Trenger vi flere leieboliger

Transkript

1 Trenger vi flere leieboliger Viggo Nordvik Notat til Boligutvalget

2 Forord Dette notatet er skrevet på oppdrag Husbanken og Boligutvalgets sekretariat. Tidsfristene og oppdragets karakter innebærer at det i stor grad består av oppsummering av eksisterende kunnskap. Derfor er da også litteraturlisten mer omfattende enn det som er vanlig i et prosjekt av denne størrelsen. Prosjektleder har vært samfunnsøkonom Viggo Nordvik. Psykolog Ole Gulbrandsen og samfunnsøkonom Per Medby har bidradd med de empiriske analysene. Sivilarkitekt Thorbjørn Hansen har vært kvalitetssikrer. 2

3 Forord Trenger vi flere leieboliger sammendrag og noen spissformulerte vurderinger...4 Om leiemarkedet...4 Trenger vi flere leieboliger noen velferdsteoretiske resonnement...5 Vurderinger og anbefalinger...7 Er det et boligpolitisk problem at vi har en liten offentlig leiesektor? Massen av leieboliger Fordeling, tilbud og etterspørsel Masse og fordeling på ulike former for tilbud Kort om dem som leier bolig Husleienivåer og deres variasjon Trenger vi flere leieboliger? Innledning Et perfekt fungerende boligmarked Et boligmarked med kun en disposisjonsform Fordeling av eie og leie i det perfekte boligmarkedet Skiller det norske boligmarkedet seg fra et perfekt fungerende boligmarked? Innledning Trekk ved godet bolig Trekk ved det norske boligmarkedet Empiriske underskuddsmål Bruttoavkastning på leieboliger noen estimeringer Leieetterspørselens forventede utvikling over tid Hva bestemmer leieetterspørselen? - noen empiriske resultater Demografiske trekk Kulturelle og andre utviklingstrekk Oppsummering...49 Litteratur

4 0. Trenger vi flere leieboliger sammendrag og noen spissformulerte vurderinger Dette notatet er skrevet på oppdrag fra Boligutvalgets sekretariat. Notatet skal være en selvstendig vurdering av spørsmålet om vi trenger flere utleieboliger i Norge, og eventuelt hva slags utleieboliger en trenger. Som en forlengelse av dette spørsmålet vurderes det også hvorvidt det er behov for et offentlig engasjement på feltet. I tillegg skal notatet kunne fungere som et underlag for denne typen vurderinger også i utvalget og i sekretariatet. I kapittel 1 bruker vi de dataene på feltet som finnes til å beskrive og oppsummere den faktiske situasjonen og utviklingstendenser i leiesektoren. Disse beskrivelsene gjøres både samlet og for ulike strøkstyper og regioner. Vi viser her også hvilke grupper som i størst grad etterspør leide boliger. Kapittel 2 er en velferdsteoretisk diskusjon av hva det betyr at vi trenger flere leieboliger og i hvilken grad det er naturlig med et offentlig engasjement på feltet. Som en bakgrunn for dette spørsmålet diskuterer vi også betingelser for at det skal være hensiktsmessig med en boligpolitikk i det hele tatt. Det siste kapittelet diskuterer forventet utvikling av etterspørselen etter eide og leide boliger. Spesielt diskuteres dette i lys av demografiske og kulturelle utviklingstrekk. Dette kapittelet gir et kortfattet sammendrag av notatet. Ut over dette inneholder det også subjektive vurderinger og anbefalinger! Om leiemarkedet Når Norge betraktes under ett er det to viktige trekk og tendenser som er helt klare. De leide boligenes andel av den samlede boligmassen har sunket monotont fram til begynnelsen av 1990-tallet da den var under 20%. Etter den tid har den steget til et sted mellom 20 og 25% hvor den i alle fall i skrivende stund ser ut til å ha stabilisert seg. Det andre er den store (nesten dominerende) posisjonen private småutleiere har på markedet. I 1995 utgjorde sokkelboligene 26% og Andre ekstraboliger eid av private hushold hele 39% av de leide boligene. Politiske grep for å regulere atferden til tilbyderne på leiemarkedet kan virke ulikt på slike små ikke-profesjonelle tilbydere og store profesjonelle tilbydere. I data fra 1998 finner vi videre at leiemarkedet er størst i de mest befolkningstette områdene. I spredtbygde strøk var leieandelen bare 15,6%, mens den i tettsteder med mer enn innbyggere var på 29,8%. Da leieandelene var på sitt laveste i 1988 fant vi ingen slik forskjell! Når landet deles opp i 6 regioner finner vi en leieandel på rundt 20% på Østlandet utenom Akershus/Oslo og i Agderfylkene/Rogaland. De andre regionene har leieandeler mellom 27 og 29%. Leietakerne er oftest unge voksne i en relativt uetablert fase av livet. Dette igjen betyr at både enslige og nyetablerte par har høyere leieandeler enn etablerte par. Både en økonometrisk analyse av eie-leievalget og tabellmessige rapporteringer i notatet støtter opp under denne, ikke spesielt overraskende, konklusjonen. En sammenligning av husleier i ulike leieforhold, innenfor rammen av en hedonisk regresjonsmodell, avslører at husleiene i Oslo ligger om lag 20% høyere enn i andre deler av 4

