FRN Thon Holding AS Obligasjonslån 2009/2012

Transkript

1 Lånebeskrivelse utarbeidet i forbindelse med søknad om ABM notering Dato: Endelig ISIN: NO Vilkår: Dokumentasjon: [Låneavtalen 1) er nærmere omtalt under Standardtermer] FRN Thon Holding AS Obligasjonslån 2009/2012 Før tegning/kjøp i lånet oppfordres investor til å sette seg inn i alle relevante dokumenter så som lånebeskrivelse, Låneavtale, årsrapport, delårsrapport, vedtekter og eventuelt Noteringsdokument. Dokumentene er tilgjenglig hos Låntager og på Relevante steder. Ved eventuell motstrid mellom lånebeskrivelsen og Låneavtalen går Låneavtalens bestemmelser foran. Relevante steder: Låntager: Thon Holding AS Låneramme Åpent lån: N/A 1. transje / Lånebeløp: 2) 315 mill NOK Innbetalingsdato: 3) Forfallsdato: 4) NIBOR: 5) 3 mnd. NIBOR Margin: 0,90 % Rentesats / Kupong: 6) 3 mnd. NIBOR % Rentebrøk Kupong: Act/360 7) 9) Rentereguleringsdato: På rentetermindatoene. Hvis ikke bankdag, modifisert påfølgende Bankdag konvensjon: 8) Modifisert påfølgende Rentetermindato: 9) 29. oktober, 29. januar, 29. april, 29. juli hvert år Rentebærende f.o.m.: Rentebærende til: # dager 1. termin: 92 dager Sikkerhet: 10) Sikkerhet i pant Emisjonskurs: 11) Pari 100% Obligasjonsstørrelse: NOK Obligasjonseiers Innløsningsrett: 12) Dato: N/A Til kurs: N/A Låntagers Innløsningsrett: 13) Dato: N/A Til kurs: N/A Organisasjonsnummer: Nummer / Koder: Sektorkode: 710 Geografisk kode: N/A Næringskode: Formål: - Formålet med Emisjonen er generell finansiering av Utsteders virksomhet. Godkjennelser / Tillatelser: - Fullmakt til opptak av lånet er gitt i Lånetagers styre Noteringsdokumentet er kontrollert av Oslo Børs Tillitsmann: Norsk Tillitsmann ASA, Postboks 1470 Vika, 0116 Oslo Tilrettelegger(e): Nordea Registerfører: Fokus Bank Verdipapirregister: Verdipapirsentralen (VPS) Markedspleie: Det er ingen market-maker avtale for lånet Særskilte forhold: Ingen Særskilte forhold Utfyllende om Sikkerhet: 10) Obligasjonene er sikret ved 1. prioritets pant i følgende pantobjekt: Thon Hotel Maritim i Stavanger, gårdsnr 55, bruksnr 240 og 242. Klubbgata 1 i Stavanger, gårdsnr 55, bruksnr 545. Kongsgata 24 i Stavanger, gårdsnr 55, bruksnr 563. Nedre Strandgata 13 og 15 i Stavanger, gårdsnr 58, bruksnr Thon Hotel Maritim Apartments i Stavanger, gårdsnr 55, bruksnr 550 og 551. Verdivurderinger av panteobjektene er vedlagt. FRN Bullet Obligasjonslån Side 1 av 3

