UTLEIENYTT. Fra leiebolig. det eneste magasinet med artikler om boligutleie

Transkript

1 UTLEIENYTT Fra leiebolig det eneste magasinet med artikler om boligutleie nr.3 / okt 214 boligpolitikken neppe bærekraftig - leietakers marked i oslo og akershus - Endret skattegrunnlag - MED MER

2 3 Nytt og nyttig om utleie BOLIGPOLITIKKEN NEPPE BÆREKRAFTIG roger bjørnstad, sjeføkonom, samfunnsøkonomisk analyse Kjære leser. Det har snart gått et år har siden vi lanserte kundeavisen Utleienytt. Tilbakemeldingene har vært gode. Vår antakelse om at det ville være behov for et slikt magasin har vist Fjorårets boligmelding fra den rødgrønne regjeringen formulerte mål alle partier kunne støtte: En trygg etablering i eid og leid bolig, og at flest mulig skal få mulighet til å eie. Men dette lar seg vanskelig gjøre når vi har en politikk som bare stimulerer etterspørselen, ikke tilbudet. seg å stemme. Det inspirerer, og vi planlegger å fortsette utgivelsene også Ser vi på selveierandelen, har politikken vært i 215. vellykket. 8 prosent eier sin egen bolig. Politikkens svakheter blir imidlertid stadig klarere. I denne tredje utgaven får du en fersk, Ser vi framover er det enda mer åpenbart. makroøkonomisk oppdatering signert Roger Bjørnstad, sjeføkonom i Sam- At alle skal eie sin egen bolig er fulgt opp med funnsøkonomisk analyse. Vi gir deg et gunstig skatteregime og gode låneordnin- også et situasjonsbilde av utleiemarke- ger for å eie bolig, men ikke for å leie. Det det i Oslo og Akershus, en vurdering innebærer en kraftig økning i etterspørselen knyttet til utleie av hele bygårder og etter boliger og liten tilgang på leieboliger. en oversikt over planlagte endringer i Dette gjelder særlig i tider som nå med sterk å gjøre noe med etterspørselspolitikken. og lettere planprosesser. Disse endringene eierseksjonsloven. befolkningsvekst og kraftig urbanisering. Konfliktene i arealpolitikken og manglende bidrar i riktig retning, men har liten betydning Resultatet er da sterk boligprisvekst og få virkemidler for kommunene stopper en aktiv i den store boligpolitiske sammenhengen. Du finner også en gjennomgang av boalternativer i byene. Med det skapes det tilbudssidepolitikk. Boligbehovet vil fortsette å vokse, og bolig- forslagene om endret beskatning av barrierer for nye grupper i det norske bolig- byggingen vil fortsatt være for lav i byene. sekundærboliger som kom i statsbud- markedet. Det oppstår sosial segregering og I sitt første egne statsbudsjett har den nye sjettet for neste år. dårlige boforhold for mange. Spesielt gjelder Solberg-regjeringen i hovedsak videreført den BEFOLKNINGSVEKSTEN dette i Oslo. boligpolitiske tafattheten. Riktignok har de Hvordan dette vil påvirke Oslo på 2-3 Vi håper du finner stoffet relevant og nyttig. Ha en fortsatt fin høst! skjerpet skatten på de som eier tre eller flere års sikt kan vi bare gjette på. Men at det vil Når det ikke er tilsvarende stimulering av boliger. Tiltak for å stimulere boligbyggingen føre til stor sosial segregering er det ikke tvil boligbyggingen, hverken generelt eller av er fraværende. om. Fram til 24 viser et nøkternt anslag leieboliger i byene, er det klart at boligpolitik- fra SSB at Oslos befolkning øker med over ken ikke er bærekraftig. De fleste erkjenner De viser imidlertid til tidligere tiltak og forslag: 2. personer. Det er en vekst på over Med vennlig hilsen dette. Derfor er fokuset i politikken snudd unntak for søknadsplikt for småbygninger på 3 prosent. Oslo kommune lager egne an- Hilde Mellingen til å øke boligbyggingen. Men virkemidlene egen tomt, lemping på arealkrav, innskrenking slag. Ifølge dem kommer denne økningen Daglig leder er knapt endret. Ingen har politisk mot til i klageretten, skjerpete saksbehandlingsfrister allerede innen 23.

