UTLEIEMAGASINET Norges ledende næringsmegler

Transkript

1 UTLEIEMAGASINET Norges ledende næringsmegler HEARST IS FIRST ET GLØDENDE BRAND DEN KOMPAKTE BYEN BLANDET KLIMA PÅ UTLEIE, MEN STORT TRYKK PÅ TRANSAKSJONER FORSIKTIGE LEIE TAKERE I 2014, MEN BEDRING NESTE ÅR n 4

2 2 Akershus Eiendom Nr. 4/ ARTIKLER s. 03 BLANDET KLIMA PÅ UTLEIE, MEN STORT TRYKK PÅ TRANSAKSJONER Per Kumle om status i utleie- og transaksjonsmarkedet Blandet klima på utleie, men stort trykk på transaksjoner s. 04 HEARST IS FIRST Foster+Partners setter en ny standard i brobyggingen mellom gammelt og nytt med mediemagnaten Hearsts hovedkontor s. 06 ET GLØDENDE BRAND Louis Vitton og Aoki Juns fasadekunst i Tokyo s. 08 DEN KOMPAKTE BYEN Høyres Byråd for byutvikling, Bård Folke Fredriksen, skriver om byutvikling i Oslo s. 09 FORSIKTIGE LEIE TAKERE I 2014, MEN BEDRING NESTE ÅR Ragnar Eggen om utsiktene for det kommende året Klimaet for utleie er litt blandet, mens det for transaksjoner er et meget godt marked drevet av renter, lånebetingelser og at eiendom oppfattes som et godt og trygt investeringsalternativ. Nå gjelder det for gårdeierne å samarbeide tett med utleiemegler for å sikre at nettopp deres produkt er det som presenterer seg best i markedet. Det betyr ofte at noen investeringer må gjøres i en tidlig fase før det legges trykk på visninger osv. De gårdeiere som ignorerer viktigheten av å gi et godt førsteinntrykk vil ofte ikke få leietakerne inn på runde nummer to. Det er vår jobb som megler å gi råd til gårdeierne slik at slike tiltak blir målrettet og økonomisk fornuftige. I skrivende stund koker transaksjonsmarkedet. Dette er drevet av mange store pengekasser som søker plasseringsmuligheter og mangel på alternative investeringer. Når dette kombineres med lave finanskostnader så fremstår eiendom som et svært attraktivt alternativ. Tekst PER KUMLE Foto CF-WESENBERG/KOLONIHAVEN.no PROSPEKTER s. 13 ASKER/SANDVIKA/FORNEBU/LYSAKER s. 18 SKØYEN/OSLO NORDVEST/MAJORSTUEN s. 27 OSLO SENTRUM/VIKA/AKER BRYGGE s. 41 NYDALEN/OSLO NORDØST/ HELSFYR/BRYN/RYEN ANSVALIG UTGIVER: AKERSHUS EIENDOM AS / TRYKK: MERKUR TRYKK AS / ART DIRECTION: ANTI OG NE BYRÅ / DESIGN: ANTI / LAY-OUT: NE BYRÅ / SKRIBENT: BERNT ROALD NILSEN / FORSIDEFOTO: FOSTER + PARTNERS / FOTO side 4-5: CHUCK CHOI & FOSTER + PARTNERS / FOTO side 6-7: DAICI ANO / FOTO UTLEIEAVDELINGEN: CF-WESENBERG@KOLONIHAVEN.NO / KART: OXIVISUALS / DET TAS FORBEHOLD OM EVENTUELLE SKRIVE/TRYKKFEIL OG MANGLER I MAGASINET Nedkjølingen av norsk økonomi, kombinert med få utløp av store leiekontrakter i 2015 og 2016 smitter nå inn i utleiemarkedet. Mange leietakere er på søk, men prosessene er lange og evnen til å ta beslutninger er redusert. Flere bedriftsledere må planlegge for noe nedbemanning, og beslutninger om arealbehov i årene som kommer sitter langt inne. Dette er normalt ikke er et godt utgangpunkt for oss i Akershus Eiendom med vår ledende posisjon i utleiemarkedet, men vi har en offensiv tilnærming. Vi må jobbe enda hardere for å få leietakere på søk til å velge de produktene vi representerer for våre kunder. Det må legges enda mer arbeid i den innledende fasen for å få gårdeiere til å gjøre tiltak for å sikre en god første opplevelse for potensielle leietakere. Dette behøver ikke å være kostbare tiltak, og det vil uansett være moderate investeringer for å sikre at nettopp dette utleieproduktet kommer først i køen. Ikke alle er villig til å ta denne investeringen i arealene før utleie er avklart, men vår erfaring tilsier at det som regel er vel anvendte penger. Selv om vi har et noe mer krevende utleiemarked så er det fremdeles noen områder som nyter godt av meget lav ledighet og høy etterspørsel. De mest attraktive områdene i CBD registrerer stadig nye leie rekorder og disse nivåene er gjenstand for mye prat på lunsjrommene hos eiendomsbesittere og meglere også i vårt lunsjrom. Det er fascinerende å registrere at disse leienivåene begjærlig blir omfavnet av gårdeiere, uten nødvendigvis å reflektere over at disse nivåene representerer en meget smal nisje i markedet og ofte små kontor arealer. Disse rekordene vil nok til en viss grad trekke med seg resten av markedet, men det er ikke slik at alle lokaler og etasjer fortjener over kroner per m 2 bare fordi bygget ligger i et attraktivt område. Jeg har tidligere snakket om at kravene som leietakere stiller er høye, og at det ofte er vanskelig for gårdeierne å regne hjem investeringen. La oss ta et lite talleksempel: Utgangspunktet er et greit beliggende kontorbygg i Oslos randsone. Det er behov for en investering på minst kroner per m 2 for kunne konkurrere om nye leietakere som kan signere en 10 års kontrakt. Skal en slik investering avskrives over leie perioden så krever det en øket leie på ca. 700 kroner per m 2 ved et avkastningskrav på 7 %. Jeg velger å holde skatt utenfor denne betraktningen. Er markedsleien i området per m 2 for den kvalitet lokaler som dette blir etter en slik oppussing, så vil ikke dette nødvendigvis være en spesielt lønnsom affære. For en gårdeier som ønsker å sitte på eiendommen langsiktig viser tallene at det kan være et like godt alternativ rent finansielt å forsøke å leie ut lokalene as-is for si per m 2. Hvis gårdeier på den annen side vurderer et salg av eiendommen så krever det ytterligere betraktninger, og risiko (utleie, kostnader, markedsrisiko, finansiering, osv.) må vurderes opp mot oppsiden fra utviklingsjobben. Dette er vurderinger som fordrer en god porsjon ydmykhet. Vi har den siste tiden opplevd flere situasjoner der prosjekter som startet som utleieoppdrag ender opp som salgsoppdrag, og det viser at bransjen besitter en god porsjon selvinnsikt og respekt for utviklingsarbeid. Jeg startet med noen observasjoner om nedkjøling av norsk økonomi. I skrivende stund er 10 års rentebinding (swap) på 2,2 %-tallet, en nedgang på 1 % poeng siden starten av året. Bankmarginene har også gått ned og det er i dag mulig å «låse inn» en 10 års rente, inklusive margin, på godt under 4 %. Bankene stiller også velvillig opp med likviditet så lenge belåningen ligger innenfor forsvarlige rammer. Dette gjør at vi nå har et historisk høyt «yield spread». Globalt er det nå en armada av sparemidler som leter etter avkastning og trygge havner. Norge er en slik trygg havn med vår rikdom og velutviklede samfunn. Å ha pengene på konto er generelt et dårlig alternativ i et «nullrentescenario», og i kombinasjon med en særdeles lav finansieringskostnad gjør det at Oslos prime yield er på vei nedover. Jeg blir ikke overrasket om vi ser flere transaksjoner på godt under 5 % for prime eiendom (CBD eiendom, fullt utleid på lang kontrakt, bunnsolid leietaker og leie på markedsnivå) i løpet av fjerde kvartal. Det er flere store transaksjoner som nærmer seg budfasen og dermed får vi snart fasiten. Vi begynner å kjenne lukten av ribbe, lutefisk og pinnekjøtt og det betyr som vanlig en ting dager som går veldig fort og som avrundes med en god porsjon sene kvelder. Husk at også den 24. desember har noen arbeidstimer, så mye kan gjøres før jul. Jeg ønsker dere en fortreffelig inngang til julerushet som allerede har startet. Per Kumle Daglig leder