2 Standardtermer: Låneavtale: 1) Ved eventuell motstrid mellom Standardtermer og opplysninger angitt under Vilkår, vil Vilkår gå foran. Det vil bli inngått en Låneavtale mellom Låntager og Tillitsmannen som bl.a. omhandler obligasjonseiernes rettigheter og plikter i låneforholdet. Tillitsmannen inngår denne på vegne av obligasjonseierne og gis også myndighet til å opptre på vegne av disse så langt Låneavtalen rekker. Åpning / Lukking: 3)4) Innbetaling: 3) Utvidelser - Åpne lån: 2) Obligasjonseier har ved tegning/kjøp av obligasjoner akseptert Låneavtalen og er bundet av de vilkår som er inntatt i Låneavtalen. For åpne lån kommer Låneavtalen til anvendelse på ethvert beløp som selges i det åpne lånet etter inngåelse av Låneavtalen. Partenes rettigheter og plikter gjelder også for senere utstedte obligasjoner innenfor gitt ramme. Kopi av Låneavtalen kan fås ved henvendelse til Tillitsmannen og Låntager. Åpne lån vil åpnes på Innbetalingsdato og lukkes senest fem bankdager før Forfallsdato. Innbetaling for 1. transje / Lånebeløp finner sted på Innbetalingsdato. Ved for sen betaling beregnes forsinkelsesrente etter den til enhver tid gjeldende sats, jf. lov 17. desember 1976 nr. 100 om renter ved forsinket betaling m.m. For åpne lån kan Låntager utvide lånet utover det beløp som utgjør 1. transje forut for innbetaling av 1. transje. Ved utvidelser utenom Rentetermindato betales påløpt rente på obligasjonene som vil bli beregnet etter reglene for renteberegning i annenhåndsmarkedet for obligasjoner. Lånerammen kan søkes utvidet. Emisjonskurs - Åpne lån: 11) Senere utvidelser vil skje til markedskurs, dog i henhold til emisjonsforskriften av 20. desember Rentefastsettelsesdato: 7) 2 bankdager før Rentereguleringsdato. Renteregulering: 6)7) Lånets Rentesats reguleres med virkning fra hver Rentereguleringsdato, første gang på Innbetalingsdato. Den nye Rentesatsen fastsettes på Rentefastsettelsesdato i henhold til NIBOR med tillegg av Margin. Dersom NIBOR ikke er tilgjenglig fastsettes den nye Rentesatsen på Rentefastsettelsesdato i henhold til NIBOR-Referansebanker med tillegg av Margin. Ved Renteregulering vil den nye renten og neste Rentetermin meddeles obligasjonseierene skriftlig via Verdipapirregister. Dette skal også umiddelbart meddeles Tillitsmannen og Oslo ABM. Ved eventuell uenighet i oppfatning mellom Låntager og Tillitsmannen vedrørende bruk av ny side, eller dersom Lånets rentesats blir fastsatt i henhold til NIBOR-Referansebanker, kan Låntager eller obligasjonseiere som representerer minst 1/10 av Utestående Lån påklage rentefastsettelsen. Slik klage må fremsettes skriftlig overfor Tillitsmannen innen 20 Bankdager etter at Rentesatsen er meddelt obligasjonseierne. Klagen behandles av et utvalg som skal bestå av tre medlemmer, hvorav en representant oppnevnes av Låntakeren, en representant oppnevnes av Tillitsmannen, og en formann som de to parters representanter blir enige om. Blir ikke partene enige om formann, oppnevnes denne av Byrettsjustitiarius i Oslo. Utvalgets avgjørelse er endelig. NIBOR definisjon: 5) Melding om at rentefastsettelsen er påklaget, samt den endelige rentefastsettelsen, skal sendes obligasjonseierne via Verdipapirregister. Dersom rentefastsettelsen påklages skal meldingen som sendes obligasjonseierne også sendes Oslo ABM. Den rentesats, avrundet til nærmeste hundredels prosentpoeng, for en tilsvarende tidsperiode som nevnt i NIBOR som fremkommer på Reuters side NIBR kl i Oslo på Rentefastsettelsesdato. NIBOR referansebanker: Dersom innholdet av Reuters side NIBR skulle bli endret slik at den oppgitte rentesats, som etter Tillitsmannens og Låntagers oppfatning ikke lenger representerer den samme rentesats som ved lånets utbetaling eller dersom den aktuelle siden er fjernet fra Reuterssystemet, skal en annen side på Reuters eller eventuelt hos en annen elektronisk nyhetsformidler som etter Tillitsmannens og Låntagers oppfatning angir den samme rentesats som Reuters side NIBR gjorde ved utbetalingen, benyttes. Rentesats bestemt på grunnlag av den rente på innskudd som kvoteres av de fire største valutabankene i det norske markedet omtrent kl i Oslo på Rentefastsettelsesdatoen overfor banker i interbankmarkedet i Oslo for en tilsvarende periode som nevnt i NIBOR som starter på Rentereguleringsdato og gjeldende for et representativt beløp. Tillitsmannen skal be hovedkontoret til hver av bankene om kvotering på slik rente. Hvis to eller flere kvoteringer gis, skal rentesatsen fastsettes til det aritmetiske gjennomsnitt av kvoteringene. Hvis det gis mindre enn to kvoteringer, skal renten fastsettes til det aritmetiske gjennomsnitt av de rentesatser som banker, valgt av Tillitsmannen, kvoterer omtrent kl i Oslo på Rentefastsettelsesdatoen for lån i norske kroner til ledende banker i Europa for en tilsvarende tidsperiode som nevnt i NIBOR som starter på Rentereguleringsdato gjeldende for et representativt beløp. En rentesats basert på aritmetisk gjennomsnitt avrundes til nærmeste hundredels prosentpoeng. Effektiv rente: Avhengig av markedskurs. Effektiv rente for første renteperiode vil bli kunngjort 2 bankdager før Innbetalingsdato. Renteterminer: 9)7) Renten betales etterskuddsvis på Rentereguleringsdato. Første rentetermin forfaller på første Rentereguleringsdato etter Innbetalingsdato. Neste termin løper f.o.m. denne dato frem til neste rentetermin. Siste rentetermin forfaller på Forfallsdato. Påløpte renter: Påløpte renter for annenhånds omsetning beregnes etter de til enhver tid gjeldende retningslinjer fra Norske Finansanalytikeres Forening. Standard Bankdag konvensjon: 8) Modifisert Påfølgende: Er Rentereguleringsdato en dag som ikke er bankdag flyttes rentereguleringsdato til første påfølgende bankdag. Medfører flytting av Rentereguleringsdato til første påfølgende bankdag at Rentereguleringsdato derved faller i påfølgende kalendermåned, flyttes imidlertid Rentereguleringsdato til siste bankdag forut for opprinnelig Rentereguleringsdato. FRN Bullet Obligasjonslån Side 2 av 3

