Teknisk direktørs vurdering og prioritering er at planendringa nå er klar for godkjenning. innstilling er:

Transkript

1 PLAN-, BYGG- OG OPPMÅLINGSETATEN Planavdelingen Arkivsak-dok Saksbehandler Ålaug Rosseland Saksgang Møtedato Byutviklingsstyret Bystyret Bjørndalen - felt KF4 og KF5 - reguleringsendring. Sluttbehandling Oversiktskart Samandrag - KF4 og KF5 er del av nedste del av framtidige Bjørndalen bustadområde, ut mot E18. Bygg i felta KF1 KF5 skal fungere som støyskjerm for den delen av Bjørndalen som er utsetta for støy. - Reguleringsendringa endrar høgder i planområdet og omdisponerer kor høgaste del av bygga kan vere. Det legg til rette for særskilt varelevering i FK5. Planendringa opnar for parkering i første etasje i felt FK4, jfr vedtak i BUS i sak 17/13. - Parkeringskravet blir foreslått nedtona frå eksakt krav til maksimalkrav. Nedtoninga for bustad gjeld bare bustad felt KF4 og KF5. Nedtoninga for forretning, kontor og anna formål gjeld heile Bjørndalen planområde. Teknisk direktørs vurdering og prioritering er at planendringa nå er klar for godkjenning. innstilling er: Forslag til vedtak

2 1. Bystyret vedtar reguleringsendring for Bjørndalen felt KF4 og KF5 sist datert , med bestemmelser for Bjørndalen sist datert Bystyret viser til retningslinjer for kommunens utbyggings- og boligpolitikk og anmoder teknisk direktør om å fremlegge en utbyggingsavtale. 3. Kostnader til drift av offentlig grønnstruktur og samferdselsanlegg skal innarbeides ved neste rullering av handlingsprogrammet. Ragnar Evensen Teknisk direktør Venke Moe Plan- og bygningssjef Trykte vedlegg: 1. Plankart, sist datert Bestemmelser, sist datert Planbeskrivelse, sist datert Byutviklingsstyret , sak 17/13 5. Byutviklingsstyrets vedtak i sak 17/13 6. Sol / skygge 21.mars kl Sol / skygge 21. mars kl Utrykte vedlegg 1. Støyanalyse, datert

3 BAKGRUNN FOR SAKA Reguleringsplan for Bjørndalen vart godkjent i bystyret i Bakgrunn for saka er byutviklingsstyrets vedtak av der dei opnar for etablering av parkering til daglegvareforretning i 1. etg i KF 4. Skanska har også vidareutvikla bygningane for bustad i KF4 og KF 5. Egerdahl & Nordbø sivilarkitekter MNAL fremmar forslag til endring av delfelt KF4 og KF5 i vedtatt plan for Bjørndalen, plannr av Forslaget blir fremma på vegne av BEGG eiendom as. Dagens situasjon Planområdet er del av nedre del av Bjørndalen, nær E-18 og kryss med FV 471 til UIA. Situasjonskart med plangrense Utsnitt av gjeldande reguleringsplan for Bjørndalen med plangrense for revisjonen i rødt 3

4 Planens innhold - Formål i gjeldande plan blir i svært liten grad endra. Den mest vesentlege endringa er auka bygningshøgd ut mot Bjørndalen allé, og opning for parkering i første etasje i felt KF4. Viktigaste grunnen for begge deler er krav Rema daglegvarebutikk stiller til vareleveranse. I tillegg er plassering av høgaste parti på bygg endra for å oppnå betre forhold for uteareal på tak for bustadene i KF4 og KF5. - Volum, og grad av utnytting er uendra. - Rammer for mengde parkering og plassering blir foreslått endra slik: Bustad før endring Bustad i felt FK4 og FK5 etter endring 1 plass pr. bustadeining Maksimalt ein plass pr bustadeining Forretning før endring Forretning etter endring 3 plassar pr. 100 kvm Maksimalt 3 plassar Kontor og anna bruksareal før endring Kontor og anna bruksareal før endring 1 plass pr. 200 kvm Maksimalt 1 plass pr. 200 kvm Byggegrense i gjeldande plan viser høgaste bygningsdel ut mot sør og E18 I revidert plan er høgaste bygningsdel ut mot aust og sør. Gjeldande plan KF4 og KF5 Revidert plan KF4 og KF5 Illustrasjon av revisjonsforslaget Illustrasjonane viser forskjellen i bygningshøgd mellom eksisterande plan til venstre og ny plan i midten og til høgre. Felt med anna bruksareal er KF6, KF7 og KF8. Det er bare felt KF1 KF5 som kan ha forretning. Felt KF6 kan ha barnehage. Felt KF7 og KF8 kan i tillegg til bustad ha barnehage, bevertning, kurs og konferanse. - Det blir opna for kundeparkering i første etasje i KF4 på vilkår av at det ikkje skal virke negativt inn på torg mellom KF4 og KF5. Det blir også opna for å flytte bustadparkering frå reine bustadfelt i planområdet Bjørndalen til fellesparkering i kombinertfelta KF1 KF5. Det vil styrke val av sykkel, gange eller kollektivtransport i høve til privatbil og bidra til å oppfylle del av målsetting med framtidas bydel i Kristiansand. Total mengde parkeringsplassar i planområdet Bjørndalen skal ikkje auke. - I rekkefølgjebestemmelsene 9.6 og 9.17 er krav til felt KF1 KF5 delt opp i eit krav til KF1 KF3 og eit anna krav til KF 4 KF5. - Parkering på bakkeplan f_p1 og f_p2 som i gjeldande plan var offentleg, bli nå foreslått som fellesareal for felt KF1 KF5. 4