5 landet. Husleievariasjonen i ulike strøkstyper utenfor Oslo synes ikke spesielt stor. Ser vi på utviklingen fra 1988 fram til i dag tyder data på at forskjellen mellom husleiene i spredtbygde strøk og i Oslo har blitt redusert. Husleieveksten har altså vært sterkest i de mest spredtbygde delene av landet. I første omgang virker dette litt overraskende. Med tanke på at det er i Oslo tilbudet har økt mest er det kanskje likevel ikke så overraskende. Ved hjelp av data fra den Gallupp-undersøkelsen som gjennomføres nå tidlig i 2001 kan mye av de tall og trender som rapporteres her oppdateres. Trenger vi flere leieboliger noen velferdsteoretiske resonnement Den velferdsteoretiske analysen begynner med å stille et spørsmålstegn ved hensiktsmessigheten ved å ha en boligpolitikk i det hele tatt. Hvis markedene fungerer perfekt, hvis det ikke er noen eksternaliteter, hvis myndigheter og andre aktører har perfekt informasjon og hvis myndighetene har andre fordelingspolitiske virkemidler til rådighet er det ikke hensiktsmessig å bruke boligpolitiske virkemidler. Med dette mener vi at det som kan oppnås ved hjelp av boligpolitikken kan oppnås billigere og/eller bedre ved bruk av mer generelle virkemidler. Resonnementene her er sammenfallende med Quigley (1999). Det argumenteres videre med at for at det skal være en fornuftig strategi å formulere en boligpolitikk generelt og en politikk rettet mot leiemarkedet spesielt må en kunne peke på hvilke av premissene bak konklusjonen om den frie markedsløsningas gunstige egenskaper som ikke er oppfylte. Før diskusjonen av om det er noen brudd med forutsetningene bak konklusjonen om den frie markedsløsningens gunstige egenskaper skal vi kort se på leieboligenes velferdsmessige rolle i et marked dominert av eide boliger. i) Risikoen som et hushold eksponerer seg for er forskjellig i eide og leide boliger. Det å ha mulighet til å velge en leid bolig gir hushold en ekstra mulighet i sin risikostyring. ii) Selv om skattefordelen gjør det billigere å eie enn å leie bolig kan det være at flyttekostnader gjør at folk som skal bo bare kort tid i en bolig kan oppnå lavere kostnader i leie enn i eie. Eie kan derfor gi en form for lock-in, og leiemarkedet gir mulighet til å unngå dette. Begge disse poengene peker i retning av at det kan være viktig for unge og andre i en etableringsfase at det finnes et leietilbud. I kapittel 2 i notatet blir mange argumenter for offentlige inngrep i boligmarkedene gjennomgått. Her i oppsummeringen tar vi bare opp dem som er direkte relevante for leiemarkedet. En fundamental forskjell i situasjonen til eiere og leietakere er at endringer i verdien av en bolig direkte påvirker formuen til eiere, mens den kan påvirke husleien som leiere betaler. Det er ganske opplagt at dette kan gi ulik atferd hos eiere og utleiere. Henderson og Ioannides (1984) kaller dette for the fundamental rental externality og viser at eiere forventes å ta fysisk sett bedre vare på boligen enn leiere. I en teoretisk analyse av bomiljø kommer DiPasquale og Glaeser (1999) til at det finnes en slik leie-eksternalitet også på dette feltet. Eiere vil nyte godt av en innsats for å bedre 5

6 bomiljøet, både sosialt og fysisk, gjennom at dette kapitaliseres inn i boligprisen. Leiere vil nyte godt av områdets kvaliteter kun den perioden de bor i området. I tillegg til de teoretiske resultatene DiPasquale og Glaeser finner også klare empiriske indikasjoner på at kvaliteten på bomiljøet samvarierer positivt med innslaget av eiere i området. Disse analysene er gjort på amerikanske data. I en norsk sammenheng er det naturlig å spørre seg om de relativt vellykkede norske drabantbyene har sammenheng med disposisjonsform. Disse to formene for leie-eksternaliteter er gode argumenter for at det kan være gunstig å ha en boligmasse hvor det er et betydelig innslag av eide boliger. Virkningen på bomiljøene betyr at det kan være uheldig om leieboligene dominerer i et område. En del hushold etterspør leide boliger fordi de har problemer med å lånefinansiere inngangsbilletten til eie-markedet. Det kan også være at noen ikke ønsker den likviditetsmessige belastningen et boligkjøp medfører og derfor foretrekker å leie bolig. En kan så spørre seg om dette skaper behov for et offentlig engasjement. Offentlig engasjement kan enten være å øke massen av kommunale leieboliger, eller det kan være stimulering av markedet for privat leide boliger. I et marked hvor boliger tilnærmet fritt kan flyttes mellom disposisjonsformene er det rimelig å tenke seg at tilbudet tilpasser seg slik at husleiene blir lik kostnaden ved å leie ut. Vi ser i liten grad etableringshindre på leiemarkedets tilbudsside. Private utleiere vil måtte dekke inn en skatt på leieinntektene gjennom husleiene, husleiene vil dermed sannsynligvis bli høyere enn kostnaden selveiere har. Det virker imidlertid unaturlig å bruke boligpolitiske virkemidler til å korrigere for generelle effekter av boligskattesystemet. På den annen side: De husleiene en del utleiere har oppnådd de siste årene viser at det faktisk har vært mulig å oppnå en ekstraordinær profitt på utleie, og at konkurransen således ikke har fungert godt. Dette drøftes empirisk i kapittel 2.5. Ut fra argumentene her er vi skeptiske til offentlig engasjement for å stimulere tilbudet av leieboliger. Vi er likevel ikke helt sikre på denne konklusjonen. Enkelte grupper har vansker med å få tilgang på private leieboliger selv om de skulle ha evne til å betale markedsleier. Det dreier seg sannsynligvis om mørkhudede utlendinger, og nok også barn av mørkhudede utlendinger, og folk som dokumenterer sin betalingsevne med garantier fra sosialkontor. Noen i disse gruppene kjøper bolig selv om de foretrekker leid bolig. De fleste ender opp de aller dårligste leieboligene og betaler en høy husleie, eller de blir inneboende hos andre. For disse gruppene bør det gis tilbud om offentlig kontrollerte leieboliger. Et poeng her er at det er tilgang på bolig som er problemet. Det er derfor ikke sikkert at kommunale boliger bør ha en subsidiert leie. En del grupper har det en kan kalle for sammensatte vansker. Personer med psyki(atri)ske problemer, rusproblemer, andre sosiale problemer psykiske utviklingshemninger. Dette er selvfølgelig ingen homogen gruppe. Det de har felles er (mer eller mindre) redusert evne til å ivareta sine egne interesser, og behov for (igjen - mer eller mindre) oppfølging i boligsituasjon. Den betydelige heterogeniteten innen den gruppen vi peker på her taler for utvikling av ulike former for tilbud. Gruppen er heller ikke klart definert. Hvem som faller inn under gruppen er dels et politisk og dels et skjønnsmessig spørsmål. Nærmere presiseringer av spekteret av tilbud og de sosialmedisinske kriteriene for tildeling av bolig faller utenfor rammene av dette notatet. 6