3 Vilkår Obligasjonseiers Innløsningsrett: 12) Vilkår Låntagers Innløsningsrett: 13) Registrering: Erverv av egne obligasjoner: Avdrag: 4) Innløsning: Salg: Lovgivning: Avgifter: Obligasjonseierne har på datoer for innløsning, som nevnt under Obligasjonseiers Innløsningsrett, rett til å innløse sine obligasjoner til dertil korresponderende kurs. Krav om innløsning må være kontofører-investor (KI) skriftlig i hende senest 15 femten- bankdager før aktuell dato for innløsning som nevnt under Obligasjonseiers Innløsningsrett. Låntager har på datoer for innløsning, som nevnt under Låntagers Innløsningsrett, rett til å innfri sine obligasjoner, helt eller delvis ved loddtrekning, til dertil korresponderende kurs. Dersom Låntager benytter retten til innfrielse skal Låntager meddele Tillitsmannen og Oslo Børs om dette senest 30 tretti- bankdager før aktuell dato for innfrielse. Meldingen skal også snarest sendes obligasjonseierne via Verdipapirregister. Krav om slik innfrielse må være Registerfører skriftlig i hende senest 30 tretti- bankdager før aktuell dato for innfrielse. Lånet skal være registrert i Verdipapirregister senest dagen før Innbetalingsdato. Obligasjoner registreres på den enkelte obligasjonseiers Verdipapirregister konto. Låntager har rett til å erverve og eie egne obligasjoner. Egne obligasjoner kan i så fall senere avhendes eller benyttes til nedskrivning av gjenstående lån ved sletting i Verdipapirregister. For ansvarlige lån utstedt av finansinstitusjoner kan låntager ikke erverve egne obligasjoner uten Kredittilsynets samtykke, forutsatt at slikt samtykke er påkrevet på det aktuelle tidspunkt. Lånet løper uten avdrag og forfaller i sin helhet på Forfallsdato til pari kurs. Forfalt rente og forfalt hovedstol vil bli godskrevet den enkelte obligasjonseier direkte fra Verdipapirregister. Foreldelsesfristen for eventuelle krav på renter og hovedstol følger norsk lovgivning, p.t. 3 år for renter og 10 år for hovedstol. 1. transje/ Lånebeløp er plassert av Tilrettelegger(e). Eventuelle senere utvidelser kan finne sted hos autoriserte verdipapirforetak. Utstedelse av obligasjonene er regulert av norsk lov, og Tillitsmannens alminnelige verneting skal være rett verneting. Låntager skal dekke eventuelle dokumentavgifter eller andre offentlige avgifter i forbindelse med lånet. Eventuelle offentlige avgifter og skatter på annenhåndsomsetning av obligasjoner skal betales av obligasjonseierne, med mindre annet er bestemt i lov eller forskrift. Låntager er ansvarlig for at eventuell kildeskatt pålagt ved lov blir tilbakeholdt. Oslo, FRN Bullet Obligasjonslån Side 3 av 3

4 Verdivurdering Thon Hotel Maritim Thon Maritim Apartments Kongsgata 24 Klubbgata 1 Nedre Strandgate Stavanger

5 Sammendrag Leieforhold Avkastningkrav Areal Verdi Brto leie 2009 Anslått Markedsleie Eierkost Vektet leietid Initial Yield Exit Yield Internrente 1/ m2 2/ mnok 3/ knok 4/ knok 5/ knok år 6/ % 7/ % 8/ % Thon Hotel Maritim Kongsgata 24 klubbgata1 Nedre Strandgate Thon Maritim Apartments Total ,6 6,7 118,1 39,4 102,4 450, n.a. 3,4 3,9 9,3 n.a. 5,2 7,2 % 7,9 % 7,4 % 7,0 % n.a 7,3 % 7,5 % 8,0 % 7,5 % 7,5 % n.a 7,5 % 10,7 % 10,3 % 9,7 % 9,4 % n.a 10,2 % 1/ Oppgitt utleibart areal. 2/ Antatt eiendomsverdi ved salg pr oktober 2009, før transaksjonsomkostninger. P.g.a. ekstraordinære markedsmessige forhold vil det normalt måtte påregnes en salgsperiode på 6-9 måneder før antatt verdi kan realiseres ved et eventuelt salg. 3/ Brutto leie pr verdivurderingsdato, ekskl. felleskostnader. For Thon Maritim Apartments, har vi kun inkludert leien fra butikkarealene siden boenhetene har blitt verdsatt ut i fra salgbar pris per m2 for. 4/ DTZs anslag for markedsleie. Verdivurderingen baserer seg på at eiendommene blir reutleid til markedsvilkår når kontraktene utløper. Ved hvert utløp er det antatt at det vil påløpe kostnader til leietakertilpasninger, samt en viss ledighetsperiode. Det vises til de detaljerte kontantstrømarkene for detaljer m.h.t. Disse forutsetningene. Markedsleien er frem-indeksert med KPI til fornyelsestidspunktet. Som KPI-bane har vi benyttet et gjennomsnitt av prognoser fra SSB, Norges Bank og DnB NOR Markets. For Thon Hotel Maritim er dagens leie satt lik markedsleie, uavhengig av den formelle internleien i Thon-konsernet. Dette gjelder ikke Thon Maritim Apartments som er verdivurdert som eierleiligheter for salg. 5/ DTZs anslag for eierkost. For Thon Maritim Apartments, er kun eierkost for butikkarealene inkludert. 6/ Yield på netto leie pr verdivurderingstidspunktet. 7/ Antatt netto salgsyield ved utløpet av prognoseperioden, brukt for å beregne restverdi av eiendommen. 8/ Internrente, dvs. gjennomsnittlig avkastningskrav brukt ved diskontering av kontantstrømmen.

