Byrådssak 95/14. Tilstandskartlegging helsebygg. Handlingsplan 1. Løypemelding. ESARK

Transkript

1 Byrådssak 95/14 Tilstandskartlegging helsebygg. Handlingsplan 1. Løypemelding. MEGJ ESARK Hva saken gjelder: I forbindelse med Arbeidstilsynets pålegg rettet mot skolene i Bergen kommune i 2011, ble det igangsatt tilstandsvurderinger av samtlige av kommunens bygg. Denne saken gjelder tilstandskartlegging av de 10 første helsebyggene. Det er totalt 42 kommunalt eide helsebygg i Bergen av ulik karakter. Disse er inndelt i 3 grupper, og det vil bli presentert en handlingsplan for hver av disse tre gruppene. I denne saken presenteres Handlingsplan 1 som omhandler 10 helsebygg i gruppe 1 av de så langt tilstandskartlagte helsebyggene: Engensenteret Frieda Fasmers minne Gullstøltunet sykehjem Hordnestunet Kalfaret sykehjem Lyngbøtunet bo og servicesenter Midtbygda sykehjem Soltun aldershjem Enkers aldershjem Storetveit sykehjem Disse 10 første helsebyggene antas å være de helsebygg som har størst vedlikeholdsetterslep og dermed størst behov for oppgraderinger. I saken redegjøres det kort for den tekniske tilstanden ved helsebyggene slik den fremkommer av oppsummeringene i de ulike tilstandsrapportene. Tilstandsrapportene er utarbeidet av eksterne rådgivere. Det er for tidlig å si noe nærmere konkret om både tiltak, fremdrift og konkrete kostnader før det er gjennomført et forprosjekt. Et forprosjekt har til hensikt å gi mer sikre opplysninger om hvilke tiltak som er nødvendig å gjennomføre, hvilke kostnader som vil påløpe, samt fremdrift og prioritering helsebyggene imellom. Det presiseres derfor at både valg av tiltak og estimerte kostnader som presenteres i denne første handlingsplanen på det nåværende tidspunkt er usikre. Det er et omfattende logistisk opplegg som skal på plass, ikke minst ved at beboere må flyttes ut i alternative boliger mens helsebygget rehabiliteres. Dette krever nøye planlegging for at beboerne og ansatte ikke skal belastes unødvendig. Det understrekes videre at det å rehabilitere eller bygge nye helsebygg er et svært omfattende og tidkrevende prosjekt. Det krever langsiktig planlegging og et bredt tverretatlig samarbeid. Det er mange instanser involvert og i mange tilfeller kryssende interesser å ivareta. Det skal foretas tomtesøk for nybygg og eventuelt omregulering av tomter, det skal utlyses konkurranser etter gjeldende regelverk, det skal prosjekteres og tegnes før selve byggeprosjektet kan igangsettes. En lang rekke myndighetskrav må imøtekommes, deriblant kravet om at alle nye bygg etter hvert skal bygges som passivhus. Uforutsette hendelser kan oppstå som kan forlenge et planlagt prosjekt. I gjennomsnitt må man regne ca. 4 år fra planleggingen av et prosjekt starter til bygget kan stå ferdig. Fremdriftsplanene for kommende helsebygg-prosjekt må i tillegg tilpasses organisasjonens prosjektkapasitet og situasjonen generelt i bygg- og anleggsmarkedet. Ikke minst står Bergen kommune midt i et stort bygge- og rehabiliteringsprosjekt knyttet til mange av kommunens skoler, som allerede krever mye av ressursene 1

2 både faglig og økonomisk. Dette er utfordringer som får betydning for de prioriteringer og løsninger som må vedtas underveis. Likeledes står Bergen kommune, i likhet med resten av landet, foran en stor økning i antall eldre og pleietrengende, som krever tilsvarende utvidelse av kapasiteten i årene fremover. Erstatningslokaler: Avhengig av arbeidets omfang må en ta høyde for at beboere og ansatte må flytte ut i byggeperioden. Det pågår prosjektering og bygging av helt nye helsebygg, som når de er ferdig, i en periode vil kunne fungere som erstatningslokaler for dem som må flytte ut mens bygget deres rehabiliteres. I tillegg har Bergen kommune inngått leieavtale på det såkalte B-sykehuset på Laksevåg som også vil kunne fungere som avlastningslokaler ved behov. Økonomi I saken redegjøres det for estimerte kostnader knyttet til hvert enkelt prosjekt. De estimerte kostnadene er basert på kostnader som er lagt til grunn i den enkelte tilstandsrapport, basert på nøkkeltall, ulike standarder og erfaringstall de engasjerte rådgivere benytter. I tillegg vil det påløpe kostnader til bl.a. utredning, prosjektering, rekkefølgekrav, og endrede kostnader som følge av kronekurs og ulike usikkerhetsfaktorer knyttet til de funn man normalt gjør i gamle bygg. Det understrekes at