Endelig behandling av søknad om dispensasjon fra krav om detaljregulering i reguleringsplan for Lomoen næringsområde - Peer Gynt Kjøpesenter AS

Transkript

1 Nord-Fron kommune Sak Endelig behandling av søknad om dispensasjon fra krav om detaljregulering i reguleringsplan for Lomoen næringsområde - Peer Gynt Kjøpesenter AS Utval Saksnr Møtedato Saksbehandlar Planutval 133/ Silje Kristine Kolloen Saksansvarlig Arkiv Arkivsaknr. 14/1483 Egil Tofte 245/142, L42, L13, Journalpost 14/18473 &18 Vedlegg: 1. Søknad om dispensasjon fra krav om detaljregulering i reguleringsplan for Lomoen næringsområde - Peer Gynt Kjøpesenter AS 2. Skisse over område i Lomoen ifbm. søknad om dispensasjon for krav om detaljregulering 3. Utsnitt plankart Peer Gynt-senter 4. Svar på høring frå Fylkeskommunen - Søknad om dispensasjon fra krav om detaljregulering i reguleringsplan for Lomoen næringsområde - Peer Gynt Kjøpesenter AS 5. Høring - Søknad om dispensasjon fra krav om detaljregulering i reguleringsplan for Lomoen næringsområde - Peer Gynt Kjøpesenter 6. Disp. frå områdereguleringslpan for Lomoen næringsområde og krav om detaljregulering - Peer Gynt kjøpesenter AS 7. Lomoen næringsområde, reguleringsbestemmelser Oppsummering av saka: Peer Gynt Kjøpesenter AS skal i gang med utbygging av forretninger i området vest for dagens kjøpesenter, og har i den forbindelse søkt dispensasjon fra kravet om detaljregulering i reguleringsplan for Lomoen næringsområde. Det ble i førstegangsbehandlinga av saka innstilt på å gi dispensasjon, men etter høringsrunde konkluderes det med at det ikke bør gis dispensasjon og at det må utføres detaljregulering. Bakgrunn for saka: Studio NSW har på vegne av Peer Gynt Kjøpesenter AS søkt om dispensasjon fra kravet om detaljregulering i reguleringsplan for Lomoen næringsområde, vedtatt Aktuelt område BF4 ligger innenfor kombinasjonsformål bolig/forretning, og det er gitt følgende bestemmelser til formålet, jf. føresegner punkt 1.11: «I desse områda kan det etablerast forretning, kontor og tenesteyting. I andre, tredje og evt. fjerde høgda kan det leggjast til rette for bustader, leilegheiter. 20% av bustadene i områda skal vera tilgjengeleg for alle. 1

2 Før områda blir bygd ut, skal det utarbeidast ein detaljreguleringsplan som bl.a. viser parkeringsareal, interne køyre- og gangvegar, grøntområde, leikeareal og felles uteopphaldsareal for bebuarane. Minst 10% av arealet skal opparbeidast og haldast ved like som grøntareal og felles uteopphaldsareal. Interne vegar, grøntområde, leikeareal og felles uteopphaldaareal skal opparbeidast før eller samtidig med resten av utbygginga i området, jf nr. 10 i plan- og bygningslova. Krav til støytiltak skal følgjast opp i samsvar med TEK10. Maks støynivå i områda kan vera 55 db. Krava i støyretningsline T-1442 skal også følgjast opp i detaljreguleringsplanen.» Planutvalget behandlet saken i møte i PU-sak 114/14 og det ble gjort følgende enstemmige vedtak i samsvar med administrasjonens innstilling: 1. Planutvalget fatter med hjemmel i pbl 19-2 dispensasjon fra kravet om detaljregulering for utbygging av forretninger i området rundt dagens Peer Gynt kjøpesenter, gnr 245 bnr 142 med fler. Utvalget mener at det foreligger en overvekt av fordeler som taler for å gi dispensasjon, og at det ikke er hensiktsmessig å kreve detaljregulering for området når det i dette tilfellet kun er snakk om bygging for forretninger. Det presiseres at om det senere skal etableres leilighet / leiligheter / boenheter skal kravet om detaljregulering gjelde fullt ut. 2. Saka sendes på høring til berørte myndigheter i minst 30 dager. Planutvalget delegerer myndighet til å fatte endelig vedtak i saka til administrasjonssjefen, med mindre det kommer vesentlige merknader i forbindelse med høringen. Saka har vært til ute på høring, og det er kommet inn følgende merknader (vedlagt i sin helhet): 1. Oppland fylkeskommune v/regionalenheten: «Lomoen har vært gjenstand for stor «planaktivitet» de siste årene bl.a. i forbindelse med sentrumsdiskusjon på Vinstra og etablering av ny E6. Området bør derfor være planmessig grundig avklart. Reguleringsplan for Lomoen forretningsområde er vedtatt Å gi dispensasjon fra en nylig vedtatt plan er i seg selv uheldig og vil undergrave planen som styringsverktøy. Vi vil derfor tilrå kommunen å følge bestemmelsene i planen. Dispensasjonssøknaden gjelder i et område som er avsatt til både forretning og bolig og som bestemmelsene i planen sier skal kravet om detaljregulering sikre gode bokvaliteter i området. Kommunen mener kravet om detaljplan kan fravikes ettersom søknaden gjelder kun etablering av forretning. Vi vil også av den grunn tilrå kommunen å følge bestemmelsene i reguleringsplan da forretningen(e) skal etableres i et område som også er planlagt for boliger.» 2. Oppland fylkeskommune v/kulturarvenheten: «Kulturarvenheten har ikke merknader til en eventuell dispensasjon fra krav om detaljregulerings for område BF4 i reguleringsplanen.» 2