6 Thon Hotel Maritim Eiendom Kort om eiendommen Verdivurdering Hetlandsgaten 5 (Thon Hotel Maritim) Kurs og konferansehotell med 178 rom. Eiendommen har god beliggenhet midt i Stavanger sentrum. Konferansefasilitetene er i et eget trebygg rett ved siden av selve hotellet. Thon Maritim Hotell har hatt beleggsprosent som tilsvarer noe over gjennomsnittet for Stavanger. Det finnes ikke et eget parkeringsanlegg, gjestene blir henvist til et anlegg i nærheten. mnok 16 ble budsjettert i år for oppgradering av hotellet. Vi antar at mnok 6 er anvendt til oppussing av spise- og resepsjonsområdet. Oppussing av samtlige rom vil bli påbegynt i november. En etasje av gangen vil bli stengt av i mens arbeidet pågår. Badene vil ikke bli inkludert i oppussingen denne gangen. Konferanse fasiliteter i et eget bygg ved siden av. Det er også møterom i øverste etasje. Vi har beregnet en hypotetisk markedsleie på 30% av losji-inntektene og 10% av F & B og konferanseinntektene. Vi ser for oss RevPar på NOK 684 i 2009, som er 5% lavere enn budsjettert nivå for 2009 (rundt NOK 720), og også lavere enn oppnådd RevPar i 2008 (NOK 727). Vi tar derfor høyde for et visst fall i markedet. De kommende år har vi lagt til grunn en RevPar vekst på linje med generell BNP-vekst. Med disse forutsetningene vil man i 2011 være tilbake på 2008-nivå (nominelt) m.h.t. RevPar-nivå. Vi har inkludert konferanse- og F&B omsetningen for hele Thon Maritim på dette bygget da inntektene ville naturlig tilfalle hotellet ved separat salg. Dette gir en total markedsleie for hotellet på m 14.2 NOK i 2009-priser. Den endelige verdivurderingen må ta hensyn til gjenstående oppussing av alle rommene som er kostnadsberegnet til mnok 10. Eierkost er anslått til ca mnok 1.0 pr. år. Resultatet av dette blir en verdi på mnok, tilsvarende en yield på 2009-leien på 7.2%. Verdien pr rom anslås med dette til 1.03 mill. NOK.

7 Thon Maritim Apartments Eiendom Kort om eiendommen Verdivurdering Klubbgata 9 Thon Maritim Apartments Leilighetshotell med 45 boenheter, oppusset i Hotellet har en budsjettert omsetning på mnok 8.9 i Bygg med 6 etasjer. Heisen går kun til 5 etasje. De største leilighetene er i de to øverste etasjene, og inkluderer store terrasser. Konferanse og møterom kan benyttes i Thon Hotel Maritim i Hetlandsgaten. Leilighet (utenom en) har kjøkken. Thon Maritim Hotel består av to like bygg: en tradisjonell konferanse hotell og en leilighetshotell. Vi har verdivurdert de to byggene separat. Historiske omsetningstall har forholdsmessig blitt fordelt på de to byggene ut i fra dagens leie. Vi har antatt at inntekter fra konferanse, booking av møterom, samt F & B vil tilfalle konferansehotellet i Hetlandsgate som har disse fasilitetene. Thon Maritim Apartments har hatt beleggsprosent litt over gjennomsnittet for Stavanger. Hotellet består av 44 leiligheter (og en hybel uten kjøkken), som varierer i størrelse mellom m2. Ca 30% av leilighetene er utleid med lang kontrakt, dvs. mer enn 1 måned. Noen av de største leilighetene er utleid for 30-37,000 kr per måned. Alternativet for denne type boenheter er i det private leilighet/hybel markedet der snittet er på ca 20,000 kr/måned per tilsvarende enhet. Vi beregnet en verdi på leilighetene, ut i fra en markedspris per enhet hvis man skulle ha seksjonert og solgt dem på det åpne markedet. Vi har antatt en m2 pris for de ulike enhetene basert på historiske salgstall og omsetning av sammenlignbare leiligheter som solgt i år. Vi har da fått en snittpris per m2 fra 38,000-45,000 NOK. Vi har ikke fått oppgitt eksakte m2 for hver enhet, men antatt en størrelser ut i fra befaring og snittet på moderne 3-2 og 1-roms leiligheter med sentral beliggenhet. Det er følgende antall leiligheter i bygget: 19 tre roms 14 to roms 11 ettroms 1 hybel Dette gir oss en total verdi på boenhetene som tilsvarer kvadratmeter pris på NOK. Fratrukket en antatt kostnad på 5% i forbindelse med seksjonering får vi en samlet verdi på leilighetene på 81.3 mnok.