forprosjektfasen derfor med stor sannsynlighet vil vise endringer i de estimerte kostnadene, eksempelvis ved at for noen bygg velges andre tiltak enn forutsatt i tilstandskartleggingen. For eksempel at en velger å rive et bygg og erstatte med nybygg, fremfor å rehabilitere det gamle. I premissene for vedlikeholdsplanen vedtatt av bystyret i mai ble det slått fast at Bergen kommune fra og med 2013 skal legge levetidsbetraktninger (LCC-analyser) til grunn ved investeringsbeslutninger. Disse analysene kan blant annet utløse endringer i valg av tiltak. I tillegg vil den nevnte markedssituasjonen til enhver tid ha avgjørende betydning. De estimerte kostnadene i saken gir derfor et foreløpig bilde av hva det vil koste å gjennomføre tiltakene ved de helsebygg som er omfattet av Handlingsplan 1. Det endelige bildet vil bli mer eksakt i løpet av det pågående arbeidet med økonomiplanen. De fleste av tiltakene i Handlingsplan 1 ligger langt frem i tid. Det samlede kostnadsanslaget (tiltak i et 10-årsperspektiv) 1 for de 10 første helsebyggene utgjør til sammen ca. kr. 395 mill. En del strakstiltak kan komme i tillegg. Strakstiltakene (drift) vil bli gjennomført innenfor eksisterende budsjettrammer i Etat for bygg og eiendom. De foreløpige kostnadsanslagene fordeler seg slik på helsebyggene i denne handlingsplanen: Sykehjem Strakstiltak Tiltak 1-10 år Byggets areal Engensenteret 3,4 mill. 69,8 mill Frieda Fasmers minne 3,2 mill. 46,4 mill Gullstøltunet sykehjem 0,5 mill. 9,7 mill Hordnestunet 1,0 mill. 13,1 mill Kalfaret sykehjem 1,7 mill. 13,3 mill Lyngbøtunet bo- og servicesenter 0,9 mill. 24,1 mill Midtbygda sykehjem 0,5 mill. 105,7 mill Soltun aldershjem 4,5 mill. 23,0 mill Enkers aldershjem 1,0 mill. 15,8 mill Storetveit sykehjem 0,7 mill. 56,8 mill SUM 17,4 mill. 377,7 mill Tilstandsrapportene angir også mulige tiltak i et 20-års perspektiv. Relevant tidshorisont i det videre arbeidet med handlingsplanen er likevel 10 år, da tiltakene planlegges utført innenfor denne tidshorisonten, og nye (reviderte) tilstandsrapporter vil foreligge i løpet av denne tiden. 2

3 Begrunnelse for fremleggelse for bystyret: Bystyrets overordnede oppgaver 1 «Oppgaver og enekompetanse for Bergen bystyre (bystyresak 21-11)»: «Bystyret skal foreta den overordnede samordning og prioritering av kommunens utgifter og inntekter.» Byrådet innstiller til bystyret å fatte følgende vedtak: 1. Bystyret tar løypemeldingen for kartlegging av helsebygg Handlingsplan 1 til orientering. 2. Økonomiske konsekvenser av handlingsplanen forutsettes innarbeidet i forbindelse med kommende års rulleringer av budsjett og økonomiplan. Dato: 18. mars 2014 Dette dokumentet er godkjent elektronisk. Ragnhild Stolt-Nielsen byrådsleder Liv Røssland byråd for finans, eiendom og eierskap Vedlegg: De komplette tilstandsvurderingene med alle vedlegg i gruppe 1 helsebygg- er publisert på Bergen kommunes hjemmesider, se 3

4 Saksutredning: 1. Engensenteret Engensenteret har 170 ansatte og ca 104 brukere. I tillegg er det en rekke andre funksjoner i de to byggene. Eiendommen inneholder sykehjem, legesenter, kontorer og tannklinikk. Det er ett bygg oppført i 1957 og ett som er oppført i Totalt m2 BTA. Det er ikke gjort større investeringer de siste årene. Håkonsgaten 1, bygget i 1957, er tilfredsstillende vedlikeholdt innvendig, men det har en del utfordringer på fasade, tak og grunn. Sykehjemsdelen i 5. og 6. etasje har et stort etterslep og disse arealene er heller ikke egnet for sykehjemsdrift. Det er utfordringer med de tekniske installasjonene i bygget. Enøkpotensialet er stort og det er avdekket flere lønnsomme tiltak. Det anbefales tiltak på utvendig bygningskropp med vinduer, på luftbehandling og på fordeling av tele, data og elektro. 