HØYRING, DETALJREGULERINGSPLAN FOR FRAMNES, VOSS KOMMUNE

Transkript

1 HORDALAND FYLKESKOMMUNE Regionalavdelinga Planseksjonen Arkivsak Arkivnr. 714 Saksh. Hage, Torild, Austrheim, Gunnbjørg, Ekerhovd, Per Morten Saksgang Møtedato Kultur- og ressursutvalet HØYRING, DETALJREGULERINGSPLAN FOR FRAMNES, VOSS KOMMUNE SAMANDRAG Voss kommune har sendt forslag til detaljreguleringsplan for Framnes på Oppheim på Vossestrand på høyring. Føremålet med planarbeidet er å leggja til rette for inntil 15 stk konsentrert omsorgsbustader (BYA inntil 60%) og inntil 20 stk. fritidsbustader (BYA inntil 50%) i tilknyting til hotell hagen. Det verneverdige hotellet vil bli bevart gjennom eksteriørmessig restaurering, verning av salane i 1. etasje og innreiing av inntil 10 stk fritidsbustadar i andre og tredje etasje. Framnes hotell er oppført i sveitserstil kring 1890, og var utvida i same stil etter nokre få år. På 1960 og 1970-talet blei to soveroms fløyer bygget til. Fløyene er vurdert til å ha liten kulturminneverdi og vert fjerna. I gjeldande reguleringsplan er det tidligare hotellet med hage regulert til vern. I ny plan er området regulert til fritidsbustader. Framnes med hovudbygning og hage utgjer til saman eit særs viktig historieforteljande kulturminne. Utbygginga i hotellhagen er særleg krevjande og vil redusera dette verdifulle historieforteljande kulturmiljøet vesentleg. Fylkesrådmannen meiner det kan aksepterast ei mindre omfattande utbygging i hotellhagen, men ei større sone i framkant av hotellet må haldast fri for bygningar/parkeringsanlegg. Men talet på einingar i hagen må bli redusert slik at verdiane for hotell og hotellhage vert sikra betre. Det bør og bli lagt til rette for ei betre løysing på parkering og køyreveg som no ligg i framkant av hotellbygget. Det er foreslått motsegn til FK1 Fritidsbygnad når det gjeld utnyttingsgrad, føresegner og omsynssone. FORSLAG TIL VEDTAK 1 Forslag til detaljreguleringsplan for Framnes på Oppheim legg til rette for å ivareta opphavlig hotellbygg på ein god måte. Hovudbygg og hotellhage må sjåast i samanheng og ny bygningsstruktur må sikre hage og grønstruktur mot vatnet.

2 2 Planforslaget med illustrasjonskart inneber ei for omfattande utbygging nært opp til hotellet og i hagen framfor hotellet. Nokre fritidsbustader og køyreveg/parkeringsareal må reduserast. Kultur- og ressursutvalet fremjar motsegn til FK1 fritidsbustader grunna konflikt med kulturminne og kulturmiljø. Dersom det blir gjort fylgjande endringar i planen kan motsegna trekkjast: a. Omsynssone kulturvern må omfatta heile FK1 Fritidsbustader b. Føresegnene til område FK1 må innehalde fylgjande: Kulturmiljø og landskapsbilete knytt til Framnes hotell skal takast vare på. Alle tiltak innafor område FK 1 skal avklarast med kulturminnemynde. - Paul M. Nilsen fylkesrådmann Jan Per Styve regionaldirektør Vedlegg: Detaljreguleringsplan for Framnes Saksdokument kan også lastas ned frå kommunen si heimeside 2