5 Revideringsforslaget lagt oppå gjeldande plan 5

6 PLANPROSESSEN Gjeldande planar Å tillate parkering i første etasje i eit forretningsbygg i eit framtidig nytt bustadområde der utomhusarealet skal fungere som sosial møteplass er i utgangspunktet i strid med både rikspolitiske retningslinjer for areal og transport, målsettingar i fylkesplan og kommuneplan Reguleringsplan for Bjørndalen har to mindre felt for kundeparkering framfor KF4 OG KF5. Annan parkering er det stilt krav om at skal under bakken. Tidlegare saksgang Byutviklingsstyret vedtok i sak 17/13: 1. Byutviklingsstyret åpner for å flytte 40 parkeringsplasser fra underetasje til KF4/KF5 til første etasje i KF4 i Bjørndalen. Flyttingen skal ikke medføre økt biltrafikk til Bjørndalen. Antall parkeringsplasser i KF4 og KF5 skal ikke øke. Det må vurderes om det er behov for å etablere avtale for sambruk av disse parkeringsplassene mellom forretning og bolig. (7/2) 2. Forutsetning for å tillate økte p-plasser på bakkeplan i KF4 er at det ikke etableres bilrelatert virksomhet som for eksempel drive in restaurant eller lignende. (Enst) 3. Reguleringsmessig endring gjennomføres i sak omfattende hele reguleringsområdet Bjørndalen. De 40 parkeringsplassene skal plasseres ut mot regulert parkeringsplass. Det skal være tett vegg mellom p-plass og annen virksomhet i KF4 på bakkeplan (uten kundeinngang, unntak kan gjøres for renovasjon og varelevering). (8/1) 4. Redusert parkeringsdekning i underetasjen løses innenfor KF4 og KF5. (Enst) Offentlig ettersyn Planforslaget låg ute til offentlig ettersyn i perioden til Det kom inn 3 svar med 2 merknader. Under følgjer samandrag av kvar enkelt uttale og Plan-, bygg- og oppmålingsetatens vurdering 1. Fylkesmannen i Vest-Agder v/ Miljøvernavdelingen, brev datert Fylkesmannen gir fagleg råd om: - å ikkje endre bestemmelsen om når tid t.d. vareleveranse kan skje av omsyn til omkringliggande bustader og støy - å ikkje tillate parkering i første etasje i KF4 av omsyn til miljøet i torget utanfor, felt f_t3. Plan-, bygg- og oppmålingsetatens kommentar - Det er ikkje foreslått endring i bestemmelsene med omsyn til støyande aktivitet i tida kl Byutviklingsstyret stilte seg , sak 17/13, positiv til parkering i første etasje i KF4 på vilkår som nå er innarbeida i reguleringsendringa. 2. Vest-Agder fylkeskommune v/ Regionalavdelingen, e-post Ingen merknad 3. Bjørnestien 1, Bjørnestien 3 og Bjørnestien 5, brev datert Adressatar er: Cathrine og Torgeir Segberg, Torbjørg Nylund Nilsen og Åge Nilsen. Margreth og Svein Bondevik. Dei opplyser at dei også representerer Bjørnestien 7 fordi eigarane er på reise. 6

