HØRINGSUTTALELSE TIL FORSLAG TIL KOMMUNEDELPLAN FOR LARVIK SENTRUM 29 APRIL For styret i Vestfold avdeling av Fortidsminneforeningen

Størrelse: px
Begynne med side:

Download "HØRINGSUTTALELSE TIL FORSLAG TIL KOMMUNEDELPLAN FOR LARVIK SENTRUM 29 APRIL 2005. For styret i Vestfold avdeling av Fortidsminneforeningen"

Transkript

1 1

2 Kulturminner i sentrum. En praktisk løsning som stiller kulturminnet til full rådighet for utvikling. Illustrerende for kulturminnenes skjebne i forslaget til kommunedelpan for Larvik sentrum (foto: Oppland fylkeskommune) HØRINGSUTTALELSE TIL FORSLAG TIL KOMMUNEDELPLAN FOR LARVIK SENTRUM 29 APRIL 2005 For styret i Vestfold avdeling av Fortidsminneforeningen DyvekeBast Leder Ragnar Kristensen styremedlem Innhold Innledning... 3 Sammendrag...4 Planbeskrivelse...5 Planens rettsvirkning...6 Planens faktiske virkning...10 Fylkeskommunens anførsler...13 Kulturminneanalysen...14 Bestemmelser og kart...14 Områder i planforslaget...19 I praksis forekommer det planbestemmelser som ikke har hjemmel i loven. Dette kan gi inntrykk av at planen styrer noe den i realiteten ikke gjør. Det medfører uhjemlede krav og restriksjoner overfor private og kan forlede sektormyndighetene til å anta at deres interesser er sikret i planen. Slike uhjemlede bestemmelser kan bare betraktes som retningslinjer. (Miljøverndepartementets veileder for kommuneplan) Umerkede foto/montasjer: Ragnar Kristensen, plankart/planillustrasjoner: Larvik kommune. Tekst: Ragnar Kristensen 2

3 Innledning Larvik kommune har lagt frem forslag til kommunedelplan for Larvik sentrum. Til tross for en god og svært påkostet planprosess i forkant, er det mange som ikke kjenner seg igjen i planforslaget. Derimot har ideer om en ny bydel foran den historiske sjøfronten fått fullt gjennomslag i planforslaget. Larvik kommune har overtatt og videreført arkitekt Niels Torps tidligere engasjement for Treschow Fritzøes områder og ført visjonene inn i planforslaget. Spørsmålet er om det er forenlig med bestillingen og de overordnede målsettingene politikerne vedtok i forkant. Dette forslaget til kommunedelplan foreslår viktige kulturminner nedbygget i en grad som viser at forslagsstillerne ikke har tatt til seg fortettingsproblematikken, noe også Fylkeskommunens saksbehandler Torstein Kiil peker på i fremlegg til VFKs høringsuttalelse. Sentrale og viktige områder Fortidsminneforeningen har sloss for å bevare i en årrekke, foreslås utradert som det vi kjenner som et historisk bevart bybilde. Vår konklusjon er at Larvik kommune til tross for økt politisk bevissthet om kulturminnevern, ikke har maktet å føre dette videre i organisasjonen. Kulturminnevernet er først og fremst tilstede i Lars Jacob-Hvinden Haugs kulturminneanalyse, selv om alle viktige råd er fjernet i kommunens redigerte utgave av analysen. I arealformålskartet har kulturminnevernet ikke fått gjennomslag. I lys av planens totale virkning fremtrer kulturminnevernet som polstring for andre samfunnsinteresser. Vår kritikk av byplanforslaget omfatter flere temaer enn kulturminnevern isolert sett. Vi mener dette planforslaget har så store og uoversiktlige samfunnsmessige virkninger at vår sektorinteresse i denne sammenhengen må kobles til bortimot alle aspekter av planforslaget. Planforslaget innebærer at gamle og rotfestede sentrale samfunns og bystrukturer endres i en grad som vil gi sterke materielle utslag. Vi har lagt noe mindre vekt på å kommentere kulturminnedelen av forslaget, da temaet er knyttet opp til kartdeler vi mener ikke har direkte rettsvirkning, dvs kart som i realiteten er temakart. Det skaper et formidlingsproblem at kommunen mener temakartene har samme rettsvirkning som arealkartdelen. Kommunen fremstiller det derfor som om planen gir godt og reelt vern, mens vi mener vernet ikke er innarbeidet der det kunne hatt en reell virkning og derfor er illusorisk. Skulle det likevel være som kommunen sier, kolliderer uansett kartenes bestemmelser med hverandre og kulturminnedelens bestemmelser om utnyttelse ivaretar uansett ikke verneinteressene på noen måte. Formålet med denne kommentaren er i tillegg til å kommentere overordnede forhold, å kommentere og vise konsekvenser av byplanen fra område til område på en mest mulig forståelig måte. For å anskueliggjøre konsekvenser av byplanforslaget har vi laget fotomontasjer basert på bestemmelsene til kartblad 3, altså kulturminnedelen. Sidene er lagt ut som websider på og dette dokumentet kan lastes ned som PDF fil fra samme side Deler av denne høringskommentaren relativt tung å lese, men ønsker man et raskt innblikk i våre innvendinger, bør man lese sammendraget først og behandlingen av områdene med illustrerende fotomontasjer lenger bak i fremstillingen.. Vi beklager at høringsuttalelsen er blitt så lang, men å forstå og trekke konsekvenser av planen har tatt svært mye tid og vi har ikke ressurser og tid til å korte ned uttalelsen ytterligere. Sammendrag Vestfold avdeling av Fortidsminneforeningen mener forslaget til kommunedelplan for Larvik sentrum bør revideres svært mye eller legges dødt. Planforslaget er ikke klart fremstilt på en måte som gjør folk flest oppmerksom på planforslagets konsekvenser. Det kreves stor faglig innsikt for å forstå planforslaget. Planforslaget har så store samfunnmessige konsekvenser at 3

4 det burde vært gjenstand for en konsekvensanalyse i tråd med de nye kravene som fra 1. april i år gjelder for kommunedelplaner. Vestfold fylkeskommune har pekt på store faglige svakheter og vedtatt en rekke innsigelser og anbefalinger vi støtter opp om. Planens uttalte intensjon samsvarer ikke med planens reelle konsekvens. Planbeskrivelsen gjør ikke rede for vesentlige konsekvenser av planforslaget. Planforslaget samsvarer heller ikke med kommunestyrets opprinnelige bestilling eller de overordnede målsettingene vedtatt av Larvik kommunestyre. Forslagsstillerne ønsker å gi bindende vernebestemmmelser gjennom planforslaget, noe som er fullt mulig. De har imidlertid sett bort fra at vernebestemmelser må vises gjennom byggeformålskategorien på arealkartet. Planforslaget mangler derfor virkningen det foregir å ha. Hele ideen om å legge fire like juridisk bindende kart oppå hverandre for mentalt å frembringe en omforent forståelse, strider mot alle prinsipper om at lover som angår folk skal kunne forstås av dem loven gjelder. Vi mener denne kommuneplankonstruksjonen er udemokratisk og setter byråkratene i en posisjon hvor de lett unndras kontroll og styring. Planforslagets kulturminnedel har redigert bort vesentlige føringer gitt av kulturminneanalysens forfatter Lars Jacob Hvinden Haug. Føringene advarer mot den storstilte gjentettingen av Larviks sjøfront, slik arealformålskart og beskrivelser/føringer åpner for. Larviks økonomiske, historiske og bymessige struktur foreslås endret så radikalt, at den historiske byen som en gang fikk tilnavnet Nordens Neapel, vil være tapt for all tid. Viktige nasjonale kulturminneinteresser trues i planforslaget av store inngrep i form av nedbygging av næromgivelsene i strid med Veneziacharterets eksplisitte ordlyd. Planforslagets bestemmelser er innbyrdes motstridende og samme areal utsettes for ulike føringer på de ulike kartene. Både verneinteresser, innbyggere og næringsliv utsettes for inngrep som ikke nødvendigvis gavner kulturminner og miljøer, men oppretter en detaljstyring som unntaksvis kan begrunnes logisk. Tendensen er at estetikk og utvikling settes foran vern, og eierne behandles ovenfra og ned. Bestemmelsen om minimum 200% utnyttelse i nye boligområder innføres i bevaringsområder og områder som burde vært omfattet med vern på grunnlag av sterke nasjonale verneinteresser. Bestemmelser om moderne formbruk i bevaringsområder vil sammen med den omfattende nybyggingen og anlegg av nye veier (Langestrand) medføre at slike områder raskt vil miste sin karakter av historiske områder (ref Veneziacharteret). Områder som er bevaringsregulert gis mindre vern gjennom planforslaget og områder som burde vernes gis ikke vern i det hele tatt. Kulturminneverninteressene er ikke korrekt forankret til arealformålskart. Det innebærer at kulturminnevern ikke får direkte rettsvirkning, slik kommunen hevder. Det kan være nyttig for en kommune å vedta en temaplan for kulturminnevern, men da skal politikerne vite hva de vedtar og innbyggerne skal vite hva de får. Områdene som er spesielt utsatt er Larviks historiske sjøfront, Storgatebuen og fasaderekken, Terassehagene bak Storgaten 46-50, Tollboden, Sjøfartsmuseet, Kirkestredet, Farrisfabrikken, Odbergkvartalet, Langestrand og Hammerdalen/Saggården, Øvre verkensgård, Torstrands eldste bebyggelse, Laurvig hospital, Torstrands sjøfront, Jegersborg. Larviks gamle lystgårder innefor planområdet får ikke tilstrekkelig oppmerksomhet i planforslaget. Vi mener det er positivt at utbyggingen ved Balders hage stoppes men mener kulturminneinteressene i området bør ivaretas. 4

5 Fortidsminneforeningen mener planforslaget innfører mekanismer som medfører at Larviks historiske sentrum flyttes og nybygging av dimensjoner med plasseringer som truer byens historiske og topografiske identitet. Planforslagets enkeltelementer er vevet sammen på en måte som vanskeliggjør forbedringer gjennom mindre endringer. Fortidsminneforeningen mener at forslaget til kommunedelplan for Larvik sentrum bør avvises i sin helhet og ny mindre omfattende/detaljert kommunedelplan lages på et faglig grunnlag. Planbeskrivelsen Planen er fremstilt i et eget illustrert hefte. Dette heftet er lagt opp med tekst og illustrasjoner som både blottlegger en del av tankegrunnlaget bak planforslagets prioriteringer og samtidig leder leseren ut i verden gjennom turistbilder fra steder og land som ikke nødvendigvis har særlig relasjon til planforslaget. Leseren bringes til å identifisere seg med planleggernes idèverden gjennom assosiasjon med positivt ladede bilder og utsagn som strengt tatt ikke har noe å gjøre med Larvik sentrum og sentrumsproblemene samt dette planforslagets konsekvenser. På den bakgrunn kan planfremstillingen kalles mer forførende enn forklarende. Forklaringen på planleggernes sterke fokus på såkalt urban utvikling og vekst finner man på side under avsnittet byliv. Et sentralt problem for byplanleggerne er hvordan de skal skaffe innbyggere nok til å fylle de nye bydelene de foreslår. Ifølge disse planleggerne er ungdommen drivkraften bak utviklingen og hvordan skal Larvik tilfredsstille og tiltrekke denne drivkraften: Befolkningsveksten i Norge finner sted i byene i likhet med resten av verden. Det er de unge som er drivkraften bak urbaniseringen. Flyttestrømmen er ikke lenger bare knyttet til arbeid og økonomi, men er i like stor grad motivert av sosiokulturelleforhold. Bykultur og mulighetene til konsum av kultur får økende betydning. Parallelt med tilstrømning av unge voksne, er det en markert vekst i etterspørselen etter hybelleiligheter fra gruppen unge eldre. Dette er en kapitalsterk gruppe som forlater sine suburbane boliger på jakt etter en lettstelt bolig i et opplevelsesrikt nabolag. Utdanning er en viktig faktor for fremveksten av bykulturen. En urban bykultur vokser frem blant annet med at stadig flere har høyere utdanning. Hvordan tilfredstiller vi behovene til moderne, urbane mennesker? Å utvikle merkevaren Larvik blir sentralt i denne konkurransen. Fortrinnene er mange, for eksempel natur- og kulturverdier, en ny attraktiv sjøfront, internasjonal historie, samtidskunstnere. Hvordan utvikle merkevaren Larvik og styrke byens image? Den nye Akerbryggebydelen i sjøfronten, kravet om minimum 200% utnyttelse i nye boligområder, 30% to-romsleiligheter, fortettingsiveren og den generelle maksimalutnyttelsen uavhengig av topografiske og andre forhold er vanskelig å forklare uten å vise til sitatet over. Byplanforslaget preges av et umettelig behov for nye innbyggere og hyllest til ethvert tiltak som fremmer denne ideen. Merkelig blir det når byens minst levende byrom, stedet som flere år etter ferdigstillelsen fremdeles sliter med å selge et stort antall leiligheter, hvor handelssnæringen må subsidieres på leien for ikke å gå konkurs, Fritzøe brygge, fremheves som byens mest vellykkede byrom som har bragt liv til sjøfronten. En positiv utvikling for Fritzøe bryggeområdet er neppe tjent med at planleggerne underslår vanskelighetene i prosjektet. Fremstillingen blander historiske europeiske miljøer sammen med arkitekt Niels Torps visjoner om en gjentettet sjøfront og en urban høyhuskultur uten rot i stedskarakter. Man kan lese planbeskrivelsen uten å se dette, fordi det flotte billedmaterialet og de utallige gode hensiktene tar oppmerksomheten vekk fra byplanens faktiske konsekvenser slik de fremstår gjennom kart og bestemmelser. Politikerne vil bli forelagt kart og bestemmelser til avstemning, ikke planbeskrivelsen. Beklageligvis leser de færreste de usedvanlig vanskelige kartene og bestem- 5