5. og 6. etasje anbefales å bygges om til kontorer. Teatergaten 43 oppført i 1991, bærer mer preg av et etterslep på renhold. En del tekniske installasjoner har nådd eller når snart sin tekniske levealder. Bygget er bygget som sykehjem og var moderne i 1991, men enkelte utfordringer med bruken i 2013 har begynt å melde seg. Anbefalte tiltak på bygget er utskifting av bygningsdeler og installasjoner som har nådd sin tekniske levetid. Foreslåtte tiltak de neste 10 årene summeres totalt til ca 73,1 mill kr. inkl. mva, hvor 67,2 % er vedlikeholdskostnader og 32,8 % er utviklingskostnader. Restlevetid for Håkonsgaten 1 med normalt vedlikehold vurderes å være til år Estimert kostnad i kommende 10-års periode utgjør kr/m2. Restlevetid for Teatergaten 43 med normalt vedlikehold vurderes å være minst til år Estimert kostnad i kommende 10-års periode utgjør 3325 kr/m2. Det er etter Multiconsult AS sin vurdering behov for at Håkonsgaten 1 typisk faller inn under kategorien for bygg som har behov for større vedlikeholdstiltak. Videre faller Teatergaten 43 inn under kategorien for bygg som har behov for ordinært vedlikehold. videre kan andre kostnader påløpe som f.eks. behov for erstatningslokaler, reguleringsplanendringer, Etat for Bygg og Eiendom vil som strakstiltak flytte ut beboerne i sykehjemsdelen i 5. og 6. etasje i Håkonsgaten 1. Kommunen har inngått kontrakt om leie av det såkalte B-sykehuset på Laksevåg, der disse beboerne vil kunne flytte til så snart de nødvendige tilrettelegginger er utført, straks over påske B-sykehuset vil kunne anvendes som erstatningsboliger også for andre sykehjem i fortsettelsen. 2. Frieda Fasmers minne Frieda Fasmers Minne er et sykehjem med 112 faste ansatte og omtrent 50 vikarer. Antall sengeposter er 66, hvorav 42 er korttidsplasser. Eiendommen består av to sammenkoblede bygg. 4

5 Hovedbygget ble oppført i 1969 og har et bruttoareal på 2268 m2. Nybygget ble oppført 1996 og har et bruttoareal på 2439 m2. Totalt bruttoareal for eiendommen er 4707 m2. Nybygget er koblet sammen med et annet bygg som inneholder serviceboliger. Disse har ikke blitt vurdert i denne rapporten. Kun kritisk vedlikehold har blitt gjennomført på sykehjemmet over lengre tid, og ingen større tiltak er utført de senere år. Hovedbygget fra 1969 har et stort vedlikeholdsetterslep, og er preget av overflateslitasje på gulv og vegger som følge av bruk og alder. Det er fuktskader i yttervegg, mulige setningsskader i nordfløyen av bygget, og en del bygningsdeler begynner å nærme seg endt levetid. De fleste tekniske installasjoner fungerer tilfredsstillende, men begynner å bli modne for en utskifting. Videre er store deler av elektroanlegget utgått på dato, og det er behov for en omfattende teknisk rehabilitering. Når det gjelder planløsningen på pasientfløyene er denne lite egnet til dagens bruk. Sykerommene er trange og det er vanskelig å komme til med løfteutstyr. Det er seks dobbeltrom med egne bad. Ellers mangler det bad på de fleste sykerom, og beboerne må dele noen få fellesbad på korridor. Plassmangel er et generelt problem i pasientfløyene, og ansatte rapporterer om trange vaktrom, medisinrom og pauserom. Ansatte opplever inneklimaet som dårlig, med tung luft som gir tørre øyne og hodepine. Det kan bli meget varmt innvendig om sommeren, og kaldt om vinteren. Varmemotstanden i bygningsdeler er generelt lav, og det er derfor behov for omfattende ENØK-tiltak. Brannteknisk tilstand på bygget er ikke tilfredsstillende, og en brannteknisk omprosjektering er nødvendig. Nybygget fra 1996 er noe slitt med tanke på byggets lave alder. En del gulvoverflater er slitte og lite renholdsvennlige, og innvendig kondens på vinduer har forårsaket råteskader i vinduskarmer og rammer i mange rom. Luftbehandlingsanlegget fungerer tilfredsstillende, men det er mangelfull ventilasjon av sengerommene. Elektroanlegget er generelt i tilfredsstillende stand, men deler av belysningsanlegget må utbedres. Anlegg for integrert kommunikasjon, adgangskontroll og sykesignal har også behov for utbedringer. Bygget egner seg bra til dagens bruk. Størrelsen på pasientrom er tilstrekkelig, og alle rom har egne bad. Det er imidlertid utfordringer med inneklimaet i bygget. Ansatte rapporterer om dårlig ventilasjon og medfølgende plager som hodepine og tørre øyne. Det er et betydelig ENØK-potensiale for bygget. Foreslåtte tiltak de neste 10 årene summeres til totalt ca 49,6 millioner kr inkl. mva, hvor 70 % er vedlikeholdskostnader og 30 % er utviklingskostnader. Restlevetid for Hovedbygget med normalt vedlikehold vurderes å være minst til år Estimert kostnad i kommende 10-års periode utgjør kr/m2 BTA. Restlevetid for Nybygget med normalt vedlikehold vurderes å være minst til år Estimert kostnad i kommende 10-års periode utgjør kr/m2 BTA. Det er etter Multiconsult sin vurdering behov for at både Hovedbygget og Nybygget ved Frieda Fasmers Minne typisk faller inn under kategorien for bygg som har behov for større vedlikeholdstiltak, herunder større behov for utvikling og modernisering/rehabilitering. videre kan andre kostnader påløpe som f.eks. behov for erstatningslokaler, reguleringsplanendringer, 3. Gullstøltunet sykehjem Gullstøltunet sykehjem har 158 ansatte og 90 beboere + 20 dagplasser. Eiendommen inneholder ett bygg med sykehjem og storkjøkken og er oppført i Totalt bruttoareal er m2. 5

