Utvalget for miljø og teknikk. Møteinnkalling

Transkript

1 Utvalget for miljø og teknikk Møteinnkalling Utvalg: Utvalget for miljø og teknikk Møtested: Løperen, Rådhuset Dato: Tidspunkt: 17:00 Eventuelt forfall må meldes snarest på tlf Anser noen at de er ugilde i en sak, må det meldes fra om dette. Utvalget vil ta standpunkt til ugildhetsspørsmålet, jfr forvaltningsloven. Vararepresentanter møter etter nærmere melding. Sakskartliste: Utvalgs Saksnr: PS 17/07 PS 18/07 PS 19/07 PS 20/07 PS 21/07 PS 22/07 PS 23/07 PS 24/07 PS 25/07 PS 26/07 PS 27/07 RS 1/07 Sakstittel Spørrekvarter Godkjenning av protokoll fra forrige møte Behandling av søknad om konsesjon for erverv av eiendommen gnr 5 bnr 17, Koltorp i Hvaler til fritidsformål Behandling av klage på administrativt vedtak - avslag for oppføring av hytte på eiendom 34/23, Tisler Behandling av klage på avslag på søknad om dispensasjon for oppføring av hytte på eiendom 30/20/128, Søndre Sandøy Behandling av klage på avslag på søknad om dispensasjon fra plankrav som følger av kommuneplanens arealdel for fradeling av to parseller til boligformål fra eiendommen gnr 31 bnr 11, Herføl i Hvaler Reguleringsplan for næringsområde Lammenes - 1 gangs politisk behandling Utlegging til offentlig ettersyn og uttalelse fra høringsinstanser Dispensasjon for kjøring på østre øyer - Evaluering Reguleringsplan for Skjelsbo båthavn - behandling av klage Politivedtekt for Hvaler kommune Orienteringssaker Reguleringsplan Utgårdskilen indre del (2006) - orientering om videre framdrift Paul Henriksen ordfører Mona Jerndahl Fineide kst. rådmann Møteinnkalling side 1 av 71

2 Møteinnkalling side 2 av 71

3 PS 17/07 Spørrekvarter PS 18/07 Godkjenning av protokoll fra forrige møte Møteinnkalling side 3 av 71

4 Behandling av søknad om konsesjon for erverv av eiendommen gnr 5 bnr 17, Koltorp i Hvaler til fritidsformål BEHANDLINGSREKKEFØLGE Utvalg Møtedato Utvalgssak Utvalget for miljø og teknikk /07 Kommunestyret Dette dokumentets referanse: 2007/ /2007/5/17/POR - Per Otto Rød Rådmannens forslag til vedtak: I medhold av konsesjonsloven med tilhørende lokal forskrift til lovens 7, 1. ledd innvilges med dette Inger Johanne og Otto Arnesen konsesjon for erverv av eiendommen gnr 5 bnr 17, Koltorp, Kirkeøy i Hvaler til fritidsformål, jfr søknad datert Vedtaket faktureres med kr 750, jfr Forskrift om gebyr for behandling av konsesjonssaker mv., 2. Parter i saken: Adv. Jan E. Bakkevik Sandveien Fredrikstad Inger Johanne og Otto Arnesen Sandveien Fredrikstad Saksutredning: Saksbeskrivelse: Med bakgrunn i Hvaler kommunes forskrift til konsesjonslovens 7, 1. ledd søker Inger Johanne og Otto Arnesen den fritak fra boplikt som følger av deres erverv av eiendommen gnr 5 bnr 17 ved Koltorp på Kirkeøy i Hvaler. Søknaden ble mottatt Sammen med søknaden ligger egenerklæring om konsesjonsfrihet, skjema SLF-0360 B. Dette sammen med tidligere korrespondanse i saken oppfattes som en søknad om konsesjon for erverv av eiendommen til fritidsformål. Søkeren har mottatt eiendommen som gave fra en slektning og de har tilknytning til stedet fra tidligere. Slektsforholdet er ikke så nært at ervervet kan skje konsesjonsfritt. Eiendommen ligger ved Koltorp innerst i Holtekilen og har i følge kart et areal på 2,5 daa. Eiendommen er bebygd med et eldre hus og uthus og var opprinnelig nyttet til boligformål. I følge opplysninger i saken har eiendommen senere vært nyttet til fritidsformål sammenhengende siden mars 1957, m.a.o. i 50 år. Eiendommen ligger i et uregulert område avsatt til landbruks-, natur- og friluftsområde i gjeldende kommuneplan for Hvaler, arealdelen En sirkel med radius 18 m rundt hovedbygningen er avsatt til byggeområde; eksisterende hytte. Hjemmelsgrunnlag. Konsesjonsloven av Lokal forskrift gitt til konsesjonslovens 7, 1. ledd (0-konsesjon) Innkomne merknader. Møteinnkalling side 4 av 71

5 Ingen Vurdering: Hvaler kommune innførte med hjemmel i konsesjonsloven konsesjonsgrense 0. Dette medfører at erverv av tidligere og eksisterende boligeiendommer til fritidsformål er konsesjonsbelagt selv om samlet areal er under 100 daa. Dette uttrykker et klart ønske fra kommunen om å forhindre at nåværende og tidligere boliger omdisponeres til fritidsformål. Eiendommen er en opprinnelig bolig som siden 1957 har vært nyttet til fritidsformål. Ut fra søkers beskrivelse må standarden på bebyggelsen regnes som middels. Det er bl.a. Ikke ikkelagt vann. Det er brønn på eiendommen, men denne holder ikke kravene til drikkevannskvalitet. Eiendommen ligger i et område hvor det er vesentlig å opprettholde bosetning, men sett i forhold til etablert praksis i tilsvarende saker bør tiden brukt til fritidsformål, 50 år, isolert sett være tilstekkelig til at konsesjon til fritidsformål bør innvilges. Konklusjoner. Konsesjon til fritidsformål bør innvilges med bakgrunn i den tiden eiendommen allerede har vært nyttet til dette formålet. Hvaler, Torleif Gjellebæk Rådmann Dokumenter i saken Journalposter 0 S Behandling av søknad om konsesjon for erverv av eiendommen gnr 5 bnr 17, Koltorp i Hvaler til fritidsformål 1 I Søknad om fritakelse for boplikt, 5/17 Kultorp Inger Johanne og Otto Arnesen 2 U Vedrørende boplikt på eiendommen gnr 5 bnr 17 Kultorp Inger Johanne og Otto Arnesen på Kirkeøy 3 I Søknad om unntak fra boplikten Adv. Jan E. Bakkevik Møteinnkalling side 5 av 71