6 melsene og vår erfaring er at mange begeistres over den fargerike planbeskrivelsen og legger de avgjørende dokumentene til side uten å se på dem. I debatten om byplanen blir planbeskrivelsen og fremstillingsformen således et hinder for rasjonell debatt om planforslaget. Fortidsminneforeningen vil vurdere å bringe planforslaget inn for sivilombudsmannen dersom det vedtas på et slikt grunnlag. Overordnede planer skal ikke lages så vanskelige at de som er berørt ikke forstår innhold og konsekvenser. Det gjelder ikke minst om det mot formodning skulle være slik at de fire plankartene har lik rettsvirkning. Planens rettsvirkning Larvik kommune har laget en kommunedelplan for sentrum som består av 4 forskjellige kart med tilhørende bestemmelser. Rådmannsseksjonens saksbehandlere hevder at alle de 4 kartene har den samme rettsvirkningen. Det blir spesielt problematisk når de forskjellige kartene med bestemmelser er innbyrdes motstridende og oppgir forskjellige krav til det samme geografiske området. Planen fremstilles gjennom 4 forskjellige kartblad som viser det samme geografiske området. Saksbehandlerne mener kulturminnevernet er ivaretatt med overordnet virkning gjennom kartblad 3 og 4. Vi mener disse to kartene er å regne som temakart i motsetning til kartblad 2 med bestemmelser som er et arealformålskart. Det er fullt mulig å vise arealformål ved hjelp av flere kart, f.eks. om det geografiske området er stort og kan fremstilles klarere slik. Skal de forskjellige kartene ha lik rettsvirkning stilles det imidlertid krav som må innfris. Det er helt riktig, som kommunen mener, at man kan lage bindende vernebestemmelser i en kommuneplan, men skal de ha virkning som annet enn råd og føring for kommunens eget arbeide, må de innarbeides i arealformålsdelen (kartblad 2). Vernebestemmelsene må knyttes til det tillatte arealformålet byggeområde og vises på arealformålskartet. Larvik kommunes bestemmelser for kulturminnevern er knyttet til kartblad 3 der det ikke er benyttet godkjente arealformålskategorier som f. eks. byggeområde med eventuell underkategori Spesialområde bevaring. Underkategorien spesialområde bevaring kan ikke vises med bindende virkning på kartet uten å vises som byggeområde. Derfor må spesialområde bevaring med bestemmelser knyttes direkte til byggeområdekategoriene på selve arealformålskartet. Viser ikke kartbladet godkjente arealformålskategorier, så er det heller ikke noe arealformålskart. Kartblad 3 viser ikke godkjente arealformålskategorier og bevaringsbestemmelsene er knyttet til kartblad 3, derfor er bevaringsdelen av kommunens planforslag kun rådgivende, uten direkte rettsvirkning. Det gjelder naturligvis også kartblad 1 og 4.Vi spurte Fylkesmannen i Vestfold og fikk følgende svar: -----Opprinnelig melding----- Fra: Gry Backe [mailto:gry.backe@fmve.no] Sendt: 10. mars :44 Til: yttersoe Emne: SV: byplan Beklager at det har tatt lang tid på å gi deg tilbakemelding. Det er kart 2 som vi forholder oss til og som er det juridisk bindende kartet samt bestemmelsene (ikke retningslinjene) mvh Gry Backe -----Opprinnelig melding----- Fra: yttersoe [mailto:yttersoe@restaurering.net] 6

7 Sendt: 16. februar :54 Til: Gry Backe Emne: byplan Hei I går var det byplanmøte på kurt kafe i larvik og rådmsannseksjonen hevdet at alle de fire plankartene var like juridisk bindende. Jeg har snakket med RA/VFK og fått beskjed om at de kun forholder seg til arealkartet dvs plankart nr 2. Fordi det alene er juridisk bindende. De andre er i realiteten å forstå som temakart. Egentlig forsto jeg også deg slik. Kan du bekrefte det helt klart? Mvh Ragnar Kristensen, Fortidsminneforeningen På denne bakgrunnen legger vi til grunn at kartblad 3 med bestemmelser må forstås som et temakart med rådgivende innhold. Markeringen på kartblad 3 er ikke utført i henhold til de godkjente arealformålsmarkeringene og gir derfor ikke den samme bindende virkningen som kartblad 2. På denne måten er planforslaget blitt et forvirrende dokument som vil virke mot sin hensikt. Det følgende er en gjennomgang av problemstillingen, i hovedsak med utgangspunkt i prof. C. A.Fleischers bok "Plan og bygningsretten"s kapitler om kommuneplanen. Ifølge Plan og bygningsloven plikter kommunen å drive kommuneplanlegging. Den fullstendige kommuneplanen for kommunen består av en rekke enkeltplaner, bestemmelser og dokumenter som gjennom kommunestyrevedtak kan gis bindende virkning. Det er imidlertid bare kommuneplanens arealdel som har direkte rettsvirkning, dvs at den binder innbyggerne og samtidig gir dem rettigheter nesten slik en reguleringsplan gjør. Arealbruken skal vises på ett kart. Arealdelen har et begrenset sett arealbruksbestemmelser til disposisjon. Disse kan imidlertid utdypes og differensieres i bestemmelser som hører til arealformålskartet. Det er bare bestemmelser som knyttes til arealformålskartet som berører innbyggerne direkte. Andre deler av kommuneplanen vil innbyggerne møte gjennom de føringene som eventuelt er lagt på kommunens saksbehandling og planlegging. Andre deler av kommuneplanen kan imidlertid ikke sette rettigheter ut av spill som innbyggerne har fått gjennom vedtatt arealplan....medfører vedtakelsen av kommuneplan bindende rettsvirkninger også i forhold til private grunneiere. Det er imidlertid en forskjell på virkningen innad overfor kommunens egne organer og utad overfor private parter. (Fleischer: Plan og bygningsretten). Det er så langt vi kan forstå vesentlig å skille mellom kommuneplanens bindende virkning og arealdelens direkte rettsvirkning. Kommuneplanen som helhet kan vedtas med bindende virkning for kommunens mange virksomheter og planleggingsvirksomhet. Innbyggerne og eiendomsbesitterne, berøres bare direkte av arealdelens kart og bestemmelser. Derfor heter det at arealdelen har direkte rettsvirkning i motsetning til temakart og andre fremstillinger og bestemmelser. Konsekvensen er at bindingene innbyggerne pålegges gjennom arealdelen, også kan påberopes av innbyggerne som rettigheter med klar juridisk forankring i de tilhørende bestemmelsene - i motsetning til de andre delene av planen som har begrenset effekt og virkeområde i forhold til innbyggerne. Innbyggerne vil møte de andre delene av kommuneplanen indirekte i den grad de er innarbeidet i kommunens målsettinger, planlegging, saksbehandling og prioriteringer. 7

8 Langt på vei er det også riktig å si at kommuneplanens arealdel får den samme virkning som reguleringsplanen har etter någjeldende lov, altså etter pbl. 31. (Fleischer: Plan og bygningsretten) I praksis innebærer det at vedtatt arealbruk med tilhørende bestemmelser om byggehøyder og volumer etc. vil være en rettighet tomteinnehaveren kan påberope seg, mens eventuelle modifiserende bygge- og vernebestemmelser i andre deler av kommuneplanen, må vike til fordel for arealdelen. Dersom ikke vernehensyn er innarbeidet i arealdelen blir vernehensynene gode meninger uten direkte betydning for grunneiere og utviklere. Dersom det er motstrid mellom arealdelen og resten av kommuneplanen vil grunneiernes rettigheter være bindende for kommunen, med mindre politikerne vedtar å sette i gang regulering med motsatt innhold. Grunneierne utsettes for en tung og konfliktfylt prosess før de vinner gehør for sin sak. Når det i tillegg, i sammenhenger, hevdes at byggehøyder og utnyttelse skal ivaretas gjennom formingsveiledere må vi melde pass! Formingsveiledere kan ikke erstatte reguleringsplan og har ingen bindende virkning på andre enn eventuelt kommunen selv. Kommunedelplan for Larvik sentrum er utarbeidet ved rådmannsseksjonen i Larvik. Planen ble lagt ut til høring i desember I fremlegget fremstiller saksbehandlerne kommuneplanens rettsvirkning lik arealdelens. Det hevdes at kommuneplanen som helhet har direkte rettsvirkning. Mangelen på skille mellom kommuneplanen og kommuneplanens arealdel innebærer en misforståelse som på foreliggende planforslag resulterer i at sentrale kulturminner utsettes for ødeleggende inngrep i nærområdene. Tomteeierne gis langtrekkende rettigheter til å bygge stort, mens kulturminnevern og avbøtende tiltak er forvist til en seksjon av planen som har mindre virkning. Hardhendt nedbygging av kulturminner blir realitet mens vern er redusert til meningsytringer. Ved konflikt mellom arealdelen og andre deler av planen vil arealdelen naturlig nok veie tyngre, vil vi hevde. En tematisk kommunedelplan kan ha en kartdel som viser viktige kulturminner og kulturmiljøer. For denne kartdelen gjelder ikke samme regler og rettsvirkning som for kommuneplanens arealdel, men den vil være et viktig hjelpedokument. Det kan heller ikke knyttes rettslig bindende bestemmelser til en tematisk kommunedelplan. Rettsvirkninger gjelder bare så langt innholdet i den tematiske kommunedelplanens kartdel er innarbeidet i selve kommuneplankartet. Ettersom kommunedelplanen ikke gir like sterk hjemmel for bevaring som en reguleringsplan, kan det være aktuelt å følge opp med regulering til spesialområde bevaring etter pbl for enkelte områder. Dette kan for eksempel være hvis eier ikke vil godta et avslag på rivesøknad med begrunnelse i verneplanen. (Riksantikvaren: Kulturminnevern etter Plan og bygningsloven). Professor Fleischer viser at kommuneplanen (med unntak av arealdelen) i utgangspunktet står svakere, da loven benytter formuleringen legges til grunn om dens videre virkninger i kommunens planleggingsarbeide. Konsekvensen må være at man ikke i alt for høy grad bør anse seg reelt bundet av det kommuneplanen sier, når de mer presise og rettssikkerhetsmessige mer avanserte planer skal utarbeides. At bundetheten er relativt svak, følger av uttrykket "legges til grunn". Det kan i denne forbindelse vises til at 19-6 bruker det samme uttrykk om fylkesplanens virkninger, og at man der har forutsatt en adgang til å komme til andre resultater når de reelle hensyn tilsier det. Det kan i denne forbindelse vises til Ot.prp. nr. 56 s samt drøftelsen i kap. 6 foran. (Fleischer: Plan og bygningsretten) Kommunens egen forståelse av kommunedelplanen fremkommer i fremlegget for kommunestyret. Kommunedelplan for Larvik by fremlegg til første gangs høring, utdrag: 8

9 Kommunedelplanen med tilhørende bestemmelser har direkte rettsvirkning. Dette innebærer at vedtatt plan er bindende for de tiltak som er nevnt i følgende i plan- og bygningsloven:... Kommunedelplanen har også rettsvirkning for andre tiltak som kan være til vesentlig ulempe for gjennomføring av planen, jf andre ledd andre punktum. Tiltak som er i strid med bindende planvedtak vil alltid betinge søknad og tillatelse/godkjenning selv om tiltaket ikke konkret inngår i oppregningen av tiltak etter 93, dvs. at forhold som fastlegges med rettsvirkning i plan kan være flere og gå lenger enn de som er med i oppregningen i 93. Direkte rettsvirkninger innebærer at de tiltak som loven gjelder for i utgangspunktet ikke må være i strid med planen eller bestemmelser gitt i tilknytning til denne. Arealer kan dermed ikke benyttes til formål som er i direkte motstrid til det planen uttrykker. (Larvik kommune, fremlegg til kommunestyret 2004) Sammenblandingen av kommuneplan og arealdel gjentas i en viktig som omhandler rettsvirkning i forhold til eldre planer: Kommunedelplanen gjelder foran eldre overordnede planer, eldre reguleringsplan og bebyggelsesplan. Planen gjelder ikke i den utstrekning den strider mot reguleringsplan som senere blir gjort gjeldende. (Larvik kommune, fremlegg til kommunestyret 2004) Planleggerne har ytret ønske om årlige samlinger for utveksling av erfaring og kursing i praktisering av planen slik planleggerne ønsker å forstå den. Det hevdes at man mentalt må legge de fire kartene oppå hverandre og tenke seg situasjonen. For de aller fleste er det en umulig tankeakrobatikk. Planleggerne forutsetter likevel at deres tankelek skal omfattes med nysgjerrig hengivenhet og oppslutning. Det hevdes fra kommunen at man etter ett år bør ha en samling av kommune, arkitekter, velforeninger etc for å gjennomgå erfaringer og veilede i praktisering av planen slik den er tenkt brukt fra forslagsstillernes side. Planleggerne vil gjennom en slik ordning fremstå som et presteskap med rett til å forvalte sannheten. På vei Det må påpekes at forslaget er en 1.generasjons plan som over tid bør foredles. Det viktige nå er å vedta en plan som gir klare valg og rammer, for deretter å samle alle gode krefter slik at de store grep blir realisert. (Larvik kommune, fremlegg til kommunestyret 2004) Det er ikke realistisk å forutsette at frivillige organisasjoner vil bidra til å bøte på mangelfull kommunal saksbehandling gjennom å prioritere slike samlinger. Vi har vanskelig for å tro at yrkesgrupper med behov for å tjene til livets opphold gjennom selvstendig næringsvirksomhet vil ønske å bruke dyrebar tid på noe slikt. Vi vil anta at de fleste forventer at kommunen utfører et brukbart arbeide som fungerer som et konsistent arbeidsgrunnlag mellom revisjoner. Slik kommunedelplanen er konstruert vil man få omkamp om arealdelens krav hvor politikerne enten må lage reguleringssak for å knesette kartblad 3 eller utbyggerne vinner til slutt frem med sin soleklare rett etter kartblad 2, i en utmattende prosess. Det vil ikke styrke kommunens omdømme blandt næringsliv og entreprenører. Vi tror heller ikke det er gunstig for næringslivet å bli stilt overfor så omfattende krav om arkitektkonkurranser og usedvanlig høye minimumskrav til utnyttelse i den utstrekning planen legger opp til. Byggeprosjekter skal tross alt selges og markedet er neppe så stort som planleggerne forutsetter. Vår oppfatning er at bevaring gjennom bestemmelser knyttet til arealdelen av kommuneplanen kan imøtekomme et akutt behov for bevaringsregulering, temaplaner er bedre enn ingenting, men regulering til bevaring etter PBL 26-6 med adekvate og presise bestemmelser er det eneste holdbare vern på sikt. At temaplanens mindre bindende egenskaper fremstilles som tilfredsstillende vern medfører uklarhet og misforståelser, forvirrede innbyggere som tror 9