3 4 5 1 Atrium Grand Atrium går over de seks opprinnelige etasjene i Hearst-bygningen samt en del av det nye påbygget. 2 Fasade Byggets nye fasade har gjort det til et Art Modern-ikon. 3 Arkitektur For mediemagnaten Hearst handlet det ikke om å bygge ut, men rett over bygget der eventyret begynte. 4 Vannfall Gigantiske Ice Fall, et vannfall i tre etasjer som møter deg i atriumet, bruker resirkulert regnvann. Hearst is First 2 3 Hearst is First. De tre ordene sier vel egentlig alt. Noen tør der andre lar være. Ofte handler det om å bygge bro mellom det gamle og det nye. 1 4 Tekst BERNT ROALD NILSEN Foto CHUCK CHOI & FOSTER + PARTNERS Mediemagnaten Hearst har holdt til på samme hjørne på Midtown Manhattan i New York i nesten hundre år. Det begynte med seks etasjer i Art Deco i Så vokste imperiet, og Hearst var etter hvert «all over» Manhattan. Men så, i 2006 ble medieansatte samlet i et Art Modern-ikon bygd for de neste hundre år. For Hearst handlet det ikke om å bygge ut, men rett over bygget der eventyret begynte. Ultimat fornyelse Ikke bare var Hearst Tower den første skyskraperen som ble oppført etter 11. september Bygget var også den første Green High Rise på Manhattan, og ble sertifisert GOLD av US Green Building Council LEED. Og ikke bare tenker Hearst miljøvennlig. Bygget er et unikt eksempel på en ultimat fornyelse, og viser at det er mulig å kombinere det nye med det opprinnelige. Samme tendens er på gang i mange andre byer, Kvadraturen i Oslo for eksempel. Men Hearst var First. Kontrastfylt helhet Ta et 80 år gammelt legendarisk bygg i gul, klassisk NYC-stein. Kun seks etasjer. Spør arkitekten Foster + Partners hva som kan gjøres. Svaret er like opplagt som overraskende: Hvorfor ikke la 42 splitter nye etasjer sveve på de gamle? Som sagt, så gjort. Du blir slått i bakken av hvordan kontraster kan skape helhet når du står på hjørnet av 8th Ave og 57th Street, rett ved Columbus Circle, og prøver å konsumere den magiske kombinasjonen. Stål et opplagt valg I moderne tid er stål et opplagt valg i byer som New York, blant annet fordi det er mer fleksibelt enn sement. Nettopp stålformasjonene brekker opp fasaden på Hearst Tower på en velstrukturert og ekspresjonistisk måte. Masse glass og mindre stål, og maksimalt med naturlig lys som fosser gjennom tårnet. Selvfølgelig lyssensorer, som regulerer bruken av elektrisk lys i forhold til tilfanget av det naturlige. Mønsteret på fasaden, et triangelformet diagrid, er byggets varemerke i tillegg til det geniale ideen å la Nye Hearst sveve på taket av det opprinnelige. Best i miljøklassen Hearst Tower har inspirert andre byggherrer på Manhattan til å bygge mer miljøvennlig, og nettopp miljøaspektet er et avsnitt for seg selv. Bygget hviler på 65 prosent resirkulert stål, og New York-luften kjøler og varmer bygget, som bruker 25 prosent mindre energi enn tilsvarende bygg. Bygget er naturlig ventilert tre firedeler av året, og når regnet faller blir hver eneste dråpe utnyttet på beste måte, blant annet i gigantiske Ice Fall, et vannfall i tre etasjer som møter deg i Grand Atrium når du går inn i Hearst Tower. Ikke vanskelig å forstå at ansatte i Cosmopolitan, Esquire eller hvilket magasin de måtte jobbe for er stolte av å tilhøre The Hearst Family. FAKTA Hva: Hearst Tower Hvor: Hjørnet av 8th Ave og 57th St. i NYC Eier: Magasinkonsernet Hearst Arkitekt: Foster + Partners Byggeperiode: Høyde: 182 meter, 48 etasjer Areal: m 2, 21 heiser Stil: Art Modern Les mer: hearst.com og fosterandpartners.com