3 3. Statens vegvesen Region Øst: «Vi vil i utgangspunktet anbefale at kravet om detaljregulering opprettholdes, men vil ikke motsette oss at det gis dispensasjon forutsatt at trafikale hensyn ivaretas. Vi minner om at området har atkomst fra både fylkesveg 255 og framtidig fylkesveg 256. Avkjørslene er ikke fastlagt i detalj i reguleringsplan for Lomoen, men vist som prinsippløsning i form av pilsymbol. Det vil si at endelig plassering og utforming av disse skal godkjennes av Vegvesenet. Før vi kan gi endelig godkjenning av avkjørslene, må det utarbeides en situasjonsplan for området, som viser organisering av det interne trafikkmønsteret med parkering og detaljutforming av avkjørslene. Vi ber om at det utarbeides en situasjonsplan for området som beskrevet ovenfor, og at denne oversendes Vegvesenet til godkjenning. Kryss og avkjørsler fra fylkesvegene skal være ferdig opparbeidet og godkjent av Vegvesenet før brukstillatelse kan gis.» 4. Fylkesmannen i Oppland: «Reguleringsplan for Lomoen blei vedteke av kommunestyret og bør difor vere svært oppdatert som styringsdokument. Planen legg til rette for bustader, kombinert med forretning. Dette var eit strategisk val som fylkesmannen støtta, m.a. for å byggje opp under ei klarare bymessig utvikling av Vinstra som tettstad. I vår fråsegn ved høyring av planen første gong (brev dagsett ) understreka vi likevel behovet for å sikre nødvendig infrastruktur som grunnlag for gode bustadområde. Dette gjeld m.a. samanheng i grønstruktur, gang- og turvegar, uteopphaldsareal og leikeplassar men også parkeringsløysningar og estetikk. I tillegg også løysingar for handtering av overvatn og anna kritisk infrastruktur knytt opp mot samfunnstryggleik. Ved å opne for utbygging av eit så stort område utan detaljplan for nødvendig infrastruktur, vel kommunen å gje bort verkty for nødvendig styring. Sjølv om det er oppgitt at denne saka berre gjeld søknad om forretningsføremål, kan ein ikkje sjå bort frå at bustadføremål kjem inn seinare, slik planen legg til rette for. Dispensasjon i samsvar med planutvalet sitt førebels vedtak kan skape uheldig presedens og skyve detaljplanlegging av heilt nødvendige fellesløysingar ut i tid, og i verste fall sette bom for slike. I denne saka er det viktig at Nord-Fron kommune også tek sitt ansvar som lokal planstyresmakt, og ikkje berre ansvar for å sikre næringsutvikling. Kravet om detaljregulering i overordna plan er eit verkemiddel for ei tenleg utvikling for både framtidige bebuarar og næringsdrivande på Lomoen når så store område blir bygd ut, og ikkje eit hinder. Fylkesmannen vil rå kommunen frå å gje dispensasjon, slik det blir søkt om. Vi ber om å bli orientert om kommunens endelege vedtak i saka.» Planfaglig vurdering: I denne saka er det søkt om dispensasjon etter pbl 19-1 for å kunne fravike kravet 3

