FELT B2.1, BRATTEBØ GÅRD Gnr. 33, bnr. 1006

Transkript

1 DETALJREGULERING For FELT B2.1, BRATTEBØ GÅRD Gnr. 33, bnr PLAN NR , SANDNES KOMMUNE PLANBESKRIVELSE SANDNES APRIL 2013 Revidert NOVEMBER 2013

2 PLANPROSESSEN SAKEN GJELDER Vedlagt følger detaljregulering for gnr 33, bnr 1006, Brattebø. Planen fremmes på vegne av Brattebøhagen 2 AS. Oppstart av planarbeidet ble varslet på vanlig måte i presse og ved skriv til berørte desember I forbindelse med varslingen er det kommet uttalelser fra flere. Disse er gjengitt og kommentert. Det har vært avholdt oppstartmøte med Sandnes kommune, Byplan. Kopi av møtereferat er vedlagt. SAKSBEHANDLING Bakgrunn for å fremme planforslag. Reguleringsplanen for området krever at det blir utarbeidet detaljplan for delfeltene. Formålet for planforslaget er å legge til rette for 32 rekkehus. I gjeldende reguleringsplan er felt B2.1 regulert til lavblokker i inntil 3 etasjer og boenheter. Utbygger ønsker å bygge færre boenheter, men fremdeles holde seg innenfor den regulerte utnyttelsen av tomten. GJELDENDE PLANER Kommuneplanens arealdel. I Kommuneplanens arealdel av er eiendommen regulert til boligbebyggelse. Gjeldende reguleringsplan Gjeldende plan er Reguleringsplan for Brattebø Gård, plan nr , vedtatt , hvor eiendommen er regulert til boligformål, med enheter. Kommunedelplaner Forhold til kdp. for kulturminner og kulturmiljøer er avklart ved reguleringsplan. Tilgrensende planer Følgende tilgrensede planer foreligger: 2 av 15

3 Reguleringsplan for Brattebø Gård, Felt B1 - Blokkbebyggelse med 46 boenheter. Reguleringsplan for Brattebø Gård, Felt B2.2 - Rekkehusbebyggelse med boenheter. Reguleringsplan for Brattebø Gård, plan Barnehage. Reguleringsplan for Brattebø Gård, plan Felt F1.2 - Friområde langs Høylandskanalen. Utbyggingsavtale Sandnes Kommune har krav om utbyggingsavtale, jmf. eget vedtak etter Plan- og bygningsloven BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET Området ligger i Austrått bydel like sør for krysset mellom Håbafjellveien og Ålgårdsveien. Området er en del av Brattebø Gård. Området er åpent mot Melshei i øst og Håbafjell mot nordvest. Motorveien går på sørsiden av området. Området sett fra vest mot øst 3 av 15

4 Området sett fra nord mot sør-øst Området er hovedsakelig flatt med en stigning i vest mot Håbafjellveien. Området er et tidligere jordbruksområde og er bare bevokst med gress. Utenfor området langs Ålgårdsveien og Håbafjellveien vokser det noe bjørketre. Nord for feltet er det under oppføring 46 leiligheter fordelt på 3 blokker på henholdsvis 3, 4 og 2 etasjer. Blokkene blir oppført i betong, med innslag av tre i fasaden. Parkeringsbygg på 2 etasjer skal oppføres i skråning på tomtens vestre del. 4 av 15

5 46 leiligheter under oppføring (felt B1) Sør for feltet er det oppført en barnehage. Den er utført i betong med malte overflater og er utformet som en borg (Bratteborg). Utsikt mot sørvest 5 av 15