6 Behandling av klage på administrativt vedtak - avslag for oppføring av hytte på eiendom 34/23, Tisler BEHANDLINGSREKKEFØLGE Utvalg Møtedato Utvalgssak Utvalget for miljø og teknikk /07 Dette dokumentets referanse: 2005/ /2007/34/23/CHJ - Carl Henrik Jensen Rådmannens forslag til vedtak: I medhold av plan- og bygningslovens 15 opprettholder Hvaler kommune sitt vedtak PA - 106/06, avslag på søknad om oppføring av hytte på eiendom 34/23, Tisler. Det er gjennom innkommet klage ikke fremført vesentlige nye momenter til saken som er av en slik art at vedtaket bør omgjøres. Tiltaket er i strid med kommuneplanens arealdel, vedtatt Kommunen er ikke enig i at den fremlagte avtalen med staten automatisk overkjører kommuneplanens arealdel. Avtalen, som særlig grunn, jfr. pbl. 7, synes ikke å være tungtveiende nok til at det kan innvilges dispensasjon fra planformålet. Det er heller ikke foretatt noen usaklig forskjellsbehandling i forhold til de to andre eiendommene som var involvert i avtalen. Saken oversendes Fylkesmannen for endelig behandling. Saksutredning: Sammendrag: Det søkes om oppføring av hytte på eiendom gnr/bnr: 34/23 på Tisler høsten Søker viser til tinglyst avtale med staten fra Kommunens administrasjon mener tiltaket krever dispensasjon fra kommuneplanens arealdel selv om avtalen med staten innebar dispensasjon fra strandlovens bestemmelser. Kommunens administrasjon avslo det man oppfattet som en dispensasjonssøknad i vedtak PA - 106/06 etter blant annet uttalelse fra Fylkesmannens miljøområde. Midlertidig klage ble mottatt og utdypet klage via advokat mottatt Kommunens administrasjon foreslår å opprettholde kommunens vedtak og oversende saken til Fylkesmannen for endelig behandling. Saksbeskrivelse: Kommunen mottok en henvendelse angående et ønske om å oppføre en hytte på eiendom 34/23 på Tisler høsten Grunneier viste til en avtale inngått med Den norske stat v/ Kommunal og arbeidsdepartementet i tinglyst skjøte av 13.mai Saksbehandler anbefalte at grunneier søkte om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel og at avtalen ble lagt frem som en av de særlige grunner, jfr. pbl. 7. For sikkerhetsskyld oversendte kommunen en forespørsel til Fylkesmannen i Østfold, som statens representant i fylket, om denne problemstillingen. Fylkesmannens miljøområde anbefalte at kommunen behandlet saken som en dispensasjon på vanlig måte, uten at Fylkesmannen på dette tidspunkt gikk inn i realitetene i saken. Møteinnkalling side 6 av 71

7 Hvaler kommune mottok et brev samt dokumentasjon av tinglyst avtale og diverse vedlegg. Brevet og dokumentasjonen skulle bekrefte de særlige grunner for tillatelse heter det i brevet. Brevet med vedlegg ble oversendt Østfold fylkeskommune og Fylkesmannen i Østfold for eventuelle høringsuttalelser. Det ble samtidig sendt et foreløpig svar til søker om at søknaden var mangelfull da den manglet kvittering for sendt nabovarsel. Kommunen mottok uttalelse fra Fylkesmannen i Østfolds miljøområde i brev datert (se innkomne merknader) og fra Østfold fylkeskommune v/ fylkeskonservatoren i brev datert (se innkomne merknader). Disse uttalelsene ble etter avtale sendt søker Den mottok kommunen søknad om rammetillatelse for oppføring av hytte på eiendommen, samt den manglende kvitteringen for sendt nabovarsel. Vedlagt søknaden fulgte et brev med vedlegg som dokumentasjon av særlige grunner, jfr. pbl. 7. Det ble søkt om oppføring av en hytte i størrelsesorden 64,7m 2 bruksareal (BRA) på ovennevnte eiendom. Eiendommen er i kommuneplanens arealdel, vedtatt , avsatt til landbruks-, natur- og friluftsområde (LNF) hvor friluftsliv skal prioriteres. Eiendommen ligger innenfor 100m-beltet fra sjøen og er således også i utgangspunktet i strid med plan- og bygningslovens Kommuneplanens arealdel har blant annet følgende relevante bestemmelser: Oppføring av ny eller vesentlig utvidelse av bestående fritidsbebyggelse er ikke tillatt. Unntatt fra forbudet er oppføring av ny hytte på ubebygd tomt i tidligere godkjente områder listet opp i vedlegg A.(jfr. pbl. 20-4, annet ledd, bokstav e, samt 3 nedenfor), jfr. 1 pkt. 4. Om landbruks-, natur- og friluftsområder (LNF) er det skrevet følgende: I områdene er det bare tillatt å gjennomføre tiltak som tjener områdenes bruk som landbruks-, natur- og friluftsområde. Eventuell annen utbygging, uansett formål, kan kun skje i medhold av reguleringsplan/bebyggelsesplan vedtatt senere enn kommuneplanen, eller som følge av dispensasjon iht. pbl. 7., jfr. pkt Det er videre gitt retningslinjer for forvaltning og saksbehandling hvor det blant annet står følgende: Tiltak som medfører økt privatisering skal søkes unngått - dette gjelder særlig i strandsonen, men også i LNF-områder ellers der ferdsels- og friluftsinteresser har betydning. Søkers fremlagte særlige grunner (kan oppsummeres slik): - Skjøte av 13.mai 1967 med Den Norske Stat fastslår avtale om at tre tomter ikke skal inngå i overdragelsen og det tillates oppført 2 hytter i tillegg til naustbygningen. For denne bebyggelse gis dispensasjon fra strandlovens bestemmelser. Nødvendig båtplass forutsettes. - Skjøter og avtaler stadfester varige dispensasjoner fra byggeforbudet fra 1964 i Hvaler, strandplanloven m.m. Avtalen skjøtet over til Den norske stat ca. 275 daa på Tislerøyene i Hvaler kommune til friluftsformål, mot at familien Siger fikk tilbakeskjøtet 3 tomter på ca. 2 mål hver med tillatelser og nødvendige dispensasjoner for i alt 3 hyttebygg. En naustbygning ble endret til hytte (34/21), en hytte ble bygget etter sak i Hvaler kommune fra 1978 (34/22) og en gjenstår (34/23). - Det er foretatt skylddelingsforretning for 34/23 den Brev fra Østfold fylke v/selenius datert hvor det står en mulig bebyggelse av tomtene må meldes til friluftsnemnda og bygningsrådet i Hvaler på vanlig måte før byggearbeidet tar til. - Tinglyst skjøte fastslår avtaleteksten med Den Norske Stat. - Tinglyst skjøte av for 34/23 Kileli fastslår at Einar Siger er rettmessig eier i dag. - Oslofjordens friluftsråd (OF) har hatt til oppgave å påvise en helhetlig plan for bryggeplasser på Tisler. For 34/23 har OF i møtereferat av anvist båtplass med brygge på Holmen midt i Kilen. - I byggesaken på 34/22 (med de samme rettigheter som bnr 23) var bygningsrådet i Hvaler tydeligvis ikke tilstrekkelig orientert på forhånd om sakens faktum, og byggsaken ble sendt på en lang og unødig vandring selv om avtalen var klar med alle berørte instanser. For å hindre at dette skal skje i min byggesak vedlegges Departementets prinsipielle redegjørelse og oppsummering i klagesaken (1979). - Tomten Kileli er lunt plassert ca. 100m fra strandlinjen. Området ble, etter flere befaringer, omhyggelig plassert av landskapsarkitekt utpekt av fylke og kommunen. Byggeområdet samler bebyggelsen mest mulig rundt Kilen. Tomteplasseringen tok de nødvendige hensyn til friluftsinteressene, verneinteressene, m.m. på Tisler ved avtaleinngåelse. Møteinnkalling side 7 av 71