10 vern er ivaretatt og politiske omkamper hver gang en ny utbyggingssak kommer opp forventes. Det kan settes et stort spørsmål ved om innbyggernes (både utbygger, grunneier og verneinteresser) rettsikkerhet er ivaretatt gjennom denne kommuneplanens uklare fremtoning. Kommuneplanens arealdel bør for en del arealers vedkommende båndlegges for regulering etter Plan og bygningsloven til spesialområde for bevaring. De 4 kartenes krav til utnyttelse etc. må bringes i overensstemmelse med hverandre og man må trekke konsekvensen av de overordnede målsettingene. Planens faktiske virkning Kommunedelplanforslagets overordnede målsettinger er gode og de fleste kan enes om dem. Spørsmålet er i hvilken grad dokumentene politikerne skal vedta, faktisk gjenspeiler denne målsettingen. Planbeskrivelsen vedtas ikke. Det er bare kartene og tilhørende bestemmelser som vedtas med bindende virkninger. Bare arealdelen med utdypende bestemmelser har direkte rettsvirkning. Humoristisk kan man si at planen går svært langt i å feie byen ren og gripe inn i borgernes hverdag på en Tante Sofie-aktig måte. Graden av styringsiver vil utvilsomt forårsake en flaskehals av kommunal saksbehandling og et eget sjikt av politisk korrekte estetikere som skal virkeliggjøre styringsambisjonen på det området. Det er en alvorlig mangel at kulturminneanalysen er redigert ned til en utgave som mangler forfatterens (Lars Jacob Hvinden-Haug) opprinnelige faglige meninger og føringer utledet av den beskrivende analysen. Tidligere plansjef i Larvik kommune, nå saksbehandler i Vestfold fylkeskommune Torstein Kiil, gir en treffende beskrivelse av forholdet i fremlegget til Fylkespolitikerne. Han beskriver planens høytravende ambisjoner satt opp mot den tilsvarende fallhøyde. Larviks egenart og byplanen: I følge byplanen skal byens utvikling baseres på topografisk og historisk egenart, men ikke noe sted finner vi uttrykket stedskarakter brukt som forpliktende premiss for utvikling. Et slikt premiss ville revet grunnen vekk under planens meget store utbyggings- og urbane utviklingsambisjoner. Larviks topografiske egenart og kulturelle/historiske særtrekk er tuftet på amfiteaterformen, den gamle Storgatebuen på første rad som front mot sjøen, bebyggelsen oppover benkeradene og kronet av den grønne Bøkeskogen. Mot vest er Langestrand skilt fra byen av Hammerdalen/ Saggården, Norges eldste industristed av nasjonal interesse. Hammerdalen er et dalføre med en klar profil i landskapet. Larviks historiske handelssentrum er ikke Storgaten, det er torget. Storgaten var maktens gate, der de viktigste byborgerne bodde - paradegaten og byens ansikt mot sjøen. Gatestrukturen dannet seg naturlig etter topografien med Prinsegaten som hovedåre oppover og torget som en beskyttet handelsplass oppe i byen - beskyttet mot vær og vind. Storgaten og sjøfronten er et iskaldt sted vinterstid og ikke stedet for handel og vandel annet enn sommerstid. Derfor er eksisterende torg byens naturlige handelsplass avleiret av historien og topografien selv. Byplanen ønsker å bevare viktige historiske og topografiske særtrekk. Gjør den det? Byplanen forutsetter at dalføret Hammerdalen tettes igjen med opptil 15 meter høye blokker i den nedre delen, Saggården. Hva blir da igjen av det topografiske særtrekket? 10

11 Sjøfronten tettes igjen med høye og store bygningsvolumer fra den historiske bystranden Batteristranda og frem til Tollerodden. Linjen langs den nye sjøfronten er en kronglete og ikke gangbar strekning, her og der sperret av bygningsvolumer. Sjøfronten på Torstrand bygges ytterligere igjen med store volumer mellom Laurvig hospital og Tårngården. Det bygges en ny bydel utenfor den gamle buede storgatefronten med høyder på fra meter og høy utnyttelse. I front av den intakte 1792 rekken av patrisierhus i storgaten bygges en rekke mindre bygningsvolumer som sperrer førsteetasjene fra sjøen. Det dannes utenfor et torg som kalles fisketorget. Det fremkalles nostalgiske bilder av fisketorg som aldri har eksistert i Larvik (kun en fiskebrygge). Den nye bydelen i front av den historiske byen har ingen historisk forankring. Den forkludrer amfibuen og gjør Storgaten til en bakgate. Norge har ratifisert Veneziacharteret som setter opp internasjonale regler for behandling av kulturminner: Artikkel 6 Bevaringen av et kulturminne innbefatter vern av omgivelsene i deres målestokk. Der den tradisjonelle omgivelsen består, må denne bevares. Enhver nybygging, riving eller endring som kan ødelegge forholdene i bygningsmassen eller i fargen avvises. Kommunedelplanforslaget strider mot Veneziacharterets grunnleggende føringer. Planens hovedgrep For å tilføre sjøfronten mest mulig aktivitet minimeres forretningsdrift i øvre deler av det hittil definerte bysentrum (planen har trukket øvre sentrumsgrense lenger nedover enn politikerne tidligere har vedtatt) og oppover ferdselsårene. Planen ønsker ikke glassoverbygninger over gaterom i det eksisterende sentrum, men rådmannsseksjonen ønsker et nytt kjøpesenter ved Grand hotell ned mot sjøfronten. Grand Hotell kan eventuelt rives i følge planleggerne (ref. orientering for Fortidsminneforeningens styre ved Herheim, Kristengård og Aske). I rapporten MD T11-93 Handel tilgjengelighet bysentrum, konkluderes at kjøpesenterbygging i sentrum medfører sterk konsentrasjon rundt slikt kjøpesenter, en konsentrering av sentrumshandelen henimot kjøpesenteret. Rapporten konkluderer også at overglassing av innvendige kvartaler tømmer bygatene for liv da folk heller beveger seg inne i kvartalenes passasjer. Konklusjonen er også at kjøpesentra i bysentrum bidrar til å opprettholde sentrums dominans. "Hillerød nord for København er det etablert et (prisbelønnet) kjøpesenter, Slottsarkaden i det gamle bysenteret. Dette har bidratt til at Hillerød sentrum har klart seg bra i konkurransen med andre handelssentra i regionen. Men det er klare tegn på at butikkene i utkanten av det gamle senteret, dvs lengst unna Slottsarkaden, ikke klarer seg i den lokale konkurransen om kundene i bysenteret (Larsen 1996). Det er ikke mulig å si hva som ville blitt skjebnen til de svakere delene av sentrumshandelen dersom en ikke hadde fått de nye kjøpesentrene inne i bysentrene. Kanskje ville en enda større del av sentrumshandelen ha død ut? Lorch (referert av Larsen 1996) har studert effekter av et nytt kjøpesenter (med 50 butiker og eget parkeringsanlegg) som i 1974 ble etablert i sentrum av byen Thunder Bay ( innbyggere) i Canada. Han fant: 11

12 Det nye senteret hadde en «festningseffekt» i den forstand at 2/3 av kundene bare handlet der, og ikke brukte resten av bysenteret. De fleste av kundene som også handlet utenfor det nye senteret beveget seg bare til de nærmeste butikkene. Forretninger som ligger et stykke unna måtte altså klare seg uten «hjelp» fra det nye kjøpesenteret. Senteret «snapper» også opp kunder på vei til/fra andre butikker i bykjernen. Hovedkonklusjonen var at kjøpesenteret alt i alt bidro til at bykjernen fikk vendt en sterkt nedadgående trend i handelsomsetningen, og at etableringen ikke skjedde på bekostning av de eksisterende butikkene i sentrum. Til sammenlikning kan nevnes at TØIs undersøkelse (Hanssen og Fosli 1996) av kunder i Ski Storsenter, og i det gamle sentrum rett ved, viste at det skjedde en betydelig større utveksling av kunder mellom gamle og nye butikker i Ski enn hva den canadiske undersøkelsen viste (virkninger på omsetning mm blir studert i TØIs videre arbeide)." (MD T11-93 Handel tilgjengelighet bysentrum ) For Larvik vil det være store effektforskjeller på å legge et kjøpesenter til området ovenfor dagens torg kontra ved siden av Grand hotell. Topografiske forhold innebærer i tillegg at man i Larvik neppe vil bevege seg opp mot torget fra Grand/Storgaten. Det er bratt opp dit. Man sklir heller ned i sjøfronten. Skal Larviks tradisjonelle handlegater i sentrum ovenfor torget gis livskraft, må det fokuseres på gatene og fasadene mot gatene. Glassoverbygg over bygater vil da forene to positive effekter. Utvilsomt vil det ha en negativ effekt på andre deler av sentrum og det oppstår et problem rundt mulig privatiserende effekt for offentlige rom. For oppfatningen av Nansetgatens løp vil et glassoverbygg ha negative effekter, men byplanen ofrer viktigere verdier. Byplanen ofrer istedet byens historiske ansikt og kveler det historiske handelssentrum. Da velger vi inngrep i Nansetgaten fremfor å miste byens historiske identitet. Uten adekvate virkemidler som en glassoverbygget handlegate vil sentrum erfaringsmessig tape i kampen om kundene og den nybygde byen i sjøen overta hegemoniet. Det vil ha store konsekvenser for gatebildet da dagens sentrum har en klar urban profil med mye fin pussarkitektur og store butikkvinduer det ikke lenger vil være bruk for. Dette gjelder spesielt den øvre del av torget som også vil ligge lengst unna det nye sentrum. Allerede har dette vært et problem for byggesak hvor bruksendringer til bolig i Kongegaten medfører uheldige inngrep i opprinnelige forretningsfasader. den negative effekten på Nansetgaten kan avbøtes ved å gjøre noe arkitektonisk eksepsjonelt ut av glassoverbygget. Ref. effekten av Bilbaomuseet i næromgivelsene. Man ville neppe akseptert en slik virkning om ikke kvaliteten hadde vært så fremragende og enestående. Byplanens faktiske aksling: Store arealer i Treschows Hammerdalen, Saggården og Sanden står tomme og mangler den lønnsomhet utbygger ønsker seg. Jernbaneverket eier i havnefronten utenfor Storgaten. Det er ikke vanskelig å forstå at spesielt Sanden og Saggården bør bebygges og utvikles. Det kan imidlertid stilles spørsmål ved om byen er tjent med det utbyggingsformatet planforslaget fremfører. I forhold til tidligere utbyggingsforslag fra jernbaneverkets eiendomsutviklere, er den foreslåtte sjøfrontutbyggingen enda større og det må soleklart utbyggingssavtaler med grunneierne/utbyggerne til for å sikre Torps/rådmannsseksjonens utbyggingsformat. Alt dette krever enormt mange nye innbyggere eller en flytting av sentrum. Det siste sørger byplanen for gjennom virkemidler som å sette trangere rammer for, eller hindre næringsutvikling utenfor det trangt definerte sentrumsområdet og åpne for et storsenter ned mot havnen ved siden av Grand hotell. Byplanen skviser kapital og energi ned til en ny bydel i sjøen på bekostning av byborgernes historiske handelsvirksomhet rundt byens torg og ferdselsårer. 12

13 Konklusjon Byplanforslaget viser ikke konsekvensen av hva det innebærer for byens egenart. Planforslaget burde avstedkomme en konsekvensanalyse som klart viser hvilke endringer det stiller byen overfor. Noen konsekvenser er imidlertid så åpenbare at konklusjoner kan trekkes allerede. Enten bør planen gjennomgå en meget omfattende endring eller den bør legges død. Fylkeskommunens anførsler Fylkesrådmannen la frem et forslag til høringsvedtak for fylkespolitikerne. Forslaget til vedtak dekket over mange av konfliktene Fylkeskommunens fagavdeling pekte på i fremlegget til det samme høringsforslaget. Fylkespolitikerne vedtok imidlertid innsigelser og føyde til en rekke kritiske kommentarer. Vi finner det formålstjenlig å gjengi hovedpunktene i fagadministrasjonens kritiske anførsler i fremlegget her. Vi regner med at de færreste har fått med seg fremleggets kritiske anførsler som er sakset ut og gjengitt her: De utfyllende bestemmelsene og retningslinjene sammen med kartet er imidlertid meget omfattende, og det svært vanskelig selv for fagfolk å få med seg hva innholdet representerer og konsekvensene av disse. Dette skyldes at planområdet er meget stort og ambisjonene har vært å lage bestemmelser og retningslinjer som nærmer seg detaljplannivå for å kunne sette en del eksisterende reguleringsplaner juridisk tilside. Det vil innenfor et slik stort planområde være så mange ulike interesser som skal ivaretas, at bestemmelser og retningslinjene derfor må bli meget omfattende. Dette fører igjen lett til uoversiktlighet og dermed vansker med praktiseringen av planen både for næringslivet og den enkelte saksbehandler. Det er et spørsmål om ikke planen ville vært tjent med at planområdet i utgangspunktet hadde vært redusert til en tredjedel, hvor det var de sentrale områdene av byen som ble gjenstand for fokuseringen. Det øvrige planområdet kunne vært behandlet som del av kommuneplanens arealdel. Nå vil en anbefale kommunen å arbeide videre med kart og bestemmelser slik at disse blir enklere å forstå og bruke i praksis. Kanskje et kort veiledning i hvordan man skal anvende disse to dokumentene, kunne hjelpe brukerne. Å utvikle nye boliger innenfor planområdet bør være et satsingsområde. Området er meget stort og vil kunne gi grunnlag for flere tusen nye boligenheter i fremtiden. Imidlertid vil det være en del områder som ikke egner seg for fortetting av ulike årsaker. Det anbefales derfor at kommunen prioriterer utarbeidelse av en plan for fortetting og hvor bl.a. bevaringsverdig bebyggelse og grønntområder gis tilstrekkelig vern mot nedbygging. Denne trafikkanalysen har ikke vurdert de fysiske forhold og heller ikke økonomi knyttet til byggingen. Forslagene synes derfor bl.a. å være svakt begrunnet og må vel oppfattes som et forstudie til en langt grundigere planlegging som er nødvendig før konklusjoner trekkes. Det helt avgjørende at fremtidig vegløsning for rv. 303 (Storgata) og justert jernbanetrasse er avklart før frigitte arealer i Indre havn bygges igjen. På arealplankartet som er juridisk bindene er det imidlertid vist en detaljert arealbruk som tilsvarer en flatreguleringsplan, hvor man har tegnet nye kvartaler bygget over jernbanen, veier, parker, og utgravinger av sjøfronten med nye bryggeanlegg. Det er ikke tatt hensyn til jernbanens behov for å forskyve sporene sydover, evt. ny trasse for rv.303 er ikke planlagt ( se under Trafikk ovenfor) og bebyggelsen er plasser rett foran den fredete stasjonsbygningen. Området bør båndlegges for senere regulering slik som er gjort for andre større utbyggingsområder i planen. Hvordan området kan reguleres i fremtiden kan om ønskelig vises som en illustrasjon. Før en slik detaljregulering finner sted må infrastrukturen som veg (rv.303) og bane være avklart da disse vil gi premissene for området for øvrig. Kommunen må også planlegge for at det kan etableres en god kollektivterminal nær jernbanestasjonen i fremtiden. 13