4 6 7 Et glødende brand Å kombinere Art Deco og Cutting Edge er en kunst. Den japanske arkitektgudfaren Aoki Jun kan kunsten. Louis Vuittons motehus i Ginza, Tokyo er beviset. Tekst BERNT ROALD NILSEN Foto DAICI ANO 1 En arkitekt vil gjerne sette sitt stempel på hele bygget, men bestillingen fra Louis Vuitton var krystallklar. Den handlet om fasaden, og kun fasaden. Den Art Deco-pregede formen skulle beholdes. Utfordringen var å lage en fasade som glir inn i resten av Ginza, bydelen som er kjent for sitt Art Deco-design. Bydelens historie skulle bindes sammen med en ny tid og nye trender. Men Aoki Jun nøyde seg ikke med dette, han pakket utfordringen inn i bestillerens eget brand. Resultatet er en fasade som gløder av pur luksus. Ikonografisk XL Et fransk motehus fra 1854, som er sterkere enn noen gang. Et ikon når vi snakker retail. Fabrik ker i Frankrike, Spania og USA. Butikker over hele verden, de fleste i Japan. Louis Vuitton er en suksesshistorie uten like, brandet er ikonografisk. Det som en gang i tiden var robuste reiseeffekter, er nå sko, smykker, klokker, vesker og klær. All produksjon er håndverksbasert, produktene selges kun i Louis Vuitton butikker. Ingen tvil om at fallhøyden var stor når butikken i Tokyo skulle pakkes inn, men arkitekt Aoki Jun leverte maksimalt. Et perforert skall For dette er en visuell genistrek av de sjeldne. Samme geometriske form repeteres i flere størrelser og danner en organisk enhet identisk med Louis Vuitton smakfulle monogram. En rå, stålrammet betongkonstruksjon er dekket av et perforert aluminiumsskall, og overalt det repeterende motivet. Skallet er malt med en fluoriscerende maling, som er kjent for sin varighet og skifter farge, dermed også utseende på fasaden, etter døgnets skiftende natur. Miks av lys og skygge Kronen på mesterverket er likevel lyset fra motehusets interiør, som slippes ut gjennom hullene på fasaden. Det skaper et evig foranderlig display av lys og skygge, og om natten tar et glødende LED-lys over og skaper det lille, finurlige ekstra som får Louis Vuitton til å skinne blant alle designerbutikkene i luksus gaten Namiki Dori. Konklusjonen er enkel: Dette motehuset er et kroneksempel på hvordan delikat retail skal pakkes inn, samtidig som man har klart å ta vare på vakre, genuine Tokyo. 2 1 Fasade 1 Louis Vuitton skinner blant alle designerbutikkene i luksusgaten Namiki Dori. Retail et nytt forretningsområde i Akershus Eiendom 2 Fasade 2 Kronen på mesterverket er lyset fra motehusets interiør, som slippes ut gjennom hullene på fasaden. Det skaper et evig foranderlig display av lys og skygge. Om natten tar et glødende LED-lys over. Louis Vuitton er et av de fremste luksusvaremerkene i verden og sammen med Apple lager de, de flotteste butikkene. Ingen ting er overlatt til tilfeldighetene, hver kvadratcentimeter er nøye utviklet for å gi kundene den beste handleopplevelsen. Det er ikke overraskende at de lager så flott butikk i Tokyo. Vi får nok ikke se en slik butikk i Norge, men det er gjengs for de internasjonale merkene med krav til gode takhøyder, store vindusflater og flotte omgivelser. Dette er ikke alltid like lett her hjemme i Norge. Det er noe gårdeiere må ta høyde for dersom man skal etablere internasjonale kjeder i eiendommene sine. Disse merkene går aldri i kompromiss med sine verdier og Tekst REMI N. OLSEN Foto CF-WESENBERG@KOLONIHAVEN.NO konsepter, og nettopp disse kravene til lokaler, omgivelser, design og layout har gjort det krevende å etablere seg i Norge. Vi i Akershus Eiendom bistår nå en rekke internasjonale kjeder med ekspansjonen i Norge. Dette er veldig spennende og retail er et nytt forretningsområde vi satser på. I retail handler det alltid om hva leietakeren klarer å omsette for og er en helt annen tilnærming enn når man jobber med for eksempel kontor. Her er det utrolig viktig å jobbe tett med både gårdeiere og retailere, samtidig som man har forståelse for hva konsumenten til syvende og sist vil ha. Dette samspillet samt vårt internasjonale nettverk med JLL er nøkkelen til suksess.