8 Innkomne merknader til søknaden: Fylkesmannen i Østfolds miljøområde har i brev datert følgende vurdering av saken: Omsøkte hytte er planlagt oppført på Tisler hvor det fra tidligere er svært lite bebyggelse. Omsøkte tiltak vil dermed føre til økt utbygging innenfor et lite berørt LNF-område. Miljøvernavdelingen er av den oppfatning at dersom det skal kunne gis dispensasjon til tiltak i strandsonen må det oppnås en forbedret situasjon for de allmenne interesser som er prioriterte her. Omsøkte tiltak ligger i overkant av 100 meter vekk fra deler av den øvrige bebyggelsen på Tisler, hytta vil dermed bli relativt dominerende i landskapsbildet, samtidig som den vil redusere mulighetene for allmenn ferdsel og friluftsliv i området. I RPR-Oslofjorden blir det under punkt 4.4 nevnt at mulighetene for allment friluftsliv, basert på båtferdsel, ferdsel til fots og på sykkel og strandopphold bør trygges og forbedres. Det skal legges stor vekt på å opprettholde og forbedre tilgjengeligheten til strandsonen fra landsiden og sjøsiden samt mulighetene til å ferdes langs sjøen. Ved avveininger skal disse hensyn vektlegges sterkt i forhold til videre bolig og fritidseiendommer. I Østfold fylkeskommune sine retningslinjer for offentlig behandling av dispensasjonssaker i 100-meters-beltet langs sjø og vassdrag står det under punkt 6 at det ikke dispenseres for nybygg (herunder hytter, boder, anneks, uthus etc.) I brev av ble behovet for en skjerpet plan- og dispensasjonspraksis påpekt, mens kommunenes ansvar for å forvalte strandsonen i tråd med nasjonale retningslinjer ble sterkt understreket i brev av Miljøvernavdelingen kan ikke se at oppføring av en ny hytte på Tisler vil være i samsvar med overnevnte statlige føringer. En av de særlige grunner som er nevnt fra tiltakshaver er at det foreligger et tinglyst skjøte av med Den Norske Stat vedrørende overdragelsen av eiendom gnr. 34 bnr. 4 og 5. I skjøte fastslås det at tre tomter ikke skal inngå i overdragelsen. På tomtene tillates oppført to hytter i tillegg til naustbygningen. For denne bebyggelsen gis dispensasjon fra strandlovens bestemmelser. Denne dispensasjonen ble gitt i forhold til et regelverk som ikke lenger er i bruk. Etter at dispensasjonen ble gitt, har vi fått ny plan- og bygningslov i 1986, Hvaler kommune har fått sin kommuneplan, RPR- Oslofjorden kom i Statlige myndigheter har i de siste årene hatt stor fokus på strandsonen og den nedbygging som har foregått i disse områdene. En følge av ovennevnte er at dispensasjonspraksisen har blitt betraktelig strengere siden det ble gitt dispensasjon fra strandplanloven i Søknaden fra tiltakshaver må dermed behandles etter dagens regelverk. Kommunen står i utgangspunktet fritt til å endre arealformålene i kommuneplan og reguleringsplaner. For eksempel kan kommunen ved rullering av kommuneplanen endre arealformål slik at områder som tidligere har vært lagt ut til bebyggelse, blir lagt ut til landbruks-, natur- og friluftsområde. Dette betyr at grunneiere som har hatt en forventning om fortjeneste ved salg av tomter ikke vil få dette, fordi arealene har endret status. Det kan ikke være slik at en som har fått en rettighet som følge av dispensasjon skal stå sterkere enn en som har hatt en slik rett direkte etter plan. Fylkesmannens miljøområde konkluderte med at de ikke kunne gi sin aksept til en dispensasjon i saken. Fylkeskonservatoren har i brev datert følgende uttalelse til saken: Saken gjelder søknad om dispensasjon for oppføring av ny hytte på eiendom 34/23 på Tisler. I området er det registrert arkeologiske kulturminner. Like VSV for eiendommen 34/23 er det registrert en Hvalertuft. Gjenstander fra Hvalertufter viser at de er forhistoriske og dermed automatisk fredet jf. Lov av 9.juni 1978 nr. 50 om kulturminner (Kulturminneloven) 4. Ethvert inngrep i og skjemming av automatisk fredete kulturminner er forbudt i henhold til Kulturminneloven jf. 3. I forbindelse med tuftene er det også vanlig med båtopptrekk som også er fredet etter Kulturminneloven. På Slottsfjellet, nord og nordøst for eiendommen 34/23, er det registrert en labyrint av stein av uviss alder. For å avklare tiltakets eventuelle konflikt med de påviste kulturminnene og eventuelle uregistrerte kulturminner, må fylkeskonservatoren gjennomføre en befaring i det aktuelle området. Vi ber om at Hvaler kommune tar kontakt med fylkeskonservatoren for bestemmelse av dato for befaring. Vedlagt uttalelsen følger utskrifter fra Riksantikvarens kulturminnedatabase, Askeladden. Kommunens administrasjon hadde følgende vurdering av søknaden: Arealdelen av kommuneplanen skal legges til grunn for all forvaltning, planlegging og utbygging, slik at vern og bruk i utgangspunktet skal gjennomføres i samsvar med planen. Arealdelen er således bindende for kommunens behandling i enkeltsaker. Det går frem av pbl at tiltak ikke må være i Møteinnkalling side 8 av 71

