SAKSFRAMLEGG. Saksbehandler: Eirik Rudi Arkiv: 033 Arkivsaksnr.: 12/3536

Transkript

1 SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Eirik Rudi Arkiv: 033 Arkivsaksnr.: 12/3536 Saken behandles i følgende utvalg: Utvalg: Dato: Formannskapet Kongsberg kommunestyre KUNNSKAPS- OG KULTURPARK I KONGSBERG. VALG AV SAMARBEIDSPARTNER OG GODKJENNELSE AV FREMFORHANDLET SAMARBEIDSAVTALE RÅDMANNENS ANBEFALTE INNSTILLING: 1. Kongsberg kommune vedtar samarbeidsavtalen mellom Kongsberg kommune og Bolten Eiendom AS om utvikling av Kunnskaps- og kulturpark i Kongsberg. 2. Kongsberg kommunale eiendom KF gis fullmakt til å etablere et felles selskap med Bolten Eiendom AS med formål som angitt i saken og vedlagte samarbeidsavtale. 3. Det dannes et interimsstyre som skal fungere inntil selskapet er dannet og nytt styre er valgt. I interimsstyret skal det sitte 3 representanter fra Bolten Eiendom AS og 2 representanter fra Kongsberg kommunale eiendom KF. Organisasjonssak: Vedlegg: 1. Samarbeidsavtale mellom Kongsberg kommune og Bolten Eiendom AS om Kunnskaps- og kulturpark i Kongsberg 2. Vedtekter for Kongsberg kommunale eiendom KF 3. Reguleringsplan 380R (sentrumsplan for Kongsberg, vedtatt ) 4. Instruks for salg av fast eiendom, vedtatt av Kongsberg kommunestyre sak 69/07 Ingress: Rådmannen har med bakgrunn i kommunestyrets fullmakt valgt samarbeidspartner og forhandlet frem forslag til Samarbeidsavtale som legges frem for godkjenning til kommunestyret. Rådmannen anbefaler en løsning som innebærer at Kongsberg kommune og Bolten Eiendom AS går sammen om å etablere et nytt eiendomsselskap som skal få ansvaret for utvikling, bygging, drift og videreutvikling av aktuelle anlegg i første omgang knyttet til Kirketorget/Hasbergtjerndalen. Resultatet av forhandlingene viser at kommunen har fått gjennomslag både når det gjelder eierstyring og begrensing av økonomisk risiko.

2 Saksopplysninger: I kommunestyresak 11/12 «Kunnskaps- og kulturpark i Kongsberg. Hovedløsning og avtale om videre arbeid» der arbeidet med Kunnskaps- og kulturpark ble vedtatt videreført, var et av vedtakspunktene som kommunestyret fattet følgende: «Rådmannen får fullmakt til å velge samarbeidspartnere med sikte å forhandle frem forslag til partnerskapsavtale (selskapsavtale). Denne legges frem til godkjenning i kommunestyret.» Det fremgår av saksfremlegget at hensikten med å inngå et samarbeid med ekstern aktør er å danne et felles eiendomsselskap med det formål å sikre at i første omgang kunnskaps- og kulturtorget på Vestsiden blir realisert. Faktaframstilling: Valg av samarbeidspartner Med henvisning til kommunestyrevedtaket besluttet rådmannen etter en helhetlig vurdering at Bolten Eiendom AS skulle velges som videre samarbeidspartner. For å komme frem til den valgte aktøren har det vært gjennomført en prosess med partnersøk hvor det både er foretatt sonderinger, mottatt henvendelser direkte, gjennomført åpne møter/seminar (Industrikonferansen samt møte i tilknytning til presentasjon av parallelloppdrag fysiske hovedløsninger) samt gjennomført åpen kunngjøring. Det er også avklart at valg av partner ikke er å anse som offentlig innkjøp, men som en i utgangspunktet forretningsmessig vurdering. Blant alle aktørene vi har vært i kontakt med i prosessen var det til slutt tre aktører som ble vurdert opp mot hverandre. Utgangspunktet for de avsluttende vurderingene var et møte med hver enkelt aktør der aktørene ble bedt om å holde en presentasjon med utgangspunkt i noen konkrete temaer som var bestemt på forhånd. Hensikten med presentasjonene var å kunne vurdere de ulike aktørene blant annet i forhold til følgende kriterier: Langsiktighet partnere må være troverdige ift. å, sammen med KK, kunne ta ansvar for å være en langsiktig utviklingspartner. Strategisk samarbeid