3 4 5 Det siste året har boligprisene i Oslo steget med 2,6 prosent. Gjennom fjoråret hadde boligprisene i Oslo falt med 3,2 prosent. SSBs anslag innebærer en årlig befolknings- ALDERSSAMMENSETNING I OSLO, HISTORISK OG FRAMSKRIVING vekst på rundt 11.5 personer de nærmeste Tabellen viser befolkningens alderssammensetning i 1994, 24, 214 og 224 (SSB framskriving), og endringen i befolkningen de årene. I 212 og 213 ble befolkningsveksten siste tre årene. Kilde: Statistisk sentralbyrå i Oslo noe redusert i forhold til perioden De siste to årene har byen vokst med omtrent 1.5 personer årlig. Det ligger år (21%) (22%) (22%) (22%) an til samme vekst i år. I første halvår økte befolkningen med 5.85 personer år (35%) (36%) (37%) (36%) år (23%) (26%) (25%) (24%) BOLIGØKONOMI Også boligøkonomien påvirker boligetterspørselen. Lav rente, forventet boligprisvekst og 6-79 år (17%) (13%) (13% (14%) og oppover (5%) (5%) (3%) (3%) Sum god inntektsutvikling skaper økt etterspørsel. I euroområdet har sentralbanken satt ned PROSENTVIS VEKST I VIKTIGE STØRRELSER FOR NORSK ØKONOMI enkelte av sine renter overfor bankene til et Veksten i norsk økonomi er svak, men arbeidsledigheten har likevel falt noe. Lønnsveksten kan betraktes som god og rentene vil negativt nivå. Det viser dybden i den økono- være lave lenge. Kilde: Statistisk sentralbyrå miske krisen i EU. Rentenedgangen smitter til Norge. Norges Bank har varslet lave renter lenge. Samtidig er husholdningenes økonomi boligene som bygges er for dyre og ikke i svingninger. Samtidig er det et underliggende BNP-Fastlands Norge 2,6 3,4 2, 2,2 2,1 3, 2,8 god og det forventes ny boligprisvekst etter fjorårets nedtur. BOLIGBYGGING Nyboligsalget har tatt seg noe opp etter en riktig segment. Dessuten er dette midlertidig. Mer bekymringsfullt er det at det høye lageret av usolgte nye boliger har rammet boligbyggingen. I perioden januar-august i år har det blitt igangsatt bygging av under behov for flere utleieboliger. Ifølge SSB steg leieprisene i Oslo og Bærum med 6,9 prosent i 213. Eiendom Norge har nå begynt å publisere leiepriser basert på utropspriser på Finn.no. Fra 1. til 3. kvartal i år økte Bruttoinvestering i bolig 16,1 7,3 6,4-2,6 5,5 5, 2,7 Arbeidsledighetsrate AKU (nivå) 3,3 3,2 3,5 3,4 3,7 3,6 3,5 Årslønn 4,2 4, 3,9 3,5 3,5 3,5 3,6 KPI 1,2,8 2,1 2,1 1,7 1,7 1,9 kraftig nedgang i fjor sommer og høst. Ifølge 9 boliger i Oslo. I samme periode i fjor leieprisene i Oslo med om lag 4 prosent. nyboligstatistikken ECON Nye boliger økte ble det igangsatt 2.35 boliger. salget av nye boliger i Oslo og Akershus fra Den lave boligbyggingen og det store udekte 327 boliger i perioden juni-august 213 til MARKEDSBALANSEN behovet for leieboliger i Oslo er bekymrings- 477 i samme periode i år. Lageret av usolgte Det siste året har boligprisene i Oslo steget fult. Det viser hvordan boligpolitikken ikke boliger er imidlertid fortsatt svært høyt. med 2,6 prosent. Gjennom fjoråret hadde makter å bringe boligmarkedet i balanse. boligprisene i Oslo falt med 3,2 prosent. Det Dette er tilsynelatende ikke forenlig med innebærer at markedet har tatt seg raskt opp. boligmangel. Problemet er imidlertid at Utviklingen i leiepriser er mindre preget av