5 Gjesteskribent er Bård Folke Fredriksen, Byråd for byutvikling og politiker (H). Forsiktige leietakere i 2014, men bedring neste år Forsiktige leietakere i 2014, men bedring neste år Et litt urovekkende tema som flere i bransjen har tatt opp de siste par månedene, er at det ikke er signert et like høyt volum av leiekontrakter i år som i fjor og de foregående år. Det er lite nybygg i år, så ledigheten stiger ikke mye på grunn av lav signering, men det kan være frustrerende for de som har ledige arealer på markedet, selv om ingen har opplevd svikt i leienivåene for kontrakter som er blitt signert. Den mest nærliggende forklaringen på lavt volum signert i 2014 er at det årlige volumet av leiekontrakter som løper ut går i bølger, og at de kommende par årene har et spesielt lavt volum av utløp, noe som svekker signeringstakten i perioden før kontraktene løper ut. Arealstatistikk har lagt frem tall som støtter et slikt resonnement, og spesielt er det de store kontraktene som har lite utløpsvolum i Dette er nok en viktig årsak, men volumvariasjonen på mellom 15% og 25% forklarer ikke at de fleste som følger markedet nå opplever en svekkelse på 30% til 50% i samlet areal signert de tre første kvartalene av året, sammenlignet med 2012 og De aller fleste mindre kontrakter signeres dessuten samme år som de starter å løpe. Den kompakte byen Osloregionen har landets raskeste befolkningsvekst, og vi må tilrettelegge for stadig flere innbyggere og arbeidsplasser. Byrådet ønsker at veksten i Oslo skal benyttes til å ruste opp og vitalisere byen. Tekst BÅRD FOLKE FREDRIKSEN Illustrasjon SPACEGROUP / PLACEBO EFFECTS FOR RUTER AS Vi opplever en urban trend. Folk vil bo der det er et spennende arbeidsmarked, et variert botilbud, et utdanningsmarked, et mangfoldig kulturliv, restauranter og et yrende liv. Større boligtetthet gir igjen et større grunnlag for handel, service og kulturtilbud der man bor. Vi ønsker at fortettingen skal skje i indre by og dens randsoner, der kollektivtilbudet er best og der infrastrukturen tåler det, dvs. en såkalt knutepunktsutvikling. Det er hyggelig at mange har lyst til å bosette seg, arbeide og etablere virksomheter i vår region. I 2030 kan det være nesten flere Oslo-borgere enn i dag, dvs. at byen får en befolkning på rundt eller mer. Akershus fylke registrerer også sterk vekst, slik at i 2030 kan hovedstadsregionen ha nærmere 1,6 millioner innbyggere. Det pågår et samarbeid mellom Oslo og Akershus fylke om en felles regional areal- og transportplan. Her ser vi på hvordan det er smart å planlegge utbyggingsmønstre og transportsystemet i regionen for å imøtegå befolkningsveksten best mulig. Vi vil at kollektivtrafikken skal ta mesteparten av pendlerveksten, og det betyr at vi må planlegge for gode kollektivforbindelser mellom bosted og arbeidsplasser. Persontrafikken forventes å øke kraftig når titusener flere daglig skal reise inne i eller inn/ut av byen. Oslo har som mål at den økte persontransporten som følger av befolkningsveksten skal tas gjennom gange, sykkel og kollektivreiser. Satser kollektivt Oslo S er i dag landets største kollektivknutepunkt og skal utvikles som landets viktigste kollektivknutepunkt med høy arbeidsplasskonsentrasjon og enklere omstigningsmuligheter. Det er planlagt ombygging og utvidelse av stasjonsområdet på Oslo S og ny bussterminal utredes. Oslo kommune bygger Lørenbanen som kobler Økern til T-baneringen, og staten er i ferd med å anlegge ny jernbanetunnel fra Oslo S til Ski (Follobanen). Det pågår også utredninger og planer for nye T-banelinjer og togtunneler: Fornebubanen: Fornebu Lysaker Skøyen Majorstua Bane til Ahus i Lørenskog Ny T-banetunnel og jernbanetunnel i indre by Arealstrategi Hovedstrategien for byutvikling i Oslo er høyere utnyttelse og mer urban bebyggelse ved kollektivknutepunktene. Oslo ønsker en kompakt byutvikling. I forslag til ny kommuneplan legges det til rette for nye boliger og 5 6 millioner kvm næringsareal til arbeidsplasser. Det angis hvilke stasjonsnære områder som har stort utviklingspotensial samtidig som byens urbane, naturgitte og historiske kvaliteter beholdes. Moderne arbeidsplasser krever mye mindre areal, de hverken støyer, forurenser eller støver, slik at de kan være midt inniblant boligene. Dette gir igjen en mer mangfoldig by, med flere funksjoner, og en by som er hyggeligere å oppholde seg i. 1 2 Oslo S Skøyen Ombygging og utvidelse av stasjonsområdet Oslo S Knutepunktutvikling Skøyen/Lysaker. Et litt urovekkende tema som flere i bransjen har tatt opp de siste par månedene, er at det ikke er signert et like høyt volum av leiekontrakter i år som i fjor og de foregående år. Det er lite nybygg i år, så ledigheten stiger ikke mye på grunn av lav signering, men det kan være frustrerende for de som har ledige arealer på markedet, selv om ingen har opplevd svikt i leienivåene for kontrakter som er blitt signert. Den mest nærliggende forklaringen på lavt volum signert i 2014 er at det årlige volumet av leie kontrakter som løper ut går i bølger, og at de kommende par årene har et spesielt lavt volum av utløp, noe som svekker signeringstakten i perioden før kontraktene løper ut. Arealstatistikk har lagt frem tall som støtter et slikt resonnement, og spesielt er det de store kontraktene som har lite utløpsvolum i Dette er nok en viktig årsak, men volumvariasjonen på mellom 15 % og 25 % forklarer ikke at de fleste som følger markedet nå opplever en svekkelse på 30 % til 50 % i samlet areal signert de tre første kvartalene av året, sammen lignet med 2012 og De aller fleste mindre kontrakter signeres dessuten samme år som de starter å løpe. Vi tror at den siste delen av forklaringen på lav signeringstakt er følgende: Noen leietakere sitter litt «på Vi tror at den siste delen av forklaringen er at flere leietakere enn i de to foregående år sitter litt «på gjerdet» i den forstand at de utsetter flytting, eller avgjørelse om flytting, der det er mulig. Noen forlenger sin eksisterende kontrakt med noen måneder, andre velger å sitte kontrakten ut, selv om de opprinnelig hadde tenkt å flytte før. Dette begrunnes med litt mindre positiv tro på bedriftens ansettelsestakt. Bedriftslederne har nå, ifølge Norges Banks forventingsundersøkelse, det mest pessimistiske utsyn på kommende års ansettelsestakt siden årsskiftet , som man kan se av grafen. Tekst RAGNAR EGGEN Foto CF-WESENBERG@KOLONIHAVEN.no Erfaringer fra finanskrisen viste at pessimismen reflekterte seg svært tydelig i signeringstakten for kontorarealer det ble nesten ikke signert nye kontrakter i 4. kvartal 2008, og de to kvartalene direkte før gjerdet», det vil si at og de utsetter hadde planlagt begge volum flytting, lavere enn før noe og kvartal etter siden hadde slutten begge av volum 2005, om lavere vi ser enn bort fra noe én kvartal nå siden opplever slutten langt av svakere, 2005, om men vi likevel ser merkbar bort fra effekt én stor av denne stor eller avgjørelse om flytting. kontrakt De (Statoil utgjør på ikke Fornebu). et flertall, Vi tror vi men er flere i prosent enn typen, i de delvis to foregående basert på tilbakemeldinger år. Noen kontrakt fra leietakere (Statoil i markedet. på Fornebu). Vi tror vi nå opplever for lenger sin eksisterende kontrakt med noen måneder, en langt svakere, men likevel merkbar effekt av denne andre velger å sitte kontrakten ut, selv om de opprinnelig typen, delvis basert på tilbakemeldinger fra leietakere hadde tenkt å flytte før. Dette begrunnes med litt mindre i markedet. positiv tro på bedriftens ansettelsestakt. Dersom sysselsettingsutviklingen de nærmeste par årene blir som makroøkonomene forventer (først svak, så sterkere, men uansett positiv), vil flere bedrifter se lysere på situasjonen litt utover i Bedriftslederne har nå, ifølge Norges Banks forventings undersøkelse, det mest pessimistiske utsyn på kommende års ansettelsestakt siden årsskiftet , som man kan se av grafen. Erfaringer fra finanskrisen viste at pessimismen reflekterte seg svært tydelig i signeringstakten for kontor arealer det ble nesten ikke signert nye kontrakter i 4. kvartal 2008, og de to kvartalene direkte I så fall vil signerings takten ta seg opp igjen ganske raskt for man får da gleden av at flere «hopper ned fra gjerdet» så snart man innser at den svakere veksten er midlertidig. Dette så vi veldig tydelig i da pessimismen gikk over.