partnere må ha forutsetninger for å kunne være en strategisk samarbeidspartner og bidra til at KKP kan levere og tilpasse eiendom til de behov som Kongsberg, innenfor rammer og premisser i vedtatt sentrumsplan, har både i dag og i framtiden. Kompetanse og erfaring det vektlegges erfaring, relevante referanseprosjekter samt samarbeidspartnere og nettverk. Finansiell styrke aktuell partner må dokumentere evne og vilje til å kunne sikre finansiering av nødvendig bygging for KKP på kort og lang sikt. Alle aktørene holdt gode presentasjoner og ga et solid inntrykk. Etter en helhetlig vurdering ble det imidlertid konkludert med at en av aktørene skilte seg ut med hensyn til å kunne tilby det beste utgangspunktet for videre samtaler basert på de kriterier som ble ansett som viktige for Kongsberg kommune.

3 Under forhandlingene ble kommunen på et tidlig tidspunkt informert om at den opprinnelige samarbeidskonstellasjonen som var valgt ikke var enige om viktige punkter i forhold til å levere i samsvar med Kongsberg kommunes forventninger. Kommunen ble derfor presentert for en endring i samarbeidskonstellasjonen med sikte på fortsatt å kunne levere innenfor de kriterier som kommunen har vektlagt med hensyn til blant annet langsiktighet, kompetanse, erfaring og finansiell styrke. Navnet på den nye konstellasjonen var Bolten Eiendom AS. Før prosessen rundt valg av samarbeidspartner ble satt i gang ble det juridisk avklart gjennom KS-advokatene at valg av samarbeidspartner ikke er å anse som offentlig innkjøp, men som en i utgangspunktet forretningsmessig vurdering. Kommunen kan derfor velge partnere på fritt grunnlag, under forutsetning at det ikke er et forsøk på omgåelse av regelverket om offentlig støtte eller offentlige anskaffelser. Med dette som bakgrunn ble det gjennomført en vurdering av om den nye konstellasjonen som ble presentert oppfylte de vilkår som opprinnelig var bakgrunnen for kommunens valg av samarbeidspartner. Konklusjonen var at Bolten Eiendom AS samlet sett kunne tilby kommunen et like godt utgangspunkt for videre forhandlinger som den opprinnelige samarbeidskonstellasjonen. Nærmere om Bolten Eiendom AS Bolten Eiendom AS er et nyetablert eiendomsselskap med hovedkontor i Oslo, eid av henholdsvis Prinsberg AS med 50 %, Kristin Woje Ellingsen med 25 % og Erik Løfsnes med 25 %. Det at selskapet er nyetablert er ikke unormalt for større prosjekter. Dette gjøres for å danne nye samarbeidskonstellasjoner som er tilpasset de behov som et konkret eiendomsprosjekt krever med hensyn til blant annet krav til kompetanse, kapasitet og finansiering. Prinsberg AS er et selskap med hovedkontor i Oslo. Selskapet er eiet 100 % av Ambolt S.A som er et investeringselskap som fokuserer på investeringer i eiendom innenfor Norden. Grunnleggerne av selskapet har over de siste 20 årene til sammen investert eller vært rådgivere i eiendomstransaksjoner til en verdi på mer enn 200 milliarder kroner. Prinsberg AS har inngått avtale om kjøp av NAV-bygget i Kongsberg. Bolten Eiendom AS vil etablere kontor i bygget i forbindelse med utbyggingen av KKP. Kristin Woje Ellingsen som eier 25 % av Bolten Eiendom skal fungere som administrerende direktør i selskapet. Kristin Woje Ellingsen har erfaring som viseadministrerende dir. for IT Fornebu Properties, adm.dir. For IT Fornebu/ IT Fornebu Visjon, direktør for SIVA, adm.dir. KP i Moss, bedriftsrådgiver og rådmann. Hun har videre styreverv fra mer enn 20 kunnskapsog forskningsparker, eiendomsselskap og prosjekter. I styret sitter Erik Løfsnes, Jarle Norman-Hansen, Nicholas Laird og Kristin Woje Ellingsen. Erik Løfsnes har erfaring som administrerende direktør i IT Fornebu/ IT Fornebu Properties, Entra Eiendom og NAF gårdene. Han har videre styreverv fra mer enn 30 eiendomsselskaper og prosjekter.