7 Med dagens størrelse på den kommunale leieboligmassen viser det seg vanskelig å gi alle i disse gruppene tilbud om bolig. Et slikt tilbud kan etableres i et samarbeid med private aktører eller i offentlig regi. Det å overlate hele håndteringen av boligsituasjonen til disse gruppene til private utleiere vil sannsynligvis gi høyere kostnader og/eller dårligere kvalitet enn et offentlig engasjement vil gjøre. I forhold til dagens praksis vil vi også peke på at mange har behov for stabilitet og botrygghet. Korte leiekontrakter som forlenges etter søknad kan for enkelte innebære et kvalitativt dårligere tilbud enn en lang kontrakt. Det kan finnes fordelingspolitiske argumenter for å støtte nettopp disse gruppene. For grupper som har problemer med å organisere livet sitt kan tildeling av en kommunal leiebolig være en atskillig mer effektiv form for fordelingspolitikk enn direkte pengeoverføringer vil være. Vurderinger og anbefalinger Dette notatets konklusjon på de normative diskusjonene er at det ikke anbefales noen generell stimulering av det private tilbudet av leide boliger. Heller ikke noen utviding av det offentlige tilbudet av leieboliger til befolkningen generelt eller til ungdom anbefales. På tross av mulige tregheter i tilpasningen ser vi ingen grunn til at ikke det private tilbudet av leide boliger skal kunne betjene allmennheten! På den annen side anbefales det en økning i det offentlige kontrollerte tilbudet for spesielt utsatte grupper. Dette er ikke resultater av analysene, men vurderinger gjort på basis av analysene. Vurderingene av sannsynlig utvikling av etterspørselen etter leide boliger taler for at nå er det et særs dårlig tidspunkt for generell stimulering av leiesektoren. Demografien peker i retning av at storstilte stimulanser av leieboliger kan være risikabelt. Fra 1995 til 2001 har tallet på enslige under førti og par under 30 år falt med Fram mot 2005 ventes dette tallet å falle videre med til. Sett i forhold til den totale størrelse på leiemarkedet er dette ganske store tall. I kapittel 3 diskuteres også kulturelle utviklingstrekk som kan påvirke leieetterspørselen over tid. I den sammenhengen pekes det på økt mobilitet, og ikke minst på en utstrekning i tid av den uetablerte livsfasen. Vurderingene i kapittel 3 er at mye av en eventuell økning som følge av disse faktorene allerede er kommet gjennom det skiftet i leieandel som vi har opplevd på nittitallet. Min vurdering er altså at potensialet for økt leieetterspørsel som følge av kulturelle endringer allerede er uttømt! Tradisjonelt har en i Norge hatt en målsetning i boligpolitikken om at alle skal kunne eie sin bolig, som selveier eller som borettshaver. Min vurdering i etterkant av drøftingene og analysene i dette notatet er at denne målsetningen bør videreføres i en nyansert form. Litt flåsete kunne en foreslå at nesten alle skal kunne eie sin bolig, som selveier eller som borettshaver. De viktigste grunnene til å foreslå hovedessensen i denne målsetninga videreført er de to formene for leie-eksternaliteter som er diskutert kortfattet tidligere og noe mer omfattende i kapittel 2. En kan kanskje også si at gitt den gunstige skattemessige behandlingen av eiere vil det være litt betenkelig å stimulere målgruppene for boligpolitikken til å velge leie. Selv om vi foreslår hovedtrekket i målsetningen videreført er det to viktige nyanseringer vi vil peke på. For det første bør en være oppmerksomme på de spesielt utsatte gruppene som har behov for en leiebolig fortrinnsvis i offentlig regi. Dette gjelder kanskje spesielt grupper som i 7

8 tillegg til bolig også trenger andre former for oppfølging. For disse gruppene bør det være en målsetning at de trygt og varig kan disponere en leid bolig. Selv om det ligger en eiermålsetning i bunnen av boligpolitikken bør en være oppmerksomme på at de fleste av oss foretrekker en leid bolig i faser av livet. Selv om målet med politikken er at de fleste av oss bør kunne eie en bolig etter hvert må den ta hensyn til at leie er gunstig i perioder. Dette fordi muligheten til å velge leie gir mulighet til å avveie lavere flyttekostnader i leide boliger mot fordelene med eie. Ikke minst gir jo muligheten til å leie en mulighet til et stykke på vei å styre risiko-eksponering. Begge disse forholdene kan være svært viktige i enkelte livsfaser. Vi foreslår ingen spesielle virkemidler rettet inn mot denne målsetningen. Likevel vil vi peke på at politikken bør legges opp slik at det ikke oppstår etableringshindre for de private. Etter vår mening er dette den beste måten å sikre et tilbud som reagerer på variasjoner i etterspørselen. Er det et boligpolitisk problem at vi har en liten offentlig leiesektor? I den offentlige debatten hevdes det med jevne mellomrom at muligheten til å føre en sosial boligpolitikk er dårlig i Norge fordi vi har så få offentlig kontrollerte leieboliger. Videre hevdes det at ungdoms og etablereres situasjon er så vanskelig i Norge pga den lille leiesektoren generelt og den svært lave andelen kommunale leieboliger. I èn forstand støtter vi en slik konklusjon i dette notatet. I mange av landets kommuner gjør den lille kommunalt kontrollerte leiesektoren det vanskelig å gi hensiktsmessig støtte til spesielle utsatte grupper når et problem oppstår. På den annen side er det jo helt klart at partielle sammenligninger av de boligpolitiske virkemidlene langs kun en dimensjon gir svært begrenset informasjon. Vi har bygd opp en betydelig eid boligmasse. Mange av de boligpolitiske veivalgene ble gjort rett etter krigen. Da valgte man i Norge å bygge ut den eide boligmassen. Borettslagsboligene spilte her etter hvert en meget viktig rolle. kal en sammenligne land må en også ta med seg de virkemidlene en i Norge har for unge (og andre) som skal etablere seg i eiersektoren, så som boligtilskudd, men først og fremst etableringslån. 1. Massen av leieboliger Fordeling, tilbud og etterspørsel Hensikten med dette kapittelet er å tegne et bredt oversiktsbilde av leiesektoren i Norge. I tillegg til at beskrivelsene er interessante i seg selv er de også ment som en bakgrunn for de prinsipielle diskusjonene i andre deler av notatet. For nærmere beskrivelser av den kommunalt disponerte delen av massen av leide boliger viser vi til den kartleggingen som ble gjort av Byggforsk i andre halvdel av 2000, og nå er under rapportering. Opplysninger som er relevante for forståelsen av både tilbuds- og etterspørselssiden trekkes fram. Vi har imidlertid ikke systematisert og formalisert framstilling på en slik måte at en kan påstå at vi har identifisert strukturelle tilbuds- og etterspørselsfunksjoner. 8