6 Senere år er SD-anlegg modernisert. Tilstanden til bygget er generelt tilfredsstillende, men med mange tekniske komponenter som nærmer seg sin tekniske levetid. Innvendige overflater er slitt og spesielt gulvoverflater trenger oppgradering. Det er vurdert tre enøk-tiltak. Utskifting av vinduer og dører, luft/vann-varmepumpe og utskifting av vifter i ventilasjonsanleggene. Gjennomføres disse tre tiltakene vil dette kunne medføre årlige energibesparelser på 322 MWh, noe som tilsvarer 0,26 MNOK/år. Av de tre tiltakene er bare tiltaket vedrørende utskifting av vifter for samtlige syv ventilasjonsanlegg vurdert som lønnsømt. Det opplyses at det er planer om nytt pasientsignalanlegg og telefon-nett i nær fremtid, bygget er ikke nevnt spesielt i budsjettdokumentene. Bygget har heis og terskelfri adkomst til avdelinger og beboerrom, kontrastfarger på gulv/vegg. Det er ingen ledesystemer for blinde og svaksynte. De ansatte forteller at det er utfordringer med trange korridorer og bad. Det er terskler ut på terrasser, noe som kan gjøre tilkomsten vanskelig. Rullestoler og annet utstyr er større og mer plasskrevende i dag enn da bygget ble bygd. Foreslåtte tiltak de neste ti årene summeres totalt til ca 10,3 mill kr. inkl. mva, hvor 90 % er vedlikeholdskostnader og 10 % er utviklingskostnader. Restlevetid for bygget med normalt vedlikehold vurderes å være minst til år Estimert kostnad i kommende 10-års periode utgjør kr/m2. Det er etter Multiconsult AS sin vurdering behov for at Gullstøltunet typisk faller inn under kategorien for bygg som har behov for ordinært vedlikehold. videre kan andre kostnader påløpe som f.eks. behov for erstatningslokaler, reguleringsplanendringer, 4. Hordnestunet Hordnestunet har totalt 58 ansatte fordelt på ca. 18 stillinger, og 20 brukere fordelt på 14 somatiske pasienter og 6 demensplasser. Eiendommen inneholder hovedbygning med uteplasser og hage, pumpehus for borehull og parkering. Bygget er oppført som hvilehjem i 1981 med totalt m2 BTA. Det har vært flere ombygginger og bruksendringer, siste er antatt rundt 1995 da bygget ble om gjort til dagens bruk som sykehjem. Av tiltak senere år er det skiftet 9 vinduer i storstuen i 2009, montert SD-anlegg og varmestyring, samt ny kjøkkeninnredning. Bygget fremstår i tilfredsstillende stand, men med behov for oppgradering. Omfanget av armeringskorrosjon i fasade må avdekkes gjennom en betongkontroll av bygget. Tekniske komponenter er i funksjonell stand, men bærer preg av slitasje og alder. Utskiftinger må påregnes kommende år. Det er ikke rapportert om helseplager eller inneklimaproblemer utover høy temperatur som følge av solinnstråling og manglende solavskjerming i Storstuen. Arealene i sykehjemmet er stedvis trange, og det mangler plass til lagring av utstyr som personløftere og renholdsutstyr. Døråpninger er noe smale for bruk av rullestol og rullator og sykesenger kommer ikke gjennom hovedinngang eller dører til beboerrom. Av tiltak de kommende 10 år må det påregnes utskifting av originale vinduer, omtekking av yttertak, utskifting av luftbehandlingsanlegg og sanitærinstallasjoner samt utskifting av brannalarm, nødlysanlegg, sykesignalanlegg og SDanlegg. Bygget har et visst ENØK-potensiale basert på målt energi de siste tre årene, men energitiltak på bygningskroppen er ikke vurdert å være lønnsomme isolert sett. Installasjon av 6