6 BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET Hovedgrep Formålet med planforslaget er å tilrettelegge for etablering av 32 rekkehus. Forslaget er avvik fra reguleringsplanen på antall leiligheter, men innenfor regulert utnyttelse. Ønsket er å bygge små, rimelige rekkehus tilpasset barnefamilier. Området ligger også nært knyttet til kollektivåren. I flatereguleringen er det tillatt å bygge i 3 etasjer. Parkeringskjeller kan i tillegg legges under byggene Konseptet for prosjektet har vært å legge 16 rekkehus på hver side av en intern vei. Boligmassen består av 4 felt med henholdsvis 10, 6, 9 og 7 rekkehus i hvert felt. Innkjørselen til feltet er lagt i tomens sørvestre del. Felles gjesteparkering er lagt i forbindelse med innkjørselen. En parkeringsplass er tilpasset bevegelseshemmede. Det er planlagt en sti for fotgjengere gjennom delfeltet fra Brattebøveien på vestsiden til parkdraget / Høylandsåna øst. Langs denne stien er det planlagt en felles lekeplass. Feltet består av 5 boligtyper. Boligtype A har 4 etasjer og er en bolig som er forberedt for tilgjengelig bolig. Det er tilrettelagt for løfteplattform. Dette arealet vil bli benyttet til bod dersom løfteplattformen ikke blir montert. Bolig 1 har stuevinduer mot sør og øst og bolig 10 har stuevinduer mot nord og øst. Boligtype B har 3 etasjer og har trinnfri adkomst og tilgjengelig toalett på inngangsplanet. Boligen har ikke soverom på inngangsplanet. Boligtype B 2 har 3 etasjer og er en bolig som er forberedt for tilgjengelig bolig. Denne boligtypen er plassert ytterst på en husrekke og har dermed stuevindu på langveggen mot henholdsvis sør og nord. Boligtype CD har 3 etasjer og har trinnfri adkomst og tilgjengelig toalett på inngangsplanet. Boligen har ikke soverom på inngangsplanet. Boligtype CD 2 har 3 etasjer og er en bolig som er forberedt for tilgjengelig bolig. Det er tilrettelagt for løfteplattform. Dette arealet vil bli benyttet til bod dersom løfteplattformen ikke blir montert. Denne boligtypen er plassert ytterst på en husrekke og har dermed stuevindu på langveggen mot henholdsvis nord og sør. 6 av 15

7 Arealbruk Planområdet er ca 7,05 daa og er fordelt på følgende arealbruk: Formål Eierform Areal Bebyggelse og anlegg: Bolig Privat/felles 5,18 daa Lekeareal Felles 0,55 daa Annet uteoppholdsareal Felles 0,35 daa Renovasjonsanlegg Felles 0,06 daa Sum 6,14 daa Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur: Gangveg/gangareal Felles 0,15 daa Veier Felles 0,70 daa Parkeringsplasser Felles 0,06 daa Sum 0,91 daa Sum ( totalt ) 7,05 daa Type Antall Bebyggelse Areal (BRA) Totalt (BRA) Tilgjengelig bolig A 10 Rekkehus 159,4 m ,0 m 2 Forberedt Takterrasse 31,2 m 2 312,0 m 2 for Overdekket 19,2 m 2 192,0 m 2 tilgjengelig parkering bolig B 4 Rekkehus 106,9 m 2 427,6 m 2 Takterrasse 29,9 m 2 119,6 m 2 Overdekket 18,2 m 2 72,8 m 2 parkering B 2 2 Rekkehus 111,5 m 2 123,0 m 2 Forberedt Takterrasse 32,0 m 2 64,0 m 2 for Overdekket 16,0 m 2 32,0 m 2 tilgjengelig parkering bolig CD 12 Rekkehus 106,9 m ,8 m 2 Takterrasse 29,9 m 2 358,8 m 2 Overdekket 13,3 m 2 159,6 m 2 parkering CD 2 4 Rekkehus 111,5 m 2 446,0 m 2 Forberedt Takterrasse 32,0 m 2 128,0 m 2 for Overdekket 12,7 m 2 50,8 m 2 tilgjengelig parkering bolig Alle 32 stk Utvendige 5 m m 2 boder A, B, B 2 16 stk Biloppstillingsplass 15 m m 2 Alle 32 stk Rekkehus 3873,4 m 2 Alle 32 stk Takterrasser 982,4 m 2 Alle 32 stk Overdekket 507,2 m 2 parkering Totalt 5763 m 2 7 av 15