4 Jarle Norman-Hansen er grunnlegger av Prinsberg AS og Ambolt S.A. Han har erfaring som leder i eiendomsavdelingen til ABG Sundal Collier, Alfred Berg og Elcon Securities. I tillegg er han initiativtaker og rådgiver for og gjennomfører av en rekke større finansielle transaksjoner innen eiendom. Nicolas Laird er sammen med Jarle Normann-Hansen grunnlegger av Prinsberg AS og Ambolt S.A Han har erfaring som grunnlegger/adm.dir. av Global Realty Outsourcing, leder av Capital Trust, rådgiver for Sundal Collier og direktør for Victor Capital Group. I tillegg er han initiativtaker og rådgiver for og gjennomfører av en rekke større finansielle transaksjoner innen eiendom. Bolten Eiendoms styremedlemmer/administrasjon har vært i beslutningsposisjon for realisering av en rekke prosjekter. Følgende prosjekter kan nevnes: Rockheim, Brattørkaia, Trondheim Høgskolen i Akershus, Kjeller Sørlandets kunnskapssenter, Kristiansand Fylkeshuset i Vets-Agder, kristiansand Papirbredden, Drammen Ypsilon bru, Drammen Kunnskaps- og innovasjonsparken IT Fornebu Forskningsparken, Gaustadbekkdalen, Oslo Campus Kjeller, Kjeller Inkubatoren i Halden/NCE Borg Innovasjon, Sarpsborg Kunnskapsparken i Moss Styret sitter i tillegg med tung finansiell erfaring som er avgjørende for å kunne realisere og finansiere KKP. Samarbeidsavtalen med Bolten Eiendom AS Det er forhandlet frem en avtale som legges frem for godkjenning i kommunestyret. Hensikten med avtalen er å etablere et felles grunnlag for partenes videre arbeid gjennom et hovedprosjekt for å realisere ny Kunnskaps- og kulturpark i Kongsberg. I første omgang er det KKP-anlegget knyttet til Kirketorget/ Hasbergtjerndalen i det følgende kalt Prosjektet og gangbro, aktuelt å realisere. Prosjektet lokalisert til Kirketorget/ Hasbergtjerndalen skal gjennomføres på områdene 71, 75 og deler av område 79 i reguleringsplan 380R (sentrumsplan for Kongsberg, vedtatt ), inkludert påstående bygningsmasse. I Prosjektområdet inngår også del av område 80 som tilsvarer Kirkegata 6 og 6b, inkludert påstående bygningsmasse. Når det gjelder de private eiendommene som ligger innenfor Prosjektets definerte område forutsetter overtakelse av disse enighet og avtale med eierne. Kommunal bygningsmasse, (Kirkegata 4 og Kirketorget 2) som ligger på området overdras selskapet, med det ansvar det innebærer for bevaring og utvikling iht. vedtatt reguleringsplan. Dermed blir ansvar for

5 bevaring og utvikling av denne delen av den eldre bygningsmassen, flyttet ut fra de ordinære kommunebudsjettene. Samarbeidsavtalen forutsetter at det opprettes et felles selskap med arbeidsnavn «KKP AS». Hovedtrekk i avtalen er: Etablere et felles eiendomsselskap som skal ivareta roller knyttet til utvikling, bygging, drift og videreutvikling av aktuelle anlegg i Prosjektet. Ved etablering av selskapet skal Kongsberg kommune og Bolten Eiendom AS inngå som aksjonærer i KKP AS med en eierandel for Kongsberg kommune på 40 % og en eierandel for Bolten Eiendom på 60 %. Kongsberg kommune skal tilføre egenkapital i form av eiendommer knyttet til prosjektet. Bolten Eiendom tilfører all annen nødvendig kapital. Verdien på kommunens tomter og bygningsmasse skal fastsettes til antatt markedsverdi, jfr. Samarbeidsavtalens pkt Bolten Eiendom tar all finansiell risiko for egenkapital og fremmedkapital selskapet har tilført KKP AS. Kommunens risiko ligger i at tilførte eiendommer ikke gir økonomisk avkastning. Partene er inneforstått