9 strid med arealbruk og bestemmelser fastlagt i arealplanen. Dette rådighetsforbudet retter seg både mot tiltak som det offentlige setter i verk og private tiltak. Arealdelen får således virkninger direkte overfor den enkelte. Hvaler kommune fikk sin første kommuneplan i Tisler har i alle kommuneplanene vært lagt ut til LNF-område og representerer et viktig friluftsområde for båtfolk. Tisler vil også representere en svært viktig del av den foreslåtte nasjonalparken (Ytre Hvaler Nasjonalpark). Dersom en slik avtale hadde vært inngått i dag er det lite sannsynlig at eiendommen ville ligget der denne ligger. Den ligger forholdsvis langt unna annen bebyggelse og vil således punktere et område som kan være attraktivt for friluftsliv. Det er også registrert flere kulturminner av betydning på øya og Fylkeskonservatoren har bedt om at det må skje en registrering på eiendom dersom det skal bygges der. Kommunen ønsker å fremheve at også området rundt kulturminner kan være av interesse og at det derfor ikke alltid er ønskelig at det bygges i nærheten av fredete kulturminner. Det er i den senere tid gitt mange retningslinjer fra andre offentlige myndigheter om bruk og forvaltning av strandsonen. Dette gjelder blant annet rikspolitiske retningslinjer for Oslofjorden (RPR-O) fra 1993, Østfold fylkeskommunes retningslinjer fra 1996 og brev fra Miljøverndepartementet (MD) hvor det ble påpekt et behov for en skjerpet plan- og dispensasjonspraksis samt en understreking av kommunenes ansvar for å forvalte strandsonen i tråd med nasjonale retningslinjer. Oppføring av hytte på eiendom gnr: 34, bnr: 23 er således i strid med kommuneplanens arealdel og de offentlige føringene for bruk av slike områder. Det må derfor, hvis det skal bygges en hytte på eiendommen, innvilges dispensasjon fra kommuneplanens arealdel og plan- og bygningslovens Plan og bygningslovens (pbl) 7 krever at det foreligger særlige grunner før kommunen kan innvilge dispensasjon. Uttrykket særlige grunner må sees i forhold til de offentlige hensyn som skal ivaretas gjennom bygningslovgivningen, og spesielt hensynet til en forsvarlig og fornuftig areal- og ressursdisponering. For at lovvilkåret særlige grunner skal være oppfylt, må det foreligge spesifiserte, klare grunner som etter en konkret vurdering er av en slik karakter og har en slik tyngde at de kan slå gjennom overfor de hensyn bestemmelsen i plan- og bygningsloven og kommuneplanens arealdel er ment å ivareta. Vi viser i den forbindelse til at kommuneplaner har vært undergitt en omfattende beslutningsprosess, der så vel offentlige som private interesser har hatt mulighet til å delta. Byggeforbudet i 100 meters-beltet ble lovfestet allerede i 1965, med formål å styre arealutviklingen i kystområdene ut fra de viktige interesser og hensyn som er knyttet til disse områdene. På denne bakgrunn skal det derfor ikke være noen kurant sak for bygningsmyndighetene å fravike verken vedtatt kommuneplan eller byggeforbudet i 100 meters-beltet gjennom dispensasjoner. Dette vil undergrave de intensjoner som ligger til grunn for bestemmelsene og gi svekket forutsigbarhet. For å komme frem til om det foreligger særlige grunner, må de hensyn som anføres i søknaden om dispensasjon veies opp mot de samfunnsmessige hensyn plan- og bygningsloven ska ivareta. Bare dersom det foreligger en overvekt av hensyn som taler for dispensasjon vil lovens krav om særlige grunner være oppfylt, og det er da adgang til å innvilge dispensasjon. I motsatt fall er det ikke rettslig grunnlag for å innvilge dispensasjon. Ingen har imidlertid krav om dispensasjon, selv om særlige grunner kan sies å foreligge. Det vil det være opp til bygningsmyndigheten å vurdere i den enkelte sak. De fremførte særlige grunnene i dette tilfelle er i hovedsak at det finnes en avtale med daværende Kommunal- og arbeidsdepartementet fra 1964 hvor det i skjøtet er gitt dispensasjon fra strandlovens bestemmelser og at det har vært en lignende sak i kommunen i 1979 hvor det til slutt ble innvilget dispensasjon fra strandplanloven og kommunens vedtekt til bygningslovens 82. Når det gjelder selve avtalen med departementet, hvor deler av denne innebar dispensasjon fra strandlovens bestemmelser for oppføring av hytte på eiendommen, mener vi denne er av en slik alder at den ikke kan tilsidesette kommuneplanens arealdel og de nye offentlige føringene for bruk av slike områder. En dispensasjon gjelder i utgangspunktet like lenge som en byggetillatelse (3 år), men det har vært en utbredt misforståelse både blant private og offentlige aktører om at de har vært evigvarende. Dette har blitt presisert blant annet i rundskriv H - 13/03 fra Kommunal og regionaldepartementet. Departementet så ingen behov for overgangsordninger da det ikke var å anse som en realitetsendring. Hvaler kommune har mange ubebygde hyttetomter som ved innføringen av strandplanloven og senere kommuneplanen mistet sin mulighet til å bygge hytte på eiendommen. Denne saken er selvsagt noe mer spesiell enn de andre, men en gitt dispensasjon fra et regelverk som ikke lenger er gjeldende og Møteinnkalling side 9 av 71

10 som er gitt for 39 år siden synes ikke å være så tungtveiende at det kan innvilges dispensasjon fra gjeldende kommuneplan. Søker sammenligner naturlig nok denne saken med en av de andre tomtene i avtalen hvor Miljøverndepartementet i brev datert skriver: Departementet finner å kunne gjøre unntak fra byggeforbudet og plankravet i strandplanloven for oppføring av hytte på gnr. 34, bnr. 22 på Tisler. Ved avgjørelsen er det lagt vekt på at kontrakten som ble inngått mellom grunneieren og staten og som ble tiltrådt av kommunen gir søkeren rett til oppføring av hytte på tomta. Departementet finner en nektelse av dispensasjon åpenbart urimelig overfor søkeren idet forholdene ikke har endret seg vesentlig siden kontraktinngåelsen. Vi viser også til vurderingene i de fylkeskommunale organer og av fylkesmannen Vi ønsker å fremheve den del av uttalelsen hvor det går frem at forholdene ikke har endret seg vesentlig i Det var den gang gått 12 år siden avtalen ble inngått. I dag er det 39 år siden avtalen ble inngått og forholdene må sies å ha endret seg vesentlig. Som Fylkesmannens miljøvernområde fremhever i sin uttalelse er lovverket (pbl.) endret, Hvaler kommune har fått kommuneplaner som styringsverktøy og det er gitt en rekke føringer fra regionalt og sentralt hold med tanke på forvaltning av strandsonen. Vi kan ikke se at en avtale av slik alder skal tilsidesette det ovenstående og overstyre offentlig planlegging i all fremtid. En vesentlig forskjell mellom saken i 1979 og i dag er at Fylkesmannen også er negativ. Fylkesmannen er statens representant i fylket og kommunene skal legge vesentlig vekt på uttalelser og føringer derfra. Etter en samlet vurdering finner administrasjonen at fremlagte særlige grunner, veid opp mot de offentlige hensynene kommunen er pålagt å ivareta, ikke er tilstrekkelig tungtveiende til at det kan innvilges dispensasjon for tiltaket. Begrunnelsen for dette er at kommunen gjennom sin kommuneplan ønsker en annen bruk av området. Det er lagt betydelig vekt på Fylkesmannens uttalelse i saken. Avtalen søker har inngått med staten er av en slik alder at den ikke synes å kunne binde kommunen i behandlingen av saken. Ut fra dette ble det fattet følgende vedtak i saken den : I medhold av plan- og bygningslovens 7 avslås med dette søknaden om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel for oppføring av hytte på eiendommen gnr/bnr: 34/23 på Tisler. Begrunnelsen for avslaget er at de fremlagte særlige grunnene, veid opp mot de offentlige hensynene kommunen er pålagt å ivareta, ikke er tilstrekkelig tungtveiende til at det kan innvilges dispensasjon for tiltaket. Det er i strid med de offentlige myndigheters ønskede bruk av slike områder. Den mottok kommunen en midlertidig klage på vedtaket fra tiltakshaver (se under). Det er senere gitt to fristutsettelser for utfyllende klage. Utfyllende klage ble mottatt Klagen er mottatt innen den utsatte klagefristen og tas til behandling (se under). Den mottok kommunen på ny en uttalelse fra Fylkeskonservatoren hvor det informeres om at det er gjennomført en befaring på stedet, men at det er nødvendig med en arkeologisk registrering i området før det kan gis noen endelig uttalelse i saken. Innkommet midlertidig klage fra tiltakshaver kan oppsummeres slik: Det reageres på at tomten ikke er tatt med i Hvaler kommunes arealplan, at kommunens overordnede ikke hadde kjennskap til avtalen og at den ikke var arkivert på gnr/bnr 34/23. Byggesaken på eiendom 34/21 er godkjent uten nevneverdige innvendinger og byggesaken på 34/22 ble godkjent etter instruks fra Staten som øverste klageinstans. Klager mener Tisler ble ferdig regulert i 70-årene og at kommunen har forsømt seg ved ikke å legge inn hans tomt i kommune- og reguleringsplaner. Ut fra avtalen med Staten mener han det er uforståelig at Hvaler kommune håndterer saken som en ny og nærmest ukjent sak. Han mener kommunen har avslått forhåndskonferanse og befaring på tomta. Det klages over at Hvaler kommune har ignorert at det foreligger bindende avtaler som stadfester hans rettigheter. Det klages over at en del av dokumentasjonen er sendt på høring som om det skulle være en ny dispensasjonssak, hvilket det hevdes det ikke er. På grunn av denne misforståelsen fra Hvaler kommunes side, har saksbehandler i fylke og fylkeskommunen bekreftet at de har misforstått og saksbehandlet saken som en dispensasjonssøknad, uten at sakens realiteter har foreligget, nemlig en ren byggemelding med avtalefestede dispensasjoner og rettigheter. Derfor bes det om at Møteinnkalling side 10 av 71