8 Tomteutnyttelse Bruksareal BRA = 73% 32 rekkehus gir en utnyttelse på 0,22 enheter/daa og en maks prosent bruksareal (%BRA) på 73%. Prosentvis er bruksarealet mindre en kravet i gjeldende reguleringsplan på 85%. Med 32 rekkehus organisert i 4 felt langs intern vei er det god plass til lekeareal, annet uteoppholdsareal og felles parkering. Når en legger til overbygget parkeringsareal (carporter) og biloppstillingsplass for biler på egen eiendom til utnyttelsen får vi en maks prosent bruksareal (% BRA) på 84%. Det vil si at vi fremdeles er under utnyttelsesgraden satt i gjeldende reguleringsplan. Reguleringsplan tillater boenheter på delfelt B2.1. På delfelt B1 tillater planen boenheter. Dette bli i sum boenheter. På felt B1 er det under bygging 46 boenheter. Dette er 13 mer en planen tillater. I delfelt B2.1 søkes det om 32 boenheter. Det er 19 boenheter mindre enn planen tillater. Reelt boligantall for begge delfelt er 78 boenheter, som er 3 boenheter mindre enn det reguleringsplanen tillater. Delfelt B1 rettet seg mot unge nyetablerere i leilighetsutforming, størrelse og pris. Delfelt B2.1 har familier med barn som målgruppe. De 2 delfeltene utfyller hverandre mht variasjon, størrelse og pris. Planløsning leiligheter Boligtype A 1. etasje består av gang, bad / vaskerom, stue og kjøkken. Det er tilrettelagt for løfteplattform. Dette arealet vil bli benyttet til bod dersom løfteplattformen ikke blir montert. 2. etasje består av 2 soverom, bad, bod, gang/trapp og stue/løfteplattform. 3. etasje består av en loftstue og 2 takterrasser, en på byggets østside og 1 på byggets vestside. Underetasjen består av et disponibelt areal som kan innredes til 2 soverom, bad, bod og gang / trapp / løfteplattform. Alle bad har snusirkel for rullestol. Boligen har carport og 1 sportsbod på inngangssiden. Boligtype B 1. etasje består av gang, bad / vaskerom, bod, stue og kjøkken. 2. etasje består av 3 soverom, bad og gang / trapp. 3. etasje består av en loftstue og 2 takterrasser, en på byggets østside og 1 på byggets vestside. Begge bad har snusirkel for rullestol. Boligen har carport og 1 sportsbod på inngangssiden. Boligtype B 2 1. etasje består av gang, bad / vaskerom, bod, stue og kjøkken. Det er tilrettelagt for løfteplattform. 2. etasje består av 2 soverom, bad og gang / trapp og stue / løfteplattform. 3. etasje består av en loftstue og 2 takterrasser, en på byggets østside og 1 på byggets vestside. Begge bad har snusirkel for rullestol. Boligen har carport og 1 sportsbod på inngangssiden Boligtype CD 1. etasje består av gang, bad / vaskerom, bod, stue og kjøkken. 2. etasje består av 3 soverom, bad og gang / trapp. 3. etasje består av en loftstue og 2 takterrasser, en på byggets østside og 1 på byggets vestside. Begge bad har snusirkel for rullestol. Boligen har carport og 1 sportsbod på inngangssiden og 1 sportsbod på hagesiden. 8 av 15

9 Boligtype CD 2 1. etasje består av gang, bad / vaskerom, bod, soverom, stue og kjøkken. Det er tilrettelagt for løfteplattform. 2. etasje består av 2 soverom, bad og gang / trapp og stue / løfte-plattform. 3. etasje består av en loftstue og 2 takterrasser, en på byggets østside og 1 på byggets vestside. Begge bad har snusirkel for rullestol. Boligen har carport og 1 sportsbod på inngangssiden og 1 sportsbod på hagesiden. Tilgjengelig bolig Tilgjengelig bolig anses som mulig i hus med direkte inngang fra gatenivå og alle hovedfunksjoner på inngangsplanet eller at det tilrettelagt for heis i boligen. Dette forutsetter at heisen ikke begrenser bruken av boligen og at lovpålagte funksjoner i boligen er ivaretatt og er tilgjengelige. 16 rekkehus er forberedt for tilgjengelig bolig ved montering av løfteplattform / heis og 16 rekkehus er ikke tilgjengelige boliger. Disse har for øvrig trinnfri adkomst og tilgjengelig toalett på inngangsplanet. Uteoppholdsarealer Det opparbeides nærlekeplass på delfeltet. Denne plasseres i mellom felt A og felt B. Lenger sør på nabofeltene opparbeides det kvartalslekeplass. Like øst for området går det tursti opp til Melshei, til turområdet der. Turstien er belyst og knyttet til lysløypenettet i Melsheia. Turvei til Melshei Går en vestover kan en følge gangveisystemet via Håbafjell, over trebrua som går over E39 og følge stier videre opp i turområdet på Bogafjell. Mellom Ålgårdsveien og planområdet er det opparbeidet et parkdrag som går parallelt med veien. Gjennom dette parkdraget er eksisterende kanal bevart. En 9 av 15