6 10 11 Gjerdrums vei 8 Østre Aker Vei 90 Silurveien 2 Harbitzalléen 3 Bygdøy Allé 2 Essendropsgate 3 Fridtjof Nansens Vei Cort Adelers Gate 33 Wergelandsveien 7 Haakon VIIs gate 9 Haakon VIIs gate 10 Brugata 19 Frontbygget Fredrik Selmers vei 4 Grenseveien 92 Hoffsveien 10 Verkstedveien 1 Eufemia Fyrstikkalléen 3 Dronning Eufemias gt. 42 Dronning Eufemias gt. 16 Ryensvingen 5-7 Fornebuveien 7 13 Lilleakerveien 2A Lilleakerveien 2C/D Drammensveien 165 Drammensveien 88B Drammensveien 133 Støperigata 1 Dronning Eufemias gt. 6 Kirkegata 15 Kirkegata Akersgata 45 Vollsveien 2A B Fornebuveien 50 Øvre Vollgate 6 Dokkveien 1 Grundingen 2-6 Business Village Bryggegata 9 Støperigata 2 Fridtjof Nansens Plass 6 ASKER SANDVIKA Sandvika Business Center Hagaløkkveien Google 2014 Google

7 12 Akershus Eiendom Foto Utleieavdelingen Asker ledighet: 4,0 % Leienivå: Leieprognose: Stabilt Sandvika ledighet: 4,5 % Leienivå: Leieprognose: Stabilt Lysaker ledighet: 14,5 % Leienivå: Leieprognose: Stabilt Fornebu ledighet: 7,0 % Leienivå: Leieprognose: Stabilt Fra venstre: Ole-Jacob Leirskar, Seniorrådgiver / Anders Heffermehl, Seniorrådgiver / Ole Christian Iversen, Leder utleie / Stig Basing, Forretningsutvikler / Lise Kaupang, Markedssjef / Rune Arvesen, Seniorrådgiver / Jonas Myhre, Rådgiver SANDVIKA BUSINESS CENTER HAGALØKKVEIEN 28 FORNEBUVEIEN FORNEBUVEIEN 7 13 LILLEAKERVEIEN 2A-C-D VOLLSVEIEN 2A B

8 14 ASKER / SANDVIKA / LYSAKER / FORNEBU ASKER / SANDVIKA / LYSAKER / FORNEBU kvm 500 kvm HAGALØKKVEIEN 28 Asker Moderne kontorlokaler Kantine Treningsrom Parkering Lokalene leies ut fullt møblert Mulighet for utvidelse av leieareal til opptil kvm Ca kvm kvm Ca. 2 år etter inngått leiekontrakt Rune Arvesen Mobil: E-post: ra@akershuseiendom.no Ole-Jacob Leirskar ojl@akershuseiendom.no SANDVIKA BUSINESS CENTER Sandvika Nybygg prosjekt midt i Sandvika Sentralt beliggende i Sandvika, med nærhet til togstasjon og Sandvika Storsenter Store oversiktlige etasjeflater gir mulighet for fleksibilitet og skreddersydde løsninger Bygget kan leveres som energiklasse B-bygg kvm i 3. etg. 420 kvm BTA Nå Rune Unsgård Mobil: E-post: ru@akershuseiendom.no Ole Christian Iversen oci@akershuseiendom.no FORNEBUVEIEN 50 Lysaker/Fornebu Svært synlig ved inngangen til Fornebu Flott moderne kontorbygg Arealeffektive lokaler som tilpasses leietaker 40 busser i timen, rett utenfor eiendommen God parkeringsdekning/110 p-plasser Anders Heffermehl Mobil: E-post: ah@akershuseiendom.no

9 16 ASKER / SANDVIKA / LYSAKER / FORNEBU ASKER / SANDVIKA / LYSAKER / FORNEBU kvm Lilleakerveien 2C-D 750 kvm LILLEAKERVEIEN 2A, 2C + D Lysaker / 500 kvm Q Fellesareal kvm Store etasjeplan, opptil kvm i C/D og kvm i A Felles kantine, resepsjon og møteromsenter Tilgang til auditorium, trimrom og garderober God parkeringsdekning Svært sentralt i forhold til kommunikasjon Fleksible lokaler som vil skreddersys for leietaker Jonas Myhre Mobil: E-post: jm@akershuseiendom.no FORNEBUVEIEN 7-13 Lysaker Lysakers best profilerte bygg Totalrehabiliteres, full skreddersøm Lyse, store og arealeffektive etasjeplan Ny bedriftsrestaurant og møteromsenter med direkte utgang til stor skjermet hage Meget god p-dekning, ca. 200 p-plasser Felles garderobe/dusj, treningssenter og sykkelparkering Rune Arvesen Mobil: E-post: ra@akershuseiendom.no kvm 188 kvm EKSISTERENDE SITUASJON MED NYE TILTAK: VOLLSVEIEN 2A-B Lysaker Beliggende på Lysakerlokket, rett ved Lysaker stasjon Fantastisk profilering mot E18 Resepsjon, kantine, auditorium og garderobe/dusj God parkeringsdekning Jonas Myhre Mobil: E-post: jm@akershuseiendom.no :: Vedlegg Styremøte :: FORNEBUVEIEN 7-13