7 luft-luft varmepumpe er det eneste av de foreslåtte energitiltakene som har positiv nåverdi over levetiden og vurderes å være lønnsomt. Det er ikke opplyst å foreligge planer i budsjettet for bygget. Foreslåtte tiltak de neste 10 årene summeres totalt til ca. 14 mill kr. inkl. mva, hvor 93 % er vedlikeholdskostnader og 7 % er utviklingskostnader. Restlevetiden med normalt vedlikehold vurderes til å være minst til år Estimert kostnad i kommende 10-årsperiode utgjør kr/m2. Etter Multiconsult sin vurdering faller Hordnestunet typisk inn under kategorien for bygg som har behov for større vedlikeholdstiltak/ etterslep herunder mindre behov for utvikling og rehabilitering. videre kan andre kostnader påløpe som f.eks behov for erstatningslokaler, reguleringsplanendringer, 5. Kalfaret sykehjem Kalfaret Sykehjem har 33 årsverk og 34 beboerrom som er fullt utnyttet. Eiendommen benyttes til sykehjem, lege- og tannlegesenter, hjemmesykepleien, med mer. Totalt estimert antall brukere for hele bygget er 95 personer. Bygningsmassen består av ett bygg som ble oppført i 1956 og ett bygg fra 1913, som ble adskilt fra Gamle Betanien i Disse byggene henger sammen. Bruttoareal for bygget er m2. Bygget ble totalrehabilitert i årene 2001 til Bygget er generelt godt vedlikeholdt innvendig. De store utfordringene for Kalfaret Sykehjem er utvendig. Dette knyttes spesielt til drenering, fasader, tak og takrenner/-nedløp. VVS-tekniske og elektro- og automasjonstekniske forhold vurderes som tilfredsstillende. Ansatte og brukere av bygget melder om at luftkvaliteten stort sett er tilfredsstillende, men noe misnøye forekommer. Dette vurderes i hovedsak å skyldes lave luftmengder i henhold til dagens anbefalinger. Det rapporteres av brukerne i tillegg om at bygget oppleves som litt varmt sommerstid og litt kaldt vinterstid. Dette vurderes av Multiconsult i hovedsak å skyldes klimaskjermens moderat til lave varmemotstand og store termiske treghet, samt lite aktiv bruk av SD-anlegget. ENØK-potensialet til bygget vurderes som stort. Beregnet levert energi etter normalisert klima er 226 kwh/m2 år for kontordelen, mens tilsvarende tall for sykehjemsdelen er 443 kwh/m2 år. Gjennomføres de fire hhv. fem ENØK-tiltakene som er foreslått vil dette redusere beregnet levert energi til hhv. 152 kwh/m2år for kontordelen og 248 kwh/m2år for sykehjemsdelen. Det er ikke avsatt midler for Sykehjemmet i Bergen kommunes investeringsbudsjett for perioden Foreslåtte tiltak de neste 10 årene summeres totalt til ca. 15 mill. kr. inkl. mva., hvor 85 % er vedlikeholdskostnader og 15 % er utviklingskostnader. Restlevetid for Kalfaret Sykehjem med normalt vedlikehold vurderes å være til år Estimert kostnad i kommende 10-års periode utgjør kr/m2. Etter Multiconsult sin vurdering faller Kalfaret Sykehjem typisk inn under kategorien for bygg som har behov for ordinært vedlikehold/mindre etterslep. videre kan andre kostnader påløpe som f. eks behov for erstatningslokaler, reguleringsplanendringer, 7

8 6. Lyngbøtunet bo og servicesenter Lyngbøtunet har 129 ansatte fordelt på ca 60 årsverk og 70 brukere hvor 10 er på dagavdeling. Eiendommen inneholder bygning, parkering og opparbeidet hage og brukes til sykehjem. Bygget er oppført i 1992 med totalt 5396 m2 BTA. Av tiltak senere år er det skiftet 14 vinduer i 2001 og skiftet takvinduer i fløy D til flatt tak med overlys. Bygget er koblet sammen med serviceboliger via en gangbro nord i fløy A. Det er opplyst fra personalet at de ikke står for drift og renhold av gangareal. Ansvaret for denne vurderes å tilfalle Bergen Bolig- og Byfornyelse. Hovedinntrykket av byggets tilstand er at det i hovedsak er preget av overflateslitasje og generell forventet tilstand grunnet bygningskomponentenes alder. Flere av bygningskomponentene og tekniske installasjoner nærmer seg sin tekniske levetid og må påregnes å skiftes ut innen en 10-års periode. I tillegg er det avdekket enkeltskader som bør utbedres umiddelbart. Det er ikke avdekket helseplager eller inneklimaproblemer i særlig grad, utover generelt lav luftkvalitet. Universell utforming og arealbruk er generelt bra. Det er imidlertid en utfordring knyttet til generelt dårligere helsetilstand på beboere enn tidligere. Arealene oppleves trangere grunnet høy andel fysiske hjelpemidler. Toaletters plassering på beboerbad representerer også en utfordring ved assistanse til toalettbesøk. Det opplyses ikke å foreligge planer i budsjettet for bygget. Utskifting fra eksisterende ventilasjonsanlegg med kryssvarmevekslere til nytt ventilasjonsanlegg med roterende varmeveksler, samt montering av energimåler, har positiv nåverdi og er lønnsomme. Energitiltak på bygningskroppen vurderes som ikke lønnsomme. Foreslåtte tiltak de neste 10 årene summeres til totalt ca 25 mill kr. inkl mva, hvor 89 % er vedlikeholdskostnader og 11 % er utviklingskostnader. Restlevetid for bygget med normalt vedlikehold vurderes å være til år Estimert kostnad i kommende 10-års periode utgjør kr/m2 BTA. Etter Multiconsult sin vurdering faller