10 tursti følger parkdraget og en trebro krysser kanalen hvor nærlekeplassen og stien gjennom feltet er plassert. Parkdraget er pent opparbeidet med gress, busker og trær. Stien er belyst. Kanalen langs Ålgårdsveien Private uteoppholdsarealer I henhold til retningslinjer til kommuneplanens arealdel skal eneboliger og sammenbygde småhus / rekkehus ha en hagedybde på minimum 10 meter. Arealet skal være minimum 80m 2 sammenhengende og tilfredsstille kravene i kommuneplanens bestemmelse 1.12.d. Ved detaljregulering kan minstestørrelsene fravikes dersom det kan dokumenteres at kvalitetskravene mht. skjerming mot innsyn og solforhold etc. er ivaretatt. Hagedybden skal dog ikke være mindre enn 8,0 meter og arealet ikke mindre enn 60m 2 sammenhengende. Retningslinjene er uten rettsvirkning og skal være retningsgivende for planleggingen. Private hagearealer vil ha en bredde på 4,5-4,8 meter. Hagene er enten østvendt eller vestvendt og har en dybde på ca. 10 meter for boliger med hage mot øst og ca 8 meter for boliger med hage mot vest. Hageboder og mulighet for overdekket uteplass bidrar til å privatisere uteplassen ved hageutgangen. Byggelinjen følger omriss på bygget. Boder og carport skal legges innenfor byggelinje. Solforhold mot sør blir dermed ivaretatt for alle boligene. Alle boligene har mulighet for å oppføre en inntrukket 3. etasje som vil ha en takterrasse mot øst og en takterrasse mot vest. Begge terrassene vil bli på ca. 15m 2. Dersom 3. etasje skal oppføres skal det gjelde alle boliger i samme felt. Dette fremkommer i reguleringsbestemmelsene. Hagearealene vil være mindre enn kommuneplanens retningslinjer. Hageareal og takterrasser vil i sum overskride 10 av 15

11 kommuneplanens minstemål. Takterrassene vil være et verdifullt supplement som uteoppholdsareal ettersom de er både østvendt og vestvendt og dermed kan benyttes både formiddag og ettermiddag. En av takterrassene vil alltid ligge i le for vind og de vil være skjermet mot innsyn. Solforhold Solanalysene viser at alle boligene har tilfredsstillende solforhold. Ved vårjevndøgn har alle leilighetene sol på uteoppholdsarealet (hage eller takterrasse) kl på ettermiddagen. Alle leilighetene har gode solforhold midtsommers, både midt på dagen og ettermiddagen. Lekearealet har gode solforhold ved begge tidspunkt. Lekearealer Lekeplassarealet legges mellom 2 husgrupper. Området ligger skjermet for vær og vind, samtidig som det ligger utenfor trafikkområdene. Området har trygg adkomst fra alle boligene. Bebyggelsen skjermer mot nord, vest og sør, men åpner seg opp mot øst hvor parkdraget og kanalen ligger. Dette gir gode solforhold det meste av dagen. Området er i overkant av 550 m 2 og det skal planlegges som en nærlekeplass. Kvartalslekeplasser blir opparbeidet lenger sør i området. Området er også nær knyttet til friområder og naturlig terreng opp mot Melshei. Her finner en fine skogsområder for aktiv lek og jorder som benyttes til aking vinterstid. Parkering/trafikkarealer 16 boliger på feltets vestside har 1 parkeringsplass for bil. Denne parkeringsplassen er en overdekket carport uten vegger bortsett fra bodveggen i halve carportens lengde. 16 boliger på feltets østside har 1 parkeringsplass for bil i carport. I tillegg har de 1 ekstra biloppstillingsplass på egen tomt. Bodene skiller carportene fra hverandre. I forbindelse med innkjørselen er det plassert 5 felles parkeringsplasser hvorav 1 stk. er tilpasset bevegelseshemmede. Parkeringsdekningen er ihht parkeringsvedtektene i Kommuneplan for Sandnes kommune På Brattebøveien som går langs feltets vestside er det opparbeidet fortau på samme side som delfeltet. Det er kort vei til busstopp som er etablert ved ny rundkjøring like nord for delfelt B1. Universell utforming Planforslaget tar hensyn til universell utforming i fellesarealene. Lekearealet skal være universelt utformet. Felles gjesteparkering blir tilrettelagt for universell utforming, hvorav en parkeringsplass blir tilrettelagt for bevegelseshemmede i henhold til Sandnes kommunes parkeringsvedtekter. Støy Miljødepartementets retningslinjer T-1442 for behandling av støy i arealplanleggingen samt Miljøplan for Sandnes , kommunens egne retningslinjer for støy skal legges til grunn i henhold til støykrav. Vedlagt støyrapport utarbeidet av Sinus viser at feltet må skjermes med støyskjerm mot Brattebøveien på nord- og vestsiden. 11 av 15