9 1.1 Masse og fordeling på ulike former for tilbud Den lange trenden i boligmassen fordelt etter disposisjonsform er at andelen av eide boliger har vokst betydelig på bekostning av leieboligene. Internt i massen av eide boliger har andelen boliger i borettslag vokst sterkest. En slik økning i eierandelene har også vært en sentral målsetning i boligpolitikken gjennom den største delen av etterkrigstiden. Tabell 1 illustrerer utviklingen gjennom de siste 30 årene. Tabell 1 - Total leieandel og dens fordeling på hustyper. Leieandel I småhus I blokk ,1 62,9 37, ,3 65,5 34, ,7 70,4 29, ,1 69,4 30, ,8 64,9 35,1 Som vist i flere tidligere undersøkelser falt andelen av norske hushold som leier bolig med over en tredel fra 70-tallet fram mot Etter den tid har andelen steget noe og ser nå ut til å ha stabilisert seg på et nivå noe under en fjerdedel. På basis av levekårsundersøkelsen 1997 beregnet SSB leieandelen til i 1997 å være 22,7%. Vårt anslag på basis av SSBs panelundersøkelse ligger, som tabell 1 viser, noe mer enn 2 prosentpoeng høyere. Forskjellen er likevel såpass liten at vi ikke finner det spesielt meningsfylt å gå inn i noen diskusjon av hvilket av de to anslagene for 1997 som er mest korrekt. Konklusjonen må bli at fra 1995 til 1997 ble leieandelen opprettholdt eller steg noe. Helt ferske data for leieandeler kan hentes den gallupundersøkelsen som gjennomføres i regi av NOVA/Lars Gulbrandsen tidlig i Merk at det ikke er opplagt at opplysningene herfra er direkte sammenlignbare med tallene i tabell 1 fordi utvalgene er trukket på litt ulike måter. Vi merker oss derfor at leieandelene fra gallupundersøkelser i 1995 og 97 var hhv 20,2 og 18,5 prosent. Tidsserier for leieandeler er interessante, og forteller mye om utviklingen på de norske boligmarkedene. Etter vår mening er det imidlertid viktig å ikke tolke dem som noe mer enn historiske oppsummeringer. Spesielt mener vi at en ikke må konkludere med at det finnes noe normalnivå, på i underkant av 25%, som den norske leieandelen bør eller vil stabilisere seg på. Vurderinger av normalnivåer bør basere seg på inngående analyser av strukturene bak konsumentene valg. I denne rapporten er nettopp dette tema for kapitelene 2 og 3. Opplysningene om hvordan de leide boligene fordeler seg etter hustype i tabell 1 er tatt med for å dokumentere at valg av disposisjonsform ikke nødvendigvis også er et valg av hustype. I innledningen til Nordvik (2000) vises det også at selv om de leide boligene gjennomgående er noe mindre enn de boligene som eies av beboeren, så er ikke de små boligene helt dominerende. Det er også et ikke ubetydelig innslag av ganske store boliger i leiemassen. Av tabellen kan en også få inntrykk av at jo lavere leieandelene er jo større andel av leieboligene ligger i småhus uten at dette er noe poeng vi skal forsøke å gi noen tolkning av. Et slående trekk ved det norske leiemarkedet er innslagene av mange ulike aktører på tilbudssiden. Private hushold som eier en utleid enhet dominerer tilbudssiden. Nordvik (1996) viste hvordan massen av leieboliger fordeler seg på ulike typer av tilbydere, og hvordan disse for- 9

10 delingene har utviklet seg over tid fram til I forbindelse med arbeidet med Sosialt Utsyn oppdaterte SSB med basis i levekårsundersøkelsen i 1997 fordelingene. Tabell 2 - Sammensetningen av leiesektoren (antall boliger) Sokkelbolig Ekstra bolig inne i annen bolig Annen ekstrabolig eid av private hushold Privat eid personalbolig Offentlig eid personalbolig Sosial utleie Profesjonell utleie Annet Antall En viktig langsiktig tendens en kan lese ut av tabell 2 er økningen i kategoriene Sokkelbolig og Annen ekstrabolig eid av private hushold. Nedgangen har primært kommet i kategoriene Privateid personalbolig og Profesjonell utleie. Vi leser dette som en vridning mot et leiemarked som domineres av personlige utleiere. De fleste av disse er uprofesjonelle i den forstand at drift av leieboliger ikke er jobben deres. I kapittel 2 kommer vi tilbake til hvilke implikasjoner dette kan ha for spørsmålene om vi trenger flere leieboliger og om myndighetene bør engasjere seg for å framskaffe flere leieboliger. Etter denne historiske oversikten konsentrerer vi oss om en del trekk en kan finne i dataene. Tabell 3 - Leieandeler i 1998 etter urbanitet, vektet til husholdningsfordeling. PROSENT Leier i 98 N= Spredtbygd 15,6 833 Tett, under personer 20, Mellom og personer 24, personer eller flere 29,8 721 Total, fordeling 23, Total, N= En kan merke seg at vi ved tidligere undersøkelser basert på BU88 fant at det var en ganske liten forskjell i leieandeler i ulike kategorier av tettbygdhet. I 1981, på den annen side var det en klar tendens til leieandelene var høyest i de mest tettbygde strøkene. I denne gjennomgangen brukte vi en grovere inndeling etter grad av tettbygdhet. Endringene i mønsteret var likevel tydelig. Tallene i tabell 3 tyder på at vi et stykke på vei har fått tilbake noe av dette gamle mønsteret. 10