med at samarbeidet er av langsiktig karakter. Partene kan ikke overdra eller på annen måte disponere sine aksjer helt eller delvis i Selskapet uten samtykke fra aksjeeierne i Selskapet. Alle anskaffelser skal gjennomføres i henhold til lov og forskrift om offentlige anskaffelser. Ved strategiske beslutninger skal partene hver for seg ha vetorett i alle relevante selskapsorganer (herunder generalforsamling og styret i selskapet). Dette gjelder følgende beslutninger: Vesentlige avtaler mellom Selskapet og partene (KK og Bolten eiendom AS) i samarbeidsavtalen. Dette gjelder ikke avtaler som ligger innenfor Selskapets vanlige forretningsvirksomhet og som er basert på vanlige forretningsmessige vilkår og prinsipper. Beslutning om fysisk igangsetting av Prosjektet. Engasjement i andre prosjekter (f.eks. andre deler av KKP enn Prosjektet) Salg, kjøp, bygging og vesentlige ombygginger/ vedlikehold/ oppgraderinger av de faste eiendommer KKP AS til enhver tid eier. Inngåelse av større leiekontrakter. Endring av selskapets vedtekter. Fusjon/fisjon/oppløsning/avvikling av selskapet. Utvidelse av aksjekapitalen. Ansettelse og oppsigelse av daglig leder. Nye eiere i selskapet.

6 HiBu, Kongsberg kommune og Buskerud fylkeskommune er prioriterte leietakere. Leien som skal betales baserer seg på de faktiske byggekostnadene med en øvre grense. Hovedprinsippene i aksjonæravtale og vedtekter for KKP AS skal følge innholdet i Samarbeidsavtalen mellom KK og Bolten eiendom AS. Videre arbeid Det er lagt opp til en ambisiøs fremdriftsplan med ferdigstillelse/innflytting i august For å sikre fremdriften i Prosjektet og sørge for innfasing av arbeidet inn mot det nye eiendomsselskapet er det nødvendig at det velges et interimsstyre som skal sitte frem til selskapet er dannet og nytt styre er valgt. Interimsstyret skal ha ansvaret for å følge opp fremdriftsplanen som fremgår av samarbeidsavtalen. Av oppgavene som må prioriteres er plan- og designkonkurransen (arkitektkonkurranse) og i den sammenheng sørge for å innhente nødvendig informasjon fra de aktuelle leietakerne som skal sammenfattes i et konkurransegrunnlag for Prosjektet. Utredning: Det finnes ulike modeller for gjennomføring av prosjektet. I saksfremlegget til kommunestyresak 11/12 ble følgende skrevet om valg av modell for gjennomføring: «Realisering av «Kunnskaps- og kulturtorget» baseres på at det etableres et nytt eiendomsselskap («KKP AS») hvor Kongsberg kommune og en/flere eksterne aktører er eiere.» Videre står det i saken: «En forutsetning for ASet er at det har en eller flere eiere, som sammen utgjør en majoritet i selskapet med kapasitet til å finansiere og styre utviklingen, og har referanse fra lignende utviklingsprosjekter. Ved valg av modell må følgende momenter tas med som en del av vurderingen: Det er behov for ekstern finansiering Kommunen har behov for å begrense økonomisk risiko Det er behov for å tilføre ekstern eiendomsfaglig kapasitet og kompetanse Det er ønskelig med stor grad av påvirkningsmulighet også etter at eiendomsprosjektet er ferdigstilt. Med bakgrunn i utredningen av ulike alternativ ble det konkludert med at en etablering av et nytt eiendomsselskap bestående av kommunen og en eller flere eksterne samarbeidspartnere i størst mulig grad ivaretar disse behovene. Lovverket begrenser ikke muligheten for å inngå samarbeid med andre så lenge det ikke brukes for å omgå reglene om offentlig støtte og offentlige anskaffelser.»