4 6 7 NYBOLIGSALGET Etter en lang periode med lav aktivitet i nyboligmarkedet, tok salget av nye boliger seg opp i mai og juni. Salget i sommermånedene var også godt. I perioden juni til august 214 ble det solgt 477 boliger i Oslo og Akershus. Salget utgjorde 14 prosent av boligene som har vært til salgs i perioden. Kilde: ECON Nye boliger, Samfunnsøkonomisk analyse Okt 213 Des 213 Feb 214 Apr 214 Jun 214 Aug 214 Oslo vest/sentrum 15% 4% 7% 5% 15% 11% Oslo øst/syd 15% 7% 1% 12% 19% 15% Oslo nord 15% 12% 12% 15% 26% 17% Asker og Bærum 17% 9% 9% 14% 16% 19% Follo 14% 13% 11% 23% 18% 11% Nedre Romerike 17% 1% 9% 13% 13% 13% Øvre Romerike 16% 25% 12% 16% 22% 15% NYBOLIGSALGET BEFOLKNINGSUTVIKLINGEN 18 Befolkningen i Oslo økte med 5 85 personer Fødselsoverskudd Netto, innflytting innenlands Netto, innvandring Folkevekst Befolkningsframskriving (SSB) i første halvdel av 214. Nettoinnvandringen var på om lag 3 65 personer, mens netto innenlands flytting fremdeles er negativ. Befolkningsøkningene var høyere enn samme periode i fjor, med om lag 5 personer. Kilde: SSB og Samfunnsøkonomisk analyse Lavt nyboligsalget over lang tid har gitt mange usolgte boliger på markedet. Som følge av økning i salget har beholdningen av usolgte boliger falt siden årsskiftet. I august 214 var det usolgte boliger i Oslo og Akershus. Kilde: ECON Nye boliger, RENTEUTVIKLING Vi har hatt fem år med rekordlavt rentenivå. Etter ett år med høye rentemarginer har nå bankene satt ned utlånsrentene til boliglånskundene noe. feb. 4 jun. 4 okt. 4 feb. 5 jun. 5 okt. 5 feb. 6 jun. 6 okt. 6 feb. 7 jun. 7 okt. 7 feb. 8 jun. 8 okt. 8 feb. 9 jun. 9 okt. 9 feb. 1 jun. 1 okt. 1 feb. 11 jun. 11 okt. 11 feb. 12 jun. 12 okt. 12 feb. 13 jun. 13 okt. 13 feb. 14 jun. 14 Samfunnsøkonomisk analyse 3 2 Kilde: Statistisk sentralbyrå og Norges Bank Antall ledige Antall solgte 1 26K3 26K4 27K1 27K2 27K3 27K4 28K1 28K2 28K3 28K4 29K1 29K2 29K3 29K4 21K1 21K2 21K3 21K4 211K1 211K2 211K3 211K4 212K1 212K2 212K3 212K4 213K1 213K2 213K3 213K4 214K1 214K2 Differanse Styringsrente Utlånsrente inkl. provisjon (Rammelån med pant i bolig)

5 8 9 Høy utleieaktivitet i Oslo og Akershus Ilan Bolstad, utleiesjef i Leiebolig Utleie AS BOLIGPRISER 25% 2% 15% Etter periode med fallende boligpriser i fjor høst, har boligprisene begynt å vokse igjen. De syv siste månedene har 12-må- Det siste året har utbudet av boliger til leie ligget noe over normalnivåene. Men også etterspørselen er betydelig, og sørger for god aktivitet i hovedstadsområdet. MER KVALITETSBEVISSTE Samtidig ser vi at leietakere er blitt mer bevisst på kvalitet når de velger bolig. Ofte er de på en rekke visninger før valget gjøres, og de gode leietakerne kan ha fl ere tilbud rundt 8 kroner for en ettroms leilighet på 2 til 25 kvm eller kanskje 11 5 for en toroms. Velger tre personer å bo sammen i en fi reroms, kan man få en romslig leilighet med delt kjøkken, bad og oppholdsrom til 1% nedersveksten vært positiv på landsbasis. å velge mellom. 