11 De høyere leieandelene i de mest tettbygde strøkene kan representere et strukturelt trekk som kanskje vil vedvare. Altså at den utviskingen av forskjellene mellom tettsteder av ulike størrelse som vi så tidlig på 90-tallet var en uvanlig situasjon. En annen mulig forklaring er at når personer eller hushold flytter fra et sted til et annet vil tilbøyeligheten til å leie bolig den første perioden på det nye stedet være høy. Om det da er slik at vi i årene forutfor hadde en sentraliseringstendens vil vi forvente at leieandelene i de mer sentrale strøkene vil ligge noe høyere enn det de vil gjøre i en normalsituasjon. I tabell 4 skal vi undersøke hvordan innslaget av leie av bolig er i ulike landsdeler i Norge. I denne rapporteringen har vi brukt en seksdeling av landet. Tabellen gir i tillegg til leieandeler fordelt etter landsdel, en del informasjon om størrelse og hustype på de leide boligene. Tabell 4 - Leietyper i 1997 etter landsdel, vektet til husholdningsfordeling. PROSENT 1-3 rom i enebol./vån.hus 4+ roms i eneb/vånh. I blokk Hybel Annet Leier, alle bol. Oslo/Akershus 6,0 1,8 13,2 3,6 3,9 28,5 Østlandet ellers 7,0 3,3 4,1 2,1 3,3 19,8 Agderfylkene og Rogaland 8,5 4,2 3,4 0,4 4,1 20,6 Vestlandet 9,0 3,5 5,6 2,7 6,5 27,3 Trøndelag 6,3 6,4 3,2 5,3 5,7 26,9 Nord-Norge 13,2 4,5 2,6 4,6 4,4 29,3 Landet 7,9 3,5 6,2 2,9 4,4 24,8 I de fleste landsdelene varierer leieandelene fra litt under 27 til vel 29 prosent. Østlandet utenfor Oslo og Akershus sørlandskysten opp til og med Stavanger framstår med betydelig lavere leieandeler enn resten av landet. Vi har ingen klar formening om hva årsaken til dette er. Det kan kanskje være at det har sammenheng med lavere flytteaktivitet i disse områdene enn i landet ellers? Selv om forskjellene mellom de landsdelene som har de høyeste leieandelene ikke er så stor må vi nok si at vi oppfatter det som noe overraskende at Nord-Norge er den landsdelen som har den høyeste leieandelen. Kanskje har dette sammenheng med det en kaller for den desentraliserte sentraliseringen som gjennom en lengre periode har funnet sted spesielt i Nord-Norge. Dvs folk har flyttet fra utkantstrøkene til mellomstore tettsteder og til regionale sentra. Den høye leieandelen i Nord-Norge kan også sammenheng med et større innslag av folk som regner risiko/sannsynlighet for at de må eller vil flytte til et annet sted er høyere i denne landsdelen, enn i andre landsdeler. En slik forskjell kan ha sin årsak i usikkerhet i arbeidsmarkedet. Ved høy risiko for flytting vil kjøp av bolig kunne innebære både unødvendig høye flyttekostnader og en sterk eksponering for prisrisiko i boligmarkedet. Leie av bolig framstår dermed som en gunstig strategi. Tabell 4 viser oss at det forhold at Norge er et eneboligland også gir seg betydelig utslag i leiesektorens sammensetning. Om lag halvparten av alle leide boliger i landet er større eller mindre boliger i eneboliger. Helt uten noe statistisk sammenligningsgrunnlag vil vi si at vi ikke tror at innslaget av eneboligboliger i leiesektoren er så stort i noe annet land. Mange av leieboligene i enebolig er sokkelboliger. Hele 8% av det samlede antall boliger i Norge er slike boliger. Mesteparten av dette er boliger som ligger i underetasjen i eneboliger bygd på 70- og 80-tallet, derfor bruker vi begrepet sokkelbolig om disse små leieboligene i 11

12 enebolig. Sokkelboligenes andel av både boligmasse og leiesektor varierer mellom landsdelene. I Nord-Norge faller 13,2 % av alle boliger inn under denne kategorien, og soklene utgjør 45% av leiemarkedet her. I Agderfylkene og Rogaland som har en lav leieandel utgjør sokkelboligene vel 40% av leiemassen. På den annen side skiller Hovedstadsregionen seg klart ut med bare 6% sokler. Andelen sokler er her likevel så stor som 20% av leiemarkedet. Hadde en avgrenset hovedstadsregionen strengere hadde den nok skilt seg enda klarere fra de mindre tettbygde delene av landet. landet. Utnyttelsen av denne delen av boligmassen er mer inngående studert i Lappegård og Nordvik (1999). Leie av hele eneboliger har størst omfang i de to nordligste landsdelene. Oslo/Akershus skiller seg også ut med at 13,2% av alle boliger er leide boliger i blokk. Dette utgjør 46% av alle leide boliger. 1.2 Kort om dem som leier bolig I dette underkapittelet skal vi gå gjennom en del kjennetegn ved dem som leier bolig. Presentasjonen vil bygge på to ulike kilder. Dels rapporterer, og kommenterer, vi en del fordelinger fra de utvalgsundersøkelsene vi gikk gjennom foran. Dels skal vi rapportere en del resultater fra en empirisk analyse av det simultane valget av botid og disposisjonsform, basert på BU95 (Nordvik, 2001). Formålet med denne gjennomgangen er todelt. Den skal hjelpe oss til å forstå en del mekanismer bak etterspørselen etter leide boliger. Videre vil det også kunne være interessant i både en velferds- og boligpolitisk sammenheng å vite litt om hvem som leier bolig. Vi begynner, i tabell 5, med å se litt hvordan leieandelene varierer med urbanitet og intervjuobjektenes alder. Tabell 5 - Leieandeler*) etter urbanitet og IOs alder, 1998 PROSENT Landet Spredtbygd Tett, under Tett, Tett, innb innb. eller fler Leieandel, alle aldre 23,5 15,6 20,2 24,4 29, år 39,3 29,5 34,3 41,9 44, år 11,8 10,0 10,3 13,8 11, år 9,0 6,2 8,6 4,4 16,1 UTVALG, ANTALL Alle aldre år år år Uoppgitt 202 *) Leie med innskudd (obligasjonsleie) er med som leieboliger, mens kårboliger er tatt med som eierboliger. På landsbasis utgjør de to kategoriene hhv. 0,7% og 0,9% i 1997, vektet med husholdningsvekt. Selv om en kanskje kan argumentere for at vi har skjøvet en del viktige variasjoner under teppet med den aldersinndelingen vi bruker i tabellen, mener vi at tabellens tall avdekker en 12

13 del interessante trekk. I tolkning og rapportering av resultater fra utvalgsundersøkelser må en alltid vurdere ønskene om store underutvalg opp mot ønske om å nyansere inndelingene. Sammenhengen mellom leieandeler og alder på landsbasis er som forventet og som dokumentert flere ganger tidligere. Høye leieandeler blant de yngste og (relativt kraftig) fallende andeler når en beveger som noe opp i aldersgruppene. Tabellen viser også at mønsteret er ganske likt i de forskjellige urbanitetsklassene også. Et unntak er den bemerkelsesverdige høye andelen vi fant blant folk over 60 år i storbyene. På basis av tabell 5 er det spesielt to trekk i fordelingen av leieandeler etter urbanitetsgrad som kan være interessante å kommentere. For det første at når vi holder storbyene utenfor ser det ut som om det aller meste av variasjonen i totale leieandeler kan tilbakeføres til variasjoner i leieandelene blant unge og unge voksne. Det er også et gjennomgående trekk at leieandelene i gruppen mellom 16 og 39 år er monotont stigende i urbanitetsgrad. Boligpriser samvarierer positivt og sterkt med urbanitetsgrad. Inngangsbilletten til eiermarkedet er dermed høyest i de mest sentrale strøkene. Samtidig tror vi at de større byene trekker til seg ungdom i de mindre etablere fasene av livet. Dette har sammenheng med både lokalisering av høyere utdanningsinstitusjoner og med andre typer av tilbud som finnes i større tettsteder. Innslaget av relativt unge i en uetablert fase kan altså være høyere i mer sentrale strøk enn i utkantene. Disse to mekanismene er nok de viktigste forklaringene på sammenhengen mellom leieandel og urbanitetsgrad i den yngste aldersgruppen. Det andre forholdet vi vil trekke fram er den bemerkelsesverdige lille variasjonen i leieandeler hos de middelaldrende. Den ligger på noe i overkant av 10% i alle strøkstyper. Kanskje har dette noe å gjøre med skillsmisserater og stabilitet i dem? I tabell 6 tar vi fram samme typen opplysninger som i tabell 5. I stedet for å se på variasjoner mellom ulike grader av tettbygdhet ser vi her på forskjellene mellom landsdelene. En kan imidlertid være oppmerksomme på at det kan være at ulikheter mellom landsdeler kan ha sammenheng med at grad av tettbygdhet samvarierer kraftig med landsdel, og vice versa. Tabell 6 Leieandeler*) etter landsdel og IOs alder, 1998 PROSENT Oslo/- Østlandet Agderf.+ Vestlandelag Trønde- Nord- Akershus ellers Rogaland Norge Leieandel, alle aldre 24,4 20,8 21,4 25,6 25,1 26, år 39,2 36,8 38,3 40,1 44,5 45, år 14,0 9,6 9,0 12,6 8,3 18, år 7,8 9,9 5,0 12,6 12,0 5,9 UTVALG, antall Alle aldre år år år Uoppgitt 3 13