7 Avslutningsvis står det om etablering av aksjeselskap: «Det er ikke mulig å med direkte politisk styring i forhold til et aksjeselskap. Påvirkningen må skje via generalforsamlingen i selskapet. For i størst mulig grad å sikre eierstyringen anbefales det i utgangspunktet at kommunen sitter med aksjemajoriteten i aksjeselskapet. Dersom det ikke er aktuelt med aksjemajoritet vil selv en mindre aksjepost gjøre det mulig for kommunen å få direkte påvirkning på beslutninger i selskapet. Dette kan gjøres ved å inngå en aksjonæravtale som sikrer innflytelse på det kommunen definerer som de viktigste områdene.» Utgangspunktet for en gjennomføring av prosjektet er at det må samarbeides med ekstern aktør med hensyn til finansiering og for tilføring av ekstern eiendomsfaglig kapasitet og kompetanse. Det må i den forbindelse gjøres en konkret vurdering av om det er ønskelig at kommunen skal være eier i selskapet eller om privat aktør skal få ansvaret alene. Fordelen med å la en privat aktør ta hele ansvaret er at kommunen dermed ikke påtar seg noe økonomisk risiko utover de forpliktelser man har til leiekontraktene med eiendomsselskapet. Ved å gjøre det på denne måten mister imidlertid kommunen muligheten til å påvirke selskapet gjennom de relevante selskapsorganer (generalforsamlingen og styret). Det er vurdert som viktig at kommunen har en størst mulig grad av offentlig styring på selskapet slik at man sikres en sentral posisjon i selskapet under utvikling av 1. byggetrinn og videre eiendomsutvikling i Kongsberg. I forhandlingene med Bolten Eiendom AS har det derfor vært fokusert på å finne en modell som sikrer kommunen full styring (vetorett) på viktige strategiske beslutninger i selskapet samtidig som den økonomiske risikoen begrenses. Resultatet av forhandlingene viser at kommunen har fått gjennomslag både når det gjelder eierstyring og begrensing av økonomisk risiko. Som vist til ovenfor er det i samarbeidsavtalen lagt opp til at partene må være enige om vesentlige beslutninger for selskapet knyttet til: Vesentlige avtaler mellom Selskapet og partene (KK og Bolten eiendom AS) i samarbeidsavtalen, Dette gjelder ikke avtaler som ligger innenfor Selskapets vanlige forretningsvirksomhet og som er basert på vanlige forretningsmessige vilkår og prinsipper. Beslutning om fysisk igangsetting av Prosjektet Engasjement i andre prosjekter (f.eks. andre deler av KKP enn Prosjektet Salg, kjøp, bygging og vesentlige ombygginger/ vedlikehold/ oppgraderinger av de faste eiendommer KKP AS til enhver tid eier Inngåelse av større leiekontrakter Endring av selskapets vedtekter Fusjon/fisjon/oppløsning/avvikling av selskapet Utvidelse av aksjekapitalen Ansettelse og oppsigelse av daglig leder Nye eiere i selskapet Når det gjelder økonomisk risiko er det i følge avtalen Bolten Eiendom AS som tar på seg

8 ansvaret for å fremskaffe all finansiering av prosjektet og som tar på seg totalansvaret for den egenkapital og fremmedkapital som selskapet har tilført KKP AS. Risikoen som kommunen sitter igjen med er at man ikke får avkastning på tomten som er tilført selskapet. Verdiene av kommunens tomter og bygningsmasse vil bli overdratt til KKP AS iht. Kongsberg kommunes instruks for salg av fast eiendom, unntaksbestemmelse i punkt 7.5. Verdien på tomter og bygningsmasse skal fastsettes til antatt markedsverdi. Det er avklart med Bolten Eiendom AS at Prosjektet vil bli finansiert