6 kroner på hver. 5% % -5% -1% -15% jan. 4 mai. 4 sep. 4 jan. 5 mai. 5 sep. 5 jan. 6 mai. 6 sep. 6 jan. 7 mai. 7 sep. 7 jan. 8 mai. 8 sep. 8 jan. 9 mai. 9 sep. 9 jan. 1 mai. 1 sep. 1 jan. 11 mai. 11 sep. 11 jan. 12 mai. 12 sep. 12 jan. 13 mai. 13 sep. 13 jan. 14 jun. 14 Akershus Oslo Boligprisene i Oslo var i september i år 2,6 prosent høyere enn september i fjor. Kilde: Eiendom NorgeFINN og Eiendomsverdi AS Normalt er det høyest aktivitet i leiemarkedet om sommeren, i månedene fra mai til september. Den viktigste driveren er studenter som fl ytter til Oslo. Dette skaper et ekstra press i denne perioden, men markedet stilner ikke resten av året av den grunn. Nye leieavtaler inngås hver eneste dag. De seneste årene har toppsesongen startet tidligligere enn før. Nå kommer trykket fra begynnelsen av april, kanskje fordi mediene har fokusert på studenters vanskeligheter med å fi nne passende bolig. Juli i år startet med rundt 2 enheter til Velger tre personer å bo sammen i en fireroms, kan man få en romslig leilighet med delt kjøkken, bad og oppholdsrom til 6 kroner på hver. For vår del leier vi ut rundt 8 boliger i utleie i Oslo. Antallet falt som vanlig be- Leiemarkedet påvirkes av mange forhold, måneden året igjennom. Tilgangen på nye traktelig gjennom fellesferien. Deretter økte som også kan trekke i hver sin retning: BOLIGBYGGING leietakere er tilfredsstillende, selv med de utbudet til juli-nivå igjen, for så å avta noe Hvor lenge venter ungdom med å fl ytte ut relativt strenge krav vi stiller til personlig utover høsten. av foreldrehjemmet? Hvor lenge venter de Akershus 23 Oslo Jan. - Aug. 13 Jan. - Aug. 14 Boligbyggingen har vært stabil de tre siste årene, men har vært lav i de åtte første månedene i år. Spesielt gjelder dette Oslo, der snaut 88 nye boliger har blitt igangsatt. Kilde: SSB økonomi, løpende finansiering og gode referanser fra tidligere bo- og arbeidsforhold. Vi fortsetter å være nøye med slike kriterier, fordi de er viktige for å etablere gode, langvarige leieforhold. Gjennom store deler av 213 og i hele 214 har utbudet av utleieboliger ligget relativt høyt. Økningen fra det vi tidligere regnet som normalnivå er opp mot 5 prosent. Dette kan Gjennom høysesongen i sommer lå vi på i underkant av to visninger per utleid bolig. Nå i høst ligger antall visninger litt under tre. Forskjellene er store. Nye eller nyoppussede boliger med god standard går raskest unna. Gjennom sommeren så vi også at leietakere oftere enn før danner kollektiv i leiligheter med tre eller flere soverom. Fire og femroms har vært meget godt besøkt på visning. Ut- med å investere i egeneiet bolig? Hvor store er årskullene? Hvordan er tilstrømningen fra andre landsdeler til hovedstadsområdet? Hvor høy er innvandringstakten? Disse og andre spørsmål påvirker markedsbalansen. Utslagene kan være betydelige. Botiden i Leieboligs portefølje holder seg høy, til tross for et svakt fall i løpet av det siste året. Leieforholdene våre varer i gjennomsnitt i litt under 18 måneder. Det gir god stabilitet påvirke prisfastsettelsen i det korte bildet. viklingen kan danne grunnlag for en reprising og jevn kontantstrøm for utleierne våre. På den annen side regner vi også med av større boliger. vekst i utleiemarkedet og etterspørselen de kommende årene, noe som også kan gi MANGE FAKTORER høyere priser. Et enkelt regnestykke forklarer årsaken. De som velger å bo alene, må gjerne betale