11 høringssaken som er sendt uten min viten, trekkes tilbake av Hvaler kommune og at min byggemelding av 13.okt. behandles i overensstemmelse med avtalen. På grunn av ufullstendig og feil saksbehandling ber jeg om utsettelse på innbetaling av byggesaksgebyret på kr. 7490,- til byggesaken er ferdig behandlet. Utfyllende klage fra adv. Botolfsen jr. datert : Det hevdes at Hvaler kommune i sitt vedtak har tolket det juridiske grunnlag særlige grunner i henhold til plan- og bygningsloven 7 feil, da man faktisk har avtalemessig forpliktet seg til å gi en slik dispensasjon. Sakens faktum: Familien Siger var eier av gårdsbruket Enga og 275 da på Tisler. Hvaler kommune nedla midlertidig byggeforbud på Tisler i 1964, som ble stadfestet av Østfold fylke samme år. I medhold av Friluftsloven ble det reist ekspropriasjonssak/erstatningsspørsmål, for overtakelse av eiendomsretten for Tisler. I 1966 ble det inngått et forlik/avtale (senere kalt avtalen) mellom Østfold fylke og grunneier hvor man aksepterte ekspropriasjon og en erstatning, dette er nedtegnet i skjøte datert 13. mai 1967, kopi ligger i saken. I forhandlingene deltok foruten Østfold fylkes som Statens representant, kommunene Hvaler, Borge og Kråkerøy. I tillegg deltok Oslofjordens friluftsråd. Avtalen medførte at familien Siger overførte skjøte til Staten, gnr 34 bnr 4 og 5, ca 275 da område regulert til verne- og friluftsformål, - familien Siger fikk beholde 3 tomter på ca 2 mål hver med rett til 1 hytte på hver av tomtene, inkludert rett til bryggeløsning. Kontraktsteksten gir en tidsubestemt rett til 3 hytter - en på hver tomt - med de nødvendige dispensasjoner fra bestemmelsene om avstand til strandlinje, med mer. Hyttetomtene ble plassert i terrenget i samråd med fylkesarkitekten, verneinteresser, med flere slik at hensynet til frilufts- og verneinteresser ble best mulig ivaretatt. Avtalen gir begge parter gjensidig rettheter og plikter. Avtalen er senere bekreftet i forbindelse med jordskiftesak 20.august 1990, hvor det ble foretatt grensegang på Tisler, hvor Oslofjorden Friluftsråd skulle utarbeide forslag til båtplasser. Avtalen, oppfølgning: Det vil bli hevdet at det offentlige frem til 2004 har fulgt avtalen, og at det vedtak som skjer i 2006 medfører en forskjellsbehandling av min klient. I byggesaken til gnr 22 i 1978/79, hvor det ble søkt om oppføring av ny hytte, valgte Hvaler kommune i første omgang å avslå en søknad, til slutt endte denne saken med at Hvaler kommune ble instruert av departementet og Østfold fylke om å holde seg til avtalen. Byggetillatelse ble gitt. I byggesaken til gnr 21 i 2004 ombygging av Naustbygget til en fullverdig hytte, ble byggesaken godkjent av Rådmannen i Hvaler. Det ble her gitt de nødvendige dispensasjoner, slik at Naustbygget i 2006/2007 ble utvidet og påbygget med 35m 2 til en fullverdig hytte. Hytta ligger 16m fra sjøen ved Sommerstø. Hjemmelsgrunnlag er bygningslovens 7 og 17-2 og Kommuneplanens arealdel 10. Det fremgår ikke av vedtaket at det er henvist til avtalen med familien Siger, men dette synes naturlig å kunne ligge til grunn. (Se dispensasjons- og byggesak 2004/356 - godkjent av Rådmannen i Hvaler 6.juli 2004.) Det må kunne kreves likhet for loven og lik etterlevelse av avtalen også for min klient når det gjelder byggesaken for gnr 34/bnr 23. Juridisk vurdering av avtalen: Avtalen ble i innledningen kalt forlik/avtale, dette basert på at avtalen ble forhandlet frem i forbindelse med et alternativt erstatningssøksmål ved ekspropriasjon. Møteinnkalling side 11 av 71

12 Partene viste i denne forbindelse en resultatvilje, som ga begge parter fordeler istedenfor at man måtte bruke rettsapparatet, hvor man kunne inngått et rettsforlik, som uten tvil ville være bindende for partene fortsatt. I kommunens vurdering blir det henvist til rundskriv H-13/03 fra Kommunal- og regionaldepartementet, men dette rundskrivet gir ingen juridisk vurdering av slike avtaler som er inngått i denne saken. I punktet 10.2 tar man opp tidsbegrensninger for dispensasjoner som er gitt i medhold av plan- og bygningsloven, den dispensasjonen som er gitt i dette tilfelle følger ikke av loven, men av avtalen. Det skal i den forbindelse påpekes at hvis det var meningen at rettighetene til min klient var tidsbegrenset, var det det offentlige som det sterke part som skulle påpekt dette i avtalen. Når dette ikke er gjort må det være til min klients fordel. Dette fremkommer av det som allerede er nevnt at vi vil anføre at det offentlige har bundet opp sin forvaltningsmyndighet gjennom avtalen i Spørsmålet om forhåndsbinding av forvaltningsmyndighet er et stort spørsmål innen forvaltningsretten. Rettspraksis fra Høyesterett viser at domstolen i stor grad har søkt å unngå å svare på disse spørsmål. Enn videre foreligger det uttalelser og signaler som går i forskjellige retninger. I en avgjørelse RT 1992 s 135 sier for eksempel: Dersom det anses nødvendig eller ønskelig for å fremme vedkommende hjemmelslovs formål, har jeg vanskelig for å se avgjørende hensyn mot at det bør være adgang til, i atskillig utstrekning, å binde utøvelsen av forvaltningsmyndighet gjennom avtaler eller tilsagn å spesielle områder I vårt tilfelle vil vi anføre at: - Avtalen er oversiktlig, Staten forstod også den gang hva den innebar, nemlig en adgang til å bygge i strandsonen. Dette fremkommer jo direkte av avtalen som sådan. - Avtalen ble inngått for å fremme de samme interesser som nå påberopes mot en dispensasjon. Avtalen var slik jeg forstår det med på å sikre offentligheten adgang til friområder, og man har da bevisst valgt å gi avkall på en rett til å nekte hyttene, nettopp for å sikre allmennhetens tilgang til friområder ellers. I denne saken er det departementet som har inngått avtalen. Vi vil anføre at dette binder også kommunen. Staten er klageinstans for vedtak etter plan- og bygningsloven, og da vil de også som overordnet organ kunne binde den underordnede. I Eckhoff/Smith Forvaltningsrett uttales følgende: Et overordnet organ som ikke selv har kompetanse til å treffe vedtak i første instans, men som har full instruksjonsmyndighet over det organ som har slik kompetanse, må likevel kunne binde dets fremtidige myndighetsutøvelse i samme utstrekning som det underordnede organ selv kan det. Enn videre vil det være et sentralt hensyn at en som privat borger må kunne forholde seg til de avtaler som er inngått med det offentlige, og at en har begrunnet forventning om at avtaler står ved lag. Særlig strekt blir dette i denne saken hvor det ikke bare er inngått en avtale, men avtalen også er tinglyst. Fylkesmannen i Østfold har i brev av 1.november 2005, med henvisning til en avgjørelse i 1996 av Miljøverndepartementet (feil skrevet 1995) sagt at det ikke skal gis tillatelse. Det blir hevdet at avtalen fra 1967, i dag ikke kan avgjøres i samsvar med avgjørelsen fra 1978/79. Det vil bli hevdet at dette er feil, med henvisning til at dette ikke er to like situasjoner. Departementet sier i utgangspunktet (1996) at det ikke skal skje forskjellsbehandling, når sakene er parallelle og det har skjedd endring i rettstilstanden. Det vises til følgende forskjeller: 1. I avtalen til min klient, ble eiendomsretten til Tisler overført i sin helhet til det offentlige. I avtalen vedr. Østre Damholmen (saken fra 1996) - er det kun gitt bruksrett til det offentlige. Dette slik at man ikke snakker om full ekspropriasjon. Møteinnkalling side 12 av 71

