1 FØREMÅL 2 FELLES FØRESEGNER

Transkript

1 FJELL KOMMUNE Reguleringsføresegner for Straume sjøfront S4, gnr 35, bnr 6 m. fl. jf plan- og bygningslova (pbl) 26 PlanID: Datert 17. juni FØREMÅL 1.1 Føremålet med reguleringsplanen Føremålet med reguleringsplanen er å leggja til rette for utbygging av eit urbant område langs Straumssundet, med både bustader, næringsareal og offentlege område. Området skal knytte Straume sentrum til sjøen og styrke Straume som tettstad. Planen skal medverke til å bygge eit meir urbant Straume med variert bustadstruktur, gater, plassar og offentlege plassar med høg kvalitet og god tilkomst for alle. 1.2 Reguleringsføremåla Byggjeområde: Konsentrerte bustader, blokker, fritidsbustader, naust Kombinerte føremål: Bustad/forretning/kontor, hotell, bevertning, allmennyttige føremål (kultur, undervisning, forsamling), Midlertidig trafikkområde, byggje- og delingsforbodssone Offentleg trafikkområde: Køyreveg, annan veggrunn, gang- og sykkelveg, gatetun og småbåtanlegg (på land) Friområde: Park, Turveg, anna friområde, badeområde og småbåthamn Spesialområde: Friluftsområde (på land), frisiktsone ved veg, friluftsområde i sjø og vassdrag, privat småbåtanlegg (på land), privat småbåtanlegg (på sjø) og kommunalteknisk anlegg Fellesområde: Felles gangareal, felles parkeringsplass, felles leikeareal for barn, fellesareal for garasjar og felles grøntanlegg 2 FELLES FØRESEGNER 2.1 Plankrav Områda regulert til KS konsentrert småhusutbygging kan ikkje byggjast ut før kvart område inngår i reguleringsplan som viser bustadtype, talet på bueiningar, nærleikeplass og vegtilkomst. For mindre byggetiltak må det vurderast om ein kan gi dispensasjon frå plankravet. 2.2 Situasjonsplan Saman med søknad om byggeløyve skal det sendast inn ein situasjonsplan inkludert ei skriftleg utgreiing, som viser korleis krav i føresegnene er tenkt oppfylt. Det skal utarbeidast slike samla situasjonsplanar: Ein samla illustrasjonsplan for B1, B2, KF2 og KF Ein samla illustrasjonsplan for KF1 og KF Ein samla illustrasjonsplan for B3, B4 og B5 2.3 Illustrasjonsplan Illustrasjonsplan dagsett 1. juni 2010 skal vera retningsgjevande for utbygging av reguleringsområdet når det gjeld bygningsstruktur, tilgjengelege fellesareal og utnytting. 2.4 Utomhusplan Saman med søknad om rammeløyve skal det vera utarbeidd ein utomhusplan for planområdet. Denne skal spegle intensjonane i illustrasjonsplanen og vise arealdisponering, vegetasjon, møblering og materialbruk. Utomhusplanen skal godkjennast av kommunen. Side 1 av 8