6 1 11 Slik kan bygården gi lønnsom utleie En 2-roms leilighet på 45 til 5 kvm vil i gjennomsnitt gi en leie på 11 5 kroner per måned. Hvis leiligheten kan bygges om til 3-roms, vil det kunne øke leien til rundt 13 5 kroner. Håvard Tverdal, salgssjef i Leiebolig Utleie AS Målt mot eiendomsverdien er det krevende å oppnå akseptabel avkastning på utleie av boliggårder. God arealutnyttelse og optimal forvaltning kan få marginene opp. og små bad. Dette får man ikke godt betalt For å konkretisere problemstillingen kan for ved utleie. vi ta som eksempel en gård på 12 kvm, med eldre, grei standard, bestående av åtte For å optimalisere leieinntektene, er det leiligheter på 1 kvm hver i gjennomsnitt. viktig å se på mulighetene for å bygge om Leilighetene har ett stort og ett lite soverom, leilighetene. Her vil infrastrukturen være 2 stuer, kjøkken og et lite bad. Mange av leiegårdene i Oslo er såkalte avgjørende. Flere trappeløp vil ofte øke «189-gårder» hvor innmaten ikke harmonerer mulighetene for ombygging. Godkjennelse av I dagens marked bør boligene kunne gi med dagens boligstandard. De gamle byggene slike prosjekter vil i så fall være første skritt. leieinntekter på mellom 14 og 16 er ofte flotte, og har en høy eiendomsverdi. Utleien kan like fullt gi negativ avkastning. kroner. I mange tilfeller vil de være leid ut Utbygging av loft, kjeller, bakgård eller fel- til kollektiv, hvor leietagere selv ordner med lesområdet inne og ute kan gi ytterligere romfordeling og utnytter mulighetene til å Gårdene har gjerne store leiligheter, ikke muligheter for bedre arealutnyttelse. bruke en eller begge stuene til soverom. sjelden med to stuer, ett eller to soverom Når behovet for oppussing melder seg, kan blir mer attraktiv for flere leietagere (for det kunne øke leien til rundt 13 5 kroner. valget stå mellom å bygge om en av stuene eksempel kollektiv) der hver betaler 5 Valget avhenger naturlig nok også av de langtil soverom, oppgradere til høy standard og til 6 kroner per soverom. siktige planene, særlig om hvorvidt man tenker sikte seg inn mot personer og bedrifter som i retning av permanente utleieboliger eller om betaler godt eller å gjøre om en stor leilighet Bedriftssegmentet er smalt i lys av langtids- man i løpet av noen år ønsker å tilrettelegge for på 1 kvm til to mindre på 45 til 5 kvm. leie og stabil inntjening. Dette øker risikoen seksjonering og salg. Små leiligheter oppnår for ledigtid. Erfaringsmessig er det ikke et høyere pris per kvadratmeter enn store. Det finnes ikke et entydig svar på hva som stort marked for leiligheter over 25 kroner er mest lønnsomt. Mange faktorer spiller inn, pr mnd. i Oslo. Dette segmentet krever også Andre forhold som kan være relevante er for men dette er noen av Leieboligs erfaringer: høyere standard på boligene. eksempel spørsmål knyttet til arv, finansiering og skatteplanlegging. Også slike momenter Tre eller fire like soverom, helst over 1 kvm, En 2-roms leilighet på 45 til 5 kvm vil i gjen- kan påvirke hva som er mest hensiktsmessig vil gi noe mer i leie enn ett stort, ett lite og nomsnitt gi en leie på 11 5 kroner per måned. når man planlegger hvordan en hel bygård stuer. Det viktigste vil her være at boligen Hvis leiligheten kan bygges om til 3-roms, vil skal utvikles.