12 Luft Retningslinje for behandling av luftkvalitet i arealplanlegging (T-1520) legges til grunn for planen. Området er regulert til boligformål i reguleringsplan Renovasjon Det legges opp til renovasjon med nedgravde søppelcontainere. Disse legges ved innkjørselen til feltet og det etableres egen oppstillingslomme for renovasjonsbil. Det legges til rette for 4 containere for henholdsvis våtorganisk avfall, papir, restavfall og plast. Se vedlagt renovasjonsteknisk plan. Kommunalteknikk Det utarbeides egen plan for infrastrukturen til vann og kloakk. Overordnet plan for området legges til grunn. Norvars rapport 144/2005 skal legges til grunn for planleggingen. Det må tas høyde for flomhøyde på kanalen som ligger i parkdraget mot øst. Sintef rapport for 200-års flomberegning for Høylandsåna- og Storånavassdraget i Sandnes kommune samt Asplan Viak notat Høylandsånahydraulisk tilleggsberegning skal legges til grunn. Dette er tatt inn i bestemmelsene. Radon Det skal legges godkjent radonsperre under golv. Dette er tatt inn i bestemmelsene for feltet. Boligsosial handlingsplan Brattebøhagen 2 AS er et selskap som er heleid av Sandnes Boligbyggelag AL. Kommunen har forkjøpsrett til 4 stk. boliger (10%). Rekkehusene har mellom 3 og 4 soverom og er godt tilpasset barnefamilier. Dette balanserer godt med nabofeltet B1 som har 46 mindre 2- og 3-romsleiligheter på henholdsvis 45m 2 og 65m 2. Disse to delfeltene vil i sum gi god variasjon i boligstørrelse og type. Rekkehusene kan variere i størrelse fra 106,9m 2 til 163,1m 2 og representerer en viss variasjon i pris og målgruppe. Folkehelse 50% av boligene har livsløpsstandard eller er tilrettelagt for livsløpsstandard. 100% av boligene er tilgjengelige. Nærlekeplassen er lokalisert midt i feltet og kan fungere som en samlingsplass for feltets beboere. En sti for fotgjengere går fra Brattebøveien, gjennom feltet via lekeplassen til grøntdraget langs Høylandsåna. Feltet er oversiktlig og vil bli belyst ihht Formingsveileder for Brattebø Gård. Alle uteområder vil være universelt utformet. Der stien krysser internveien på feltet vil det være opphøyd gangfelt som fartsdempende tiltak. Siktlinjer på veier og for utkjørsel fra carport er ivaretatt i planen. Skoledekning Skoledekning vil bli dokumentert ved søknad om rammetillatelse. Skolekapasiteten er innpasset ift at området har totalt 246 boenheter. Felt B1 og B2.1 har totalt 3 boenheter mindre enn det planen tillater. Ettersom delfelt B1 har 46 små leiligheter med nyetablerte som målgruppe vil det være naturlig at det vil dempe presset på skolekapasiteten. Delfelt B2.1 består av familieboliger. 12 av 15