2 2.5 Universell utforming Bygg, anlegg og uteområde skal vera utforma slik at alle skal kunne nytta dei på ein likestilt måte så langt råd er, utan spesiell tilpassing eller hjelpemiddel. Dette skal dokumenterast i utomhusplan og i søknad om byggjeløyve. 2.6 Bruksareal bustad. Minimum 30 % av samla bruksareal innan planområdet skal vera bustader. 2.7 Byggegrenser Bygga skal plasserast innafor byggegrensene der slike er vist på plankartet. 2.8 Uteopphaldsareal Arealkrav Minste felles uteopphaldsareal (MUA) pr. bueining skal vere 30 m². Minst 5 m² av dette skal vera privat eller nært uteopphaldsareal. Felles leikeområde og gatetun inngår i berekninga Kvalitetskrav Areala skal etablerast som vist på illustrasjonsplanen Areala skal vere egna for opphald og ha god tilkomst mellom desse areala og gatetun, grøntanlegg, felles leikeareal og husværa Areala skal vere skjerma frå støy og forureining Areala skal ha gode sol- og lystilhøve med sol på minimum halvparten av arealet ved jamdøger kl Areala skal ikkje vere brattare enn 1: Det skal sytast for at skuggeverknader og vindpåkjenning vert redusert mest mogeleg gjennom utforming av bygg. 2.9 Tiltak mot støy Støykart datert 13. november 2008 skal leggast til grunn for byggsakshandsaming i planområdet Ved søknad om løyve etter plan- og bygningslova, skal ein gjere greie for støyreduserande tiltak som skal gjennomførast for å oppnå tilfredsstilande støyforhold etter byggeføresegnene og retningslinene. Naudsynte støyreduserande tiltak skal være utførte før bruksløyve vert gjeve Følgjande verdiar skal danne utgangspunkt for vurderinga av støykrav: Bygg skal ikkje ha bustadfasade med støynivå over L(den) 70 db Bygg skal ha minst ein bustadfasade med støynivå under L(den) 55 db (den stille sida) Husvære i bustadbygg der støynivået ved fasade er over L(den) 60 db, skal vere gjennomgåande, og minst halvparten av soveromma skal ligge mot den stille sida Støynivå utanfor soverom på stille side, frå tekniske installasjonar til næring i og utanfor planområdet, skal ikkje overskride L(night) 45 db Husvære i bustadbygg, der støynivået ved fasade overskrider L(den) 60 db, skal ha balansert ventilasjon Felles uteareal for leik, rekreasjon etc skal ikkje ha støynivå over L(den) 55 db Private uteplassar kan etablerast som balkong, og skal ikkje ha støynivå over L(den) 55 db, evt medrekna effekten av skjerming eller heil innglasing (vinterhage) Felles krav til parkering All parkering skal skje i felles parkeringsanlegg FGR, med desse unntaka: Bebuarane i B6 skal parkere i B Gnr 35, bnr 533 har gjesteparkeringsplassar på FP B1 og B2 har gjesteparkeringsplassar på FP Handicap-parkering er tillete på anviste plassar Sykkelparkering for bustader skal vera opparbeidd i høve til talet på husvære med faktor 1, Parkeringsplassar for bustader skal vera opparbeidd i høve til talet på husvære med faktor 1, Parkeringsplassar for kontor, hotell, allmennyttige føremål (kultur, undervisning, forsamling) skal vere opparbeidd med ein plass per 100 m² BRA Parkeringsplassar for forretning og bevertning skal vere opparbeidd med ein plass per 50 m² BRA Sykkelparkering for bustader skal vera opparbeidd i høve til talet på husvære med faktor 1,5. BRA Sykkelparkering for kombinerte føremål skal vere opparbeidd med ein plass per 100 m² BRA. Side 2 av 8

3 2.11 Estetisk kvalitet på bygg og utomhusareal Planområdet skal gis ei heilskapleg utforming og eit moderne og bymessig preg. Området skal opparbeidast med bystruktur med gatetun og grøntareal med kvalitet. Ubygde område skal gis ei estetisk tiltalande form og handtering I byggesakshandsaminga skal det stillast særlige krav til estetisk kvalitet i områda G1 og G2 og GV1 og GV2, med høg publikumsfrekvens og eksponeringsgrad Lukka fasadar i høge førsteetasjar i kombinerte bygg er ikkje tillete Tak skal utformast som ein del av eit arkitektonisk heile. Tekniske installasjonar, som til dømes heishus, ventilasjon og varme skal integrerast i byggevolumet på ein arkitektonisk god måte Alle terrenginngrep skal skje mest mogeleg skånsamt Støttemurer og andre tiltak utomhus skal utformast med god kvalitet og utforming, t.d. med natursteinsmurer Rekkefølgjekrav knytt til tiltak utanfor planområdet Før det vert gjeve bruksløyve til byggetiltak skal følgjande vilkår/tiltak vera opparbeidd eller sikra opparbeidd: Skule- og barnehagekapasitet Det skal dokumenterast at kapasiteten på skular og barnehagar for området er tilfredsstillande Trygg skuleveg Det skal vera etablert trygg gang- og sykkelveg til Foldnes skule, Brattholmen skule, Liljevatnet skule og til skulesenteret på Bildøyna. Med omgrepet trygg skuleveg er meint opparbeidde fortau. Fortau kan utformast som eit mellombels tiltak. Kravet fell bort dersom fastlandssambandet tek opp i seg denne trafikksikringa Rekkefølgjekrav for tiltak innan planområdet Før det vert gjeve bruksløyve til byggetiltak skal følgjande tiltak vera opparbeidd eller sikra opparbeidd i medhald av regulering: Tiltak Byggeområde rekkefølgjekravet er knytt til Fortau langs Bildøyvegen frå plangrensa i sør-aust til Alle B og KF avkøyrsel til Straume sjøfront Veg frå Bildøyvegen til Straume sjøfront Alle B og KF Felles leikeareal FL Alle B og KF Turveg 2 Alle B og KF Turveg 3 Alle B og KF Avfallshandtering i samsvar med pkt 5.7 Alle B og KF GV1 trappeanlegg og personheis frå + 3 moh. Alle B og KF GV2 med trappeanlegg frå GV1 Alle B og KF Park Alle B og KF G1 Alle KF G2 B3, B4, B Parkeringsanlegg B1, B2, B3, B4, B5, Alle KF FP1 B1, B FP2 B1, B Opparbeiding av fortau til Gjertrudvegen som vist i planen B1, B FG B1, B2, KF2, KF Ingen tiltak etter planen kan setjast i verk i strid med Alle byggeforbodssoner/dei til ei kvar tid gjeldande restriksjonar for høgspentleidningane som går gjennom planområdet Nye naust skal disponere minst ein biloppstillingsplass. N1 Side 3 av 8