7 12 13 Endringer i eierseksjonsloven på høring Leiebolig i media Elin C. Greiff, advokat og faglig leder i Leiebolig Rundt 36 boliger og 32 nærings- gjøring antas å kunne redusere antall tvister. glene. Det kan være grunn til å understreke lokaler reguleres av loven, ifølge tall fra Utvalget foreslår at kommunene selv fastset- at garantien som tilbys av Leiebolig via Kommunal- og moderniseringsdeparte- ter gebyr for seksjonering innen rammen av Gable ved Norwegian Claims Link pålegger mentet. De foreslåtte endringene berører selvkost. Et mindretall ønsker at det settes leietaker den samme søksmålsbyrden som blant annet seksjonering, kostnadsansvar et øvre tak for gebyrets størrelse. Utvalget følger av depositumsreglene. og kommunale gebyrer. foreslår også at det settes en tidsfrist for kommunenes behandling av seksjoneringer Utleier må rette krav til garantistilleren der- Det er foreslått å innføre regler om sek- og at brudd på denne skal redusere gebyret. som han mener å ha krav på utbetaling. sjoneringsrett for den enkelte sameier i såkalte irregulære seksjonssameier. Videre foreslås færre vilkår og mindre kommunal kontroll ved seksjonering. Dette begrunnes med Hvis kravet gjelder utestående husleie må Flertallet foreslår at bestemmelsen om leietakers rett til å kjøpe boligen ved et eventuelt salg oppheves i sin helhet. at eierseksjonsloven i Flertallet foreslår at be- Gable ved Leiebolig varsle leietaker om stemmelsen om leie- at utbetaling vil skje til utleier med mindre takers rett til å kjøpe leietaker bestrider kravet og tar ut søksmål boligen ved et eventu- innen fem uker. Det samme kravet om søkselt salg oppheves i sin mål følger av husleieloven 3-5, som gjelder helhet. Utvalget foreslår ved utbetaling fra depositumskonto. ellers at sameiets styre hovedsak skal være et privatrettslig regelverk. i visse tilfeller skal ha partsevne og adgang Dersom utleier krever utbetaling som følge til å forfølge krav som gjelder mangler ved av andre krav, som for eksempel skader, må Utvalget foreslår at tidspunktet for når seksjo- fellesareal eller forsinkelser som gjelder dette. utleier ta ut søksmål. Utbetaling fra garantien nering kan skje flyttes til tidspunkt for ramme- skjer ikke før det foreligger rettskraftig dom TAR TID Å TJENE PENGER tillatelse etter plan- og bygningsloven, både for HUSLEIELOVEN eller leietaker aksepterer kravet skriftlig. Stigende boligpriser frister nok flere til å tjene store penger. Unntaket er kanskje Ønsker du å leie ut, er det baderommet du I de fleste tilfeller vil det ta mange år å BADET ALLER VIKTIGST nybygg og eksisterende bygg. Dette kan gjøre I årets første utgave av Utleienytt ga vi investere i utleiebolig. Men ikke forvent å boligene man med enkle grep kan utvikle bør pusse opp, skriver Romerikes Blad med eiendomsutviklingen mer effektiv, ved at flere informasjon om foreslåtte endringer i hus- bli rik over natten, skriver Finansavisen. treroms, sier Tverdal. prosesser kan gjøres unna på et tidlig stadium. leieloven. Fra Kommunal- og moderniseringsdepartementet har vi fått informasjon fra for eksempel ett- til toroms eller fra to- til henvisning til en undersøkelse analyseinstituttet YouGov har gjort for Leiebolig. Ingenting er sikkert her i verden, men Videre er det foreslått at alle sameier i ordi- om at lovforslaget fortsatt er under arbeid. boligmarkedet i Oslo er veldig solid, sier Ved kjøp av en utleiebolig i dagens marked 35 prosent av leietakerne mener nemlig at nært sameiermøte kan vedtektsfeste fritak salgssjef Håvard Tverdal i Leiebolig til avisen. kan man forvente en yield (direkteavkastning badet er det viktigste rommet når de vurderer fra regnskaps- og revisorplikten. KOSTNADSANSVAR målt som leieinntekt i prosent av kjøpesum) standarden i en aktuell leilighet, mens 31 Vi avventer eventuelle endringer, som nå kan tenkes å få et noe annet innhold enn Han peker på stor innflytting til hovedstaden, på 4 5 prosent, påpeker han. prosent har kjøkkenet på toppen av lista. De den forrige regjeringen la opp til. og anbefaler utleiebolig som aktivaklasse. øvrige rommene betyr langt mindre. Det blir en pen pensjonssparing dersom Det er foreslått regler som skal klargjøre ansvaret for å dekke kostnadene for vedlikehold LEIEGARANTI Selv om leieprisene kan svinge i perioder, man har lange briller og markedet holder Prioriteringen er særlig tydelig hos yngre av bygningens enkelte elementer, den enkelte Det har vært kritisert i media at leiegarantier så vil det alltid være en kontantstrøm der. sameier eller sameiet. Det samme gjelder ofte pålegger leietaker en større søksmåls- Men løfter om supergevinst på kort sikt, gir prosent egenkapital i bunnen. De tilbringer gjerne lite fritid i boligen, men spørsmålet om erstatningsansvar. Slik klar- byrde enn det som følger av depositumsre- han ikke. er mest opptatt av det funksjonelle, sier seg, sier Tverdal, som anbefaler minst 3 leietakere som jobber mye eller studerer.