gjennom ordinær bankfinansiering i Norge og at det vil bli gjennomført en konkurranse i markedet for å sikre at man får de beste betingelsene. Når det gjelder Bolten Eiendom AS er dette et helnorsk selskap noe som betyr at eventuell avkastning i sin helhet vil bli overført til et norsk selskap og vil dermed få norsk beskatning. Det er i tillegg full enighet om at alle anskaffelser gjennom KKP AS skal gjennomføres i henhold til lov og forskrift om offentlige anskaffelser. Dette sikrer at norske leverandører, også lokale, vil få muligheten til å konkurrere om alle oppdrag som Prosjektet fører med seg. En problemstilling som oppstår når kommunen skal danne et nytt eiendomsselskap er hvem som skal representere kommunen i det nye selskapet. Vurderingen av dette må knyttes opp mot hva som er formålet med selskapet. I samarbeidsavtalen står det om formål at selskapet skal i første omgang stå som utbygger og eier av prosjektet herunder eiendommene og annet som måtte inngå i prosjektet. KKP AS skal videre ha som formål å kunne bygge og/eller eie andre anlegg som Kongsberg kommune definerer å inngå som en del av KKP, evt. anses som anlegg som bygger opp under målsettingen for KKP. I Kongsberg kommune er det KKE som iht. foretakets vedtekter er kommunens organ for tilsvarende arbeidsoppgaver. Videre følger det av KKEs vedtekter at et av foretakets virkemidler er å kunne opprette aksjeselskaper tilknyttet enkelteiendom eller konkrete prosjekter med mål om å redusere kommunens økonomiske risiko. Med bakgrunn i dette blir det derfor riktig at det er KKE som representerer Kongsberg kommune i den nye eiendomsselskapet. Det er samtidig viktig for rådmannen at KKP-prosjektorganisasjonen og kommuneledelsen sikres en strategisk rolle knyttet til selskapet uavhengig hvem som representerer kommunen i selskapet. Dette er fulgt opp i samarbeidsavtalen ved at ledelsen i Bolten Eiendom skal knyttes mot det etablerte prosjektstyret i KKP gjennom alle faser i prosjektet. I tillegg er det avtalt at det skal gjennomføres årlige eiermøter i KKP AS. Disse møtepunktene kommer i tillegg til de formelle selskapsorganene som eier i utgangspunktet har anledning til å styre igjennom. For ytterligere å sikre rådmannens strategiske rolle inn mot selskapet vil det bli anledning for rådmannen å delta som observatør i styret til KKP AS. Rollefordelingen mellom KK og KKE kommer som en følge av rådmannens ansvar for det strategiske eierskap og lederansvar for KKP som samfunnsutviklingsprosjekt og KKE som har ansvaret for konkrete prosjekter bestilt fra KK iht. foretakets vedtekter. Det er en forutsetning at KK og KKE sammen ivaretar det videre strategiske arbeidet med KKP og utviklingen av de konkrete bygge- og utviklingsprosjektene. Prosjektets viktighet,

9 størrelse og kompleksitet gir i tillegg et stort behov for løpende kommunikasjon mot formannskap og kommunestyret og at informasjonen som blir gitt er koordinert mellom KK og KKE. Rådmannen er i god dialog med KKE om en oppfølging av dette. Konklusjon: Rådmannen anbefaler at kommunen inngår samarbeidsavtale med Bolten Eiendom AS. Avtalen sikrer god måloppnåelse for kommunen når det gjelder behovet for å få tilført ekstern finansiering, eiendomsfaglig kapasitet og kompetanse, samtidig som kommunens økonomiske risiko er begrenset uten at dette svekker kommunens påvirkningsmulighet ved strategiske beslutninger i det nye eiendomsselskapet.