4 2.14 Midlertidig trafikkområde, byggje- og delingsforbodssone Innafor midlertidig trafikkområde gjeld byggje- og delingsforbod i samsvar med det forbodet som er vedteke av Fjell kommunestyre i møte , sak 97/09, med dei unnataka som er gitt her: Utfylling i sjø og planering for tilrettelegging for utbygging, i samsvar med reguleringsplanen, er tillete Utbetring av den gamle Straumsbrua i samsvar med reguleringsplanen, jf føresegnene pkt 5.4, er tillete Utsprenging av fjellhall i samsvar med reguleringsplanen er tillete Reguleringa til Midlertidig trafikkområde, Byggje- og delingsforbodssone fell bort samstundes som byggje- og delingsforbodet vedteke av Fjell kommune fell bort Rekkjefølgjekrav vatn og avlaup Det skal ikkje gjevast bruksløyve innanfor planområdet før tilfredsstillande anlegg/infrastruktur knytt til vassforsyning og avlaup er utbygd. 3 BYGGJEOMRÅDE (pbl 25, 1. ledd nr. 1) 3.1 Blokker Området B1 B6 kan nyttast til bustadblokker B1 Maksimalt BYA= 60 %. Maksimal tillaten gesimshøgde er + 36,0 moh. Det skal etablerast minimum tre bustadetasjar under terrengnivå mot Gjertrudvegen. Bustadfasadar mot sørvest skal sjåast i samanhang med utforminga av felles gangareal GV B2 Maksimalt BYA= 60 %. Maksimal tillaten gesimshøgde er + 36,0 moh B3 Maksimalt BYA= 80 %. Maksimal tillaten gesimshøgde er + 21,5 moh B4 Maksimalt BYA= 60 %. Maksimal tillaten gesimshøgde er + 21,5 moh. Ved utforminga av bygget skal ein ta omsyn til frisikt for inn- og utkjøring frå parkeringsanlegg B5 Maksimalt BYA= 80 %. Maksimal tillaten gesimshøgde er + 21,5 moh B6 Maksimalt BYA= 60 %. Maksimal tillaten gesimshøgde er + 18,5 moh. Ved utforminga av bygget skal ein ta omsyn til frisikt for inn- og utkjøring frå parkeringsanlegg Maksimal mønehøgde er 1,5 meter over tillaten gesimshøgde Mindre takoppbygg Det kan tillatast mindre takoppbygg på inntil 30 % av takflata, for ventilasjon, heishus, trappehus til takterrasse etc. på inntil 3,5 meter over maksimal gesimshøgde angitt for kvart einskild bygg. Avtrapping frå gesims med maksimalt 45 grader Nybygg skal tilretteleggast for vassbåren varme. 3.2 Konsentrert småhusbusetnad For KS1 og KS2 gjeld det i utgangspunktet plankrav, jf pkt Områda KS1 og KS2 kan nyttast til konsentrert småhusbusetnad Maksimalt BYA= 30 % Maksimal gesimshøgde er åtte meter Maksimal mønehøgde er ein meter over tillaten gesimshøgde. Side 4 av 8