14 De utfyllende bestemmelsene og retningslinjene er som omtalt innledningsvis meget omfattende. Da det er disse sammen med arealplankartet som er utgjør det juridiske dokumentet Byplanen, er det av stor viktighet at bestemmelsene er riktig utformet i forhold til kart og de målsettinger de skal ivareta. Da det vil føre for langt å gå i detalj på dette i denne saksutredningen, er fylkeskommunens faglige råd formidlet gjennom et eget møte med kommunens saksbehandler. Når dette er sagt må vi samtidig påpeke at de investeringer som er gjort i form av utredningsarbeide bare utgjør en liten brøkdel av de totale utredningsarbeider og investeringer som denne planen utløser i fremtiden. Svært mange av tiltakene som foreslås, må trolig kommunen selv bære, og dette representerer betydelige summer. Andre tiltak er rettet mot private, eller i felleskap med kommunen og andre offentlige myndigheter. Den største utfordringen som denne planen stiller kommunen ovenfor på kort sikt, er å ha nok ressurser og kompetanse til å gjennomføre alle de reguleringsplaner, arkitektkonkurranser, konsekvensutredninger, veiledere og andre større utredningsarbeider som denne planen utløser. Dersom kommunen ikke klarer å få disse arbeidene gjort tidsnok, vil saksbehandlingen av plan- og byggesaker bli en betydelig flaskehals, og dispensasjoner fra planen er eneste utvei. Det antas at kommunen er klar over den utfordring som her er tilstede, i motsatt tilfelle kan fallhøyden bli meget stor og resultatet bli det motsatte av det planlagte. Bebyggelse i Indre havn nær den fredete stasjonsbygning kan utløse innsigelse på reguleringsplanen og plassering av ny bebyggelse må avklares med vernemyndigheten. (Vestfold fylkeskommune, utdrag av fremlegg til høringsuttalelse) Kulturminneanalysen Arkitekt Lars Jacob Hvinden-Haug utførte etter oppdrag fra kommunen en kulturminneanalyse som gjennomgikk alle områdene i det definerte planområdet, analyserte behov for tiltak og verneprioriteringer og ga sentrale råd i forhold til planarbeidet. Rådene var negative til gjenbygging av sjøfronten, volumer og byggehøyder i sentrale områder og pekte på behovet for rom rundt viktige kulturminner. I praksis innebar de kritiske rådene at Torps forslag til gjenbygging av sjøfronten og maksimal utnyttelse av sentrale områder ikke burde gjennomføres. Kommunen har redigert ikke bare ortografiske feil og men også luket vekk alle kritiske anførsler og råd slik at hans arbeide nå fremstår som en ren gjennomgang av geografiske områder. Av de 84 sidene er ca.70 skrevet av Hvinden Haug. De resterende 14 sider er en innledende sammenfatning med noen henvisninger til overordnede målsettinger og sammenstilling av historiske kart utført av kommunen selv. At Hvinden-Haug fremstår som underordnet bidragsyter er misvisende da verket i hovedsak er Hvinden-Haugs, og tilføyelsene er små, og lite tilpasset Larviks spesielle utfordringer og fradragene neppe kan sies å oppklare verket. Slik det totale resultatet er blitt, er det kanskje like greit. Vi savner en virkelig gjennomgang av de utfordringene vernet står overfor i Larvik. Vi savner en påpekning av hva som utgjør de største truslene mot kulturminneverdiene, hva disse verdiene består av og hvilke virkemidler som er tilgjengelige. Vi konstaterer at Hvinden-Haug har gjort et godt arbeide som beklageligvis er blitt amputert på sentrale punkter. 14

15 Bestemmelser og kart Kommunen fremstiller som om de tre illustrerende kartene, planstatus kartblad 1, byrom bebyggelse, kartblad 3 og byrom byform kartblad 4 har samme rettsvirkning som arealformålskart kartblad 2. Dersom kommunens forståelse er feil, innebærer det at bestemmelser som er knyttet til kartblad 1, 3 og 4 ikke har direkte rettsvirkning, men kun må forstås som veiledende for kommunens saksbehandling. Man burde da kalt disse tre kartene for temakart med tilhørende bestemmelser. Vi viser til kapitelet om planens rettsvirkning. Den praktiske konsekvensen av en slik misforståelse er at kulturminnevernet er fraværende der det kunne fått en reell virkning. Vernebestemmelser kan gis direkte rettsvirkning dersom de tilordnes de riktige juridiske formålsbegrepene etter plan og bygningslovens bestemmelser og forankres i arealformålskartet. Kommunen må innordne kulturminnevernet under kategorien byggeområde, underformål spesialområde bevaring vist på arealformålskartet, dersom direkte rettsvirkning skal oppnås. Så må utdypende bestemmelser knyttes til denne kategorien på dette kartet. Vi kan ikke se at planforslaget er utført slik. Kartblad 3 som omfatter kulturminnevern, er slik vi forstår det, i realiteten et temakart som kun berører innbyggerne i den grad kommunen forpliktes til å legge kartet med tilhørende bestemmelser til grunn for egen saksbehandling. Det vil nok oppstå en del vanskelige situasjoner når saksbehandlingen på grunnlag av kartblad 3 møter bygge- og reguleringsforslag etter kartblad 2. De private forslagstillerne stiller her med det sterkeste juridiske kortet og politikerne må da enten foreslå annen regulering etter kommunens saksbehandling eller innvilge forslagsstilleren på tvers av føringene kommunen selv har valgt å arbeide etter. Vi ser for oss konfliktsaker hvor kulturminnevernet blir taperen. I tillegg har vi sympati med offentlige saksbehandlere og private forslagstillere som eventuelt underordnes en så konfliktskapende og upraktisk prosedyre. At folk flest og saksbehandlere kan forventes å mentalt legge de fire kartene oppå hverandre og omforene motstridende signaler til en enhetlig forståelse er totalt ubegripelig. En annen sak er kulturminneinnholdet i kart og bestemmelser. Er det brukbart i seg selv? Vi registrer fornøyd at enkelte områder ønskes bevaringsklausulert. Disse områdene bør imidlertid reguleres etter Plan og bygningsloven til spesialområder og båndlegges for det. Inntil videre kan de bevares gjennom bestemmelser knyttet til arealformål. Forøvrig fremstår kulturminnekartet rotete og ufordøyd. Til tross for at bygningsmassen på Langestrand ikke er tilstrekkelig undersøkt, er det merket ut en del bygninger som er betegnet som bevaringsverdige. En meget stor andel av bygningene innenfor eksisterende bevaringsplan er ikke merket i det hele tatt. Hvinden-Haugs analysegrunnlag går ikke i dybden, og er ikke er ferdig i så måte. Fremstillingen gir derfor uheldige føringer og forårsaker ideer om hva som er verd å ta vare på og ikke ta vare på, som det ikke er faglig dekning for. Dersom kartblad 3 har direkte rettsvirkning ville det innebære en uavklart situasjon for mye av den hittil bevaringsregulerte bebyggelsen på Langestrand, da bare et fåtall bygninger er merket ut som bevaringsverdige, selv om området ellers har bevaringsskravur. Fremstillingen er i beste fall uklar og vekker undring. Vi mener det kan være riktig å merke enkeltbygninger slik det er gjort på kartblad 3, dersom hensikten er å underkaste dem en mer utførlig regulering enn de resterende bygningene. F.eks. 15

16 fordi de er mer autentiske og derfor bør omfattes av mer nøyaktige bestemmelser og føringer for bevaring, endring, materialbruk og tilbakeføring. I dette tilfellet er merkingen uheldig. Vi kan heller ikke forstå hvorfor Treschow Fritzøes områder omfattes av deleforbud all den tid området allerede i dag er oppdelt i mindre gårds og bruksnummer som antagelig er av relativt ny dato. Vi vil tro det ville tjent lokaldemokratiet om eiendommene ble spredt på ulike eierinteresser. Skulle bestemmelsen hatt noen mening burde den omfattet eiendommene på Langestrand og andre steder i byen hvor gamle eiendomsstrukturer er bevart. Vi kan heller ikke forstå hvorfor Treschow Fritzøes områder har fått betegnelsen kulturmiljøområde. Begrepet brukes ellers bare om kulturmiljøfredninger i slik sammenheng. Dessuten er det vanskelig å se at ikke Langestrand i sin helhet er en del av dette kulturmiljøet. Bruken av betegnelsen virker kunnskapsløs og anvendelsen bør underkastes logikk. Enda merkeligere er det at grensen til dette området er lagt midt i Langesgate. Det innebærer at militærets bygninger fra rundt 1808 faller utenfor, mens boligene på andre siden av gaten inkluderes. Vi kan ikke se logikken i dette. Heller ikke bak ønsket om å nedbygge kulturmiljømerket område. Paradoksalt nok er kartblad 3 utgangspunktet for å fastsette råd om ønsket utnyttelse av en del sentrale tomter i bevaringsområder. Her angis byggehøyder og utnyttelsesgrad på en egen liste i bestemmelsene. Midt i de mest bevaringsverdige områder forslås utnyttelse som ligger noe under de generelle bestemmelsene, men likevel av en størrelsesorden som vil kvele kulturminneverdiene i disse områdene. Områder som er spesielt hardt rammet er øvre Verkensgård, Kvartalene mellom Langesgate og Nedre Fritzøegate, Jegersborg, Laurvig Hospitals næromgivelser og Torstrands sjøfront. Fotomontasjene vi har laget til denne høringsuttalelsen er basert på utnyttelsen slik den er angitt til kartblad 3. Hadde vi benyttet kartblad 2 ville bildene sett enda verre ut. Det er et paradoks at disse bestemmelsene om utnyttelse tilknyttet kartblad 3 slås i hjel av generelle bestemmelser om større utnyttelsesgrad etter kartblad 2, arealformålskartet. Det er sistnevnte som etter vår oppfatning har den tyngste juridiske virkningen. Bestemmelsene som er knyttet til kartblad 3 er av varierende kvalitet. Generelt virker det som om bestemmelsene er hentet fra ulike planer utført i andre byer, deriblandt Bergen og Gjøvik. En slik ukritisk overføring til Larvik av bestemmelser laget for spesifikke forhold, blir raskt uhensiktsmessig. Når man f.eks. avkrever huseierne i bevaringsområder en generell meldeplikt ved utskifting av råtne kledningsbord vil det rimeligvis vekke mye harme i Larvik hvor de færreste bygninger i bevaringsområder har panel av en alder som gjør det rimelig fornuftig å hegne om den. Vi tror heller ikke kommunen er kompetent til å videreføre meldingene til noe fornuftig. Krav om riktig ny panel kan vanskelig innføres uten konkret kunnskap om den enkelte bygning og slik kunnskap eller kompetanse til å skaffe det, foreligger ikke i kommunen. En slik bestemmelse kunne med fordel knyttes til bygninger med svært autentisk ytre. Det krever imidlertid en analyse i forkant av planen. Vi er ellers av den oppfatning at materialbruk er et tema hvor sterkere styring er på sin plass. Bruk av høvlede materialer bør kunne pålegges i bevaringsområder. Et av de største problemene ved tilbakeføringer i dag er bruk av lodden, uhøvlet panel. Det bør også kunne stilles konkrete kvaliteteskrav til utførelse av vinduer og dører. Bestemmelser bør i større grad sikre kontinuitet i gamle byggetradisjoner og materialbruk. Skal bestemmelsene ha virkning må de være konkrete. Den eneste løsningen som også gir innbyggerne tilstrekkelig rettssikkerhet og forutsigbarhet er å nedfelle presise bestemmelser i reguleringsplan. På den måten kan også spesielle bygningsdeler beskyttes særskilt. 16

17 Vi mener også at kommunen selv må forplikte seg dersom slike bestemmelser skal gjennomføres. Man bør ikke ensidig legge forpliktelser på eiere uten å stille med konkret veiledning og kompetanse. Kompetent veiledning og tilrettelegging for riktig materialbruk er et minstemål av krav kommunen bør stille til seg selv. Vi er sterkt og grunnleggende uenige i planforslagets bestemmelse som innebærer at nybygg og tilføyelser i bevaringsområder skal være tilpasset i volum men gjenspeile moderne formuttrykk i detaljering. For det første er det ikke logisk mulig å fastslå at moderne uttrykk uteslutter pastisjer. Snarere tvertimot. Pastisjene uttrykker nettopp vår tid i mange byggefelt og de skiller seg forøvrig fra utgangspunktet ved at proporsjonene ikke gjenspeiler opprinnelig byggeskikks etasjehøyder, vindusformater, knevegger etc. Det er derfor umulig å bruke bestemmelsen med fornuft, slik den antagelig er tenkt. Slik kommunen legger opp til storstilt utbygging i sentrale bevaringsområder vil gjennomføring av bestemmelsen medføre at områdets karakter over kort tid endres fra overveiende historisk uttrykk til moderne boligfelt hvor den bevaringsverdige bebyggelsen underordnes nye tilføyelser og såkalt moderne formsprog. At arkitekter i dag stort sett ikke behersker tradisjonelt formsprog er ingen grunn til å gi etter for det enklere valg det er å la arkitektene formgi slik de er vant til. Munken kino er et godt eksempel på tilpasset volum og kontrast og sin tids stil i uttrykket. Etter få år er estetikernes vurdering gammeldags og generelt ansett som lite heldig. Bestemmelsen baserer seg antagelig på en misforståelse av Veneziacharterets ordlyd etter den opprinnelige norske oversettelsen utført av Hansteen. Oversettelsen vred ordlyden langt over i retning av motstand mot tilpasning i uttrykket. En ny oversettelse har lenge ligget ute til høring. Den modifiserer kraftig den eldre oversettelsens ordlyd i retning av å fremheve tilpasning som riktig løsning i bevaringssammenhenger. Alle som har praktisk erfaring med restaurering har erfart hvor mislykket den ekstreme tolkningen i retning av å pålegge kontrast er. Munkens tilbygg i Larvik er et kjerneeksempel på hvordan det går om man tar den eldre oversettelsen til følge. Tidligere seniorrådgiver Jan Anderssen hos Riksantikvaren skrev om denne problematikken at ettertiden aldri spør om et byggverk er utført i sin tids stil, men om det er vellykket arkitektur. I den sammenhengen tegnet han en ny vaktstue til Akershus festning som pastisj. Kommunen misforstår problemstillingen og legger opp til føringer som vil utradere bevaringsområders egenart over tid. Bestemmelsen som krever arkitektkompetanse for å levere byggesakstegninger til kommunen, kan etter vår oppfatning oppfattes som en nedvurdering av huseiere, snekkere og byggmestere og en urealistisk overvurdering av arkitektstanden. Ønsker man å gjennomføre modernitetsprinsippet i historiske områder er bestemmelsen forståelig, men ønsker man å imøtekomme gleden og opplevelsen av kulturmiljøene, er bestemmelsen nedbrytende. Arkitekter flest har overhode ikke, eller svært liten kompetanse innen kulturminnevern og byggeskikkshistorie. Et godt eksempel er eier av Kullveien 5 på Langestrand som fikk avslag på arkitekttegnet tilbygg 17