14 Leieandelene blant de yngste er høyest i de tre nordligste landsdelene. Med noen unntak er aldersstrukturen ganske lik i landsdelene. På Vestlandet og i Trøndelag er leieandelene blant de eldste på 12%. Dette er høyere enn i resten av landet. Vi er litt usikre på om disse unntakene representerer strukturelle trekk eller tilfeldige utslag. 1 Nord-Norge skiller seg forøvrig ut med en relativt høy leieandel blant de middelaldrende. I dette tilfellet er også forskjellen mellom andelen i Nord-Norge og landsgjennomsnittet signifikant på et 5%-nivå- Det kan være at dette er en effekt av det vi tidligere i notatet kalte for en desentralisert sentralisering. Altså at folk i denne aldersgruppen har flyttet inn til tettsteder i større grad enn folk i samme alder i andre landsdeler de siste årene. De fleste undersøkelser viser forskjeller i eie-leiestatus mellom ulike husholdstyper. I tabell 7 har vi kombinert husholdstype og alder, og sjekket leieandelene. Vær oppmerksom på notene i tabellen. I noen av cellene bygger andelene på så få observasjoner at vi kanskje heller kunne ha latt være å rapportere tall. Dette dreier seg da også om de kanskje minst interessante gruppene i denne sammenhengen. Tabell 7 Leieandel etter husholdningstype og IOs alder i PROSENT Alle år år år Enslig inneboer **) 8 8 (14*) - Par inneboer **) 17 (17*) (23*) - Bor alene ,5 Enslig m/flere 37, (5*) Par 11,5 23,5 4 4 Alle 23,5 39,3 11,8 9,0 *) Under 20 intervju i prosent-basis. **) Lave leieandeler blant de inneboende skyldes at de bor i foreldrenes bolig. Det første en blir slått av i tabellen er en leieandel på hele 67% blant enslige i den yngste aldersgruppen. På mange måter kan en si at dette tallet fanger opp essensen i de leide boligenes rolle i det norske boligmarkedet. For svært mange er det naturlig å leie bolig når en er usikker på hva framtiden vil bringe. Typisk er dette situasjonen for unge som ikke er etablert i en familiesituasjon, og kanskje heller ikke i arbeidslivet. Den lave leieandelen blant enslige i den eldste aldersgruppen handler sannsynligvis ikke i dominerende grad av at folk har kjøpt bolig som enslig. Det dreier seg vel heller om folk som har blitt enslige som eldre. Par i aldersgruppen år har en leieandel på nivå med gjennomsnittet. Når parene passerer 40 år er leieandelene nede under 5%. En bør være litt forsiktig med å tolke forskjellene mellom leieandeler for par og enslige i aldersgruppen år direkte. Aldersspennet er så stort at det nok er svært stor variasjon inne aldersgruppene. Vi tror f.eks at gjennomsnittsalderen blant enslige i denne brede aldersgruppen er atskillig lavere blant de enslige enn det den er blant parene. Den voldsomme forskjellen i tabellen er derfor dels en forskjell mellom boligvalgene til par og enslige, dels er den også en alderseffekt. En kan trekke fram to hypoteser om hvordan forskjellene mellom leieandelene for par og enslige genereres. For det første kan en si at straks et par er dannet opplever de sin 1 Et 95% konfidensintervall for leieandelen blant de eldste i Trøndelag går fra 4,5% til 19,5%. I lys av dette bør en naturligvis være forsiktig med å trekke konklusjoner om strukturelle forskjeller. 14

15 livssituasjon som fundamentalt endret. Boligkonsumet endres så som følge av den endrede livssituasjonen ved at paret skaffer seg en eid bolig. En implikasjon av dette er altså at det er en årsakssammenheng mellom husholdsstatus og disposisjonsform. Alternativt kan en sette opp en konkurrerende hypotese. Under denne alternative hypotesen er det en årsakssammenheng mellom husholdsstatus og overgangsrater fra eide til leide boliger. Den siste hypotesen predikerer en negativ sammenheng mellom leieandel og antall år som par. Under den første hypotesen forventer en ingen slik sammenheng. Som en empirisk bakgrunn for diskusjon av disse to hypotesene viser vi i figur 1 hvordan leieandelene varierer med antall år et par har levd sammen. Figur 1 Leieandeler etter antall år som par år 2 år 3 år 4 år 5 år 6 år 7 år 8 år 9 år 10+år Figuren gir oss helt klart et inntrykk av at det er en negativ sammenheng mellom antall år en har vært par og tilbøyeligheten til å leie. Legg merke til at vi i figuren ikke har kontrollert for alder. Det kan altså være at vi primært viser en alderseffekt. Det er jo naturligvis en klar positiv korrelasjon mellom antall år som par og alder. Nordvik (2001) fant en signifikant fallende sammenheng mellom antall år et par har levd sammen og leietilbøyelighet, også når det ble kontrollert for alder. Hvem som leier sin bolig er temaet for Nordvik (2001b). Her tas det utgangspunkt i en tese om at valg av disposisjonsform og planlagt botid gjensidig påvirker hverandre 2. Arbeidet kan leses som en empirisk test og presisering av denne tesen. Hovedresultatet fra de empiriske 2 Teknisk sett kan en uttrykke dette som at eie-leievalget og planlagt botid er simultane beslutninger. De økonometriske problemene dette reiser behandles i det refererte arbeidet. Her rapporteres kun noen av de empirisk interessante resultatene. 15