8 15 Med en kjøpspris på 2,4 millioner og 3 prosent egenkapital er det fint mulig å oppnå positiv kontantstrøm fra første år med utleie. Endret skattegrunnlag i 215 Therese Karoline Gjerde, advokat i PricewaterhouseCoopers AS gode råd til de yngste utleiesjef Ilan Bolstad i Leiebolig til avisen. Undersøkelsen belyser også hvilke vurderinger som ligger til grunn for ønsker om lønnsomt å putte pengene i renter, obligasjoner eller banksparing, sier salgssjef Håvard Tverdal i Leiebolig til avisen. I statsbudsjettet for 215 foreslår Regjeringen å skjerpe skattleggingen av sekundærboliger. Mange utleiere berøres. Men selve skattesatsen re- utgangspunkt være førende. GJELDER OGSÅ I AS Innskjerpingen i verdsettelsen får også be- slått at denne sikkerhetsventilen for sekundærbolig utover den først anskaffede settes til markedsverdi. Man vil med andre ord måtte vise til at ligningsverdien utgjør mer beliggenhet. Nest etter banksparing mener utleierne duseres, og bunnfradraget øker. tydning for beregningen av ligningsverdien enn markedsverdien for å kreve nedsettelse. For noen er det brutalt å flytte 43 prosent mener det er viktigst å fi nne et dessuten at bolig er best hvis man ønsker på aksjer i selskaper som driver med utleie hjemmefra, skriver Aftenposten. område der de kan trives. 41 prosent oppgir lav risiko. Sekundærboliger, noe utleieboliger normalt vil av boliger. Utleieboligene vil bli verdsatt til 8 OPPHOLD I UTLANDET Avisen har samlet gode nybe- at nærhet til skole, jobb, familie og venner være, får fastsatt en ligningsverdi basert på en prosent av den stipulerte markedsverdien, Skillet mellom sekundær- og primærbolig gynnerråd. Leieboligs Ilan Bol- er mest avgjørende. Undersøkelsen viser at utleierne har en sjablong for kvadratmeterpriser. Disse varierer mot 6 prosent tidligere. kan komme på spissen ved arbeidsopphold stad er blant ekspertene som er realistisk og nøktern oppfatning av hva med boligens geografiske beliggenhet, alder i utlandet hvor bolig i Norge leies ut samtidig konsultert. Men de individuelle forskjellene er store. de kan forvente de nærmeste årene. Den og type. I år er ligningsverdien 6 prosent av Også for aksjeselskaper antas det imidlertid som man bor i ikke-eiet bolig. Da skulle man Leietakere lar seg ikke så lett gruppere i forsiktige optimismen er etter vår mening beregnet kvadratmeterpris, som skal utgjøre at den første sekundærboligen verdsettes kanskje tro at boligen i hjemlandet fortsatt Og her er noen av rådene til ferskingene båser. 13 prosent mener nærhet til offentlig godt begrunnet. en teoretisk utregnet markedspris. Verdset- til 6 prosent av ligningsverdien, men dette anses som den primære boligen, selv om som skal klare seg på egenhånd: transport er viktigst ved valg av område. telsesrabatten er med andre ord 4 prosent. fremgår ikke klart av forslaget. På samme man midlertidig ikke benytter den. Leiebolig har gjort beregninger av forventet måte som tidligere vil det gis fullt fradrag for Kast søpla med én gang Det er stor bevissthet blant folk som er avkastning for utleiere med lang tidshorisont. For primærboliger er ligningsverdien bare aksjeselskapets eventuelle gjeld. Skattemyndighetene er imidlertid av en annen Luft hver dag på boligjakt. For oss som utleiemegler er 25 prosent. Verdsettelsesrabatten er altså oppfatning. De hevder at bolig som er utleid Rens sluket det viktig å ha et