14/1482 Drammen Eiendom KF Mappe Avgj. Styret Møtedato 13/02-2014 SAK 03/14: TILDELINGSBREV 2014 Innstilling til: Styret i Drammen

Detaljer

1 Bakgrunn og formål med forvaltningsrevisjon... 2. 2 Om planlegging av forvaltningsrevisjon... 2

1 Bakgrunn og formål med forvaltningsrevisjon... 2. 2 Om planlegging av forvaltningsrevisjon... 2 PLAN FOR GJENNOMFØRING AV FORVALTNINGSREVISJONSPROSJEKT 2008-2011 - NAMSOS KOMMUNE - 2008 Innholdsfortegnelse 1 Bakgrunn og formål med forvaltningsrevisjon... 2 2 Om planlegging av forvaltningsrevisjon...

Detaljer

Interessentanalyse. Arne U. Hoff. 13.11.2006 Møte med Levanger kommune

Interessentanalyse. Arne U. Hoff. 13.11.2006 Møte med Levanger kommune Interessentanalyse Arne U. Hoff Levanger havn grunnkart Vår oppfatning av situasjonen Nåsituasjon Kommunen mangler kapital til å realisere kulturhus Ønske om å koble hotell og kulturhus. Et signalbygg.

Detaljer

Saknr. 48/11 Saksbeh. Paul Røland Jour.nr 10/6249 Fagavd. Drammen Eiendom KF Mappe Avgj. av Styret Møtedato 17.10.2011

Saknr. 48/11 Saksbeh. Paul Røland Jour.nr 10/6249 Fagavd. Drammen Eiendom KF Mappe Avgj. av Styret Møtedato 17.10.2011 DRAMMEN EIENDOM KF SAKSUTREDNING Saknr. 48/11 Saksbeh. Paul Røland Jour.nr 10/6249 Fagavd. Drammen Eiendom KF Mappe Avgj. av Styret Møtedato 17.10.2011 48/11 SAK: AKSJONÆRAVTALE - PAPIRBREDDEN EIENDOM

Detaljer

Plan for selskapskontroll for Stokke kommune

Plan for selskapskontroll for Stokke kommune 1 av 6 for Stokke kommune 22.10. 2008 2 av 6 Innhold 1. Bakgrunn 2. Krav til selskapskontroll 3. Omfang og avgrensning 4. Formål og kontrolltilnærming 5. Kontroll av andre selskap hvor kommunen har eierandeler

Detaljer

Informasjonsskriv. Til aksjonærene i Etatbygg Holding III AS vedrørende foreslått salg av konsernets eiendomsportefølje

Informasjonsskriv. Til aksjonærene i Etatbygg Holding III AS vedrørende foreslått salg av konsernets eiendomsportefølje Informasjonsskriv Til aksjonærene i Etatbygg Holding III AS vedrørende foreslått salg av konsernets eiendomsportefølje 1 Oppsummering... 2 2 Bakgrunn og innledning... 3 3 Transaksjonen... 4 3.1. Innledning...

Detaljer