16 analysene kan sies å være at leie av bolig først og fremst er en strategi som velges av hushold som forventer eller planlegger å bo i boligen i en ganske kort periode. Usikkerhet om framtidige boligønsker (eller preferanser) og bosted virker på en lignende måte. I empiriske analyser av valg av disposisjonsform finner en typisk at leieetterspørselen er lavere jo eldre en konsument er. Dette indikerte da også tabellene foran i dette underkapittelet. Nordvik (2001b) kan sies å nyansere denne konklusjonen noe. Når en kontrollerer for planlagt botid er det ingen signifikante forskjeller i leieetterspørselen for f.eks 25 åringer og førtiåringer. Lengden på planlagt botid samvarierer derimot kraftig med alder. Dette igjen gir høyere leieetterspørsel fra ungdom. Henderson og Ioannides (1989) kommer fram til en lignende konklusjon. En kan spissformulere og si at leieetterspørselen er stigende i tendensen til mobilitet og fallende i graden av etablerthet! I den empiriske modellen finnes tre typer av variable som kan sies å være indikasjoner på graden av etablerthet. To av dem beskriver hvorvidt husholdet består av et par og av hvor lenge de eventuelt har levd sammen som et par. Det store flertall av tidligere analyser viser at par har signifikant lavere leietilbøyelighet enn enslige på samme alderstrinn. I det omtalte arbeidet fant jeg at en slik sammenheng ikke gjelder når en kontrollerer for antall år en har bodd sammen. Kort sagt betyr dette at leiesannsynligheten for et nydannet par på 35 år ikke er forskjellig fra den tilsvarende sannsynligheten for en enslig på 35 år! Leiesannsynligheten for et par på 35 år som har bodd sammen i noen år er imidlertid atskillig (og signifikant) lavere enn for enslige på samme alder. Dette omtalte vi også i forbindelse med figur 1. Det å få barn kan også helt klart sies innebære at en blir mer etablert. Jeg finner da også at eksistensen av barn i et hushold øker planlagt botid og reduserer leietendensen. Videre finner jeg at både planlagt botid og eiesannsynlighet er signifikant høyere for hushold med barn over 6 år enn for hushold med yngre barn. Dette er helt klart i tråd med en rimelig hypotese om at barn blir mer etablert i en bolig og et bomiljø rundt den tiden de begynner på skolen, og at dette påvirker husholdets atferd på boligmarkedet. Inntektseffekten bør også nevnes. På husholdsnivå er leieetterspørselen klart signifikant fallende ved økende inntektsnivå. Dette er et resultat som gjenfinnes i alle empiriske analyser av valg mellom eie og leie av bolig både i og utenfor Norge. Estimeringene viser også at folk som venter en betydelig inntektsvekst også regner med å endre boligkonsumet sitt i den nærmeste framtiden. De vil derfor i større grad enn andre på samme inntektsnivå leie bolig. Opplysninger om utdanning og alder er sammen med inntektsprofiler brukt til å identifisere dem som kan vente en betydelig inntektsvekst. De trekkene ved valg av disposisjonsform som ble avslørt i de empiriske analysene i Nordvik (2001b) som er gjennomgått her gir klar støtte til tesen om at eie-leievalget bør betraktes i lys av den planlagte (eller i det minste forutsette) flytteaktiviteten. Leie av bolig framstår for disse gruppene som rasjonelle valg. En bør være oppmerksom på at selv om en ved en brei analyse av eie-leievalget basert på en utvalgsundersøkelse som BU95 finner at ulike mål på grad av etablerthet og forventet mobilitet forklarer, mye er det en del som skjuler seg bak denne konklusjonen. Selv om svært mange av dem som leier gjør dette ut fra en vurdering av planlagt botid kan det være grupper som er i en mer tvangsmessig situasjon ved at de har problemer med å komme seg inn i eiemarkedet. Situasjonen til en del av disse gruppene kommer vi inn på i kapittel 2. 16

17 1.3 Husleienivåer og deres variasjon I Norge har vi ikke noen offisiell statistikk over husleier. For å danne oss et bilde av variasjon i husleier tar vi derfor utgangspunkt i data fra en del utvalgsundersøkelser og estimerer husleieregresjoner på dem. De kildene vi her bruker er først og fremst BU95 og Galluppundersøkelsen fra Lignende analyse kan gjøres også på data fra andre utvalgsundersøkelser. De regresjonskjøringene vi gjorde avslørte en del interessante mønster som vi rapporterer her. Andelen av samlet variasjon som modellene evner å beskrive er lav. De estimerte modellene har en R 2 på mellom 10 og 20%, når vi justerer for antall frihetsgrader. Vi tror denne lave forklaringskraften først og fremst er en avspeiling av at leiemarkedene faktisk er svært heterogene. Det gjelder både for tilbudssiden og etterspørselssiden, og ikke minst gjelder det for forholdene mellom etterspørrere og utleiere. Fordelen med å diskutere variasjon i husleier innenfor rammene av en estimert regresjonsmodell er selvfølgelig at dette gir oss mulighet til å f.eks se hvordan husleien for en standardbolig varierer med beliggenhet. En slik sammenligning direkte hadde blitt vanskelig å tolke fordi sammensetningen av boligmassen er så forskjellig i de ulike delene i landet. Tabell 8 Husleier i prosent av husleien for en bolig bygd på 80-tallet Bygd 90-tallet 96,1 132,4 Bygd 80-tallet 100,0 100,0 100,0 Bygd 60/70-tallet 97,1 89,5 112,8 Bygd 40/50-tallet 73,8 86,3 121,0 Bygd før ,7 87,5 128,4 Både for 1988 og 1995 fant vi en tendens til at husleiene var fallende i boligenes alder. En slik sammenheng gjenfinnes ikke i dataene fra Det kan ha sammenheng med at eldre boliger ligger mer sentralt enn de boligene som ble bygd senere, kombinert med økt attraktivitet for sentrumsområdene. Tabell 9 Predikerte husleier i ulike tettstedstyper i prosent av Oslo-leiene Spredtbygd 62,0 74,0 78,7 Små og mellomstor by 81,4 84,5 83,5 Bergen og Trondheim 84,9 87,6 82,7 Oslo 100,00 100,00 100,0 Absolutt Husleie Oslo Tabellen viser at i 1997 lå husleiene i Oslo om lag 20% over husleiene i lignende leieforhold i resten av landet. Noe overraskende er det å se at forskjellene mellom de andre strøkstypene er ganske liten. Tabellen viser også tydelig at de relative husleieforskjellene har minsket betydelig både fra 1988 til 95 og videre fram til Dette igjen betyr at husleiene har steget mer utenfor enn i Oslo gjennom den perioden vi betrakter. 17