4 om detaljregulering ved utbygging innenfor område med kombinasjonsformål bustad / forretning (BF4) på eiendommen gnr 245 bnr 142 med flere. Utbygging uten detaljregulering vil være i strid med planbestemmelsene i gjeldende plan for området, reguleringsplan for Lomoen næringsområde, og det vil dermed være hjemmel til å avslå søknaden. I henhold til pbl 19-1 kan det ikke gis dispensasjon dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer, skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i pbl 1-8 når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden. Ut fra hensynet til offentlighet, samråd og medvirkning i planprosessen, er det viktig at endringer i planer av betydning ikke skjer ved dispensasjoner, men behandles etter reglene om kommuneplanlegging og reguleringsplaner. Dette er likevel ikke til hinder for at det f.eks. dispenseres fra eldre planer som ikke er fullt utbygget, og der reguleringsbestemmelsene er til hinder eller direkte motvirker en hensiktsmessig utvikling av de gjenstående eiendommene. Det påpekes at dispensasjon er, og skal være, unntak fra hovedregelen i de tilfeller hvor hovedregelen er klart urimelig. Ved førstegangsbehandlingen vurderte administrasjonen det slik at intensjonen med detaljreguleringskravet var å sikre parkeringsareal, interne kjøre- og gangveger, grøntområde, lekeareal og uteoppholdsareal for fremtidens beboere i Lomoen etter at det ble åpnet for kombinasjonsformål bolig/forretning i flere deler av planområdet. Administrasjonen mente at et krav til detaljregulering i dette tilfellet ikke var hensiktsmessig da det kun er snakk om utbygging av forretninger. Det ble også sagt at det er ikke ønskelig at et krav om detaljregulering hindrer hensiktsmessig utbygging av forretninger i området rundt Peer Gynt kjøpesenter. Etter høringsrunden ser man at det kan føre til uheldige konsekvenser å gi dispensasjon fra kravet om detaljregulering for området BF4. I denne saka er det ikke snakk om dispensasjon for en enkelt eiendom, men for et helt område innenfor reguleringsplanen. Fylkesmannen i Oppland skriver blant annet at: «ved å opne for utbygging av eit så stort område utan detaljplan for nødvendig infrastruktur, vel kommunen å gje bort verkty for nødvendig styring. Sjølv om det er oppgitt at denne saka berre gjeld søknad om forretningsføremål, kan ein ikkje sjå bort frå at bustadføremål kjem inn seinare, slik planen legg til rette for. Dispensasjon i samsvar med planutvalet sitt førebels vedtak kan skape uheldig presedens og skyve detaljplanlegging av heilt nødvendige fellesløysingar ut i tid, og i verste fall sette bom for slike. I denne saka er det viktig at Nord-Fron kommune også tek sitt ansvar som lokal planstyresmakt, og ikkje berre ansvar for å sikre næringsutvikling. Kravet om detaljregulering i overordna plan er eit verkemiddel for ei tenleg utvikling for både framtidige bebuarar og næringsdrivande på Lomoen når så store område blir bygd ut, og ikkje eit hinder». 4