10 Nr. 4/2014 SKØYEN / OSLO NORDVEST / MAJORSTUEN 19 Skøyen kvm kvm 300 kvm ledighet: 11,5 % Leienivå: Leieprognose: Stabilt Q Oslo Nordvest SILURVEIEN 2 Ullern ledighet: 4,0 % Leienivå: Leieprognose: Stabilt Første del er tatt i bruk 2 toppetasjer ledig mulig med kvm på ett plan Svært god takhøyde, må oppleves Profilert fasade - panoramautsikt Personalrestaurant og Wayne s Coffee 270 p-plasser i underetasje, Elbil-pool og bilpleie Miljøbygg - Energiklasse A Trimrom, garderober/dusj, sykkelparkering Majorstuen ledighet: 0,5 % Leienivå: Leieprognose: Stabilt SILURVEIEN 2 VERKSTEDVEIEN 1 HOFFSVEIEN 10 HARBITZALLÉEN 3 DRAMMENSVEIEN Rune Arvesen Mobil: E-post: ra@akershuseiendom.no DRAMMENSVEIEN 88B DRAMMENSVEIEN 133 FRIDTJOF NANSENS VEI ESSENDROPSGATE

11 Hafslund 20 SKØYEN / OSLO NORDVEST / MAJORSTUEN SKØYEN / OSLO NORDVEST / MAJORSTUEN 21 Byens grønneste bygg kvm ca kvm 470 kvm Overtagelse Q VERKSTEDVEIEN 1 Skøyen Nybygg med unik beliggenhet Store etasjeplan på kvm Felles resepsjon, personalrestaurant, auditorium, møterom Miljøbygg BREEAM NOR Very Good Alle servicetilbud og off. komm. i umiddelbar nærhet God parkeringsdekning Ole Christian Iversen Mobil: e-post: oci@akershuseiendom.no Esso Møller Skøyen Yara SKØYEN STASJON Ring 2 Høegh Drammensveien Ring 2 Verkstedveien Tesla Sjølystveien E18 Karenlyst allé E18

12 22 SKØYEN / OSLO NORDVEST / MAJORSTUEN SKØYEN / OSLO NORDVEST / MAJORSTUEN kvm 517 kvm kvm kvm 2018 HOFFSVEIEN 10 Skøyen Svært effektive og lyse kontorlokaler med gode profileringsmuligheter Topp moderne standard og tekniske løsninger Treningssenter i bygget Nærhet til Flytog, tog, trikk og buss HARBITZALLÉEN 3 Skøyen Stort og fleksibelt bygg med etasjeflater på kvm Del av byutviklingsprosjekt med boliger og servicehandel Høy arealeffektivitet 17 kvm pr. ansatt ved 25/75 celle/åpent Stort parkeringsanlegg med bilpool Godt tilrettelagt for syklende Personalrestaurant, kaffebar, auditorium og møtesenter Miljøvennlig nybygg BREEAM NOR Excellent Anders Heffermehl Mobil: E-post: ah@akershuseiendom.no Ole Christian Iversen Mobil: E-post: oci@akershuseiendom.no Rune Arvesen ra@akershuseiendom.no

13 24 SKØYEN / OSLO NORDVEST / MAJORSTUEN SKØYEN / OSLO NORDVEST / MAJORSTUEN kvm 416 kvm DRAMMENSVEIEN 165 Skøyen Moderne og profilert kontorbygg Meget gode fellesfasiliteter Lyse og arealeffektive lokaler med god takhøyde God parkeringsdekning i garasjeanlegg Alt av kommunikasjon i umiddelbar nærhet Rune Arvesen Mobil: E-post: ra@akershuseiendom.no kvm BTA 299 kvm BTA DRAMMENSVEIEN 133 Skøyen 492 kvm 492 kvm DRAMMENSVEIEN 88B Skøyen/Skarpsno Svært effektive og lyse kontorarealer Full skreddersøm etter leietakers ønsker og behov Kantine med takterrasse Parkering i underetasjen Bygget vil få ny fasade og nytt inngangsparti Anders Heffermehl Mobil: E-post: ah@akershuseiendom.no Fasjonabel murvilla med parkanlegg En unik mulighet til å få et eget bygg Lokalene er nylig oppgradert Beliggende i sjarmerende omgivelser på Skarpsno, med kort sykkel- og kjøreavstand fra Skøyen/Vika Anders Heffermehl Mobil: E-post: ah@akershuseiendom.no

14 26 SKØYEN / OSLO NORDVEST / MAJORSTUEN Akershus Eiendom ca kvm ca. 339 kvm FRIDTJOF NANSENS V Majorstuen 339 kvm ledig i dag, kvm ledig 2016 Bygget gjennomgår en større rehabilitering i 2015 Felles resepsjon og kantine + trimrom og garderobe Parkering Kort gangavstand til offentlig kommunikasjon Jonas Myhre jm@akershuseiendom.no ZENTUVO PHOTO kvm 700 kvm Oslo Sentrum ledighet: 5,0 % Leienivå: Leieprognose: Moderat stigende Vika/Aker Brygge ledighet: 5,0 % Leienivå: Leieprognose: Moderat stigende ESSENDROPSGATE 3 Majorstuen Moderne bygg med flotte fellesarealer Effektive etasjeplan med mye dagslys Felles kantine, møteromspool og auditorium Meget god parkeringsdekning Rett ved Majorstuen stasjon Jonas Myhre Mobil: E-post: jm@akershuseiendom.no CORT ADELERS GATE 33 BYGDØY ALLÉ 2 WERGELANDSVEIEN 7 HAAKON VIIs GATE 10 AKER BRYGGE STØPERIGATA 1 HAAKON VIIs GATE 9 FRIDTJOF NANSENS PLASS 6 ØVRE VOLLGATE AKERSGATA 45 BRUGATA 19 KIRKEGATA 15 KIRKEGATA DRONNING EUFEMIAS GT. 6 DRONNING EUFEMIAS GT. 16 EUFEMIA DRONNING EUFEMIAS GT