13 Departementet viser i den forbindelse til Herfølsaken som ikke kan sammenlignes med Østre Damholmen saken, da det i Herfølsaken skjedde et makeskifte, det vil si at det er overført eiendomsrett. Herfølsaken må likestilles med min klients sak. Det kan ikke være noe forskjell om den som avgir eiendomsrett får tomt innenfor det areal som er avgitt eller annet sted i kommunen. I den saken var det som i min klients sak inngått avtale som forutsatte bygning. 2. I Østre Damholmen har videre i sin tekst et forbehold med forbehold om bygningsrådets endelige godkjennelse. Det er ikke noe slik forbehold i min klients avtale, der har det offentlige forpliktet seg uten noen form for forbehold. 3. Det kan videre se ut som en forskjell i Østre Damholmen saken og min klients, ved at det i det første tilfelle ikke ser ut om tomtene er skilt ut. Motsatt i min klients tilfelle hvor den er skilt ut og retten er tinglyst på eiendommen. 4. Spørsmålet om tid, kan heller ikke få noen betydning i saken, jfr. det som tidligere er sagt om regulering av Tisler området. Jeg er derfor av den oppfatning at man her kan anføre at Staten og kommunen fortsatt er bundet av den eldre avtale. Forholdet til Reguleringsbestemmelsene Det blir i avslaget til kommunen påpekt den lange tiden som har gått, og endringer i reguleringene i området. Det vises til det som er sagt over at avtalen ikke er tidsbestemt. Det synes heller ikke å være skjedd noen endringer av reguleringen på Tisler. Tisler ble regulert ferdig i 1970-årene. Kommuneplanen synes heller ikke å ha vært endret for Tisler, men det har vært en generell tilstramning vedrørende utbygging av hytter i kommunen. Saksbehandler har i den forbindelse sett i sammenheng med den tillatelsen som bli gitt i 1979, indikert at forholdene har endret seg vesentlig. Dette er feil reguleringsmessig, det har ikke skjedd noen endring av reguleringsbestemmelsene for Tisler i denne perioden. Det er i den forbindelse grunn til å vise til at i kommuneplanen for har man i pkt opprettholdt tidligere kommuneplan for utbygging av konkrete resttomter som skulle vært sluttført før Disse tomtene som følger av vedlegg A. Min klients tomt er ikke omtalt i dette vedlegget, hvorfor er ikke avklart, muligens fordi kommunen har oversett dette. Det er ingen grunn til at min klient, skulle bli behandlet på samme måte, noe som i tilfelle ville være nok et tilfelle av forskjellsbehandling. Saksbehandlingen Det er grunn til å påpeke at foreslått befaring ble avslått av Hvaler kommune. I den forbindelse er det grunn til å påpeke at Østfold fylkeskommune, som man indikerer har avgitt negativ tilbakemelding, har bedt om en befaring av hensyn til kulturminner, uten at de har tatt noe standpunkt. Spørsmålene om kulturminner skal være vurdert den gangen tomten ble oppmålt. I den grad det skulle oppstå konflikt i forhold til disse interessene, måtte det kunne være mulig å vurdere en justering av min klients bebyggelse på tomten. Dette er positivt bekreftet av konservatoren i Østfold fylkeskommune til Einar Siger. Konklusjon Det synes å fremgå av ovennevnte at kommunens avslag, må endres, alternativt må denne klagen sendes videre til fylkesmannen. Møteinnkalling side 13 av 71

14 Hjemmelsgrunnlag: Plan- og bygningslovens 15. Vurdering av klager: Kommuneplanens arealdel er juridisk bindende og skal legges til grunn ved planlegging, forvaltning og utbygging i kommunen. Søknadspliktige tiltak skal ikke være i strid med arealbruk eller bestemmelser fastlagt i arealdelen. Det samme gjelder andre tiltak som kan være til vesentlig hinder eller ulempe for gjennomføringen av planen. Når ikke annet er bestemt, gjelder kommuneplanens arealdel foran eldre rikspolitiske retningslinjer, reguleringsplan og bebyggelsesplan, jfr. pbl Om saksbehandlingen: Etter kommunens syn er det sånn sett nødvendig med en dispensasjon fra kommuneplanens arealdel selv om avtalen inneholder dispensasjon fra strandlovens bestemmelser. I midlertidig klage, og noe i den utdypende klage, anføres det at kommunen uriktig har oppfattet det innsendte brev datert som en søknad om dispensasjon og ber om at dette trekkes tilbake. Søker ønsker byggesaken behandlet direkte. Forvaltningen skal drive utstrakt grad av veiledning og skal yte bistand i saker som berører deres fagfelt. Dette gjelder særlig når enkeltpersoner (dvs. ikke fagpersoner) er i kontakt med myndigheten. Vi mener søker både gjennom telefonsamtaler og skriftlig korrespondanse har blitt veiledet slik at det var eller burde være full forståelse for at kommunen mente det omsøkte tiltaket krevde dispensasjon fra gjeldende kommuneplan. Når det så sendes inn et brev hvor det henvises til særlige grunner og planog bygningslovens 7 mener vi dette i seg selv i sterk grad signaliserer at det er en søknad om dispensasjon som er innsendt. Det er automatikk i at slike søknader oversendes Østfold fylkeskommune og statlige berørte fagmyndigheter før avgjørelse/vedtak fattes, jfr. pbl. 7. Kommunen kan ikke fatte slike vedtak uten at de overordnede myndigheter har fått mulighet til å uttale seg i forkant. Alle brev fra kommunen til søker og andre myndigheter henviser til søknaden om dispensasjon. Vi mener således denne kritikken er noe urimelig da man i stor grad har drevet veiledning og nødvendig bistand i saken. Alternativet til å behandle saken som søknad om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel er at det den behandles som søknad om byggetillatelse etter 93 direkte, hvor man mest sannsynlig hadde endt opp med et avslag med begrunnelse i at tiltaket var i strid med kommuneplanens arealdel. Et slikt saksbehandlingsgebyr er dessuten høyere enn det som søker har mottatt for dispensasjonsbehandlingen. Innbetalingen av gebyret er likevel utsatt til saken er ferdig behandlet. Når det gjelder forespørsel om forhåndskonferanse eller lignende, mente og mener vi fortsatt at dette ikke var nødvendig for at saken var tilstrekkelig opplyst for behandling. Det er således ikke avslått noen forespørsel om forhåndskonferanse/samtale, men vi har ment det ikke har vært nødvendig. Således gjelder det samme med tanke på befaring. Søker har gjennom skriftlig og muntlig korrespondanse lagt frem saken og når vi i tillegg har benyttet det materiale som finnes i vårt arkiv i tillegg til uttalelse fra Fylkesmannens miljøområde mener vi saken var tilstrekkelig opplyst for behandling. Det er i stor grad den juridiske problemstillingen mellom avtalen og kommuneplanen som har vært og er hovedtema, ikke nøyaktig hvor hytta skal plasseres på tomta osv. Til informasjon har kommunens administrasjon på egen hånd vært på Tisler i mai 2006 hvor man blant annet var innom for å se eiendom 34/23. Det hevdes videre at Fylkesmannen og Østfold fylkeskommune har misforstått saken og at de ikke skulle være informert om den tinglyste avtalen gjennom oversendelsen fra kommunen. Dette kan ikke være tilfelle, da avtalen var vedlagt oversendelsesbrevet og i stor grad utgjør det spesielle i denne saken. Vi mener således det ikke er gjort noen betydelige feil eller urimelighet i forhold til saksbehandlingen. Avtalen: En slik avtale reiser mange tunge juridiske problemstillinger. Det synes, som advokaten i klagen også påpeker, å være lite klar rettspraksis på området. Spørsmålene går på hvorvidt man kan inngå slike avtaler, hvorvidt det er ønskelig å inngå slike avtaler, i hvilken grad slike avtaler binder forvaltningen i fremtiden, om bruk av offentlig myndighet som byttemiddel, overordnet myndighets mulighet til å binde underordnet myndighet osv. Møteinnkalling side 14 av 71