18 i fylkeskommunens fagavdeling, men godkjennelse da eier tegnet om selv og fikk til en god tilpasning i tråd med husets karakter. Bestemmelsen kan forstås ut fra kommunedelplanens generelle tendens til å sette estetikk og utvikling foran kulturminnevern og bestemmelsen vil ha en fremmedgjørende effekt både på eiere og bevaringsområdene. Vi kan ikke forstå hvordan kulturminnevern kan bli bra uten at man først og fremst henvender seg til eierne. Likeledes er de detaljerte bestemmelsene for utforming av fellesrom i sentrum ødeleggende for et levende miljø og individuelle uttrykk. Slik ensretting bør kunne gjennomføres i helt spesielle områder i forbindelse med spesielle prosjekter, men vil om de gjennomføres generelt uten hensyn til sammenheng, medføre motstand og mangel på individuelle ytringer og uttrykk. Et levende sentrum avhenger også av mangfold og fantasi og det legger ikke byplanforslaget opp til å tillate. Det kunne være fint å få til en historisk fargesetting av et gateløp eller område, men kommunens forslag om å ensrette et område med jugendbebyggelse i mur, virker hverken praktisk eller prioriteringsmessig gjennomtenkt. I følge kulturminneanalysen var disse jugendbygningene i utgangspunktet umalt og bør tilbakeføres til de,t der det er mulig. Vi har mer tro på å utarbeide prospekter med konkrete forslag for deretter å få gårdeierne med på en plan for tilbakeføring. Det krever naturligvis kompetanse og innsats fra kommunens side i forkant. Vi opplever sammensetningen av bestemmelser som i stor grad ansvarsfraskrivelse fra kommunens side, kombinert med pålegg på eierne. Det mener vi er en uklok fremgangsmåte som ikke tjener kulturminnevernet. Vi kan ikke se at bestemmelsene kommunen foreslår løser Larviks spesifikke problemer, men i stor grad heller fører de til konflikter med huseierne. Noen av bestemmelsene er helt greie, men det er uansett utilfredsstillende at bestemmelser som er ment å ivareta kulturminner i realiteten legges til en del av kommunedelplanen som har mindre effekt. Et minstemål må være at bestemmelsene knyttes til arealformålskartets byggeområdekategori, og det bør foreslås båndlegging for bevaringsregulering etter PBL slik at kommunen forplikter seg reelt til å gjennomføre en demokratisk reguleringsplanprosess som gir folk flest mulighet til innflytelse og medvirkning. Vi minner om at deltagelse og oppslutning fra innbyggerne er et vesentlig premiss for å vellykket iverksette og bruke en bevaringsplan. Veneziacharteret påpeker at innbyggermedvirkning er en vesentlig bestanddel av ivaretagelsen av historiske områder. Vi kan ikke se at kommunen legger opp til å møte innbyggerne og huseierne, derimot legges det stor vekt på arkitekter ol. Konklusjon: Fortidsminneforeningen mener de ulike kartene må bringes i overensstemmelse med hverandre. Kartene må renskes for irrelevant eller forledende informasjon. Alle forhold som skal ha direkte rettsvirkning må gjennom korrekte formål og underformål innarbeides på arealformålskart som tilknyttes bestemmelser. Andre kart bør kalles illustrasjonskart eller temakart. Det må redegjøres utføring og klart for konsekvensene av kart og bestemmelser slik at innbyggere og politikere forstår hva de har fått seg forelagt. Bestemmelsene må lages slik at de blir et bedre svar på Larviks spesifikke problemer. Bestemmelser må bedre ivareta bevaring av materielle forhold og unngå unødvendig detaljstyring. Kulturminnevernets fokus må endres til å prioritere eierne. Kulturminnevernet må unngå holdninger som oppfattes ovenfra og ned. Fortettingsproblematikken må tas alvorlig og innarbeides. 18

19 Gjennomgang av områder. Konsekvenser for kulturminner og miljøer SJØFRONTEN LARVIKS SJØFRONT ER VERKS- OG SJØFARTSBYENS HISTORISKE ANSIKT MOT VERDEN. SOM ET AMFITEATER KRONET AV EN GRØNN BØKESKOG KLATRER BEBYGGELSEN OPPOVER BENKERADENE. SOM I ET AMFITEATER ER DE FLESTE NATURLIGE HOVEDFORBINDELSER PÅ TVERS. TERRENGETS STIGNING MEDFØRTE STERK BETONING AV TVERRFORBINDELSER FREMFOR AKSER OVENFRA OG NED MOT SJØEN. STORGATENS REKKE MED PATRISIERHUS MØTTE DE SJØFARENDE. MED JERNBANEN BLE DEN UMIDDELBARE FORBINDELSEN TIL HAVET BRUTT OG SENERE BLE FERGENS FASILITETER EN MINDRE VISUELL BARRIERE. TIL I DAG ER LARVIKS SJØFRONT VISUELT ÅPEN OG STORGATENS BUE KAN SANSES FRA ALLE DENS STÅSTEDER. KOMMUNENS VISJON OM EN NY BYDEL I SJØEN FORAN STORGATEN LEGGER VIKTIGE HISTORISKE FORBINDELSER DØDE FOR ALL FREMTID. ER DET DETTE VI VIL MED LARVIK? Først en historisk fremstilling av sjøfronten, deretter Torps visjon, så en gjennomgang av plankartene før konklusjonen trekkes! HISTORISK FREMSTILLING Over: Fremstilling av Larviks sjøfront anno Rekken med patrisierhus til venstre eksisterer fremdeles intakt. resten av buen er i behold men ispedd nyere bebyggelse.til venstre: Rørdams kart over Larvik fra Legg merke til gatenettet. Tverraksene er viktigst og mest utviklet. Senere er det opstått naturlige forbindelser nedover, men topografien har lagt opp til et amfiteaters benkerad-betoning 19

20 Over: dagens situasjon er tegnet inn som sort markering i sjøfronten. Det er bygningsmasse i front av Storgaten, men ikke mer enn at Storgaten fortsatt dominerer sjøfronten.til venstre: dagens utfyllinger er tegnet inn som grå markering med bygninger i sort. Sjøfronten fremstår fortsatt åpen. Over: Kommunedelplanens forslag til utfylling og utbygging foran Storgaten tetter igjen gamle Larvik. Til venstre: Tegnet inn på kart som grå utfylling og sort for bygg. Den historiske sjøfronten er borte. 20

Kommunens verktøy for ivaretakelse av kulturminner Aida Strand, Drammen kommune, Byplan

Kommunens verktøy for ivaretakelse av kulturminner Aida Strand, Drammen kommune, Byplan Kommunens verktøy for ivaretakelse av kulturminner 05.03.2019 Aida Strand, Drammen kommune, Byplan Kulturminner, historikken 1960-tallet Diskusjon om tårnbygningene 1970-tallet Tanker om bevaring og betydningen

Detaljer

Hvilke muligheter har kommunen for å styre utviklingen for eksisterende fritidsboliger og boliger i LNF-områdene uten dispensasjonsbehandling?

Hvilke muligheter har kommunen for å styre utviklingen for eksisterende fritidsboliger og boliger i LNF-områdene uten dispensasjonsbehandling? Fylkesmannen i Oppland og Oppland fylkeskommune ser at det kan være ønskelig å legge klare rammer for spredte boliger og fritidsboliger som i kommuneplanens arealdel ligger i LNFområdene. Hensyn som klarhet,

Detaljer

Vedtak om utlegging til offentlig ettersyn - forslag til detaljregulering for Grand hotell, kvartal 23, Sentrum

Vedtak om utlegging til offentlig ettersyn - forslag til detaljregulering for Grand hotell, kvartal 23, Sentrum Delegasjonsvedtak i plansak Dato Løpenr. Arkivsaksnr. Arkiv 30.06.2015 47623/2015 2011/4569 L12 Byplankontoret Vedtak om utlegging til offentlig ettersyn - forslag til detaljregulering for Grand hotell,

Detaljer

Utfordringer med planbestemmelser

Utfordringer med planbestemmelser Utfordringer med planbestemmelser Hvorfor dette temaet? Berører alle i salen kommunen utvikler planer kommunen behandler innsendte planer kommunen tolker foreliggende planer gjennom byggesøknader i samsvar

Detaljer

Saksframlegg. Utvalg Utvalgssak Møtedato Komite plan. Behandling av planforespørsler i strid med kommuneplanens arealdel

Saksframlegg. Utvalg Utvalgssak Møtedato Komite plan. Behandling av planforespørsler i strid med kommuneplanens arealdel STJØRDAL KOMMUNE Arkiv: 141 Arkivsaksnr: 2015/4946-1 Saksbehandler: Geir Aspenes Saksframlegg Utvalg Utvalgssak Møtedato Komite plan Behandling av planforespørsler i strid med kommuneplanens arealdel Rådmannens

Detaljer

Intern korrespondanse

Intern korrespondanse BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer Intern korrespondanse Til: Byrådsavdeling for byutvikling, klima og miljø Saksnr.: 201301526/325 Emnekode: ESARK-03 Kopi til:

Detaljer

Byutvikling med kvalitet -

Byutvikling med kvalitet - Byutviklingsforum Drammen 6. desember 2010 Byutvikling med kvalitet - Hva er nødvendig og ønskelig kvalitet på prosjekter i sentrum? Bjørn Veirud - Byplan Hensikten med dette innlegget HAR VI FELLES OPPFATNINGER

Detaljer

SAKSFRAMLEGG. Saksb: Inger Narvestad Anda Arkiv: PLID 2012 003 12/162-21 Dato: 22.01.2013

SAKSFRAMLEGG. Saksb: Inger Narvestad Anda Arkiv: PLID 2012 003 12/162-21 Dato: 22.01.2013 RENNESØY KOMMUNE SAKSFRAMLEGG Saksb: Inger Narvestad Anda Arkiv: PLID 2012 003 12/162-21 Dato: 22.01.2013 DETALJREGULERING FOR DEL AV LAUGHAMMAREN, ASKJE PLANID: 2012 003 INNSTILLING TIL 2. GANGS BEHANDLING

Detaljer

FORTIDSMINNEFORENINGEN VESTFOLD AVDELING

FORTIDSMINNEFORENINGEN VESTFOLD AVDELING Sandefjord kommune Sandefjord /Tønsberg, 6.11.06 Arealplanavdelingen Pb 2025 3247 SANDEFJORD Kommentar til det foreliggende forslag til reguleringsplan for Storgata 7 og Rådhusgata 10. A. Linaae-gården

Detaljer

Sør-Trøndelag fylkeskommune Areal og miljø Nyere tids kulturminner. Nytten av en kulturminneplan?

Sør-Trøndelag fylkeskommune Areal og miljø Nyere tids kulturminner. Nytten av en kulturminneplan? Sør-Trøndelag fylkeskommune Areal og miljø Nyere tids kulturminner Nytten av en kulturminneplan? Problemstilling Kunnskaps- og kompetansemangel og holdningen gir betydelige ressurskrevende utfordringer

Detaljer

1 Om Kommuneplanens arealdel

1 Om Kommuneplanens arealdel 1 Om Kommuneplanens arealdel 1. 1 Planens dokumenter Kommuneplanens arealdel 2013-2022 består av tre dokumenter. Figuren beskriver hvordan de virker og sammenhengen mellom dem. Planbeskrivelse Plankart

Detaljer

RENDALEN KOMMUNE - KOMMUNEPLANENS AREALDEL OFFENTLIG ETTERSYN

RENDALEN KOMMUNE - KOMMUNEPLANENS AREALDEL OFFENTLIG ETTERSYN Saknr. 4577/10 Ark.nr. 142. Saksbehandler: Hanne Thingstadberget RENDALEN KOMMUNE - KOMMUNEPLANENS AREALDEL 2010-2022 - OFFENTLIG ETTERSYN Fylkesrådets innstilling til vedtak: Fylkesrådet slutter seg til

Detaljer

Forslag til endring av reguleringsplan for Granittlia - 1. gangsbehandling etter 12-10, 11 i plan- og bygningsloven

Forslag til endring av reguleringsplan for Granittlia - 1. gangsbehandling etter 12-10, 11 i plan- og bygningsloven NEDRE EIKER KOMMUNE Samfunnsutvikling Saksbehandler: Ole Christian Øvrebø L.nr.: 3508/2018 Arkivnr.: 20160001/L13 Saksnr.: 2016/386 Utvalgssak Forslag til endring av reguleringsplan for Granittlia - 1.