8 Thon Hotel Apartments (forts.) - Klubbgata 9 - butikk Eiendom Kort om eiendommen Verdivurdering Klubbgata 9 Butikklokaler Lokaliseringen er ikke i det beste handlestrøket. Verdivurderingen av bygget inkluder også butikkseksjonene som er i første etasje. Det er i dag to butikker i etasje: Åhléns og Geto. Det er spesialbutikker innen tekstiler, utstyrvarer og skotøy (Geto). Åhléns ønsker å utvide sine butikkarealene. Noe av utvidelsen vil inkludere det som i dag er definert som uteområder (en passasje). Vi har antatt at dette de nye butikkarealene vil bli utleid til markedsleie med en tilpassning til ca m 0,5 NOK og at den nye leien vil påløpe fra februar Bygget er sentralt plassert rett ved Stavanger Storsenter med mange forbipasserende. Men tradisjonelt har det gått en skille i denne gaten, der den andre siden av gaten har vært en del av gågaten i Stavanger, mens denne siden av Klubbgata faller utenfor. Leien på de byggene som har oddetall i denne delen av Klubbgata har derfor alltid vært lavere. Det vil innen kort tid komme et Vinmonopol rett i nærheten, og når byggearbeidene i nabobygget blir ferdigstilt, vil dette trekke i positiv retning for forretningene. Vi antar at markedsleien på butikkene i bygget er ca 1,900 kr/m2. Dette er 21 % høyere enn dagens leie. Totalverdien på bygget for både leiligheter og butikklokaler er millioner.

9 Kongsgata 24 Eiendom Kort om eiendommen Verdivurdering Kongsgata 24 Lite trehus sentralt, men ikke i prestisjeområdet i Stavanger sentrum. Handel første etasje og kontorer i etasjen over. Separate innganger fra gaten til butikk og kontor, da tomten er noe kupert. Her har vi satt opp en beregning med eksisterende kontrakter med Mork & Partners som utgår i og Brillehuset med utløp i Nåverdi av kontantstrømmen er beregnet med avkastningskrav på henholdsvis 6.5% for Mork & Partners og 8.0% for leiekontrakten med Brillehuset. Eierkostnader har vi da satt til drøyt 115 kr/m2 fordelt med 80 kr/m2 for vedlikehold, 15kr/m2 for forsikring, ca kroner i forvaltning, og 10 kr/m2 i andre kostnader. Vi har deretter beregnet en restverdi basert på en leie på kr/m2 som tilsvarer dagens leier og en salgsyield på 7.5% (samme eierkost) indeksert opp til 2020-prisnivå. Vi har så beregnet en nåverdi av denne restverdien, med avkastningskrav 9.5% for restverdien. Vi har tatt høyde for en ledighetsperiode på 4 måneder for kontor og at det må legges inn 1000 kr/m2 for å tilpasse lokalene når Mork & Partners kontrakt løper ut. Tilsvarende regner vi med en kostnad tilsvarende 500 kr/m2 for butikklokalene. Resultatet av dette blir en verdi på ca 6.7 millioner, tilsvarende en yield på leien på 7.9%.

10 Klubbgata 1 Eiendom Kort om eiendommen Verdivurdering Klubbgata 1 (Bøndenes Hus) Mange offentlige leietakere. Generelt litt lav takhøyde i bygget. Første og andre etasje har bedre takhøyde. Sentral beliggende, men ikke i noe prestisjeområde for kontorer. Kort gjenværende løpetid på kontraktene. Rogaland Avis og mange offentlige leietakere holder til her i tillegg til helsetjenester. Vektet gjenværende kontraktstid er kun 3,7 år. Generelt har bygget helt grei standard utenom noen arealer som har høy standard (arealene til Progressus Management AS) og NAV s lokaler har høy standard da det opprinnelig ble tilpasset for Arthur Andersen Consulting. Kun en liten del i 4 etg har veldig dårlig standard. Det er også noen midtseksjoner i bygget som skaper noen utfordringer i forhold til arealeffektivitet. Nåværende gjennomsnittlig leie er kr/m2. For å fornyet kontraktene på markedsleie kr/m2, anser vi at en oppgradering tilsvarende kr kr/m2 må utføres. Vi har lagt inn en ledighetsperiode på 180 dager. Det er i dag et butikklokale som har stått ledig i lang tid pga vanskelig tilgjengelighet. Vi har antatt inngangspartiet kan gjøres mer tilgjengelig for en kostnad på mnok 0,2, og deretter leies ut til markedsleie på kr/m2. Normaliserte eierkostnader har vi da satt til drøyt 132 kr/m2 fordelt med 80 kr/m2 for vedlikehold, 15 kr/m2 for forsikring, ca kroner i forvaltning, og 30 kr/m2 i andre kostnader. Årlig eiendomsskatt på er inkludert i eierkostnadene. Vi får da en eiendomsverdi på mnok 118.1, og en yield basert på 2009 leie på 7.4 % (7.5% når leie for ledig lokale inkluderes). Gamle ligningskontoret som er i nærheten har prøvd å leie ut bygget for kr/m2. Dette bygget har nå stått tomt i over et år. Det skal nevnes at eieren av bygget (Indremisjonen) har avvist flere potensielle leietakere. En som ville benytte bygget til hotell ble bortvist, likså ble andre som ville etablere et legesenter. Dette bygget har en enkel standard, men er teknisk OK. Byggets profil passer godt for kommunale leietakere og er således sammenlignbar med Klubbgata 1.