5 3.3 Fritidsbustader Område F1 og F2 er eksisterande fritidsbustader. 3.4 Naust Området N1 kan nyttast til naust Tillate bruksareal (T-BRA) for naust skal vere mindre enn 40 m2, og mønehøgda skal vera mindre enn 5 m frå terrengnivå. Nye naust skal disponere minst ein biloppstillingsplass. 4 KOMBINERTE FØREMÅL (pbl 25, 2. ledd) 4 Områda KF1, KF2, KF3 og KF4 Områda KF1, KF2, KF3 og KF4 kan nyttast til kombinerte føremål: Anten bustad, eller bustad i kombinasjon med forretning, kontor, hotell, bevertning og/eller allmennyttige føremål (kultur, undervisning, forsamling). 4.1 KF1 Maksimalt BYA= 80 % for bygg Maksimal tillaten gesimshøgde mot vest er + 25,5 moh. Maksimal tillaten gesimshøgde mot aust er + 22,5 moh. 4.2 KF2 Maksimalt BYA= 90 % for bygg Maksimal tillaten gesimshøgde er + 24,5 moh. Ved utforminga av bygget skal ein ta omsyn til frisikt for inn- og utkjøring frå parkeringsanlegg. 4.3 KF3 Maksimalt BYA= 100 % for bygg Maksimal tillaten gesimshøgde er + 22,5 moh. 4.4 KF4 Maksimalt BYA= 90 % for bygg Maksimal tillaten gesimshøgde mot vest er + 15,5 moh. Maksimal tillaten gesimshøgde mot aust er + 21,5 moh. 4.5 Maksimal mønehøgde Maksimal mønehøgde er 1,5 meter over tillaten gesimshøgde. 4.6 Mindre takoppbygg Det kan tillatast mindre takoppbygg på inntil 30 % av takflata, for ventilasjon, heishus, trappehus til takterrasse etc. på inntil 3,5 meter over maksimal gesimshøgde angitt for kvart einskild bygg. Avtrapping frå gesims med maks 45 grader. 4.7 Nybygg skal tilretteleggast for vassbåren varme. 5 OFFENTLEGE TRAFIKKOMRÅDE (pbl 25, 1. ledd nr. 3) 5.1 Køyreveg Ny offentleg vei frå Bildøyvegen skal opparbeidast med kjørebane på 4 meter og 0,5 meter vegskulder på kvar side. I tillegg kjem fortau med 2,5 meter breidde. Total bredde for vegareal blir 7,5 meter. Siktliner i kryss mot Bildøyvegen skal vere 6 x 50 meter Bildøyvegen med fortau skal opparbeidast som vist i planen, med utgangspunkt i traséen til dagens veg. I tillegg kjem fortau med 2,5 meter breidde. 5.2 Annan veggrunn Arealet skal nyttast til veggrunn i tilknyting til køyreveg. 5.3 Fortau (gang-/sykkelveg) Det skal opparbeidast fortau som vist på planen, med minimum 2,5 m breidde langs Bildøyvegen og Gjertudvegen og minimum 2,5 m breidde langs den nye vegen. På fortau langs ny veg kan det Side 5 av 8

6 etableras miljøstasjonar. Det skal nyttast nedsenka kantstein ved miljøstasjonar for å gi god tilgjenge for tømmebil. 5.4 Heving av den gamle Straumsbrua Seglingshøgda skal hevast med to meter frå normalvasstand Endeleg utforming, høgde og nærare tekniske vilkår for ny konstruksjon vert fastsett i byggesakshandsaminga Dei antikvariske verdiane knytt til brua skal dokumenterast og gjerast greie for i samband med innsending av søknad om byggeløyve for endring i brukonstruksjonen. 5.5 Gangveg GV1 skal ha trappeanlegg og personheis til + 3 moh Planeringsnivået skal vere det same for GV1 og FG GV2 skal ha trappeanlegg ned til GV Fastsetting av planeringsnivået for GV1 og FG samt for GV2 blir gjort i byggesakshandsaminga. 5.6 Gatetun Gatetun skal ha universell utforming og ha tilkomst for ambulanse og brannbil I området kan det etableras miljøstasjonar. Det skal leggast til rette for god tilgjenge for tømmebil. 5.7 Småbåtanlegg på land Området kan nyttast til småbåthamn og omfattar areal på land for tilkomst, fortøying, lagring og liknande som høyrer naturleg til småbåthamna Området skal være ope for allmenn ferdsel Endeleg utforming av tekniske innretningar knytt til anlegget skal gjerast i samråd med og etter godkjenning frå hamnestyresmaktene, i den utstrekning tiltaka krev handsaming etter lov om hamner og farvatn mv eller anna lovverk, jf pkt Miljøstasjonar Miljøstasjonane skal nyttast til returpunkt for avfall og kjeldesortering frå planområdet. Endeleg plassering og utforming og talet på miljøstasjonar skal fastsettast i samråd med kommunen/ FjellVar. 6 FRIOMRÅDE (pbl 25, 1. ledd nr. 4) 6.1 Park Arealet sett av til park skal opparbeidast med god kvalitet, for bruk til rekreasjon for alle aldersgrupper. 6.2 Turveg Straumemila T1, T2 og T3 skal opparbeidast som trygge og attraktive gangvegar gjennom området Trase for T1 kan justerast når endeleg val av planar for Sotrasambandet ligg føre. 6.3 Anna friområde Arealet skal nyttast til sideareal mellom turvegane T2 og T Badeområde Innanfor dette området skal det leggast til rette for bading og det er her forbod mot båtar, seglbrett og liknande. Endeleg utforming og avgrensing av badearealet skal gjerast i samråd med og etter godkjenning frå hamnestyresmaktene, i den utstrekning tiltaka krev handsaming etter lov om hamner og farvatn mv eller anna lovverk. 6.5 Småbåthamn Side 6 av 8