18 I tabellen har vi satt inn den predikerte husleien på en 65 m 2 stor leid bolig i Oslo i hvert av de tre årene. Når vi som her analyserer husleiene med basis i de store utvalgsundersøkelsene får vi beskrevet husleiene i eksisterende leieforhold. Disse kan skille seg fra husleiene (og husleiekravene) i ny utleie slik de framkommer f.eks i avisenes bolig til leie -annonser. 2. Trenger vi flere leieboliger? 2.1 Innledning Det finnes flere mulige tilnærminger til et spørsmål som dette. Et utsagn om at en trenger flere leieboliger kan bety at en mener at en trenger flere boliger, og at det er hensiktsmessig å øke boligmassen gjennom å øke antall leieboliger. Det kan også bety at en mener at boligmassen domineres i så stor grad av eide boliger at konsumentene ikke har reelle valgmuligheter når det gjelder disposisjonsform for bolig. Et slikt argument kan f.eks begrunnes med at boligmassens sammensetning kan gjøre det vanskelig å få til en effektiv fordeling av risiko i samfunnet. Når det uttrykkes at vi trenger flere leieboliger kan det bety at en ønsker at boligfrekvensene blant folk som tradisjonelt sett leier bolig skulle ha vært høyere. Ser en bort fra eventuell diskriminering, eller andre former for rasjonering, blir dette sammenfallende med at en observerer at husleiene i markedet er så høye at en noen ikke har råd til å leie en selvstendig bolig. I enkelte land, f.eks i Finland og Storbritannia, har det de siste årene kommet fram påstander om at en trenger flere leieboliger fordi de høye eierandelene reduserer mobiliteten i arbeidsmarkedet. Argumentet er at ved regionale ubalanser i arbeids- og boligmarkedet kan boligeiere bli innelåste i en region med høy ledighet. Dette er ikke bare en teoretisk mulighet. I en periode på 90-tallet hadde en stor ledighet og svært lave boligpriser i Nord- England. Samtidig var boligprisene høyere i Sør-England og noen arbeidsgivere hadde problemer med å skaffe arbeidstakere. Mange arbeidsledige boligeiere i Nord-England måtte derfor realisere en negativ egenkapital før de kunne flytte sørover og ta arbeid. Naturlig nok var det en del som kviet seg for å realisere den negative egenkapitalen. Gjennom slike mekanismer kan regionale ubalanser i boligmarkedet forplante seg videre og skape (andre) regionale ubalanser også i arbeidsmarkedet. Disse argumentene om sammenhengen mellom arbeidskraftens mobilitet og måten boliger disponeres på har noen morsomme historiske paralleller. Engels og Marx argumenterte for arbeidere som skaffet seg eide boliger ble sterkt knyttet til en arbeidsgiver og risikerte i større grad å bli utnyttet enn om arbeideren leide bolig. Fälting (1997) viser at på begynnelsen av forrige århundre var det en del svenske arbeidsgivere som faktisk laget egne boligfinansieringsordninger for sine ansatte. Det er nærliggende å tro at dette var en måte å knyte arbeidskraften til seg. I dette notatet skal jeg legge hovedvekten på to relativt snevre fortolkinger av spørsmålet: Er det noen form for markedssvikt som gjør at tilbudet av leide boliger er lavere enn det ville ha vært i et perfekt fungerende marked? Videre vil jeg spørre: finnes noen fordelingspolitiske argumenter for å stimulere tilbudet av leide boliger? 18

19 Som en referanseramme for diskusjonen skal vi, i neste delkapitel, gi en enkel beskrivelse av hva vi mener med et perfekt fungerende boligmarked. Innen rammene av denne beskrivelsen gir vi en velferdsteoretisk diskusjon av egenskapene til markedsløsningen og av noen boligpolitiske grep. Resultatene fra denne diskusjonen vil vise hvorfor vi assosierer utsagn om for få (leie)boliger med en eller annen form for markedssvikt eller med fordelingspolitiske argumenter. 2.2 Et perfekt fungerende boligmarked Diskusjonen av funksjonsmåten og de velferdsteoretiske egenskapene til et perfekt fungerende boligmarked innledes med en analyse av et marked med bare en disposisjonsform. Dette gjør vi naturligvis fordi en slik forenkling gjør det lettere å få fram viktige poeng. Etter denne gjennomgangen går vi videre og diskuterer hvordan konklusjonene påvirkes av å innføre et skille mellom eie og leie av bolig. Her kommer vi også inn på hvilken velferdsmessig rolle et leiemarked for bolig kan spille. Gjennom hele analysen av det perfekte markedet forutsetter vi at alle aktører har tilgang på all relevant informasjon. Dette utelukker ikke at det kan være usikkerhet om f.eks boligpriser. I et slikt tilfelle betyr frasen 'alle aktører har tilgang på all relevant informasjon' at aktørene har tilgang på all tilgjengelig informasjon om sannsynlighetsfordelingene. Gjennom hele denne diskusjonen og i resten av dette notatet vil vi anta at konsumentenes preferanser kan representeres ved hjelp av en nyttefunksjon. Videre antas det at atferden til konsumenten bestemmes slik at nytten maksimeres. Dette gjelder både om en konsumenten er en enkelt person og når konsumenten er et hushold. En annen måte å uttrykke dette på er å si at vi bygger analysen vår på at folk kjenner sitt eget beste og handler i tråd med det. Senere i notatet vil vi diskutere om det kan tenkes tilfeller hvor det kanskje ikke er rimelig å anta at denne forutsetningen er oppfylt. I framstillingen forsøker vi å få fram essensen av de velferdsteoretiske egenskapene på en intuitiv og ikke-formell måte. Selv om vi forsøker å unngå det, kan bruken av den ikkeformelle formen gå noe på bekostning av presisjonsnivået Et boligmarked med kun en disposisjonsform Vi definerer en konsument som et hushold som (potensielt) etterspør bolig. Videre tenker vi oss en situasjon hvor hver konsument har en gitt (permanent) inntekt og gitte preferanser, og konsumentene fritt kan velge sitt konsum innenfor rammene gitt av deres (forventede) inntekter over livsløpet. Fordelingen av inntekt og preferanser definerer da en fordeling av betalingsvillighet for boliger av ulike typer. Tilbudssiden karakteriseres av en gitt masse eksisterende boliger, og av forutsigbare og åpent kjente kostnader ved bygging av boliger i ulike kvalitetssegment. Om en legger til antakelser om perfekt informasjon og ingen flyttekostnader vil prisene tilpasse seg slik at en likevekt vil være karakterisert ved at: i) Enhver konsument foretrekker den boligen hun bor i framfor enhver annen posisjon på boligmarkedet. 19