7 Det blir vist til kommentar i 2009 om at høg utnytting gir store utfordringar i forhold til å skape godt bumiljø. Økte høgder vil for dei som bur i Bjørnestien virke meir massiv og ta utsikt mot Kongsgårdjordene. I tillegg er dei bekymra for at auke av høgde vil føre til auke i felt B1 til B5. Det vil øydelegge Bjørnestiens utsikt ut fjorden til Oksøy fyr. Plan-, bygg- og oppmålingsetatens kommentar: Hus i Bjørnestien 1 7 ligg minst 2 meter og meir over maks høgde i revidert KF4 og KF5. Dei vil ikkje misse utsikt ut over fjorden. Siktlinja går over Lund som vil vere meir bestemmande for kor mykje dei vil sjå av fjorden. Illustrasjonen til venstre viser at det ville vore utsikt frå og med 2,4 km frå Bjørnestien 1 dersom ikkje eventuelt bebyggelse på Lund stenger. Endringar etter offentlig ettersyn Det er ikkje gjort endring i planen etter offentlig ettersyn. Medverknad Møter mellom administrasjonen og regulant er del av grunnlaget for endringsforslaget. Samarbeidsgruppa for bydelen Planforslaget har blitt diskutert med park og ingeniørvesenets medlemmer i samarbeidsgruppa. Ingeniørvesenet i samarbeidsgruppa har delteke i møter med regulant. Merknader frå samarbeidsgruppa er stort sett imøtekome i planforslaget. PLAN-, BYGG- OG OPPMÅLINGSETATENS VURDERING AV PLANFORSLAGET Reguleringsendring for tilrettelegging for kundeparkering og vareleveranse til daglegvarebutikk, er ein viktig premiss for å kome i gang med utbygging av framtidas bydel i Kristiansand. Å starte med etablering av daglegvarebutikk er positivt for eit nytt bustadområde. Det er positivt at parkering ikkje blir lagt inn i plankartformålet for KF4. Det er i reguleringsbestemmelsene foreslått ei formulering som opnar for plassering av parkering i første etasje i KF4. Det er å håpe at om denne parkeringa blir etablert og fungerer i ei overgangstid frå dagens transport der privatbilen er viktig, til ei framtid der kundane i staden går eller syklar og arealet i første etasje i KF4 blir meir aktuelt å bruke til andre sørvisfunksjonar for bustadene omkring. Endringsforslaget følgjer ikkje opp del av byutviklingsstyret sitt vedtak i punkt 1 (Antall parkeringsplasser i KF4 og KF5 skal ikke øke), og punkt 4 om at redusert parkeringsdekning skal løysast innanfor KF4 og KF5. Grunnen til det er drøfting av mulig framtidig løysing av parkering i framtidas bydel Bjørndalen med færre parkeringsplassar i reine bustadfelt og bilparkering i KF1 KF5, ved innkjøring til området. Reguleringsendringa vedkjem ikkje kulturminner eller naturmangfald. 7

8 Barn og unges interesser Krav om opparbeiding av leikeareal står uendra. Endringane elles endrar ikkje vilkår for barn og unge. Universell utforming Krav om universell utforming står uendra. Planavgrensinga omfattar gang-/sykkelveg GS1 så langt som heving av terrenget i KF4 og KF5 medfører endring i høgde og vegen får 40 % stigning. Risiko- og sårbarhetsanalyse Flom og kaldluftoppsamling er utfordringar det må finnast løysing på i teknisk plan for heile Bjørndalen planområde. Det kan medføre behov for heving av terreng i nedre del av planområdet Bjørndalen. Løysing må finnast i utomhusplan og teknisk plan. Økonomiske konsekvenser for kommunen Reguleringsendringane vil ikkje få negativt endra økonomiske konsekvensar for kommunen. Andre konsekvensar og forhold - Grønstrukturen som grensar inntil KF felta og heva GS1, må få ei utforming tilpassa dei nye høgdene. - Endringane i trafikksystemet er små og godt forklart i planbeskrivelsen. Bjørndalen får god tilgang til busslomme for vestgåande bussar og ekspressykkelveg. - Estetikk og folkehelse: Det er viktig at uteopphaldsareal blir trivelige. Endring i reguleringsbestemmelsene set krav til utforming av bygg som avgrensar opphaldsplassar - Krav til støyvern er uendra. - Utbyggingspolitikk. Bjørndalen er Kristiansand kommune sin bydel for framtida. Det inngår i kommunens bustadprogram. Det er ikkje inngått utbyggingsavtale. Oppsummering Plan-, bygg- og oppmålingsetatens råd og konklusjon er at planendringa kan godkjennast. Ålaug Rosseland,