13 PLANSTARTVARSEL Forhåndskunngjøring av oppstart av planarbeidet, uttalelser. Varsel om oppstart av planarbeidet ble kunngjort i pressen (Stavanger Aftenblad og Sandnesposten) 20. desember Samtidig ble det sendt skriftlig varsel til direkte berørte i henhold til adresseliste mottatt fra Sandnes kommune. Følgende har kommet med tilbakemelding på varslingen: IVAR Vi gjør oppmerksom på at IVAR har hovedavløpsledning Ø500, innenfor det aktuelle planområdet. Avløpsledningen har en restriksjonssone på 4m til hver side, målt fra ytterkant rør. Vår kommentar: Etter telefonsamtale med IVAR kom det frem at det var kommunen som hadde ansvar for denne. Byggelinje settes 5,0 meter fra senterlinje rør. Det fremkommer i bestemmelsene at innenfor et område på 5,0 meter til side for senterlinje rør som vist på plankart, tillates det ikke oppført konstruksjoner, anlegg, fyllinger eller foretas graving uten godkjenning fra IVAR. Sandnes kommune Barnerepresentant Vurdere fartsdempende tiltak. Vurdere trafikksikkerheten i krysningspunktet til kvartalslekeplassen. Vår kommentar: Der sti gjennom feltet krysser internvei etableres opphøyd gangfelt som fartsdempende tiltak. Det er etablert fortau på østsiden av Brattebøveien som passerer felt B2.1 og barnehagen helt til Kvartalslekeplass 1. Kvartalslekeplassen ligger på vestsiden av veien. Eldrerådet i Sandnes Krever at det ved regulering og utbygging planlegges og utbygges slik at eldre og bevegelseshemmede lett kan ta seg frem. Dette gjelder både ute- og inneområder. Vår kommentar: 50% av boligene har livsløpsstandard eller er tilrettelagt for livsløpsstandard. 100% av boligene er tilgjengelige med trinnfri adkomst og bad / WC med snusirkel på inngangsplanet. Alle uteområdet er universelt tilrettelagt. Sandnes kommune Bymiljøsjefen Det må utarbeides en renovasjonsteknisk plan iht kommunalteknisk avfallsnorm. Fra 2013 ble det innført plastinnsamling i Sandnes kommune. Ved etablering av nedgravd løsning for avfall, må det dimensjoneres for en egen container for plastemballasje. 13 av 15

14 Det må vurderes tiltak for lokal overvannshåndtering. Plan for dette skal godkjennes av Sandnes kommune. Det vises til reguleringsbestemmelsenes 2.10 i reguleringsplan I tillegg må det lages planer for å hindre partikkelutslipp til Høylandskanalen (Storånavassdraget) i løpet av anleggsperioden. Det må utføres midlertidige tiltak for å sedimentere avrenning i forbindelse med gravearbeider. Plassering av drivstofftanker og betjening av disse må skje på en slik måte at forurensingstilførsler til elva skal unngås. Planer for overvannshåndtering skal godkjennes av Sandnes kommune. Vår kommentar: Det er vedlagt renovasjonsteknisk plan. Det skal være 4 nedgravde containere for hhv våtorganisk avfall, papir, restavfall og plast. Sandnes kommune har foreløpig ikke utarbeidet revidert beregning av avfallsmengde etter at plastinnsamling ble innført den men ifølge kommunalteknikk er containervolumet på 2500 liter for våtorganisk avfall og 4500 liter for de øvrige tilstrekkelig med svært god margin. Plan for overvannshåndtering vil bli fremlagt i byggesak. Norvars rapport 144/2005 skal legges til grunn for planleggingen. Planer for å hindre partikkelutslipp til Høylandskanalen i løpet av anleggsperioden og midlertidige tiltak for å sedimentere avrenning i forbindelse med gravearbeider vil bli utarbeidet av prosjekterende foretak. Krav er nedfelt i bestemmelsene. Sandnes kommune - sekretær bydelsutvalgene Spør om hvilke bydelsutvalg som skal ha denne saken. Minner om at det blir skrevet på brevene da det er sentral sekretær som sender sakspapirene videre til hovedmedlemmene i utvalgene. Vår kommentar: Varsel om oppstart ble sendt i henhold til adresseliste mottatt fra Sandnes kommune. Fylkesrådmannen - Regionalutviklingsavdelingen Det skal legges til rette for uteoppholdsarealer av høy kvalitet for barn, unge og voksne. Både private og felles uterom skal ha gode sol- og støyforhold. Brattebø er i bestemmelsene for kommuneplanen 1.9 ansett som et område som ligger i sykkelavstand fra sentrum og / eller har mulighet for fremtidig kollektivløsning. Det forutsettes at det legges begrensninger på antall parkeringsplasser for bil, mens det legges til rette for et større antall sykkelparkeringsplasser av høy kvalitet. Tetthet i planområdet må også gjenspeiles i tilgjengeligheten til sentrum. Fylkesrådmannen minner om kravet i plan- og bygningsloven om planbeskrivelse. Denne må være en del av planforslaget når dette sendes ut på høring. Det forutsettes at en her greier ut om hvordan planforslaget ivaretar de premisser som er satt til reguleringsarbeidet. 14 av 15

15 Vår kommentar: Sandnes kommunes krav til lekeareal vil legges til grunn. Det er vedlagt sol- og skyggediagram. Sinus sin støyrapport vil bli lagt til grunn under prosjekteringen. Parkeringsnorm for Sandnes kommune, kommuneplanen 11 legges til grunn i planen. Planbeskrivelse er utarbeidet. 15 av 15