3 FYLKESRÅDMANNEN, : Bakgrunn Voss kommune har sendt områdeplan for knutepunkt på Voss på høyring med frist Det er bedt om utsett frist grunna politisk handsaming. Kultur- og ressursutvalet skal gje fråsegn til planforslaget. Om handsaming i fylkeskommunen Planforslag vert i hovudsak vurdert ut i frå regionale interesser nedfelt i fylkesplanen, regionale planar og fylkespolitiske dokument samt sektoransvar. Dersom viktige regionale og nasjonale interesser står på spel kan fylkeskommunen fremje motsegn til arealdelen av kommuneplanen. Dersom det vert gitt fagleg tilråding om motsegn på bakgrunn av nasjonale kulturminneinteresser og dette ikkje vert følgt opp av politiske organ i fylkeskommunen, skal fylkeskommunen gje melding om dette til Riksantikvaren som kan fremja motsegn i saka. Det kan vera potensiale for funn av hittil ukjende automatisk freda kulturminne i byggjeområda i planen og fylkeskommunen må difor ta atterhald inntil undersøkingsplikta etter 9 i Kulturminneloven er oppfylt. Om Framnes Framnes hotell er oppført i sveitserstil kring 1890, og var utvida i same stil etter nokre få år. På 1960 og 1970-talet blei to soveromsfløyer bygd til. Dei er vurdert til å ha liten kulturminneverdi og er foreslått fjerna. Historia frå området viser ei utvikling frå hotelldrift fram til 1924 og opning av Framnes Kursted med ulike typar rusmisbruk. Staden vart til sist nytta til arbeidet med asylsøkjarar. Bygget er ikkje i bruk i dag. Framnes hotell har ein unik plassering ved sør - vestre enden av Oppheimsvatnet, med vidd utsikt mot vatnet og fjella rundt. Sjølve hotellbygningen er i stor grad uendra utvendig. Innvendig er spesielt fellesromma i første høgda godt bevarte. Det same gjeld øvste høgda og loftet. Det er særlege forseggjorte originale deltaljer i delar av bygningen i 1 etasje. I gjeldande reguleringsplan er det tidligare hotellet med hage regulert til vern. Planprosess Hordaland fylkeskommune gav fråsegn til omregulering Det ble her uttalt at; ein høgare utnytting av eigedomen er mogleg utan at kulturminneverdiane vert skadelidande. Det stiller høge krav til arkitektonisk utforming og tilpassing av nye bygg på eigedomen. Det bør setjast spesifikke krav til vern og vedlikehald av gamle Framnes hotell. Vidare må det visast omsyn til friområde i strandsona, naturvern og våtmark. Uttale til reguleringsendring var mellom anna basert på ein annan skissert disposisjon av hotellhagen enn det som ligg føre i planforslaget. Plandokument Høyringsframlegget inneheld planskildring, plankart og føresegner samt illustrasjonsplan og tverrsnitt av nybygga. Om planen Planområde på land har eit samla areal på 30 da. Av dette utgjer byggeområda 15,5 da, vegsystem og parkering 4 da, småbåthamn 1,3 da og friområde/naturvernområde 7 da, resten er vegareal og kommunaltekniske anlegg. Planforslaget legg til rette for 15 stk konsentrert småhusbygnad som kan nyttast til omsorgsbustadar (BYA inntil 60%) og inntil 20 fritidsbustadar (BYA inntil 50%) i den gamle hotellhagen. Planen foreslår vidare eksteriørmessig restaurering av gamle Framnes hotell og vern av salane i første etasje og ombygnad av inn til 10 fritidsbustader i andre og tre etasjar. Byggeområda har høg utnytting. Område langs vatnet er sett av til friområde og naturvernområde samt båtplass. 3

4 Illustrasjonsplan for utbygging av konsentrert småhusbusetnad (sørvest i område) og utbygging av fritidsbustadar i hotellhagen. 4