15 28 OSLO SENTRUM / VIKA / AKER BRYGGE OSLO SENTRUM / VIKA / AKER BRYGGE kvm kvm CORT ADELERS GATE 33 CBD/Vika Unik mulighet for eget bygg midt i CBD/Vika Nybygg og totalrehabiliterte lokaler Meget høy kvalitet, elegant og representativt Representative fellesarealer inkl. takterrasse og flott hageanlegg 53 parkeringsplasser i bygget med heis direkte til etasjene Ole-Jacob Leirskar Mobil: E-post: ojl@akershuseiendom.no Ca kvm Ca kvm Q BYGDØY ALLÉ 2 Solli Plass Etasjeplan på ca kvm, lokalene er under rehabilitering Flotte fellesarealer Kantine og kaffebar Resepsjon Garasje under bygget, 88 p-plasser tilgjengelig Rune Unsgård Mobil: E-post: ru@akershuseiendom.no Jonas Myhre jm@akershuseiendom.no Alle foto: Anne Manglerud

16 30 OSLO SENTRUM / VIKA / AKER BRYGGE OSLO SENTRUM / VIKA / AKER BRYGGE kvm BTA 800 kvm BTA kvm 500 kvm Q WERGELANDSVEIEN 7 Oslo Sentrum Sentralt og flott beliggende ved Slottsparken Bygget rehabiliteres og lokalene skreddersys ny leietaker Garasje, sykkelparkering og garderobe/dusj i underetasje Lyse og arealeffektive lokaler med flott utsikt 940 kvm ledig nå kvm ledig medio 15 HAAKON VIIs GATE 10 Vika Kanskje et av Vikas flotteste og mest kjente kontorbygg Lokalene ligger øverst i bygget med flott utsyn over byen Tilgang til stor felles takterrasse Dusj / garderober og sykkelparkering i kjeller Gode parkeringsmuligheter Anders Heffermehl Mobil: E-post: ah@akershuseiendom.no Rune Arvesen Mobil: E-post: ra@akershuseiendom.no

17 32 OSLO SENTRUM / VIKA / AKER BRYGGE OSLO SENTRUM / VIKA / AKER BRYGGE kvm kvm Q3/Q FILIPSTAD BRYGGE/ STØPERIGT. 1 Aker Brygge Moderne kontorbygg fra 1998 Like godt tilrettelagt for cellekontorer som åpent landskap Del av Filipstad Brygge Omfattende servicetilbud: bedriftsrestaurant med frokost, lunsj og middag, dusj/garderobe og sykkelparkering Eget lukket p-anlegg med reserverte plasser Antall arbeidsplasser: Fra 1 til 200 ansatte Ole Christian Iversen Mobil: E-post: oci@akershuseiendom.no AKER BRYGGE Totalrenoverte moderne lokaler Sentralt på Aker Brygge Høy arealeffektivitet Eget kundesenter Tilpasses kundens ønsker og behov 600 kvm 600 kvm Ole Christian Iversen Mobil: E-post: oci@akershuseiendom.no Anders Heffermehl ah@akershuseiendom.no HAAKON VIIs GATE 9 Vika Fantastisk beliggenhet i Vika Lyse og effektive kontorarealer Totalrehabiliterte fellesområder Nytt konferansesenter og kantine Parkering Anders Heffermehl Mobil: E-post: ah@akershuseiendom.no

18 34 OSLO SENTRUM / VIKA / AKER BRYGGE OSLO SENTRUM / VIKA / AKER BRYGGE kvm 230 kvm kvm 120 kvm FR. NANSENS PLASS 6 Oslo Sentrum Lyse effektive kontorlokaler i et av Oslos viktigste forretningsstrøk Lokalene ligger i 2. og 6. etasje, med flott utsikt mot Rådhuset og sjøen Kort vei til alle servicetilbud og offentlig kommunikasjon Gode parkeringsmuligheter Høy standard 230 kvm i 2. etasje og 509 kvm i 6. etasje Jonas Myhre Mobil: E-post: jm@akershuseiendom.no AKERSGATA 45 Oslo Sentrum Attraktive kontorlokaler i Backe gården Meget representativt bygg Unik beliggenhet i Oslo sentrum Nær offentlig kommunikasjon Effektive lokaler med mye dagslys, Mulighet for over 30 cellekontor per etasje Jonas Myhre Mobil: E-post: jm@akershuseiendom.no 537 kvm 537 kvm kvm kvm 586 kvm Q ØVRE VOLLGATE 6 Oslo sentrum Flott bygg med meget representative fellesarealer, renovert i 2009 Mulighet for kantine Sykkelparkering og mulighet for parkering Kort vei til alle servicetilbud og offentlig kommunikasjon Effektive kontorer med mye dagslys Jonas Myhre Mobil: E-post: jm@akershuseiendom.no BRUGATA 19 Oslo Sentrum Funkisbygg fra 1998 tegnet av arkitektene Narud Stokke Wiik AS Flott utsikt fra de øverste etasjene Felles kantine, resepsjon og møteromsenter 50 meter fra off. kommunikasjon og T-bane Vender ut mot elven og en flott park Ole-Jacob Leirskar Mobil: E-post: ojl@akershuseiendom.no

19 36 OSLO SENTRUM / VIKA / AKER BRYGGE OSLO SENTRUM / VIKA / AKER BRYGGE kvm 405 kvm KIRKEGATA 15 Oslo Sentrum Flotte lokaler sentralt i Kvadraturen, i 3. etasje Totalrenovert i 2007 Umiddelbar nærhet til offentlig kommunikasjon Parkering i kjeller Felles kantine, sykkelparkering og garderobe/dusj Ole-Jacob Leirskar Mobil: E-post: ojl@akershuseiendom.no kvm 630 / 780 kvm DRONNING EUFEMIAS GT. 6 Oslo Atrium / Bjørvika KIRKEGATA Oslo Sentrum 659 kvm 659 kvm Meget sentral beliggenhet, rett ved Oslo S Eget konferansesenter med auditorium Kantine, restaurant og moderne kaffebar Offentlig kommunikasjon i umiddelbar nærhet Parkering, sykkelparkering, garderobeanlegg Ole-Jacob Leirskar Mobil: E-post: ojl@akershuseiendom.no Moderne kontor bygg med sentral beliggenhet Lyse og attraktive kontorlokaler Bygget ble totalrehabilitert i 2006 Offentlig kommunikasjon i umiddelbar nærhet Sykkelparkering Jonas Myhre Mobil: E-post: jm@akershuseiendom.no