11 Nedre Strandgate Eiendom Kort om eiendommen Verdivurdering Nedre Strandgate Flere utesteder i alle etasjer, drevet av samme eier. Stedet har vært drevet av kjent aktør i utelivbransjen i Stavanger sammenhengende i over 20 år. Bar i første etasje, med restaurant over. Nattklubb og restaurant. Samme kjøkken begge restaurantene. Det er ikke heis i bygget. Dette er et populært utested som rapporterer om en jevn strøm av gjester hele uken. Taket Bar & Nattklubb er etablert i Stavanger og har eksistert i over 20 år. Utestedet har ulike konsepter som appellerer til både studenter og andre. Taket, nattklubben opererer med 21 års grense. Vi ble informert om at dette er et populært sted for yngre mennesker i gruppen år. Nattklubben går over to etasjer som er integrert med en vindeltrapp. Fra øverste etasjen har man fri sikt til baren og de som eventuelt utfolder seg på dansegulvet. Det finnes også en lounge i øverste etasje som kan reserveres. Straen Restaurant ble pusset opp for ca 1,5 år siden. De kjører en litt retro stil med gammeldags tapet og tilhørende lakkerte tremøbler. Det finnes også et bibliotekaktig rom og en stue som kan avskilles. Det er plass til maksimalt 90 gjester, men vanligvis er det 70 gjester i restauranten når det er fullt. Denne restauranten har en litt mer voksen profil som retter seg mot bedriftsmarkedet, spesielt i ukedagene. Timbuktu er restauranten i mezzaninen i annen etasje over baren i første etasje. Restauranten ble pusset opp i 2001/2002 og har 45 sitteplasser. De tilbyr et menykonsept som de kaller sharing. Mange retter serveres samtidig i skåler og fat på bordet til deling for alle som spiser sammen. Baren, har en 360 graders bar midt i lokalet, omgitt av sofagrupper. I nabobygget vil det i løpet av kort tid komme en ny nattklubb. Dette betraktes som positivt fra dette utestedet da man antar at det vil øke tilstrømming av potensielle kunder. Gjenværende kontraktstid er 9,3 år. Vi har antatt at dagens leier er tilsvarende markedsleier. Eierkostnader inkluderer årlig innleiekostnad på kr for Nedre Strandgate 13 (Nåløyet Pub) til Stavanger Kommune. Normaliserte eierkostnader har vi da satt til drøyt 311 kr/m2 fordelt med 80 kr/m2 for vedlikehold, 15 kr/m2 for forsikring, ca kroner i forvaltning, og i eiendomsskatt. Bygget har en eiendomsverdi på 39,4 mnok som tilsvarer en yield på 7.0% på nåværende leie, og 7.2% på estimert 2010-leie.

12 Eksepsjonelle markedsvilkår DTZ har bedt om at følgende meddeles samtlige verdivurderingskunder i Europa: Current Financial Market The financial markets have seen significant turbulence over the last year or so resulting in severe liquidity shortages. Lenders have sought to both reduce leverage and to shift to low risk assets. Against this background buyers of bonds have in the main withdrawn from the market at previous pricing levels resulting in the exit route of many lenders (the CMBS market and securitisation) no longer being available. Such lenders have significantly reduced their lending business at competitive prices leaving only a few "balance sheet lenders". The result has been materially less liquidity. The cost of debt has risen significantly and the quantum of debt as a percentage of loan to value has fallen substantially for all but the best assets. The turmoil in the credit markets had an immediate effect on the real estate investment market resulting in some transactions failing and/or prices being renegotiated downwards. This has caused a marked reduction in the volume of transactions with activity below the levels of recent years. The negotiation of price chips prior to the completion of transactions remains common. Generally, there is greater volatility in the evidence generated by comparable transactions and in these circumstances there is a greater degree of uncertainty than that which exists in a more active and stronger market in forming an opinion of the realisation prices of property assets. The position has also become more difficult with the recent demise and rescue of several of the major banks and institutions across the globe and the significant injections of equity into the banks by the UK, European and US Authorities. These factors have combined to create further anxiety about future availability of debt finance and movements in the financial and real estate markets, despite the joint efforts to cut interest rates by the US Federal Reserve, The Bank of England and the European Central Bank. Whereas transaction evidence underpins the valuation process, the definition of Market Value, including the commentary in Practice Statement 3.2.4, requires the valuer to reflect the realities of the current market. In this context valuers must use their market knowledge and professional judgement and not rely only upon historic market sentiment based on historic transactional comparables. The above situation has lead to a dearth of comparable transactional evidence which has become more acute in recent weeks. Those transactions which have been proceeding have been doing so at a further significant discount to previously established levels leading to further volatility in all property markets Therefore, under Guidance Note 5 of the RICS Valuation Standards, we are of the opinion that abnormal market conditions currently prevail and that there is likely to be a greater than usual degree of uncertainty in respect of the figures now reported. Until the number and consistency of comparable transactions increases, this situation is likely to remain.

13 Kontaktdetaljer DTZ Realkapital Verdivurdering AS For ytterligere informasjon, kontakt oss på: Stranden 1 Postboks 1921 Vika, 0125 Oslo Managing Director Jørn Høistad Tel: Mobil: jorn.hoistad@dtz.com Senior Analyst Kim Frivold Tel: Mobil: kim.frivold@dtz.com Senior Analyst Arthur Lie Tel: Mobil Arthur.lie@dtz.com Trainee Marius Dietrichson Tel.: Mobil Marius.dietrichson@dtz.com

14 Leieforhold Avkastningkrav Brto leie Anslått Vektet Internrente Areal Verdi 2009 Markedsleie Eier kost leietid Initial Yield Exit Yield 1/ 2/ 3/ 4/ 5/ 6/ 7/ 8/ m2 mnok knok knok knok år % % % Thon Hotel Maritim , n.a. 7,2 % 7,5 % 10,7 % Kongsgata , ,4 7,9 % 8,0 % 10,3 % Klubbhusgata , ,9 7,4 % 7,5 % 9,7 % Nedre Strandgate , ,3 7,0 % 7,5 % 9,4 % Thon Maritim Apartments , n.a. n.a n.a n.a Total , ,2 7,3 % 7,5 % 10,2 %