15 Vi antar at slike gamle avtaler må tolkes og at man må veie hvor sterke offentlige interesser som gjør seg gjeldende i hvert enkelt tilfelle. Det har skjedd svært mye siden avtalen ble inngått med tanke på forvaltning og styring av bebyggelse i strandsonen. Dette går på utforming av kommuneplanens arealdel, RPR-O, brev/instrukser fra Miljøverndepartementet om innskjerping av plan- og dispensasjonspraksis, m.m. Tisler vil trolig også bli underlagt Naturvernloven ved å innrammes i foreslåtte Ytre Hvaler nasjonalpark. Vi mener således det er svært sterke føringer som taler for at forvaltningen ikke lenger er så bundet av at avtalen skal gjennomføres med bygging av hytte på eiendom 34/23. Problemstillingen rundt grunneiers evt. krav om erstatning tar vi ikke stilling til. Man kan tenke seg at avtalen kanskje fortsatt er gjeldende mellom Staten og parten (rent privatrettslig), men ikke nødvendigvis overprøver kommunens egen rett til å planlegge og forvalte sin bruk av arealer. I slike tilfeller vil avtalen ikke begrense kommunens kompetanse til å omregulere. Fylkesmannens miljøområde har i sin uttalelse signalisert at de ikke vil gi sin aksept til en dispensasjon i saken. Kommunen er underordnet Fylkesmannen og skal som hovedregel følge de vurderinger og signaler som kommer derfra. Kommunens administrasjon mener det mest ryddige i saken er å følge rådet fra Fylkesmannen og opprettholde vedtaket. Forholdet til de andre involverte eiendommene i avtalen og påstand om forskjellsbehandling: Det først når forskjellsbehandlingen blir usaklig og/eller urimelig at det er snakk om ugyldighetsgrunner av vedtak. Saklig forskjellsbehandling gjøres av kommunen hver eneste dag. Når det gjelder eiendom 34/21 så er byggesaken i 2004 lite relevant som sammenligningsgrunnlag. I 2004 ble det godkjent et tilbygg på eksisterende hytte. Bygget på eiendommen er registrert som hytte lenge før Bygget har for eksempel fra starten vært registrert som bygningstype 91 Fritidsbygg i GAB og bygget har eget hyttenummer. Når det gjelder eiendom 34/22 og saken der, ble det gitt byggetillatelse til hytte i 1979 etter at klagebehandlingen endte hos Miljøverndepartementet tidligere samme år. Kommunen hadde den gang ikke kommuneplan og sammen med tidsaspektet mener vi det er en saklig forskjell i forhold til denne saken. Med hensyn til Herfølsaken det henvises til i klagen er denne, i likhet med saken på eiendom 34/22, fra en tidsperiode før Hvaler fikk egen kommuneplan og det synes således å være en saklig forskjell mellom disse sakene. Konklusjoner: Kommunens administrasjon er av den oppfatning at det gjennom klagen ikke er fremført vesentlig nye momenter til saken som tilsier at vedtak PA - 106/06 bør omgjøres. En tillatelse til å bygge hytte på eiendom 34/23 på Tisler er i strid med kommuneplanens arealdel og føringer for forvaltningen av slike områder. Det er lagt vesentlig vekt på at Fylkesmannens miljøområde har signalisert at de ikke vil gi sin aksept til en dispensasjon. Vi mener videre det er riktig på dette tidspunkt å oversende saken til Fylkesmannen for endelig klagebehandling. Hvaler, Torleif Gjellebæk Rådmann Dokumenter i saken Journalposter 0 S Behandling av klage på administrativt vedtak - avslag for oppføring av hytte på eiendom 34/23, Tisler 1 U Forespørsel angående tidligere avtale mellom privat person og Kommunaldepartementet Fylkesmannen i Østfold Møteinnkalling side 15 av 71

16 2 I Dokumentasjon på tinglyste avtaler m.m. Einar Bødtker Siger 3 U Foreløpig svar angående søknad om dispensasjon for Einar Bødtker Siger oppføring av hytte på Tisler 4 I Svar på forespørsel ang. avtale mellomprivatper. og komm.dept. Fylkesmannen i Østfold 5 U Oversendelse av søknad om dispensasjon for oppføring Fylkesmannen i Østfold m.fl. av ny hytte på eiendom 43/23, Tisler 6 I Fylkeskonservatorens uttalelse Fylkesmannen i Østfold 7 I Søknad oppf. ny hytte - uttalelse Fylkesmannen i Østfold 8 U Angående søknad om dispensasjon for bygging av Einar Siger hytte på eiendom 34/23, Tisler 9 I Søknad rammetilaltelse, søknad disp., oppføring hytte Einar Siger Tisler 10 U Behandling av søknad om dispensasjon fra Einar Siger kommuneplanens arealdel for oppføring av hytte på eiendom 34/23, Tisler 11 I Midl. klage - utsettelse av klagefristen - e-post Einar Siger 12 I Oppføring ny hytte - fylkeskonservatorens foreløpige Østfold fylkeskommune uttalelse 13 I Anmodning om ytterligere fristutsettelse for klage på Einar SIger vedtak, eiendom 34/23 Tisler (e-post) 14 U Angående anmodning om ytterligere fristutsettelse for Einar SIger klage på vedtak, eiendom 34/23 Tisler 15 I Vedr. klage på avslag for oppføring av hytte, Tisler Frick Langseth Advokatfirma DA Møteinnkalling side 16 av 71