Lyngbøtunet typisk inn under kategorien for bygg som har behov for ordinært vedlikehold/ mindre etterslep. videre kan andre kostnader påløpe som f.eks behov for erstatningslokaler, reguleringsplanendringer, 7. Midtbygda sykehjem Midtbygda sjukeheim har 134,5 årsverk fordelt på 350 ansatte, 7 sengeposter med totalt 123 senger og 30 dagplasser. De ansatte, sengeposter og dagplasser er jevnt fordelt på avdelinger i sykehjemmets 3 bygninger. I tillegg til sykehjem har bygningene også kontorer til fysioterapeut, ergoterapeut, legekontor og frisør. Totalt ca. 15 årsverk. Sykehjemmet har et totalt BTA på m2, og består av tre bygninger med ulike byggetrinn. Hovedbygningen er oppført i 1972, og har et BTA på m2. Bygg 2 er oppført i 1982, og har et BTA på 3907 m2. Bygg 3 er oppført i 1994, og har et BTA på 2610 m2. Bygningen har ikke vært igjennom noen større påbygning, nybygning eller renovering etter 90-tallet. Av mer omfattende vedlikehold som er utført senere år nevnes 8

9 utbedring av brannsikkerhet og etablering av brannbalkonger, oppgradering av småkjøkken og bad/skyllerom, alt utført i Sykehjemmet fremstår som noe dårlig vedlikeholdt, og da spesielt bygg 1 og 2 på innvendige overflater. Utvendig klimaskjerm er i relativt bra stand foruten noen gamle vinduer. Innvendige overflater har stedvis stor slitasje med behov for oppgradering av overflater, og etter hvert omfattende baderomsrenovering. Personalet klager på tørr inneluft, hodepine og såre slimhinner i bygg 1 og 2. Sykehjemmet er tilpasset en viss grad av kravene til universell utforming, men bad i de to eldste bygningene er relativt trange med smale dører. Bygningene har tilfredsstillende planløsning med hensyn til bruk. Av hovedtiltak neste ti år er dette relativt generelt og gjelder bytte av gamle vinduer i bygg 1, bytte av taktekking bygg 1 og 2, generelt oppgradering av innvendige overflater (gulv/vegg) på alle bygg, oppgradering av gamle bad i bygg 1 og 2. Det elektriske anlegget er preget av at teknisk levetid er i ferd med å gå ut, noe som krever bytte av noen hovedtavler og en del underfordelere, kursopplegg og kabelstiger. Det er ellers nødvendig med oppgradering av belysning, adgangskontroll, sykesignalanlegg og SD-anlegg. Noen av heisene vil også måtte byttes ut snart. En del luftbehandlingsanlegg, varmeanlegg med olje- og el-kjel vil måtte byttes i kommende 10-års periode. Utvendig bør grøntområdene oppgraderes. Det er ikke opplyst om noen oppgraderingsplaner i budsjett. ENØK-kartlegging viser at bygget får energikarakter F. Det er foreslått seks tiltak som vil bedre byggets energieffektivitet, men ingen av tiltakene har positiv netto nåverdi over levetiden, og er følgelig ikke lønnsomme. Det vurderes at bygningene har god planløsning og arealeffektivitet, men noe begrenset generalitet. Mye av det dårlige hovedinntrykket består i rent vedlikeholdsetterslep. Ved innhenting og utbedring av dette kombinert med noen oppgraderinger vil inntrykket av Midtbygda sykehjem heve seg vesentlig. Det er ikke kjent at det er satt av midler til oppgradering av sykehjemmet i foreliggende budsjett/økonomiplan. Foreslåtte tiltak neste 10 år summeres total til ca. 106 mill kr inkl. mva., hvor 76 % er vedlikeholdskostnader og 24 % er utviklingskostnader. Estimert kostnad i kommende 10-års periode for Midtbygda sjukeheim utgjør kr/m2. Restlevetid for Bygg 1 med normalt vedlikehold vurderes være minst til år Estimert kostnad i kommende 10-års periode for Bygg 1 utgjør 57 mill kr, som utgjør kr/m2. Restlevetid for Bygg 2 med normalt vedlikehold vurderes være minst til år Estimert kostnad i kommende 10-års periode for Bygg 2 utgjør 40 mill kr., som utgjør kr/m2. Restlevetid for Bygg 3 med normalt vedlikehold vurderes være minst til år Estimert kostnad i kommende 10-års periode for Bygg 3 utgjør 9 mill kr., som utgjør kr/m2. Etter Multiconsult AS sin vurdering faller Bygg 1 og Bygg 2 typisk inn under kategorien for bygg som har behov for større vedlikeholdstiltak herunder behov for utvikling og modernisering. Bygg 3 faller typisk inn under kategorien for bygg som har behov for ordinært vedlikehold/mindre etterslep. videre kan andre kostnader påløpe som f.eks. behov for erstatningslokaler, reguleringsplanendringer, 8. Soltun aldershjem Soltun Aldershjem har 14 årsverk fordelt på 26 ansatte, og 25 beboerrom som er fullt utnyttet. Eiendommen benyttes til aldershjem og består av ett bygg som ble oppført i 1942 og ett tilbygg fra Disse byggene henger sammen. Bruttoareal (BTA) for bygget er m2. Ingen større tiltak er utført på bygningsmassen de senere år, med unntak av utskifting av oljetanker og 7 stk. 9