5 Arealplanen og føresegner Kommentarar - generelt Framnes med hotellhage ligg attraktivt til ved Oppheimsvatnet. Ein stor del av strandsona er sikra som friområde som vil vere tilgjengeleg for bebuarane i område og allmenta. Kommentarar til planen gjeld i hovudsak utnyttingsgrad av hotellhagen. Kulturminnefagleg vurdering I følgje St. meld. Nr 26 ( ) er det eit strategisk mål at mangfaldet av kulturminne og kulturmiljø skal forvaltast og takast vare på som bruksressursar, og som grunnlag for kunnskap, oppleving og verdiskaping. Eit representativt utval av kulturminne og kulturmiljø skal takast vare på i eit langsiktig perspektiv. Vidare er det eit nasjonalt mål at m. a det årlege tapet av verneverdige kulturminne og kulturmiljø som følgje av fjerning, øydelegging eller forfall skal minimaliserast og skal innan år 2020 ikkje overstige 0,5 prosent årleg. Fylkesrådmannen har ingen merknader til andre delar av planforslaget enn område FK 1 Fritidsbustad på plankartet. Området omfattar det verneverdige hotellet, hotellhagen og nye fritidsbustader med parkeringsanlegg. Planforslaget føreset at fleire bygg knytt til Framnes hotell vert rivne, og det vert lagt opp til ny bygningsmasse med opptil 20 fritidsbustader i område FK 1. Ein del av område FK 1 er i planframlegget lagt inn som kulturmiljø i omsynsone c. Dette var tidlegare regulert til spesialområde vern. Omsysonen bør bli utvida til å gjelde heile FK 1, og ikkje som no; gjelde berrefor eit avgrensa felt med hotellbygningen og ein del av hagen. Til tiltak innanfor denne FK 1 bør det og knytast detaljerte retningsliner. Det er viktig at hotellet og hagen saman med den nye bygningsmassen vert opparbeidd med høg kvalitet. Omfanget og plassering av bygningsstrukturen som vert foreslått i detaljeringsplanen med illustrasjonsplan vil medføre at kulturminneverdiane innanfor planområdet vert sterkt redusert. Om ein vel å fylgje kommunen og utbyggjar sine tidlegare skisserte planer er dette meir i tråd med kva fylkesrådmannen meiner kan aksepterast. Voss kommune har tidlegare vurdert at: Nybygg med fløyer på kvar side av hotellhagen vil kunne tydeliggjere kvalitetane til Framnes hotell og kunne stramme opp hotellhagen, og gi den ei utforming og funksjonell rolle. Moglegheitene for å kunne opparbeide hagen med høg kvalitet vil vere større. Dette er og i samsvar med ei grov skisse på korleis utryggjer òg kunne tenke seg å utnytte området, jf. e-post frå Voss kommune datert og Fylkesrådmannen er ikkje i mot at nokon bygningar vert riven, men det er ein føresetnad at ein ny bygningsstruktur sikrar hagen og grønstrukturen mot vatnet. Etter vår vurdering må løysinga for bygningsstrukturen følgje dei signala kommunen og utbyggjar sjølv har skissert tidlegare i denne saka. Ved å velje ei løysing som er meir i tråd med skisserte planar, vil det la seg gjere å bevare hovudbygningen og hagen på ein akseptabel måte. Framnes hotell vert vurdert å ha stor historieforteljande verneverdi. Den inneheld arkitektoniske kvalitetar godt tilpassa hagen, og er ein viktig del av heilskapen i kulturmiljøet. Fritidsbustadane må difor reduserast i omfang og plassering. Planforslaget legg opp til å trekke inn køyreveg og parkeringsplassar i framkant av hovudbygningen inn i hagen. Her må det utarbeidast betre alternative løysingar. Framnes med hovudbygning og hage utgjer til saman eit særs viktig historieforteljande kulturminne. Planforslaget samla sett vil redusere dette verdifulle historieforteljande kulturmiljøet vesentleg, dersom det vert vedteke i si noverande form. Omsynssoner Det lagt inn omsynssone for: Naturvern våtmark, kulturvern og frisikt sone. Desse vil sikre viktige kvalitetar i planområde. 5

6 Tverrsnitt som illustrere utbygging i hotellhagen. Føresegner - generelt Reguleringsføresegnene inneheld krav om detaljutforming, utnytting av byggeområda, energiforsyning, og rekkefølgjekrav mm. Kommentar: Det er positivt at det er stilt klare krav til energireduserande løysingar. Føresegna må vidare bli nytta for å sikre kvalitetane i kulturmiljø. Fylkesrådmannen bed om at det i føresegnene jf. pbl 12-7, nr. 6 vert lagt inn at: Kulturmiljø og landskapsbilete knytt til Framnes hotell skal takas vare på. Alle tiltak innafor FK 1 skal avklarast med kulturminnemynde Konklusjon Planforslaget inneber ei bevaring og bruk av kulturminneverdiane som langt på veg er i tråd med fylkesrådmannens ønskje. Det er derimot kritiske at planforslaget legg opp til ein for omfattande bygningsstruktur med tanke på omfang og plassering på dei nye fritidsbustadene innanfor kjerneområde (FK 1) med særs høg kulturminneverdi. Dersom planen vert omarbeidd i samsvar med merknader, vil grunnlaget for motsegn kunne trekkjast. Fylkesrådmannen vil tilrå motsegn til planforslaget grunna konflikt med lokale og regionale kulturminneinteressene. 6