17 Behandling av klage på avslag på søknad om dispensasjon for oppføring av hytte på eiendom 30/20/128, Søndre Sandøy BEHANDLINGSREKKEFØLGE Utvalg Møtedato Utvalgssak Utvalget for miljø og teknikk /07 Dette dokumentets referanse: 2006/ /2007/30/20/128/IRB - Irina Bjørnevald Rådmannens forslag til vedtak: I medhold av plan- og bygningslovens 15, jfr. forvaltningslovens kap VI, opprettholder Hvaler kommune sitt vedtak PA 2/07. Begrunnelsen er at det ikke er brakt inn vesentlig nye momenter til saken gjennom klagen som tilsier at vedtaket bør endres. Saken oversendes fylkesmannen for kagebehandling. Parter i saken: Erik Magnus Ottesen Ingierkollen Kolbotn Saksutredning: Saksbeskrivelse: Det ble den søkt om dispensasjon fra planformål landbruks-, natur- og friluftsformål (LNF) og kommuneplanens utfyllende bestemmelser 1. nr. 4 for oppføring av fritidsbolig på eiendommen G.nr. 30, b.nr. 20, f.nr. 151, Søndre Sandøy. Eiendommen er ubebygd og ligger i et område avsatt til LNF-formål og oppføring av ny fritidsbolig er åpenbart i strid med planformål og forbudet mot oppføring av ny fritidsbebyggelse, jf kommuneplanens arealdel, utfyllende bestemmelser 1 nr. 4. Det ligger for øvrig en del eldre fritidsbebyggelse i området og omsøkte eiendom ligger etter søkers opplysninger mellom denne bebyggelsen. 1-4: Oppføring av ny eller vesentlig utvidelse av bestående fritidsbebyggelse er ikke tillatt. Unntatt fra forbudet er oppføring av ny hytte på ubebygd tomt i tidligere godkjente planer som listet opp i vedlegg A Søknaden om dispensasjon ble avslått i vedtak PA 2/07 den Tiltakshaver Erik Magnus Ottesen har påklaget vedtaket gjennom Huseiernes landsforbund, Advokat Anders Leisner i brev av , mottatt kommunen den Klagen er rettslig fremsatt og tas til behandling. Klagen refereres under innkomne merknader. Fremlagte særlige grunner: Fremlagte særlige grunner ble fremført likt som i søknaden om dispensasjon: Møteinnkalling side 17 av 71

18 Huseiernes Landsforbund har på vegne av Erik Magnus Ottesen i brev av fremmet følgende særlige grunner: Da Ottesen kjøpte tomten var den regulert til hyttebygging, og han kunne oppført en hytte på et tidligere tidspunkt. At han er blitt fratatt denne retten rammer ham urimelig hardt. Eiendommen ligger i et etablert hytteområde, og med en plassering som gjør at den ikke vil være til sjenanse eller fortrengsel for verken naturformål, landbruksformål eller friluftsformål. Ottesen er kjent med at det er bygget på flere eiendommer rundt hans de siste årene, blant annet gnr. 30 bnr. 20 fnr Dersom Ottesen ikke får dispensasjon vil det innebære en usakelig forskjellsbehandling. Ved å ikke tillate bygging på tomten fratas grunneieren en inntekt av festeavgift, eventuelt muligheten for innløsning av eiendommen. Administrasjonen vurderte saken slik: Plan og bygningslovens (pbl) 7 krever at det foreligger særlige grunner før kommunen kan innvilge dispensasjon. Uttrykket særlige grunner må sees i forhold til de offentlige hensyn som skal ivaretas gjennom bygningslovgivningen, og spesielt hensynet til en forsvarlig og fornuftig areal- og ressursdisponering. For at lovvilkåret særlige grunner skal være oppfylt, må det foreligge spesifiserte, klare grunner som etter en konkret vurdering er av en slik karakter og har en slik tyngde at de kan slå gjennom overfor de hensyn bestemmelsen i plan- og bygningsloven og kommuneplanens arealdel er ment å ivareta. Vi viser i den forbindelse til at kommuneplaner har vært undergitt en omfattende beslutningsprosess, der så vel offentlige som private interesser har hatt mulighet til å delta. Byggeforbudet i 100-metersbeltet ble lovfestet allerede i 1965, med formål å styre arealutviklingen i kystområdene ut fra de viktige interesser og hensyn som er knyttet til disse områdene. På denne bakgrunns skal det derfor ikke være noen kurant sak for bygningsmyndighetene å fravike verken vedtatt kommuneplan eller byggeforbudet i 100-metersbeltet gjennom dispensasjoner. Dette vil undergrave de intensjoner som ligger til grunn for bestemmelsene og gi svekket forutsigbarhet. For å komme frem til om det foreligger særlige grunner, må de hensyn som anføres i søknaden om dispensasjon veies opp mot de samfunnsmessige hensyn plan- og bygningsloven skal ivareta. Bare dersom det foreligger en overvekt av hensyn som taler for dispensasjon vil lovens krav om særlige grunner være oppfylt, og det er da adgang til å innvilge dispensasjon. I motsatt fall er det ikke rettslig grunnlag for å innvilge dispensasjon. Ingen har imidlertid krav om dispensasjon, selv om særlige grunner kan sies å foreligge. Det vil det være opp til bygningsmyndigheten å vurdere i den enkelte sak. Den foreliggende sak gjelder oppføring av ny fritidsbolig i et LNF-område. Utgangspunktet for vurderingen må tas i det generelle byggeforbudet som følger av dette planformålet og det spesielle byggeforbudet mot oppføring av ny fritidsbebyggelse i kommuneplanens utfyllende bestemmelser 1 nr. 4. Historisk sett har kommunen hatt et forbud mot oppføring av ny fritidsbebyggelse siden midten av 1970-tallet, med de unntak som ligger i tidligere godkjente områder, listet opp i vedlegg A i kommuneplanens arealdel. Vurderingen blir dermed hvorvidt de anførte særlige grunner er av en slik karakter og tyngde at de vil slå igjennom overfor nevnte byggeforbud. Innledningsvis vil det være hensiktsmessig å understreke at omsøkte eiendom ikke ligger innenfor de områder som det fortsatt finnes byggemuligheter på i henhold til disposisjonsplan for Søndre Sandøy. Denne planen er en del av vedlegg A i kommuneplanens utfyllende bestemmelser 1 nr. 4. Administrasjonen finner ikke å kunne vektlegge hensynet til eventuelle tidligere byggemuligheter på eiendommen. Dispensasjonssøknaden må vurderes ut fra dagens bestemmelser og plangrunnlag og det vil være tiltakshavers egen risiko dersom han har hatt muligheter tidligere som ikke er blitt benyttet. Pr i dag foreligger det ingen tillatelser til tiltak på eiendommen og plangrunnlaget vil i utgangspunktet heller ikke åpne for slike muligheter. Dette kan synes å ramme Ottesen hardt, men tatt i betraktning at det også finnes en rekke andre eiendommer i tilsvarende situasjon kan ikke administrasjonen ta slike hensyn i denne saken. Dette ville føre til en vanskelig og uhåndterbar presedens som potensielt vil undergrave eksisterende byggeforbud mot ny fritidsbebyggelse. Det anføres videre at siden eiendommen ligger i et etablert hytteområde, vil ikke bygging av en fritidseiendom være til sjenanse eller fortrengsel for planformålet. Selv om det finnes noen hytter i området, mener administrasjonen at det fortsatt fremstår som forholdsvis åpent og tilgjengelig for ferdsel. En ny hytte i samme området vil gjøre området mer nedbygget og det vil således også virke Møteinnkalling side 18 av 71