15 Thon Hotel Maritim, Stavanger 25 % Valuation date: Base year Growth rates CPI growth 2,12 % 1,65 % 2,18 % 2,57 % 2,50 % 2,50 % 2,50 % 2,50 % 2,50 % 2,50 % RevPar growth path 3,00 % 4,00 % 5,00 % 2,50 % 2,50 % 2,50 % 2,50 % 2,50 % 2,50 % 2,50 % Hotel Operations Number of rooms, N RevPar, NOK Hotel Turnover, mnok 44,4 11,3 45,8 47,6 50,0 51,2 52,5 53,8 55,2 56,6 58,0 59,4 Conference Turnover, mnok F&B turnover, mnok 8,5 2,2 8,7 9,1 9,6 9,8 10,0 10,3 10,5 10,8 11,1 11,4 Other hotel income (OHI) Total hotel turnover 52,9 13,5 54,5 56,7 59,5 61,0 62,5 64,1 65,7 67,4 69,0 70,8 Rental Income Of room turnover, % 30 % 30 % 30 % 30 % 30 % 30 % 30 % 30 % 30 % 35 % 35 % 35 % Of conference turnover, % 30 % 30 % 30 % 30 % 30 % 30 % 30 % 30 % 30 % 35 % 35 % 35 % Of F&B turnover, % 10 % 10 % 10 % 10 % 10 % 10 % 10 % 10 % 10 % 9 % 9 % 9 % Of OHI, % 10 % 10 % 10 % 10 % 10 % 10 % 10 % 10 % 10 % 10 % 10 % 10 % Minimum rent, mnok Total hotel rents, mnok 14,2 3,6 14,6 15,2 16,0 16,3 16,8 17,2 17,6 20,8 21,3 21,8 Other rental income, mnok 0,1 0,0 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 Gross Rental Income, mnok 14,3 3,6 14,7 15,3 16,1 16,5 16,9 17,3 17,7 20,9 21,4 21,9 OPEX (1,0) (0,3) (1,0) (1,0) (1,1) (1,1) (1,1) (1,1) (1,2) (1,2) (1,2) (1,3) Reletting expenses - - CAPEX - - (10,0) Net Rental Income, mnok 13,3 3,4 3,7 14,3 15,0 15,4 15,8 16,1 16,6 19,7 20,2 20,7 Residual value ,6 (183,6) 13,3 3,7 14,3 15,0 15,4 15,8 16,1 16,6 19,7 20,2 303,3 Cap rates & discount rates Valuation Key Ratios Exit Yield 7,50 % NPV of cash flow 86,7 Net Initial Yield 7,23 % Discount factor for cash flow 11,00 % NPV of residual value 96,9 Internal Rate of Return 10,65 % Discount factor for residual value 11,00 % Other factors - Valuation per room, mnok 1,03 Market value, mnok 1/ 183,6 CAGR Rental Growth 4,90 % 1/ Before deduction of transaction costs and taxes.

16 Klubbgata 9, Stavanger Market Value mnok 102,4 Cap Rates Costs Per m2 Total Valuation mnok Key Ratios Current Lease A 5,75 % Maintenance NPV crt leases 3,3 3 Initial Yield 0,88 % Active row Current Lease B 6,50 % Administration NPV new leases 7,9 8 Yield fully let 1,26 % 37 Current Lease C 8,00 % Insurance NPV of costs (1,1) (1) Market yield 1,46 % Active col Lease renewals 9,25 % Land Lease - - Residual value 11,6 11,6 Value per m Residual Value 9,25 % Property Tax Apartments 81,3 ResVal per m Blend rate (IRR) 9,16 % 8,95 % Other costs - - Other corr. (0,5) 10YCAGR CPI 2,33 % From: Exit Yield 6,75 % 0,25 % Total Total 102,4 Rent potential 58,26 % To: Net Rent Summary Area distribution Gross Rent - knok Rent - NOK/unit Vacancy Reletting Category Unit Total Let Vacant Adjustm't Current Market Current Market Next relet Structural costs Duration Hotell m ,00 % - - Handel m ,00 % 500 3,3 Basestasjon Unit ,0 Total m ,00 % 106 3,5 Cash Flow - knok CPI 0,00 % 2,12 % 1,65 % 2,18 % 2,50 % 2,50 % 2,50 % 2,50 % 2,50 % 2,50 % 2,50 % 2,50 % 2,50 % Income from current leases Income from lease renewals Gross rental income Operating expenses - (27) (108) (110) (112) (115) (118) (121) (124) (127) (130) (133) - - Net rental income Reletting costs - (100) - - (127) (211) CAPEX Residual value Net Cash Flow ( ) Memo Items Net yield 0,88 % 1,25 % 1,30 % 1,33 % 1,28 % 1,63 % 1,67 % 1,71 % 1,75 % 1,80 % 1,84 % 0,00 % 0,00 % Market rent per yr - knok