7 6.5.1 Arealet skal nyttast til småbåthamn Endeleg utforming av tekniske innretningar knytt til anlegget skal gjerast i samråd med og etter godkjenning frå hamnestyresmaktene, i den utstrekning tiltaka krev handsaming etter lov om hamner og farvatn mv eller anna lovverk. 7 SPESIALOMRÅDE (pbl 25, 1. ledd nr. 6) 7.1 Friluftsområde på land I områda FO1 og FO2 kan det ikkje førast opp bygg eller konstruksjonar som er til hinder for å nytta området som friluftsområde. Så langt råd er skal eksisterande terrengform og vegetasjon takast vare på. Det kan gjerast mindre terrenginngrep for å leggja til rette for gangvegen T1 i FO Frisiktsone ved veg I frisiktsonene skal det til ei kvar tid vere fri sikt 0.5 m over plan for tilstøytande veger. 7.3 Privat småbåtanlegg på land Området kan nyttast til privat småbåthamn og omfattar areal på land for tilkomst, fundamentering/fortøying, lagring og liknande som høyrer naturleg til småbåthamna. 7.4 Privat småbåtanlegg på sjø Området kan nyttast til privat småbåthamn og omfatter areal for flytebrygger og naudsynte fortøyninger i sjøen. Det skal nyttast flytande konstruksjonar til bølgedemping og brygger Endeleg utforming av tekniske innretningar i sjø knytt til anlegget skal gjerast i samråd med og etter godkjenning frå hamnestyresmaktene, i den utstrekning tiltaka krev handsaming etter lov om hamner og farvatn mv eller anna lovverk. 7.5 Friluftsområde i sjø Området kan nyttast til småbåttrafikk, herunder tilflott til naust og kaianlegg. Det er ikkje tillete å drive verksemd eller oppføre bygg eller anlegg som er til hinder for bruken av området som friluftsområde. 7.6 Kommunalteknisk verksemd Området kan nyttast til kommunalteknisk verksemd, nettstasjon. Endeleg plassering og utforming og talet på nettstasjonar skal fastsetjast i samråd med kommunen og netteigar. 8 FELLESOMRÅDE (pbl 25, 1. ledd nr. 7) 8.1 Felles gangareal FG er felles for B1, B2, KF1, KF4. Området skal nyttast til uteopphald Planeringsnivået skal vere det same for GV1 og FG. Endeleg fastsetting av planeringsnivået for GV1, GV2 og FG blir gjort i byggesakshandsaminga. 8.2 Felles parkeringsplass FP1 kan nyttast til parkering for bnr 35, gnr FP2 kan nyttast til parkering for B1 og B Felles leikeareal for barn På FL skal det opparbeidast leikeplass med god kvalitet, felles for bustaddelen av alle B og KF Innanfor G2 skal det opparbeidast areal med god kvalitet, for leik, felles for bustaddelen av alle B og KF for dei minste borna, med til saman minimum 150m Leikeareala skal vere ferdig opparbeidd til bruk seinast ved søknad om bruksløyve Leikeareala skal oppfylle krava som er sett til uteopphaldsareal. Areala skal ha solrik Side 7 av 8

8 plassering og vere skjerma mot sjenerande vind, ureining, støy, sterke elektromagnetiske felt og trafikkfare. Arealet skal ha eit utandørs støynivå mindre enn 55 dba og ha ei funksjonell form. Det skal vere god tilkomst frå bustadene til leikeområde. 8.4 Fellesareal for garasjar Dette er felles parkering i fjellhall, felles for B1, B2, B3, B4, B5, KF1, KF2, KF3 og KF Endeleg plassering og teknisk utforming blir fastsett ved handsaminga av søknad om byggeløyve for bygging av fjellhallen. 8.5 Felles grøntanlegg Felles grøntanlegg skal nyttast som landskapselement/grøn vegg i området FGA1 er felles for KS FGA2 er felles for B FGA3 er felles for B FGA4 er felles for KF4. Plan- og utbyggingssjefen stadfester at føresegnene er i samsvar med kommunestyret sitt vedtak Plan- og utbyggingssjefen Side 8 av 8