totaltilbud som gjenspeiler Med en kjøpspris på 2,4 millioner og 3 75 prosent. Selve satsen for formuesskatten foreslås per 1. januar i ligningsåret skal karakteriseres Skaff deg verktøy, og lær å bruke forskjellene, slik at flest mulig kan finne noe prosent egenkapital er det fint mulig å oppnå redusert med,25 prosentenheter. Bunnfra- som sekundærbolig det aktuelle inntektsår. det som passer, sier Ilan Bolstad. positiv kontantstrøm fra første år med utleie. For neste år foreslår Regjeringen å skjerpe draget økes med 2 kroner per skattyter Vedlikehold løpende, ikke la ting Lønnsomheten ved selve utleien vil som regel formuesskatten for sekundærboliger. De som til 1,2 millioner kroner. For de som ikke har Hvis boligen derimot ikke er utleid på dette forfalle SETTER BOLIG FORAN AKSJER vise en tydelig stigningskurve, sier Tverdal. kun eier én sekundærbolig berøres allikevel netto formue høyere enn bunnfradraget får tidspunkt og heller ikke er i bruk som fast Alle rene fl ater slites mindre og Bolig vil gi bedre avkastning enn aksjer ikke, men eier du både en utleiebolig og en ikke ligningsverdien skattemessig betydning. bolig, kan den anses som primærbolig. Da holder seg lenger hvis du rengjør de kommende årene, mener profesjonelle Verdiøkningen vil imidlertid bety klart mest fritidseiendom betegnet som sekundærbolig Er du i posisjon for formuesskatt vil imidlertid må man imidlertid sannsynliggjøre at boligen ofte utleiere. I Finansavisen forteller Håvard i det lange løp. vil endringen slå inn. Det samme gjelder hvis endringene gi skatteutslag. i Norge ikke kan brukes på grunn av forhold Finn ut hvor stoppekranen er, og Tverdal om Leieboligs kundeundersøkelse. du eier to eller fl ere utleieboliger. vedkommende ikke selv har rådighet over. lær deg hvordan du skrur av og Gitt 3,5 prosents årlig prisøkning vil boligens Ettersom skattemyndighetene fastsetter Skattemyndighetene nevner i denne forbin- på vannet I et femårsperspektiv tror eierne at boligin- verdi være tilnærmet fordoblet etter 2 år. Den av sekundærboligene som er anskaffet ligningsverdi basert på teoretiske prinsip- delse forhold knyttet til alder eller helse. Det vesteringen vil gi best avkastning, ifølge først, vil fortsatt verdsettes med en rabatt per, er det satt et tak på hvor høy den kan synes ikke som om de sidestiller arbeidsopp- undersøkelsen. på 4 prosent. For sekundærbolig nummer være. I 214 skal ikke ligningsverdien for hold utenlands med slike forhold. Dette har to og videre vil rabatten etter forslaget kun sekundærboliger overstige 72 prosent av vi tatt opp med dem, og spurt om det virkelig 34 prosent mener bolig er best. 29 prosent utgjøre 2 prosent. Ligningsverdien blir da boligens dokumenterte omsetningsverdi. er meningen å betrakte slike situasjoner ulikt tror mer på aksjer, mens en fjerdepart svarer 8 prosent av stipulert markedsverdi. For Hvis ligningsverdien overstiger dette nivået, i skattemessig forstand. vet ikke. De færreste tror det vil være mer å fastsette hvilken sekundærbolig som er kan man kreve den nedsatt. anskaffet først vil tinglysningstidspunkt som For inntektsåret 215 har Regjeringen fore- Foreløpig har vi ikke fått svar.

9 FORRIGE UTGAVE AV UTLEIENYTT: - Markedssyn - Leieprisene framover - Het sommer i utleiemarkedet? - Bytter bolig hvert annet år - Har fått viktige svar fra kundene ta kontakt for å få tilsendt elektronisk kundeavis.