17 Kongsgata 24 Market Value mnok 6,7 Cap Rates Costs Per m2 Total Valuation mnok Key Ratios Current Lease A 5,75 % Maintenance NPV crt leases 1,8 2 Initial Yield 7,93 % Active row Current Lease B 6,50 % Administration NPV new leases 2,3 2 Yield fully let 7,93 % 37 Current Lease C 8,00 % Insurance NPV of costs (0,5) (1) Market yield 7,93 % Active col Lease renewals 10,50 % Land Lease - - Residual value 3,1 3,1 Value per m Residual Value 10,50 % Property Tax - Building rights - ResVal per m Blend rate (IRR) 10,31 % 9,97 % Other costs Other corr. - 10YCAGR CPI 2,33 % From: Exit Yield 8,00 % 0,25 % Total Total 6,7 Rent potential 0,01 % To: Net Rent Summary Area distribution Gross Rent - knok Rent - NOK/unit Vacancy Reletting Category Unit Total Let Vacant Adjustm't Current Market Current Market Next relet Structural costs Duration Butikk m ,00 % 500 4,2 Kontor m ,9 - Total m ,00 % 725 3,4 Cash Flow - knok CPI 0,00 % 2,12 % 1,65 % 2,18 % 2,50 % 2,50 % 2,50 % 2,50 % 2,50 % 2,50 % 2,50 % 2,50 % 2,50 % Income from current leases Income from lease renewals Gross rental income Operating expenses - (11) (45) (45) (46) (47) (49) (50) (51) (52) (54) (55) - - Net rental income Reletting costs (163) - (104) CAPEX Residual value Net Cash Flow (6 700) Memo Items Net yield 7,93 % 8,10 % 7,26 % 8,41 % 8,62 % 8,84 % 9,06 % 9,29 % 9,52 % 9,76 % 10,00 % 0,00 % 0,00 % Market rent per yr - knok

18 Klubbhusgata 1, Stavanger Market Value mnok 118,1 Cap Rates Costs Per m2 Total Valuation mnok Key Ratios Current Lease A 6,25 % Maintenance NPV crt leases 35,1 33,7 Ini/Equi Yield 7,41 % 7,40 % Active row Current Lease B 7,25 % 6,64 % Administration NPV new leases 37,8 35,5 Yield fully let 7,53 % 6 Current Lease C 8,75 % Insurance NPV of costs (14,9) -14, Market yield 7,88 % Active col Lease renewals 10,00 % Land Lease - - Residual value 60,4 60,4 Value per m Residual Value 10,00 % Property Tax Building rights ResVal per m Blend rate (IRR) 9,73 % 9,14 % Other costs - Other corr. (0,2) 10YCAGR CPI 2,33 % From: Exit Yield 7,50 % Total Total 118,1 Rent potential 5,62 % To: ,05 Net Rent Summary Area distribution Gross Rent - knok Rent - NOK/unit Category Unit Total Let Vacant Adjustm't Current Market Current Market Next relet Structural costs Duration Kontor m ,9 Parkering Unit ,4 Lager m ,9 Forretnig m ,3 Total m ,00 % 933 3, Cash Flow - knok CPI 0,00 % 2,12 % 1,65 % 2,18 % 2,57 % 2,50 % 2,50 % 2,50 % 2,50 % 2,50 % 2,50 % 2,50 % 2,50 % Income from current leases Income from lease renewals Gross rental income Operating expenses - (290) (1 162) (1 181) (1 207) (1 238) (1 269) (1 301) (1 333) (1 367) (1 401) (1 436) - - Net rental income Reletting costs - (350) (771) - (748) (1 862) (3 841) - (1 285) CAPEX Residual value Net Cash Flow ( ) Memo Items Net yield 1,85 % 6,97 % 7,67 % 7,63 % 6,73 % 7,45 % 8,08 % 8,59 % 9,46 % 9,70 % 9,94 % 0,00 % 0,00 % Market rent per yr - knok Vacancy Reletting

19 Nedre Strandgate 13-15, Stavanger Market Value mnok 39,4 Cap Rates Costs Per m2 Total Valuation mnok Key Ratios Current Lease A 5,75 % Maintenance NPV crt leases 23,2 22 Initial Yield 7,03 % Active row Current Lease B 6,50 % Administration NPV new leases 1,5 1 Yield fully let 7,03 % 37 Current Lease C 8,00 % Insurance NPV of costs (3,0) (3) Market yield 6,87 % Active col Lease renewals 10,00 % Land Lease - - Residual value 17,6 17,6 Value per m Residual Value 10,00 % Property Tax Building rights - ResVal per m Blend rate (IRR) 9,38 % 8,27 % Other costs Other corr. - 10YCAGR CPI 2,33 % From: Exit Yield 7,50 % 0,25 % Total Total 39,4 Rent potential -1,91 % To: Net Rent Summary Area distribution Gross Rent - knok Rent - NOK/unit Vacancy Reletting Category Unit Total Let Vacant Adjustm't Current Market Current Market Next relet Structural costs Duration Restaurant m ,00 % 9,3 - - Total m ,00 % - 9,3 Cash Flow - knok CPI 0,00 % 2,12 % 1,65 % 2,18 % 2,50 % 2,50 % 2,50 % 2,50 % 2,50 % 2,50 % 2,50 % 2,50 % Income from current leases Income from lease renewals Gross rental income Operating expenses - (98) (393) (400) (408) (418) (429) (440) (451) (462) (473) (485) - Net rental income Reletting costs CAPEX Residual value Net Cash Flow (39 400)