5 Fra et planfaglig ståsted mener man at dette er vurderinger det skal legges stor vekt på. Det vises også til uttalelser fra fylkeskommunen og Statens vegvesen. Når alle høringsuttalelses viser at kommunen ikke bør gi dispensasjon mener planfaglig saksbehandler at dette skal veie tungt. Det er viktig å sikre at bestemmelser som går på fellesløsninger som skal sikre bokvalitet i området blir oppfylt. Ved å gi dispensasjon i denne saka skaper kommunen en uheldig presedens som i verste fall kan hindre at det noen gang legges til rette for grøntareal, felles uteoppholdsareal, interne veier, grøntområde, lekeareal og støytiltak. Det er kommunen sitt ansvar å sørge for at dette blir ivaretatt gjennom kravet til detaljregulering. Meningen bak kravet om slik detaljregulering er behovet for å sikre nødvendig infrastruktur som grunnlag for gode boligområder. Statens vegvesen region øst peker på at avkjørslene i plankartet er vist som prinsippløsning og er ikke fastlagt i detalj. Det vil si at endelig plassering og utforming av disse skal godkjennes av Vegvesenet. Før de kan gi endelig godkjenning av avkjørslene må det utarbeides en situasjonsplan for området som viser organisering av det interne trafikkmønsteret med parkering og detaljutforming av avkjørslene. Vegvesenet ber om at det utarbeides en situasjonsplan for området som beskrevet ovenfor og at denne oversendes Vegvesenet til godkjenning. Etter høringsrunden mener man at kravet til detaljregulering bør overholdes. Reguleringsplanen for området er nettopp vedtatt (juni 2014) og det er ikke ønskelig å sette til side en så sentral bestemmelse som dette som skal sikre bokvalitet. Dersom man fraviker kravet om slik detaljregulering nå kan det vise seg vanskelig å oppfylle det på et senere tidspunkt. Dersom området bygges ut med rene forretningsbygg uten tanke for eventuelle fremtidige boenheter og tilhørende infrastruktur som for eksempel interne veier og felles uteoppholdsareal kan dette være vanskelig å oppnå senere. Tiltakshaver/søker anbefales å gå i dialog med kommunen for å drøfte praktiske løsninger rundt hvordan en slik detaljregulering kan løses. Selv om det er sterkt ønskelig med næringsutvikling i området rundt Peer Gynt kjøpesenter kan man ikke si at fordelene ved å gi dispensasjon er større enn ulempene. Planfaglig kan man ikke i dette tilfellet se at hovedregelen om detaljregulering er klart urimelig. Det vurderes nå ikke som tilstrekkelig å stille vilkår om at kravet om detaljregulering skal gjelde fullt ut dersom det senere skal etableres leilighet / leiligheter / boenheter. Rådmannsledelsen sin vurdering: Rådmannsledelsen viser til den planfaglige vurderingen. Reguleringsplan for Lomoen næringsområde ble vedtatt i juni Denne legger til rette for boliger kombinert med forretning. Dette var et strategisk valg som blant annet bygger opp under en klarere bymessig utvikling av Vinstra som by. Hensikten med regulering til kombinasjon bolig/forretning var å gi mulighet for de som ønsket dette. Reguleringsbestemmelsen tilsier at en kan etablere boligenheter i etasjene over grunnplanet. Det er ikke krav til boliger. 5

6 Man ser at det kan føre til uheldig presedenseffekt om man fraviker kravet om detaljregulering. Kommunen vil gå i dialog med tiltakshaver/søker om detaljregulering for området, da med vurdering sammen med tilstøtende område mot nytt E6-kryss. Ut fra høringsuttalelser legger administrasjonen derfor opp til å følge innspill i høringen. Ref. Pbl 19-2 «..regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden». RL registrerer at det i denne saken gis meget sterke signaler om uenighet fra regionale myndigheter om å gi dispensasjon. Ved en eventuell dispensasjon risikerer vi klage fra Fylkesmannen som da vil føre til at klagen må behandles hos Fylkesmannen i Hedmark. Dette vil eventuelt kunne ta lang tid. RL antar at en detaljreguleringsplan er enklere å starte opp straks enn risikoen ved en slik saksgang. Administrasjonen vil derfor se på mulighetene til å lage en felles detaljplan for hele området mellom Peer Gynt senteret og krysset ved E6. Administrasjonen er innstilt på å holde god dialog med eiere og utbyggere av området. I denne saka vurderes derfor fordelene til ikke å være større enn ulempene etter ei samla vurdering. Kommer derimot politisk behandling til annen konklusjon påpekes det at en eventuell dispensasjon må grunngis nøye. Administrasjonssjefen legger saka fram for planutvalget med slik Innstilling: 1. Planutvalget fatter med hjemmel i pbl 19-2 vedtak om å avslå søknad om dispensasjon fra kravet om detaljregulering for utbygging av forretninger i området rundt dagens Peer Gynt kjøpesenter, gnr 245 bnr 142 med fler. Avslaget er gjort på bakgrunn av ei samla vurdering der man ikke finner at fordelene ved å gi dispensasjon er være klart større enn ulempene. I tillegg mener planutvalget at hensynet bak regelen om detaljregulering blir vesentlig tilsidesatt dersom dispensasjon gis. Administrasjonssjefen i Nord-Fron Arne Sandbu PU-133/ Behandling: Administrasjonen orienterte om saka. Odd M. Sletten tok opp spørsmålet om sin habilitet i behandlinga av saka. Utvalet fann at han var inhabil og Odd M. Sletten deltok ikkje i behandlinga av saka. PU kome med ei del innspel som vil bli innarbeidd i ei orienteringssak knytt til status og arbeidet/planar for området, som vil bli lagt fram på eit av dei fyrste møta på nyåret PU-133/ Vedtak: Samrøystes som innstillinga. 6

7 7