10 vinduer. Bygget er preget av alder og er generelt utdatert. Dette gjelder spesielt for 1942-bygget. En lang rekke komponenter av bygningsmassen har en tilstand og alder som medfører at utskifting/utbedring anbefales. Dette knyttes spesielt til drenering, utvendig kledning, taktekning, vinduer, innervegger, branncellebegrensende konstruksjoner/branntetting, gulvoverflater, vannbårne varmeinstallasjoner, manglende luftbehandlingsanlegg, basisinstallasjoner for elkraft, lavspent forsyning og belysningsanlegg. Manglende luftbehandlingsanlegg medfører at inneluften for brukerne oppleves som svært dårlig. I tillegg oppleves bygget av brukerne som svært varmt sommerstid og kaldt vinterstid. Dette vurderes av Multiconsult i hovedsak å skyldes klimaskjermens svært lave varmemotstand og termiske treghet, samt manglende SD- og ventilasjonsanlegg. ENØK-potensialet til bygget vurderes som stort. Tiltak vedrørende installasjon av balansert ventilasjon med roterende varmegjenvinner og direktedrevne kammervifter, installasjon av SD-anlegg, nye vinduer og etterisolering av klimaskjerm vil kunne gi betydelige gevinster mht. energibesparelser og opplevd inneklima. Størrelsen på beboerrommene oppleves som ikke tilfredsstillende, da de i hovedsak bare er omtrent 11 m. I tillegg har bare 8 av totalt 25 beboerrom eget toalett/bad, mens de øvrige beboerne er henvist til fellesbad/- toalett. Fasilitetene for de ansatte er også svært begrenset, og det er blant annet ingen herregarderobe. Det er generelt trangt i bygget og store utfordringer er knyttet til Universell utforming. Det er ikke avsatt midler for Aldershjemmet i Bergen kommunes investeringsbudsjett for perioden Foreslåtte tiltak de neste 10 årene summeres totalt til ca. 27,5 mill. kr. inkl. mva., hvor 76 % er vedlikeholdskostnader og 24 % er utviklingskostnader. Restlevetid for Soltun Aldershjem med normalt vedlikehold vurderes å være til år Estimert kostnad i kommende 10-års periode utgjør kr/m2. Etter Multiconsult sin vurdering faller Soltun typisk inn under kategorien for bygg som har behov for større vedlikeholdstiltak, herunder større behov for utvikling og modernisering/rehabilitering. Imidlertid ønsker Multiconsult å presisere at basert på en helhetlig bygningsstrategi bør bygget avhendes. Dette fordi bygget ikke er egnet for virksomheten, selv etter en totalrehabilitering/oppgradering, samt at bygget ved en eventuell ombygging vil måtte redusere antall beboerrom kraftig for å få plass til nødvendige funksjoner/arealer. I tillegg medfører et mulig bygningsvern av bygget, som en del av tyskerleiren U-Stützpunkt Lager Prien fra 2. verdenskrig, stor usikkerhet vedrørende hvilke tiltak som faktisk vil la seg gjennomføre. videre kan andre kostnader påløpe som f. eks behov for erstatningslokaler, reguleringsplanendringer, 9. Enkers aldershjem Stiftelsen Enkers Aldershjem har 12 årsverk fordelt på 19 ansatte, og 23 sengeposter som er fullt utnyttet. Eiendommen benyttes til aldershjem og består av ett bygg som ble oppført i Bruttoareal (BTA) for bygget er m2. Av større rehabiliteringsarbeider utført de senere år kan nevnes nytt kjøkken. Noen mindre tiltak har også blitt gjennomført, som oppussing av enkelte beboerbad, nye gulvbelegg på et mindre antall rom, og nye balkongdører på 7 beboerrom. Bygget er preget av alder og er generelt utdatert. En stor andel av innvendige vegger er tilsmusset av sotpartikler fra gamle panelovner, og en del gulvoverflater er gamle, slitte og vanskelig å holde 10