Detaljer

Saksframlegg. Saksb: Øyvind Nyfløt Arkiv: PLAN 2014p190e05 14/ Dato: REGULERINGSPLAN FOR KVARTAL 23B / TINGHUSKVARTALET - KLAGE

Saksframlegg. Saksb: Øyvind Nyfløt Arkiv: PLAN 2014p190e05 14/ Dato: REGULERINGSPLAN FOR KVARTAL 23B / TINGHUSKVARTALET - KLAGE Lillehammer kommune Saksframlegg Saksb: Øyvind Nyfløt Arkiv: PLAN 2014p190e05 14/5742-54 Dato: 03.03.2016 REGULERINGSPLAN FOR KVARTAL 23B / TINGHUSKVARTALET - KLAGE Vedlegg: 1. Reguleringsplan for kvartal

Detaljer

Reguleringsplan for E134 Bergmannsgata - Hasbergtjerndalen - Steglet, Kongsberg kommune - begrenset høring - løsning av innsigelse

Reguleringsplan for E134 Bergmannsgata - Hasbergtjerndalen - Steglet, Kongsberg kommune - begrenset høring - løsning av innsigelse UTVIKLINGSAVDELINGEN Kongsberg kommune Att. Jorunn Skram Postboks 115 3602 KONGSBERG Vår dato: 14.06.2019 Vår referanse: 2017/12651-24 Vår saksbehandler: Deres dato: Deres referanse: Kjersti Morseth Hallerud,

Detaljer

VURDERING AV UTTALELSER VED BEGRENSET HØRING AV PLANFORSLAG PlanID: 0605_431. Områderegulering Hønefoss

VURDERING AV UTTALELSER VED BEGRENSET HØRING AV PLANFORSLAG PlanID: 0605_431. Områderegulering Hønefoss August 2019 Liste over uttalelser VURDERING AV UTTALELSER VED BEGRENSET HØRING AV PLANFORSLAG PlanID: 0605_431 Områderegulering Hønefoss Nr Navn Dato 1 Statens vegvesen 29.5.19 2 Bane NOR 16.6.19 3 Miljørett

Detaljer

SAMLET SAKSFRAMSTILLING

SAMLET SAKSFRAMSTILLING Side 1 av 5 Arkivsak: 14/1606 SAMLET SAKSFRAMSTILLING SAMLET SAKSFRAMSTILLING - FORESPØRSEL OM OPPSTART AV REGULERINGSARBEID FOR DELER AV KVARTAL 40 - GNR. 173/153 OG 154- Saksbehandler: Tone Refsahl Arkiv:

Detaljer

SAKSFRAMLEGG. Deres ref.: Vår ref.: Saksbehandler: Dato: 15/1060 /28781/15-PLNID Else Karlstrøm Minde 19.06.2015. Telefon: 77 79 04 20

SAKSFRAMLEGG. Deres ref.: Vår ref.: Saksbehandler: Dato: 15/1060 /28781/15-PLNID Else Karlstrøm Minde 19.06.2015. Telefon: 77 79 04 20 SAKSFRAMLEGG Deres ref.: Vår ref.: Saksbehandler: Dato: 15/1060 /28781/15-PLNID Else Karlstrøm Minde 19.06.2015 0000 Telefon: 77 79 04 20 Saken skal behandles i følgende utvalg: X Byrådet Byutviklingskomité

Detaljer

Behandles av utvalg: Møtedato Utvalgssaksnr Utvalg for byutvikling /09 OMRÅDEREGULERING OG DETALJREGULERING. ORIENTERINGSSAK.

Behandles av utvalg: Møtedato Utvalgssaksnr Utvalg for byutvikling /09 OMRÅDEREGULERING OG DETALJREGULERING. ORIENTERINGSSAK. SANDNES KOMMUNE - RÅDMANNEN Arkivsak Arkivkode Saksbehandler Arealplansjef : 200905069 : E: L40 &13 : Oddbjørn Fosså : Espen Ekeland Behandles av utvalg: Møtedato Utvalgssaksnr Utvalg for byutvikling 09.12.2009

Detaljer

REGIONAL PLAN FOR ATTRAKTIVE BYER OG TETTSTEDER I OPPLAND. UTLEGGING TIL OFFENTLIG ETTERSYN.

REGIONAL PLAN FOR ATTRAKTIVE BYER OG TETTSTEDER I OPPLAND. UTLEGGING TIL OFFENTLIG ETTERSYN. Regionalenheten Arkivsak-dok. 201307440-186 Saksbehandler Per Erik Fonkalsrud Saksgang Fylkesutvalget Møtedato REGIONAL PLAN FOR ATTRAKTIVE BYER OG TETTSTEDER I OPPLAND. UTLEGGING TIL OFFENTLIG ETTERSYN.

Detaljer

fremgår det heller ikke at det er et arealbrukskart som er lagt ut tilhøring. Følgelig oppfattes det som et slags temakart for arealbruk.

fremgår det heller ikke at det er et arealbrukskart som er lagt ut tilhøring. Følgelig oppfattes det som et slags temakart for arealbruk. Tillegg til og revisjon av høringsuttalelse fra Fortidsminneforeningens Vestfold avdeling til revidert kommunedelplan for Larvik sentrum. Vår dato 4.05.2006 Det reviderte forslaget til kommunedelplan for

Detaljer

Dette er. Grandkvartalet

Dette er. Grandkvartalet Dette er Grandkvartalet Grandkvartalet vil gjøre vandringen mellom Torget og indre havn til en opplevelse. Ta Prinsegata tilbake Larviks gamle hovedgate revitaliseres med butikker i gateplan og varierende

Detaljer

SAMLET SAKSFRAMSTILLING

SAMLET SAKSFRAMSTILLING Side 1 av 7 Arkivsak: 10/3036-32 SAMLET SAKSFRAMSTILLING ENDRING AV REGULERINGSPLAN FOR KVARTAL 26 OG 28 - SLUTTBEHANDLING Saksbehandler: Johanne Aasnæs Sørum Arkiv: PLN 064001 Saksnr.: Utvalg Møtedato

Detaljer

Arealforvaltning etter plan- og bygningsloven

Arealforvaltning etter plan- og bygningsloven Arealforvaltning etter plan- og bygningsloven Kurs for reinbeitedistriktene Stabbursnes/Varangerbotn 11. og 13 august 2015 Plan- og bygningsloven Samfunnets system for saksbehandling og vedtak om omdisponering

Detaljer

Varsel om endring av reguleringsplan for:- MJ Storgata 2-6

Varsel om endring av reguleringsplan for:- MJ Storgata 2-6 «MOTTAKERNAVN» «ADRESSE» «POSTNR» «POSTSTED» «UTLANDSADRESSE» Samfunnsutvikling Saksbehandler: Steen Jacobsen Direkte tlf.: 32 23 26 04 Dato: 03.01.2017 L.nr. 293/2017 Arkiv: 2016/5588-20160011/L13 «KONTAKT»

Detaljer

SAKSFREMLEGG. Formannskapet Presisering/endring av enkelte planbestemmelser i kommuneplanens arealdel

SAKSFREMLEGG. Formannskapet Presisering/endring av enkelte planbestemmelser i kommuneplanens arealdel SAKSFREMLEGG Saksnummer (ESA): 16/4353 Organ Møtedato Formannskapet 18.06.2019 Presisering/endring av enkelte planbestemmelser i kommuneplanens arealdel 2015-2027 Rådmannens forslag til vedtak Forslag

Detaljer

BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer PLANKRAV TOLKNING AV KOMMUNEPLANEN PKT 1

BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer PLANKRAV TOLKNING AV KOMMUNEPLANEN PKT 1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer Notat Utarbeidet av Bjørn Bertelsen Dato: 22.07.2014 Saksnr.: 201422078/1 Emnekode: EBYGG - 5210 PLANKRAV TOLKNING AV KOMMUNEPLANEN

Detaljer

Advokatfirmaet Alver AS Side 1 av 6. Emne: Øvre Ålslia Regulering, oppsummering av momenter etter møte med Lillehammer kommune

Advokatfirmaet Alver AS Side 1 av 6. Emne: Øvre Ålslia Regulering, oppsummering av momenter etter møte med Lillehammer kommune Advokatfirmaet Alver AS Side 1 av 6 Notat Til: Ole Kristian Kirkerud Att.: Kopi til: Planråd v/ole Jakob Reichelt Fra: Richard Søfteland Jensen Dato: 18. oktober 2012 Emne: Øvre Ålslia Regulering, oppsummering

Detaljer

KOMMUNEDELPLAN FOR KULTURMINNER OG KULTURMILJØER. Byggeområder med verneverdige kulturminner og -miljøer (pbl 20-4 første ledd nr 1)

KOMMUNEDELPLAN FOR KULTURMINNER OG KULTURMILJØER. Byggeområder med verneverdige kulturminner og -miljøer (pbl 20-4 første ledd nr 1) KOMMUNEDELPLAN FOR KULTURMINNER OG KULTURMILJØER Bestemmelser og retningslinjer Generelt Disse bestemmelsene og retningslinjene gjelder for områdene med verneverdige kulturminner og miljøer (herunder også

Detaljer

Reguleringsbestemmelser i praksis

Reguleringsbestemmelser i praksis Reguleringsbestemmelser i praksis Langesund 8. november 2017 Fredrik Holth Reguleringsbestemmelser i praksis 1 Reguleringsplaner Reguleringsbestemmelser i praksis 2 Reguleringsplan Forslag til ny kart-

Detaljer

SAKSFRAMLEGG NY SLUTTBEHANDLING AV DETALJREGULERING OTTERSBO IV - PLANID

SAKSFRAMLEGG NY SLUTTBEHANDLING AV DETALJREGULERING OTTERSBO IV - PLANID Arkiv: L12-5036/2019 Dato: 11.04.2019 Saksbehandler: Bitte Paulsen-Aukan SAKSFRAMLEGG Saksnr Utvalg Møtedato 19/18 Planutvalget - Ørland kommune 15.05.2019 19/28 Kommunestyret - Ørland kommune 23.05.2019

Detaljer

Detaljreguleringsplan for Haugen - utlegging til offentlig ettersyn.

Detaljreguleringsplan for Haugen - utlegging til offentlig ettersyn. Arkivsak. Nr.: 2012/3893-14 Saksbehandler: Pål Gauteplass Saksframlegg Utvalg Utvalgssak Møtedato Hovedutvalg Natur 40/13 24.06.2013 Detaljreguleringsplan for Haugen - utlegging til offentlig ettersyn.

Detaljer

LOVGIVNING. Overordnet kommunal planlegging reguleres av: Plan- og bygningsloven (PBL) Kommuneloven. Planstrategi Kommuneplan(er)

LOVGIVNING. Overordnet kommunal planlegging reguleres av: Plan- og bygningsloven (PBL) Kommuneloven. Planstrategi Kommuneplan(er) LOVGIVNING Overordnet kommunal planlegging reguleres av: Plan- og bygningsloven (PBL) Planstrategi Kommuneplan(er) Kommuneloven Økonomiplan Årsbudsjett Årsregnskap/årsberetning Plansløyfen PBL lovens formål

Detaljer

1.0 GRUNNLEGGENDE FORHOLD

1.0 GRUNNLEGGENDE FORHOLD KOMMUNEDELPLAN ALDERSUNDET 1.0 GRUNNLEGGENDE FORHOLD 1.1 PLANINNHOLD Arealdelen består av : - Arealplankart over Aldersundet M=1:8 000 - Planinnhold, arealbrukskategorier og bestemmelser - Beskrivelse

Detaljer

Planstrategi for Kvitsøy kommune

Planstrategi for Kvitsøy kommune Planstrategi for Kvitsøy kommune Kommunal planstrategi er et hjelpemiddel for kommunen til å fastlegge planarbeidet som skal utføres 4 år frem i tid. Innhold 1. Innledning s 3 2. Plansystemet i Kvitsøy

Detaljer

HVA ER OMRÅDEUTNYTTELSE

HVA ER OMRÅDEUTNYTTELSE Oppdragsgiver: Oppdrag: 608459-02 Hval søndre - regulering Dato: 20.03.2018 Skrevet av: Esben Rude Kvalitetskontroll: Asbjørn Ellingsen HVAL SØNDRE - OMRÅDEUTNYTTELSE INNHOLD 1 2 3 4 5 Hva er områdeutnyttelse...

Detaljer

Utvalg Utvalgssak Møtedato Hovedutvalg Natur

Utvalg Utvalgssak Møtedato Hovedutvalg Natur Arkivsak. Nr.: 2012/2417-14 Saksbehandler: Pål Gauteplass Saksframlegg Utvalg Utvalgssak Møtedato Hovedutvalg Natur Reguleringsplan for Kjerknesvågen Rådmannens forslag til vedtak 1. Hovedutvalg natur

Detaljer

Statlig planbestemmelse for lokalisering av kjøpesentre og handel

Statlig planbestemmelse for lokalisering av kjøpesentre og handel Utkast til Statlig planbestemmelse for lokalisering av kjøpesentre og handel Fastsatt ved kgl. res. av xx. xx 2013, jf. plan- og bygningsloven av 27. juni 2008, 6-3. 1. Formål Formålet med bestemmelsen

Detaljer

Reguleringsplan aktuelle temaer

Reguleringsplan aktuelle temaer Reguleringsplan aktuelle temaer Tone Hau Steinnes Rådgiver Tema Fylkesmannens rolle i reguleringssaker Begrunnelse for valg av alternativ Plankrav i plan- og bygningslovgivningen Fylkesmannens rolle i

Detaljer

FAUSKE KOMMUNE. JournalpostID: 17/4767 Arkiv sakid.: 16/11084 Saksbehandler: Jan-Erik Johansen

FAUSKE KOMMUNE. JournalpostID: 17/4767 Arkiv sakid.: 16/11084 Saksbehandler: Jan-Erik Johansen SAKSPAPIR FAUSKE KOMMUNE JournalpostID: 17/4767 Arkiv sakid.: 16/11084 Saksbehandler: Jan-Erik Johansen Sak nr. Dato 033/17 Plan- og utviklingsutvalg 18.04.2017 031/17 Kommunestyre 11.05.2017 Detaljregulering

Detaljer

Saksbehandler: Viktoria Hamran Fjellbekk Arkiv: PLAID 367 Arkivsaksnr.: 15/ Dato:

Saksbehandler: Viktoria Hamran Fjellbekk Arkiv: PLAID 367 Arkivsaksnr.: 15/ Dato: DRAMMEN KOMMUNE SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Viktoria Hamran Fjellbekk Arkiv: PLAID 367 Arkivsaksnr.: 15/2139-17 Dato: 11.03.16 113/428 m. fl. Nedre Storgate 61, 61b og Engene 74 - Detaljreguleringsplan

Detaljer

Kommuneplanens arealdel 2016-2050 forslag til planprogram

Kommuneplanens arealdel 2016-2050 forslag til planprogram Kommuneplanens arealdel 2016-2050 forslag til planprogram Vedtak i Planutvalget i møte 11.11.15, sak 66/15 om å varsle oppstart av planarbeid og om forslag til planprogram til høring og offentlig ettersyn.