20 38 OSLO SENTRUM / VIKA / AKER BRYGGE OSLO SENTRUM / VIKA / AKER BRYGGE kvm BTA 600 kvm BTA EUFEMIA kvm kvm DRONNING EUFEMIAS GT og 11. etasje i Barcode Bjørvika Siste ledige kontorlokaler i Barcodes eneste flerbrukerbygg Fantastisk utsikt mot Operaen, Munch-museet og Oslofjorden Planløsning skreddersys Fullservice kontorkonsept med effektiviserende fellesfunksjoner Merkevarebygging i Oslos nye skyline Rune Arvesen Mobil: E-post: ra@akershuseiendom.no EUFEMIA Bjørvika Nytt kontorbygg Meget god eksponering ut mot Dronning Eufemias gate og Haakon Vs gate Hjørnesteinen for det nye Bjørvika Bygget for fremtidens miljøkrav BREEAM Excellent Kort vei til all offentlig kommunikasjon Stor fleksibilitet, énbruker eller flerbruker Kvalitetsbygg tegnet av a-lab, spennende arkitektur Ole Christian Iversen Mobil: E-post: oci@akershuseiendom.no En annen standard Utvikler og utbygger av Barcode

21 40 OSLO SENTRUM / VIKA / AKER BRYGGE kvm Akershus Eiendom Nydalen ledighet: 7,0 % Leienivå: Leieprognose: Moderat stigende 550 kvm Q DRONNING EUFEMIAS GT. 42 Oslo Nordøst DEG 42 Bjørvika ledighet: 12,0 % Leienivå: Leieprognose: Stabilt Flerbrukerbygg med 11 etasjer i frontrekke Barcode Fra ansatte som ønsker noe annerledes og nytt Tegnet av a-lab, inspirert av Meatpacking District Bygges i tegl med uthengende møtebokser i hver etasje Lounge/bedriftsrestaurant og takterrasse i toppetasjene Dusj/ garderober og sykkelparkering i kjeller Helsfyr/Bryn/Ryen ledighet: 7,0 % Leienivå: Leieprognose: Stabilt Ole Christian Iversen Mobil: E-post: oci@akershuseiendom.no Utvikler og utbygger av Barcode GJERDRUMSVEI 8 FRONTBYGGET ØSTRE AKER VEI 90 GRENSEVEIEN FREDRIK SELMERS VEI 4 FYRSTIKKALLÉEN 3 RYENSVINGEN

22 42 NYDALEN / OSLO NORDØST / HELSFYR / BRYN / RYEN NYDALEN / OSLO NORDØST / HELSFYR / BRYN / RYEN kvm 430 kvm kvm kvm Sommer 2015 GJERDRUMS VEI 8 Nydalen 3 minutters gange til offentlig kommunikasjon Vi får ledig 3 etasjeflater på hver ca kvm BTA Arealene totalrehabiliteres og tilpasses ny brukers ønsker og behov Leietakere i bygget har tilgang til en ny og flott personalrestaurant i 5. etasje Ole-Jacob Leirskar Mobil: E-post: ojl@akershuseiendom.no FRONTBYGGET Hasle Linje Passivhus med BREEAM-sertifisering Excellent De ledige lokalene er i toppetasjene (5.-7. etg) Offentlig kommunikasjon i umiddelbar nærhet Nærhet til nye Økern sentrum Et sted for alt mange mulighetene for store brukere Ole Christian Iversen Mobil: E-post: oci@akershuseiendom.no Jonas Myhre jm@akershuseiendom.no

23 44 NYDALEN / OSLO NORDØST / HELSFYR / BRYN / RYEN NYDALEN / OSLO NORDØST / HELSFYR / BRYN / RYEN 45 ca kvm kvm kvm på én flate 989 kvm OSLO BUSINESS PARK Østre Aker vei 90 Stor kontorpark ovenfor Økern med fire nybygg og seks rehabiliterte bygg Oslos største rene Office Business Park etter internasjonalt mønster kvm leieareal i seks rehabiliterte bygninger ledig fra 2014 Mulighet for skreddersøm av fem nybygg, totalt ca kvm Ole-Jacob Leirskar Mobil: E-post: ojl@akershuseiendom.no GRENSEVEIEN 92 Helsfyr Unike kontorlokaler med gode eksponerings muligheter Betjent resepsjon, møteromsenter og treningsfasiliteter Flott kantine Profilering mot E6 God parkeringsdekning og sykkelparkering Umiddelbar nærhet til T-bane, buss, flybuss og taxi Ole-Jacob Leirskar Mobil: E-post: ojl@akershuseiendom.no

24 46 NYDALEN / OSLO NORDØST / HELSFYR / BRYN / RYEN NYDALEN / OSLO NORDØST / HELSFYR / BRYN / RYEN kvm 561 kvm FYRSTIKKALLÉEN 3 Helsfyr kvm kvm Effektive kontorlokaler med flott utsikt, tilpasses leietaker Sentralt på Helsfyr, rett ved Fyrstikktorget Enkel adkomst med bil (E6 og Ring 3) Kollektivknutepunkt (T-bane, buss, flybuss og taxiholdeplass) God parkeringsdekning Tilgang til kantine, trimrom, garderobe/dusj Fellesarealer under oppussing Jonas Myhre Mobil: E-post: jm@akershuseiendom.no FREDRIK SELMERS VEI 4 Helsfyr Totalrehabilitert med ny arkitektur og mer effektive arealer Gode profileringsmuligheter mot E6 Kantine, møteromssenter og auditorium (200 sitteplasser) Parkering Trim-/styrkerom, samt innendørs gymsal, sykkelparkering Ole-Jacob Leirskar Mobil: E-post: ojl@akershuseiendom.no RYENSVINGEN 5-7 Ryen kvm 200 kvm Q Nybygg på Ryen over åtte etasjer Meget sentral beliggenhet og profilert fasade mot E6 Lyse og arealeffektive kontorlokaler som tilpasses leietakers ønsker Parkering i garasjeanlegg Felles kantine, garderobe/dusj, sykkelparkering Rune Arvesen Mobil: E-post: ra@akershuseiendom.no

25