11 rene. Det er behov for renovering av de fleste beboerbad. Yttertaket er gammelt og har manglende fall mot sluk. Dette resulterer i store vannansamlinger på tak. Videre er hele luftbehandlings-anlegget utdatert og modent for utskifting. Det elektriske anlegget er også delvis utdatert med en del komponenter som har behov for utskifting. Relativt nytt brannvarslingsanlegg og spredenett trekker imidlertid opp. Inneklimaet er ikke optimalt, og ansatte rapporterer om tung luft som fører til trøtthet og hodepine. En del rom tilføres kun luft gjennom ventiler i veggene, hvilket medfører at skit og trafikkstøv fra uteluften tilsmusser innervegger. Det rapporteres også om kald trekk på flere rom. Fasiliteter som dusj, toalett og garderobe for de ansatte vurderes som mangelfulle. Det gjelder særlig dusjrommet, som inneholder ett dusjkabinett. Rommet er meget trangt og benyttes også som lager. ENØK-potensialet vurderes som meget stort for bygget. Yttervegger, yttertak, vinduer og dører har lav varmemotstand. Det er også betydelige utettheter i fasaden, i tillegg til betydelige kuldebroer i forbindelse med balkonger. Ventilasjonsanlegget har separat tilluft og avtrekk, og har følgelig ingen varmegjenvinning. Bygget har ikke sentralstyring og varmeanlegget består av panelovner som styres av beboerne på hvert rom. Størrelsen på sengerommene er tilstrekkelig, og alle rom har eget bad. Planløsningen på rommene er imidlertid ikke optimal, da de blant annet inneholder en trang entré. Det er generelt trangt i bygget, spesielt i korridorer og i heis. Det er driftsproblemer med heisen, og den har en dør som slår utover i korridor og er tung å åpne for enkelte av beboerne. Det foreligger ingen investeringsplaner for eiendommen i budsjett. Foreslåtte tiltak de neste 10 årene summeres totalt til ca 16,8 mill kr. inkl. mva, hvor 76 % er vedlikeholdskostnader og 24 % er utviklingskostnader. Restlevetid for Stiftelsen Enkers Aldershjem med normalt vedlikehold vurderes å være minst til år Estimert kostnad i kommende 10-års periode utgjør kr/m2. Det er etter Multiconsult sin vurdering behov for at Stiftelsen Enkers Aldershjem typisk faller inn under kategorien for bygg som har behov for større vedlikeholdstiltak, herunder større behov for utvikling og modernisering/rehabilitering. videre kan andre kostnader påløpe som f.eks behov for erstatningslokaler, reguleringsplanendringer, 10. Storetveit sykehjem Storetveit Sykehjem har 114 ansatte og 53 sengeposter som er fullt utnyttet. Av kapasiteten på 53 plasser er det 34 korttidsplasser. I tillegg er det 19 plasser ved en avdeling som tar imot pasienter fra sykehus til et behandlingsopphold på inntil tre uker. Bygget huser også 6 omsorgsboliger som eies og driftes av BBB. Eiendommen inneholder ett bygg som ble oppført i 1975, med et bruttoareal (BTA) på 4631 m2. Av større påkostninger de senere år kan nevnes rehabilitering av alle beboerbad, nye himlinger i fløyene, samt omtekking av enkelte balkonger i forbindelse med en lekkasje. Bygget bærer preg av alder og de fleste bygningsdeler nærmer seg endt levetid. Yttertaket bør omtekkes, vinduer og dører er modne for utskifting og utvendige betongfasader har omfattende skader og må rehabiliteres. Det er også behov for en oppgradering av innvendige overflater. Videre er en rekke sanitærinstallasjoner modne for utskifting, og luftbehandlingsanlegget bør skiftes ut i sin helhet. Det meste av elkraftinstallasjoner har også behov for oppgraderinger eller utskifting, og både lysanlegg og elektrisk oppvarmingsanlegg er utdatert og bør skiftes ut. Inneklimaet oppleves som dårlig og forårsaker ulike helseplager. Det er kaldt i bygget om vinteren, og det kan bli meget varmt om sommeren. Vaktrom og medisinrom på pasientfløyene er trange og har mangelfull ventilasjon. Garderober for de ansatte i 11

12 underetasjen er trange, og det er få dusjer i forhold til antall ansatte. ENØK-potensialet for bygget vurderes som stort. Yttervegger, yttertak, vinduer og dører har gjennomgående lav varmemotstand, og det er ikke sentralstyring av oppvarmingsanlegget. Det er registrert flere forhold som trekker ned egnetheten av bygget til sykehjemsdrift. Blant annet er det 15 dobbeltrom i pasientfløyene, og rom som benyttes til driften av fløyene er generelt trange. Det er videre registrert en mengde avvik vedrørende brannsikkerheten på bygget. Foreslåtte tiltak de neste 10 årene summeres totalt til ca 57,5 mill kr. inkl. mva, hvor 70 % er vedlikeholdskostnader og 30 % er utviklingskostnader. Restlevetid for Storetveit Sykehjem med normalt vedlikehold vurderes å være minst til år Estimert kostnad i kommende 10-års periode utgjør kr/m2. Det er etter Multiconsult sin vurdering behov for at Storetveit Sykehjem typisk faller inn under kategorien for bygg som har behov for større vedlikeholdstiltak, herunder større behov for utvikling og modernisering/rehabilitering videre kan andre kostnader påløpe som f.eks. behov for erstatningslokaler, reguleringsplanendringer, 12