Detaljer

GREGUS GATE 9 A KLAGESAKSBEHANDLING ETTER AVSLAG, SØKNAD OM TILLATELSE TIL TILTAK FOR SKIFTING AV VINDUER

GREGUS GATE 9 A KLAGESAKSBEHANDLING ETTER AVSLAG, SØKNAD OM TILLATELSE TIL TILTAK FOR SKIFTING AV VINDUER Saksframlegg GREGUS GATE 9 A KLAGESAKSBEHANDLING ETTER AVSLAG, SØKNAD OM TILLATELSE TIL TILTAK FOR SKIFTING AV VINDUER Arkivsaksnr.: 09/25464 Saksbehandler: Linda Evensen Tiltakshaver: Svartlamoen Boligstiftelse

Detaljer

Detaljregulering - Del av Grans bryggeri - Gbnr 117/124 - Sluttbehandling

Detaljregulering - Del av Grans bryggeri - Gbnr 117/124 - Sluttbehandling PLANID - 20170005, PLANNAVN - Del Arkiv: av Grans bryggeri, GBNR - 117/124, FE - 611, FA - L13 Arkivsak: 17/3369-32 Maria Sundby Saksbehandler: Haugen Dato: 26.10.2017 Saksframlegg Saksnr. Utvalg Møtedato

Detaljer

Lovlige og presise planbestemmelser

Lovlige og presise planbestemmelser Lovlige og presise planbestemmelser Smartkommunesamling 6. september 2017 Helge Fosså Plan, Sandnes kommune Hjemmel for planbestemmelser (Reguleringsplan) Hjemmel er plan. og bygningslovens 12-7 Bestemmelsen

Detaljer

SAKSFREMLEGG. Saksnummer: 15/ Arkiv: PLNID Saksbehandler: Reidar Andre Olsen KLAGE PÅ VEDTATT REGULERINGSPLAN FOR BOSSEKOP BRYGGE

SAKSFREMLEGG. Saksnummer: 15/ Arkiv: PLNID Saksbehandler: Reidar Andre Olsen KLAGE PÅ VEDTATT REGULERINGSPLAN FOR BOSSEKOP BRYGGE SAKSFREMLEGG Saksnummer: 15/5587-4 Arkiv: PLNID 20110012 Saksbehandler: Reidar Andre Olsen Sakstittel: KLAGE PÅ VEDTATT REGULERINGSPLAN FOR BOSSEKOP BRYGGE Planlagt behandling: Planutvalget Administrasjonens

Detaljer

Byen som arena for verdiskaping. Hammerdalen i Larvik

Byen som arena for verdiskaping. Hammerdalen i Larvik Byen som arena for verdiskaping Hammerdalen i Larvik Dagens klassiker var gårsdagens innovasjon. Kreativitet handler ikke bare om å skape noe nytt, men også om å ivareta og bruke det gamle på en god måte.

Detaljer

Sandnes kommune innsigelse til reguleringsplan for sentrumskvartal i Sandnes sentrum

Sandnes kommune innsigelse til reguleringsplan for sentrumskvartal i Sandnes sentrum Statsråden Fylkesmannen i Rogaland Postboks 59 4001 STAVANGER Deres ref 213/4122 Vår ref 17/1429-5 Dato 18. juli 2017 Sandnes kommune innsigelse til reguleringsplan for sentrumskvartal i Sandnes sentrum

Detaljer

FYLKESMANNEN I NORD-TRØNDELAG Kommunal- og administrasjonsavdelingen

FYLKESMANNEN I NORD-TRØNDELAG Kommunal- og administrasjonsavdelingen FYLKESMANNEN I NORD-TRØNDELAG Kommunal- og administrasjonsavdelingen Deres ref.: Vår dato: 27.02.2009 Saksbehandler: Wenche Sjaastad Johnsson Vår ref.: 2008/6508 Arkivnr: 423.1 Nord-Trøndelag Fylkeskommune

Detaljer

Lunner kommune vedtar KIME-planen , datert 15. november 2016.

Lunner kommune vedtar KIME-planen , datert 15. november 2016. Arkivsaksnr.: 16/299 Lnr.: 21124/16 Ark.: 144 Saksbehandler: avdelingsleder Guri Kjærem Kommunedelplan for Klima, infrastruktur, miljø og eiendom 2017-2020 Revisjon Lovhjemmel: Rådmannens innstilling:

Detaljer

Forholdet til kommuneplanen, valg av plantype, plankrav, planbeskrivelse, samarbeid og medvirkning. Fagdag i reguleringsplanlegging Bergen

Forholdet til kommuneplanen, valg av plantype, plankrav, planbeskrivelse, samarbeid og medvirkning. Fagdag i reguleringsplanlegging Bergen Forholdet til kommuneplanen, valg av plantype, plankrav, planbeskrivelse, samarbeid og medvirkning Fagdag i reguleringsplanlegging Bergen 10.05.2016 Krav om reguleringsplan Kommuneplanens arealdel Men

Detaljer

Planinitiativ til reguleringsplan: Detaljregulering for Holt skole

Planinitiativ til reguleringsplan: Detaljregulering for Holt skole Planinitiativ til reguleringsplan: Detaljregulering for Holt skole Forslagsstiller Eiendommer/grunneiere Rælingen kommune Eier av Holt skole (gnr.97/bnr.22) Grunneier av området rundt Holt skole (gnr.97/bnr.1)

Detaljer

Forslag til ny kommuneplan i Oslo

Forslag til ny kommuneplan i Oslo Forslag til ny kommuneplan i Oslo Oslo mot 2030 Smart, trygg og grønn v/ Stig L. Bech og Henrik Rudene Taubøll Advokatfirmaet BA-HR 14. oktober 2014 Om ny kommuneplan - Overordnet plan for Oslo, jf. plan-

Detaljer

FYLKESRÅDMANNEN Regionalutviklingsavdelingen LINK arkitektur AS Kvitsøygata 10 4014 STAVANGER 15.05.2013 Deres ref.: Saksbehandler: Lars Olav Tjeldflaat Saksnr. 13/7596-5 Direkte innvalg: 51 51 66 59 Løpenr.

Detaljer

Saksframlegg. Søknad om dispensasjon for riving av garasje og bygging av ny enebolig - 16/122 - Øygarden

Saksframlegg. Søknad om dispensasjon for riving av garasje og bygging av ny enebolig - 16/122 - Øygarden Søgne kommune Arkiv: 16/122 Saksmappe: 2015/3585-7008/2016 Saksbehandler: Øystein Sørensen Dato: 15.02.2016 Saksframlegg Søknad om dispensasjon for riving av garasje og bygging av ny enebolig - 16/122

Detaljer

Rådmannens innstilling:

Rådmannens innstilling: Arkivsaksnr.: 13/1714-7 Arkivnr.: GNR 98/33 Saksbehandler: byggesaksbehandler, Anne Elisabeth Låveg 98/33 - KLAGE PÅ AVSLAG (DS FSKAP 270/13) OM SØKNAD OM DISPENSASJON FRA TEK 10 FOR IKKE Å TILRETTELEGGE

Detaljer

Ny plan og bygningslov plandelen

Ny plan og bygningslov plandelen Ny plan og bygningslov plandelen Tema i presentasjonen: Hvem vil merke en ny lov? Kommunal planlegging Kommuneplanen Reguleringsplaner Krav til planbeskrivelse Dispensasjoner Regional planlegging Interkommunal

Detaljer

Byggeskikk og byggehøyder. Bevisstgjøring Drøftinger og diskusjoner Prioriteringer

Byggeskikk og byggehøyder. Bevisstgjøring Drøftinger og diskusjoner Prioriteringer Arbeidsmøte i planutvalget 30.08.12 Byggeskikk og byggehøyder Bevisstgjøring Drøftinger og diskusjoner Prioriteringer Utarbeidelse av retningslinjer og føringer Byggeskikk og byggehøyder Utgangspunkt:

Detaljer

Dispensasjon til boligformål i LNFRområder

Dispensasjon til boligformål i LNFRområder Foto: Grethe Lindseth Dispensasjon til boligformål i LNFRområder Særlig om begrunnelse av vedtak Trine Gevingås, seniorrådgiver/jurist Fylkesmannen i Sør-Trøndelag 2 Tillatelse til boligformål i LNFR-områdene

Detaljer

Saksnr.: /22 Saksbeh.: SOJA Til: Byrådsavdeling for byutvikling Kopi til: Fra: Etat for byggesak og private planer Dato:

Saksnr.: /22 Saksbeh.: SOJA Til: Byrådsavdeling for byutvikling Kopi til: Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: BERGEN KOMMUNE Byutvikling/Etat for byggesak og private planer Fagnotat Saksnr.: 201528773/22 Saksbeh.: SOJA Til: Byrådsavdeling for byutvikling Kopi til: Fra: Etat for byggesak og private planer Dato:

Detaljer

Rikspolitisk bestemmelse om kjøpesentre

Rikspolitisk bestemmelse om kjøpesentre Rikspolitisk bestemmelse om kjøpesentre Fastsatt ved kongelig resolusjon med hjemmel i plan- og bygningsloven av 14. juni 1985 nr. 77 17-1 annet ledd. Fremmet av Miljøverndepartementet. 1 Formål Formålet

Detaljer

1.gangsbehandling - detaljreguleringsplan for Sveberg sør.

1.gangsbehandling - detaljreguleringsplan for Sveberg sør. Arkiv: 201601 Arkivsaksnr: 2016/1775-9 Saksbehandler: Anne Guri Ratvik Saksframlegg Utvalg Utvalgssak Møtedato Utvalg for areal og samfunnsplanlegging 6/17 09.02.2017 1.gangsbehandling - detaljreguleringsplan

Detaljer

Høringskommentar til Kommunedelplan for Larvik by revidert forslag 15.02.06 med høringsfrist 18.04.2006

Høringskommentar til Kommunedelplan for Larvik by revidert forslag 15.02.06 med høringsfrist 18.04.2006 Vestfold avdeling av Fortidsminneforeningen Høringskommentar til Kommunedelplan for Larvik by revidert forslag 15.02.06 med høringsfrist 18.04.2006 Fortidsminneforeningens høringsinnspill til Larvik kommunes

Detaljer

FLÅ KOMMUNE KOMMUNEPLAN 1999-2010 AREALDEL AV KOMMUNEPLAN FOR FLÅ. Bestemmelser og retningslinjer

FLÅ KOMMUNE KOMMUNEPLAN 1999-2010 AREALDEL AV KOMMUNEPLAN FOR FLÅ. Bestemmelser og retningslinjer FLÅ KOMMUNE KOMMUNEPLAN 1999-2010 AREALDEL AV KOMMUNEPLAN FOR FLÅ Bestemmelser og retningslinjer Feb. 99 (revidert i hht. kommunestyrets vedtak i sak 0048/99) Planutvalget/teknisk styre, februar -99 Bestemmelser

Detaljer

PLANINITIATIV for reguleringssak Fjordveien 7

PLANINITIATIV for reguleringssak Fjordveien 7 PLANINITIATIV for reguleringssak Fjordveien 7 Dette dokumentet skal gi kortfattet informasjon om prosjektet som grunnlag for tidlig medvirkning av kommunens ulike fagmiljøer. Gårds- og bruksnummer/adresse:

Detaljer

Kvænangen kommune. Saksfremlegg. Utvalgssak Utvalgsnavn Møtedato 50/15 Kvænangen formannskap 01.07.2015

Kvænangen kommune. Saksfremlegg. Utvalgssak Utvalgsnavn Møtedato 50/15 Kvænangen formannskap 01.07.2015 Kvænangen kommune Arkivsaknr: 2015/133-23 Arkiv: 141 Saksbehandler: Åsmund Austarheim Dato: 19.06.2015 Saksfremlegg Utvalgssak Utvalgsnavn Møtedato 50/15 Kvænangen formannskap 01.07.2015 1. gangs behandling

Detaljer

SAKSFRAMLEGG. Saksbehandler: Frode Brokhaug Arkiv: GNR 51/211 Arkivsaksnr.: 19/1711

SAKSFRAMLEGG. Saksbehandler: Frode Brokhaug Arkiv: GNR 51/211 Arkivsaksnr.: 19/1711 SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Frode Brokhaug Arkiv: GNR 51/211 Arkivsaksnr.: 19/1711 SAKEN AVGJØRES AV: Teknisk Hovedutvalg FORSLAG TIL MINDRE ENDRING AV REGULERINGSPLAN FOR HOLO EIKERVEIEN 28-30 & NYBRÅTAVEIEN

Detaljer

Eksempler på god og dårlig tilpasning av tilbygg/påbygg på verneverdig bygninger. Å respektere bygningens særegne byggeskikk

Eksempler på god og dårlig tilpasning av tilbygg/påbygg på verneverdig bygninger. Å respektere bygningens særegne byggeskikk Eksempler på god og dårlig tilpasning av tilbygg/påbygg på verneverdig bygninger karakteristisk byggeskikk tålegrense sårbarhet autentisitet særpreg Å respektere bygningens særegne byggeskikk Eksempler

Detaljer

SAKSFRAMLEGG. Saksbehandler: Arkivkode: Arkivsaknr.: Dato: Helge Koll-Frafjord PLID 2013001 14/163-19 02.10.2014

SAKSFRAMLEGG. Saksbehandler: Arkivkode: Arkivsaknr.: Dato: Helge Koll-Frafjord PLID 2013001 14/163-19 02.10.2014 Kvitsøy kommune SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Arkivkode: Arkivsaknr.: Dato: Helge Koll-Frafjord PLID 2013001 14/163-19 02.10.2014 2. GANGSBEHANDLING - PLAN 11442013001 REGULERINGSPLAN (DETALJREGULERING)

Detaljer

Saksbehandler: Anita Lerfald Vedum Arkiv: 141 Arkivsaksnr.: 13/297

Saksbehandler: Anita Lerfald Vedum Arkiv: 141 Arkivsaksnr.: 13/297 Saksbehandler: Anita Lerfald Vedum Arkiv: 141 Arkivsaksnr.: 13/297 SLUTTBEHANDLING - KOMMUNEPLANENS AREALDEL 2018-2028 Vedlegg: Plankart, 8.8.2018 Del 1 Planbeskrivelse, 8.8.2018 Del 2 Bestemmelser, 8.8.2018

Detaljer

Den aktive kommunen muligheter i planlegginga

Den aktive kommunen muligheter i planlegginga Den aktive kommunen muligheter i planlegginga Om plansystemet og samarbeid om planlegging v/ Jan Martin Ståvi Molde, 27. november 2018 Arealplansystemet: flere veier fra visjon til virkelighet: Essens:

Detaljer

Utvalgssak SAMLET SAKSFREMSTILLING - GNR 152 BNR 8 - GARNTØRKA - KLAGE PÅ AVSLAG - OMBYGGING/INNGLASSING

Utvalgssak SAMLET SAKSFREMSTILLING - GNR 152 BNR 8 - GARNTØRKA - KLAGE PÅ AVSLAG - OMBYGGING/INNGLASSING Vestby kommune - Plan, bygg, geodata Utvalgssak Saksbehandler: Idar Fagereng Arkiv: // 152/8 Arkivsaksnr.: 11/1751-33 Behandling Utvalgssaksnr. Møtedato Plan- og miljøutvalget PLM -6/15 09.02.2015 PLM-6/15

Detaljer

Oppheving av reguleringsplaner, 2. gangs behandling

Oppheving av reguleringsplaner, 2. gangs behandling Namdalseid kommune Saksmappe: 2017/3153-27 Saksbehandler: Thomas Åhrèn Saksframlegg Oppheving av reguleringsplaner, 2. gangs behandling Utvalg Utvalgssak Møtedato Namdalseid planutvalg 6/17 06.09.2017

Detaljer

SAKSFRAMLEGG. Saksbehandler: John-Erik S. Johansen Arkiv: L12 Arkivsaksnr.: 17/65

SAKSFRAMLEGG. Saksbehandler: John-Erik S. Johansen Arkiv: L12 Arkivsaksnr.: 17/65 SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: John-Erik S. Johansen Arkiv: L12 Arkivsaksnr.: 17/65 BEHANDLING AV KLAGE - REGULERINGSPLAN SKUDNESET MARITIME NÆRINGSPARK Ordførers innstilling: Dønna kommune tar ikke klagen

Detaljer

Reguleringsplanlegging Utforming av reguleringsplaner

Reguleringsplanlegging Utforming av reguleringsplaner Reguleringsplanlegging Utforming av reguleringsplaner Plan-og bygningslovkonferansen i Hedmark Kongsvinger 25.10.2017 Flere veier fra visjon til virkelighet: Reguleringsplan formelle rammer Prosesskrav

Detaljer

SAMLET SAKSFRAMSTILLING

SAMLET SAKSFRAMSTILLING Side 1 av 5 Arkivsak: 08/4953-24 SAMLET SAKSFRAMSTILLING REGULERINGSPLAN FOR KVARTAL 53OUSTAD - WHITE HOUSE Saksbehandler: Elise Bringslid Arkiv: L12 Saksnr.: Utvalg Møtedato 28/10 HAMAR FORMANNSKAP 03.03.2010

Detaljer

Intelligente reguleringsbestemmelser finnes det?

Intelligente reguleringsbestemmelser finnes det? Geir Hanssen, Byggesakskontoret og Gunn Helen Lundgreen, Byplankontoret Intelligente reguleringsbestemmelser finnes det? Foto: Geir Hageskal Byplankontoret Trondheim kommune Del av Byutvikling. Utarbeider

Detaljer

SØKNAD OM DISPENSASJON Starefossbakken 10, GBNR 166/1436

SØKNAD OM DISPENSASJON Starefossbakken 10, GBNR 166/1436 Bergen KOmmune Etat for byggesak og private planer DERES REFERANSE VÅR REFERANSE DATO 26.06.15 SØKNAD OM DISPENSASJON Starefossbakken 10, GBNR 166/1436 I forbindelse med at det søkes om riving av deler

Detaljer

Saksframlegg. Evje og Hornnes kommune

Saksframlegg. Evje og Hornnes kommune Evje og Hornnes kommune Arkiv: 18/1 Saksmappe: :2009/278-20 Saksbehandler: :STL Dato: 04.04.2011 Saksframlegg Evje og Hornnes kommune Utv.saksnr Utvalg Møtedato 26/11 Plan- og Bygningsrådet 12.05.2011

Detaljer

NOTAT TIL AMT`s vedtak til førstegangsbehandling for Detaljregulering for Kvartal 42 Eidsvoll plass/gjøvik barnehage

NOTAT TIL AMT`s vedtak til førstegangsbehandling for Detaljregulering for Kvartal 42 Eidsvoll plass/gjøvik barnehage NOTAT TIL AMT`s vedtak til førstegangsbehandling for Detaljregulering for Kvartal 42 Eidsvoll plass/gjøvik barnehage Bakgrunn for notat AMT vedtok i møte 28.01.2015 sak 15/3 å legge forslag til Detaljregulering

Detaljer

Sør-Odal kommune Politisk sak

Sør-Odal kommune Politisk sak Sør-Odal kommune Politisk sak 2. gangs behandling - Detaljreguleringsplan for Eplehagen - plan ID 0419201501 Vedtatt av Møtedato Saksnr Planutvalget 26.04.2016 007/16 Kommunestyret 31.05.2016 023/16 Saksanv.:

Detaljer

Saksbehandler Elise Alfheim Arkiv: PLAID 394 Arkivsaksnr.: 16/ Dato:

Saksbehandler Elise Alfheim Arkiv: PLAID 394 Arkivsaksnr.: 16/ Dato: DRAMMEN KOMMUNE SAKSFRAMLEGG Saksbehandler Elise Alfheim Arkiv: PLAID 394 Arkivsaksnr.: 16/9106-31 Dato: 1.6.2017 80/645, 80/1574, 80/1123, 80/1482 m.fl, Områderegulering for Konnerud sentrum 2.gangsbehandling,

Detaljer

Kommuneplanens arealdel i det øvrige plansystemet

Kommuneplanens arealdel i det øvrige plansystemet 2 Kommuneplanens arealdel i det øvrige plansystemet 20-1. Kommunalplanlegging «Kommunene skal utføre en løpende kommuneplanlegging med sikte på å samordne den fysiske, økonomiske, sosiale, estetiske og

Detaljer

Utvalgsaksnr.: Utvalg: Møtedato: 81/18 Formannskapet /18 Kommunestyret

Utvalgsaksnr.: Utvalg: Møtedato: 81/18 Formannskapet /18 Kommunestyret ENEBAKK KOMMUNE Saksframlegg Saksnr.: 2013/905 Arkivkode: 141 Saksbehandler: Jens Langkaas Utvalgsaksnr.: Utvalg: Møtedato: 81/18 Formannskapet 26.11.2018 106/18 Kommunestyret 03.12.2018 Forslag til mindre

Detaljer

Saksframlegg. Evje og Hornnes kommune

Saksframlegg. Evje og Hornnes kommune Saksmappe:2017/382 Saksbehandler:STL Dato:12.05.2017 Saksframlegg Evje og Hornnes kommune Utv.saksnr Utvalg Møtedato 53/17 Plan- og bygningsrådet 01.06.2017 31/17 Kommunestyret 15.06.2017 Fastsetting av

Detaljer

KOMMUNEPLANENS AREALDEL

KOMMUNEPLANENS AREALDEL Side 1 av 8 NOTODDEN KOMMUNE SAMLET SAKSFRAMSTILLING Saksnr. Utvalg Møtedato 72/17 Kommunestyret 05.10.2017 Saksbehandler: Harald Sandvik Arkivkode: PLAN 142 Arkivsaksnr: 17/895 KOMMUNEPLANENS AREALDEL

Detaljer

LONGYEARBYEN LOKALSTYRE. Dato: Vår ref.: 2010/ L10 Saksbehandler: Vigdis Hole DELPLAN FOR HUNDEGÅRDER I BOLTERDALEN

LONGYEARBYEN LOKALSTYRE. Dato: Vår ref.: 2010/ L10 Saksbehandler: Vigdis Hole DELPLAN FOR HUNDEGÅRDER I BOLTERDALEN LONGYEARBYEN LOKALSTYRE Dato: 19.11.2010 Vår ref.: 2010/1186-1-L10 Saksbehandler: Vigdis Hole DELPLAN FOR HUNDEGÅRDER I BOLTERDALEN Utkast til planprogram 19.11.2010 2010/1186-1 Side 2 av 6 Innhold DELPLAN

Detaljer

SAKSFREMLEGG. Saksbehandler: Gunder Gabrielsen Arkiv: PID Arkivsaksnr.: 17/1037

SAKSFREMLEGG. Saksbehandler: Gunder Gabrielsen Arkiv: PID Arkivsaksnr.: 17/1037 SAKSFREMLEGG Saksbehandler: Gunder Gabrielsen Arkiv: PID 201610 Arkivsaksnr.: 17/1037 Kommunal detaljregulering «Fredly» - planid. 201610 offentlig ettersyn Vedlegg: 1. Plankart m 1:1.000, dat. 13.04.18

Detaljer

RISØR KOMMUNE Enhet for plan- og byggesak

RISØR KOMMUNE Enhet for plan- og byggesak RISØR KOMMUNE Enhet for plan- og byggesak Arkivsak: 2014/1981-12 Arkiv: 16/778 Saksbeh: Ahmed Imad Joseph Dato: 23.03.2015 Klagebehandling - Søknad om kvist mot sørøst. Sted: Urbakken 3 gnr. 16 bnr. 778

Detaljer

Kommuneplan 2015 Oslo mot Estate media

Kommuneplan 2015 Oslo mot Estate media Kommuneplan 2015 Oslo mot 2030 Estate media 10.12.2015 Ellen de Vibe Etatsdirektør Kommuneplanens oppbygning Samfunnsdel med overordnede mål og strategier Byutviklingsstrategi Juridisk bindende arealdel

Detaljer

SAKSFRAMLEGG. Saksbehandler: Geir Magne Sund, Ole Folland Arkiv: A11 &42 Arkivsaksnr-dok.nr: 09/183-3

SAKSFRAMLEGG. Saksbehandler: Geir Magne Sund, Ole Folland Arkiv: A11 &42 Arkivsaksnr-dok.nr: 09/183-3 SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Geir Magne Sund, Ole Folland Arkiv: A11 &42 Arkivsaksnr-dok.nr: 09/183-3 SØKNAD OM ETABLERING AV PRIVAT BARNEHAGE I LAUVÅSEN Rådmannens innstilling: Alternativ 1: 1. Formannskapet

Detaljer

KOMMUNEPLAN SOLA KOMMUNE JUSTERINGER AV BESTEMMELSER OG AREALKART PÅ ÅSENNUTEN OG ØLBERGSKOGEN

KOMMUNEPLAN SOLA KOMMUNE JUSTERINGER AV BESTEMMELSER OG AREALKART PÅ ÅSENNUTEN OG ØLBERGSKOGEN Sola kommune SAKSFORELEGG Styre, råd, utvalg Møtedato Kommuneplanutvalget 17.06.2014 Kommuneplanutvalget 02.09.2014 Kommuneplanutvalget 30.09.2014 Kommuneplanutvalget 24.03.2015 Kommuneplanutvalget 26.05.2015

Detaljer

Høring. Forslag til endringer i plandelen i lov om planlegging og byggesaksbehandling (plan- og bygningsloven)

Høring. Forslag til endringer i plandelen i lov om planlegging og byggesaksbehandling (plan- og bygningsloven) Byrådssak 1594/13 Høring. Forslag til endringer i plandelen i lov om planlegging og byggesaksbehandling (plan- og bygningsloven) MOBR ESARK-03-201301526-345 Hva saken gjelder: Miljøverndepartementet har

Detaljer

Hvordan legge til rette for en god planprosess etter Plan- og bygningsloven?

Hvordan legge til rette for en god planprosess etter Plan- og bygningsloven? Grunnkurs i sykkelplanlegging Hvordan legge til rette for en god planprosess etter Plan- og bygningsloven? Planlegging for sykkel: Viktigste plantyper Planprosess Planframstilling (arealformål og bestemmelser)

Detaljer

DEN HISTORISKE STADEN - PÅ LAG MED FRAMTIDA KULTURMINNEPLANEN I BERGEN KOMPETENT ÅPEN PÅLITELIG SAMFUNNSENGASJERT

DEN HISTORISKE STADEN - PÅ LAG MED FRAMTIDA KULTURMINNEPLANEN I BERGEN KOMPETENT ÅPEN PÅLITELIG SAMFUNNSENGASJERT DEN HISTORISKE STADEN - PÅ LAG MED FRAMTIDA KULTURMINNEPLANEN I BERGEN 04.09.2018 KOMPETENT ÅPEN PÅLITELIG SAMFUNNSENGASJERT Bergens lange historie preger både landskap, bygninger og folk, og er avgjørende

Detaljer

Reglene om utbyggingsavtaler i plan- og bygningsloven #Oppdatert Tromsø 14. september 2017 Partner/advokat Geir Frøholm og senioradvokat Eirik

Reglene om utbyggingsavtaler i plan- og bygningsloven #Oppdatert Tromsø 14. september 2017 Partner/advokat Geir Frøholm og senioradvokat Eirik Reglene om utbyggingsavtaler i plan- og bygningsloven #Oppdatert Tromsø 14. september 2017 Partner/advokat Geir Frøholm og senioradvokat Eirik Birkelund Hva er en utbyggingsavtale Kortversjon: Kommunen

Detaljer

Saksframlegg. Saksnr Utvalg Type Dato 73/15 Det faste utvalg for plansaker PS 11.11.2015 95/15 Bystyret PS 10.12.2015

Saksframlegg. Saksnr Utvalg Type Dato 73/15 Det faste utvalg for plansaker PS 11.11.2015 95/15 Bystyret PS 10.12.2015 Saksframlegg Områderegulering for området vest for Dr. Randers gate, nord for Skolegata og øst for Askimbyen skole (Rådhuskvartalet), plan-id 20120003. Ny 2. gangs behandling. Saksbehandler Arkiv ArkivsakID

Detaljer

Reguleringsbestemmelser

Reguleringsbestemmelser Reguleringsbestemmelser Norsk forening for landbruksrett 27.04.2011 Frode A. Innjord Tema Reglene i plan- og bygningsloven (2008) om reguleringsbestemmelser ( 12-7) med vekt på hvorvidt kommunene har kompetanse

Detaljer

MELDING OM VEDTAK. Deres ref: Vår ref: Saksbeh: Arkivkode: Dato: 2018/ Greta Hagen,

MELDING OM VEDTAK. Deres ref: Vår ref: Saksbeh: Arkivkode: Dato: 2018/ Greta Hagen, Osen kommune Sentraladministrasjonen «MOTTAKERNAVN» «ADRESSE» «POSTNR» «POSTSTED» MELDING OM VEDTAK Deres ref: Vår ref: Saksbeh: Arkivkode: Dato: 2018/640-35 Greta Hagen, 12.07.2019 Egengodkjenning av

Detaljer

DETALJREGULERING RUSTEHEI

DETALJREGULERING RUSTEHEI DETALJREGULERING RUSTEHEI Froland kommune FORSLAG TIL PLANPROGRAM Forslagstiller: Ivan Strandli Utgave 1: 8. Mai 2012 Innhold 1. FORKLARING... 3 Planprogram... 3 Planbeskrivelse og konsekvensutredning...

Detaljer